собенности продажи квартиры в долевой собственноси в 2020 году

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

Содержание
  1. Основные понятия
  2. В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
  3. Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
  4. Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
  5. Последствия принятия закона
  6. Отличия общей долевой и совместной собственности
  7. Выделение доли для продажи
  8. Можно ли продать?
  9. Специфика купли-продажи доли в квартире
  10. Есть ли различия при продаже разных по размеру долей?
  11. Процедура продажи
  12. Подписание договора
  13. Какие документы потребуются?
  14. Завершающий этап
  15. Способы продажи и налогообложение
  16. Продажа квартиры одним договором
  17. Продажа квартиры разными контрактами
  18. Принудительная продажа
  19. Кому можно продать долю?
  20. Совладельцам
  21. Третьим лицам
  22. Кредиторам
  23. Алгоритм продажи квартиры
  24. Как продать всю квартиру по частям?
  25. Продажа доли несовершеннолетнего ребенка
  26. Если второй собственник против
  27. Риски и последствия
  28. Нюансы и особенности сделки
  29. Расходы
  30. Юридическая практика
  31. Итог
  32. Заключение

Основные понятия

Ст. 244 ГК РФ устанавливается, что долевая собственность – это один из видов общей собственности. Основная ее особенность – выделение доли в общем имуществе, которая принадлежит каждому владельцу. Такая разновидность возникает при наличии двух и более владельцев одного имущественного объекта, если закон не предусматривает для них совместное владение.

Доли не обязательно должны быть одинаковыми. Их размер определяется:

  • По соглашению;
  • По закону.

Если в общей долевой собственности находится квартира, доли каждого в ней могут быть обозначены в процентном соотношении (например, как 50 %) или выделены в натуре (к примеру, в двухкомнатной квартире, собственник владеет одной комнатой).

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления. А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются. Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество. Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку. При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 годуПо факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом. Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме. Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

  • Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
  • Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
  • Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
  • Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

Отрицательными моментами можно считать:

  • В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
  • Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
  • Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

  • Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
  • Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
  • Также существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
  • Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Последствия принятия закона

Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью. Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится. Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

 

Отличия общей долевой и совместной собственности

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности – ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Можно ли продать?

Если любое лицо является владельцем имущества, оно имеет право совершать с ним все правовые сделки. Эта норма относится и к долевой собственности. Ее хозяева могут дарить, продавать отдельные доли в имуществе или целиком весь объект.

В зависимости от сопутствующих факторов на проведение сделки налагаются ограничения. В случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности это будет преимущественное право покупки. Оно возникает, если хозяин намеревается продать свою отдельную долю.

Специфика купли-продажи доли в квартире

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

Купля-продажа доли в собственности одна из наиболее сложных разновидностей сделок.

Нужно соблюдать порядок процедуры в чётком соответствии со статьёй №250 ГК России.

Согласно действующему законодательству до момента продажи собственник доли обязан в письменной форме известить других владельцев этого имущества о намерении продать свою долю. В этом документе должна быть указана цена продажи и иные условия сделки.

В качестве документов, доказывающих получение извещения нужно получить ответы от других владельцев этого имущества. Они должны быть оформлены в виде нотариально заверенной бумаги или в простой письменной форме, составленной в присутствии сотрудников органа регистрации.

Помимо этого нужно будет получить свидетельство от нотариуса о том, что другие владельцы имущества получили извещения продавца доли.

Для приобретения продаваемой доли другими владельцами имущества законом предусмотрен один календарный месяц. За это время один из других владельцев должен выкупить продаваемую долю или подписать отказ от приобретения. Отказаться от покупки нужно также в письменной форме.

Этот документ обязательно потребуется в регистрирующем органе при подаче пакета документов. В случаях, если несколько владельцев этого имущества одновременно изъявляют намерение выкупить продаваемую долю, то продавец имеет право выбрать одного из них по собственному желанию.

Есть ли различия при продаже разных по размеру долей?

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

Как писалось выше доля – это не физическая часть собственности.

Владея 1/2, 1/3 или 2/3 долей недвижимости невозможно указать на конкретную комнату, угол или чётко определить границы, это именно арифметическая часть имущества.

Связано это с наличием в любом жилье мест общего пользования, что зачастую мешает натуральному выделению какой-то части без ущемления прав всех владельцев.

При продаже размер доли влияет только на её стоимость. Чем больше доля, тем дороже её можно продать и наоборот.

