Ипотека 2024 в РФ: особенности, условия, расчет

Что такое ипотека?

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» — это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.

Ипотека: с чего начать?

Как театр начинается с гардероба, так и ипотека начинается с выбора банка. Многие действуют наоборот, сначала ищут квартиру, тратя на это много времени, а потом, после начинают пытаться получить кредит на нее. И тут могут наступить непредвиденные обстоятельства, которые поставят крест на всех ваших начинаниях. Банк отказал в кредите, либо процентная ставка слишком высокая, сумму, которую одобрил банк не хватает на найденную квартиру, продавец не хочет ждать, когда вам одобрят кредит и многое другое.

Чтобы избежать таких недоразумений, нужно сначала выбрать правильный банк и получить у него одобрение на получение ипотечного кредита, знать сумму кредита, которую он вам одобрил. И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей.

Для получения ипотечного кредита, а вернее для рассмотрения банком вашей заявки, вам понадобятся всего несколько документов:

• паспорт (иногда дополнительно второй документ, например водительские права)
• сведения об образовании (диплом)
• справка о вашей заработной плате по форме 2-НДФЛ (если вам перечисляют зарплату на карту этого банка, то не требуется)
• заявление о предоставлении кредита — указываете какая сумма вам нужна и на какой срок
• анкета-заемщика (можно скачать на сайте и заполнить дома)
• сведения о наличии движимого или недвижимого имущества (если есть)

После одобрения можно приступать к поиску жилья. На это вам дается обычно 3 — 4 месяца. Если не уложитесь в этот срок, то нужно пройти процедуру одобрения кредита заново.

Кто гарантировано (практически всегда) получает одобрение на получение ипотечного кредита:

• большая официальная заработная плата
• чистая кредитная история
• большой первоначальный взнос
• сумма запрашиваемого кредита невелика
• есть ликвидное хорошее имущество (несколько квартир в вашей собственности, загородный дом будем гарантом выдачи кредита)

1. Выберите банк

Для начала нужно выбрать банк, в котором вы оформите кредит. Возьмите лист бумаги и расчертите его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Также отмечайте, если в каком-то банке у вас есть особые условия – например, если у вас открыт в нем зарплатный счет.

Вносите в этот список банки, условия которых вам показались самыми интересными, а потом сравните.

Процентная ставка сейчас может начинаться от 4,7% на новостройки по специальным программам с господдержкой. Обратит также внимание, что у некоторых банков есть предложения об оформлении ипотеки онлайн с более низкой ипотечной ставкой. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия.

Определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 15-20% от стоимости жилья, он зависит от выбранной ипотечной программы. Срок, на который вы возьмете кредит определите, исходя из ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 25 лет с возможностью досрочного погашения. Чем больше срок кредита, тем больше вы переплатите в итоге. Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.

2. Сходите на встречу с ипотечным консультантом

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

При встрече с консультантом постарайтесь выглядеть презентабельно. То же самое касается фотографии для документов. От вашего внешнего вида многое зависит. Потрепанная одежда, мешки под глазами, несвежий внешний вид, щетина на лице — все это заставит клерка усомниться в вашем благосостоянии.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

3. Соберите документы

Узнайте у специалиста по кредитованию, какие документы вы должны собрать. Обычно это справка 2-НДФЛ от вашего работодателя, заверенная им копия трудовой книжки, копия трудового договора, документы об образовании, свидетельство о браке или его расторжении, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, свидетельство ИНН, копии свидетельств о рождении детей, паспорт. Мужчинам призывного возраста понадобится еще и копия военного билета.

4. Подайте заявку и получите одобрение

Подача заявки начинается с похода в выбранный банк и заполнения анкеты. Последнюю можно скачать с официального сайта банка. Кредитный консультант проверит ее на ошибки и заберет все документы на рассмотрение. Этот процесс обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. В это время обязательно будьте на связи. Кредитные менеджеры по ходу дела могут звонить и запрашивать документы, задавать новые вопросы.

Банки уведомляют клиентов о вынесенном решении посредством SMS сообщений, электронной почты, звонков. В случае положительного решения сотрудник банка попросит прийти в отделение. Он назовет сумму и условия ипотеки. С этого момента можете приступать к поиску квартиры.

Если заявку рассматривают более 7 дней — можете позвонить консультанту самостоятельно и выяснить причину задержки. Может быть необходимо принести дополнительные документы, или долгий срок вынесения решения связан с высокой загруженностью работников банка.

5. Дождитесь решения

Вы можете присматривать квартиру и до того, как получите решение банка. Но договариваться с хозяевами квартир нужно, уже зная, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Однако обратите внимание, что договоренность с банком о кредите действует не больше трех месяцев. Зазеваетесь ― и придется начинать все с начала.

