Условия договора мены квартиры и особенности совершения этой сделки

Что такое договор мены недвижимого имущества?

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

• применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
• составление в простой письменной форме;
• обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
• предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Законодательное регулирование

1. Составление и заключение договора мены регулируются ст. 209 и ст. 218 ГК РФ.
2. Так, ст. 209 ГК РФ устанавливает право собственника жилья владеть квартирой или иным имуществом, пользоваться им, распоряжаться по собственному усмотрению. Законный владелец жилья вправе по личному усмотрению совершать любые юридические действия со своим имуществом, которые не нарушают российское законодательство и права других лиц.
3. По ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает у человека на разных основаниях, включая договор мены.
4. Ст. 72 ЖК РФ устанавливает право на обмен жилыми помещениями, которые предоставляются людям по договору соцнайма. Достаточно получить письменное разрешение наймодателя и проживающих вместе с нанимателем членов семьи, чтобы обменять занимаемую им квартиру на другое жилье, предоставленное по договору соцнайма иному нанимателю.

Основные характеристики обмена

Договор мены жилого помещения применяется для обмена жилья между собственниками. Этот вид соглашения закреплён соответствующим законом. Особенностью операции считается выступление каждой стороны в роли продавца и покупателя одновременно. Гражданский кодекс наделяет владельцев правами и обязанностями по передаче и принятию объектов.

По сравнению с куплей-продажей помещений правила несколько отличаются. Сторонам нужно соблюдать все правила покупки и продажи, которые не противоречат сути мены, это правило отдельно оговаривается в статье для предотвращения спорных ситуаций. Регулирование вопросов выполняется по законодательному акту, в нём подробно описывается принцип осуществления сделки.

Поиск равноценного жилья не всегда даёт результат, обмен может быть двух видов:

• без доплаты, если оба объекта недвижимости имеют равные параметры;
• с доплатой, если квартиры или дома имеют разную цену.

Чем мена отличается от обмена?

В этом и состоит главное отличие такого договора от договора обмена, при заключении которого два владельца квартир обмениваются правами собственности на их. Сделку по обмену квартир могут заключить только наниматели неприватизированного жилья.

Договор обмена, в отличие от договора мены, оформляется с помощью специальных обменных ордеров. Также для совершения этих сделок заключаются разные вид договоров — в первом случае понадобится составить договор мены квартир, во втором, соответственно — договор обмена квартир.

В каких случаях требуется договор

Люди часто заключают договор обмена жилыми помещениями с доплатой разницы в стоимости жилья.

Есть такие варианты обмена:

1. обмениваются два объекта, различающиеся по площади: бывший владелец меньшего жилья получает доплату в разнице;
2. обмениваются два объекта, различающиеся по престижности района: бывший владелец жилья в менее престижном районе получает соответствующую доплату.

Порядок заключения соглашения состоит из следующих шагов:

1. подбор варианта для совершения обмена;
2. согласование условий процедуры;
3. составление текста документа, его подписание;
4. составление акта приема-передачи объекта, где описывается состояние жилья, дефекты, перечень имущества (предметы быта и интерьера, мебель, сантехника);
5. подготовка документов и их предоставление в Росреестр для регистрации договора;
6. получение выписки, удостоверяющей факт перехода права собственности на жилье.

К договору мены применяются стандартные правила купли-продажи. После его подписания происходит передача имущества. Для того чтобы зафиксировать факт перехода прав и предотвратить возникновение спорных ситуаций в будущем, следует составить акт приема-передачи жилплощади. В этом акте нужно прописать такие сведения:

• информация об участниках сделки;
• основание для проведения сделки;
• дата приема-передачи;
• имущество, оборудование, которое бывший собственник передает вместе с жильем новому владельцу;
• положение о ремонте жилья.

Суть договора

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон – каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:

• платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
• договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.

Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.

Особенности договора мены

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

• с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
• отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

Виды договоров мены

Есть несколько основных разновидностей договора мены, в число которых входят договор мены квартиры с доплатой, мены квартиры с несовершеннолетним и договор мены долей квартиры. Также можно заключить договор мены квартиры на земельный участок.

С доплатой

При заключении такой сделки в договоре необходимо указать размер доплаты и порядок осуществления расчетов.

