Zarplatto.ru

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году

Содержание

Общее представление о вопросе

Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Никаких ограничений по распоряжению своей квартирой или ее частью не имеют:

  • Собственники, достигшие возраста совершеннолетия;
  • Лица, эмансипированные по решению суда или в результате вступления в брак в возрасте от 16 до 18 лет.

Положения Гражданского кодекса указывают на возможность отца и матери распоряжаться долями детей исключительно с разрешения опекунского совета. Самовольно продать долю в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.

По достижении возраста 14 лет ребенок может выражать свое мнение относительно продажи квартиры, принадлежащей ему частично. Точка зрения несовершеннолетнего будет учтена органами по опеке и попечительству при принятии решения о выдаче согласия на совершение сделки.

Нормы права

Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные взаимоотношения, урегулированы следующими нормативными актами:

Основной закон страны Конституция РФ
  • говорит о праве на частную собственность и гарантирует возможность распоряжаться ею по усмотрению собственника
  • выступает в защиту детей и их интересов
  • гарантирует право на жилище
Кодифицированные законы Гражданский кодекс Ст. — регламентируют участие несовершеннолетних в совершении сделок
Жилищный кодекс
  • отображение прав собственников (в том числе не достигших возраста совершеннолетия) жилых помещений
  • гарантии на предоставление жилья детям-сиротам
Семейный кодекс
  • разграничивает права детей и родителей на общее имущество
  • определяет место жительства ребенка вместе с родителями
Отдельные федеральные законы «Об основных гарантиях прав ребенка» Федеральные и региональные органы государственной власти в рамках своей компетенции защищают законные права ребенка
«Об опеке и попечительстве» формулирует основные задачи деятельности органов по опеке и попечительству, одна из которых – выдача разрешений на осуществление сделок с недвижимостью несовершеннолетних

Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных взаимоотношений на территории субъектов РФ, а также нормативные акты, косвенно касающиеся сферы продажи недвижимого имущества при участии несовершеннолетних собственников.

Причины отчуждения квартиры

Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:

  • Планирование переезда в другой город или район;
  • Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
  • Качественное улучшение жилищных условий;
  • Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
  • Денежная необходимость для расчетов по долгам.

Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего?

Продажа жилого помещения — процедура сама по себе достаточно непростая, особенно, если в числе его собственников числятся дети. Продать такую недвижимость гораздо сложнее, но сделать это можно, необходимо лишь учесть ряд определённых требований, предъявляемых к подобным сделкам Российским Гражданским кодексом.

Продажа доли несовершеннолетнего ребёнка в квартире допускается только после получения разрешения попечительского совета. Обращаясь за этим к сотрудникам органов опеки и попечительства, необходимо учесть, что для получения согласия нужно передать в собственность ребенка такую же долю в другой квартире, равноценной старой.

Если сделку купли-продажи оформить без согласия на то попечительских органов, то рассчитывать на положительный исход не приходится: сделка будет признана незаконной и расторгнута, а продавец и покупатель квартиры понесут положенное законом наказание.

Таким образом, существуют 2 варианта развития событий:

  • Если, продавая долю несовершеннолетнего, в планы продавца не входит покупка новой квартиры, то ему необходимо оформить на имя ребёнка долю в любом другом жилом помещении, например, в квартире близких родственников.
  • Продавая квартиру с долей несовершеннолетнего, переписать на него аналогичную долю в приобретённой взамен жилой площади.
 Таким образом, продать собственность несовершеннолетнего без предоставления ему равноценной замены невозможно!

Стоит учесть, что органы опеки могут не выдать необходимое разрешение, если их не устроит жилое помещение, предоставляемое ребёнку.

Часто бывает так, что родители продают свою квартиру и взамен оформляют на ребёнка долю в крохотной квартирке-малосемейке. На подобный обмен органы опеки разрешение не дадут, поскольку несовершеннолетний должен быть прописан с кем-то из родителей, а площадь такого помещения для двоих недостаточна по меркам жилищного законодательства.

Кроме того, доля в новой квартире должна быть аналогична собственности несовершеннолетнего в старом помещении, это правило касается и площади: новая недвижимость не должна уступать старой!

Другие собственники имеют право преимущественной покупки доли

Это означает, что прежде чем продать свою долю постороннему, собственник обязан предложить выкупить ее остальным собственникам. Причем письменно предложить. Если остальные собственники не выкупят долю в течение месяца, ее можно продать кому-либо. Но за цену, не ниже предложенной остальным собственникам. Все это написано написано в . Советую ее внимательно прочесть.