К недвижимости банк также предъявляет определенные требования. Поэтому не оставляйте аванс или задаток за жилье, пока не получите одобрение сделки со стороны банка.

Если кредитных сотрудников все устраивает, приглашайте оценщика, а потом направляйте банку отчет об оценке квартиры и сообщайте цену, которую запрашивает продавец.

Только после всего этого банк принимает окончательное решение о предоставлении ипотечного займа, а также согласует с вами день, когда вы заключите два договора: купли-продажи с хозяином квартиры и кредитный с банком.

Как выгодно взять ипотеку?

Средняя процентная ставка в 8,4% годовых — не фиксированный показатель, на который не могут рассчитывать все без исключения заемщики. По этой причине конечная ставка может составлять 10-12% годовых и более, — все зависит от того, насколько банк заинтересован в сотрудничестве с клиентом.

Снижение ставки и улучшение общих условий кредитования возможны при обращении к льготным программам ипотеки. Такие программы реализуются государством через кредитные организации.

Виды ипотечного кредитования и особенности

Банки предлагают возможность взять средства на покупку недвижимости на более выгодных условиях по сравнению с теми, на которых выдаются потребительские кредиты.

На российском банковском рынке выделяют несколько видов ипотечного кредитования. Они различаются в зависимости от целей, на которые оформляется заем. Его можно взять на покупку:

• квартиры в ранее построенном доме;
• частного дома;
• участка под строительство;
• жилья в новостройке;
• гаража, садового участка.

Банками предоставляется возможность оформить ипотеку под строительство частного дома.

Отдельно выделяют социальную ипотеку. Государство разрабатывает программы, по которым особым категориям заемщиков кредиты выдаются на льготных условиях. Они предоставляются военным, малообеспеченным, многодетным семьям и другим категориям граждан.

Ипотека является залоговым кредитом. В качестве залога можно предоставить собственное жилье или приобретаемую недвижимость. Большинство банков требует привлечения поручителей. Погашать ипотечный кредит можно по аннуитетной либо дифференцированной системе.

В ряде банков клиентам предлагают самостоятельно выбрать схему погашения, но большинство работает по одной утвержденной системе.

Особенности ипотечных программ 2021 года

В 2021 году продолжает действовать программа государственной поддержки при получении ипотеки по льготным процентным ставкам. Благодаря государственным мерам ставки по ипотеке постепенно снижаются: в июне 2019 года средний процент для не льготных категорий заемщиков составлял 10,7% годовых. В текущем году этот же показатель снизился до 8,4% годовых.

Что касается ипотеки с государственной поддержкой, то именно этот продукт стал причиной снижения ставок на первичном рынке недвижимости ниже 6% годовых. В Российской Федерации подобного прецедента еще не было. По оценкам аналитиков сохранение тенденции приведет к тому, что рыночная (не льготная) ипотека уже к 2021 году станет доступной под 7-7,5% годовых.

Как получить ипотеку

Получить ипотечный займ можно двумя путями:

Если будущий заемщик имеет право на льготную ипотеку, то он может рассчитывать на частичное погашение кредита за счет государственных средств.

Виды социальной ипотеки:

1. По программе молодая семья.
2. Жилье для бюджетников.
3. Военная ипотека.
4. Для молодых специалистов

Без первоначального взноса

Заключение договора ипотечного кредита требует оплаты первоначального взноса, размер которого составляет 10-30% от стоимости недвижимости.

При отсутствии собственных средств для внесения первоначального капитала, не следует рассчитывать на принятие положительного решения банком.

Допускается использование средств материнского капитала или субсидии от государства в качестве первоначального взноса.

Молодой семье

Молодые семьи могут претендовать на участие в социальной программе, которая позволяет приобрести квартиру по льготным условиям.

Для участия в этой программе нужно отвечать следующим требованиям:

Взять ипотеку по программе «молодая семья» можно не во всех банках.

Прежде всего, молодой семье необходимо собрать комплект документов и подать заявление на участие в программе и встать на учет в местной администрации в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.

В очереди возможно придется стоять продолжительное время.

Наличие детей ускорит реализацию права на социальную ипотеку.

После чего семья получает жилищный сертификат, который необходимо представить в банк, который участвует в данной программе, и подать заявку.

В дальнейшем процедура оформления ипотечного кредита такая же, как и при обычной ипотеке.

Государственная субсидия, величина которой составляет 20 — 40% стоимости покупаемого объекта недвижимости, может использоваться для внесения как первоначальный взнос либо для оплаты процентов.

С материнским капиталом

Средства маткапитала полагаются семье, в которой родился второй или последующий ребенок, если ранее сертификат не был выдавался.

Материнский капитал может быть использован только с целью приобретения жилья в ипотеку, для чего в банк предоставляется соответствующий сертификат.

