Ячейка в банке для сделок с недвижимостью — как использовать?

Что такое банковская ячейка при продаже квартиры?

Расчет через банковскую ячейку или эксперт-сейфинг – самый безопасный метод расчета при купле-продаже жилья. При этом обе стороны будут уверены в сохранности денежной суммы, продавец гарантированно получит сумму после передачи прав на квартиру, а если этого не произойдет, покупатель сможет забрать средства.

Этапы проведения сделки

Нюансы составления договора

Как использовать банковскую ячейку при покупке недвижимости?

Смоделируем ситуацию: есть предмет купли/продажи стоимостью 9 миллиона рублей, устная договоренность. Между продавцом и покупателем найден консенсус – оплата недвижимости через банковскую ячейку, можно приступать к оформлению необходимого пакета документов. Однако, чтобы гарантом сделки выступил банк, нужно двигаться в русле следующей инструкции:

1. Выбор финучреждения, предоставляющего услугу аренды мини-бокса.
2. В банке покупатель недвижимости (он же – инициатор проката ячейки) подписывает типовой договор аренды мини-сейфа, где обознаются: паспортные данные арендатора, номер лицензии финучреждения, бокса, ключа, срок, сумма, график доступа и ограничения.

Применительно к конкретной ситуации: положив 9 млн рублей в ячейку, покупатель теряет доступ к наличке. Как правило, на все время аренды мини-хранилища. Продавец получает доступ к сумме только после того, как предоставит переоформленные на покупателя документы. Если продавец не выполняет свои обязательства в течение обозначенного срока, деньги возвращаются покупателю жилплощади.

3. Деньги, подготовленные для хранения, пересчитываются, проверяются на подлинность кассиром банка и в присутствии сторон сделки замыкаются в ячейке.
4. В риэлтерской, нотариальной конторе или в одном из помещений банка заключается договор купли/продажи. После этой процедуры ключ от мини-сейфа передается покупателю.
5. Далее продавец и покупатель регистрируют переход права собственности по договору купли/продажи в ЕГРП (единый госреестр прав). Затем демонстрирует документ, подтверждающий госрегистрацию, служащему банка и получает доступ к ячейке с деньгами. На этом сделка по продаже недвижимости через банковскую ячейку считается закрытой.

Таким образом, финансовое учреждение выступает гарантом, все детали закреплены в договоре, деньги пересчитываются, проверяются и перемещаются в ячейку на хранение в присутствии покупателя, продавца, сотрудника банка. В итоге сделка становится безопасной для обеих сторон.

Важно! Стоимость услуги зависит от геолокации банка (регионального месторасположения), размеров мини-сейфа, срока аренды. Относительно последнего фактора – чаще всего ячейку арендуют на месяц (за это время можно переоформить все документы). Оплата аренды по договоренности между продавцом недвижимости и покупателем.

Расчеты за квартиру через банковскую ячейку

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру в сделках купли-продажи на «вторичке» является расчет наличными с помощью банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых «альтернативных» (когда происходит одновременная покупка и продажа нескольких квартир).

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище-бункере банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем (важно!), банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность расчетов через ячейку при покупке квартиры.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки, когда он может это сделать, и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки (т.е. получит к ней доступ). Если же по истечении заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад. При этом, в течение того же заданного срока сам Покупатель не имеет доступа к ячейке.

Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра, печатью и подписью регистратора, и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию и квартира перешла в собственность Покупателя.

Примечание! Если регистрация сделки была электронной (в том числе, когда нотариус передает в Росреестр заверенные им документы по электронным каналам связи), то обратно договор возвращается тоже в электронном виде. Здесь уже штампа Росреестра, печати и подписи регистратора на договоре не будет. Это обстоятельство надо учитывать при оформлении условий доступа к ячейке с деньгами.

Если электронной регистрацией занимался нотариус, то он сам потом подшивает дополнительный лист с номером и датой регистрации к договору и удостоверяет их своей подписью и печатью. В банке должны быть в курсе этого, чтобы не блокировать доступ Продавца к ячейке.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры. Некоторые включают в условия доступа еще и Выписку из ЕГРН, где в качестве собственника уже фигурирует Покупатель.

