Что нужно знать при покупке квартиры : риски, подводные камни

Как подготовиться к покупке квартиры

Перед покупкой следует о многом подумать и учесть:

1. Разобраться в своих предпочтениях: какой район комфортнее, важны ли транспортная развязка, желаемые этаж, количество комнат и т.д.
2. Проанализировать свои финансовые возможности. За одну и ту же сумму можно приобрести однокомнатную квартиру в центре либо двухкомнатную в спальном районе.
3. Быть в курсе актуальных цен. Для этого просмотрите сайты объявлений и порталы о недвижимости. Не спешите делать выбор в пользу подозрительно низких цен.
4. Просмотреть доступные варианты. Обращайте внимание на состояние квартиры и дома в целом, инфраструктуру, экологическую ситуацию в районе. Чтобы сэкономить время и силы, можно обратиться к услугам риелтора.
5. Подумать, как сэкономить. Собственники часто называют цены «с запасом» в надежде получить больше. Торгуйтесь и предлагайте свою стоимость.

Этапы процедуры

Рассмотрим порядок оформления такой сделки. Купля продажа на вторичном рынке проводится поэтапно:

1. Поиск подходящего объекта – самостоятельно или при обращении к риэлтору (риэлтерскую компанию).
2. Организация просмотра, просмотр помещения.
3. Проверка документов на квартиру.
4. Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
5. Уплата аванса или задатка.
6. Подписание акта приёмки помещения.
7. При необходимости – оформление кредитного договора для ипотеки.
8. Заключение договора купли-продажи (ДКП) – самостоятельно, при сопровождении юристом, риэлтором.
9. Передача денег продавцу.
10. Регистрация сделки.
11. Переезд покупателя в приобретённую квартиру, прописка.

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

• сколько комнат в квартире
• какой этаж
• место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
• характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
• наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

• того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
• какие соседи в подъезде
• в каком состоянии двор дома и подъезд.

Критерии выбора квартиры в новостройке

До того, как вы начнете ломать голову над тем, какую квартиру выбрать, для начала нужно определиться, где ее предстоит покупать — у застройщика или собственника. Разница между первичным и вторичным рынком достаточно ощутима в денежном плане, с точки зрения комфорта и качества жилья.

Для начала давайте рассмотрим вариант покупки в новостройке. Данное понятие объединяет строящиеся дома, где можно приобрести квартиру напрямую от компании по выгодной цене. При этом стороны заключают договор долевого участия (ДДУ). Выбрав квартиру в новостройке и купив ее, вы станете дольщиком — по сути, инвестируете свои деньги в строительство дома. Взамен вы приобретаете право на получение жилья по окончании работ.

По каким критериям обычно выбирают квартиру в новостройке:

• стадия строительства комплекса;
• надежность застройщика;
• транспортная доступность;
• экологическая обстановка;
• уровень развития инфраструктуры.

Поговорим немного о стадии готовности новостройки. В среднем на этапе котлована квартира будет стоить на 20-30% дешевле, чем готовое жилье. Но при этом чем ближе срок сдачи, тем выше и стоимость квадратного метра — выгодней всего брать недвижимость прямо на старте продаж, но здесь и рисков больше.

Самое важное при выборе квартиры в новостройке — это найти надежного застройщика. Именно от его работы зависят сроки реализации объекта и его качество. Обязательно найдите и прочитайте отзывы о компании на форумах. Загляните на официальную страницу застройщика и ознакомьтесь в другими его проектами — возможно, среди них найдутся готовые новостройки. Можете даже посетить одну или несколько, чтобы оценить реальное качество работы подрядчиков. Особого внимания требует проверка документов — разрешения на строительства, проектной декларации, договора и т. д.

Квартиры в строящихся жилых комплексах ориентированы в первую очередь на тех, кто готов подождать 2-3 года до сдачи объекта и не претендует на быстрое заселение.

Обязательно уделите внимание изучению локации, а именно уровню развития инфраструктуры и транспортной сети. Нередко новостройки возводят в малоразвитых и окраинных районах вдали от школ, детских садов, поликлиник и прочих важных объектов. Владеете личным автомобилем? Проверьте состояние местных дорог, оцените их загруженность — современные сервисы, такие, как например, позволяют сделать это онлайн. Также важен уровень экологического комфорта, ведь жить в квартире по соседству с заводом или свалкой — это не лучший выбор.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Рынок вторичного жилья чаще всего называют просто — вторичка. Он раскрывает широкие возможности выбрать квартиру в домах разных годов постройки. Это может быть как старое советское панельное или кирпичное жилье, так и современные монолитные корпуса. Чаще всего продажей вторички занимаются собственники жилья — физические лица лично или через агентства. Однако можно найти и новые квартиры в только что построенных домах — их реализацией занимаются застройщики. И в том, и в другом случае для покупки будет применяться стандартный договор купли-продажи.

Как выбирать квартиру на вторичке:

• обратитесь в агентство;
• рассмотрите предложения на интернет-площадках;
• расспросите знакомых;
• расклейте объявления.

Поиск квартиры можно доверить риелторам или заняться подбором недвижимости самостоятельно через интернет-сервисы. Если вы определились с районом, где хотите взять жилье, можете распечатать объявления о намерении покупки и расклеить на информационных досках остановок и в подъездах конкретных домов. Это действенный способ, который нередко используют и наемные агенты. Также будет не лишним поинтересоваться у друзей и знакомых, не продают ли они или кто-то из их ближнего круга недвижимость: сарафанное радио нередко приводит к взаимовыгодным сделкам.

Квартир вторичного рынка представлено больше, чем новостроек, но их стоимость будет выше, так как это уже готовое жилье.

Одно из главных преимуществ вторички — это возможность осмотреть квартиру перед покупкой. Не пренебрегайте им, особенно если выбираете жилье в старом доме. Если продавцу нечего скрывать, он легко согласится на осмотр. Вы, в свою очередь, убедитесь в том, что она вам подходит.

В каком доме лучше покупать квартиру: кирпичном, монолитном или панельном

Комфортабельность жилья очень сильно зависит от конструкции дома, в котором она расположена. Зная особенности разного типа построек — их энергоэффективность, уровень звукоизоляции, долговечность и т. д.,  вы без труда определитесь, какую квартиру выбрать и где конкретно.

В нашей стране преобладают 3 основных типа домов:

• панельные;
• монолитные (монолитно-кирпичные);
• кирпичные.

Панельное домостроение существует в нашей стране еще с советских времен. Данная технология предполагает использование железобетонных панелей — готовых блоков, которые заблаговременно производят на заводе, а потом «собирают» из них дома. На создание среднестатистической многоэтажки из панелей уходит в среднем 1,5-2 года.

