- Как проверить застройщика на надежность
- Дольщики выгодны всем, пока они обмануты
- Признаки обмана дольщика
- Какие необходимо проверить документы?
- Способы обмана
- Преднамеренное мошенничество
- Неумышленные действия
- В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?
- Реестры объектов и дольщиков
- Региональные реестры обманутых дольщиков
- Право на компенсации
- Деньги или квартира
- Размер выплат обманутым дольщикам
- НДФЛ с компенсаций
- Проблемные вопросы защиты своих прав судебным порядком
- Защита обманутых дольщиков
- Суд
- Прокуратура
- Городская или районная администрация (мэрия)
- Полиция
- Роспотребнадзор
- Инспекция государственного строительного надзора
- Региональный департамент строительства
- Боль обманутых дольщиков: 11 случаев, когда люди остались без квартиры и денег
- Случай 1. Когда застройщик по классике перевел деньги дольщиков в офшоры
- Случай 2. Когда грянул кризис и застройщик сбежал за границу
- Случай 3. Когда можно умереть, не дождавшись квартиры
- Случай 4. Когда доверился застройщику, уже сдавшему несколько домов в том же районе
- Случай 5. Когда сестра уже получила квартиру, а ты нет
- Случай 6. Когда на стройке нет ни одного рабочего, а платить приходится через Агентство по страхованию вкладов
- Случай 7. Когда срок сдачи переносится каждые полгода
- Случай 8. Когда дольщики сами достраивают свое жилье
- Случай 9. Когда продаешь свое жилье ради первоначального взноса, платишь ипотеку и годами живешь в съемном
- Случай 10. Когда пришлось покупать вторую квартиру, не получив первую
- Случай 11. Когда законы не работают
- Как избежать мошенничества?
Как проверить застройщика на надежность
Есть несколько моментов, которые помогут сделать выводы о надежности строительной организации, возводящей новостройку или планирующей строительство и продающей квартиры на стадии котлована:
- Обращайте внимание на стаж компании на рынке строительства. Обязательно изучите уже готовые проекты, отзывы по ним, случались ли задержки сроков сдачи в эксплуатацию. Поможет в этом интернет-сайт застройщика, где имеется информация о стаже его работы.
- На сайте же можно найти, какие проекты уже введены в эксплуатацию, перспективы на будущее. Уточнить по срокам сдачи запланированных объектов, именно вашего, в частности. Довольно большое количество уже сданных домов дает понятие о том, что это не фирма-однодневка.
- Важно изучить отзывы в сети. Здесь можно почитать и положительные и отрицательные мнения тех, кто сталкивался с застройщиком. Часто такие отзывы присутствуют на форумах. Отсеивайте эмоции, читайте и делайте выводы.
- Существуют рейтинги застройщиков, построенные на многих объективных факторах. Они помогут сориентироваться и желающему купить квартиру у конкретного застройщика. На сайте Erzrf имеется рейтинг застройщиков по всем субъектам РФ.
- Не лишним будет проверить застройщика на добросовестность и финансовую устойчивость, не предъявлялись ли к нему требования о банкротстве на сайте арбитражного суда.
Дольщики выгодны всем, пока они обмануты
Обманутые дольщики выгодны и государству, и бизнесу. В ходе кризиса увеличилось количество обманутых дольщиков, благодаря чему увеличился доход выгодоприобретателей.
Только обманутому в этой ситуации быть не выгодно. Единственный выход — оптимизация всех расходов.
В это время хорошо может развиться бизнес, интересы которого соответствуют государственным стандартам. На данный момент все возможные протесты сильно контролируются. Говорить об угрозе народа в это время смешно.
Чем больше дольщиков удастся обмануть, тем больше выгоды получат те, кто в доле. А в этой доле обычно находятся супертяжеловесы со свободных рынков и участники высших лиг. В основном это лица, представляющие государство или те, кто связан с ними по тесному бизнесу. Чиновники, находящиеся на любом уровне и контролирующие строительные рынки, организации, дающие взаймы, наикрупнейшие девелоперы и другие участники большого бизнеса. Туда же можно отнести большое количество юристов. Они кормятся на росте армии и обманутых дольщиков.
Многие инвесторы попали в число обманутых дольщиков. Выбраться из этой ямы очень сложно. На рыночной экономике каждая личность всего лишь товар, как бы обидно не было это признавать. Обманутым дольщиком очень легко управлять и манипулировать. Что позволяет людям «в деле » получать большую прибыль. Человек слишком одержим идеей получения своего жилья. Людям в деле несложно получить с этого прибыль. Напрямую они этого делать не будут. Но в исполнении их планов им помогут хитроумные бизнес-схемы. Обычно они маскируются под помощь обманутым дольщикам.
Те, кто наживается на регулярных выплатах от обманутого, хотят оставлять его таковым до конца его дней. Они видят, что муха уже попалась на паутину. И начинают подкармливать бедное насекомое «помощью » от государства. Напуганный сложившейся ситуации человек может не вдуматься и совершить много глупостей. Из-за того, что он элементарно не способен произвести анализ, он бегает по замкнутому кругу.