Удобство и безопасность расчетов в сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются (счетчики и детекторы купюр предоставляет банк) и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

Договор аренды банковской ячейки для сделки с квартирой может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке). Или – оставлен на ответственное хранение в самом банке.

Условия доступа к сейфу

При заключении договора с несколькими клиентами им предоставляется совместный доступ к ячейке с понедельника по пятницу. При необходимости разграничения доступа оформляется соответствующее дополнительное соглашение, в котором перечисляются документы для доступа к сейфу. Продавец получает право на доступ в хранилище только после предъявления паспорта, договора купли-продажи, свидетельства о госрегистрации договора и ключа от сейфа, который был передан ему покупателем.

Преимущества использования банковской ячейки при продаже квартиры

Чем выгодна передача денег через банковскую ячейку покупателю и продавцу?

В том случае, если продавец откажется продавать квартиру, то покупатель сумеет забрать свои средства после отмены доступа другой стороны и до даты завершения аренды банковской ячейки. Если же договор пройдет государственную регистрацию, то продавец сможет с ним забрать деньги после 12 дней (столько длится государственная регистрация) на протяжении 5-7 дней. Потом доступ к ячейке получается покупатель. Таким образом, оба лица защищены от махинаций.

Договор аренды банковской ячейки разрешается продлевать, а сумма денег не ограничена.

В чем удобство и безопасность?

Кража денег из банка практически невозможна. Хранилище хорошо охраняется и внутрь помещения не допускают лиц, которые не имеют на это право. При расчетах в квартире или кабинете нотариуса деньги могут похитить прямо на выходе (например, выхватить сумку и убежать). В случае с банковской ячейкой это невозможно, поскольку банк находится под охраной, установлены камеры наблюдения, а сейф открывается индивидуальным ключом. К тому же пересчитать и проверить купюры можно современными средствами, которые используют сами банковские сотрудники.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

1. Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
2. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
3. Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
4. Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
5. Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
6. Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
7. Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
8. Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
9. Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Условия для такой сделки

Главное условие: на такой порядок расчетов должны быть согласны обе стороны. Покупатель и продавец должны быть совершеннолетними и дееспособными лицом, готовыми взять на себя расходы по аренде. Присутствие двух сторон во время открытия сейфа – не обязательно, но крайне желательно. Иногда арендуется сразу два сейфа: в одном лежат деньги, а во втором расписка продавца. После регистрации договора стороны обмениваются ключами (как зарегистрировать договор в МФЦ?).

Кто может передавать деньги?

При покупке квартиры у застройщика чаще всего деньги либо переводятся на его счет, либо оплачиваются в кассе компании. Через ячейку деньги может передавать как сам покупатель, так и его доверенные лица.

Как проходит сделка?

Приведем практический пример. Покупатель Иванов договаривается с продавцом Мироновым о покупке у него квартиры. Вносится задаток наличными в размере 10% стоимости жилья, и оформляется договор задатка. В назначенный день оба приходят в банк и подписывают договор аренды банковской ячейки. Иванов прячет в сейф остаток денежной суммы в присутствии Миронова. На следующий день происходит сделка купли-продажи у нотариуса.

Иванов отправляется в Росреестр и передает договор на регистрацию. После получения свидетельства он вместе с Мироновым приходит в банк и показывает документы. Зайдя в хранилище Миронов пересчитывает деньги из ячейки и проверяет подлинность купюр. Составляется расписка в том, что деньги получены и никто не имеет ни к кому претензий.

Размеры банковских ячеек

В большинстве своем все банковские ячейки имеют стандартные размеры, они составляют 32×34 см. В высоту такой ящик может быть от 4 до 60 см. Стоит принять в расчет, что в ящик высотой 6 см может войти не более 30 пачек по 100 купюр.

Поэтому, перед тем, как заключить договор на аренду сейфа, имеет смысл убедиться, что все ваши купюры поместятся в выбранном ящике.

Например, если квартира стоит 4 миллиона рублей и все пачки укомплектованы 5-тысячными купюрами по 100 штук, это составит всего 8 пачек. Вполне достаточно взять самый маленький сейф. В том случае, если пачки укомплектованы тысячными купюрами, то потребуется сейф выше, чем 6 см. Так как в 6-сантиметровый войдет только 30 пачек из 40.