Сумма доплаты определяется на основании независимой оценки жилых помещений. Можно предусмотреть оплату не только в деньгах, но и в ценных бумагах. Также доплата может быть осуществлена путем передачи одной стороной сделки в собственность другой какого–либо имущества. В таком случае необходимо прописать в договоре не только сроки, но и порядок передачи.

Долей квартиры

Как и в случае с куплей–продажей недвижимости, для заключения такой сделки понадобится согласие всех собственников долей квартиры.

Также в этом случае необходимо предоставить дополнительные документы — нотариально заверенное соглашение об определении долей, которое было зарегистрировано в Департаменте муниципального жилья и справку об оценке стоимости жилого помещения из БТИ с указанием долей всех собственников.

В самом договоре нужно указать, какая доля принадлежит участнику сделки.

С несовершеннолетним

Если в сделке участвуют несовершеннолетние, для ее заключения понадобится распоряжение местных органов власти.

Чтобы получить его, нужно обратиться в отдел опеки и попечительства. Если один из участников сделки не достиг возраста 14 лет, договор от имени такого лица заключают его родители или иные законные представители.

На земельный участок

В общем и целом правила мены земельного участка, установленные законодательством, мало отличаются от правил мены квартиры. Соответственно, мало отличается и сам договор, в нем просто понадобиться указать вместо данных одной из квартир информацию о земельном участке.

Мена или обмен квартир могут стать отличным решением для тех, кто хочет осуществить переход права собственности на квартиры. Однако нужно иметь в виду, что прямой обмен — это тонкий инструмент, воспользоваться которым бывает непросто. Операция будет успешной только в том случае, если все участники сделки в полной мере готовы к сотрудничеству.

Для того, чтобы упростить процесс и правильно составить договор, можно обратиться к риелтору, а также в центр оформления сделок — это позволит сэкономить не только время, но и деньги. Ведь ошибки, совершенные при поиске подходящего варианта и составлении документа, могут обойтись очень дорого.

Мена недвижимого имущества на движимое

Согласно ФЗ от 13.07.2015 (ред. от 25.12.2018) и информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 , собственники движимого и недвижимого имущества имеют возможность осуществлять ее обмен, заключив договор мены собственности.

Документ составляется в письменной форме, где указываются существенные условия соглашения. Если происходит обмен недвижимого имущества на движимое, стороны могут обратиться к нотариусу.

Если договор составляется самостоятельно, необходимо согласовать следующее:

• Детально описать предметы обмена, дав полную характеристику для того, чтобы идентифицировать их. Так, для квартиры необходимо указать адрес, этаж, площадь, недостатки и другие характеристики. Для автомобиля — номер, марку, цвет, недостатки и другие технические характеристики;
• Если предметы объекта находятся в долевой или совместной собственности, указать разрешение на сделку;
• Указать стоимость объектов обмена и разницу для доплаты.

Остальные пункты соглашения мены недвижимого имущества на движимое сохраняются как и в стандартном соглашении.

Договоры мены движимого имущества на недвижимое необходимо зарегистрировать в ЕГРН или МФЦ, так как один из объектов является недвижимостью и необходима передача прав владения.

Обмен между родственниками

Тем не менее, если обмен неравноценного жилья производится без доплаты – УФНС, скорее всего, не будет ставить препятствия к подобной сделке.

Освобождение от налога или льготное налогообложение не предусмотрено. С этой целью можно воспользоваться дарственной.

В том случае, если одна из квартир не приватизирована, родственный обмен может стать достойным выходом, при условии разрешения на обмен со стороны администрации.

При родственном обмене необходимо быть очень внимательным, так как первое впечатление от сделки со временем развеется, и родственники могут стать не менее агрессивными оппонентами, чем прочие лица.

Малейшее нарушение, допущенное при составлении договора, может стать источником больших неприятностей.

Основные условия мены квартиры

Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.

Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.

Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений (подробнее о том, что такое обременение на квартиру). В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.

Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?

Как правильно составить договор мены?

Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:

• обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
• максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
• стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
• сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
• порядок освобождения обмениваемых площадей.

К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.

В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.

Необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру по договору мены

Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:

• паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
• доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
• договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
• нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
• согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.

Документы передаются заявителем одним из удобных способов:

• через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
• отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
• через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).

Регистрация договора облагается государственной пошлиной в размере 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц.