Процедура продажи

Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомление прочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

  • Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
  • Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
  • Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
  • Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
  • Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
  • Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
  • Место составления документа.
  • Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

  • Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания.В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
  • При личном визите.Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
  • Обратиться за услугой к нотариусу.Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам. Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

Внимание! Если все доли в квартире намеревается выкупить одно лицо, и все владельцы согласны с продажей, составлять уведомление друг для друга не нужно.

Если один собственник против продажи, это никак не может повлиять на ход сделки. Когда прочие дольщики не могут или не желают выкупить отчуждаемую часть, ее владелец получает право продажи своей собственности третьим лицам. Но и обязать того собственника, который не желает отчуждать свою часть квартиры, тоже никто не может.

Подписание договора

При продаже жилой недвижимости стороны должны заключить письменный договор. Если квартира находится в долевой собственности, возможны два варианта:

  1. Оформляют один общий для всех ДКП.Такой вариант более выгоден для покупателя и несколько неудобен для продавцов, если их много, т.к. в тексте будет много информации о каждой доле и собственнике. И все эти сведения потребуется изучить перед подписанием.
  2. С каждым дольщиком заключается отдельный договор.Не очень удобный для покупателя вариант, особенно если дольщики проживают далеко друг от друга.

Стандартный договор купли-продажи составляется в произвольной форме и содержит следующую информацию:

  • Основные данные продавцов и покупателей (ФИО, дата рождения, место жительства, реквизиты общегражданских паспортов). Если в качестве продавца выступает лицо, не достигшее 14-летнего возраста, следует указывать данные свидетельства о рождении. Когда сторонами сделки являются несовершеннолетние, надлежит обозначать данные их официальных представителей (родителей или опекунов).
  • Предмет осуществляемой сделки, т.е. описание отчуждаемых объектов. Если договор составляется на покупку сразу нескольких долей, следует детально описывать каждую (адрес, общий метраж квартиры, размер доли). Если доля выделена в натуре, нужно указать месторасположение комнаты.
  • Технические характеристики всей квартиры (адрес, этаж, количество комнат, наличие балкона, размер общей и жилой площади, материал постройки).
  • Стоимость продажи. Ее следует обозначить цифрами и прописью. Если по договору отчуждают несколько долей, нужно указать цену каждой
  • Наличие обременений. Например, в квартире останется проживать прописанная в ней женщина, отказавшаяся от участия в приватизации объекта недвижимости и пр.
  • Дата вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. При его отсутствии ДКП приобретает правовую силу после нотариальной заверки.
  • Особые условия. Например. Размер неустойки, если одна из сторон откажется от участия перед подписанием.
  • Дата составления.
  • Подписи всех участников с расшифровкой. За детей до 14-летнего возраста расписываются опекуны. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят под договором свою подпись, плюс их опекуны.

Важно! Договор купли-продажи жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, иначе правовой силы он не имеет. По новому закону теперь неважно, отчуждается ли вся квартира или только доля в ней (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от объема, выполняемых работ. Простая заверка потребует оплаты госпошлины в размере 0,5 % стоимости реализуемого имущества – ст. 333.24 НК РФ.

Какие документы потребуются?

Чтобы заключить ДКП по всем правилам и далее не иметь претензий друг к другу, следует обращаться к профессиональному юристу. Особенно это актуально, если речь идет о продаже сразу нескольких долей. Человеку несведущему сложно вникнуть в юридические тонкости.

Кто бы ни составлял договор, для его правильного оформления и дальнейшей заверки у нотариуса сторонам потребуется собрать комплект документов:

  • Удостоверения личности всех сторон. Если в сделке принимает участие ребенок до 14 лет, от него нужно свидетельство о рождении, от прочих – общегражданские паспорта.
  • Правоустанавливающие документы. Это может быть предыдущий ДКП, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения и пр.
  • Выписка из Росреестра о праве собственности.
  • Техническая документация на объект. Потребуется кадастровый паспорт, технический план.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если квартиру продают с долей несовершеннолетнего.
  • Согласие супруга на сделку, если долю продает лицо, состоящее в официальном браке.
  • Заключение о стоимости отчуждаемого объекта. Для его получения можно обратиться к независимому оценщику из ближайшего СРО, который составит заключение на основании визуального осмотра и документации. Однако получать его стоит только в случае, если собственники не согласны с кадастровой стоимостью. Во всех прочих ситуациях можно ограничиться суммой, обозначенной в кадастровом паспорте.