Срок аренды

Даже если вы уверены, что документы вам оформят быстро, рекомендуется заключить договор аренды банковской ячейки для сделки с недвижимостью не меньше, чем на месяц. Но в том случае, если документы пойдут через органы опеки и попечительства, лучше подстраховаться, и заключить договор аренды не меньше, чем 1,5-2 месяца.

Кто оплачивает ячейку в банке

Арендует ячейку тот, кто закладывает деньги, а значит — покупатель.

Продавец также может «подстраховаться», и арендовать ячейку, куда положит расписку в том, что средства были им получены. Как только Продавец заберет сумму из банка, Покупатель получит доступ к расписке.

Стоимость аренды банковской ячейки при покупке и продаже квартиры?

Стоимость аренды банковской ячейки составляет 2500-5000 рублей в зависимости от ее размера и срока аренды.

Сейф может арендоваться на срок 1-2 месяца. Также могут оказываться услуги по пересчету и проверки действительности денег.

Порядок расчетов при купле-продажи недвижимости

Рассмотрим пошаговый алгоритм расчетов при сделке купли-продажи:

1. Составляется договор о продаже недвижимости.
2. Арендуется банковская ячейка с предъявлением договора купли-продажи.
3. Происходит проверка денег и их закладка в присутствии всех участников процесса. Сейф закрывается на 2 замка. Один ключ остается в банке, а другой передается продавцу. Он сможет извлечь денежные банкноты только в присутствии сотрудника банка, после предъявления документа,который подтверждает, что сделка завершена.
4. Участники процесса получают на руки документ, в котором прописаны условия доступа и срок аренды.
5. Выемка денег из сейфа происходит с помощью двух ключей.

Не стоит переживать,если ключ будет утерян. Получить деньги продавец сможет и в этой ситуации,только придется оплатить комиссию за потерю ключа от ячейки.

Оформление договора

Этот процесс проходит следующим образом: участники сделки (и физические, и юридические лица), до двух с каждой стороны, решают вопрос о необходимости аренды хранилища на стадии передачи денег за объект, когда другие договоренности по оформляемой недвижимости уже завершены. Для оформления соглашения участники сделки лично приходят с паспортами в кредитное учреждение. Адреса отделений, предоставляющих банковскую ячейку при купле-продаже квартиры, выставлены на официальном сайте Сберегательного банка России, там же и информация о наличии свободных ячеек. Перед оформлением определитесь с объемом хранилища, чтобы быть уверенным, что войдут все наличные средства.

Размеры ячеек составляют 31 – 62 см по ширине и 4 – 60 см по высоте.

В тексте договора аренды индивидуального сейфа содержатся следующие пункты:

• стоимость аренды;
• права сторон;
• порядок аренды сейфа;
• условия допуска к сейфу;
• права и обязанности банка.

После подписания каждый участник получит следующий пакет:

1. Договор аренды;
2. Акт приёма-передачи индивидуального сейфа в пользование;
3. 2 карточки на право доступа к сейфу (по одной для каждой стороны).

Ключ от хранилища выдается только одному участнику, по соглашению сторон, при утере банку выплачивается компенсация.

Как покупатель, так и продавец вправе иметь доверенных лиц или отозвать доверенность, предоставив в банк письменное заявление, с указанием даты выдачи и ФИО доверенного лица.

Сроки аренды обсуждаются индивидуально, составляют от 1 дня до 3 лет. Регистрация права на квартиру в Росреестре составляет от 3 до 25 дней, но организация вправе приостановить регистрацию сделки, запросив дополнительные справки по недвижимости. Поэтому заключать договор с банком стоит не менее чем на один месяц. Возможно и продление срока. Днём начала аренды считается день подписания договора.

Оплата вносится единовременно за весь период. Сделать это можно разными способами: наличными и безналичным путем ― списанием с вклада, открытого в Сбербанке России или с банковской карты.

Заплатить за услугу временного хранения разрешается и из кредитных средств банка.

Нюансы составления договора

Ответственность за составление договора аренды ячейки несет сам банк. Его необходимо внимательно изучить, как правило, он не подлежит корректировке. С особой тщательностью нужно проверить пункты, связанные с решением форс-мажорных ситуаций, порядком доступа к сейфу, а также пути решения проблемы утери ключа.

