Штраф за строительство без разрешения на строительство

О разрешении на строительство

По Градостроительному кодексу, разрешение на строительство нужно получать на любой объект капитального строительства. Под объектом капитального строительства (ОКС) принято понимать постройки, жестко привязанные к земле. Исходя из этой нормы закона, вы можете построить на участке хозпостройки, времянку, беседку и другие объекты, не имеющие фундамента без разрешения.

Жилой дом обладает всеми признаками ОКС: жесткая привязка к земле, невозможность переноса без серьезного ущерба. Следовательно разрешение нужно получать обязательно, иначе, ваш дом признают незаконным, застаят вас его снести за свой счет, и к тому же еще наложат административный штраф!

Что нужно, чтобы приступить к строительсту без штрафа?

В соответствие со ст. 51 ГрК, для получения разрешения на строительсво вам потребуется:

• Оформить ГПЗУ и СПОЗУ. Для этого вы заранее должны выполнить топографическую съемку участка и согласовать ее с контролирующими органами (водоканалом, газовщиками и пр.).
• Разработать и согласовать проект в контролирующих органах, а иногда и провести экспертизу.

Эти документы вместе с заявлением и свидетельством права собственности подать в местные органы. Если все документы в порядке и закон соблюдается, вам выдадут разрешение. Далее потребуется получить ордер на проведение земляных работ, и можно начинать стройку.

Внимание!!! Если вам отказали в выдаче разрешения, необходимо устранить (при возможности) нарушения, приведшие к отказу и пройти процедуру повторно. Без этого начинать строительные работы нельзя! Строение будет признано незаконным!

Какие постройки нужно регистрировать?

Различают капитальные и некапитальные строения. Первые подлежат обязательной регистрации, а вторые нет. Капитальные постройки представлены объектами, которые имеют фундамент. Их нельзя переместить без ущерба конструкции.

До 4 августа 2021 года можно было построить гараж, садовый домик, пристройку и прочие некапитальные объекты без разрешения на строительство. Новые правила обязали регистрировать частные дома на участках под ИЖС – теперь вместо разрешения действует уведомительный порядок – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.

Налоговые службы проводят регулярные рейды по садовым участкам. Цель таких рейдов – выявить незаконные постройки и привлечь нарушителей к ответственности. Сейчас активно внедряют аэрофотосъемку территорий СНТ. Квадрокоптеры летают по воздуху и обнаруживают объекты даже за самым высоким забором.

Срок действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство дома ИЖС действителен 10 лет. Если вы начали строительство, но стройка затянулась, и вы не уложились в 10-летний срок, разрешение можно продлить. Нужно помнить, если строительство так и не было начато, разрешение вам не продлят. Всю процедуру придется проходить заново.

Самовольная постройка

Понятие самовольная постройка регулируется статьей 222 ГК РФ. Она подлежит сносу или приведению её к нормам, регламентируемыми правилами строительства и НПА, которые имеют отношение к застройке (ГК РФ Статья 222).

Снос или приведение к нормам оплачивается за счет лица, построившего капитальное строение, а если личность строителя не установлена, то оплата идёт из кармана владельца/арендатора земельного участка.

Самовольной постройкой не признается строение, если оно было построено с нарушениями особенностей использования участка о которых не знал собственник этого участка и знать не мог.

Признаки самовольной постройки:

1. Размещена на участке, строительство на котором не подразумевает возведения такой постройки.
2. Размещена на участке, который не предоставлен в установленном порядке.
3. Возведена без получения разрешения или с нарушением градостроительных норм.
4. Создана на участке с игнорированием установленных законом ограничений его использования.

Чтобы сооружение признали самовольной постройкой она должна подходить хотя бы под 1 вышеизложенный признак.

Как получить и зарегистрировать право собственности, если здание уже построено?

Узаконить самострой и оформить на него регистрационные документы можно двумя способами – административной легализацией или через суд. Всё зависит от условий возведения постройки.

Как узаконить на собственной земле?

Чтобы зарегистрировать самострой, возведенный на таком участке, потребуется подать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН в градостроительную-земельную комиссию.

Как оформить построенный на участке ИЖС или садовом, дачном?

Необходимо получить акт муниципалитета с одобрением строительства, а после завершения работ – уведомить администрацию и предоставить техплан. В случае, когда одобрение не было получено, придется прибегнуть к обращению в госинспекцию, оплатить штраф и узаконить постройку.

Если на обращение в госкомитете придет отказ, то необходимо будет действовать в судебном порядке.

На принадлежащем другому лицу

Узаконить строительство сооружения, возведенного на чужом участке, получится, только если удастся доказать в судебном порядке, что часть земли принадлежит лицу, построившему сооружение.