Основная часть современных новостроек — монолитные, с железобетонным основанием и стенами из мелкоштучных каменных блоков, которые отличают на стройплощадке и укладывают бесшовным методом. Технология отличается долговечностью — дома служат от 120 лет. Что касается кирпичных построек, квартиры в них представлены преимущественно на вторичном рынке. Современные застройщики практически не применяют технологию из-за дороговизны. Кроме того, кирпич не подходит для возведения высоток.

Квартиры в панельных домах

Если вы захотели выбрать квартиру в «панельке», то вам будет полезно узнать несколько фактов о подобном жилье. Первое, и самое главное — в таких домах довольно шумно. Виду большого количества несущих стен затруднена перепланировка. Энергоэффективность панельного дома зависит от серии: более современные, такие, как ДОММОС, П-44Т/К, ДомРик, ДомНад и прочие удерживают тепло не хуже монолита. В советских и постсоветских постройках может оказаться прохладно, так как здания продуваются через швы между плитами.

Выбор квартир в монолитных новостройках

Монолитные дома строят по индивидуальному проекту, что расширяет выбор планировок квартир. В современных новостройках нередко предлагают жилье редких форматов: с террасами, высокими потолками до 4-6 м, двухуровневые квартиры и т. д. Бесшовные стены с утеплением обеспечивают хорошую энергоэффективность, однако все же страдает звукоизоляция, хоть и не так сильно, как в панельных домах.

Квартиры в домах из кирпича

Если вы целенаправленно хотите выбрать квартиру в кирпичном доме, скорее всего вам нужно будет обратиться к предложению вторичного рынка — сейчас застройщики редко используют эту технологию. Тем не менее, такие дома получаются наиболее долговечными и служат до 200 лет. Кирпич отлично удерживает тепло, поэтому в квартире будет комфортно даже в самые сильные морозы. Так большинство стен — несущие, проводить перепланировку будет трудно.

Какую планировку квартиры лучше выбрать

Если до этого не задумывались, какую квартиру лучше выбрать в плане планировки, сейчас самое время. Так вам будет проще сузить круг поиска и одновременно сформировать более четкое представление о будущем жилье. Какие же квартиры может предложить современный рынок? Самые разные — от крохотных студий для студентов до видовых пентхаусов. Остается только определиться, какая квартира подойдет именно вам.

Дизайнеры разделяют планировки на закрытые, открытые и частично закрытые. С закрытыми знакомы практически все, кто жил или живет в домах старого фонда — это традиционные квартиры, где каждая из комнат изолирована от остальных. Планировочные решения открытого типа не предполагают возведения каких-либо перегородок между жилыми помещениями. Соответственно, в частично закрытых планировках есть и отдельные, и совмещенные комнаты.

Наиболее популярны следующие типы планировок:

• Европланировка. Отличается от обычной тем, что кухня и гостиная в ней не разделяются перегородкой, а представляют собой единое пространство. Применяется как в студиях для экономии пространства, так и в более просторных квартирах для создания большой жилой зоны.
• Свободная планировка. В квартире отсутствуют межкомнатные стены, роль опорных конструкций в ряде случаев выполняют железобетонные пилоны. Удобно, если вы хотите реализовать свой дизайн-проект, но повлечет дополнительные траты на возведение перегородок.
• Хайфлет. Это квартиры с потолками от 3,2 м. Высокие своды визуально увеличивают пространство и позволяют реализовать оригинальные дизайн-проекты.
• Жилье редкого формата. Подойдет тем, кто хочет выбрать квартиру «с изюминкой». Это могут быть квартиры с панорамным остеклением, эркерами или окном в ванной комнате, пентхаусы на верхних этажах с открытыми террасами, двухуровневое жилье и т. д.

Планировки могут быть линейными (комнаты расположены вдоль коридора друг за другом), распашными (часть окон в квартире выходят на противоположную сторону дома) и угловыми.

Различаются планировки и по степени функциональности. К примеру, в некоторых квартирах увеличивают площадь ванных комнат, лоджий или балконов, организовывают отдельные кладовые и гардеробные, ниши для шкафов и комодов.

Квартиры с отделкой и без — особенности

Пока вы решаете, какую квартиру выбрать, заранее подумайте о ремонте. В зависимости от того, предпочитаете ли вы жилье с отделкой или без, напрямую будет зависеть бюджет покупки, а также тот объем работы, который появится уже после покупки. Не забывайте, что сейчас на рынке представлено множество вариантов квартир с различными вариантами ремонта, и каждый дает свои преимущества.

Виды отделки квартир:

• без отделки;
• черновая;
• предчистовая;
• чистовая;
• ремонт «под ключ»;
• дизайнерская.

Наибольшей популярностью пользуется жилье без отделки. Оно выглядит как обычная «бетонная коробка» с установленными окнами и входной дверью. Жить в такой квартире до полного ремонта нельзя, зато она будет стоить дешевле — и на первичном, и на вторичном рынке.
Если вы не хотите возиться с «грязным» ремонтом, можете выбрать квартиру с черновой отделкой. Там уже проведены работы по выравниванию поверхностей, частично оборудованы коммуникации, установлены счетчики водоснабжения.

Квартиры с предчистовой отделкой полностью подготовлены к финишным работам. В них оборудован санузел, проведено электричество с освещением, розетками и выключателями. Разновидностью предчистовой отделки является формат whitebox, где даже установлены межкомнатные двери и поклеены обои под покраску.

Торопитесь вселиться в квартиру и не хотите заниматься ремонтом вообще? Тогда чистовая отделка или вариант «под ключ» будут для вас идеальным вариантом. В новостройках часто можно выбрать между несколькими стилями ремонта. Выбирая квартиру на вторичке, придется довериться вкусу прежних хозяев.

Дизайнерской отделкой занимаются в специальных бюро по индивидуально составленному проекту. В нем учитываются особенности планировки, пожелания собственника, бюджет и множество прочих условий. Ни шума, ни пыли — вам остается только выбрать, какой вариант квартиры вас устроит, остальное сделают опытные специалисты.

Расположение квартиры — спорные моменты

Нет однозначного ответа на вопрос о том, как выбрать квартиру по расположению — тут все зависит от ваших личных предпочтений и запросов. Но чтобы вам было проще сориентироваться, давайте вместе разберемся, где жить будет комфортно, а где точно не стоит покупать.

Неудачным считается следующее расположение квартиры:

• рядом с лифтами и лестницами;
• на первом и последнем этажах;
• угловые варианты;
• с окнами, выходящими вплотную на соседние дома.

Квартиры на нижних этажах считаются самыми шумными и хорошо просматриваются с улицы, но и самое высокое жилье под крышей может доставить неудобства — кровля летом сильно нагревается, а в сезон дождей возникает риск протечек. Решили выбрать угловую квартиру? Вполне возможно, что зимой в ней будет прохладно. Если окна вашего дома в упор смотрят на фасад ближайшего дома, вероятно, что в комнаты будет поступать недостаточно света.