Решение о выборе банка принимается по обоюдному согласию сторон. В договоре делается отметка о сроках изъятия продавцом денег из хранилища и о документах, которые потребуется предоставить при этом. Лучше обращаться в крупные банки или рекомендованные юристами конторы, чтобы исключить возможность банкротства или отзыва лицензии и организации: это позволит практически полностью исключить риски при продаже квартиры через ячейку.

В договоре купли-продажи указывается, что оплата квартиры будет проводиться именно через использование банковской ячейки. Отмечается банк, в котором это будет происходить и номер договора аренды.

Дополнительной гарантией безопасности всех участников сделки станет присутствие (или консультация) юристов при заключении договоров.

Понятие банковской ячейки при расчетах с недвижимостью

Как дополнительный способ гарантий платежеспособности и намерений при заключении договоров купли-продажи используют аренду банковской ячейки. Для понимания что это такое нужно дать определение.

Полезно знать! И так, банковская ячейка — это специальное индивидуальное хранилище небольшого размера, которое находится под круглосуточным наблюдением и охраной внутри банковского учреждения. На сегодня, они часто применяются для проведения операций с недвижимостью.

Как же она работает? В данном случае покупатель и продавец арендуют секцию сейфа, в которую, в последующем, будут помещаться деньги в счет оплаты недвижимости.

При этом:

1. Этот способ является гарантией и подтверждением платежеспособности клиента.
2. Позволяет скрыть реальную стоимость объекта недвижимости.
3. Гарантирует покупателю, что деньги будут уплачены только после покупки.
4. Сохраняется конфиденциальность сделки.
5. Относительно не высокая цена аренды, при несопоставимых рисках.

Отметим! На сегодня, данный способ расчета с недвижимостью стал традиционным и является наиболее удобным для всех участников правоотношений.

Как работает данная услуга?

Аренда банковской ячейки позволяет одной стороне (покупателю) оставить средства на покупку недвижимости подписав договор аренды.

Вторая же сторона (покупатель) получит доступ к её содержимому только после выполнения требований, предусмотренных сторонами в договоре при взятии ячейки во временное пользование.

Отметим! Получив возможно осуществления действий с ней, стороны сразу проводят все необходимые действия. Обычно, срок договора составляет 2 месяца, так как указанного периода хватает для завершения процедуры купли-продажи и проведения государственной регистрации права собственности.

Необходимые документы

Чтобы реализовать возможность аренды нужно предоставить:

1. Оригиналы документов, удостоверяющих личность. Предоставляются как продавцом, так и покупателем.
2. Доверенность. Если от имени одной из сторон, либо от обоих уполномоченным лицом является представитель.

Далее стороны подписывают договор аренды ячейки с банком и проводят его оплату.

Полезно знать! В случае, когда арендатор выступает в единственном числе, то ему также необходим оригинал паспорта либо доверенность для представителя с оригиналом документа подтверждающего личность.

Порядок передачи денег при покупке

Если покупатель решил использовать банковскую ячейку для расчетов, то необходимо сообщить об этом продавцу и оговорить все детали. Если нет возражений по поводу такого варианта передачи денег, остается только выбрать банк и пройти ряд необходимых шагов.

В случае банкротства банка или временного ограничения его работы, может сложиться ситуация, когда покупатель и продавец надолго потеряют доступ к своим деньгам.

Ниже приведем пошаговую инструкцию, как именно пользоваться ячейкой в банке, в том числе как заложить в нее деньги при покупке. Для покупки квартиры и передачи денег через ячейку необходимо:

1. Обратиться в банк и заключить трехсторонний договор аренды банковской ячейки на нужный вам срок (желательно не менее 10-14 дней, а лучше на месяц). Для этого покупателю и продавцу квартиры нужно прийти с паспортом. Если планируется организовать доступ к ячейке поверенных лиц, то необходимо будет выбрать не индивидуальное, а ответственное хранение и составить дополнительное соглашение.Одновременно с договором подписывается и акт приема-передачи ячейки клиенту. Банк не разрешает допускать к ячейке более четырех лиц.В договоре аренды ячейки, например Сбербанка РФ, содержится:
   • данные сторон (всех трех);
   • срок аренды;
   • размер арендной платы;
   • права и обязанности;
   • ответственность арендатора и арендодателя;
   • условия доступа к ячейке;
   • порядок разрешения судебных споров.

   В дополнительном соглашении о допуске к сейфу расширенного круга лиц указывается:

   • все паспортные данные лиц, которые будут иметь доступ к сейфу;
   • условия доступа к ячейке со ссылками на договор аренды.