Существенные пункты

В договоре мены прописываются нижеприведенные существенные пункты:

• Предмет сделки. В этом пункте указываются идентифицирующие признаки объекта недвижимости — наименование, адрес, этаж, подъезд, площадь и др. (ст. 554 ГК РФ).
• Стоимость имущества. Здесь же указывается соответствующий размер доплаты, если обмениваемые объекты недвижимости имеют разную стоимость (ст. 568 ГК РФ).
  Если стоимость в договоре не указана – объекты считаются равноценными.

Помимо существенных пунктов, в договор вносятся обязательные сведения:

• Название документа.
• Паспортные данные сторон (Ф. И. О, прописка, серия, номер паспорта, кем и когда выдан).
• Условия и сроки передачи недвижимости.
• Ф. И. О и подписи сторон сделки. Здесь же проставляются печати, если одной из сторон является юрлицо.

До оформления самой сделки сторонам обязательно нужно убедиться в том, что недвижимое имущество не отчуждено, не состоит в судебном споре или под арестом, а также, не обременено рентой, залогом или иными правами третьих лиц. Для получения такой информации нужно зайти на сайт Росреестра и запросить выписку из ЕГРН.

Дополнительные пункты

Помимо вышеприведенных основных договорных условий, в договоре мены могут быть прописаны и различные дополнительные пункты:

• ответственность сторон за нарушение договорных обязательств;
• порядок и способы разрешения спорных ситуаций;
• форс-мажорные обстоятельства;
• основания и порядок расторжения соглашения.

Недвижимость на движимый объект

В случае обмена недвижимого имущества на движимое (например, квартиры на автомобиль) в договоре мены обязательно необходимо указать основные характеристики жилья и транспортного средства. Здесь нужно указать марку, цвет, различные технические характеристики, имеющиеся недостатки автомобиля.

Кроме того, в договоре мены указывается и сумма доплаты, возникающая из-за разницы в стоимости жилья и авто. В противном случае собственник недвижимого имущества может лишится возможности получить такие деньги.

Требования к форме

Соглашение мены жилья составляется в письменной форме. Нотариальное заверение производится по желанию участников.

Содержание: что вносится в контракт? Участники указывают индивидуальные характеристики обмениваемых апартаментов, вещей, сумму доплаты, порядок ее внесения, сроки переселения, иные важные для сторон детали.

Существенные условия:

• предмет: какая именно конкретно квартира (с указанием адреса, технических характеристик) меняется на другую (также с указанием индивидуальных характеристик) или на вещи (с индивидуализацией);
• размер доплаты.

Без указания этих условий соглашение считается незаключенным.

Права и обязанности сторон

Процесс перехода прав осуществляется мгновенно после постановки подписей. Участвующие в обмене лица должны передать объект в оговоренные сроки в том виде, какой описан в договоре. Если эти требования нарушены или отсутствует поступление установленной доплаты, сторона имеет право требовать отмены соглашения. Договор аннулируется, если один из объектов изъят третьими лицами по залогу или другим обязательствам, имеющимся у владельца недвижимости.

В Гражданском кодексе оговаривается возможность обмена квартиры, находящейся в ипотеке. Переехать в другой ЖК получится, однако обязательства перед банком сохранятся в полном объёме. В договоре могут быть прописаны различия между правами и обязанностями сторон. Эти различия будут действительны, если не содержат противоречий действующим нормативным актам.

Особенности и нюансы

Право собственности переходит после выполнения обоими участниками своих обязательств по взаимной передаче квартир (вещей), если иное не сказано в договоре или законе.

Заключение договора осуществляется в следующей последовательности: Стороны осматривают обмениваемые квартиры, вещи, убеждаются в их пригодности к использованию. Участники с помощью юриста составляют текст контракта.

Участники регистрируют договор в Росреестре.

Участники вносят/принимают доплату и переезжают. Каждая из сторон регистрирует в Росреестре свое право собственности на приобретенное по контракту жилье.

Если сторона не делает действий по перерегистрации права собственности, оговоренных зарегистрированным договором мены, пострадавший участник вправе требовать перерегистрации через суд.

Образец договора мены квартир (заполненный бланк)

Отличия в оформлении между физическими и юридическими лицами

Договора обмена недвижимостью могут быть заключены как между физическими, так и между юридическими лицами. Отличий между такими документами минимум, но они всё же имеются.