Как уведомить второго собственника, если он несовершеннолетний? Сначала стоит устно предложить выкупить долю у родителей/опекуна ребенка. И дальше будет три варианта развития событий:

  • Родители ребенка согласны купить долю за предложенную цену. В этом случае идем к нотариусу и оформляем договор купли-продажи. Ссылка на инструкцию ниже.
  • Родители отказываются купить долю, но согласны оформить отказ от преимущественной покупки от имени ребенка. Тогда они обязаны пойти в органы опеки и получить разрешение на это. Такое требование написано в — «опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок …, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав». Отказ от преимущественной покупки относится к «отказу от принадлежащих прав».
  • Родители отказываются покупать, не собираются оформлять отказ и игнорируют предложение. Это самый частый вариант. В данной ситуации нужно попросить нотариуса отправить письменное предложение о выкупе доли. Во-первых, к нотариусу все равно нужно обращаться в дальнейшем для оформления договора купли-продажи (писала выше). Во-вторых, нотариус имеет право не принять документы, доказывающие самостоятельное уведомление.Нотариус отправит предположение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Месяц нужно ждать с даты получения письма родителями и можно продать долю постороннему.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными, «прописанными» в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок только прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то в общем случае для такой сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок прописан в квартире, не имеет доли в праве собственности, НО при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в .

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 летпопечительство.
Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Возможность оказывать влияние на течение сделки возникает у ребенка по достижению 14 лет. До указанного возраста, решение принимается законным представителем с согласия опеки. Мнение ребенка до 10 лет не учитывается.

В соответствии со , достигнув 14 лет, гражданин получает паспорт и становится самостоятельной стороной сделки. Законный представитель или родители только дают согласие. Такая многоступенчатая защита помогает обеспечить сохранность детского имущества.

Порядок продажи квартиры с долевым участием несовершеннолетних

Обстоятельства, предшествующие продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, и последовательность действий собственников квартиры рассмотрим детально. Учитывая нюансы совершения сделки в этой ситуации, желательно без промедления осуществить отчуждение жилища в рамках правового поля.

Алгоритм действий

Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

  1. Подготовить документы.
  2. Найти покупателя.
  3. Получить разрешение отдела опеки.
  4. Оформить договор.
  5. Провести нотариальное удостоверение.
  6. Провести государственную регистрацию.

Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

Перечень документов

До процедуры оформления продажи квартиры родителям ребенка нужно подготовить следующие документы:

  1. Документы, удостоверяющие личности совершеннолетних собственников и детей;
  2. Договор купли-продажи с прописанным участием в сделке ребенка;
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
  4. Выписка из домовой книги о снятых с регистрационного учета гражданах;
  5. Материалы, констатирующие отсутствие задолженности по квартплате, а также подтверждения наложенных обременений.

Совет! Продавцам квартиры предстоит подача документов в органы опеки, нотариусу, в Росреестр. Рекомендуется заранее подготовить все необходимые копии.

После сбора документов, требующихся для осуществления продажи жилого помещения, родителям нужно обратиться в органы по опеке и попечительству для получения согласия на отчуждение квартиры.

Инструкция по организации сделки

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с долей ребенка выглядит следующим образом:

  1. Планирование сделки по отчуждению квартиры, обсуждение деталей переезда с членами семьи – собственниками жилья.
  2. Подбор подходящего варианта для покупки.
  3. Оформление предварительных договоренностей: с банком – в условиях привлечения материнского капитала; с владельцем новой квартиры – для регламентации долевого участия детей.
  4. Обращение в городской орган по опеке и попечительству для получения согласия на проведение сделки.
  5. Посещение нотариальной конторы: оформление договора купли-продажи, составление передаточного акта, написание расписок в получении задатка.
  6. Снятие с регистрационного учета всех прописанных граждан по адресу нахождения отчуждаемой квартиры.
  7. Окончательный денежный расчет между продавцом и покупателем.
  8. Получение экземпляра договора купли-продажи с регистрационными данными из Росреестра.
  9. Уведомление органов опеки об успешно совершенной сделке.

Совет! Семье с несовершеннолетними собственниками квартиры финансово выгоднее сразу оформлять у нотариуса два договора – о продаже своей квартиры и о покупке новой жилплощади.

Когда покупка квартиры еще не произошла, от родителей должна быть составлена уведомительная расписка в органы по опеке и попечительству, в которой гарантируется долевое участие детей при совершении новой сделки.

