Из чего складывается стоимость участка земли, на что обратить внимание, как определиться с выбором

Что такое стоимость земельного участка?

Понятие стоимости земельного участка является экономической категорией, которая отражает фактическую сумму денежных средств, которую придется потратить физическому или юридическому лицу, если оно захочет приобрести в собственность тот или иной участок.

Определение стоимости того или иного земельного участка может быть осуществлено путем проведения одного из видов оценки, регулируемых действующим законодательством:

• Денежной оценки, целью которой является установление конкретной физической стоимости участка для определения ставки налогообложения либо для определения той суммы, которая может быть передана от одного владельца участка к другому (например, в случае купли-продажи земель);
• Экономической оценки, которая позволяет определить адекватность использования земельного участка для выращивания тех или иных культур либо для иных вариантов эксплуатации конкретного земельного надела;
• Оценки качества почв (бонитировки) с позиций пригодности того или иного участка к проведению определенных видов работ, а также определения состояния почв, в том числе, для фиксации уровня потерь плодородия (применительно к сельскому хозяйству).

Так, например, в рыночной стоимости выделяется еще и выкупная стоимость, а в кадастровой – удельная.

Какие факторы влияют на ценообразование земли?

Ценообразование земельных участков на территории России может происходить различными способами в зависимости от того, какие это земли и для чего они будут использоваться.

Основными факторами, которые влияют на образование стоимости того или иного надела, следует считать:

• Расположение участка в границах того или иного земельного района;
• Принадлежность его к землям того или иного целевого назначения, а также вид использования в настоящий период времени;
• Расположение участка относительно инженерных и коммуникационных сетей, а также относительно крупных промышленных предприятий, которые могут оказать негативное влияние на экологическое состояние участка;
• Наличие различного рода обременений на участке, в том числе, запретов на возведение построек на всем участке или на какой-то его части;
• Наличие различных строений, которые могут либо затруднить, либо улучшить возможности эксплуатации участка;
• Наличие документального подтверждения проведения процедуры юридического установления границ того или иного участка и т.д.

Виды стоимости земли

В настоящее время, как уже говорилось выше, выделяют такие виды стоимости как кадастровая, рыночная и нормативная с определением их подвидов – выкупной и удельной.

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества. Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

• месторасположение земли;
• наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
• коммуникационные сообщения;
• сложившаяся экономическая ситуация региона;
• транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

• совершения сделок купли-продажи;
• установления размера оплаты за аренду помещений;
• определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
• судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Понятие кадастровой стоимости земли

Статья №66 Земельного кодекса РФ определяет понятие кадастровой стоимости участка. Специалист по межеванию собирает и анализирует информацию по конкретной территории. Рассчитывает по формуле цену земли и заносит информацию в базу.

Кадастровая цена – оценка государства, поэтому она может отличаться от рыночной в меньшую или большую сторону. Рыночная величина постоянно меняется на основании спроса и предложения. Оценка государства проводится один раз в пять лет. Возможна переоценка через 3 года по заявлению владельца. Обновленная информация вносится в Росреестр.

По кадастровой оценке определяют размер налога на землю, вступление в наследство, рассчитывают госпошлину и арендную плату. Банковские служащие ориентируются на эту величину при выдаче жилищных кредитов. Землевладелец может потребовать перерасчет, если не согласен с суммой.

Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.

Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены. К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект. Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.

Различны и цели использования стоимостей.

ВАЖНО! Рыночная цена регулирует имущественные сделки, а кадастровая нужна для налогообложения.

При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.

Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.

Нормы для проведения оценочной деятельности определены Минэкономразвития России. После совершения ревизии специалистами кадастрового учета на основании статьи 66 ЗК РФ, определенная ими на основании формул, стоимость выносится на рассмотрение и утверждение территориальным органам власти.

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость – еще один показатель цены земельного ресурса. Этот показатель играет свою роль в том случае, если возникает необходимость назначить стоимость того или иного надела для участка для совершения с ним публичных торгов (в соответствии с действующим законодательством цена участка, выставленного на торги, устанавливается в размере нормативной стоимости этого надела).

