Договор аренды склада: как составить, образцы 2024 г

Основная информация

Складскими помещениями пользуются не только организации, но и частные лица, решая проблему недостатка мест для хранения имущества. Чаще всего, склады используют для организации надлежащего хранения продукции или отгрузок товара в рамках ведения основной деятельности. Не менее востребованы услуги складов для хранения собственных материальных ценностей предприятия.

В зависимости от особенностей эксплуатации и характеристик, различают склады:

По способу обустройства склады бывают открытыми или закрытыми. Эти характеристики вместе с описанием передаваемой недвижимости включают в типовой договор аренды складского помещения.

Занимаясь сдачей внаем складских ресурсов, предприниматель, как правило, имеет готовые бланки и документы для аренды склада. Если типовой бланк не подходит для арендатора, возникает потребность его корректировки.

Чтобы упростить процесс составления, предстоит ознакомиться с требованиями, которым должен соответствовать юридически значимый документ, дающий право на временное использование мощностей, и по необходимости оформлять договор аренды складского помещения по образцу.

Особенности оформления договора аренды склада

Коммерческий договор аренды складского помещения – двустороннее соглашение о возмездном использовании нежилых объектов, описание которых присутствует в пунктах соглашения.

Оно может быть подписано не только организациями, но и физлицами, выступающими в арендных отношениях либо арендодателем, либо арендатором. Если объект уже находится в аренде, но допускается субаренда, стороны заключают договор субаренды склада. Перед подписанием контракта необходимо убедиться, что права первого арендатора включают возможность субаренды склада.

Приступая к редактированию типового бланка, учитывают обязательность включения следующих пунктов:

1. Реквизиты сторон.
2. Предмет соглашения.
3. Срок передачи в использование.
4. Оплата.

Весь перечень приложений указывают на последней странице и далее после текста основного соглашения прикрепляют необходимую документацию.

Приложения арендодателя

Во избежание недоразумений и разночтений, описание объекта приводят с максимальной точностью, включая адрес и характеристиками (площадь, планировка). Если контракт типовой, но передается несколько складских пунктов, описание арендуемых объектов переносят в отдельное приложение.

К другим обязательным приложениям относят выписку из ЕГРН или копия кадастрового паспорта. Наличие подобной бумаги исключит любые несоответствия и гарантирует точное исполнение обязательств по передаче конкретного объекта.

Если вместе с помещением арендодатель готов предоставить необходимое оборудование для полноценной эксплуатации, заключают отдельный договор аренды складской техники.

Чтобы удобнее было отслеживать сроки внесения арендных платежей, прилагают график.

Во избежание недоразумений, связанных с ненадлежащей передачей или эксплуатацией объектов, заключают приемопередаточный акт и включают его в перечень приложений.

Структура документа

Перед подписанием соглашения необходимо проверить, все ли пункты и требования соблюдены:

1. Дата и место подписания.
2. Описание сторон контракта с точным указанием юрлица и основных реквизитов.
3. Предмет договора с описанием передаваемого объекта (назначение помещения, размер, адрес и т.д.)
4. Данные о владельце недвижимости. Если подписывают субаренду, дополнительно указывают на юридические основания, которые позволяют сдавать объект.
5. Условия передачи – стоимость, порядок и сроки оплаты, длительность действия соглашения.
6. Права и обязанности.
7. Ответственность сторон за исполнение обязательств.
8. Основания для расторжения соглашения.
9. Иные важные условия передачи недвижимости во временное возмездное использование.

Как найти квартиру без посредников: без агентств, риелторов

В конце документа указывают полные реквизиты и сообщают контактные данные. Документ подписывают уполномоченные должностные лица или граждане. Если сторона арендных отношений – юрлицо, подпись руководителя заверяют печатью.
Коммерческая сдача недвижимости именуется арендой и предполагает исключительно возмездный характер взаимоотношений сторон, а значит пункт вознаграждения арендодателя должен быть указан обязательно.

Что нужно прописать в документе

При заполнении документа в него следует внести:

• данные сторон, участвующих в сделке;
• информацию о периоде аренды;
• место нахождения склада;
• величину платы за аренду, порядок внесения;
• дополнительные расходы, оплачиваемые арендатором.

После заполнения договора и ознакомления с его условиями, стороны ставят свои подписи, подкрепляя их печатями. После этого договор вступает в законную силу.

