Договор аренды земельного участка: на какой срок может быть заключен?

Понятие аренды земельных участков

Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.

Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

Особенности договоров

Договоры аренды могут разграничиваться по срокам действия. Они бывают:

1. Краткосрочными. Срок такой аренды не превышает 1 год.
2. Долгосрочными. Сроки зависят от целей использования участка. Например, взять участок для выпаса скота можно не более, чем на 3 года, а для индивидуального жилищного строительства – не более, чем на 20 лет. На момент 2019 года максимальное ограничение установлено в 49 лет.

Сложней всего заключать договора об аренде с государственными федеральными или муниципальными структурами. С марта 2015 года изменились правила данной процедуры.

Теперь арендовать такую землю можно следующими способами:

• Участвуя в торгах.
• Без проведения аукциона.

Основные причины, по которым участки могут быть предоставлены в найм без проведения торгов :

• Юридическим лицам: по Указу или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, руководителя субъекта РФ.
• Юридическому лицу, если оно принимает на себя обязательства застройщика по завершению строительства многоквартирного дома на земельном участке.
• Юридическому лицу для возведения на участке объектов электро-, водо-, газоснабжения, нефтепроводов и т.п.
• Членам некоммерческой организации, если земля ей была предоставлена для индивидуального жилищного строительства.
• Гражданам для ведения огородно-садоводческих работ в рамках садоводческих некоммерческих хозяйств.
• Лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.
• Физическим и юридическим лицам для завершения строительства недостроенных объектов, расположенных на участке.
• Крестьянским и фермерским хозяйствам согласно (от 24.07.2002).
• Лицам по договору о развитии застроенной территории.
• Гражданам, имеющим федеральные и региональные льготы на получение земли.
• Гражданам для сенокошения, выпаса скота, занятий огородничеством, если участок расположен за пределами населенного пункта.

Цели оформления земли в найм:

1. Организация мест культурного досуга и массового отдыха.
2. Индивидуальное жилищное строительство.
3. Ландшафтный дизайн, озеленение.
4. Занятия садоводством и огородничеством.
5. Приусадебное хозяйство, устройство пасеки.
6. Выпас скота, покос трав.
7. Организация физкультурных и оздоровительных мероприятий.

Предоставление земельных участков в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.
Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

• гражданам;
• юридическим лицам;
• иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

• Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
• Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
• Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
• Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

Цель аренды земельного участка

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

• ведения на ней личного подсобного хозяйства;
• ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
• сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
• размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Виды аренды земельного участка

Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае — земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо — арендатором.

В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор

не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда

Максимальный срок долгосрочной аренды земли на сегодняшний день составляет до 49 лет. Срок зависит от намерения арендатора по использованию земли. В законодательстве РФ нет четкого определения долгосрочности аренды земли. На практике — такой срок составляет от 5 до 49 лет. Такие договора оформляются, обычно, под строительство жилого здания, для ведения сельскохозяйственных работ, с последующим выкупом участка.

Для оформления ДАЗУ в долгосрочный период, нужно в первую очередь направить заявление, с обозначением целевого назначения аренды земли.

Договор аренды заключается, обычно, с муниципальными властями для:

1. Постройки объектов, с целью получения прибыли.
2. Осуществления предпринимательской деятельности.
3. Добычи природных ресурсов.
4. Строительства дорог.
5. Сооружения коммуникаций.

Примечание. Смена цели аренды земли допускается лишь с разрешения муниципальных властей.

Земля в долгосрочную аренду предоставляется только при соблюдении условий, регламентированных законодательными нормами РФ. При этом, физлица и организации получают право дальнейшего выкупа ЗУ. При превышении действия ДАЗУ одного года, он непременно регистрируется в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Для заключения долгосрочного ДАЗУ, допускается использовать земли:

• Сельскохозяйственного назначения.
• Промышленные земли и участки специального назначения.
• Населенных пунктов.
• Лесного и водного фондов.

Оформление государственной земли в аренду допускается на любое время от 5-ти до 49 лет.

Способы получения земли в аренду

Предусмотрено три способа:

• бесплатное получение в пределах установленной законом нормы;
• победа на торгах;
• получение земли без проведения торгов.

Первый способ описан в ст. 39.5 ЗК РФ. Лицо, желающее получить надел для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обращается с письменным заявлением в администрацию того муниципального учреждения, на территории которого находится земельный участок. К заявлению прилагается пакет документов.

В установленный законом срок должностные лица рассматривают данное заявление и выносят решение о предоставлении земли или об отказе.