В ряде случаев нотариус может запросить дополнительные документы. Поэтому перечень стоит уточнить заранее.

Завершающий этап

После подписания и заверки ДКП изменение прав собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам сделки следует обратиться с заявлением в любой ближайший отдел или направить его через МФЦ.

Дополнительно для регистрационных действий потребуется представить:

  • Удостоверения личности продавцов и покупателей.
  • Нотариально заверенный договор.
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Если покупатель физическое лицо, ему нужно заплатить 2 тыс. руб. Организация оплачивает 22 тыс. руб. (стоимость указана на 2019 год) – ст. 333.33 НК РФ.

Через две недели после подачи заявления собственник сможет забрать свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

Способы продажи и налогообложение

На практике существуют следующие варианты продажи квартиры в долевой собственности.

Способы

№ п/пВариантКомментарий
1Продажа квартиры целикомВсе совладельцы продают объект одному продавцу. В такой ситуации не требуется направление уведомлений сособственникам. Сложность варианта в необходимости достижения всеми долевыми владельцами согласия по стоимости объекта и моменту продажи. Если все согласны на проведение сделки, то общая цена квартиры будет больше, чем при продаже по долям. При разумном ценообразовании, продать квартиру целиком значительно проще, чем доли отдельно.
2Продаже квартиры по долямКаждый владелец находит собственного покупателя. Такой вариант имеет ряд сложностей. Например, трудно найти покупателя, стоимость объекта значительно снижается, необходимо получить отказ от выкупа от каждого сособственника.

Если жилье находится в долевой собственности, то каждый из владельцев является самостоятельным продавцом. Все совладельцы имеют право оформить доверенность на одного продавца или на третье лицо.

В процессе сделки, каждая из сторон заинтересована в уменьшении расходов на оформление. Популярным вариантом является раздел затрат по 50%.

Однако продавец дополнительно оплачивает 13% НДФЛ, если владел объектом менее 5 лет (в случае получения в наследство или в дар – 3 года). Сумма налога может быть весьма значительной. Поэтому совладельцы заинтересованы в ее уменьшении.

Для использования налогового вычета в 1 000 000 р. от суммы сделки можно использовать раздельные договоры.

Продажа квартиры одним договором

Если стоимость квартиры невысока или совладельцы владели жильем более установленного срока, то такой вариант является приоритетным:

  • уменьшается величина затрат на оформление нескольких договоров;
  • уменьшаются расходы на технические и правовые услуги нотариуса;
  • необходимо предоставлять меньше документов;
  • меньше проблем с документацией.

Метод может быть использован, если цена жилья составляет меньше 1 000 000 р. В такой ситуации, продавцы используют фиксированный налоговый вычет.

Если минимальный срок владения объектом уже преодолен, то налог не начисляется. Исключение составляет ситуация, когда продавец не является резидентом РФ. Кроме того, сумма налога увеличивается до 33%.

Продажа квартиры разными контрактами

Метод продажи по долям одному покупателю может быть использован в следующих случаях:

  • минимальный срок владения еще не вышел;
  • стоимость объекта значительно превышает величину фиксированного вычета (1 000 000 р.);
  • затраты на подготовку нескольких договоров не превышают величину налога.

Способ получил распространение, так как многие граждане использовали для погашения ипотеки материнский капитал. После окончания кредита, родители должны выделить доли детям. У детей сроки владения исчисляются с даты выделения. В результате, семья должна оплатить налог при продаже квартиры, который может превышать величину маткапитала.

Пример. Семья Пришвиных приобрела 1 комнатную квартиру в ипотеку. После рождения второго сына, они решили расширить жилплощадь. Для этого, они погасили остаток кредита за счет материнского капитала. Супруги хотели продать жилье и оформить недостающие средства в ипотеку. По условиям меры поддержки, они выделили доли детям.

После чего, оформили сделку за 6 000 000 р. В июле следующего года в новую квартиру пришло письмо из ИФНС. Налоговая уведомила о наличии долга по налогам в размере 180 000 р. Ситуация возникла, так как семья оформила общий договор купли-продажи. А срок рассчитывается с момента выделения долей детям.

Конечно, супруги должны обратиться в ИФНС с требованием произвести перерасчет. Их доли не должны облагаться налогом, так как они владели жильем более 5 лет. А на доли детей можно использовать фиксированный вычет. Однако он будет применен совместно (по 500 000 р. на каждого ребенка). Таким образом величина налога будет уменьшена, но все равно останется значительной.