В случае с юридическими лицами в договорных документах должна быть прописана информация о юридическом лице:

• дата и место регистрации;
• юридические адреса;
• расчётные счета в банках, через которые будет произведена доплата (в случае с неравноценным обменом) и т.д.

Информация о счетах необходима также для оплаты предусмотренных в этих случаях налогов и пошлин.

Отличаются такие договора и заполнением. Так, если вводная часть документа для частных лиц содержит лишь паспортные данные физических лиц, то в случае с юр. лицами помимо их наименования, необходимо указывать данные лица (или лиц), уполномоченного подписывать все необходимые бумаги и все сопутствующие документы.

Если по каким-то причинам после составления договора полномочия по его подписанию передаются другому лицу, к договору прикрепляется нотариально заверенная доверенность, оформленная на это лицо.

Предлагаем вам ознакомиться и с другими полезными публикациями наших экспертов, которые рассказывают о нюансах и правилах проведения сделок по обмену с такой недвижимостью, как:

Особенности проведения операции

Сам договор не подлежит государственной регистрации, а вот право на полученный объект стоит зарегистрировать в уполномоченном органе. Только после совершения этого действия права собственности обретают действительную силу. Для обращение в Росреестр подготавливается соответствующий набор документов и бумаг, подтверждающих выполнение сделки по обмену.

Для признания сделки недействительной существуют следующие поводы:

• отсутствие дееспособности у одной из сторон;
• отсутствие подтверждения сделки у органов опеки (если сделка совершена против интересов собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста);
• ошибочное описание одного из объектов;
• мнимая сделка, заключенная для прикрытия другой операции или для ухода от уплаты налогов.

Важно знать! Если стороны не готовы выполнить обмен сейчас, но планируют сделать это в будущем, заключается предварительное соглашение. Такой договор становится защитой от внезапного отказа или требований дополнительной оплаты. Если в сделке принимает участие несовершеннолетний собственник, подписи от его имени ставит законный представитель. За правомерностью действий, связанных с деятельностью лиц, не достигших 18 лет, контролирующие органы следят с особым вниманием.

Обмен возможен между любыми типами собственности, в том числе, оформленными по договору социального найма. В таком случае оба объекта недвижимости не должны быть приватизированными, иначе закон запрещает оформлять договор мены. Обмен позволяет быстро решить жилищный вопрос. Он оформляется быстрее, чем продажа квартиры, поиск новой и оформление её покупки. Договор мены экономит время и деньги, при планировании переезда такой вариант операции с недвижимости становится предпочтительным по целому ряду причин.

Нюансы заключения соглашения между физическими лицами, а также юридическими

Сторонами договора мены недвижимости могут быть физлица и юрлица. Соглашение об обмене с организацией оформляется в простой письменной форме на тех же условиях, что и с физическим лицом. Но отличия все-таки есть:

• договор мены должен подписывать директор либо другой законный представитель компании;
• предполагается другой порядок налогообложения;
• госпошлина за регистрацию для организации выше (22 т. р. для юрлиц вместо 2 т. р. для физлиц).

Отличия в документах

При заключении договора мены между юрлицами в соответствующую инстанцию необходимо предоставить следующие документы:

• выписка ЕГРЮЛ;
• нотариальная ксерокопия учредительного документа;
• иные дополнительные документы (при необходимости).

В случае же совершения обмена недвижимости между физлицами при обращении в Росреестр (МФЦ) физическому лицу необходимо предъявить личный паспорт.

Особенности заполнения бумаг

Если участниками обмена являются физлица, то в договоре мены указываются паспортные данные каждой из сторон (Ф. И. О, серия, номер паспорта, когда и кем выдан, место прописки) и контактные данные. Если обмен недвижимости осуществляется между юрлицами, то в этом документе прописываются организационно-правовая форма юрлица и иные реквизиты (ОГРН, КПП), а также, ставится фирменная печать.

Нужно ли удостоверять соглашение у нотариуса и почему?

По общему правилу, договор мены не нужно удостоверять у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Однако такой документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению в следующих ситуациях:

• в случае, если собственником обмениваемого имущества является ограничено дееспособный или несовершеннолетнее лицо;
• при обмене имущества, находящегося в общей долевой собственности.

В итоге, при наличии вышеприведенных ситуаций сторонам сделки нужно обязательно посетить нотариуса.