1. Общие положения

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору нежилое помещение, расположенное в по адресу: , общей площадью кв. м, кадастровый номер , для организации и оборудование (вместе со всеми принадлежностями и технической документацией), которое передается Арендатору вместе с арендуемым помещением согласно акту приема-передачи оборудования, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2. Помещение и оборудование сдаются в аренду сроком на год – с «»2021г. по «»2021г. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются в равных долях сторонами настоящего договора.

1.3. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

1.4. В течение срока, указанного в п.1.2, Арендатор не вправе передавать арендуемое помещение и оборудование в пользование или в субаренду третьим лицам.

1.5. Арендатору передаются ключи и коды доступа, необходимые для пользования помещением и оборудованием.

2. Обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязан:

• передать во владение и пользование Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям договора, в течение дней с момента договора (подписания, регистрации). Указанные в п.1.1 помещение и оборудование передаются Арендатору по актам приемки-передачи, в которых должно быть подробно указано техническое состояние помещения и оборудования на момент сдачи в аренду;
• обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
• в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе;
• оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества;
• осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим договором и дополнениями к нему.

2.2. Арендатор обязан:

• использовать арендованное имущество и оборудование в соответствии с целями договора, указанными в п.1.1, и назначением имущества. Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
• содержать помещение и оборудование в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность;
• своевременно вносить арендную плату;
• не производить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;
• при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры к устранению неполадок;
• за свой счет производить текущий, капитальный ремонт арендуемого помещения и оборудования в случае необходимости;
• если арендуемое помещение или оборудование в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
• письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за дней о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение и оборудование по акту в исправном состоянии;
• по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;
• возвратить имущество и оборудование Арендодателю после прекращения договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения;
• оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора;
• для организации работы получить в государственных и муниципальных органах все необходимые для осуществления этой деятельности разрешения и документы;
• осуществить все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим договором и дополнениями к нему.

3. Платежи и расчеты по договору

3.1. Арендная плата устанавливается из расчета руб. за один кв. м, что в итоге составляет руб. за один , включая НДС в размере руб. Арендная плата за пользование оборудованием включается в состав арендной платы за пользование помещением.

3.2. Платежи, предусмотренные п.3.1 договора, Арендатор осуществляет до числа месяца на расчетный счет Арендодателя.

3.3. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяц путем направления этой стороне письменного уведомления. При получении уведомления о повторном увеличении арендной платы в течение одного года Арендатор вправе расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке.

3.4. Арендная плата, поступившая в меньшем размере, может быть не принята Арендодателем.

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2.1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества и оборудования, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору потребовать одностороннего досрочного расторжения настоящего договора. Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет Арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

4.2.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества и оборудования, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

4.3. За каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности, но не более % от суммы арендной платы за месяц.

4.4. В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца Арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.

4.5. За просрочку предоставления арендуемого имущества и оборудования в установленный договором срок Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере % за каждый день просрочки от суммы арендной платы за месяц, но не более % от суммы арендной платы за месяц.

4.6. За просрочку возврата арендованного имущества и оборудования в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере % за каждый день просрочки от суммы арендной платы за месяц, но не более % от суммы арендной платы за месяц.

4.7. При возврате неисправного арендованного имущества, поврежденного по вине Арендатора, что подтверждается двусторонним актом, Арендатор уплачивает Арендодателю расходы по ремонту и штраф в размере % стоимости поврежденного арендованного имущества.

4.8. Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

4.9. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

5. Расторжение договора

5.1. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно:

• по письменному соглашению сторон;
• в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от настоящего договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или настоящим договором;
• в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В случае если одна из сторон возражает против досрочного расторжения договора, расторжение договора осуществляется в судебном порядке.

5.2. По требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор:

5.2.1. Пользуется предоставленным помещением и оборудованием (полностью или отдельными его частями) не по назначению, предусмотренному п.1.1 настоящего договора.

5.2.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещения.

5.2.3. В течение не вносит арендную плату, предусмотренную п.3.1.

5.2.4. Предоставляет в пользование арендуемое помещение (полностью или отдельные его части) третьим лицам.

5.2.5. Если Арендатор не производит капитальный ремонт помещения и оборудования в случае, если возникла необходимость такого ремонта.

5.3. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях:

5.3.1. Если помещение или оборудование в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. Вопросы, не предусмотренные договором, подлежат урегулированию в соответствии с действующим законодательством.

7. Конфиденциальность

7.1. Условия настоящего договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

7.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники, агенты, правопреемники без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного договора и приложений к нему.