Если доказательства будут отсутствовать, то владелец участка имеет права требовать сноса сооружения за счет лица, построившего его или он имеет право оформить право собственности на строение на себя. В этом случае новый владелец должен будет возместить застройщику строительные затраты.

Куда жаловаться на незаконное строительство?

Типичная ситуация в России – гражданин затевает стройку на своем участке, но при этом объект мешает его соседям. Или человек открывает торговую точку, но не имеет лицензии и разрешений. Могут ли соседи повлиять на ситуацию, кому и куда жаловаться?

Чтобы защитить свои права, нужно обратиться с жалобой в местную администрацию. Иногда уместно жаловаться напрямую в надзорный орган, например – по охране природопользования. По факту обращения проведут проверку, а нарушение будет установлено.

Также можно подать иск о принудительном сносе самостроя. Дела рассматриваются в городских (районных) судах по месту нахождения объекта.

Если дело имеет уголовный оттенок, например, по ст. 159 УК РФ, жалоба в администрацию не поможет. Соседям нужно подавать заявление в районную прокуратуру или к дознавателю. Если есть состав преступления, заявление оформляют на имя следователя отдела полиции. Адреса ОВД можно посмотреть на карте или на сайте МВД.

Последствия возведения самостроя

Незаконно возведенная постройка считается самостроем. Квалифицировать объект как «самоволку» можно в соответствии с Гражданским кодексом.

Закон четко выделяет следующие признаки самостроя:

• застройка на земле не под строительство (например, участок за городом под огородничество);
• строительство на чужом земельном участке;
• отсутствует оформление разрешений/уведомлений;
• нарушены требования СНИП и прочие нормы.

Совокупность таких признаков дает основания признать строение – самостроем. Застройщику, который его возвел, угрожают юридические санкции.

Чем грозит возведение самостроя:

• Административная ответственность – применяется в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ. Инициатор застройки не имеет право распоряжаться объектом: продать, подарить, обменять, заложить, сдать в аренду и прочее. Самовольные постройки подлежат сносу или приведению в благопристойный вид по всем параметрам. Затраты на снос ложатся на нарушителя. Вместе с тем владельцу грозит административный штраф в рамках КоАП РФ.
• Уголовная ответственность – в силу ст. 159 УК РФ «Мошенничество». Наказанием является штраф, арест, обязательные или принудительные работы, вплоть до тюремного заключения. Однако деяния нужно доказать. Обычно наказывают предпринимателей, которые строят на ИЖС объекты под ведение бизнеса, но не регистрируют их в Росреестре.

Ответственность за строительство без разрешения

Нарушение законодательства ведет к негативным последствиям для строительной компании, которая приступила к работе, не получив на руки разрешительную документацию. Результаты таких действий серьезные. В первую очередь, объект может быть отнесен к самовольной постройке.

В ГК РФ (статье 222, части 1) прописано, что к самовольной постройке относится жилое здание или другой объект (сооружение), которое взведено на земельном наделе, не предназначенном для выполнения таких задач. Назначение участка, как правило, устанавливается решением местных органов власти с учетом действующих законов, а также нормативных или правовых актов. В упомянутой статье также прописано, что к самовольным постройкам относятся те, которые созданы без оформления разрешений или с нарушением градостроительных норм (правил).

Субъект, который нарушил законодательство, и осуществил самовольную постройку, не получает на нее право владения. Как результат, он не сможет распоряжаться построенным имуществом, как с полноценным и зарегистрированным объектом. Нарушителю недоступна продажа, дарение, сдача в аренду или выполнение других действий.

Наиболее серьезное последствие — необходимость снести дом за незаконное строительство по решению судебного органа. По законодательству такая работа выполняется за счет нарушителя. Это прописано в ГК РФ, статье 222, части 2, пункт 2. Чтобы избежать последствий, владельцу дается возможность провести процедуру узаконивания задним числом.

Если здание возведено с учетом действующих правил и норм, стоит обратиться в судебный орган, предоставить требуемые бумаги и ожидать решения. При наличии требуемого пакета бумаг и следовании «букве» законодательства в процессе строительства суд может закрепить за владельцем право собственности на объект, возведенный на земельном участке (ЗУ), находящемся в бессрочном (постоянном) пользовании владельца.

Если строительство осуществляла подрядная организация, лицо, которое получает право владения по решению суда, должно возместить затраты на строительство в объеме, назначенном судебным органом. Но стоит учесть, что право собственности признается только в том случае, если постройка соответствует правилам и нормам законодательства, не несет угрозы здоровью и жизнь людей, а также не нарушает законные интересы 3-их лиц.