На каком этаже купить квартиру

Современные высотки нередко достигают тридцати этажей и более, но какую квартиру лучше выбрать — пониже, повыше или где-то посередине? Если вы думаете, что разница несущественна, мы развенчаем эти убеждения: на самом деле к выбору этажа следует относиться со всей серьезностью. От него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность, и даже стоимость.

Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:

• Нижние этажи (до 4-го). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей —  практически полная независимость от лифтов.
• Средние этажи (с 4-го по 10-й). Пользуются наибольшим спросом по той причине, что на такой высоте уже практически не слышен шум с улицы. Квартиры на этих этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
• Верхние этажи (с 10-го и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.

От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

• подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
• правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
• наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
• притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
• обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
• долги по коммунальным платежам
• законность планировки

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жи, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Как проверить жилье на юридическую чистоту

1. На каких основаниях продавцу в собственность перешла эта квартира

2. Наличие обременений и арестов

3. Подлинность документов

4. Техпаспорт

5. Проблемные собственники

6. Разрешение супруга

7. Нет ли долгов

От чего зависит цена квартиры и как не переплатить за нее

Как купить жильё и не переплатить за него? Вопрос актуален для всех, даже для людей с достаточными средствами: никто не заинтересован в лишних тратах, когда есть возможность их избежать.

Стоимость квартиры – ключевой вопрос при сделках с недвижимостью.

Часто именно цена выступает определяющим фактором решения о покупке жилья или, наоборот, отказа от сделки.

• Как выгодно купить квартиру и определить, насколько цена соответствует реальным характеристикам жилплощади?
• В какой ситуации стоит поторговаться, а в какой лучше сразу дать согласие на сделку?

Данные вопросы решаются, безусловно, в индивидуальном порядке, но общие критерии выбора всё же существуют.

При покупке, например, автомобиля, цена определяется маркой, её функциональными характеристиками, возрастом, степенью износа (пробег). Однако в отличие от большинства потребительских товаров, цена квартиры гораздо в меньшей степени зависит от её состояния.

Основные факторы ценообразования – тип дома, топографическое расположение объекта и наличие инфраструктуры, этажность. Но даже при аналогичных параметрах 2 квартиры в одном районе могут иметь существенную ценовую разницу.

Приобретая дом в деревне, где нет спроса на жильё, можно купить неплохую постройку даже ниже её себестоимости. Совсем другое дело в городах, где цена жилья лишь минимально зависит от затрат на его строительство.

В целом в мегаполисах цена отдельной квартиры в несколько раз превышает её себестоимость, поэтому методика оценки жилья основана в первую очередь на анализе предложения и спроса.

Недавно у нас выходила подробная статья из которой вы можете узнать, как быстро и выгодно продать квартиру, в ней мы описали критерии оценки недвижимости и алгоритм определения объективной стоимости на данный момент.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Покупая жильё, важно с минимальной погрешностью оценить её реальную стоимость по отношению к предлагаемой цене и определить, насколько возможен торг.

С такой задачей наиболее эффективно может справиться либо опытный и знающий человек, либо профессиональный риэлтор.

Обычно продавец или его посредник первоначально выставляют цену на уровне верхней планки.

В стоимость жилья сверх реальной цены уже заложены:

• стоимость услуг агентства или посредника;
• сумма, в пределах которой владелец планирует торговаться.

Продавец и риэлтор заранее определяют для себя нижнюю планку – минимальную стоимость, которую они могут предложить. При грамотном торге можно преодолеть и её, но нужны профессиональные навыки переговоров, конкретные убедительные доводы, аргументы.

Ниже вы узнаете, как правильно оценить покупаемую квартиру.

От чего зависит цена квартиры (16 основных параметров):

1. Количество комнат
2. Метраж (квадратура)
3. Планировка
4. Размер кухни
5. Этаж и этажность дома
6. Тип здания и год его постройки
7. Прилегающая территория
8. Наличие балкона или лоджии
9. Состояние объекта (ремонт)
10. Тип отопления (центральное/индивидуальное)
11. Размер коммунальных платежей
12. Тип санузла (смежный/раздельный)
13. Район расположения (центр/окраина)
14. Инфраструктура района
15. Застройщик (проверенная компания/новый игрок на рынке)
16. Готовность объекта к эксплуатации (этап строительства дома)

Кроме квартир по ценам в пределах рынка, при покупке недвижимости можно столкнуться с необоснованно завышенными или явно заниженными ценами на объекты.

Оба варианта должны насторожить покупателя: в первом случае продавцы рассчитывают на простачка, во втором – вы можете стать жертвой аферистов или получить в собственность квартиру с существенными скрытыми недостатками (например, огромными долгами за коммунальные услуги).

Наиболее разумный способ проверить целесообразность предлагаемой цены квартиры – обратиться к профессиональному оценщику. Это потребует затрат, но зато есть гарантия, что вас не обманывают.

Риэлтор – стоит ли прибегать к услугам посредника и как правильно его выбрать

Как лучше купить квартиру – самостоятельно или при помощи посредника?

Как уже было сказано, решать квартирный вопрос, не прибегая к посторонней помощи, можно только при наличии определенного опыта.

Если вы новичок в сделках с недвижимостью, воспользуйтесь помощью агентов по купле/продаже жилья. Можно также обратиться за помощью к своим родственникам или близким друзьям, если у них есть необходимый опыт. Это будет очень хорошо, если к примеру, они недавно уже купили недвижимость и соответственно в курсе того, какой сейчас рынок, цены, и знают все об оформлении сделки.

Сравнение преимуществ и недостатков самостоятельной покупки квартиры и с помощью риэлтора

Можно применить промежуточный вариант – основную часть работы проделать самостоятельно (поиск вариантов, торг), а в помощь привлечь юриста.

В городах существуют десятки юридических фирм, готовых за определённую плату проконсультировать покупателей по интересующим их пунктам сделок и помочь со всем комплексом юридического оформления квартиры.

Если вы решили доверить приобретение квартиры агентству недвижимости, нужно грамотно подойти к его выбору.

Если не хотите рисковать, выбирайте крупные компании: там и выбор сотрудников больше, и архивные базы обширнее, хотя цены могут быть выше.

Хорошо, если компания является членом гильдии риэлторов федерального или регионального уровня.

Выбор посредника – дело серьёзное. Как показывает практика, вы можете найти хорошего риэлтора, обратившись за рекомендацией к друзьям и знакомым. Иногда это помогает снизить цены на услуги и повышает уровень надёжности риэлтора.

Также стоит побывать в офисе компании лично: не слишком доверяйте словам, сказанным по телефону, или красивой картинке на сайте агентства.

В офисе не стесняйтесь проверять документы и задавать прямые вопросы: вы покупатель, и намерены тратить свои «кровные» деньги.