Манипуляция, с помощью которой высший класс наживается на обманутым дольщике, настолько искусно владеет сознанием,- что человек может долго блуждать по собственным заблуждениям. Поэтому, обманутые не способны понять, что настоящей помощи им никак не найти. Они бегают по замкнутому кругу несуществующих поблажек от государства, не понимая, что действительной помощи никогда и не было.
Борьба обманутого дольщика со сложившейся ситуации постоянно проходит по одному сценарию. Кукловоды и профессиональные манипуляторы знают этот путь отрицания от начала и до конца. Все действия обманутого повторяются шаг за шагом по стадиону, а количество кругов зависит только от интереса высшего класса к данной личности. Лучше просмотреть и понять, как происходит борьба за нормальную жизнь у обманутых людей. Заданный сценарий начинается с осознания дольщика того, что на стройках ни один из его планов не осуществляется. Этому виной регулярные приостановки строительства. Владелец постоянно переносит сроки. Сроки сдачи, сильно изменяются и не входят ни в какие рамки. Объект не изготовлен в необходимый срок. В итоге весь процесс заканчивается, и владелец объявляет себя банкротом.
Те, кто в доле, заранее продумывают план банкротства. Застройщик ведь хочет добиться хороших результатов, а с банкротством это не получается. Дольщики, которые начинают паниковать из-за не влезающих ни в какие рамки сроки, начинают пускать по броуновскому движению. Весь его путь заранее известен. Обманутый дольщик ступает на этот путь тогда, когда его начинают убеждать в будущей успешности проекта.
На этом первый круг заканчивается. Люди начинают паниковать, писать во многие контролирующие инстанции. Поступает много видеообращении. Также обманутый скорее всего подпишет петицию. Далее вывешивают плакат «Путин помоги». Далее обычно бывают на съезде КПРФ. Посещают множество рабочих групп, выслушивают лживые обещаний от лиц, представляющих государство. Далее обычно пишут сообщение в прокуратуру и посещают митинги и пикеты. На большинство из них одна фраза и цель: город родной дострой долгострой. Весь этот сценарий разработан заранее, и большинство обманутых следует ему. Результат от этого всего нулевой. Строительство никто восстанавливать не будет.
После этого этапа обманутый идет по еще одному кругу. Он тоже прописан заранее. Продуктивности от него никакой. Застройщики за это время вывели себе активы. Обманутые переступают на новый этап.
Тот же самый круг, акции уменьшились в количестве. Опять круг. Продуктивность нулевая. За этой время застройщик успех организовать конкурсное производство.
Банкноты уже никому не нужны, с них нечего взять. Когда застройщики готовятся стать банкротами, а это происходит на протяжении года. За это время обманутых контролируют, дают ложные обещания. Застройщики гоняться за этими обещаниями и не понимают, что происходит с их деньгами. Для дольщиков, которые надеяться получить помощь от кредиторов и тех, кто обманывает, банкротство застройщика неожиданный ход.
Обманутые дольщики не останавливаются в поисках того, кто может им помочь в сложившейся проблеме. А проблема началась с тех, кто в доле. Не найдя помощи и откликов, они продолжают путь по намеченному кругу. Продолжают двигаться по сценарию, разработанному профессионалами. Каждый чиновник и депутат участвует в этом деле.
Армия обманутых с каждым днем растет, а тем, кто в деле это на руку. Банкротами застройщики становится на временный срок. В обмане и этом этапе заинтересован каждый обманщик. Они делают вид, что помогают, но на самом деле пристально следят за процессом и продумывают схему получения прибыли. Дольщики продолжают успешно обманываться.
Некоторые должники и банкроты до конца жизни выходят из игры из-за смерти или серьезных заболеваний, депрессии. Им быстро находят замену и подключают в рабство новых лошадок. Долевое строительство растет, количество дольщиков стабильное. Но их количество никогда не станет меньше. Ведь те, кто оплачивает жизнь высшему классу, увеличиваются в числе быстрее, чем сходят с дистанции. Этот бизнес обманщиков продолжает развиваться, все держится под контролем правительства.
Малое количество домов действительно достраиваются и эксплуатируются под жилые квартиры или рабочие офисы. Это происходит для того, чтобы обманутые видели пример того, что помощь существует и ее можно найти. Но как мы знаем, это не так. Обычно после достройки нескольких домов государство начинает большую рекламу. Если попытаться разобраться и обратить внимание на мелочи, успеха обманутым дольщикам в этом деле можно больше не ждать. Даже если застройщику удается достроить жилой дом, тем кто в деле это все равно на руку. Ведь аренду земли выплачивать именно им.
Важную роль в этом обороте играет личность из СМИ. Она дает интервью на большие телеканалы, вступает в разговоры с органами власти. Таким лицом очень трудно быть. У него должна быть очень хорошая репутация, авторитетность, уважение от подчиняемых и их большой профессионализм. Многие лидеры уходят с этого места, как только попадают в грязь, из которой могут не сами вылезти, не вытащить такую команду. Это неопытные лидеры, и как правило, на их место ставят других.