Расчет данного показателя осуществляется либо от кадастровой стоимости участка и от сформированного на ее основе налога на землю, либо на основе рыночной стоимости (в процентном соотношении к этому показателю).

Выкупная стоимость

Выкупная стоимость также является экономическим термином, определенным в Гражданском Кодексе РФ как та цена земельного участка, по которой такой участок может быть выкуплен государством.

В данную сумму вкладывается не только стоимость самого участка (расчет ведется, как правило, от рыночной стоимости), но и стоимость всех расположенных на участке строений.

Данная стоимость определяется государством в процессе проведения специализированной оценки того или иного участка.

Удельная стоимость

Удельная стоимость участка является подвидом кадастровой стоимости, так как представляет собой стоимость одного квадратного метра земли, определенного по результатам проведенной кадастровой оценки участка.

Кроме того, удельная стоимость может также быть рассчитана и исходя из нормативной цены участка. В этом случае данный показатель будет использоваться для расчета суммы, которая будет необходима для уплаты за участок (если невозможно посчитать цену за гектар из-за неправильной геометрической формы или если точная площадь в гектарах неизвестна).

Может ли меняться стоимость участка?

Стоимость того или иного земельного участка может изменяться в зависимости от того, о каком именно показателе идет речь.

Кадастровая стоимость меняется каждый год путем увеличения на 5% по сравнению с предыдущим годом. Данное положение заложено в действующее земельное и кадастровое законодательство.

Но при закладке нового показателя обязательно должны быть учтены изменения, которые произошли как с самим участком (в сторону улучшения или ухудшения условий его эксплуатации), так и с той экономической обстановкой, которая царит на момент проведения оценки в государстве и на рынке земли.

Нормативная стоимость меняется в зависимости от того, были ли изменения в кадастровом или рыночном значениях из-за прямой зависимости этого показателя от указанных.

Выкупная стоимость участка может быть изменена по усмотрению государства в зависимости от того, возникла ли срочная необходимость выкупить тот или иной участок или можно обойтись без него.

Удельная стоимость также, как и нормативная, находится в прямой зависимости от кадастрового и рыночного показателя. По этой причине ее изменение напрямую зависит, как и изменение нормативной стоимости, от колебаний указанных показателей.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка

Инженеры анализируют следующие факторы при определении стоимости участка:

• Расположение (район, расстояние до города или поселка, вид участков и категория земель).
• Социально-экономическое развитие (численность населенного пункта, наличие другой недвижимости, инфраструктуры).
• Бытовые условия (коммуникации, инженерные сети, наличие обслуживающих организаций, качество почвы).
• Площадь и возраст земли.
• Средняя рыночная цена на недвижимость.

Участки ИЖС стоят дороже садоводческих, так же, например, как земли населенных пунктов с инфраструктурой – дороже сельскохозяйственных.

С помощью указанных факторов инженеры оценивают собственность с трех сторон:

1. Сравнительная – ориентируются на рыночные расценки.
2. Доходная – смотрят, какой доход может принести собственность владельцу.
3. Затратная – учитывают, какие потери понесет покупатель при благоустройстве территории.

ВНИМАНИЕ! С помощью сервиса Росреестра, в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки», можно узнать стоимость земли по кадастровому номеру участка. Но информация может оказаться недостоверной, так как в публичную карту России внесены не все объекты.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земли

Оценивает недвижимость Росреестр по инициативе местных органов власти. Выпускается постановление о необходимости провести данную процедуру. Росреестр составляет список объектов для проверки и отправляет кадастровым инженерам. По окончании работ администрация составляет нормативный акт.

Собственник вправе оспорить оценку недвижимости согласно статье 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основания для пересмотра следующие:

• использовались ошибочные сведения;
• изменилась категория или виды разрешенного использования участка;
• соединились или разделились владения;
• не учитывалась рыночная цена.

Заявление на пересмотр подается в Росреестр. Специальная комиссия проверяет спорные вопросы и рассчитает стоимость. Владелец подает иск в суд, если не согласен с решением комиссии.

Органы, уполномоченные совершать рыночную оценку

Для совершения сделок купли, продажи, дарения, переоформления, вступления в наследство и других правовых действий в отношении жилого и хозяйственного фонда необходимо не только оперировать знанием оценочной стоимости, но и иметь ее документальное подтверждение.