Признаки надёжного (или хотя бы порядочного) агентства:

• профессиональный подход к работе;
• срок существования компании на рынке;
• приличное техническое оснащение;
• порядок и дисциплина в офисе.

Заключая договор на подбор объекта недвижимости, убедитесь, что все риски при проведении операций с квартирой должны нести совместно вы и компания.

В документах должно быть упомянуто название фирмы, а не фамилия конкретного риэлтора: так безопаснее с юридической точки зрения. Обязательно должны учитываться кризисные и «форс-мажорные» обстоятельства.

Задача риэлтора – найти компромисс между вами и собственником: если агент в большей степени отстаивает интересы хозяина квартиры, это должно вас насторожить.

Если вдруг риэлтор сообщает вам информацию, что неожиданно объявился ещё один покупатель, который предлагает на $1000 больше, не стоит верить на слово: такие сведения нуждаются в проверке.

Будьте реалистами – не доверяйте своему агенту безоговорочно: он преследует свою выгоду, и не всегда она совпадает с вашей. Если вам категорически отказывают в снижении цены, приводя при этом «неопровержимые» доказательства такого решения, то лучше рассмотреть еще несколько вариантов.

Работая с риэлтором, максимально информируйте его о параметрах искомой жилплощади и своих пожеланиях. Если вы желаете наблюдать из окна закат солнца или хотите тихих соседей-пенсионеров, лучше заранее оповестить агента об этом.

На практике риэлтор стремится включить в стоимость квартиры и собственные комиссионные. О размерах посреднического процента клиента даже не всегда информируют.

Если в договоре вы указываете максимальную сумму, которую готовы заплатить за жильё, будьте уверены, что именно эту цену вам и будет предлагать ваш агент в надежде получить предельно высокие комиссионные.

Чтобы исключить невыгодные для вас ситуации, следует:

• заранее обозначить в договоре сумму вознаграждения риэлтора не в процентах, а фиксировано (желательно);
• указать, какая сторона оплачивает оформление сделки. Обычно, все издержки по оформлению жилья несет покупатель;
• перечислить все возможные расходы клиента при заключении сделки.

При составлении договора риэлтор вправе взять с клиента определенный аванс. Это вполне закономерно: поиск вариантов требует определенной работы и затрат.

Однако размер аванса должен быть разумным: не больше $1000 в зависимости от стоимости квартиры и сложности поиска. Отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. И главное, зафиксируйте письменно, что риэлтор получил эти деньги в счет своих услуг.

Не всегда поиск возможных вариантов заканчивается успешно. Кто несёт ответственность, если сделка не состоялась? Об этом тоже стоит позаботиться заранее. Эксперты советуют включить в договор с агентом следующие пункты:

1. Риэлтор обязан предоставить клиенту на рассмотрение не менее 3-х вариантов, полностью соответствующих первоначальным требованиям.
2. В случае невыполнения пунктов договора риэлтор обязуется вернуть клиенту аванс и выплатить неустойку в заранее оговоренной сумме.
3. Если клиент отказывается от 3-х вариантов (удовлетворяющих критериям поиска), он имеет право потребовать возврата аванса за вычетом оплаты деятельности риэлтора. (Размер такой платы обычно варьируется в пределах $200).

Профессиональный подход к ответственности обеих сторон сразу настраивает риэлтора на деловую волну и гарантирует отсутствие халтуры в работе. Включив в договор вышеуказанные пункты, долго ждать вариантов и подгонять агента вам не придётся.

Должен ли риэлтор отвечать за чистоту сделки

Теоретически любой договор при соответствующих обстоятельствах может быть аннулирован в суде. Даже самый опытный профи не даст 100% гарантии, что этого не случится.

Однако агентство должно полностью отвечать за ошибки, допущенные его штатными работниками в ходе оформления сделок купли/продажи, и за нарушение данных обязательств. Другими словами, риэлтор несёт разве что моральную ответственность за недобросовестного продавца, но полностью отвечает за собственные действия.

Возмещение материального ущерба, причиненного покупателю, возможно при наличии у риэлторской компании гражданского договора страхования. Сумма, в которую страховщик оценивает ущерб, обычно сразу указывается в договоре. На большую компенсацию клиенту можно не рассчитывать.

Способ покупки

Определите свои финансовые возможности и решите, как вам удобнее рассчитываться за покупку квартиры.

За наличные средства

Суть способа в том, что заявленная цена недвижимого имущества выплачивается единовременным платежом (за исключением внесенной предоплаты в виде аванса или задатка). Таким образом можно оградить себя от каких-либо переплат, а при проведении сделки без привлечения посредников – сэкономить определенную сумму. Сторонами выступают два лица – продавец и покупатель. Они же совместно обсуждают условия купли-продажи, что позволяет достигнуть оптимальных договоренностей о сроках заключения договора, порядке расчетов и т. д.

Покупка квартиры в ипотеку

Помимо Продавца и Покупателя в сделке появляется еще один участник – банк. Данный способ используется тогда, когда у человека или семьи не хватает достаточной суммы для оплаты квартиры. В результате Покупатель заключает с Продавцом договор купли-продажи квартиры в ипотеку, а с банком – кредитный договор. Банк вносит деньги за объект недвижимости, однако требует от Заемщика уплаты первого взноса и последующей уплаты процентов по кредиту.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку регистрируется в органах Росреестра так же, как и обычный договор купли-продажи. Так что Заемщик становится собственником ипотечного жилья уже на этапе выплаты кредита. Однако квартира продолжает находиться в залоге у банка до того момента, пока Заемщик не внесет всю сумму за жилье и не уплатит сверху проценты. Это значит, что любые планируемые операции с недвижимостью (сдача в аренду, перепродажа и пр.) Заемщик должен будет согласовывать с банком.

Покупка квартиры на материнский семейный капитал (МСК)

На получение материнского капитала вправе претендовать семьи, в которых с 1 января 2007 года появился второй или следующий по счету ребенок. Имеются в виду и усыновленные, и биологические дети. По состоянию на 2021 год размер МСК составляет 466 617 рублей.

Сначала взрослому члену семьи (матери или отцу детей) понадобится оформить на свое имя специальный именной сертификат. Улучшение жилищных условий – одно из направлений, на которое разрешено потратить государственную субсидию. Так что приобрести квартиру на вторичном рынке с привлечением средств МСК можно.

Если для покупки недвижимости семья планирует использовать маткапитал и свои личные сбережения, то по общему правилу ребенку должно сначала исполниться 3 года (). Только после этого владелец именного сертификата получит право обратиться в Пенсионный фонд России (ПФР) и подать сюда заявление о распоряжении средствами.