Гражданско-правовая ответственность

Пункт 3 статьи 25 федерального закона «Об архитектурной деятельности» даёт основание привлечь физическое лицо к ответственности за несогласованное и самовольное строительство. В первую очередь человек обязан привести земельный участок в первоначальный вид и снести незаконно возведенное здание.

Все незаконно возведённые постройки могут сноситься только после вынесенного судом постановления. Вынесенные местными администрациями и окружными комиссиями предписания по пресечению самовольного строительства не являются для сноса самовольно возведенного дома.

Даже если право собственности было каким-то образом зарегистрировано в отделении Росреестра, то это не даёт основания избежать принудительного сноса дома в случае существенного нарушения норм и правил в процессе возведения здания.

Суд может признать запись о праве собственности на возведённый объект недвижимости недействительной в том случае, если он был возведён на земельном участке, принадлежавшим ранее другому лицу без согласия на возведения соответствующего органа.

Если истец, самовольно построивший здание, будет ссылаться на истечение трехлетнего срока исковой давности после возведения недвижимости, то эти доводы судом не будут приняты во внимание, так как на права владельца эта обязательная норма не распространяется. Этот же срок исковой давности не распространяется на те здания и сооружения, которые после возведения могут угрожать жизни и здоровью проживающих там людей. В данном случае исковое заявление в суд о незаконном строительстве дома может подать комиссия по пресечению самовольного возведения строений.

При строительстве здания на чужой земле, собственник участка может не заявлять требование о его сносе, а имеет право просить судебный орган признать право владения этой постройкой. Если такое требование будет удовлетворено, то самовольный застройщик имеет право на получение компенсации за построенный объект. Суд максимально точно оценивает все вложения застройщика, определяет рыночную стоимость объекта и устанавливает сумму компенсации.

Административная ответственность

Нарушившее правило застройки физическое лицо, кроме гражданско-правовой ответственности, в соответствии с федеральным законом «О нарушении требований в процессе строительства зданий и сооружений» может привлекаться к административной ответственности на основании Кодекса об административных правонарушениях.

За строительство без разрешения предусмотрен штраф:

• для граждан от 2 до 5 тыс. руб.;
• для должностных лиц и ИП от 20 до 50 тыс. руб.;
• для юридических лиц от 0,5 до 1 миллиона рублей.

Могут ли наложить штраф?

Как отмечалось в начале, возведение объекта без наличия разрешительной документации на руках чревато для исполнителя последствиями в виде административной ответственности. Так, в КоАП, пункте 1, статье 9.5, прописано, что за возведение сооружений (строений), а также ИЖС без надлежащего оформления разрешения дает повод для применения санкций в виде административного штрафа. При этом наказываются все субъекты, начиная от обычных граждан (физлиц) и заканчивая компаниями (юрлицами). Административная ответственность, в том числе, касается ИП и лиц, которые находятся при должности.

Размеры штрафов

Требования и нормы действующих законов четко определяют, что возведение зданий (сооружений) любого характера (кроме некоторых исключений) влечет последствия, одним из которых является административный штраф. По закону застройщик должен получить необходимые разрешения от уполномоченных органов, а уже после приступать к строительным работам.

Теперь разберемся, какие штрафные санкции накладываются на строительные компании, приступившие к выполнению задач без оформления разрешительной документации. Размер штрафов прописан в КоАП (статье 9.5). Здесь четко указаны меры админответственности за нарушение действующего порядка в процессе восстановления или строительства сооружения, а также его ввода в эксплуатацию без получения разрешения. Рассмотрим главные положения этой статьи и наказание, которое ожидает нарушителей.

1. За нарушение порядка возведения, восстановления (реконструкции), а также капремонта сооружений, относящихся к категории объектов капстроительства, предусматриваются следующие штрафные санкции:

• Обычные граждане (физлица) — от двух (2) до пяти (5) тысяч рублей.
• Лица при должности — от двадцати (20) до пятидесяти (50) тысяч рублей.
• Предприниматели, которые работают без формирования юрлица (ИП) — от двадцати (20) до пятидесяти (50) тысяч рублей. Одновременно с этим возможен запрет деятельности на срок до 3-х месяцев (90 суток).
• Компании (юрлица) — от пятисот (500) тысяч до миллиона рублей. Еще одним наказанием является приостановка работы на 3-х месячный период или менее.

2. Несоблюдение сроков передачи в уполномоченные органы власти, структуры госнадзора, а также исполнительные органы на местах (для субъектов РФ) извещения о начале процесса возведения, восстановления (реконструкции) или капремонта сооружения, относящегося к объектам капстроительства. К этой же категории относится отсутствие уведомления в направлении органов госстройнадзора федеральных или исполнительных органов власти (для субъектов РФ) о сроках окончания строительных работ здания, подлежащего проверке. При таком нарушении нарушителя ожидают следующие штрафы:

• Обычные граждане (физлица) — от пятисот (500) до тысячи (1000) рублей.
• Лица при должности — от десяти (10) до тридцати (30) тысяч рублей.
• Предприниматели, работающие без создания юрлица (ИП) — от десяти (10) до сорока (40) тысяч рублей.
• Компании (юрлица) — от ста (100) до трехсот (300) тысяч рублей. Еще одним наказанием является приостановка работы на 3-х месячный период или менее.