Признаки обмана дольщика
Дольщик – это участник долевого строительства, заключивший соответствующий договор. Недобросовестные строители ещё на стадии заключения, возможно, попытаются обмануть.
Вместо долевого участия предложить заключить предварительную сделку купли-продажи. Здесь риск заключается в следующем: на одну квартиру возможно более чем одной сделки. Необходимо внимательно прочесть все условия перед соглашением.
Обманутые дольщики – те, кто оплатил своё участие, терпеливо ждёт стройку, а она по каким-то причинам не начинается, или остановилась. Так что же делать? Каждый участник имеет право проверять ход строительства своего жилья: выйти на строящийся объект, осмотреть будущее жильё. Помимо этого ФЗ-214 предусмотрел обязанность застройщика отчитываться в режиме реального времени о ходе и этапах строительных работ: на сайте строительной компании, возможно, есть альбом, который периодически пополняется свежими фотографиями строительства, или на объекте установлена камера, изображение с которой транслируется онлайн. Такие моменты можно предусмотреть на стадии выбора компании, что может помочь избежать в дальнейшем обмана.
Законодательством предусмотрены случаи, когда участник ДДУ официально признается обманутым дольщиком:
- застройщик признан банкротом или в отношении него введена процедура банкротства;
- дом не сдан в эксплуатацию;
- просрочка исполнения обязательств строительной компанией более чем на 9 месяцев;
- несоответствие объекта недвижимости требованиям, предъявляемым документацией и уполномоченными органами и т. д.
Указанный список не является закрытым.
Какие необходимо проверить документы?
Следующий этап проверки строительной компании является общение с ее представителем и изучение документов. Знайте, что вы вправе затребовать их в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19-21 указанного закона застройщик обязан предоставить следующие бумаги:
- учредительные документы, устав компании;
- подтверждение факта государственной регистрации в качестве застройщика и постановки на налоговый учет;
- бухгалтерскую и годовую отчетность по результатам работы за последние три года;
- отчет по аудиторской проверке деятельности за последний год;
- лицензию и срок ее окончания.
Практически всю информацию о финансовой деятельности можно почерпнуть из этих документов. Дополнительно стоит проверить разрешительную и проектную документацию по конкретному дому, в котором планируете купить квартиру. Зачастую застройщик торопится заключать договора еще на стадии приобретения участка земли, при этом не имея на руках разрешения на строительство. Рекомендуется дождаться получения застройщиком всех необходимых согласований и только тогда подписывать договор о долевом строительстве.
Способы обмана
Все возможные варианты обмана дольщиков могут быть разделены на две основные группы:
Преднамеренное мошенничество
В этом случае строительная компания умышленно стремится обмануть людей, используя такие схемы:
- заключение несоответствующих закону договоров (например, вместо договора о долевом строительстве подписывается предварительный договор купли-продажи</span>);
- включение в договор дополнительных условий, несогласованных с дольщиками, из-за чего им приходится доплачивать еще немалые суммы;
- продажа недвижимости от имени известной строительной компании, а фактическое заключение договора с другим застройщиком (чаще всего в качестве него выступают ненадежные фирмы, которые оказываются несостоятельными);
- двойная продажа недвижимости (например, одновременно риелторским компаниям и дольщикам, в результате чего одна и та же квартира может быть продана сразу двум гражданам);
- установление платы за лишние метры (это происходит из-за отсутствия на момент строительства проектной документации, в которой была бы указана точная площадь квартиры);
- продажа муниципального жилья (в этом случае дом, квартиры в котором продаются людям, по закону должен принадлежать государству);
- умышленное доведение до банкротства (после официального признания компании банкротом получить обратно вложенные средства дольщики не могут, поскольку у застройщика их просто нет).
Неумышленные действия
Наиболее явным примером этому является банкротство, которое может произойти на фоне неблагоприятной экономической ситуации или нестабильности деятельности конкретной строительной компании.
Поэтому такой риск всегда будет присутствовать при участии в долевом строительстве, вне зависимости от всех предпринятых мер.
В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?
Перечислим случаи, когда оформление сделки может вас насторожить и лучше отказаться от подписания договора:
- Отсутствие полной документации на строительство жилого дома. Только ее наличие поможет дольщикам избежать возможных рисков, связанных с отказом от начала строительства. Гарантий на то, что компания получит все разрешения, никто дать не может, а без них проект не будет согласован. Переданные вами средства в этом случае вернутся, но не скоро.
- Земельный участок имеет разрешенное использование, не позволяющее построить на нем многоквартирный жилой дом. Уточняйте этот факт заранее. Это сделать довольно просто, задав адрес или кадастровый номер участка земли на публичной кадастровой карте сайта Росреестра. Не верьте, что ведется работа по смене вида разрешения на землю. Только после документального подтверждения есть смысл идти на подписание договора.