Во время аукциона органы местного самоуправления разыгрывают между его участниками право на аренду наделов, которые имеют кадастровый номер и целевое назначение.

Иными словами, это готовые к использованию в определенных целях участки. Местный орган власти устанавливает на них первоначальную цену. Для этого проводится оценка независимым оценщиком. В таком аукционе могут принимать участие все желающие. Победителем станет тот, кто предложит максимальную цену.

Основанием для проведения аукциона является письменное распоряжение органа местного самоуправления. Оно может быть принято на основании заявления юридического или физического лица.

Арендная плата назначается пропорционально земельному налогу, который уплачивается за пользование аналогичными наделами.

Подготовка земли к аукциону выглядит следующим образом:

• утверждают схему расположения надела;
• готовят документы для постановки земельного участка на кадастровый учет;
• землю официально регистрируют;
• проверяют технические условия подключения коммуникаций в случае, если на земле планируется строительство жилого дома;
• уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение о проведении торгов.

В ряде случаев земельный участок может быть передан в аренду физическому или юридическому лицу без проведения торгов.

Торги не нужны, если надел:

• предоставляется в соответствии с указом Президента РФ или Правительства РФ;
• необходим для размещения объектов социально-культурного назначения;
• необходим для выполнения условий международного договора;
• предназначен для реализации комплексного плана освоения территории;
• предоставляется физическому лицу или некоммерческой организации для ведения садоводства, огородничества или сельского хозяйства.

Кроме того, аукцион можно не проводить, если:

• у лица имеется право хозяйственного ведения или оперативного распоряжения зданием или сооружением, расположенном на земельном участке;
• на земле находятся объекты незавершенного строительства;
• существует необходимость выделения земли для создания фермерского хозяйства;
• у лица ранее была изъята земля для государственных или муниципальных нужд.

Как узнать в найме ли земельный участок или нет?

Правовой статус недвижимости можно выяснить несколькими способами:

1. Чтобы узнать кадастровый индекс участка, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения сведений потребуется ввести в поисковую строку адрес объекта. Программа предоставит сведения о кадастровом номере, форме собственности, площади и стоимости участка. По карте невозможно отследить, на какой стадии оформления находится недвижимость.
2. Заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно в территориальном отделении, МФЦ, через сайт Госуслуги. При личном визите сотрудники попросят заполнить заявление, возьмут копию гражданского паспорта. За выписку потребуется внести госпошлину. Выдают нужный документ в течение 10 дней.
3. Сделать запрос в местную администрацию. Ответ предоставляют в течение месяца.

Типы соглашений

Типы договора найма земельного участка отличаются в зависимости от того, какова цель аренды, кто выступает владельцем, и на какой срок заключается.

По срокам аренды

По срокам действия соглашения бывают:

• краткосрочными (до 1 года);
• среднесрочными (до 5 лет);
• долгосрочными (до 49 лет);
• неопределенными (в соглашении не указан срок найма).

Если документ заключается на минимальный срок (до 1 года), регистрировать его не нужно. При краткосрочном найме на территории нельзя возводить здания или постройки. После окончания срока аренды наниматель вправе продлить его, обратившись к собственнику участка.

По целевому назначению

Любая земельная территория имеет особенности и разделена на категории, установленные законодательной властью. Арендованный участок может использоваться для выращивания культур, садоводства, строительства жилого дома. По закону в аренду разрешено брать любой тип.

По формам собственности

Единой классификации по форме собственности нет.

Чаще всего выделяют:

• частную,
• государственную,
• муниципальную.

В первом случае субъектом выступает гражданин или организация, во втором — государство, в третьем — городская или сельская власть.

Порядок получения земельного участка в аренду

В каждом регионе своя система самоуправления, поэтому сложно определить единый порядок получения надела в аренду. Последовательность действий, а также перечень инстанций будут отличаться в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Заранее уточните, кто занимается этими вопросами в вашем регионе. Это может быть департамент имущественных отношений или земельных ресурсов.

Выбор участка

До начала оформления документов лицу, желающему получить земельный участок в аренду, необходимо самостоятельно найти необходимый надел и понять, свободен он или нет. Информация о земле, которая сдается путем проведения аукциона, расположена на официальном сайте для размещения сведений о проведении торгов. Также данные можно найти на сайте Росреестра.

Именно после того, как земле присвоен кадастровый номер, она становится недвижимостью в понимании закона и может быть введена в гражданский оборот, то есть сдана в аренду, продана, подарена или заложена.