Если же для покупки недвижимости семья планирует использовать заемные средства банка, то выжидать 3-летний срок не нужно (). Здесь схема выглядит следующим образом: владелец именного сертификата находит Продавца, договаривается с ним о расчете через ипотеку, идет в банк и оформляет жилищный кредит для приобретения вторичной недвижимости. Это важный пункт – если будет оформлен обыкновенный потребительский кредит, то воспользоваться средствами МСК уже не удастся.

После этого Покупатель обращается в Пенсионный фонд и просит переслать деньги банку в качестве первоначального взноса по жилищному кредиту. Если все будет сделано верно, ПФР переведет деньги банку в установленные законом сроки. Далее Заемщик выплачивает жилищный кредит в обычном формате в соответствии с условиями ранее заключенного кредитного договора.

Как купить квартиру на вторичном рынке на маткапитал

Основным нюансом приобретения жилой площади на маткапитал является соблюдение последовательности действий:

1. Получение выписки об остатке маткапитала. Заказать ее можно в ПФРФ по паспорту и заявлению через 5 рабочих дней.
2. Заключение с продавцом договора с внесением пункта о рассрочке. В договоре должна содержаться информация о сделке, задатке уже уплаченном продавцу, остатке маткапитала, сроке перевода итоговой суммы. В документе указываются условия, подтверждающие, что право владения недвижимостью перейдут покупателю после внесения ее полной стоимости. К соглашению прикладывается расписка продавца о получении части средств.
3. Регистрация покупки в Росреестре с предоставлением заявления о госрегистрации прав собственности, чек об уплате госпошлины и документы, являющиеся основанием для проведения операции.
4. Подача заявления в ПФРФ о распоряжении маткапиталом. Пенсионный фонд потребует предоставить:
   • паспорт, оригинал и ксерокопию договора о купле-продаже;
   • ксерокопию документа, подтверждающего госрегистрацию права собственности, справку от лица, осуществляющего передачу квартиры с рассрочкой, с указанием размеров остатка невыплаченной покупателем суммы;
   • письменное обязательство заявителя о разделении квартиры по долям на членов семьи.
   Рассмотрение заявления занимает 1 месяц.
5. Снятие обременения с жилплощади продавцом.
6. Получение выписки из ЕГРН для уточнения снятия обременения.
7. Заключение нотариального обязательства для выделения долей жилья в течение полугода с даты госрегистрации прав собственности.

Как купить жилье в ипотеку на маткапитал

При оформлении ипотеки операции осуществляются через кредитно-финансовое учреждение. В соглашении купли-продажи внесенная сумма и остаток не разделяются. Маткапитал выступает одной из форм оплаты долга. Поэтому во избежание ошибок узнайте, как купить квартиру в ипотеку по пошаговой инструкции, которая рекомендует:

1. Подать заявку в банк на открытие ипотечного кредита с указанием сведений об использовании маткапитала. Банк самостоятельно запросит в ПФРФ информацию о наличии у вас сертификата, а при принятии решения уведомит вас посредством звонка.
2. Составить и подписать договор с продавцом в случае одобрения ипотеки.
3. Зарегистрировать право владения.
4. Получить справку из ЕГРН о снятии продавцом обременения.
5. Заключить нотариальное обязательство.

Как купить жилплощадь в новостройке по ДДУ на маткапитал

Покупка квартиры этим способом происходит по такой схеме:

1. Выбор жилья, его бронирование и информирование застройщика о намерении использования для покупки маткапитал для внесения в договор соответствующий пункт, дающий возможность вносить оплату частями.
2. Подготовка застройщиком договора о ДДУ и его подписание.
3. Внесение сведений о ДДУ в ЕГРН.
4. Частичная оплата согласно условиям договора.
5. Обращение в ПФРФ для получения разрешения использования маткапитала.
6. Перевод средств из сертификата на счет застройщика.

В рассрочку

Покупка недвижимости в рассрочку подходит для случаев, когда покупатель не располагает полной суммой денег на момент сделки, но рассчитывает получить остаток в ближайшее время. Таким образом, вносится первоначальный взнос (обычно не менее 50%), а остальная сумма выплачивается по установленному графику. При этом срок рассрочки обычно не превышает 3-12 месяцев, но в отдельных случаях может «растягиваться» до 24 месяцев. В зависимости от договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для коротких сроков) или с оплатой процентов за отсрочку платежа (до 10-12%).

Документы

Чтобы получить все данные о владельцах, долгах и технической информации (количество жилых и нежилых комнат, площадь, высота помещения, этаж и др.), нужно заказать выписку из ЕГРН.

На какие документы обращать внимание перед тем, как купить квартиру:

Основания для перехода права собственности продавцу:

• договор купли-продажи. Если в течение последних 2-5 лет сменилось несколько владельцев, насторожитесь — это может быть мошенничество либо проблемная квартира.
• договор дарения/наследование. Важно то, что после смерти дарителя обычно объявляются недовольные наследники и претендуют на квартиру. Чтобы не попасть в судебные тяжбы, выясните, кто дал дарственную и как давно, нет ли претензий от родственников.

Наличие обременения и арестов. Жилье может быть в залоге, ипотеке, либо на него наложили арест, и идут судебные разбирательства. Эти данные отражаются в выписке ЕГРН.

Техпаспорт. Необходимо изучить план, соответствуют ли он действительности, была ли перепланировка. Сравните данные в техпаспорте с информацией в выписке ЕГРН: нет ли отличий по площади, количеству комнат.

Важный момент: если перепланировку не узаконили ранее, велик риск, что ее не узаконят после проверок. Продавец должен решить эту проблему и оплатить штраф.

Наличие нескольких собственников. Для продажи квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, необходимо разрешение органа опеки.

Если собственники пожилые люди, запросите у продавца справку о дееспособности совладельцев.

Разрешение супругов. Если продавец в браке, он должен предоставить письменное согласие супруга на продажу квартиры.

Если продавец в разводе, то стоит проверить судебное решение о разделе недвижимости — не должно быть имущественной претензии.

Наличие задолженностей. Стоит запросить у продавца квитанции по коммунальным услугам и налогам на недвижимость, чтобы после покупки вам не пришлось за него оплачивать долги.

Документы для покупки у собственника

Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:

• паспорт Продавца;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
• технический паспорт из БТИ;
• при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
• архивная выписка из домовой книги;
• справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
• если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
• если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли ();
• если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.

Документы для ипотечного кредитования

Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.

При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:

• стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
• справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
• копию своей трудовой книжки;
• подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
• отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
• копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

Документы для ипотечного кредитования с использованием маткапитала

Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.

Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».

Как правильно оформить покупку квартиры

Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:

• заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
• подготовка всех документов к регистрации
• сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
• получение выписки из госреестра и документов на жилье.

Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

• заключить предварительный договор о покупке квартиры
• внести аванс (с получением расписки)
• передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Что нужно знать о задатке

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

• дату и место составления договора
• кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
• о какой квартире идет речь
• стоимость этой квартиры
• срок заключения сделки купли-продажи
• о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
• указать размер задатка
• предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

• место и дату составления расписки
• кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
• сведения о заключенном договоре задатка
• размер полученной суммы (цифрами и прописью)
• роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Составление документов для регистрации

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

• дата и место составления договора
• полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
• о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
• полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
• сведения о гос.регистрации права продавца
• стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
• об отсутствии долгов, обременений и арестов
• о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
• факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
• об отсутствии прописанных лиц
• о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
• об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)

Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

1. заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
2. квитанция об уплате государственной пошлины
3. договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
4. кадастровый паспорт
5. согласие супруга продавца (нотариальное)
6. согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
7. разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
8. паспорта всех лиц, участвующих в сделке

Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Параллельно со сбором документации стороны могут заняться заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это действие не является обязательным. Предварительный договор составляется так же, как и основной договор купли-продажи. Он включает в себя перечень тех договоренностей, которые были достигнуты участниками сделки.

Часто ПДКП содержит пункт об уплате задатка или аванса – предварительного платежа, который Покупатель передает или переводит Продавцу в счет будущей сделки. Размер аванса или задатка обычно составляет от 1% до 10% от всей стоимости квартиры. Факт уплаты аванса или задатка рекомендуется подтверждать путем составления Соглашения о задатке и Расписки о передаче и получении денег.

В отличие от основного договора, предварительный договор не регистрируется в органах Росреестра. В целом ПДКП составляется тогда, когда Продавец или Покупатель хочет совершить сделку, но ему требуется время (для сбора полной суммы, для подготовки отсутствующих бумаг и пр.). В предварительном договоре должна быть указана дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор.

Составление основного договора купли-продажи квартиры

Далее стороны переходят к составлению основного договора купли-продажи (ДКП). К этому моменту Покупатель уже должен убедиться в юридической чистоте квартиры и благонадежности Продавца.

ДКП имеет письменную форму и составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке (обычно это Продавец, Покупатель и Росреестр, но могут добавляться банк, нотариус и др.). Нотариальное удостоверение договора не считается обязательным условием. Однако заверение требуется, если:

1. В качестве Продавца выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
2. Происходит продажа не отдельной квартиры, а доли в праве общей долевой собственности. Важно знать, что долю в праве общей долевой собственности Покупатель может приобрести лишь за свои личные сбережения. Когда речь идет про банковский кредит или про материнский капитал, допускается покупка только натурально выделенной доли (т.е. фактически обособленного пространства с независимыми системами коммуникаций).

Правильно оформленный договор купли-продажи включает в себя следующие сведения:

• место и дата заключения соглашения;
• персональные реквизиты сторон сделки;
• адрес отчуждаемой квартиры и ее технические параметры;
• стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
• права и обязанности сторон;
• порядок проведения расчетов;
• порядок разрешения споров;
• порядок несения расходов;
• порядок передачи собственности от Продавца к Покупателю;
• ответственность сторон в случае срыва сделки;
• дата вступления настоящего договора в законную силу;
• подписи сторон.

Отдельное внимание нужно уделить пункту о порядке проведения расчетов за жилплощадь. Здесь указывается, как, из каких сбережений, в каком размере и куда именно вносится оплата. Так, в этом пункте могут встречаться следующие формулировки:

1. «Покупатель уплачивает сумму в размере 1 млн. рублей , что равняется полной стоимости квартиры, за счет личных сбережений и перечисляет их со своего персонального банковского счета № … на персональный банковский счет Продавца № … .»
2. «Покупатель уплачивает сумму в размере … за счет средств материнского капитала в установленном законом порядке по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № … . Оставшуюся сумму в размере … Покупатель уплачивает Продавцу из личных сбережений».
3. «Покупатель уплачивает сумму в размере …, что равняется полной стоимости квартиры, за счет кредитных средств. Деньги перечисляются Кредитором на основании поручения Покупателя-Заемщика на персональный банковский счет Продавца № …».

Если квартира приобретается в ипотеку, то параллельно с основным договором купли-продажи происходит заключение кредитного договора. Его подготавливает банк. Все, что остается Покупателю-Заемщику, – это неспешно и внимательно изучить документ. Важно, чтобы здесь указывалась фиксированная ставка по кредиту и разумные последствия просрочки платежа. Условия не должны быть кабальными.

Если Покупатель приобретает квартиру с использованием маткапитала, то ему понадобится выполнить еще несколько действий. После заключения ДКП его путь будет лежать в Пенсионный фонд.

Сюда подается Заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявление должно быть дополнено письменным и нотариально заверенным Обязательством о выделении равнозначных долей детям и супругу (супруге). Это значит, что Покупатель не может потратить субсидию для приобретения квартиры только на свое имя. Недвижимость должна быть оформлена в собственность всех членов семьи (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних) в 6-месячный срок с момента приобретения.

ПФР рассматривает заявление в течение 1 месяца. Учреждение может выдать согласие, – тогда деньги будут переведены в безналичном формате по указанным в заявлении банковским реквизитам. Однако ПФР может и отказать заявителю (с объяснением причины). Тогда все обязательства по договору с Продавцом или по договору с банком Покупателю придется выполнять самостоятельно. Деньги для расчетов также понадобится уплатить из личных сбережений, а не за счет субсидии.

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

• В Многофункциональном центре (МФЦ).
• В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.

Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:

• При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
• Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет). Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
  • родитель
  • усыновитель
  • опекун

  Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:

  • родителей
  • усыновителей
  • попечителя

  В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.

• Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный). Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
  1. опекун (если собственник недееспособный)
  2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя.

Где удостоверяется договор

Куплю-продажу удостоверяет любой нотариус, действующий в регионе, на территории которого находится продаваемая квартира.

Желательно обращаться в нотариальную контору, расположенной в том же населенном пункте где и квартира.

Даже если нотариальное удостоверение по закону не обязательно, всё равно лучше прибегнуть к услугам нотариуса, так намного надежнее и спокойнее.

Какова процедура удостоверения договора

Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:

• паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
• проект договора купли-продажи (не подписанный). В большинстве случаев нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
• документы на квартиру (свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН, документы основания, кадастровый паспорт). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
• согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
• извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
• другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).

Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).

Сколько стоит удостоверить договор

• Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
  • при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
  • свыше 10 млн. руб. оплата: 23 000 руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.

  Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.

• Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
  • при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
  • если более 1 млн. руб., то — 7000 руб. плюс 0,2% от той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например, удостоверяется договор, цена которого 2 500 000 руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлять 10 000 руб. (7000 + 3000 (1,5 млн. х 0,2%));
  • свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется: 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.

  Верхний предел оплаты – 100 000 руб.