Профессиональная деятельность ценовиков санкционирована Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с ним оценкой рыночной стоимости земельного участка имеют право заниматься следующие категории специалистов:

1. Бюро по оценке. Обращаясь в оценочную контору, необходимо убедиться, что она числится в реестре саморегулируемых организаций и не оказывает сопутствующие услуги юридического характера.
2. Юридическая компания. Большинство юрфирм помимо выполнения основной деятельности по оказанию правовой защиты клиенту, осуществляют экспертизу и оценку субъектов хозяйствования. Кроме предоставления документов, подтверждающих стоимость участка, дополнительно можно получить профессиональную юридическую консультацию для решения конкретных вопросов.
3. Автономный частный оценщик. На основании лицензии, позволяющей оказывать индивидуальные услуги по оценке, и на нормативно-правовой базе РФ составить калькуляцию и подтвердить ее в соответствии с законодательными требованиями может частное лицо. Обязательное условие – наличие специализированного профессионального образования.
4. Агентство недвижимости. В целях оптимизации производственного процесса в штатном коллективе больших агентств есть собственный оценщик. Обращаясь непосредственно в компанию с целью продажи имущества можно получить ценовое заключение эксперта.

Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

Методы:

1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

ВАЖНО! Компетентная и полная оценка рыночной стоимости производится при сочетании нескольких методов.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Сроки и стоимость процедуры

На основании действующего Федерального стандарта оценки, существует ограничение по времени для функционирования оценочных документов. Так, если гражданин в течение полугода не воспользовался предоставленной документацией, актуальность ее признается утраченной. В таком случае для получения новой рыночной стоимости необходимо снова заказывать и проводить экспертизу.

Следует иметь в виду, что одной определенной стоимости по оказанию оценочных услуг не существует. Она формируется из трудозатрат эксперта, количества и сложности выполняемой работы, наличия документов, предоставляемых нанимателем (при отсутствии положенной документации она может запрашиваться из компетентных органов, что приводит к удорожанию оказанных услуг).

Особенности при определении рыночной стоимости

Эксперты при составлении документации, обосновывающей рыночный тариф той или иной земельной площади, принимают во внимание особенности этой ценовой категории. Выражаются они в следующем:

1. Определять рыночную стоимость можно только тех участков, которые способны угодить требованиям пользователя в определенный временной период.
2. На этот вид расценок напрямую влияет потребительская способность и пропозиция, а также конкуренция.
3. Коммерческая стоимость не должна быть больше возможных расходов на покупку альтернативной недвижимости.
4. Непостоянство ценности, которая подчинена времени.
5. Коммерческая оценка зависит от ожидаемой прибыли, времени на ее получение и уровня дополнительного дохода от более эффективного использования надела.
6. При изменении целевого направления использования земли, рыночную оценку нужно корректировать.

Профессиональная оценка рыночной стоимости – процедура трудоемкая, учитывающая многие факторы. Самостоятельно определиться со стоимостью участка поможет изучение спроса и предложения, сложившихся в определенной местности.

Пример оценки земельного участка

Факторы	Характеристика земельного участка
Местоположение и окружение	участок входит в состав поселка индивидуальной жилой застройки
Транспортная доступность	юго-западная окраина
Площадь, м2
Физические характеристики	рельеф участка спокойный, имеет правильную прямоугольную форму со сторонами 37,5 * 40 * 37,5 * 40 (м)
Инженерно-геологические условия	без ограничений
Инженерная инфраструктура	возможность подключения к электроснабжению
Улучшения на участке	отсутствуют
Состояние окружающей среды	загрязнение воздушного бассейна в норме, загрязнение территории отсутствует
Особые условия	полностью отсутствует почвенный плодородный слой

Сравнительный подход
Метод сравнения продаж

Для определения рыночной стоимости земельных участков нами был использован метод сравнения продаж сравнительного подхода.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке земельных участков базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых земельных участков с аналогами.