Принудительная продажа

В случае, если один из совладельцев против оформления сделки, возможна принудительная продажа.

Способ может применяться:

  • исключительно в судебном порядке;
  • если доля признана незначительной;
  • если объект не является единственным жильем гражданина;
  • если лицо фактически не проживает в помещении.

Если ситуация соответствует перечисленным требованиям, то долевой собственник имеет право обратиться в суд с требованием о принуждении к совершению сделки.

Порядок действий:

  1. Направление иска.
  2. Внесение платы на счет суда.
  3. Судебное разбирательство.
  4. Вступление решения в законную силу.
  5. Перечисление средств владельцу маленькой доли.
  6. Переоформление доли на истца.

Способ популярен для выкупа микродолей.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Алгоритм продажи квартиры

Независимо от выбранного способа продавец долевой квартиры предпринимает следующие шаги.

Шаг 1. Решает, как будет реализована квартира: совместно или раздельно.

Шаг 2. Определяет рыночную стоимость самостоятельно, или обратившись к независимому оценщику.

Чтобы установить правильную цену нужно изучить и сравнить много факторов: год постройки, наличие удобств, близость инфраструктуры, класс квартиры и т. п. Учесть и провести грамотный анализ всех слагающих в одиночку, не разбираясь в нюансах рынка недвижимости, очень трудно. Целесообразнее обратиться к специалисту.

Шаг 3. Рассылает уведомление совладельцам, если квартира продается отдельными частями.

В случае совместной продажи заключает соглашение о том, что один из сособственников будет представлять интересы остальных. Заверяет соглашение у нотариуса.

Шаг 4. Готовит документы.

Оформление некоторых официальных бумаг может занять пару месяцев, а это значит, есть риск потерять потенциального покупателя.

Лучше заранее собрать документы:

  • Подтверждающие личность продавца — паспорт, если собственник совершеннолетний. Если владельцу меньше 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 лет до 18 лет понадобятся оба документа.
  • Правоустанавливающие (дарственная, ДКП, мены или проведенной приватизации).
  • Правоподтверждающие: выписка из ЕГРН, которая позволяет покупателю удостовериться в чистоте предполагаемой сделки, убедиться в отсутствии ареста, обременения, запрета на продажу. Данные формируются на момент обращения. Бумажный документ получают в МФЦ в трехдневный срок. В электроном формате — на официальном сайте Росреестра в пределах одного дня.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический план.

Оформляется в течение 2-х недель. Нужно учесть, официально документ не имеет срока годности, но БТИ требуют менять его каждые пять лет. Если с момента последнего изготовления прошло больше времени придется делать новый. По закону при оформлении сделки техплан не нужен. Исключение — покупка квартиры в ипотеку.

Но специалисты МФЦ иногда требуют документ. Обычные покупатели тоже его просят, чтобы сверить указанные в бумаге данные с реальными техническими характеристиками квартиры и избежать возможного несоответствия, за которое потом придется расплачиваться.

  • Справки из налоговой и коммунальных служб об отсутствии задолженности.
  • Выписка из домой книги. Можно получить в ЕИРЦ бесплатно в день обращения. Берется не раньше месяца до заключения сделки.
  • Если собственник несовершеннолетний—разрешение органов опеки и попечительства.
  • Если квартира продается отдельными долям— подтверждение соблюдения права преимущественной покупки (квитанции об отправке уведомления, свидетельство о передаче извещения от нотариуса, отказ или согласие сособственников).

Шаг 5. Ищет покупателя.

Для поиска продавцу нужно:

  • выложить объявление в интернете на специализированных сайтах (Авито, Домофон.ру) и т. п., в специальных социальных группах;
  • дать информацию в местных СМИ (газета, телевидение);
  • расклеить предложение о продаже на досках объявлений;
  • сообщить друзьям, коллегам;
  • обратиться в агентство недвижимости.

Чем больше каналов оповещения задействовано, тем выше шанс быстро продать квартиру.

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

Шаг 6. Заключает ДКП и удостоверяет его нотариально.

Все сделки с долевой недвижимостью должны заверяться нотариусом.

По закону продавец и покупатель могут самостоятельно составить ДКП. Но на практике большинство нотариусов не принимают «самодельные» договора, ссылаясь на наличие возможных ошибок и отсутствие времени на проверку. Обычно ДКП готовят помощники нотариуса, по заранее готовым шаблонам.