• При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

В расчет нотариус принимает сумму договора, указанную в тексте проекта. Но если эта цена ниже кадастровой, то нотариус рассчитывает услугу, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Также нотариус взыскивает тариф на услуги технического и правового характера в пределах от 2500 до 5000 рублей.

Государственная регистрация

Документы для регистрации можно сдать самим:

• в отдел РосРеестра
• в местный МФЦ

Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:

• представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
• оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000/1200 руб.

После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.

Порядок оформления квартиры в новостройке в собственность

Счет эскроу открывается в отношении каждого зарегистрированного договора долевого участия. Банк подписывает отдельный договор на открытие счета эскроу с каждым дольщиком и застройщиком по отдельности. При этом в договоре долевого участия необходимо указать, что расчеты по нему происходят через перечисление денег на счета эскроу.

Открытие счета эскроу для перечисления на него денег за квартиру – зона ответственности покупателя. Может ли он выбрать банк для открытия счета и как это сделать?

Покупатель может открыть эскроу-счет только в том банке, который указал застройщик. Так как строительные компании строят дома на кредитные деньги, то банк-кредитор и становится держателем счета эскроу. Поэтому у покупателей нет права выбора банка и если они не хотят открывать счет в банке, указанном застройщиком, то единственным вариантом для них станет выбор иного объекта новостройки.

Центробанк также составил свой перечень банков, которые он считает достаточно надежными для финансирования строительства и открытия спецсчетов. В данный перечень вошли 96 банков.

Что касается ипотеки для покупки недвижимости с использованием эскроу-счета, то ее можно оформить абсолютно в любом банке (необязательно в том, который открывает эскроу-счета). В этом случае после получения одобрения по ипотечному договору покупатель перечисляет средства в аккредитованный банк, а после регистрации ДДУ кредитор переводит средства на эскроу-счет в банк-агент.

Правила депонирования средств дольщиков на счете эскроу отображаются в договоре долевого участия. Это, в частности, сумма (она совпадает с ценой договора), срок депонирования, основания для прекращения депонирования. Когда средства поступают на экскроу-счет, дольщик считается выполнившим свои обязанности по оплате договора долевого участия.

Сроки депонирования денег на счете эскроу превышают сроки по передаче квартиры дольщику, но не более, чем на полгода (эти сроки могут потребоваться застройщику на завершение строительства при возникновении непредвиденных ситуаций).

Перечень случаев, когда дольщик может забрать назад свои деньги, законодательно ограничен. В перечень этих случаев входят окончание сроков депонирования, расторжение договора долевого участия, односторонний отказ застройщика от исполнения договора, расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке из-за существенного нарушения условий договора застройщиком.

При каких условиях возможна регистрация права собственности на квартиру в новостройке

Покупатели обычно стремятся оформить квартиру в собственность как можно быстрее, так как без прописки у них есть сложности с получением некоторых важных социальных услуг. Проценты по кредиту за неоформленное в собственность жилье так же могут быть повышенными, что актуально для ипотечных заемщиков.

Но от самих покупателей сроки оформления квартиры в собственность мало зависят. Для начала процесса оформления в собственность застройщик должен получить:

1. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такое разрешение выдается, если по результатам проверки дом был признан соответствующим требованиям технической документации.
2. Технический паспорт из БТИ, который выдается по результатам обмера фактической площади.
3. Акт реализации инвестконтракта, подтверждающий исполнение обязательств перед местной властью.

Затем застройщик формирует протокол распределения площадей: какие квартиры и кому переходят, и подписываются акты-приема передачи квартир в доме.

Необходимые документы и сроки регистрации

Комплект документов, который потребуется в процессе регистрации, зависит от того, кто будет заниматься оформлением права собственности. Возможно три варианта:

1. Право собственности оформляет покупатель.
2. Право собственности оформляет застройщик.
3. Право собственности регистрируется в суде.

Если покупатель решил положиться на застройщика, то ему необходимо выдать застройщику доверенность на регистрацию права собственности. Процедура оформления права собственности застройщиком может происходить как безвозмездно, так и на платной основе (плата может достигать 2,5% от цены недвижимости и должна быть предусмотрена условиями договора).

На практике с момента заселения (получения ключей на квартиру) до регистрации может пройти до 3-9 месяцев.

В случае если покупатель решил взять процедуру регистрации под свой контроль, чтобы сэкономить время и деньги, то ему нужно собрать следующие документы:

• заявление на регистрацию права собственности;
• договор с застройщиком или договор уступки права требования</span>;
• акт приема-передачи квартиры;
• кредитный договор с банком и закладная (при покупке квартиры в ипотеку);
• разрешение органов опеки и поручительства;
• квитанция об оплате госпошлины.

Обязательства застройщика считаются исполненными после подписания акта приема-передачи и ввода объекта в эксплуатацию. По новым правилам застройщик не должен ставить дом на кадастровый учет: это обязанность органов исполнительной власти, которые выдавали разрешение на ввод в эксплуатацию. Поэтому, если дом не стоит на кадастровом учете, необходимо пожаловаться в этот орган исполнительной власти или в прокуратуру.

Сроки регистрации права собственности на квартиру с января 2017 года составляют 7 рабочих дней.

Можно также обратиться в специализированную организацию для оформления права собственности, а также обратиться в суд.

Как правильно принять квартиру у застройщика

После того как дом был сдан в эксплуатацию, а квартиры были переданы покупателю по актам приема-передачи, застройщик получает средства на счетах эскроу. Если застройщик не исполнил свои обязательства, то банк возвращает деньги дольщику.

Застройщик должен предупредить покупателя об окончании строительства за 2-4 недели до процедуры приемки. Если в течение 2 месяцев покупатель не принял квартиру, то застройщик вправе подписать акт приема-передачи недвижимости в одностороннем порядке.

Покупатель должен принять квартиру или отказаться от приемки в течение 7 дней после получения официального уведомления. Перед приемкой квартиры в новостройке и подписания акта приема-передачи необходимо удостовериться, что дом сдан, и в его отношении получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Правильная приемка квартиры в новостройке позволяет защитить покупателя от ряда рисков и возможных неприятностей. Так, если покупатель своевременно не обратит внимание на какие-либо важные аспекты, то в дальнейшем производить доделки ему придется за свой счет. Дефекты нужно правильно задокументировать и предъявить их застройщику, а тот должен будет компенсировать издержки покупателя или устранить нарушения в разумные сроки.

При приемке квартиры необходимо взять у застройщика смотровой лист (иногда он именуется дефектной ведомостью). В него вносятся все нарушения, которые были выявлены при осмотре. Дефектная ведомость предшествует подписанию акта приема-передачи.

Этаж, планировка и площадь квартиры по факту должны совпадать с проектными значениями. При приемке квартиры в новостройке необходимо проверять подъезд, двери и окна квартиры, пол и потолок, систему вентиляции, электропроводку и приборы, отопление и теплоизоляцию, отделку (если квартира сдается с отделкой).