8. Форс-мажор

8.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

8.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору в разумный срок с момента возникновения этих обстоятельств.

8.3. Дальнейшая судьба настоящего договора в таких случаях должна быть определена соглашением сторон. При недостижении согласия стороны вправе обратиться в суд для решения этого вопроса.

Правила сдачи в аренду складского помещения

Согласно ст. 610 ГК РФ договор может быть заключён на определённый срок, либо без его указания. Во втором случае документ считается заключённым на неопределённый временной промежуток, и о прекращении договорных обязательств стороны предупреждают друг друга в срок не менее 3-х месяцев. Если срок аренды определен — он прописывается на первой странице.

Все договора подлежат обязательной регистрации, если заключены более чем на 11 месяцев. Физические лица должны уплатить налог в размере 13 % от прибыли, юридические лица — в соответствии с их системой налогообложения.

Если договор заключается сроком менее 1 года — Арендодатель также обязан уплатить налог, однако, многие идут на риск и избегают этого, т.к. договор нигде не зарегистрирован и Налоговая инспекция о нём не узнает. Для сдачи в аренду склада, Арендодатель обязуется предоставить склад и участок, прилагающий к нему, на условиях конкретного шаблона договора.

Все споры не оговоренные в образце, разрешаются с помощью основных положений ГК или в арбитражном суде, поэтому рекомендуется вписать в него как можно больше условий.

Порядок работы с договором аренды склада

Сегодня очень немногие российские компании могут похвастать тем, что имеют собственные складские площади, а на рынке спроса и предложения правит бал ее величество Аренда. И именно о юридических тонкостях, особенностях налогообложения и разграничении ответственности и затрат при заключении договора аренды пойдет речь ниже.
Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет договор аренды как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Цивилистика определяет право собственности как совокупность трех прав: владения, пользования и распоряжения имуществом. Основными же условиями арендных отношений являются:
возмездность (обязанность арендатора уплачивать арендную плату);
срочность (договор заключается на определенный период времени);
ограничения прав арендатора (либо владение, либо владение и пользование).

И хотя четвертый параграф главы 34 ГК РФ рассматривает вопросы аренды только зданий и сооружений, его положения по аналогии распространяются и на аренду помещений, находящихся внутри зданий.

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ определяет одно из существенных условий аренды: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие достоверно описать и установить имущество, которое будет являться предметом аренды. Так, при аренде склада желательно указать следующие сведения:
точный адрес объекта, этаж (если это помещение внутри здания), номера комнат (если они есть);
площадь;
кадастровый номер объекта (если это отдельно стоящее здание);
любую другую дополнительную информацию, которая может помочь идентифицировать ваш склад.
А для договора аренды недвижимости не менее значимым является пункт, уточняющий размер арендной платы. Кроме того, обеим сторонам можно порекомендовать определить условие о сроке действия договора также как существенное, поскольку это одинаково выгодно и арендатору, и арендодателю. Первый сможет быть уверен в том, что в течение определенного срока ему не придется перевозить товар на новое место хранения, тратя на это драгоценное время и дополнительные средства. А второму представится возможность рассчитывать не только на определенность в отношениях, но и на стабильность дохода, так как зачастую именно средства от аренды являются его основным заработком.

Для юридических лиц обязательно соблюдение письменной формы договора аренды. Кроме того, если договор заключается сроком на год и более, то он в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента проведения последней.
Государственная регистрация договора аренды склада
Требование о государственной регистрации содержится в статье 651 ГК РФ, а порядок регистрации определен Федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона – как арендатор, так и арендодатель.

Выгодна же такая регистрация прежде всего налоговым органам, поскольку с ее помощью можно отследить наличие арендных отношений и соответственно своевременность и правильность уплаты налогов с арендной платы. Но она может сыграть положительную роль и для кредитора, взыскивающего долги с недобросовестного клиента. Дело в том, что судебный пристав-исполнитель, направив запрос в регистрирующий орган и получив информацию о наличии договора аренды складских площадей, вправе обратить взыскание на хранящийся товар, если средств на расчетном счете должника недостаточно для погашения задолженности.

С другой стороны, государственная регистрация – процедура, требующая материальных и временных затрат, чем и объясняется тот факт, что и арендодатели, и арендаторы стремятся ее избежать. Государственная пошлина для организаций в настоящее время составляет 7500 рублей, а сроки регистрации – 30 дней с момента подачи всех необходимых документов (а в их число входят и справки БТИ, и экспликация, и многие другие бумаги, собирать которые весьма и весьма хлопотно).