Зачастую сертификат на материнский капитал вносится именно в качестве первоначального взноса.

Однако некоторые банки требуют помимо сертификата внесение собственных средств, в противном случае заявка не будет одобрена.

Средства материнского капитала могут быть использованы также для погашения уже имеющегося ипотечного займа.

Для чего необходимо подать заявку в банк с приложением государственного сертификата, согласно условиям выдачи субсидии.

Без подтверждения доходов

Финансовые компании охотнее соглашаются выдавать ипотечные кредиты тем заемщикам, которые могут подтвердить доход. Но неофициально трудоустроенные люди при наличии накоплений вправе обратиться в банк с целью оформления ипотеки.

Такие сделки для финансовых учреждений являются рискованными, поэтому банки готовы выдавать кредиты людям, которые не могут подтвердить свой доход, на таких условиях:

• первоначальный взнос 30-50%;
• привлечение трудоустроенных созаемщиков и/или поручителей;
• оформление страховки на приобретаемое имущество;
• предоставление дополнительных документов (помимо паспорта, банку нужно представить военный билет, водительские права, СНИЛС, загранпаспорт).

Ипотека выдается при условии, что недвижимость будет залогом. Покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.

Для иностранных граждан

В России иностранцам взять ипотеку тяжело. Большинство кредитных компаний работают лишь с гражданами Российской Федерации. Но есть банки, кредитующие не граждан, а налоговых резидентов РФ – людей, которые официально трудоустроены в России и платят налоги. Проработать на последнем месте трудоустройства они должны не менее 6 месяцев.

Шансы на одобрение ипотеки повышаются, если у обратившегося гражданина:

• в России оформлен вид на жительство;
• супруг (супруга) имеет российское гражданство;
• есть недвижимость на территории России.

Переселенцы из других стран могут воспользоваться льготными программами кредитования. Но получить кредит с государственной поддержкой могут только те люди, которые в состоянии официально подтвердить статус переселенцев.

С плохой кредитной историей

Людям, которые испортили свою кредитную историю несвоевременными выплатами, оформить ипотеку будет сложно. Банки не хотят работать с недобросовестными клиентами. Финансовые учреждения могут выдать кредит проблемным кредитополучателям на таких условиях:

• первоначальный взнос не менее 30%;
• привлечение 1-2 поручителей;
• повышенная процентная ставка;
• страхование имущества, жизни, здоровья.

Также банки соглашаются на предоставление ипотеки при условии оформления дополнительного залога.

Кредит для пенсионеров

Люди, вышедшие на пенсию, вправе оформить ипотеку наравне с другими гражданами. Но на дату последнего платежа им должно быть не более 70-85 лет (в каждом банке требования к граничному возрасту определяются индивидуально).

Такой вид кредитования отличается повышенным риском. Поэтому работают с пенсионерами немногие банки. Они требуют привлечения созаемщиков и поручителей.

Кредит для ИП

Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей.

Банки неохотно согласовывают ипотечные займы гражданам, которые занимаются предпринимательской деятельностью. Это связано со сложностями оценки доходов, кредитоспособности клиента. Далеко не всегда в отчетах ИП указывают правдивую информацию.

Предприниматели, которые используют стандартную систему налогообложения, могут рассчитывать на одобрение заявки. После анализа документов банковские аналитики могут оценить оборот, прибыль, расходы и рассчитать кредитоспособность потенциального заемщика. Если ИП находится на УСН, то провести финансовый анализ практически невозможно.

Банки кредитуют только тех предпринимателей, которые могут предоставить полный пакет документов по их деятельности и работают не менее 6 месяцев.

В другом городе

Иногородняя ипотека является нераспространенным банковским предложением, о котором знают немногие заемщики.

В некоторых случаях возникает необходимость оформить ипотеку в другом городе. К примеру, при поступлении ребенка на учебу в другом субъекте или при планировании переезда по какой-либо причине.

При этом обратиться можно в банк двумя путями:

Основным требованием для выдачи ипотеки иногородним является нахождение отделения выбранного банка в городе, где планируется покупка.

Если в этом городе отсутствует филиал или отделение нужного банка, то получить в нем кредит невозможно.

Советы для оформления ипотеки под низкий процент

Если заемщик не подпадает под требования по оформлению льготной ипотеки, но вопрос с жильем остается актуальным, остается пользоваться предложениями по получению рыночной ипотеки — без льгот со стороны государства, и без специальных внутрибанковских программ. Следующие опции, предусмотренные в договоре, могут снизить процентную ставку по не льготной ипотеке:

• Привлечение поручителя — если в сделке участвует гарант, банк улучшает общие условия по кредиту.
• Пользование страховыми услугами — страховка оформляется на объект недвижимости, а также лично на клиента (страхование жизни и здоровья).
• Сбор максимального пакета документов — данные о доходах и трудовой занятости, дополнительные документы (загранпаспорт, выписка из другого банка о наличии вклада, выписки по банковским картам других банков).