На что необходимо обратить внимание в процессе осмотра недвижимости:

1. В подъезде осматривается внешний вид, отделка и освещение, работоспособность лифтов.
2. Дверные короба должны быть ровные и установлены вертикально.
3. Стеклопакеты должны плавно отрываться, проем окна – не иметь перекосов, вся оконная фурнитура должны быть целая.
4. Высота потолка должна совпадать по нескольким углам, цвет потолка должен быть ровным без следов влаги, трещин и перепадов.
5. Горизонт стяжки на полу следует проверить при помощи строительного уровня, на полу не должно быть трещин и пустот.
6. Стены должны быть без явных отклонений по вертикали, в углах не должно быть щелей.
7. При приемке квартиры у застройщика должны быть вентиляционные отдушины, в отдушинах должна быть вентиляционная тяга.
8. Во всех помещениях должен быть свет, розетки должны быть в рабочем состоянии, звонок – работоспособен, электрощиток должен иметь УЗО и счетчик.
9. Терморегуляторы должны вращаться плавно, все соединения труб – сварные, сантехника – быть работоспособной.
10. Предусмотренная внутренняя отделка должна быть качественной: обои не иметь пузырей, рисунок на стенах совпадает, ламинат – не имеет вздутий и провалов и пр.

Если какие-то элементы проверить не получилось, то на этот факт необходимо сделать пометку о том, что техническая возможность для проверки отсутствовала.

В случае если замечания отсутствуют, можно подписать смотровой лист и акт приема-передачи квартиры.

Что дальше: после заключения договора купли-продажи

Как получить налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке недвижимости можно использовать только единожды. Государство вернет 13% от уплаченной суммы, но есть лимит — до 260 000 рублей. Чтобы получить налоговый вычет, недвижимость должна быть куплена за личные средства или в ипотеку.

Для получения компенсации нужно подать в налоговую следующие документы:

1. Копию паспорта;
2. Декларацию 3-НДФЛ;
3. Справку 2-НДФЛ;
4. Документ, подтверждающий сумму расходов на приобретение недвижимости;
5. Договор купли-продажи;
6. Свидетельство о госрегистрации права собственности;
7. Акт приема-передачи;
8. Кредитный договор и справка об удержанных процентах, если была оформлена ипотека.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

Существуют ли подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Использование счетов эскроу не дает 100%-й гарантии безопасности для покупателей. Риски покупки все равно сохраняются. В их числе следующие:

1. Банкротство застройщика. Особенно неприятной данная ситуация может оказаться для ипотечных заемщиков, так как за это время на сумму их долга могут набежать немалые проценты. Те покупатели, которые купили квартиру за свои деньги, получат их назад в полном объеме и смогут обратиться к другому застройщику. Хотя неипотечных покупателей так же подстерегают неприятности: за прошедшие 2-3 года строительства квартиры могут подорожать, а деньги – обесцениться, что сделает приобретение нового жилья невозможным.
2. Банкротство банка. В этом случае дольщики рискуют в меньшей степени, так как их деньги застрахованы, и вернут их в 100% размере. Основные риски предусмотрены для тех заемщиков, чьи квартиры стоят более 10 млн р. (сумма страховки ограничена 10 млн р.). То есть при покупке квартиры в Москве покупатели сильно рискуют (так, средняя цена на первичную недвижимость здесь превышает 11 млн р.). При покупке нескольких квартир дольщики так же несут определенные риски невозврата внесенных средств.

Несмотря на общую стабильность схемы с использованием эскроу, необходимо учитывать некоторые ее ограничения и риски:

1. На средства на счете эскроу может быть обращено взыскание по исполнительным документам за задолженность дольщика (например, по налогам или алиментам). При принудительном списании денег с эскроу-счета дольщик будет считаться неисполнившим обязательства по договору долевого участия, и квартиру он не получит.
2. Когда застройщик обеспечивает свои обязательства по договору долевого участия через счета эскроу, он автоматически освобождается от других видов обеспечения: залога права на земельный участок, на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. При нарушении застройщиком условий ДДУ дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафы за просрочку.
3. Стоит учитывать, что если покупатель передумает покупать квартиру, то вернуть средства будет проблематично. Законодательно предусмотрен возврат без расторжения договора только по причине признания застройщика банкротом. Для расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке потребуются веские основания: существенные нарушения или просрочка. То, что планы покупателя неожиданно поменялись, не является таким веским основанием и средства он себе не вернет.

С какими еще рисками могут столкнуться покупатели:

1. Долгострои или недострои: существенное нарушение сроков строительства может быть связано как с финансовыми, так и административными проблемами застройщика.
2. «Двойные продажи» одной и той же квартиры – этот риск исключен при покупке квартиры по ДДУ.
3. Серые схемы продажи квартиры – устраняется при подписании ДДУ.
4. Уступка по несуществующим правам требования – для устранения этого риска необходимо тщательно проверить основания для уступки.
5. Ненадлежащее качество недвижимости – покупатель вправе предъявлять застройщику претензии об устранении недостатков, а тот должен их своевременно исправлять.

Одним из способов снижения всех перечисленных выше рисков является грамотный выбор застройщика.

Таким образом, использование счетов эскроу существенно снижает риски для покупателей. Тем не менее им необходимо соблюдать должную осмотрительность при выборе застройщика и объекта покупки.

Советы, нюансы, особенности: что нужно знать Покупателю

Существуют и другие положения, о которых Покупателю всегда следует знать и помнить. Речь идет про следующие пункты:

1. Квартира обязательно должна быть приватизирована в прошлом.
2. Квартира не должна находиться в аварийном или ветхом доме. Получить информацию о возможной реконструкции или планируемом расселении можно в администрации по месторасположению приобретаемой недвижимости.
3. Покупать вторичное жилье выгоднее всего весной и осенью. Зимой рынок находится в упадке из-за праздников, а летом – из-за отпусков.
4. При проверке юридической чистоты квартиры Покупателю следует надеяться только на себя, ведь основные риски несет именно он (а не банк, страховая компания, регистрирующий орган и пр.).
5. Посещать квартиру для осмотра рекомендуется в светлое время суток. При осмотре жилья и/или при изучении документов нельзя торопиться. Все вопросы нужно задавать прямо, без стеснения.
6. Рекомендуется поговорить о выбранной квартире не только с самим Продавцом, но и с его соседями по подъезду или двору. В ходе подобной неформальной беседы Покупателю могут открыться важные подробности о жилье, районе, особенностях оплаты коммунальных услуг и пр.

Заключение

Есть множество вариантов покупки квартиры — в новостройке или на вторичном рынке, у собственника или застройщика, в ипотеку, рассрочку или наличными. У каждого из способов есть свои плюсы и минусы. Перед приобретением недвижимости нужно оценить свои финансовые возможности.