Электронная регистрация: особенности подачи документов на сделку в электронном виде

Цифровые права

В настоящее время отсутствует понятие цифровых прав, с 1 октября 2019 года вводится их регулирование. Цифровыми признаются права, содержание и условия осуществления которых определяются по правилам информационной системы, отвечающей установленным законом признакам.

Цифровые права будут иметь следующие особенности:

Что представляет собой электронная регистрация сделки и права собственности?

Электронная регистрация предполагает, что документы в Росреестр передаются не лично, а в формате файла, содержащего сканы вместе с заявлением. Но самостоятельно покупатель не может отправить копии на какой-либо сайт. Услугу предоставляют банковские структуры за определенное вознаграждение по защищенным каналам связи.

Инициатором внедрения нового сервиса стал сам Росреестр. На определенном этапе оказалось, что у него не хватает сотрудников для приемки и обработки заявлений. Чтобы не увеличивать штат, решено перейти на принципиально новую форму подачи документов. Сейчас наиболее активно воспользоваться услугами электронной регистрации сделок предлагает Сбербанк.

Важно подчеркнуть, что система еще работает в полутестовом режиме, технология не полностью отработана. Согласно заверениям официальных представителей Росреестра процедура рассмотрения и непосредственно регистрации занимает не более 1-5 дней.

Внимание, клиент всегда вправе отказаться от электронной регистрации сделки, это не обязательная процедура, и можно сдать документы в МФЦ. Но часто сотрудники прибегают к принуждению и запугиванию, чтобы продать услугу дочерней организации Сбербанка — Центра Недвижимости Сбербанка (ЦНС). Клиенты также отмечают, что менеджер в разговоре психологически давит и прямым текстом заявляет, что окончательное решение по объекту еще не принято, и банк может и отказать.

Для каких сделок их заключение в электронной форме прямо предусмотрено законом?

Исходя из законодательного регулирования статьи 160 ГК РФ, по общему правилу все сделки могут быть заключены в электронной форме, если соблюдены условия, перечисленные в данной статье. При этом, Гражданский кодекс также закрепляет несколько отдельных договоров, для которых прямо предусмотрено их заключение в электронной форме, а именно:

• розничный договор купли-продажи, в подтверждение заключения которого может быть выдан электронный чек (ст. 493 ГК РФ);
• размещение товаров в сети Интернет (с предоставлением сведений о продаваемых товарах — описаний, каталогов, фотоснимков товаров) признается публичной офертой на приобретение таких товаров, даже если не указана цена (ст. 494 ГК РФ);
• договор номинального счета может быть заключен в форме электронного документа или путем обмена электронными документами (ст. 860.2 ГК РФ);
• договор страхования, для которого теперь также предусмотрена возможность его заключения в электронной форме (ст. 940 ГК РФ).

Закрепление именно в этих договорах возможности их заключения в электронной форме, на мой взгляд, связано исключительно с определенной социальной важностью данных договоров (следует отметить, что доля таких договоров довольно велика, и она постоянно растет).

Например, большую часть всех сделок, заключаемых через Интернет, составляют сделки розничной купли-продажи, поэтому прямое указание на возможность покупки товаров через Интернет без дополнительных условий соблюдения формы сделки видится оправданным. Подобное закрепление позволяет и гражданам, заключающим сделки, чувствовать себя более защищенными, и судам, рассматривающим споры, вытекающие из данных сделок, не погружаться в вопрос заключенности сделки, а исследовать вопрос по существу.

Удобна ли процедура удаленной регистрации физлицам?

Сегодня услугой онлайн-регистрации недвижимости, в основном, пользуются юридические лица, а физлица редко прибегают этому. Причина в том, что сервис работает относительно недавно и ещё не успел набрать такую популярность, как другие удалённые услуги от госслужб. Сейчас российские граждане только привыкают к электронным технологиям.