Обязательно почитайте!  В какой суд подавать на алименты - в мировой или другой, и куда обращаться, если истец не знает, где живет ответчик, а также образец искового заявления

Если приобретение жилья не стоит в планах семьи, в учет проданных детских долей должен быть открыт банковский счет на имя каждого ребенка с денежной суммой, покрывающей стоимость доли. В будущем, по достижении возраста совершеннолетия, они могут воспользоваться отложенной суммой денег.

Налоги и расходы

Участникам сделки с недвижимым имуществом нужно быть готовыми к тратам на совершение регистрационных и удостоверяющих действий. Обычно все статьи расходов по ведению и оформлению перехода прав собственности указываются в договоре купли-продажи.

Госпошлина за получение справки в органах по опеке не предусмотрена: согласие на продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка выдается бесплатно.

Услуги нотариуса потребуется оплатить в соответствии с установленными тарифами (сумма не превысит 20000 рублей, но и не будет меньше 300 рублей). Обязанность выплаты вознаграждения за совершение нотариальных действий указана в Налогового кодекса РФ. Траты на нотариуса могут быть разделены пополам между продавцом и покупателем. Также вполне допустимо возлагать их только на продавца, так как именно он нуждается в осуществлении нотариальных удостоверений на сделку с несовершеннолетними собственниками.

При перерегистрации права собственности на жилое помещение новый владелец квартиры будет обязан уплатить государственную пошлину.

Заплатить налоги с продажи жилого помещения предстоит собственникам, владевшим квартирой менее 3 лет. Ставка налогообложения в этом случае составляет 13% для граждан РФ, 30% – в остальных случаях.

К сведению! Лица, купившие квартиру, в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ имеют право на получение имущественного вычета.

Нотариальное удостоверение

Федерального закона № 218 установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок по продаже недвижимого имущества несовершеннолетнего.

Нотариусом также строго проверятся соблюдение прав ребенка. Без соответствующего разрешения органа опеки нотариус откажет в заверении договора.

Внимание! Дети, достигшие возраста 14 лет, собственноручно подписывают договор в присутствии нотариуса (если от их имени и с согласия родителей не оформлена доверенность третьему лицу).

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

  • наименование контракта;
  • дата и место оформления;
  • данные сторон;
  • данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
  • сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
  • права и обязанности сторон;
  • цену сделки;
  • порядок перечисления денежных средств;
  • ответственность сторон;
  • сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
  • подписи сторон. 

Правила регистрации

Чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору к новым владельцам нужно обратиться в отделение Росреестра или в один из офисов МФЦ.

Помимо документов на квартиру, являющуюся объектом сделки, на регистрацию предоставляется нотариально заверенный договор и разрешение органа опеки. Срок совершения регистрационных действий составит 7-9 дней.

По желанию участников сделки документы на регистрацию могут быть переданы нотариусом. В этом случае срок регистрации права составит 3 дня.

Подводные камни

Успех подобных следок напрямую зависит от получения разрешения органов опеки, но бывают ситуации, когда законные представители рискуют получить отказ:

  • площадь и цена приобретаемого жилого помещения существенно ниже;
  • планируется приобрести квартиры в строящемся доме;
  • квартира приобретается в ипотеку и доли детям могут быть выделены только после ее погашения;
  • приобретаемое жилье является ветхим, аварийным или имеет большой процент износа.

Все эти факторы ставят под угрозу возможность соблюдения прав и законных интересов ребенка, поэтому получить в этих случаях разрешение на продажу может быть сложно.

Однако если, по мнению законных представителей, отказ в выдаче разрешения был не правомерным, за ними сохраняется право обжалования его в судебном порядке.

Если квартиру купили на материнский капитал

Если продаваемая жилплощадь приобреталась с использованием средств материнского капитала, то она не может быть продана до того момента, пока детям не будут выделены в ней доли.

Обязанность по выделению долей закреплена за получателем материнского капитала . Продажа жилья без соблюдения данного требования влечет за собой признание сделки не действительной.

Если нет жилья взамен

Продать квартиру с долями детей, не приобретая одновременно ничего взамен, можно только при следующих обстоятельствах:

  • жилое помещение будет приобретаться на территории другого субъекта и одновременное проведение сделок по продаже и покупке невозможно;
  • при продаже жилья в целях раздела имущества, когда доля несовершеннолетнего слишком мала и не позволяет приобрести за счет вырученных средств другое жилое помещение;
  • продажа жилого помещения осуществляется в связи с необходимостью получения средств на дорогостоящее лечение ребенка.

Все эти случаи предполагают зачисление средств от продажи доли ребенка на его счет и дальнейшее их расходование с разрешение органа опеки исключительно в интересах несовершеннолетнего.

Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками

Продавая квартиру, которая была разделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не стоит забывать о том, что после покупки нового жилья выделить эквивалентные доли каждому ребенку придется снова. В особенности это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала: вписывание несовершеннолетних членов семьи в число собственников жилого помещения – обязательное условие.

Согласие родителей на проведение сделки

Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.

Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве. Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.

В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.

Требуется ли получить согласие отца на сделку с долей

Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.

Закон предусматривает следующие варианты:

  • лично написать документ в районном отделе опеки;
  • составить согласие в нотариальной конторе;
  • составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).

В какие инстанции необходимо обратиться?

  1. Нотариус (оформление разрешения на продажу квартиры);
  2. Органы опеки (для получения разрешения на совершение сделки);
  3. Паспортный стол (снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта и последующая выписка его из квартиры);
  4. Дальнейшая часть сделки оформляется по общему алгоритму: у нотариуса, в регистрационной палате и т.д.

Разрешение органов по опеке и попечительству

Положительное решение на совершение сделок с недвижимостью со стороны опекунского совета будут играть свою роль следующие обстоятельства:

  • Возрастание доходности семейного бюджета;
  • Улучшение условий проживания детей;
  • Вероятность переселения в новый дом;
  • Выбор нового места проживания с учетом развитости инфраструктуры.

Важно! Выданное органами опеки согласие на осуществление действий с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, дает право родителям продать жилплощадь.

Список документов, необходимых органам опеки для вынесения своего решения, можно найти на сайте госучреждения, как и форму заявления для обращения.

Особенностей по заполнению оно не имеет, отметить стоит только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и персональные данные заявителя, сам текст включает в себя формулирование требований, в конце ставится дата и подпись.

К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей-сособственников квартиры, иные документы, относящиеся к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ от государственного учреждения готовится в течение 14 рабочих дней.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

  • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
  • собственником квартиры;
  • своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

  • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
  • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
  • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
  • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
  • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
  • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
  • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
  • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

Обязательно почитайте!  Как выглядит документ на право собственности на квартиру в 2020 году?
Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Образец заявления в ООП

Улучшение условий: аргументы

Нередко в ООП звучат отказы в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, поэтому правильное аргументирование — важный этап процесса. В заявлении приветствуется указание фактов:

  • увеличение жилой площади в доле ребенка;
  • лучшая экологическая обстановка в регионе проживания;
  • более развитая инфраструктура, чем в населенном пункте, где ранее проживал несовершеннолетний, что дает больше возможностей для гармоничного развития личности;
  • получение более высокооплачиваемой работы родителями, увеличение расходов на развитие детей.

Важно доказать, что продажа квартиры не лишит ребенка жилья, а даст возможность ему расти в новых — более комфортных условиях.

Пример требований Органов опеки и попечительства

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Опровержение решения органов опеки о запрете продажи доли несовершеннолетнего в квартире

В законодательстве нет четких критериев для выдачи разрешения органов опеки. При малейшем подозрении на ухудшение условий содержания детей, их дальнейшего проживания в неблагоприятном районе или прослеживании корыстных интересов родителей органы опеки отказывают в совершении сделки.

В некоторых случаях ООП требуют выделить ребенку большую площадь, положить на счет значительную сумму денег или выдвигают иные условия, которые кажутся родителям (опекунам) несправедливыми и невыполнимыми. Тогда придется обратиться в суд с иском о признании решения ООП недействительным полностью или в части некоторых пунктов.

Как оставить иск

Документ подается в районный суд. Важно соблюсти правила, выдвигаемые к составлению иска, (). В документе указывается:

  • наименование суда:
  • ФИО истца и ответчика;
  • название документа;
  • суть иска: описывается, по какой причине ООП приняли решение, не удовлетворяющие стороны, обосновать свое видение ситуации;
  • прошение об отмене или изменении решения ООП;
  • перечень документов;
  • подпись и дата.

Образец иска:

Если отец не согласен

Оставшись с ребенком, мамы пытаются максимально улучшить условия проживания согласно имеющимся возможностям, но зачастую сталкиваются с преградой в виде отца несовершеннолетнего, старающегося во всем усмотреть выгоду для бывшей супруги. Если достичь договоренностей не удается, а разрешение отца необходимо, нужно действовать так:

  1. Отправить мужу письмо с уведомлением и описью вложения с просьбой дать разрешение на продажу доли ребенка в квартире.
  2. Зафиксировать факт отказа родителя от дачи согласия на улучшение жилищных условий. Можно прибегнуть к использованию диктофонной записи разговора, распечатать переписку, из которой видно, что отец безучастен к жизни несовершеннолетнего или настроен негативно.
  3. Обратиться в суд с иском о разрешении продажи квартиры без разрешения отца.
Процесс обращения в суд будет проходить по аналогии с обращением по поводу опровержения решения ООП. Разница — в сути искового заявления.