- Происходила смена застройщика жилого объекта и перенос сроков начала или завершения строительства.
- Стоимость квартиры в строящемся доме значительно отличается в меньшую сторону от аналогичной по площади в этом районе. Слишком низкая цена за квадратный метр в новостройке должна заставить задуматься о добросовестности застройщика.
- Представитель строительной организации отказывается предоставлять документацию о деятельности компании, дает данные об объекте противоречивые или недостоверные. Любое несоответствие информации с опубликованным в СМИ или на сайте застройщика должно стать «тревожным звоночком».
- К подписанию должен быть предложен только договор долевого участия. Любые другие соглашения между строительной организацией и гражданами неправомочны. Договор обязательно нужно внимательно изучить. Только после одобрения всех пунктов и формулировок выходить на подписание.
- Стороной договора выступает индивидуальный предприниматель или генеральный подрядчик.
Реестры объектов и дольщиков
Первым шагом к разрешению проблем обманутого дольщика является включение новостройки в Единый реестр проблемных объектов. Этот реестр ведется в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Порядок ведения реестра определен ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Чтобы попасть в реестр, объект должен отвечать одному из следующих признаков:
- на 6 месяцев и более нарушен срок завершения строительства (то есть, ввода объекта в эксплуатацию); либо
- на тот же срок нарушен срок передачи квартир дольщикам; либо
- застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.
Ранее в соответствии с требованиями федерального закона № 214-ФЗ осуществлялось ведение единого реестра обманутых дольщиков. В связи со вступлением в силу изменений в законодательство, внесенных Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ, он был заменен на реестр проблемных объектов.
Однако в регионах Российской Федерации по-прежнему составляются реестры обманутых дольщиков, пострадавших от недобросовестных действий застройщика. Его ведет, как правило, местный орган строительного надзора и экспертизы для целей учета проблемных ситуаций и предоставления помощи дольщикам.
Для включения в реестр необходимо заявление, договор на строительство квартиры и иные документы, подтверждающие перечисление средств застройщику, а также судебные акты, подтверждающие участие дольщика в банкротном процессе застройщика. Точный список документов может отличаться в разных регионах, поэтому необходимо свериться с предлагаемой государственным органом инструкцией на его сайте. Помимо рекомендаций по составлению заявлений, государственные органы выкладывают на своих сайтах памятки для пострадавших от действий крупных застройщиков — банкротов, действовавших в этом регионе.
Региональные реестры обманутых дольщиков
Ниже приведены ссылки на официальные сайты государственных органов, которые ведут реестры обманутых дольщиков в ряде регионов:
- Москва
- Санкт-Петербург
- Ленинградская область
- Краснодарский край
В некоторых из регионов подать заявление о включении в реестр можно также через портал «Госуслуги».
Включение в реестр обманутых дольщиков позволяет получить меры поддержки от региональных властей. Перечень этих мер может отличаться в разных регионах и по разным объектам. Как правило, власти стараются найти строительную компанию, которая может достроить проблемный объект и передать квартиры дольщикам.
Право на компенсации
В целях защиты прав и выплаты компенсации гражданам, пострадавшим от недостроя, сформирована публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.
Для целей выплаты компенсаций застройщики, реализующие объекты недвижимости по договорам долевого участия, перечисляют в фонд 1.2% от цены каждого заключенного договора.
Средства фонда могут быть использованы для целей помощи обманутым дольщикам в виде выплаты компенсаций либо для финансирования завершения строительства.
С 2019 года в закон внесены изменения, позволяющие достраивать за счет средств Фонда не только квартиры, но и машиноместа и нежилые помещения (Федеральный закон от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ).
Выплата компенсации гражданам производится при соблюдении ряда условий, установленных статьей 13 закона № 218-ФЗ:
- застройщик уплатил взносы в Фонд по договорам долевого участия;
- застройщик признан банкротом и в отношении него арбитражным судом открыто конкурсное производство;
- по договорам, требования по которым включены в реестр требований участников строительства после того, как Фонд принял решение о финансировании объекта и не были переданы покупателю имущества и обязательств застройщика.
Деньги или квартира
Фонд вправе принять решение о том, что объект долевого строительства может быть достроен и предоставить финансирование для этого. Если же завершение строительства признается нецелесообразным, Фонд выплачивает компенсации обманутым дольщикам за счет ранее собранных с застройщиков средств. В случае, если Фонд принял решение предоставить средства для завершения строительства, обманутый дольщик может не дожидаться окончания стройки, а вместо этого получить денежную компенсацию.
Компенсация обманутым дольщикам выплачивается в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства…» и Правилами выплаты, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2017 года № 1233. При обращении за выплатой возмещения необходимо предоставить:
- заявление по форме, утвержденной Фондом;
- паспорт;
- выписку из реестра требований кредиторов по делу о банкротстве застройщика, в которой будет указан размер, состав и очередность удовлетворения требований гражданина.
Заявление может быть подано непосредственно в Фонд или банку-агенту, привлеченному им для этих целей.