   Кто оплачивает аренду? Обычно это покупатель, но при желании стороны могут и поделить эти расходы пополам.

   В Сбербанке РФ стоимость услуги аренды ячейки при покупке будет стоить от 65 до 150 рублей в день в зависимости от размера сейфа. В других банках стоимость аренды обычно не превышает 1000 – 2500 рублей в месяц.

   Иногда банк просит дополнительную оплату в случае оформления дополнительного соглашения, потери ключа, проверки денег специальными банковскими устройствами. Случается и обратный эффект: в «не сезон» банки часто предоставляют солидные скидки на аренду ячеек (в среднем от 10 до 30%). Все зависит от условий конкретного банка, размера арендуемого сейфа и выбора самого клиента.

2. Положить деньги в ячейку в специальный контейнер. Желательно это делать в присутствии продавца. Предварительно средства можно пересчитать и проверить подлинность купюр при помощи специальных устройств. Пригласить специалиста банка, который проверит купюры можно за отдельную плату. После помещения денег в сейф, он закрывается на ключ, который хранится у покупателя. До совершения сделки купли-продажи никто из сторон не вправе получить доступ к деньгам.
3. После подписания договора купли-продажи покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу. Далее следует процедура регистрации прав собственности в ЕГРН, которая длится от 5 до 12 дней. Возможно и ускоренное оформление за считанные дни за дополнительную плату. По итогам регистрации в реестре появляется электронная запись о том, что в квартире сменился собственник. Покупатель и продавец получают выписку из ЕГРН, которая подтверждает переход прав собственности.
4. Стороны отправляются в хранилище банка и вскрывают ячейку. В Сбербанке РФ открытие производится совместно с сотрудником учреждения, который осуществляет разблокировку сейфа при помощи электронной системы контроля доступа или используя механический ключ. Продавец забирает свои деньги и пишет расписку о том, что не имеет претензий к покупателю. Условия доступа к банковской ячейке при продаже квартиры:
   • ключ от сейфа;
   • предъявление подписанного договора купли-продажи;
   • выписка из ЕГРН;
   • доверенность от продавца (если оформлялась);
   • паспорта продавца недвижимости.

   Допуск продавца к сейфу в отсутствие покупателя производится при предъявлении оригинала договора купли-продажи с отметкой о госрегистрации перехода права собственности и выписки из ЕГРН. Допуск покупателя к сейфу в отсутствие продавца производится не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания срока аренды (если сделка не состоялась).

5. Составляется акт приема-передачи квартиры. На этом этапе все деньги уже переданы, а покупатель принимает квартиру и подписывает акт о том, что он не имеет никаких претензий к продавцу (как происходит передача квартиры покупателю?). После подписания акта сделка считается завершенной.

Когда сейф вскрывается

По договору доступ к содержимому может иметь либо Продавец, либо Покупатель, однако бывают внештатные ситуации, когда ячейка вскрывается сотрудником банка, например:

• Истек срок аренды, а заказчик не явился. В Сбербанке, например, только спустя 20 дней после окончания срока аренды собирается комиссия, которая откроет сейф. Содержимое описывается в акте и перемещается в мешок. Последний опломбируется и отправляется в хранилище. Чтобы получить вещи обратно, арендатор должен составить заявление о выдаче изъятого и оплатить стоимость аренды за просроченные дни.
• Из ячейки ощущается неприятный запах, слышен шум, превышен радиационный фон.
• Смерть арендатора.
• Обращение взыскания на имущество арендатора-должника, проверка содержимого приставами-исполнителями.
• Поломка сейфа.
• Иные форс-мажорные обстоятельства, которые вынудили к открытию ячейки. При этом банк информирует клиента, но если последний отсутствует, ящик вскрывается без него.