Для определения стоимости земельных участков необходимо рассчитать базовую (стандартную) стоимость свободного земельного участка. Для сравнения выбрано: один участок, проданный на местном рынке, два участка, выставленных на продажу – с таким же целевым назначением:

аналог № 1 –

свободный земельный участок площадью 1 500 м2, выставленный на продажу в январе 2003 г. за 40 000 рублей;

аналог № 2 –

сделка купли-продажи земельного участка площадью 1 500 м2 произошла в январе 2003 г. На участке имеется новое деревянное строение размерами 5×5 м (сруб). Цена сделки составила 40 000 рублей. Известно, что стоимость данного строения составляет 30 000 рублей;

аналог № 3 –

по цене предложения выставлен на продажу земельный участок площадью 2 000 м2 за 90 000 рублей. Поскольку это не фактическая цена продажи по уже осуществленной сделке, а цена предложения, которая предусматривает снижение цены (торг) при покупке, поэтому настоящую стоимость объекта уменьшаем на 10 000 рублей (5-10% скидка с цены предложения из анализа прошлых продаж). На участке имеется бревенчатый жилой дом площадью 40 м2, бревенчатая баня площадью 9 м2. Год постройки данных строений 1972 г. В итоге проведенных расчетов получили данные, представленные в табл. 7.

Таблица 7

Данные проведенных расчетов

Наименование улучшения	Восстановительная стоимость, руб.	Стоимость с учетом износа, руб.
Жилой дом	129 600
Баня	12 198
Итого восстановительная стоимость улучшений с учетом износа	61 724

Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом выделения, составила 18 276 р. (80 000 — 61 724 = 18 276). Для удобства расчетов стоимость земли принимаем с учетом округления 18300р.

Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 8.

После выбора аналогов вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным участком и аналогами (табл. 9).

Таблица 8

Характеристика сравниваемых объектов

Участок	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи и предложения, руб.	определяется
Размер участка, м2
Время продажи	февраль 2003	не выявлено	январь 2003	не выявлено
Условия финансирования	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства
Условия продажи	аукцион	купля-продажа	купля-продажа	купля-продажа
Функциональное использование	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуально е жилищное строительство
Местоположение	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное
Физические характеристики	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный

Таблица 9

Поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным

участком и аналогами

Элементы сравнения	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи, руб.	определяется
Размер участка, м2
Цена за 1 м2	определяется	26,7	6,7	9,2
Корректировка на цену предложения, %	-10	-10
Скорректированная цена, р./м2	определяется	24,0	6,0	9,2
Корректировка на право собственности, %	-10	-10
Скорректированная цена, руб/кв.м.	определяется	21,6	5,4	9,2
Корректировка на время продажи, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	9,2
Корректировка на размер участка, %	-5
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Корректировка на местоположение, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Корректировка на физические (геологические) условия, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Весовые коэффициенты	0,2	0,5	0,3
Итоговая скорректированная цена 1 м2	9,6	4,3	2,7	2,6

Описание вносимых поправок (экспертная величина)

Право собственности:

по объему передаваемых прав (право собственности установлено) все аналоги объекта оценки имеют разные условия. У оцениваемого земельного участка право собственности не установлено. Для аналога № 1 и № 2 вносится понижающая поправка — 10% для каждого, так как право собственности на эти земельные участки установлено. Для аналога № 3 право собственности не установлено, поэтому корректировка не производилась. Аналоги № 1, № 3 выставлены на продажу, поэтому поправки не применялись.

Цена предложения:

корректировка стоимости анализируемых участков в нашем примере производится исходя из следующей предпосылки: по значительной части анализируемых объектов известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости, информационными агентствами и в периодической печати. Указанные цены включают стоимость услуг агентств недвижимости, составляющие в среднем 5-15%. Учитывая вышесказанное, цены предложения земельных участков в настоящей работе уменьшаются при помощи процентной поправки на цену предложения (прибыль посредника), принимаемой в размере 10% для аналогов № 1, № 2.

Условия финансирования:

корректировка на условия финансирования не производилась.

Время продажи

: основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Аналог № 2 был продан в январе 2003 г. к нему не применялись никакие поправки, поскольку роста цен не было зафиксировано за январь месяц.