Налогообложение

К договору мены применяется те же нормы налогообложения, что и к договору купли-продажи. Это обусловлено тем, что совершается двойная сделка в рамках одного документа — продажа и приобретение недвижимости.

Существуют следующие нюансы налогообложения по договору мены:

• Равноценные объекты не подлежат налогообложению;
• Если объекты различны по стоимости, то налог составит 13% от полученного дохода одной стороной за продажу недвижимости;
• Если собственник реализует недвижимость, которой владеет более 3-х лет, то он имеет право на налоговый вычет по уплате НДФЛ;
• Если участники указали несоответствующую действительности стоимость недвижимости или размер доплаты, то при их обнаружении, налоговой службой будет предъявлен иск об обязательных выплатах в государственную казну, а также штраф.

Срок исковой давности по договору мены квартир

В ряде случаев возможно расторжение уже заключенного договора мены. Основанием для этого может служить заключение сделки по поддельным документам, подписание соглашения с недееспособным человеком, отсутствие подписи одного из собственников.

Обычный срок исковой давности для таких соглашений — один год. Однако в ряде случаев суд может принять во внимание особые обстоятельства. Например, если один из собственников квартиры долгое время был в отъезде, а в это время второй владелец жилья воспользовался ситуацией и обменял квартиру без его согласия, то суд может принять решение о продлении срока исковой давности.

Инструкция по государственной регистрации

Для госрегистрации сделки стороны должны придерживаться следующего алгоритма:

1. Составление договора мены.
2. Подготовка пакета документов и подача его в Росреестр (МФЦ).
3. После получения положительного решения получение соответствующей выписки из ЕГРН.

Сделка с отчуждением недвижимого имущества подлежит госрегистрации (). Обмен жильем не является исключением. Договор обмена жилья, заключенный без государственной регистрации, признается недействительным.

Какие нужны документы?

Для регистрации права собственности потребуется:

• Заявление.
• Экземпляр договора, подписанный обеими сторонами, с прилагающимся передаточным актом.
• Паспорт заявителя.
• Квитанция об оплате госпошлины.

При необходимости регистрирующий орган может затребовать и дополнительные документы.

Куда обращаться?

Подать документы на регистрацию можно следующими способами:

1. Обратиться на приём в местное отделение Росреестра.
2. Подать заявление через МФЦ типа «Мои документы».
3. Подать заявление в электронном виде через портал «Госуслуги» (потребуется регистрация и подтверждение аккаунта там).

При обмене жилья между собственниками

По общему правилу, для госрегистрации договора мены недвижимости в Росреестр (МФЦ) предоставляются такие документы от каждой из сторон сделки:

• заявление;
• квитанция об уплате госпошлины;
• паспорт (физические лица) или протоколы (выписки из протоколов) о назначении руководителя ООО, выписка из ЕГРЮЛ и учредительные документы (для юрлиц);
• подлинник договора мены + еще 1 экземпляр для сотрудника Росреестра, МФЦ (предоставляет одна из сторон);
• подлинник и одна нотариальная ксерокопия договора (если такой документ заверен у нотариуса);
• подлинник и ксерокопия правоудостоверяющего документа на каждый из обмениваемых объектов недвижимости;
• акт приема-передачи (подлинник + 1 экземпляр для сотрудника Росреестра, МФЦ);
• техпаспорт объекта недвижимости (подлинник и ксерокопия, заверенный БТИ).

Квартира на автомобиль

Для того чтобы обменять квартиру на автомобиль, владелец транспортного средства должен подготовить следующий пакет документов:

• документы, подтверждающие право собственности на ТС;
• полис ОСАГО;
• паспорт ТС;
• свидетельство о регистрации ТС.

Кроме того, к вышеприведенному пакету документов нужно приложить справку, подтверждающую отсутствие у владельца ТС неоплаченных штрафов. Такой документ выдается в отделении ГИБДД.

Между физическими лицами

При заключении договора мены между физлицами общему пакету документов могут потребоваться следующие бумаги:

• письменное согласие органов опеки — в случае проживания в обмениваемом жилом помещении несовершеннолетних детей, находящихся под опекой (попечительством) или оставшиеся без родительского попечения (п. 4 ст. 292 ГК РФ);
• письменное согласие родителей, попечителей или усыновителей, если стороной сделки выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
• нотариальное согласие другого супруга на продажу (оригинал и ксерокопия) — если жилье было приобретено в период брака (п. 1 ст. 34 СК РФ);
• удостоверение попечителя (опекуна).