Нотариальное удостоверение обойдется продавцу в 0,5 процента от суммы договора, но не больше 20 тыс. руб. (ст. 333.24 п. 5 НК).

Тариф взимается однократно. Если квартира продается дольщиками совместно, госпошлина делится между ними равными долями (Письмо ФНП от 22.06.2016 N 2173/03-16-3).

Шаг 7. Получает задаток.

Практически при всех сделках с недвижимостью покупатель вносит задаток — оговоренную сумму, которая гарантирует заключение сделки. В случае отказа продать, собственнику придется вернуть предоплату в двукратном размере. Если откажется покупатель, деньги останутся у продавца (ст. 381 ГК).

Задаток учитывается в стоимости квартиры при окончательном завершении сделки. В случае ипотеки банк вычтет эту сумму из первоначального взноса.

Чтобы задаток имел полную юридическую силу, нужно:

  1. Подписать соглашение о задатке, которое должно быть оформлено исключительно в письменной форме (ст. 380 п. 2 ГК).
  2. Составить и заверить подписями предварительный ДКП, указав в нем размер, условия получения задатка, дату заключения основного договора и последствия отказа одной из сторон.
  3. Продавец пишет расписку в получении денег, которая остается у покупателя до момента окончательного завершения сделки.

Шаг 8. Передает документы на регистрацию в Росреестр.

После подписания ДКП, купчая и пакет документов самостоятельно или через нотариуса передается в Росреестр для оформления перехода права собственности на нового владельца. После проверки законности сделки покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую, что теперь он является собственником квартиры.

Срок готовности документа определен ст. 16 ФЗ 218 и зависит от организации, через которую происходит регистрация права:

  • 3 рабочих дня, если документы преданы непосредственно в орган госрегистрации или оформление проводит нотариус, ведущий сделку;
  • 5 рабочих дней при обращении в МФЦ.

Шаг 9. Получает оставшуюся часть денег.

Как правило, полный расчет стороны производят только после подтверждения перехода права собственности.

Для финансовой безопасности каждой из сторон предусмотрено три варианта передачи денег:

  1. Через банковскую ячейку.Обычно покупатель арендует ее за свой счет, предъявив ДКП, но возможно и обратное. В договоре аренды указывается срок и условия доступа к ячейке. Деньги закладываются в сейф в присутствии участников процедуры, закрываются на два замка. Ключ от одного передается продавцу, другой остается у сотрудника банка. Забрать деньги бывший владелец квартиры сможет, только предъявив выписку из ЕГРН или другой, указанный в договоре, документ.
  2. Через аккредитив.Покупатель открывает специальный счет, на котором резервируется нужна сумма. Как только поступит подтверждение перехода права собственности, банк переведет деньги продавцу.
  3. Через депозитный счет нотариуса. Аналогичен второму варианту. Только покупателю не нужно открывать новый счет, деньги вносятся на депозит нотариуса. После получения выписки из ЕГРН нотариус переводит их бывшему собственнику.

Шаг 10. Платит налог.

Продав долевую квартиру, каждый собственник должен заплатить налог с продаж — 13% от размера доли.

Закон определяет ситуации, при которых продавец полностью освобождается от уплаты налога:

  • если он купил, приобрел долю до 1 января 2016 года, получил в результате дарения, завещания, приватизации и владел имуществом больше трех лет с момента регистрации права;
  • доля приобретена позже 1 января 2016 года и находилась в собственности не менее пяти лет
  • стоимость доли равна или меньше 1 млн руб., независимо от срока владения.

Нужно учесть, сильно занижать цену в ДКП, надеясь сэкономить на налоге нет смысла. Согласно последним изменениям в законе налоговая все равно возьмет не ниже 70% от кадастровой стоимости доли, которая была установлена в год совершения сделки.

Налог можно уменьшить за счет налогового вычета, который составляет 1 млн рублей.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Риски и последствия

ВНИМАНИЕ.Приобретение квартиры в долевом владении — сделка, сопряженная с большим риском.