Самая распространенная уловка – заключение договора аренды на срок менее года, например на 11 месяцев, и перезаключение его каждый год заново. В соответствии с буквой закона договор, заключенный на срок менее года, хотя бы даже разница составляла всего один день, уже не подлежит обязательной государственной регистрации.

Кроме того, статья 621 ГК РФ гласит, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Однако согласно пункту 2 той же 621 статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным, причем на неопределенный срок. Интересна в этом случае и позиция Президиума ВАС РФ, закрепленная в Информационном письме № 59 от 16 февраля 2001 г., согласно которой договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит.

Из всего вышеперечисленного можно заключить, что в настоящее время государственная регистрация актуальна, пожалуй, лишь в отношении договоров аренды государственного или муниципального имущества и что коммерческие организации избегают заключения договоров на срок более года.

Особенности налогооблажения при заключении договора аренды
Налоговое законодательство разрешает включать платежи за арендуемое имущество в состав расходов. Это значит, что налогооблагаемую прибыль можно уменьшить на сумму арендной платы. Конечно, это касается только официальных платежей, которые бухгалтер может отнести на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (статья 264 Налогового кодекса РФ, далее – НК РФ). Только не следует забывать, что, согласно статье 252 НК РФ, все затраты должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными.

То есть предприятию потребуется доказать, что оно использует арендуемое помещение в деятельности, направленной на получение дохода. Обычно для документального подтверждения затрат на аренду используют акт об оказанных услугах. Однако если арендатор не выставляет акт, то вполне можно обойтись предъявлением договора, на основании которого и производилась оплата (при условии, что он содержит упоминание о том, что «арендатор производит оплату на основании договора»).

Если компания использует склад в деятельности, облагаемой НДС, и при этом соблюдает все требования статей 171 и 172 НК РФ (выплата арендной платы на основании акта или договора, своевременное поступление счета-фактуры от арендатора), то сам НДС можно принять к зачету. Это подтверждает и арбитражная практика. В частности, такое мнение высказали Федеральный арбитражный суд (ФАС) Северо-Западного округа в постановлении от 25 декабря 2003 г. по делу № А56-18552/03 и ФАС Уральского округа в постановлении от 1 ноября 2004 г. по делу № Ф09-4537/04АК.

Отдельно стоит поговорить об аренде государственной или муниципальной недвижимости, поскольку в этом случае, в соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК РФ, арендатор является налоговым агентом по НДС. А значит, удержать НДС с арендной платы и перечислить его в бюджет он должен самостоятельно, иначе принять налог к вычету будет невозможно.

Это же правило распространяется и на ситуации, когда вы арендуете склад у иностранной организации. Например, иностранное юридическое лицо не имеет своего представительства в РФ, однако владеет площадями, которые и сдает в аренду российским компаниям. В этом случае российские арендаторы выступают налоговыми агентами (ст. 24 НК РФ) и обязаны удержать НДС из сумм арендной платы и налог на прибыль – с доходов арендодателя. Но есть и положительный нюанс: после они могут возместить из бюджета перечисленную за иностранного партнера сумму НДС.

Во избежание неурядиц с налоговыми органами, которые для возмещения НДС потребуют предъявления счета-фактуры (получить который от иностранной организации невозможно), опытные бухгалтеры советуют поступать следующим образом. При перечислении арендной платы иностранному партнеру нужно выписать один экземпляр счета-фактуры, в котором указать выручку инофирмы (арендную плату) и в отдельной строке – сумму НДС, а также сделать отметку «Уплата за иностранное лицо». Храниться этот документ должен в журнале учета полученных счетов-фактур. На основании этого счета арендатор и возмещает из бюджета сумму НДС.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ, организации, использующие упрощенную систему налогообложения, также вправе уменьшать свои доходы на сумму арендной платы, то есть включать в расходы уплаченный арендодателю НДС.

Арендодателям нужно помнить о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 149 НК РФ предоставление в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным юридическим и физическим лицам, аккредитованным в РФ, не подлежит налогообложению НДС. Но есть и своя ложка дегтя – действует это правило только в том случае, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан РФ и российских организаций, аккредитованных в нем, либо если такая норма предусмотрена международным договором.

Права и обязанности арендодателя и арендатора
Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в том состоянии, как это указано в договоре. Поэтому лучше всего вписать в договор аренды все, что, по вашему мнению, должно быть в наличии на складе, как то: отдельный вход, сигнализация, телефонная линия, стеллажи или специальное оборудование. Кроме того, склад должен соответствовать установленным требованиям и быть пригодным к использованию по назначению. Это требование закреплено в статье 611 ГК РФ.
Закон предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, даже если на момент заключения договора он о них не знал.