Постановка на учет

После оформления всех необходимых бумаг земельный участок необходимо поставить на кадастровый учет. Этим занимается собственник надела — то есть муниципальный орган власти.

Регистрировать договор аренды в Росреестре придется гражданину.

Для этого необходимо собрать пакет документов:

• заявление;
• паспорт;
• договор;
• решение о предоставлении участка в аренду.

Подготовка документов для подписания договора аренды земли

После того, как будет определен круг лиц, которые взаимодействуют между собой по отношению к найму участка – нужно обеспечить правильное оформление сделки. Тут на первый план выходит непосредственно сам договор, как письменный документ с обозначением всех необходимых условий.

Разрабатывается соглашение либо одной стороной, либо обеими участниками. Главное – чтобы к моменту его подписания все лица были ознакомлены с содержанием документа, который имеет решающее значение в процессе юридического закрепления.

В том случае, если речь идет земле, которая принадлежит муниципалитету или государству – используется постановление о заключении договора аренды земельного участка. Речь идет о документе, в котором закреплены результаты торгов или аукциона, на которых был определен арендатор. Поскольку ранее были опубликованы условия сделки – они просто переносятся в само письменное соглашение. Но, стороны могут внести определенные поправки, которые, при этом, не могут касаться вопроса цены, срока и самого объекта. Данные моменты являются ключевыми и не могут корректироваться после проведения публичных торгов и определения их победителя.

Если речь идет о составлении документа между частными лицами – тут обязанность написать договор уже ложится на одну из сторон. Соглашение должно разрабатываться на основании указаний законодательства и соответствовать всем необходимым нормам. Для этого, в первую очередь, стоит помнить о ряде обязательных условий, которые определены законодателем, как обязательные, а именно – предмет, цена и срок. Без данных пунктов сделка в последующем будет признана недействительной.

Участие в торгах

Чтобы принять участие в торгах, следует подать документы в орган государственной власти, который проводит аукцион. Пакет бумаг зависит от оснований и способа получения земельного участка в аренду.

Основным критерием, по которому определяется победитель, является цена.

Заключение договора аренды земельного участка и право на заключение договора аренды земельного участка

Оформление договора аренды регламентируется ЗК и ГК РФ. Право осуществлять подобные сделки имеют все без исключения граждане, в том числе и иностранные резиденты.

При этом оформление договора идет согласно принятому порядку, учитывая стоимость участка и срок предполагаемого пользования. В государственный орган, который подписывает соглашение, должны быть направлены все необходимые документы, прописанные в нормативно-правовых актах РФ. Только в этом случае возможна регистрация правоотношений по поводу аренды земельного участка.

Правила оформления

Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
   • кадастровый номер;
   • адрес;
   • площадь объекта;
   • категория;
   • назначение.
   Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.
4. Срок сделки. Согласно ст. 39.8 ЗК РФ, он устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
5. Арендная плата. Ее величина также зависит от назначения надела. Может быть установлена в виде:
   • фиксированной суммы;
   • процента от полученного дохода;
   • другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
   • услуг со стороны арендатора.

   Прописываются способы и порядок оплаты, условия и периодичность пересмотра суммы арендной платы.

6. Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передача собственности в беспрепятственное пользование нанимателю. Обязанности арендатора – использование объекта по целевому назначению и своевременное внесение арендной платы. Дополнительно могут быть прописаны особые условия:
   • возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
   • сдача объекта в субаренду и т. д.
7. Ответственность сторон. Предусматриваются меры взыскания за нарушения пунктов договора сторонами. Например, установление размеров пени или фиксированных штрафов за просрочку платежа.
8. Заключительные положения. Здесь прописывается условие вступления соглашения в силу после подписания акта приема-передачи объекта. Может быть указано требование нотариального заверения документа.
9. Перечень прилагаемых документов.
10. Подписи сторон сделки.

Для оформления контракта требуются следующие документы:

• удостоверения личности сторон;
• учредительные документы для юридических лиц;
• доверенность для представителя (при необходимости);
• правоустанавливающие документы на землю;
• письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
• кадастровый паспорт на земельный участок.

Участие сторон в договоре

Данным соглашением за обеими сторонами закрепляются юридические взаимоотношения, смыслом которых является передача земли в аренду. За пользование ею, Арендатор обязуется вносить арендную плату в оговоренном заранее денежном эквиваленте, учитывая показатель НДС.