Причем такой документ нужно обязательно оформлять вне зависимости от того, являются ли указанные лица собственниками обмениваемой недвижимости или нет.

Между организациями

В случае оформления договора мены между юрлицами стороны готовят одну из таких дополнительных справок:

• нотариальная ксерокопия свидетельства о госрегистрации юрлица в налоговой — если организация (компания) создана после 1 июля 2002 года;
• копия свидетельства о внесении в реестр организаций, открытых до 1 июля 2002 года, заверенная нотариусом.

В случае совершения обмена недвижимости между ООО необходимо оформление отдельного Решения уполномоченного органа юрлица о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность. Таковым является протокол заседания Совета директоров (Общего собрания участников) или Решение единоличного участника (акционера).

Стоимость и сроки

За регистрацию договора мены в Росреестре (МФЦ) нужно платить соответствующую государственную пошлину. Согласно ч. 22 ст. 333.33 НК РФ, размер госпошлины за регистрацию права собственности на 1 объект недвижимости составляет 2000 р. (для физлиц) и 22 000 р. (для юрлиц).

При обращении к нотариусу нужно оплатить соответствующие нотариальные услуги. Размер нотариального тарифа в каждой нотариальной палате субъекта свой. Например, в Новосибирской области размер такого тарифа за удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества составляет 7024 р.

Срок госрегистрации договора мены составляет следующее количество рабочих дней:

• 7 дней — при обращении в Росреестр;
• 9 дней — при посещении МФЦ;
• 3 дня — при подаче в Росреестр такого документа, заверенного нотариусом (5 дней — при обращении в МФЦ).

Течение срока госрегистрации такого договора начинается с рабочего дня, следующего за днем приема документов, или с ближайшего рабочего дня после выходного.

Расходы

При обмене квартиры участник понесёт следующие расходы:

• Оплата услуг посредника, если он обращается к риэлторам.
• Оплата нотариальных услуг, если требуется согласие от супруга на сделку.
• Налог согласно .
• Госпошлина на регистрацию.

В целом, если обменивается дорогостоящее жильё, расходы могут достигнуть десятков тысяч рублей. Точный размер надо считать в каждом случае отдельно. Процедура обмена жилья может осуществляться разными способами. Главное при этом – соблюдение норм законодательства и внимание на каждом этапе сделки.

Нюансы процедуры

В ЕГРН регистрируется не сам договор купли-продажи или мены, а права собственности на жильё. Однако, поскольку основанием для изменения объёма прав и круга лиц, которым они принадлежат, являются именно договора, они должны быть предоставлены в Росреестр.

Процедура в целом выглядит таким образом:

• Сторона, регистрирующая право, оплачивает пошлину и подаёт в регистрирующий орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
• Орган вносит запись в ЕГРН о новых правах на недвижимость.
• Сторона получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую её права.

В каком случае договор можно признать недействительным

На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.

Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.

Причины признания договора недействительным:

• один из участников сделки – недееспособное лицо;
• сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
• договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
• условия сделки противоречат законам РФ;
• сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
• сделка является мнимой или притворной*.

Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Риски при обмене квартиры

В свою очередь для подобных операций предусмотрено несколько особенностей:

1. Для объектов стоимостью более одного миллиона рублей, и сроков владения меньше трех (пяти) лет предусмотрена уплата налога в размере 13% от стоимости реализованного актива.
2. Заключаемое соглашение в обязательном порядке требует регистрации в Росреестре на стандартных условиях.
3. При проведении обмена каждая из сторон, состоящая в законном браке, должна получить разрешение второй половины (супруги, супруга).
4. При наличии детей запрещено проведение сделок, при которых жилищные условия ребенка становятся хуже.
5. Проведение операций мены жилплощади возможно исключительно в границах одного региона. Связано это с тем, что регистрируются эти действия по месту нахождения недвижимого имущества, то есть становится невозможной, когда квартиры расположены в различных субъектах федерации.
6. Обмен оказывается невозможен в случаях участия в операции жилища, обладающего различной принадлежностью, например, одна из квартир находится в муниципальной собственности, а другая в частной.
7. Проблемы с реализацией подобного механизма возникнут и при реализации доли в жилплощади. Когда другие собственники обладают приоритетным правом выкупа, но не имеют возможности предложить равнозначный обмен, так как обладают долями по этому же адресу.
8. Недействительным составленный договор может быть признан, когда при его составлении сторонами были допущены неточности или отсутствуют необходимые разрешительные документы, например, письменное согласие второго супруга.