Например, если при хранении вашей продукции требуется соблюдение специального температурного режима, а в стене склада обнаружилась трещина, которая не позволяет его поддерживать, вы вправе по своему выбору потребовать у арендодателя:
– устранения трещины его силами и за его же счет;
– возмещения расходов на ремонт, если вы осуществили его самостоятельно. Более того, вы вправе удержать сумму указанных расходов из арендной платы, однако обязаны предварительно уведомить об этом арендодателя. И не забудьте сохранить все документы, подтверждающие ваши расходы, поскольку арендодатель скорее всего потребует их представить;
– уменьшения арендной платы;
– досрочного расторжения договора.

Однако если арендодатель при заключении договора сообщил арендатору об имеющихся недостатках, данное правило действовать не будет.
Но и обязанности арендатора не ограничиваются только своевременным внесением платы за пользование помещением. Кстати, частота и сроки выплат по обоюдному соглашению сторон могут изменяться, но не чаще одного раза в год. Так, арендатор обязан пользоваться предоставленным ему складом в соответствии с условиями, указанными в договоре аренды, а если они не определены, то по его непосредственному назначению. Следовательно, арендуя склад для хранения, например, обуви, вы не имеете права использовать его под лакокрасочные материалы.

Или предположим, что арендуемое под склад помещение является промышленным холодильником, а в договоре нет уточнения товара, который будет на нем храниться. Хранение на таком складе лакокрасочных материалов или мебели с практической точки зрения может быть оправданным, а то и прибыльным занятием, но с точки зрения закона – это противоправное действие.

Если в вопросе хранения товаров на арендуемых площадях все более-менее ясно и регламентировано, то вот разграничение обязанностей по страхованию склада (от огневых и внешних рисков) законом не предусмотрено, а отдано на откуп сторон, которые сами решают, кто из них возьмет на себя эти затраты. Чаще всего эта обязанность возлагается на арендатора. Но не обольщайтесь, если арендодатель при сдаче вам склада в аренду не обязал вас застраховать его, а сделал это самостоятельно – скорее всего затраты на страхование будут включены в сумму арендной платы.

И учтите, что хранение на складе пожароопасных или иных товаров, повышающих риск наступления страхового случая, безоговорочно увеличивает стоимость страховки. Выгодоприобретателем по страховке, безусловно, будет являться собственник недвижимости.

Надо иметь в виду, что страхование самого склада и страхование товара, находящегося на нем, – две абсолютно самостоятельные сделки. Последняя – целиком и полностью личное дело арендатора и не имеет никакого отношения к договору аренды. Более подробную информацию об условиях и особенностях упомянутых вариантов страхования можно почерпнуть из статьи Александра Зверева «Что страховать: свою ответственность или товар клиента?» (журнал «Складские технологии» № 3, 2005).

Право арендатора сдавать склад в субаренду, а также распоряжаться арендными правами иным образом (например, отдавать их в залог либо вносить в качестве вклада в уставный капитал) ограничивается обязательным требованием закона о получении на это согласия арендодателя. Более того, и ответственность за арендуемое имущество несет арендатор. Дело в том, что договор субаренды – лишь производный от основного и его срок не может превышать срок договора аренды. И уж конечно, при его заключении субарендатор не может получить прав больше, чем имеет арендатор.

Но полагать, что закон стоит только на стороне арендодателя, в корне не верно – в не меньшей степени он защищает и права арендатора. Например, при переходе права собственности на арендуемое имущество. Эта мера призвана сохранить стабильность хозяйственных отношений между организациями, оградив арендатора от необходимости срочно подыскивать другое помещение и тратиться на переезд. И даже если ваш арендодатель решит продать принадлежащие ему складские площади, на заключенный договор аренды это никоим образом не повлияет.  В случае краткосрочной аренды единственной формальностью будет заключение договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым владельцами с обязательным уведомлением арендатора. А вот при долгосрочной аренде придется приложить куда больше усилий, поскольку потребуется пройти процедуру государственной регистрации договора уступки. По окончании действия договора аренды и при нежелании сторон пролонгировать его или заключать новый арендатор обязан вернуть имущество в том же состоянии, в котором он его получил, но с учетом нормального износа. На практике это означает, что вы обязаны подписать акт приема-передачи складских помещений, который будет свидетельствовать об их возврате. В противном случае, арендодатель имеет право потребовать уплаты арендной платы за время, прошедшее со дня истечения действия договора и до момента подписания акта приема-передачи.