Размер участка:

размер аналога №3 имеет большую площадь, чем размер оцениваемого участка, поэтому введена понижающая поправка в размере 5%. Аналоги №1 и №2 имеют одинаковые площади с оцениваемым участком, поэтому корректировка для них не производилась.

Местоположение:

поправки на местоположение были определены исходя из сложившихся цен спроса на земельные участки, как объекты-аналоги, так и оцениваемый земельный участок. Поскольку оцениваемый участок и объекты-аналоги представлены одинаковым местоположением, поправка не применялась.

Физические характеристики:

существенных различий в физических характеристиках оцениваемого и сравниваемых земельных участков не выявлено, поэтому отсутствуют причины внесения поправок.

Скорректированная стоимость 1 м2 земельного участка определена как средневзвешенное значение и составляет 9,6 р. / 1 м2. Удельные веса приняты экспертным путем:

— для аналога № 1 весовой коэффициент 0,2 (это цена предложения);

— для аналога № 2 коэффициент 0,5 (это фактически состоявшаяся сделка);

— для аналога № 3 коэффициент 0,3 (продаются усадьбы подобные по схожим ценам).

Таким образом, по сравнительному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м2, определенная методом сравнения продаж равна:14 400 рублей (Четырнадцать тысяч четыреста) рублей

Доходный подход

Метод капитализации земельной ренты

Определение стоимости земельных участков с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельных участков представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемая из анализа рынка.

Ставка земельного налога на 2002 г. за земли под индивидуальное жилищное строительство в черте сельских населенных пунктов составляет 0,216 руб./м2. Арендная плата с земель под индивидуальным жилищным строительством рассчитывается как размер ставки земельного налога кратный двум с половиной.

Согласно статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации» от 24 июля 2002 г. № 110-ФЗ размер арендной платы на 2003 г. за земли, находящиеся в муниципальной собственности применяется коэффициент 1,8.

Коэффициент увеличения ставки земельного налога с учетом благоприятных условий размещения земельных участков для сельского округа равен 1,6. Земельная рента (годовая) Р = 0,216 * 2,5 * 1,8 * 1,6 = 1,56 р./м2.

Ставка капитализации посчитана методом суммирования.

Как показатель доходности безрисковых операций, была выбрана ставка по депозитным валютным вкладам наиболее надежных Российских банков. Данные по ставкам основных банков приведены в табл.10.

Таблица 10

Данные по ставкам основных банков

Наименование банка	Длительность вклада	Ставка, % в год
Сбербанк РФ	1 год
КБ «Альфа банк»	1 год	7,5
Среднеарифметическое значение	6.5

Таким образом, чистый процент (безрисковая ставка) принимается равной 6,75%. Следующим этапом в определении ставки капитализации является определение поправки за риск, влияющей на объекты недвижимости (табл. 11).

Таблица 11

Факторы риска

Наименование риска	Категория риска
Ухудшение экономической ситуации	X
Увеличение числа конкурирующих участков	X
Изменение федерального или местного законодательств	X
Неполучение арендных платежей	X
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение	4,25

Поправка на риск вложения в объект недвижимости принимаем 4,25%.

Поправка за низкую ликвидность принимаем равной 3%, так как активный рынок продаж подобных земельных участков еще не сформировался.

Определим значение процентной ставки (табл. 12).

Таблица 12

Значение процентной ставки

Наименование компонентов ставки	Величина ставки, %
Безрисковая ставка	6,75
Поправка за риск	4,25
Поправка за низкую ликвидность
Итого:	14,0

Суммарная ставка капитализации будет равна:

Кзем = 14,0% = 0,14

Стоимость оцениваемых участков земли в поселке сельского округа, рассчитанная доходным подходом методом капитализации земельной ренты, равна:

где Сзем – стоимость земли;

Р – годовая рента;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, приведена в табл. 13.

Таблица 13

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации

земельной ренты

№/п	Адрес	Площадь, м2	Стоимость, р.
Объект оценки

Таким образом, по доходному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м2, определенная методом капитализации земельной ренты с учетом округления равна: 16 700 р. (шестнадцать тысяч семьсот) рублей.