Как составить иск

Документ должен соответствовать требования ГК РФ:

  • В «шапке» указывается наименование районного суда, ФИО истца и ответчика.
  • После названия заявления излагается суть иска. Важно привести доказательства улучшения условий проживания несовершеннолетнего и акцентировать внимание на несогласии отца с тем, что детям достанется большая площадь, район проживания будет лучше.
  • Далее следует просить суд о разрешении продажи квартиры без согласия отца.
  • В конце предоставляется перечень документов, ставится дата и подпись просителя.

Образец иска:

При обращении особое внимание следует уделить сбору доказательной базы, ведь отец в суде может отрицать, что препятствовал продаже. Если улики отказа раздобыть не удается, можно организовать разговор при свидетелях и призвать их в помощь.

Длительность процесса

После предоставления иска он находится в течение 5 дней у судьи на рассмотрении. При отсутствии сопутствующих документов, некорректном изложении материала может последовать отправка заявления на доработку с возможностью повторного обращения.

Далее назначается дата заседания, на котором может присутствовать представитель ООП, или отец при его несогласии на сделку. Каждой из сторон предоставят возможность изложить свои аргументы.

Срок принятия решения по подобным делам составляет до 2 месяцев .

Сделки с недвижимостью, особенно — находящейся в долевой собственности, отличаются сложностью. Если дольщиков несколько, потребуется получить у каждого согласие на продажу, а если дольщик — несовершеннолетний ребенок, есть возможность принять решение за него, но препятствием к оформлению могут стать органы опеки и попечительства.

Судебные тяжбы отнимут много времени, и все труды риелтора по поиску покупателя квартиры и продавца новой недвижимости откажутся напрасны. Не знаете, каков порядок действий при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, как оформить обращение в органы опеки, какие аргументы привести, чтобы получить положительное решение? Чтобы сделки не сорвались, задайте вопросы юристу сайту ros-nasledstvo.ru и получите бесплатную консультацию.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:

  1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
  2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
  3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Острые вопросы

Существует ряд вопросов, которые часто тревожат продавцов квартиры, где есть несовершеннолетний владелец доли. Поэтому важно рассмотреть те, которые часто встречаются.

Купить жилье в другом городе

Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.

Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.

Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.

Дети и приватизация жилья

Под приватизацией понимают бесплатную передачу жилья в собственность, на которую должны быть согласны как взрослые собственники, так и несовершеннолетние лица.

Дети принимают участие в приватизации на тех же правах, что и взрослые.

При приватизации квартиры все дети, которые зарегистрированы в жилом помещении становятся ее собственниками.

Если они не были включены в число владельцев квартиры, а недвижимость была продана, тогда появляется повод признать сделку недействительной.

На практике часто происходит ситуация, когда родители перед приватизацией квартиры выписывают ребенка к родственникам, чтобы облегчить процесс по реализации жилья.

В таком случае сделка часто оспаривается органами опеки, поскольку подобными действиями родители лишают детей права собственности.

Органы опеки не будут иметь претензий, если ребенок участвует в приватизации по другому адресу или же имеет иную собственность.

Если родители прописывают ребенка в другой квартире, этот факт не лишает его прав на долю в недвижимом имуществе.

Для того чтобы продать приватизированную квартиру с ребенком нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Доля ребенка в квартире не означает, что недвижимость невозможно продать. Если соблюсти все формальности и получить разрешение от органов опеки, тогда есть возможность осуществить задуманное.

Процедура затягивается в связи с рассмотрением вопроса, но она вполне осуществима, если учесть все правила проведения сделки и соблюдать нормы закона.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

  • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
  • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.
Источники
  • https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/mozhno-li-prodat-dolyu-rebyonka.html
  • https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/mozhno-li-esli-vtoroi-sobstvennik-nesovershennoletnii-rebenok
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prava-nesovershennoletnix-detej-v-kvartire/
  • http://allo-urist.com/kak-prodat-kvartiru-esli-est-dolya-nesovershennoletnego-rebenka/
  • https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka
  • https://J.Etagi.com/ps/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletn/
  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-esli-est-dolya-nesovershennoletnego-rebenka/
  • https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli.html
  • https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-zakonno-prodat-kvartiru-s-doley-nesovershennoletnego-rebenka

[свернуть]

Ссылка на основную публикацию