При заключении договора аренды одновременно с передачей прав владения и пользования самим складом к арендатору переходит и право пользования земельным участком, на котором он расположен, и инфраструктурой, необходимой для нормального функционирования складского комплекса (место под погрузку, подъездные пути или автомобильная дорога и т. п.).
Распределение затрат по содержанию арендуемого склада
Существенное значение для договора аренды имеет распределение между сторонами обязанностей, а следовательно, и расходов на содержание склада. Например, для того чтобы подсчитать себестоимость готовой продукции, производственной организации необходимо учесть все понесенные затраты, в том числе арендную плату и расходы на содержание и ремонт складского помещения.

Гражданский кодекс распределяет обязанности следующим образом: капитальный ремонт обязан производить арендодатель (собственник имущества), а текущий – арендатор. Кроме того, арендатор также несет расходы на содержание имущества (коммунальные платежи и пр.). Однако норма эта диспозитивная, и стороны вправе изменить ее, зафиксировав в договоре аренды необходимые условия.

Но в большинстве случаев такое распределение считается сторонами справедливым и остается неизменным. Срок, в течение которого необходимо произвести капитальный ремонт, обычно устанавливается договором, если же упоминания об этом в договоре нет, то в разумные сроки.
В ситуации неотложной необходимости арендодатель обязан провести капитальный ремонт без промедления. Иначе его ожидают примерно те же меры и последствия, как и в случае выявления арендатором недостатков после принятия склада.

Необходимость проводить текущий ремонт целиком и полностью связана с обязанностью арендатора поддерживать склад в исправном состоянии. А потому в договорах аренды недвижимости целесообразно конкретизировать те мероприятия, которые должны быть проведены арендатором в рамках текущего ремонта. Это поможет избежать впоследствии разногласий и споров. В договоре этот пункт можно изложить примерно следующим образом: «Арендатор обязан своевременно, один раз в год, за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения, который включает покраску стен и обработку верхних перекрытий балок раствором извести».

Кроме поддержания склада в исправном состоянии и ежегодного ремонта, арендатор может также производить различные улучшения помещения, например, оборудование его стеллажами, возведение перегородок и т. д.

Статья 623 ГК РФ определяет отделимые улучшения как собственность арендатора. Что же касается неотделимых улучшений, то стандартной формулировкой договора аренды является запрет на проведение реконструкции или капитального переоборудования помещения (то есть внесения неотделимых улучшений) без письменного согласия арендодателя. Если такое согласие было получено, то арендатор после окончания срока аренды вправе требовать возмещения стоимости таких улучшений. Хотя договором может предусматриваться распределение затрат между сторонами в любой пропорции. В случае самовольного внесения изменений арендатором в конструкцию и планировку склада все затраты ложатся только на него самого, нормы закона в этом отношении императивны.

Есть один бухгалтерский нюанс – любые улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений, по закону являются собственностью арендодателя. Амортизационные отчисления входят составной частью в арендную плату и расходуются арендодателем на восстановление относящегося к основным фондам имущества.

Не менее значимым в арендных отношениях является вопрос, какая из сторон будет оплачивать проверки инспектирующих органов, таких как СЭС или пожарная охрана. Как правило, все необходимые разрешения и согласования получает арендодатель, а на плечи арендатора ложится обязанность по поддержанию принятого помещения в санитарном и противопожарном состоянии в соответствии с требованиями указанных органов.

Досрочное расторжение договора аренды
ГК РФ предусматривает в качестве общего правила для всех заключаемых договоров принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора или изменения его условий. Исключение возможно лишь при наличии прямого указания в законе, но и тогда оно связано с существенным нарушением своих обязательств одной из сторон договора.