В случае просрочки по текущим платежам, срокам возвращения земли в собственность Арендодателя, нарушения условий соглашения, договором предусмотрено начисление пени и штрафа Арендатору. Невыполнение штрафных санкций в режиме обоюдных переговоров грозит последнему судебной тяжбой.

Объекты и субъекты договора аренды земли

Предметом договора аренды могут быть участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК). В аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам с/х организаций. Участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы.

Арендатор — любое физ. или юр. лицо. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При аренде участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным участком – может сдать его в субаренду.

Арендодатели — только собственники участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

В случае наследования участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Суть взаимоотношений сторон

Договор закрепляет за сторонами следующие права:

• Арендодатель имеет право производить мониторинг состояния своей собственности и осуществлять пересмотр размера арендной платы, но делать это можно не чаще, чем раз в год;
• Арендатору позволено обрабатывать и застраивать полученный участок по своему усмотрению, и реализовывать полученный урожай для собственной выгоды.

Стороны имеют обязанности друг перед другом:

• Арендодатель возлагает на себя обязательства по возмещению Арендатору возникших в ходе интенсивной эксплуатации расходов, которые были потрачены ним на освоение новых земель и улучшение угодий;
• Арендатор должен использовать полученные земли, согласно их прямому назначению, не допуская запустения и упадка угодий.

Заключение с несовершеннолетним гражданином

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители. При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства. Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.

Предмет договора аренды земельного участка

Данный обязательный элемент документа включает в себя описание непосредственно самой земли, которую арендодатель передает в использование другому лицу. В нормативно – правовых актах четко прописано, что один из пунктов договора должен иметь отсылку на:

• местонахождение;
• площадь;
• целевое назначение.

Адрес участка земли, который передается в аренду – это не только указание населенного пункта, но и точные координаты. В данном случае используются географические данные о локации земли. Кроме того, к договору, в обязательном порядке, должен прилагаться план, на котором четко обозначаются границы участка.

Если говорить о площади – то тут необходимо указать непосредственно тот размер земли, который передается в использование. Это может быть не вся собственность владельца, а только ее часть. Поэтому, очень важно точно указать размеры, чтобы в дальнейшем не возникло никаких претензий от арендатора.

Целевое назначение представляет собой одну из категорий, к которой относится собственность арендодателя. Так, на нормативно – правовом уровне определено ряд групп, каждая из которых имеет свое назначение. Например, сельскохозяйственная категория предназначена для ведения соответственной деятельности по выращиванию растений или разведению животных. При этом, она не может использоваться для застройки жилыми комплексами или зданиями для производства. Данный пункт очень важен в силу того, что арендатор должен знать о том, в каких именно целях он может использовать землю. Не целевое обращение же стает основой для юридической ответственности, к которой, в частности, могут привлечь и арендодателя за то, что не уведомил вторую сторону договора о ключевых моментах сделки.

Как видим, описать предмет договора – очень важно. Данный пункт является во многих случаях самым главным непосредственно уже при фактическом использовании земли. Поэтому, чтобы не было проблем – нужно как можно более детально описать участок и все его характеристики.

Особенности договора

Данным соглашением Арендатору позволительно осуществлять передачу своих арендных прав третьему лицу, отдавать землю в субаренду с той оговоркой, что для этого ему необходимо будет заручиться письменным разрешением Арендодателя.

Разрешённое землепользование

В договоре может быть указан особый вид землепользования. Пример: выпас скота или выращивание определённых растений. Если такого положения нет, арендатор должен использовать участок в соответствии с его предназначением.

Права и обязанности арендатора

В разделе прописываются права и обязанности арендатора, которые должны быть соответствовать настоящим законодательным нормам РФ. При этом, здесь нужно четко обозначить права арендатора по использованию земли и обязанности, которые он обязан соблюдать, не создавая проблем, ни арендодателю, ни соседям по участку.

Задолженности между участниками сделки

Часто условия договора по выплате арендной платы нарушаются. В итоге образуется задолженность. Взыскание долга — процесс трудоемкий. Чтобы начать процедуру, требуется претензия от арендодателя, направляемая нанимателю. Форма претензии произвольная, но должны быть четко обозначены стороны, доказательство нарушения с отсылкой на законодательный акт.

Если в течение указанного срока он не отвечает, наймодатель вправе обратиться в суд. В исковом заявлении указываются данные о сторонах, сумма задолженности, меры досудебного взыскания и пр. Составляется в двух экземплярах. Если иск одобрят, на основании судебного постановления арендатор должен будет выплатить средства.