Размер выплат обманутым дольщикам
Выплата компенсаций за счет средств Фонда осуществляется в установленных законом размерах:
- для квартир — по рыночной стоимости квадратного метра в подобном жилье, но не более, чем за 120 кв. м., и не менее, чем уплаченная застройщику сумма (п. 2 ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ от 29 июля 2017 года). Рыночную стоимость определяет привлеченный Фондом оценщик;
- для нежилых помещений и машиномест — в размере уплаченных застройщику сумм.
НДФЛ с компенсаций
С 2019 года выплачиваемые обманутым дольщикам компенсации освобождены от НДФЛ. Эта норма была введена в пункт 71 статьи 217 Налогового кодекса РФ Федеральным законом от 27 декабря 2019 года. Освобождение от налога применяется в отношении компенсаций, полученных с 1 января 2019 года и в последующие периоды.
Предусмотренные законодательством меры поддержки позволяют многим гражданам возместить понесенные потери. Со временем количество обманутых дольщиков должно стать меньше. Принятый за основу новых правил долевого строительства механизм расчетов через эскроу позволит возвращать средства без привлечения посторонней помощи. До завершения строительства уплаченные застройщику деньги будут храниться на счете в банке, откуда дольщик сможет их забрать, если стройка не завершится в срок.
Проблемные вопросы защиты своих прав судебным порядком
Вопросы, возникающие при долевом участии, требуют внимательного подхода, изучения не только законодательства, но и судебной практики, складывающейся в этом направлении.
Как бы не назывался договор, заключаемый между застройщиком и гражданином, если смысл выражен в передаче денежных средств взамен обязательств компании построить и сдать в эксплуатацию жилой многоквартирный объект с последующей передачей квартиры – это договор долевого участия в строительстве жилого дома. Сложность может возникнуть при попытке судебной защиты нарушенных прав. Если договор назван иначе, например, купли-продажи, то необходимо доказывать, что по юридическому смыслу, это не что иное, как долевое участие, и к нему подлежит применять способы защиты, предусмотренные ФЗ-214.
Поэтому будущему собственнику ещё на стадии подписания договора необходимо обезопасить себя на будущее, не соглашаться на сомнительные варианты заключения договора, предлагаемые застройщиком.Дом сдан, жильё передано, в процессе эксплуатации выявлены следующие недостатки:
- в квартире температура воздуха ниже, нежели предусмотрено нормативными правовыми актами;
- вздулись стены;
- не работает канализация и другие.
Если имеются малейшие недостатки, то нужно действовать решительно.
Необходимо обратиться к строительной организации с официальным письмом, описать причину обращения и предложить урегулировать спор мирным путём, установив определённую дату устранения.
Если застройщик не устранит нарушения, то покупатель вправе обратиться с иском о взыскании ущерба, а также компенсации морального вреда.
В суде необходимо будет доказать, что квартира сдана с нарушениями проектной документации, тогда у истца есть возможность получения не только денег на улучшение условий, но и неустойки по Закону о защите прав потребителей.
Защита обманутых дольщиков
В зависимости от конкретных обстоятельств дела обманутый инвестор может обратиться за помощью в такие органы, как:
Суд
Этот вариант является единственно возможным при решении различных имущественных споров между строительной компанией и дольщиками.
Например, последние могут потребовать выплаты неустойки за нарушение сроков сдачи объекта или же возврат суммы, вложенной в строительство. Иск подается в районный или городской суд по месту проживания истца.
Прокуратура
Данный орган имеет широкий профиль и отвечает в целом за соблюдение законодательства во всех сферах деятельности. Он может как самостоятельно рассмотреть обстоятельства дела и принять определенные меры, так и перенаправить его для решения в другое ведомство.
Сюда можно подавать заявление на незаконные действия застройщиков, а также другие органы, которые отказываются выполнять свои обязательства по защите интересов дольщиков (на жилищную инспекцию, мэрию и т. д.). Сделать это можно как лично или по почте, так и через Интернет-приемную на официальном сайте Генпрокуратуры.
Городская или районная администрация (мэрия)
Особенно это эффективно в тех случаях, если участок для строительства арендован у государства. В этом случае глава населенного пункта может как самостоятельно воздействовать на застройщика, так и задействовать для решения вопроса другие государственные органы.
Полиция
Сюда имеет смысл обращаться, если действия застройщика носят откровенно мошеннический характер.
Примером может быть:
- умышленное доведение строительной компании до банкротства;
- осуществление строительства на участке, не предназначенном для этого;
- остановка строительства и прекращение деятельности после сбора денег с дольщиков.
К нему также желательно приложить подтверждающие нарушения документы.
Роспотребнадзор
Инспекция государственного строительного надзора
Основная деятельность данного органа заключается в проверке выполнения застройщиками установленных правил строительства и выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Также инспекция имеет право от имени дольщиков подавать на застройщика в суд для защиты их интересов.