Правовые последствия совершения мены для сторон сделки

Юридическим следствием вступления договора в силу для обеих сторон можно считать получение права на недвижимость. В этом смысле договоры мены и купли-продажи имеют одинаковые последствия- стороны становятся обладателями предмета договора.

В бартерных сделках с недвижимостью часто фигурирует доплата, и одна из сторон становится еще и выгодополучателем.

Однако для этого нужны веские основания, предусмотренные статьями 178–181 ГК РФ:

• совершение сделки под давлением, угрозами (недействительность признается судом);
• заключение договора вследствие обмана третьих лиц;
• умолчание одной из сторон некоторых обстоятельств, подлежащих огласки (этот пункт Гражданский кодекс РФ основывает на добросовестности сторон договора);
• заблуждение одной из сторон договора в отношении субъекта, мотивов сделки.

При нарушении существенных условий договора одной из сторон возможно расторжение соглашения.

Для признания сделки недействительной необходима подача судебного иска пострадавшей стороной.

Правовые последствия такого расторжения устанавливаются судебным решением. Как правило, при наличии явных доказательств мошенничества при заключении сделки суд встает на сторону потерпевшего участника и выносит решение о возврате недвижимости владельцу в исходном состоянии.

Преимущества договора мены

• Договор заключается в простой письменной форме, нотариальное заверение сделки не требуется;
• Если объекты недвижимости по договору мены признаются равноценными, это позволяет избежать лишних процедур, связанных с расчетами;
• Признание договора мены недействительным приводит к возвращению положений, существовавшего до момента заключения договора.

Недостатки договора мены

• Если объекты недвижимости являются неравноценными, одной из сторон придется уплатить разницу в цене;
• Выгодоприобетателю по договору мены необходимо уплатить налог в размере 13% от суммы доплаты.

Условия и основания для расторжения

Расторжение договора мены может быть выполнено при следующих условиях:

• Нарушены существенные условия договора.
• Сделка была признана мнимой либо притворной.
• Была обнаружена утаённая недееспособность одной из сторон-участниц договора.
• Одна из сторон являлась (на момент сделки) несовершеннолетним лицом и были нарушены его интересы.
• Было обнаружено несогласие органов опеки и попечительства.

Несмотря на всю кажущуюся запутанность и сложность, наличие издержек и прочих нюансов, сделки по обмену являются наиболее доступными и позволяющими гражданам при минимальных издержках реализовать собственные имущественные интересы.

Советы и рекомендации

Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.

Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:

1. Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
2. Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
3. Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
4. Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).

Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:

• консультацию по мене или обмену квартиры;
• грамотное составление договора;
• сопровождение сделки;
• помощь в регистрации права собственности.

Резюме с рекомендациями по мене

В настоящее время этот вид сделки почти не применяется. Гораздо чаще люди используют договор купли-продажи. Стоит отметить, что сама мена намного понятнее, её проще составлять и считается одной из самых безопасных для граждан. На деле риелторы или другие посредники рекомендуют гражданам заключать стандартный договор купли-продажи. Делают они это почти всегда, преследуя корыстные цели (получение бонуса/процента за его заключение). Многие риелторы вообще не знают, что есть договор мены.

Ниже представлены рекомендации от юристов. Желательно с ними ознакомиться прежде, чем вы будете производить обмен.

1. Чтобы заключить договор, необязательно обращаться к нотариусу, закон этого делать не обязывает граждан. Но для того чтобы убедиться, что он составлен правильно и не противоречит условиям Российской Федерации, лучше воспользоваться его услугами.
2. Перед заключением договора всегда просите хозяина недвижимости показать выписку из домовой книги, чтобы увидеть реальное количество прописанных в квартире людей, включая несовершеннолетних. Обезопасьте себя от возможных судебных разбирательств.
3. Лишний раз перепроверьте личные сведения в документах, вся информация должна быть идентичной.
4. Изучите всю информацию о квартире. Убедитесь, что у хозяина недвижимости отсутствуют долги за коммунальные и другие услуги. Важно также, чтобы имущество не было в аресте или в залоге.