Самостоятельный расчет

 

Самостоятельный расчет стоимости может быть осуществлен при условии, что собственник участка или лицо, заинтересованное в установлении цены, имеет необходимые стартовые значения.

Если речь идет о кадастровой стоимости, то для проведения ее расчетов необходимо знать дату проведения последней кадастровой оценки, а также сумму, которая была установлена по результатам оценки. Каждый последующий полный год (то есть двенадцать месяцев) показатель увеличивается на пять процентов. Если год еще не закончен, то прибавлять пять процентов нельзя.

Рыночную стоимость можно назначить самостоятельно, а можно доверить расчет специально уполномоченному лицу, которое учтет при проведении оценки все необходимые показатели, в результате чего полученная цена будет максимально приближена к действительности.

Что же касается расчетов нормативной, выкупной и удельной стоимости, то их самостоятельно рассчитать не получится, так как при формировании этих показателей используются региональные корректирующие коэффициенты, которые установлены для каждого субъекта отдельно.

Стоимость земельного участка – достаточно широкое понятие, которое делится на несколько направлений. Каждый из видов стоимости может меняться в зависимости от сложившихся экономических условий или в зависимости от заложенных пределов изменения в действующем законодательстве. Самостоятельно рассчитать можно только значения кадастровой и рыночной стоимости. Для остальных видов необходимо будет прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Росреестр предоставляет информацию о кадастровой стоимости участка. Однако услуга платная:

• на бумажном носителе 400 р. для граждан и 1100 р. для организаций;
• в электронном виде – 250р. и 700 р. соответственно.

ВНИМАНИЕ! Через Интернет заявка заполняется на сайте Росреестра или на портале Госуслуги. Лично – в местном отделении учреждения, а также через МФЦ или почту.

Инженеры рассчитывают стоимость земли по профессиональной формуле:

P = Sx (Рп + Рс) х К. Где S – площадь в кв. м., Рп – линейная функция в р./м², Рс – функция параметров сделки в р./м², К – переходный коэффициент. Эксперты выезжают на объект, анализируют его и получают цифры для расчетов.

Рассчитать тариф можно по упрощенной формуле:

Кадастровая стоимость = площадь участка × удельный показатель. Где удельный показатель – установленная в результате проверки стоимость земли за 1 кв. м.

Например, 1 кв. м. стоит 500 р., тогда кадастровая стоимость 10 соток земли составит:

1 000 × 500 = 500 000 рублей.

Информация о размере удельного показателя находится на сайте Росреестра.

Альтернативные варианты использования земли

Существуют альтернативные варианты использования земли.

Иначе говоря, землю можно использовать не только для возделывания пшеницы, овса, проса, выращивания скота, но и в качестве участка под дом или завод. О чем говорит этот факт?

С точки зрения общества, нет альтернативы в использовании земли, как только самим обществом. Совокупное предложение земли всегда будет, даже если никакая рента не выплачивается за ее использование, поэтому для общества рента — это излишек, который должен принадлежать всем членам общества.

Иначе говоря, с точки зрения общества, земля не имеет издержек производства.

С точки зрения же фирм, земля имеет альтернативные варианты использования, поэтому рентные платежи должны производиться конкретными фирмами, чтобы исключить иное применение земли. Исходя из этого для фирм рентные платежи выступают как издержки. Причем рента взимается с земель, используемых не только для сельского хозяйства, но и для добычи полезных ископаемых, строительства и т. д. Для этих земель также применим механизм действия дифференциальной, абсолютной и монопольной ренты.

Заключение

Стоимость участка возле крупного города, как Москва, может составлять порядка 3 000 000 рублей, и по умолчанию, чем дальше от трассы, тем дешевле земля. В коттеджном поселке, отличный участок оценивается около 1 200 000 – 1 500000 рублей, с учетом минимальных коммуникаций. Для ценителей покоя, кусок земли, расположенный в относительной удаленности (30-50 км) может обойтись и в 800 000 тысяч.

Если бы Адольф в свое время послушал Еву и остановился, мы бы сейчас ели немецкие сосиски. Несмотря на то, что женщины склонны преувеличивать действительность, все же стоит иногда прислушиваться к их советам по поводу траты денег: как говорится, раз в год и палка стреляет.