Дополнительные договоренности

В договоре аренды прописываются стандартные условия, которые могут не устраивать ту или иную сторону сделки или обоих участников купли/продажи недвижимости. Чтобы сгладить острые углы, можно заключить дополнительный договор, в нем можно оговорить следующие нюансы:

• для продавца обозначается временной отрезок, по истечении которого он может забрать из ячейки сумму или документы;
• ключ от мини-бокса остается у покупателя до получения расписки от визави в получении средств за жилье, но это условие можно скорректировать – письменной договоренностью предвосхитить производство документов, доказывающих факт выписки жильцов, ранее проживающих на продаваемых квадратных метрах (хотя возможна и продажа квартиры с прописанным человеком</span>);
• владеть ключом по очевидным причинам хочет покупатель и продавец: можно прописать в дополнительных условиях пункт, в котором этот ценный предмет хранится в депозитарии финучреждения (правда, не все банки предоставляют такую опцию) и выдается той или иной стороне сделки согласно договору аренды;
• в дополнительных договоренностях можно прописать условия совместного доступа к мини-хранилищу.

Последний пункт актуален при форс-мажорных ситуациях. Например, когда по тем или иным причинам сделка аннулируется, покупатель может без ожидания истечения оговоренных сроков забрать деньги из ячейки, но в присутствии продавца.

Преимущества и недостатки

Осуществление сделки по договору купли-продажи через банковский сейф имеет массу плюсов, если сравнивать его с другими способами:

1. Исключает возможность односторонней отмены сделки.
2. Невозможен факт мошенничества.
3. Если заказать проверку и пересчет денежных средств,то это исключает передачу поддельных денежных знаков.
4. Банк дает гарантии продавцу, что он после оформления всей документации получит деньги за недвижимость.
5. Банк дает гарантии покупателю, что он станет владельцем недвижимости, а в случае возникновения проблем с регистрацией – вернет свои деньги.
6. Банк обеспечивает конфиденциальность сделки.

К минусам стоит отнести то, что услуга аренды сейфа не бесплатная — за спокойствие и честность сделки придется заплатить. Проверка подлинности купюр тоже предполагает затраты, но это действие гарантирует того,что деньги не поддельны. Банковская ячейка позволяет безопасно осуществить только наличный расчет. Для гарантий с безналичным перечислением необходимо воспользоваться аккредитивом.

Подводные камни применения для расчета при покупке

Банковские клерки проверяют документы для купли-продажи, в соответствии с договором аренды, но проводить тщательную экспертизу их подлинности с привлечением профессиональных экспертов никто не будет.

Риски продавца:

• предоставление покупателем поддельного ключа от ячейки;
• невозможность получить доступ к деньгам в случае затягивания регистрации в Росреестре или даже отказа в регистрации;
• неполная передача денег (например, запрятывание в ячейку части нужной суммы при соблюдении всех формальностей).

Подводные камни для покупателя:

• отсутствие упоминаний о сумме в договоре аренды ячейки;
• кража денег из ячейки сотрудниками банка;
• потеря ключа и необходимость оплачивать его стоимость;
• сложности с получением налогового вычета.

Еще один минус связан с теми покупателями и продавцами, которые указывают в купчей заниженную сумму для уменьшения налогов (какую стоимость квартиры указывать в договоре?). В этом случае, если продавец столкнется с недобросовестным контрагентом, то вскрыв ячейку он может обнаружить именно ту сумму, которая указана в договоре, а не ту о которой он изначально договаривался.

Оспорить такой договор купли-продажи уже после регистрации в Росреестре будет довольно проблематично, ведь в договоре уже фигурирует другая сумма, а формально покупатель выполнил свои обязательства. Инициировать же дело о мошенничестве тоже нельзя, поскольку сам продавец добровольно согласился участвовать в схеме уклонения от налогов. Могут возникнуть трудности и у покупателя, если он решит оформить налоговый вычет (возместить часть уплаченных за год налогов после покупки квартиры).

Чаще всего налоговая в качестве доказательств приобретения квартиры принимает справки из банка о перечислении денег, а не договор аренды ячейки, где не указана сумма сделки. Если не удастся доказать факт передачи денег распиской и другими документами, то в оформлении вычета могут и отказать. При больших доходах сумма вычета может составить весьма крупную сумму.

Как проверить деньги при купле-продаже квартиры?

При сделках с недвижимостью аккумулируются крупные денежные суммы, и проверка каждой из купюр занимает немало времени. Поскольку услуга востребована, некоторые банки предоставляют ее за определенную плату.

В среднем проверка денег обходится в 0,3% от суммы, но не менее 100 руб. Если же необходимо проверить иностранную валюту, оплата составит примерно 15 руб. за 1 купюру.