Эти меры в большинстве случаев помогают снизить конечный процент на несколько процентных пунктов. Помимо этого, платежеспособные клиенты могут обратиться в небольшие или малоизвестные кредитные организации, которые чаще всего функционируют в пределах одного региона. Такие банки, в целях привлечения клиентов, предлагают оформить ипотеку на условиях, выгоднее тех, которые предлагают крупные и топовые кредитные организации.

Не забываем про страховку

Стоимость страховки при покупки квартиры при ипотеке составляет от 0,5 до 2%. Причем эти деньги нужно вносить за год вперед и далее продлевать ее ежегодно. Поэтому нужно ответственно подойти к выбору страховой компании. Размер страховки зависит от многих факторов, как от возраста, условий работы заемщика и отсутствия у него хронических заболеваний так и от состояния покупаемого жилья.

Что входит в стоимость страховки?

• страхование недвижимости
• страхование жизни и здоровья заемщика
• титульное страхование на случай потери права собственности на квартиру

Как правило, банк предлагает заключить страховой договор у него напрямую или через рекомендованные им страховые компании. Здесь подкупает простота, не надо никуда ехать и вся процедура потребует от вас минимум усилий.

Поэтому, лучше потратьте время и узнайте сколько будет стоить услуга в нескольких страховых компаниях. Наверняка вы найдете более выгодные условия, чем те, которые предлагает банк.

Запомните, вы будете платить по кредиту длительное время и каждая год вам нужна будет страховка. Поэтому даже небольшая разница по страховке способна сэкономить вам десятки тысяч рублей.

Нужен ли риэлтор?

При покупке квартиры многие нанимают риэлторов. Но это удовольствие не из дешевых. Как правило, средняя плата за их услуги составляет 2-5% от стоимости жилья. Т.е. за квартиру ценой в 3 млн. рублей вам придется раскошелиться за риэлтерские услуги 60 — 150 тысяч рублей.

И тут возникает резонный вопрос. А можно ли обойтись без риэлтора при ипотеке, тем самым сэкономив достаточно приличную сумму.

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте разберем, а что собственно входит в услуги риэлторов:

• подбор и показ жилья
• подготовка документов для ипотечной сделки
• анализ и сопровождение сделки, т.е. проверка юридической частоты.

Почему можно обойтись без риэлтора? Да потому что, все что делает риэлтор, в данном случае можно сделать самому.

Допустим подбор жилья. В каждом городе есть сайты по продаже недвижимости. Вы сами вполне прекрасно можете найти и посмотреть все интересующие варианты. Причем все варианты, а не те, что может предложить вам ваш риэлтор.

Подготовка документов. Взять справки из БТИ, заказать оценку квартиры и прочие — также можно самому. Все остальное делает ваш банк, у которого вы берете кредит: договор купли-продажи.

Проверка юридической чистоты и сопровождение сделки. Здесь также все проверяется банком. И причем довольно досконально. Ведь банк, как кредитор, в первую очередь заинтересован в том, чтобы в дальнейшем не было никаких проблем с квартирой, т.к. она остается в у него в залоге до полной выплаты кредита.

Согласитесь, что юристы у банка поопытнее, чем обычные риэлторы и проверяют все досконально по поводу избегания возможных проблем в будущем. Да и не факт, что риэлтор проверяет все документы по квартире. Для них самое главное — это быстрее получить комиссионные.

И последний факт, не в пользу риэлторов — они не несут никакой ответственности в случае, если в дальнейшем у вас квартира будет отсужена обратно старым владельцем или его приемниками, даже если риэлтор и проверил ее на юридическую частоту.

В лучшем случае, если такое произойдет — риэлтор вернет вам деньги, которые он получил от вас в виде комиссионных. И все. А раз так, зачем тратить лишние деньги.

Как рассчитать долю ипотеки в расходах?

Как правило, зона комфортной жизни заканчивается, если выплаты по кредиту будут превышать 30-40% от дохода. Для четкого понимания, что такое ипотека и насколько стойко вы выдержите ее бремя, проведите тест-драйв. Попробуйте прожить месяц, тратя на 40% меньше, чем обычно. Если это с легкостью удалось, значит, такое кредитование вам подойдет. Также в таком случае мы советуем задуматься, насколько рационально вы используете свои деньги на данный момент.

Тема кредитования, в частности ипотечного, в России сейчас очень актуальна. Ипотека – это долгая история, поэтому каждый из вышеперечисленных вопросов является весомым и обязательным к рассмотрению перед подписанием договора.