Региональный департамент строительства
Этот орган составляет реестр обманутых дольщиков и предоставляет им определенную помощь в зависимости от программ, принятых в конкретном регионе. Например, в виде перезаключения договора и получения жилья от другого застройщика. Стоит учесть, что в каждом субъекте РФ данный орган может носить несколько измененное название.
Во многих регионах РФ существуют специально созданные Ассоциации обманутых дольщиков, которые также предоставляют помощь в таких вопросах.
Желательно выбирать для решения проблемы не один конкретный орган, а подавать заявления и жалобы во все возможные из них.
Стоит отметить, что в последние годы уровень защиты обманутых дольщиков различными государственными органами значительно повысился. Они контролируют финансовую и правовую деятельность строительных компаний, а также пытаются устранить все возможные неясности в их деятельности. Судебные решения по рассмотрению подобных дел также в подавляющем большинстве случаев принимаются в пользу дольщиков.
Боль обманутых дольщиков: 11 случаев, когда люди остались без квартиры и денег
За последние несколько лет законы о долевом строительстве в России ужесточились и у большинства застройщиков больше нет прямого доступа к деньгам дольщиков — для этого есть эскроу-счета.
Возможно, когда-нибудь все истории об обманутых дольщиках останутся в прошлом. Но пока в России официально больше 3 тысяч проблемных домов. Мы попросили читателей рассказать об их опыте покупки жилья по договору долевого участия: нашлись и те, у кого все прошло хорошо, но не всем так повезло.
Случай 1. Когда застройщик по классике перевел деньги дольщиков в офшоры
На готовое жилье в Москве денег не накопили, поэтому взяли в ипотеку квартиру в строящемся жилом комплексе. Понравилась цена, расположение, малоэтажность. Ключи обещали через полтора года.
Но застройщик этого ЖК и еще нескольких в Москве и области строить их, видимо, не собирался, а наши деньги вывел в офшоры через подставные фирмы. Компания обанкротилась, а мы уже пять лет обманутые дольщики. Митинговали, писали письма в разные инстанции, завели уголовное дело, судились. Итог: застройщик на свободе, мы с кредитами в съемной квартире.
Квартира по ДДУ стоила 4 290 000 рублей, взяли в ипотеку 3 000 000 под 11% годовых на 11 лет. Сейчас платим ежемесячно по 30 000 рублей.
Случай 2. Когда грянул кризис и застройщик сбежал за границу
Снимала квартиру и хотела купить максимально дешевое жилье. Жилой комплекс тогда только начали строить. Планировались малоэтажные дома с подземной парковкой и приятным общественным пространством. Квартиры должны были сдать с отделкой от застройщика — это для меня тоже было плюсом, так как денег на ремонт не было. Выбрала самую маленькую квартиру-студию с высокими потолками и панорамными окнами. Внесла 300 000 рублей в качестве первого взноса, взяла в ипотеку 1 700 000 рублей.
По договору сдать дом должны были в 2016 году. Первое время действительно строили довольно бодро. А потом грянул кризис, и все замедлилось. Ближе к сроку мой корпус был почти готов, но ЖК должны были сдавать весь сразу.
Сдвинули сдачу на полгода, а потом застройщик сбежал в Лондон.
Сейчас ЖК вроде бы достраивает правительство Московской области. Правда, сначала оно хотело, чтобы дольщики отказались от отделки, а теперь, похоже, просто тянет время.
Мне эта квартира уже и не особо нужна, но я не могу ни продать ее, ни рефинансировать ипотеку без права собственности. Снижать процентную ставку банк не согласен. Переплатила уже больше миллиона рублей, в сумме потеряла 3 миллиона. Даже если дом наконец сдадут, я вряд ли выйду хотя бы в ноль.
Случай 3. Когда можно умереть, не дождавшись квартиры
Искала в ипотеку небольшую квартиру с отделкой недалеко от Мкада. Нашла маленькую студию с отделкой и хорошей планировкой. ЖК был аккредитован Сбербанком, это вызывало уверенность, что дома, уже облицованные вентфасадом, сдадут в срок — к концу 2015 года. Обещали построить дорогу, школу, ТЦ. Все выглядело радужно. Родители помогли — решили платить ипотеку, пока не перееду в эту квартиру, а дальше сама.
С тех пор прошло пять лет. Стараниями дольщиков руководство компании-застройщика находится в федеральном розыске. Администрация района вяло достраивает ЖК за счет обязательств перед ней других застройщиков. Краеугольный камень — отделка квартир. Областной минстрой, администрация, номинальный застройщик, подрядчик — все переводят стрелки друг на друга и с радостью сдали бы дольщикам голый бетон. Пытаются заставить нас подписать допсоглашения об исключении отделки без компенсации.
Активисты бомбили ответственные органы и ведомства жалобами, проводили митинги, одиночные пикеты, записывали видеообращения на прямую линию с президентом. Обманутые люди из Нижнего Новгорода, где бросил стройку этот же застройщик, выносили на митинг гроб.
В знак того, что один из их дольщиков умер, не дождавшись квартиры.