Важно обратить внимание на несколько важных факторов во избежание проблем в будущем:

  1. Сделка должна проводиться в присутствии всех владельцев долей или доверенных лиц с обязательным заверением у нотариуса. Иначе продажа квартиры будет признана незаконной и аннулируется.
  2. При покупке квартиры по долям обязательным является соблюдение преимущественного права выкупа для совладельцев. В случае их отказа от приобретения он должен быть заверен нотариально.
  3. Заверение сделки нотариусом не является залогом законности ее оформления. Покупатель лично должен контролировать все этапы сделки и проверять всю имеющуюся документацию или обратиться за помощью к компетентным лицам.
  4. Следует внимательно отнестись к заключению сделки, где владельцами доли являются несовершеннолетние. Обязательно нужно проверить письменное согласие органов опеки и попечительства на продажу части имущества.

При совершении сделки по продаже имущества, находящегося в долевой собственности, необходимо учитывать ряд особенностей, возникших на законодательном уровне относительно недавно:

  • Все сделки в обязательном порядке заверяются нотариусом.
  • Должно строго соблюдаться преимущественное право выкупа.
  • Собственника реализуемой жилплощади должны принять единогласное решение о ее продаже.

При несоблюдении данных требований продажа квартиры может быть признана недействительной и ответственность за это будут нести только участники сделки.

Нюансы и особенности сделки

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

  1. При продаже квартиры по долям важно учитывать преимущественное право выкупа совладельцев. В противном случае сделка будет признана недействительной.
  2. Необходимо будет оплатить в бюджет НДС в размере 13%, если реализуемое имущество находится в собственности менее трех лет.
  3. Сумма за недвижимость будет распределена между совладельцами соразмерно их долям в реализованной квартире.
  4. Если владельцами доли являются несовершеннолетние граждане, нужно получить разрешение органов опеки на продажу.
  5. Каждый из собственников имеет право на получение налогового вычета соразмерно долям в проданной квартире.

Расходы

Затраты на совершение сделки включают:

  1. Получение юридической консультации – от 3 000 р.
  2. Подготовка проекта договора – от 3 000 р.
  3. Удостоверение у нотариуса – 0,5% от суммы сделки.
  4. Услуги нотариуса – в зависимости от региона (от 4 000 р. до 12 000 р.).
  5. Государственная регистрация (для покупателей) – 2 000 р. с каждого покупателя.
  6. Подоходный налог (с продавцов) – 13% от стоимости доли.

Юридическая практика

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, – довольно распространенное явление. Несмотря на это, процесс нельзя назвать простым, ведь он требует от Продавца не только денежных и временных затрат, но и четкого знания действующего законодательства.

Гражданин Н. решил реализовать принадлежащую ему 1/5 долю в общем праве собственности на жилое помещение. Благодаря услугам оценщиков мужчина установил, что цена его имущества составляет 2 млн. рублей. Сначала Н. обратился к остальным совладельцам с предложением приобрести у него его долю по преимущественному праву покупки. Дольщики ответили гражданину письменными отказами, в результате чего мужчина получил «зеленый свет» для поиска заинтересованного покупателя среди 3 лиц.

Как только приобретатель был найден, Н. составил с ним договор купли-продажи доли. Документ был проверен и заверен нотариусом после того, как его подписали обе стороны сделки. Покупатель получил от Н. все необходимые бумаги на долю и отправился в территориальное отделение Росреестра для перерегистрации права собственности. Между тем Н. отправился в местную Налоговую службу, куда подал налоговую декларацию для уплаты НДФЛ. Размер налога с учетом имущественного налогового вычета составил 130000 рублей (2 млн. – 1 млн. имущественного вычета *0,13 ставку НДФЛ).

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

Заключение

На первый взгляд, продажа долевой квартиры кажется сложным делом. На практике оказывается, все не так трудно. Необходимость участия нотариуса исключает все возможные риски и правовые последствия сделки. Соблюдение права преимущественной покупки позволяет учитывать интересы всех заинтересованных лиц, не допустить конфликтов и разногласий между сособственниками.

Источники
  • https://glavny-yurist.ru/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html
  • https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/pravila-prodazhi-dolevoj-sobstvennosti-s-iyunya-po-novomu-zakonu.html
  • https://pravoved.ru/journal/prodazha-kvartiry-s-dolyami/
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/dolevoj-sobstvennosti.html
  • http://allo-urist.com/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/
  • https://ProVyselenie.ru/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/
  • https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/poryadok-prodagi-kvartiry-v-dolyax.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/

tett
Зарплатто.ру - сайт о зарплатах и доходах, деньгах и финансах
Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году
Можно ли венчаться второй раз?
Можно ли венчаться второй раз?
Adblock
detector