Процедура расторжения договора аренды предусматривает обязательное направление арендодателем письменного уведомления арендатору о необходимости выполнения в разумный срок своих обязательств. Это означает, что, если вы являетесь арендодателем, то вы должны либо самостоятельно, под расписку вручить представителю арендатора такое предупреждение, либо направить его ему по почте заказным письмом с уведомлением, лучше всего по всем известным вам адресам. Если в течение указанного в предупреждении срока (он должен быть разумным и давать возможность арендатору исправить нарушения) арендатор ликвидирует все нарушения, основание для расторжения договора аннулируется. Эта позиция изложена в Информационном письме ВАС № 66 от 11 января 2002 г., посвященном вопросам договора аренды.
В отличие от арендодателя закон не обязывает арендатора направлять обязательное предупреждение контрагенту. Однако до обращения в суд по общему правилу он должен письменно предложить арендодателю расторгнуть договор по взаимному соглашению.
Если надлежащим образом уведомленная сторона не направила ответа либо заявляет возражение и отказывается от расторжения договора, то подается судебный иск о расторжении, который подлежит рассмотрению в соответствии с процессуальными правилами судопроизводства. Договор аренды будет считаться расторгнутым с даты вступления судебного решения в законную силу. На основании указанного решения и исполнительного листа арендодатель вправе требовать выселения арендатора-нарушителя или, наоборот, арендатор вправе выехать и прекратить уплату арендных платежей.

Арендатор обязан своевременно, один раз в год, за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения

Рекомендации

При первичном ознакомлении со складом воспользуйтесь следующими рекомендациями:

1) Убедитесь, что у лица, предлагающего вам арендовать помещение под склад, есть на это право. Если это собственник – потребуйте свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи либо приватизационные документы. В случае же заключения договора субаренды потребуется заручиться согласием собственника на передачу имущества в субаренду (регистрирующие органы, как правило, обязывают указывать в документе, подтверждающем согласие, конкретного субарендатора).

2) Узнайте, нет ли каких-либо ограничений (обременений), связанных с эксплуатацией этого здания (сооружение может находиться в залоге или являться предметом спора). Если вас не предупредили о таких обстоятельствах до заключения договора аренды, то согласно статье 613 ГК РФ, вы имеете право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения своих убытков. Однако не стоит забывать, что передача имущества в аренду не прекращает права указанных третьих лиц на его использование.

3) Тщательно осмотрите складскую территорию. Проверьте, оборудовано ли складское помещение с учетом специфики хранимой продукции, предусмотрены ли подъездные пути, достаточна ли площадь погрузочно-разгрузочного пространства для обеспечения оперативного вывоза товара, продумана ли логистика складирования. Убедитесь в том, что склад надежно охраняется, соответствует санитарным нормам и обладает развитой хозяйственной инфраструктурой (проводится уборка территории, наличествует электрификация, водоснабжение, телефонная связь и т. д.).

4) Уточните величину арендной платы. Некоторые арендодатели, особенно федеральные государственные унитарные предприятия (ФГУП), владеющие государственным имуществом на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, не могут устанавливать арендные ставки самостоятельно, а потому практикуют разделение арендной платы на официальную и неофициальную. При этом неофициальная часть, как правило, гораздо больше, чем официальная, и идет в карман руководителя арендодателя либо лица, занимающегося вопросами аренды.

Основания досрочного расторжения договора аренды

1) По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом на основании статьи 619 ГК РФ в случаях, когда арендатор:
– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;
– применяет имущество с неоднократными нарушениями;
– существенно ухудшает имущество;
– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (обратите внимание – если это происходит через раз, то это правило не действует);
– не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если эта обязанность предусмотрена договором или законом;
– нарушает другие существенные условия договора, если они прежде были специально оговорены сторонами.

2) По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в соответствии со статьей 620 ГК РФ в случаях, если:
– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия его пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
– переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют его пользованию и которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
– существуют другие значительные нарушения условий договора, если они прежде были специально оговорены сторонами.
Существенное значение для договора аренды имеет распределение между сторонами обязанностей и расходов на содержание склада.
справка
Существенные условия договора – условия, при недостижении согласия по которым между сторонами договор считается незаключенным. Существенными для конкретного договора могут быть признаны условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах и иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Отделимые улучшения – улучшения, которые можно изъять без причинения ущерба арендуемому имуществу

Как составить договор аренды склада: образец

Типовой договор аренды склада – это соглашение о найме нежилого помещения (как и договор аренды гаража), он регулируется параграфом 4 гл. 34 ГК РФ. К нежилым помещениям относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях непроизводственного и производственного характера.

Сторонами сделки могут быть любые юридические лица, индивидуальные предприниматели или физические лица. Договор аренды помещения под склад обычно включает в себя такие пункты:

• срок, в соответствии с которым арендатор будет занимать складское помещение;
• стоимость арендной платы;
• описание (местоположение, площадь, планировка и т.д.);
• данные о собственниках;
• наименование арендатора;
• условия, согласно которым возможно расторжение сделки в одностороннем порядке.