Первоначальный взнос по ипотеке составил 450 000 рублей. Платили сначала 13%, теперь 12%. За 15 лет выплат получится почти двойная цена квартиры. Но продать ее сейчас или получить вычет по НДФЛ невозможно. Взять другую квартиру в ипотеку тоже не получится: все средства заморожены в этой. Я продолжаю снимать жилье, а родители не могут уйти на пенсию из-за ипотеки. За это время я успела стать женой, развестись и снова собраться замуж. И уже не уверена, что буду жить в этой квартире, если когда-нибудь ее получу.
Случай 4. Когда доверился застройщику, уже сдавшему несколько домов в том же районе
Купил в ипотеку по договору долевого участия квартиру-студию в строящемся доме. Во-первых, только такой вариант подходил по финансам, а во-вторых, строительная компания на тот момент сдала много домов в том же районе без просрочек.
Но тут застройщик, распродав жилье в нашем и соседнем корпусах, решил не заканчивать строительство и вывести порядка 4,5 млрд рублей в офшор. Корпуса, начатые в 2013 году, до сих пор не закончены. В начале 2019 года компания ушла в контролируемое банкротство, украденные деньги не вернули, обманутыми остались пять тысяч дольщиков. Правоохранительные органы бездействуют.
Не покупайте квартиры в России, по крайней мере не берите строящееся жилье: вы играете в лотерею на свои миллионы, часто ипотечные. Никакие федеральные законы, эскроу-счета, прокуратура и Минстрой вас не защитят.
Случай 5. Когда сестра уже получила квартиру, а ты нет
Решил купить жилье в том же ЖК, в котором сестра уже получила квартиру. Но у моего дома еще нет и фундамента. Уже сменилось правительство, которое обещало помочь, а стройка не может сдвинуться с мертвой точки.
Покупать жилье по ДДУ оказалось невыгодно, заработал только невроз и скандалы в семье. Лучше покупать вторичку или строить собственный дом. ДДУ — это всегда риск остаться без денег. Закон никого не защищает: если застройщик обанкротится, то по исполнительным листам люди ничего не получат. Вот и приходится ждать, пока построят.
Случай 6. Когда на стройке нет ни одного рабочего, а платить приходится через Агентство по страхованию вкладов
Купила в ипотеку студию в 300 метрах от Кольцевой автодороги. Выбирала по соотношению расположения и стоимости. Застройщик в то время был одним из самых крупных в Санкт-Петербурге.
По договору сдать дом должны были в марте 2017 года, но вскоре стало понятно, что стройку вовремя не закончат.
У юриста узнала, что если расторгну договор, а застройщик обанкротится, то я останусь без денег и без квартиры.
Решила дожидаться. Но за последние полтора года на стройке не было ни одного рабочего. Застройщик проходит процедуру банкротства.
Студия стоила 1 900 000 рублей, я брала ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Осталось выплатить еще 750 тысяч. Но у банка отозвали лицензию, потому что он принадлежал компании-застройщику. Теперь плачу через Агентство по страхованию вкладов, это очень неудобно.
Никому не советую брать в стройке первое жилье, да еще и в ипотеку: трудно платить и за аренду, и за кредит. Ни денег, ни квартиры — лишь призрачные надежды, что дом все-таки достроят.
Случай 7. Когда срок сдачи переносится каждые полгода
Купила квартиру в Новой Москве. Понравилась малоэтажность, лес и река рядом. Привлекла возможность купить мансарду и сделать второй этаж. Общая стоимость составила 3 600 000 рублей. Вложила накопленные 400 000 рублей и взяла ипотеку.
Дом обещали сдать через год, стройка шла полным ходом. Но потом срок сдачи стали переносить каждые полгода. В 2019 году застройщик был признан банкротом, дом все еще не сдан, и квартиру теперь продать нельзя. Спустя 4,5 года ее рыночная стоимость — 4 500 000 рублей.
Мне все еще приходится выплачивать ипотеку и отдавать за съемное жилье по 30 000 рублей в месяц. За все время аренды уже потратила 1 260 000 рублей.
Случай 8. Когда дольщики сами достраивают свое жилье
В 2013 году купил квартиру в девятиэтажном доме с паркингом на набережной, недалеко от центра города. В 2016 году, когда жилье должно было быть введено в эксплуатацию, строительная компания обанкротилась. Дом был построен на 70%, деньги возвращать никто не собирался.
Создали ТСЖ. Усилиями дольщиков дом почти достроили, хотя многие до сих пор не внесли установленную собранием кредиторов плату. Остается еще много работы, а с канализацией и газоснабжением могут помочь только власти. Но пока что от администрации города и министерства республики слышим одни обещания.
Потерял 1 700 000 рублей — это общая сумма с учетом всех вложений, в том числе дополнительных сборов после банкротства застройщика и оплаты адвоката для включения в реестр кредиторов. Больше никогда не буду приобретать недвижимость в строящемся доме: даже наличие лицензии и положительные отзывы о застройщике не дают гарантий.
