Непосредственное управление многоквартирным домом в 2024 году

Непосредственное управление – эффективное управление многоквартирным домом

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Нормативно-правовые акты

Теперь более подробно следует остановиться на нормативно-правовых актах, регулирующих вопрос непосредственного управления МКД. Основные принципы осуществления непосредственного управления МКД регулируются следующими документами:

• Минимальный перечень услуг и работ, который вышел в свет 3 апреля 2013 года No 290
• Постановление о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года
• Постановление о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года No 416
• Статья No164 жилищного кодекса Российской Федерации «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в жилом доме»

Знание законов необходимо для правильного управления жильём с целью организации системы обеспечения многоквартирных домов. Подробную информацию о правах и обязанностях, а также о введении новых правовых условий для собственников при переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом можно получить в представленных выше нормативно-правовых актах.

Отличие непосредственного управления от других форм

Отличительная особенность такой формы выражается в самом ее понятии – собственники уполномочены разрешать все проблемы многоэтажного здания напрямую в обход различных представителей и посредников. Общие владения жильцов находятся под непосредственным контролем владельцев.

Общедомовой принято считать следующую собственность:

1. Площади общего пользования (лестничные площадки, лифты, тамбуры и коридоры, кладовые помещения, мусоропроводные конструкции).
2. Фундамент (в том числе земля под ним) и подвалы.
3. Перекрытия, дверные и оконные проемы.
4. Чердаки и крыши.
5. Придомовая площадь (детские или спортивные площадки, автостоянки, места отдыха жильцов).

Любая проблема, касающаяся содержания вышеперечисленных территории решается путем собрания владельцев. Каждый хозяин жилплощади в доме имеет право предложить собственный вариант разрешения, который будет вынесен на рассмотрение. Договорившись о способе устранения проблемы, владельцы также выбирают одного или нескольких жильцов, уполномоченных исполнить поручение. Также может быть выбран исполнитель (например, организация) для выполнения работ. Тогда владельцы выступят в качестве заказчиков. С исполнителем заключается соглашение.

При решении коммунальных задач для отдельного жилища, договор с исполнителем или поставщиком заключает сам хозяин помещения лично.

Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности

ЖК РФ предлагает три формы управления многоквартирными домами (далее по тексту – МКД):

1. Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
3. Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций ().

Способ управления определяется исключительно по выбору владельцев помещений в МКД. Решение принимается на собрании простым большинством голосов – 51%. При этом замена одной формы правления на другую может происходить в любое время.

К общему имуществу МКД относятся:

1. Земельный участок под МКД.
2. Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
3. Плиты, перекрытия, окна, двери.

Какие задачи становятся перед собственниками помещений, решившимися взять полное управление домом в свои руки:

• Обслуживание общих помещений.
• Текущие ремонты помещений МКД.
• Уход за придомовой территорией.
• Распределение денежных средств.

При этом текущие ремонты и благоустройство территории собственники либо осуществляют своими силами, либо привлекают подрядчиков.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.
Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Плюсы и минусы

Непосредственное управление в целом не характерно для России. Не только потому, что это относительно новый подход к управлению жилищно-коммунальным хозяйством, но и по причине некоторых недостатков. Рассмотрим плюсы и минусы.

Плюсы:

• Возможность для жильцов полностью контролировать, куда и как идут деньги, которые они платят на ремонт и благоустройство дома.
  При такой форме управления многоквартирным домом нет посредников: жильцы заключают договора с подрядческими компаниями напрямую, что не позволяет посредническим организациям недобросовестно распоряжаться средствами.
• Если собственников не устраивают услуги подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций, они вправе по собственному желанию заменить их. И нет нужды согласовывать это с государственными структурами и УК.
• Все вопросы по управлению решаются на общем собрании. Каждый собственник имеет право предложить выгодное по его мнению решение той или иной проблемы. Это дает жильцам чувство, что условия, в которых они проживают, полностью соответствуют их пожеланиям и интересам.
• Жильцы могут выбрать для решения всех вопросов одно ответственное лицо, которое будет вести деятельность от имени всего МКД, отчитываясь о проделанной работе только перед собственными соседями. Также можно нанять третье лицо, которое не является собственником жилой площади в данном МКД, если никто не хочет брать на себя ответственность.

Минусы:

• Для успешного ведения жилищно-коммунального хозяйства нужен высокий уровень самоорганизации, который доступен не всем. Необходимо непрерывно в течение круглого года контролировать, как выполняют свои функции РСО и подрядчики.
• По причине высокой ответственности, непросто найти человека, который готов стать уполномоченным лицом для всего МКД. Эта деятельность отнимает много времени и не оплачивается, из-за чего практически никто не согласен на такую невыгодную деятельность. Единственный выход в данной ситуации — договориться, что жители сами будут собирать деньги для оплаты труда уполномоченного лица.
• Чтобы заключить договор о предоставлении услуг или поставке ресурсов, нужна подпись каждого собственника во всех договорах. Непросто проконтролировать, чтобы каждый своевременно платил деньги на коммунальные расходы.
• Ведение документации и отчетности ни за кем официально не закреплено, несмотря на наличие единого уполномоченного лица.
• Зачастую простые люди, коими являются собственники, недостаточно компетентны в выборе поставщиков ресурсов и услуг. Потому качество выполнения может быть неудовлетворительным.
• Перейдя на НУ, многоквартирный дом лишается поддержки со стороны государства. Если понадобится капитальный ремонт здания, все нужно делать за свои деньги.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

• Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
• Прозрачные расчеты.
• Задолженность граждан не касается остальных жителей.
• Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
• Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

• Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
• Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
• Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
• Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Условия и требования для перехода на НУ многоквартирным домом

Существует всего 2 условия, которые позволяют жильцам перевестись на самостоятельное управление многоквартирным домом:

• Первое — собственно желание сменить способ управления МКД.
• Второе — организация ОСС с последующим голосованием и внесением результатов в протокол.