Описание помещения может быть непосредственно указано в документе или в приложениях к нему. Обязательно к бланку договора аренды склада прилагается копия кадастрового паспорта или выписка из него (или выписка из ЕГРН – для объектов, право собственности на которые зарегистрировано с 01 января 2017 г.). В данном документе содержатся все характеристики, касающиеся передаваемого в аренду склада (схема, площадь, количество помещений). Следует отметить, что отсутствие описания влечет недействительность договора (ст.607 ГК РФ).

Регистрация типового договора аренды склада

Государственная регистрация соглашения обязательна в тех случаях, когда срок найма составляет 1 год и более. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями (п.2. ст.651 ГК РФ).

Размер арендной платы и порядок ее уплаты определяется сторонами в образце договора аренды склада. Без этого пункта сделка будет считаться незаключенной (п.1. ст.654 ГК РФ). Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон. Если одна из сторон возражает против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Передача склада от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами (п.1. ст.655 ГК РФ). Такие акты характерны и для договоров аренды квартиры или дома.

Информация к документу

Заключение договора аренды нежилого помещения с физическим лицом осуществляется на тех же основаниях, которые предусмотрены для юридических лиц, и регулируются . Единственной особенностью являются требования, предъявляемые к подписанию сделки заключаемой в письменной форме.

Особенности составления договора

1. Скачать образец договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
2. Заполненный образец договора
3. Какие требуются документы
4. Содержание договора
5. Особенности заключения договора

Какие требуются документы

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды передаётся право временного пользования и владения на имущество. Так как мы рассматривает договор аренды нежилого помещения, то объектом аренды у нас выступает нежилое помещение.

Для заключения договора аренды помещения необходимы следующие документы сторон:

• Документы на нежилое помещение, подтверждающие право арендодателя на распоряжение им.
• Личные документы физического лица – паспорт.
• Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его банковские реквизиты.

Содержание договора

Во-первых, объект аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ при отсутствии или недостаточности сведений о нём договор может быть признан недействительным. Поэтому в договоре должно быть исчерпывающее описание нежилого помещения передаваемого в аренду, а именно:

• Юридический адрес объекта недвижимости, в котором расположено это помещение.
• Этаж
• Номер офиса
• Общая площадь помещения

Во-вторых, срок аренды. Согласно ст. 610 ГК РФ договор может быть заключён на определённый срок либо без его указания, в таком случае договор считается заключённым на неопределённый срок. В таком случае о прекращении договорных обязательств, стороны предупреждают друг друга в срок не менее 3-х месяцев.

В-третьих, арендная плата. Согласно ст. 614 ГК РФ размер арендной платы не регламентирован законом и устанавливается по соглашению сторон. Размер её может изменяться не чаще одного раза в год. Оплата аренды может производиться в виде:

• Услуг арендатора.
• Твёрдой суммы, установленной договором.
• Доли доходов, полученных от использования арендованного нежилого помещения.
• Вещи, переданной арендодателю в аренду или собственность.
• Услуг по улучшению арендованного помещения.

В-четвёртых, обязанности сторон по пользованию нежилым помещением. А именно производства в нём капитального и текущего ремонта. Согласно ст. 616 ГК РФ если ремонт производиться самим арендатором, то он имеет право требовать возмещения расходов, затраченных на него.

То же относится и к улучшению арендованного помещения, но только при наличии согласия арендодателя, в противном случае согласно ст. 623 ГК РФ затраченные средства возмещению не подлежат.

В-пятых, выкуп имущества. Согласно ст. 624 ГК РФ если договор аренды содержит соглашение о передаче имущества в собственность арендатора, то оно переходит к нему только при условии полной выплаты стоимости недвижимости.

Особенности заключения договора

При заключении договора аренды недвижимости необходимо также учесть стоимость коммунальных платежей. Они могут входить в общую стоимость аренды, и тогда это желательно отразить в договоре, либо они могут рассчитываться ежемесячно.

В таком случае в договоре отражается, что арендная плата состоит из твёрдой денежной суммы, вносимой за аренду и коммунальных платежей за истёкший период. Для определения суммы коммунальных платежей арендатор вправе требовать копии счетов за коммунальные услуги.

Согласно ст. 651 ГК РФ предусматривается обязательная письменная форма сделки для договора аренды зданий и сооружений. Причём заключён, он должен быть одним документом.

В таком случае договор считается действующим с момента его регистрации в государственных органах. А при отсутствии такой регистрации может быть признан недействительным.