3. Если строительная компания (застройщик) продолжает работы без оформления актов, подтверждающих устранение выявленных органами стройнадзора нарушений или недостатков в процессе возведения, восстановления (реконструкции) или капремонта здания, относящегося к категории объекта капстроительства, это влечет за собой такие штрафы:

• Обычные граждане (физлица) — от двух (2) до пяти (5) тысяч рублей.
• Лица при должности — от десяти (10) до тридцати (30) тысяч рублей.
• Предприниматели, которые работают без формирования юрлица (ИП) — от десяти (10) до сорока (40) тысяч рублей. Одновременно с этим возможен запрет (приостановка) деятельности на срок до 90 суток.
• Компании (юрлица) — от пятидесяти (50) до ста (100) тысяч рублей. Еще одним наказанием является приостановка работы на 3-х месячный период или менее.

4. Передача разрешения на ввод сооружения в работу, если отсутствуют заключения уполномоченных на проведение госстройнадзора органов (федеральной или исполнительной власти на местах). Актуально для случаев, когда проведение такого стройнадзора является обязательным при возведении, восстановлении (реконструкции), капремонте сооружения, относящегося к категории объекта капстроительства. При таком типе нарушений на должностное лицо накладывается штраф размером от двадцати (20) до пятидесяти (50) тысяч рублей.
5. Передача сооружения (объекта), который относится к категории зданий капстроительства, без получения разрешения (кроме ситуаций, когда в получении такого разрешения нет необходимости), также ведет к административной ответственности для нарушителя. В такой ситуации предусмотрены штрафы:

• Обычные граждане (физлица) — от пятисот (500) до одной (1) тысячи рублей.
• Лица при должности — от одной (1) до пятидесяти (50) тысяч рублей.
• Компании (юрлица) — от десяти (10) до двадцати (20) тысяч рублей. Еще одним наказанием является приостановка работы на срок до 3-х месяцев.

Как избежать штрафа за самострой?

Для тех, кто начал самовольное строительство, могут быть проблемы. Однако избежать штрафов все же можно – с помощью легализации постройки. Срок действия «дачной амнистии» был продлен, и она действует до 1 марта 2021 года.

Оптимальный вариант – узаконить самострой в административном порядке. Для этого понадобится экспертиза, одобрение госинспекции, ДГИ, Земельной комиссии и отдела архитектуры. Процедура не из легких, не исключено – что последует отказ. В таком случае остается вариант с легализацией самостроя через суд – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Иск о признании права собственности на возведенное строение подается в городской или районный суд.

Полномочиями на подачу иска обладают:

• собственник или совладельцы земельного участка;
• владелец территории с правом бессрочного пользования;
• владелец земли с правом пожизненного наследуемого владения.

Ответчиком будет орган ФКП «Росреестра» и местная администрация, которые вынесли отказ в легализации строения.

Суд знакомится с материалами дела и рассматривает документы на самострой. В частности, изучается, соответствует ли объект нормам СНИП, расстояние от забора соседей, этажность частного дома, назначение постройки, целевое использование участка и т.д.

Если самострой не отвечает градостроительным, санитарным и пожарным нормативам, представляет угрозу для окружающих, заходит за границы соседа, расположен на муниципальной земле без разрешения, нарушает права совладельцев – суд откажет в признании права собственности на самовольное строение. Если право собственности подтверждено, останется его зарегистрировать. Для этого собственник обращается в МФЦ или Росреестр и получает выписку из ЕГРН. Отныне он считается полноправным владельцем и штрафы ему не грозят.

Что делать с незаконной постройкой?

Исходя из Гражданского кодекса, а именно статьи 222, незаконно возведенная постройка не является собственностью того, кто ее построил, из этого следует, что в таком строении нельзя жить, нельзя сдавать его в аренду или использовать для любых других коммерческих целей.

Ранее для оформления строения использовалась упрощённая форма их легализации. Для тех, кто построил дом или другое сооружение на участке, не являющимся собственностью, необходимо было оформить землю в собственность и предоставить все необходимые документы. Те же законы действовали в отношении собственников земельных участков.

В настоящее время узаконить самовольно возведенное строение возможно только в судебном порядке при условии, что строение не угрожает жизни и здоровью людей, а также не нарушает права иных лиц.