Отсутствие расписки — головная боль для покупателя

Сразу же поясню, проблема в том, что если у покупателя нет и не будет на руках расписки от продавца, о которой мы говорили выше, то юридически покупатель как бы не оплатил купленную квартиру и юридически он всё ещё должен деньги продавцу не смотря на то, что по факту деньги на руках у продавца. И по жизни получается, что все честно и справедливо, однако, юридически – точнее на бумаге – все наоборот. То есть приобретенная покупателем квартира не оплачена…

А это значит, что покупатель рискует, попав в лапы недобросовестного, но грамотного продавца, получить от него иск о взыскании денег или о расторжении договора…, то есть потерять и деньги, и квартиру.

В каком банке лучше арендовать ячейку?

Из соображений безопасности услугу банковской ячейки при сделках с недвижимостью целесообразно заказывать в ТОП-банках Российской Федерации, к которым относятся следующие финансовые структуры:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• Газпромбанк;
• Альфа Банк;
• Райффайзенбанк, прочие финучреждения.

Рассмотрим подробнее процесс аренды банковской ячейки при покупке недвижимости в Сбербанке и ВТБ.

Банковская ячейка Сбербанка при расчетах с недвижимостью

От каждой стороны коммерческого процесса допускается по 1 представителю. Стороны подписывают договор, в котором оговариваются следующие пункты:

• срок аренды;
• условия вскрытия мини-хранилища;
• стоимость услуг;
• права и обязанности участников сделки.

Отсчет начинается с первого дня. Стоимость варьируется относительно размеров бокса и арендного периода плюс придется дополнительно потратиться на услугу «Контроль доступа», цена которой – 6 700 рублей.

После оформления каждой стороне передается пакет документов, состоящий из договора аренды, акта его приема/передачи, 2 карт, позволяющих пользоваться мини-боксом. Подписав акт, покупатель получает ключ от мини-хранилища.

Важно! Во избежание неприятностей, рекомендуется проверить техническое состояние ячейки, насколько корректно работает ключ. Этот совет распространяется на депозитарии всех банков.

Банковская ячейка ВТБ при расчетах с недвижимостью

Минимальный срок аренды –30 дней. Максимальный – 365 дней (1 год) с возможностью продления договора.

Имея на руках предварительный договор купли/продажи, где отражаются паспортные данные продавца, покупателя, рыночная стоимость объекта недвижимости и сумма, на которой сговорились участники сделки, стороны приходят в удобное для них время в отделение банка ВТБ, оборудованное депозитарием и составляют документ об аренде ячейки. Он может быть 2 видов:

• с совместным доступом к мини-боксу на всем сроке проката;
• первоначально совместный доступ, перетекающий в график индивидуального посещения ячейки.

После общепринятых во всех банках процедурах – пересчет, проверка купюр – деньги замыкаются в боксе на 2 ключа. Один остается у финучреждения. Второй передается либо покупателю, либо продавцу – по обоюдной договоренности. Стоимость услуги можно узнать на официальном сайте ВТБ.

В заключение дадим несколько актуальных советов относительно безопасности. Несмотря на аренду банковской ячейки при покупке недвижимости, риски хоть и минимальные, но все равно присутствуют. Поэтому:

1. Следует внимательней читать документы, если продавец оформляет сделку через каких-либо доверенных лиц или риэлтерского агентства.
2. Передачу средств рекомендуется осуществлять исключительно после получения расписки, в которой прописана расчетная стоимость объекта.
3. Свидетели при передаче – обязательное условие. Оптимальный вариант, когда свидетелями выступают служащие банка.
4. Конкретизируйте период действия доверенности, так как документ может в любое время отозвать продавец.

Определяющий фактор – тщательное составление договора, где до деталей прописаны условия взаимоотношений. В этом случае, купля/продажа недвижимости не превратится в махинацию с потерей денежных средств.

Заключение

Банковская ячейка – наиболее часто используется при оформлении договора купли-продажи недвижимости. По статистике этот способ применяют до 80% всех участников рынка.

Передача денег через сейф обходится дешевле аккредитива и безопасней передачи наличных в офисе нотариуса (о купле-продажи квартиры за наличный расчет написано в отдельной статье, а здесь вы можете узнать обо всех способах передачи денег). А главное: в случае, если сделка не состоится и договор купли-продажи не будет зарегистрирован, у покупателя останутся его денежные средства.