Случай 9. Когда продаешь свое жилье ради первоначального взноса, платишь ипотеку и годами живешь в съемном
Стройка была многообещающей: застройщик быстро сдал другой ЖК в этом же районе. Но наш дом стоит недостроенным уже более десяти лет.
Квартиру брали по ДДУ в ипотеку под 19% годовых. Надеясь на сдачу дома в 2015 году, продали свое жилье под первоначальный взнос. И теперь с двумя детьми вынуждены снимать квартиру. Дом не достроен, стоимость аренды растет, проценты по ипотеке не уменьшаются.
Случай 10. Когда пришлось покупать вторую квартиру, не получив первую
Дом должны были достроить к совершеннолетию старшего сына — ему и предназначалась квартира. Решили покупать строящееся жилье из-за близости к нашему дому, а еще потому, что большая часть вторички рядом — устаревшее по многим параметрам жилье.
Застройщик выглядел солидно, имел все документы и строил сразу несколько объектов. Все стали долгостроями. Строительство приостановилось спустя год, а еще через пару лет совсем заглохло. Компания обанкротилась, застройщика осудили на десять лет за мошенничество и вывод средств. Доказана пропажа 980 миллионов рублей.
Строительство остановилось на четвертом этаже из 17.
Квартиры были распроданы на 86%, и экономической привлекательности у дома нет. Ни департамент строительства, ни минстрой области не смогли найти инвестора, готового закончить стройку. Огромный дефицит средств не позволяет ЖСК заняться строительством.
От всех инстанций мы получали отписки. Какие-то подвижки в решении наших проблем начались в 2017 году, когда мы стали организовывать митинги и пикеты, привлекать СМИ, использовать мессенджеры и Ютуб.
Выход на улицы, объединение усилий с другими долгостроями города и обмен опытом с объектами всей страны — все это позволило сдвинуть с места громоздкий административный механизм и принять поправки к законам.
За однокомнатную квартиру заплатили 740 000 рублей. Ипотеку не брали: деньгами скинулись все родственники. Когда стало понятно, что надеяться не на что, наскребли на первоначальный взнос и взяли недорогую однушку в отдаленном районе в ипотеку. Этот дом тоже чуть было не попал в ряды долгостроев: сдача задержалась на год из-за разногласий застройщика и минстроя. Квартиру забрали через суд, с недоделками, но уже были рады и этому.
Случай 11. Когда законы не работают
Хотел студию. В понравившемся районе они продавались только в строящихся домах. В то время вовсю «рекламировали» 214-ФЗ, который якобы защищает права дольщиков.
Казалось, что понятие «обманутые дольщики» полностью похоронено.
Полгода следил за стройкой, но после покупки грянул обвал рубля, застройщик кое-как достроил и сдал первый дом, а наш, второй, так и остался без последнего этажа.
В рамках процедуры банкротства удалось расторгнуть большинство сомнительных ДДУ, но областной минстрой пока не смог заинтересовать ни одного инвестора.
Покупая жилье по ДДУ, вы приобретаете не квартиру, а обещание ее построить. Обещания далеко не всегда исполняются. Законы, которые должны решать проблемы обманутых дольщиков, работают только для тех объектов, на которых можно заработать.
Как избежать мошенничества?
Гарантировать полное отсутствие рисков и стопроцентную вероятность надежности долевого строительства не сможет ни одна компания, поскольку такая сфера деятельности всегда имеет определенные риски. Однако снизить вероятность обмана можно такими способами:
- Выбирать надежного застройщика. Желательно, чтобы компания имела опыт работы на рынке хотя бы несколько лет, а также всю необходимую для осуществления деятельности документацию. Также можно узнать отзывы о ней со стороны других дольщиков, которые уже получили таким образом жилье, а также стоит обязательно посмотреть реестр недобросовестных застройщиков и убедиться, что выбранной компании нет в этом «черном» списке. Еще один фактор, который также стоит проверить — финансовая устойчивость и платежеспособность. Для того чтобы убедиться, что компания действительно существует и осуществляет свою деятельность, можно даже съездить на стройку и посмотреть все самостоятельно.
- Заключать правильный договор и внимательно читать его условия. В частности, обращать внимание на различные дополнительные услуги: страховку, оплату взносов или госпошлин и т. п. Что касается вида документа, то это должен быть договор о долевом участии в строительстве. Для надежности лучше привлечь к подписанию сделки опытного юриста.
Конечно, это все не даст полной уверенности в безопасности инвестирования, поскольку такая деятельность всегда имеет высокие риски. Однако это позволит распознать явных мошенников и предотвратить потерю средств и недвижимости от их незаконных действий.
- https://tabor-kids.ru/pokupka-nedvizhimosti/kto-takie-dolshchiki-kvartir.html
- https://yurlitsa.ru/obmanutye-dolshchiki-kak-vernut-svoi-dengi-ili-poluchit-zhile/
- https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/obmanutye-dolshhiki.html
- https://fz214fz.ru/sud/obmanutye-dolschiki
- https://journal.tinkoff.ru/obmanuli/