Из требований, чтобы переход на НУ состоялся, только необходимость набрать более 50% голосов собственников за переход.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

1. Формирование инициативной группы.
2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Не менее важным вопросом является распределение обязанностей между собственниками, проживающими в многоквартирном доме. Сделать это можно одним из следующих способов:

Наиболее простым вариантом является устное доведение информации до всех жильцов на собрании. При этом каждый собственник получает определенные задачи и обязанности, которые он будет выполнять на благо всех жильцов МКД. Однако несмотря на простоту данного способа у него есть значительный минус. В данном случае речь идёт о доверии жильцов, при котором они обязуются исполнять поставленные задачи, собственник не несёт ответственности за невыполнение обязательств.

Более сложным вариантом является вынесение вопросов относительно закрепления обязанностей на общее собрание. В таком случае обязанности каждого из участников будут официально зафиксированы в документе ОСС, что будет гарантировать их исполнение.

Кто и как оплачивает ОДН?

Общедомовые нужды (ОДН) начисляются ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с п.44 , положительный объем ОДН распределяются между всеми квартирами в МКД пропорционально тому, какую площадь имеет жилое помещение.

Согласно п.47 того же закона, отрицательный объем ОДН рассчитывается по количеству людей, которые проживают в каждой квартире.

Особенности НУ

1. Квартплаты в привычном виде не существует, все платежи осуществляются напрямую коммунальным организациям.
2. Долги отдельных жильцов никак не касаются остальных собственников.
3. Обязанности поставщиков услуг распределены, каждый выполняет свои функции.
4. Затраты существенно снижены благодаря отсутствию посредников, управление осуществляется собственными силами.
5. Если в МКД есть квартиры социального найма, за них на ОСС отвечают муниципальные работники.
6. Жильцы могут сами контролировать расходы на коммунальные услуги, риск воровства посредниками отсутствует.

Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.

Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290

Разберём вопрос, вправе ли собственники на ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и придомовой территории, включённых в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества МКД.

В соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении. Таким образом, собственники вправе исключить из перечня услуг/работ уборку мест общего пользования и/или придомовой территории.

Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома

И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.

Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.

В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.

Реализация способа самоуправления

Рассмотрим, как управлять многоквартирным домом самостоятельно. Согласно статье п.3 , способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (как быть, если способ управления не выбран или не реализован?).

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Как привлечь соседей?

Решение о смене способа управления многоквартирным домом принимается на общем голосовании жильцов. Чтобы переход на непосредственное управление состоялся, необходимо набрать более 50% голосов «за» от общего количества. Решение добровольное, повлиять на мнения собственников можно только аргументированными доводами в пользу большей выгоды НУ в сравнении с УК. Необходимо объяснить, что никто так не позаботится о жильцах и условиях их проживания, как они сами.

Дополнительный весомый довод — никто не сможет присвоить себе деньги за коммунальные услуги, если не давать их в распоряжение посторонних служб.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
2. Выбор кандидатуры официального представителя.
3. Формирование представительского органа.
4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Составление протокола

Устная договоренность жильцов юридической силы не имеет, потому решение о переходе на НУ протоколируется. Протокол имеет четкую структуру:

• Реквизиты протокола: название, дата собрания, адрес дома, вид собрания и форма голосования (очная, заочная).
• Вводная часть. Здесь перечислены все участники: инициатор, председатель, секретарь, список собственников, которые принимают участие. Также задокументировано общее количество голосов, площадь дома.
• Повестка дня. Указывается перечень вопросов, которые нужно обсудить на собрании. Вопросы на повестке в протоколе должны соответствовать вопросам, указанным в извещении участников о собрании.
• Ниже указывается, кто и с каким вопросом выступал, какие были выдвинуты предложения, и какие решения по ним были приняты.
• К протоколу прикрепляются приложения, где прописан реестр вручения приглашений на ОСС, реестр всех собственников, бланк регистрации собственников, которые участвовали в ОСС и прочие документы, имеющие отношение к собранию.
• Подпись, ФИО и голос каждого участника голосования.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

• протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
• протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
• технический паспорт дома;
• заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
• заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками.

Заключение договора при переходе на НУ несколько сложнее в связи с необходимостью оформления документов для каждого жильца дома. Непосредственная эксплуатация позволяет свободно выбирать организацию, но при этом возникает сложность в составлении соответствующих документов. При таком раскладе каждый собственник обязан заключить договор и самостоятельно вносить плату за предоставление услуг.

Заключение договоров с исполнителями услуг

Возможно заключить общий договор с исполнителем на имя одного собственника из инициативной группы. Для этого жильцам потребуется оформить доверенность на физическое лицо, которая позволит ему осуществлять платежи за предоставленные услуги соответствующей организации. Для заключения договора необходимо прикрепить следующие документы:

• Протокол собрания или его копию.
• Копию протокола с указанием ответственного лица.
• Технический паспорт на многоквартирный дом или его ксерокопию.
• Заявление, в котором прописана договоренность с РСО.
• Заявления о доверенности собственников на имя ответственного лица.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственной эксплуатации МКД собственниками помещений.

После заключения всех необходимых договоров и подписания соответствующих документов организации, предоставляющие услуги для МКД несут полную ответственность за обеспечение жильцов дома. При этом собственники могут самостоятельно выбирать РСО и контролировать распределение оплат на оказанные коммунальные услуги. Данная система позволяет сэкономить бюджет и свободно выбирать лучшие варианты сотрудничества с коммунальщиками.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354. В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

ЖК РФ Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Одним из способов может стать непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в случае если количество квартир в МКД составляет не более чем тридцать!

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.