Рассмотрение споров

Раздел заполняется с обозначением способов разрешения конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между участниками сделки на протяжении пользования землей.

Расторжение договора

Здесь прописываются условия, при которых может быть осуществлено прекращение взаимоотношений между сторонами и порядок возвращения земли в случае разрыва соглашения.

Права и обязанности арендодателя

Этот раздел аналогичный предыдущему. В нем отображаются права и обязанности Арендодателя, а также меры, которые он вправе применить к арендатору, в случае нарушения последним условий договора.

Ответственность сторон

Раздел является стандартным для любого подобного соглашения. Здесь требуется заполнить пункты штрафных санкций при нарушении одной из сторон условия соглашения, с указанием способа полсчета размера санкций и алгоритма их взыскания.

Заключительные положения

В разделе указывается:

• количество оригиналов документа;
• порядок изменения и расторжения договора;
• порядок урегулирования разногласий;
• прилагаемые документы;
• иная информация, не включённая в иные разделы.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
   • кадастрового номера;
   • адреса;
   • площади.

   Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

2. Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
3. Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Арендная плата

Размер суммы, взимаемой с арендатора за пользование землей, зависит от категории арендодателя.

Если это физическое лицо, сумма определяется им по своему усмотрению. Она обязательно фиксируется в договоре аренды вместе с периодичностью выплат и возможными способами погашения.

Например, наличными через банковскую кассу или переводом на депозитный счет.

Если владелец – государство или муниципалитет, аренду регулирует законодательство – .

Размер оплаты устанавливают:

• Правительство РФ.
• Органы государственной власти субъектов РФ.
• Органы местного самоуправления.

Вся информация относительно платежей (сумма, реквизиты для перечисления, сроки оплаты) внесена в текст договора.

При отказе вносить арендные платежи владелец земли имеет право расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ).

При несоблюдении сроков оплаты начисляется неустойка за каждый день просрочки.

Сроки заключения договора аренды земельного участка

Не менее важным моментом является определение термина юридической силы соглашения. В документе нужно четко определить на какой период будет действовать сделка между собственником и арендатором. В практике выделяют два варианта:

• с определенным сроком;
• без определения термина.

В соглашении по установлении временного использования участка земли период действия сделки может устанавливаться годами или с отсылкой на определенное событие. При этом, для некоторых категорий собственности недвижимого типа устанавливается минимальный срок заключения договора аренды. К примеру, если мы говорим о сельскохозяйственных землях, то тут имеется ограничения в периоде три года.

Точно такое же правило распространяется и на сделки, которые заключаются в результате публичных торгов и аукционов. Сроки действия договоров в таких ситуациях не могут быть меньше указанного периода. В противном случае – в судебном порядке их можно признать недействительными.

Если же рассматривать вопрос о том, какой максимальный срок заключения договора аренды, то он является единым для всех категорий объектов данного типа. В соответствии с нормами земельного законодательства на сегодняшний день установлено ограничение в период 50 лет. Если у сторон имеется желание продлить свое взаимодействие, то после утраты документом своей юридической силы осуществляется заключение договора аренды земли на новый срок.

Определение термина в соглашении очень важно на практике, поэтому его отсутствие в документе является основой для аннулирования сделки. В том случае, если участникам тяжело определить длительность найма – проводится заключение договора аренды на неопределенный срок. Такой вариант предполагает собой отсутствие указания на конкретные временные рамки. В самом же тексте документа так и пишут «на неопределенный срок».

Стоит отметить, что хотя из словосочетания и кажется, что сделка не ограничена временем, это далеко не так. По своей сути она не может быть дольше, нежели 50 лет, как это установлено для тех соглашений, которые имеют точные временные рамки. По истечению данного периода проводят заключение договора аренды на новый срок.

Наибольший плюс бессрочный контрактов в том, что в соответствии с положениями таких документов каждая сторона имеет право отказаться от договора. На любом этапе арендодатель или арендатор могут уведомить вторую сторону о желании расторгнуть сделку. Главное, чтобы при этом соблюдалось обязательство проинформировать участника не позднее, чем за три месяца.

Срок заключения договора аренды муниципального имущества определяется условиями, которые оглашаются до момента проведения торгов или аукциона. В объявлении о желании сдать объект в найм государственный орган или муниципалитет указывает, на какой именно период предполагается соответственное взаимодействие. В обязательном порядке данный пункт в дальнейшем вносится в текст самого договора.

Также, довольно часто можно встретить вопрос о том, какой срок заключения договора аренды без регистрации? Как мы отмечали ранее – сделки данного типа должны фиксироваться в государственных органах. Поэтому, если вы планируете оформить все в соответствии с законодательными указания – разница в сроках не имеет никакого значения и обратиться за регистрацией придется в любом случае.

От чего зависят сроки давности сделки?

Для государственных и муниципальных земель определены предельные возможные сроки. Период аренды зависит от назначения земли и целей использования и записаны в :

• для огородничества, выпаса и сенокошения, а также для завершения строительства – не более, чем на 3 года.
• Если сельскохозяйственная земля арендуется для остальных целей – от 3 до 49 лет.
• Для освоения территории или ведения дачного хозяйства, если арендует организация – на 3-5 лет.
• Для строительства и реконструкции зданий – на 3-10 лет.
• Для ИЖС или ЛПХ – на 20 лет.
• Собственнику зданий, которые расположены на участке – до 49 лет.

Кроме того, если вместе с арендным подписывается другой договор, срок аренды не может его превышать.

Он может заключаться, например:

1. об освоении территории;
2. её развитии;
3. о партнёрстве.

Если земля передаётся для пользования её недрами, арендный период может быть на 2 года больше периода действия лицензии.

Остальная земля, принадлежащая государству или муниципалитету, сдаётся на период до 49 лет.

Для участков, принадлежащим частным и юридическим лицам, таких ограничений нет.

Но если арендуемые участок или его часть передаётся в субаренду, её срок не может быть больше основного.

Что будет по истечении срока?

Если случилось истечение срока аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение следующего подобного договора. Он может уведомить об этом арендодателя до окончания периода действия.

Если время, на которое заключена аренда, закончилось, а арендатор продолжает пользоваться землёй с ведома второй стороны, считается, что договор стал бессрочным. Это правило действует только для случаев, когда нет предельного срока аренды. Если он есть, договор расторгается, как только это время прошло.

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Между физическими лицами

1. В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
2. При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.
3. Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
4. Срок аренды может не зависеть от категории земли.

Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.

Физическим и юридическим

Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:

• предоставление правоустанавливающих документов на землю;
• для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
• составление предварительного договора;
• заключение основного соглашения;
• прием-передача земли по акту.

Внесение изменений

При заключении долгосрочного соглашения возможно внесение в него изменений в связи с изменившимися обстоятельствами.

1. Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
2. Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
3. Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.

Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.

Изменение арендной платы

Это условие изменяется чаще всего, что связано с быстрым ростом цен на недвижимость на рынке и многими другими факторами. Чтобы изменение этого условия стало более законным и быстрым, необходимо еще на моменте заключения договора внести в него соответствующий пункт. В частности, можно указать о периодическом пересмотре цены или ее индексации по отношению к среднерыночной (например, раз в году).

Смена одной из сторон сделки

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Ограничения по участку

Например, собственник может ограничить цели использования земли, если до этого такое условие не было включено в документ. Однако все это должно происходить в рамках тех целей, которые допускаются по отношению к конкретному участку законодательством.

В нем указываются конкретные изменения, которые вносятся, со ссылкой на соответствующий пункт основного документа.

Также в соглашение вносятся:

• реквизиты обеих сторон (их ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные);
• дата составления;
• данные основного договора (его номер, название, дата подписания).

После оформления данное соглашение подписывается обеими сторонами!

Также его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Стоит учесть, что внесение изменений происходит только в том случае, если на них согласны обе стороны. Если данного согласия нет, то сделка либо расторгается, либо продолжает действовать на прежних условиях.

Между юридическими

Процедура составления соглашения между юридическими лицами такая же, как между физическим и юридическим лицами. В разделе, где указываются участники сделки дополнительно указываются наименование организации, адрес и т. д.

Основания возникновения и прекращения права аренды земли

Право аренды участка возникает на основании договора аренды. Права на участки подлежат гос. регистрации.

Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)

1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):

• 1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору. Арендодатель отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
• 2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
• 3. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
• 4. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):

• 1. Использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории статьи 8 ЗКРФ.
• 2. Использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
• 3. Неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, порче или уничтожении плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
• 4. Неиспользования участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение 3х лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
• 5. Изъятия участка для гос. или муницип нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗКРФ.
• 6. Реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗКРФ.

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Заключение

Таким образом, при взятии земли в найм между сторонами заключается договор. В документ вносятся необходимые условия, касающиеся платы за пользование, сроков аренды и пр. При подписании его на период свыше 1 года соглашение регистрируется в Росреестре.