Основное препятствие при онлайн-регистрации недвижимости – ЭЦП. Во-первых, она недешёвая, поэтому ради одной сделки получать ЭЦП не имеет смысла. Во-вторых, рядовые граждане не могут разобраться в специальном программном обеспечении к ней без помощи специалиста.

Таким образом, зарегистрировать права на недвижимость удалённо под силу лишь продвинутым гражданам, регулярно использующим ЭПЦ в других целях. Поэтому воспользоваться услугой онлайн-регистрации будет удобно тем, у кого этот инструмент уже есть.

Но получить электронную подпись стоит всем, потому что количество онлайн-услуг ежедневно растёт, и ЭПЦ будет полезна не только при подаче заявления в Росреестр.

Электронные сделки есть — регулирования нет

Сегодня многие компании заключают сделки онлайн, например, подписывая договор путем обмена скан-копиями. Но налоговый орган часто такие сделки считает незаключенными, поскольку, например, Концепция выездных налоговых проверок говорит о том, что руководители должны лично встречаться. Но вот на практике сделки уже давно преобразовались.

Информация в электронной форме, подписанная простой электронной подписью или неквалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, в случаях, установленных федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами или соглашением между участниками электронного взаимодействия (ст. 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи»).

Таким образом, юридическую силу электронной подписи можно придать путем подписания соглашения о ее использовании. К примеру, участники электронного взаимодействия могут договориться, что получение электронного сообщения с определенного адреса электронной почты будет равнозначно подписанию документа простой электронной подписью. Также пользователю может быть предложено зарегистрировать личный кабинет в качестве необходимого условия использования того или иного сервиса.

Судебной практикой подтверждается возможность использования СМС-кода в качестве простой электронной подписи. Также сведения об отправителе могут содержаться в метаданных сообщения. Но вот самый простой вариант обмена скан-копиями, фотографиями так и не получил закрепления в электронных сделках: то есть электронные сделки оферты и акцепта есть, а с точки зрения законодательства такой договор является незаключенным.

Минусы цифрового пространства

Цифровое пространство и цифровое регулирование имеет «подводные камни». Так, в настоящее время не разработан механизм законодательного регулирования цифрового права. Кроме того, в настоящее время распространение получила киберпреступность —одна из главных проблем 21 века. Под данным понятием подразумевается совершение преступлений в сфере высоких технологий. Киберпреступление — это любое незаконное действие в электронной сфере, которое совершено с использованием компьютерных технологий либо против них.

Сегодня фактически никто из пользователей интернета не может быть полностью застрахован от мошенничества в цифровом мире. К сожалению, право в цифровом пространстве еще не до конца развито и не может гарантировать наказание за неправомерные действия в сети Интернет. Поэтому введение понятие цифровых прав и электронных сделок не избавит общество от мошенничества, не защитит авторские права, не избавит от неправомерных сделок, в том числе с недвижимостью. Также цифровое пространство нельзя полностью регулировать, поскольку оно развивается вне рамок одной страны, а развитие в других странах намного более сформировано, чем в финансовых операциях.

Очевидно, что изменения в электронных сделках и цифровых правах не изменит статистику в использовании интернета в финансовых операциях. Кроме того, понятие «цифровые деньги» не будет закреплено в законодательстве, а также не будет установлено понятие криптовалюты.

Цифровые права в принципе не могут существовать в системе сугубо административного управления экономическими процессами путем насаждения одних только запретов и ограничений. Существует также проблема использования цифрового пространства за рубежом крупными компаниями и средним бизнесом. Малый бизнес фактически не может влиять на цифровое пространство.

В редакции, подготовленной к рассмотрению в первом чтении, законопроект содержал понятие «цифровые деньги», но в последующем оно было изъято. Под ними признавалась не удостоверяющая право на какой-либо объект гражданских прав совокупность электронных данных (цифровой код или обозначение), созданная в децентрализованной информационной системе и используемая пользователями системы для осуществления платежей.

Закреплялось, что цифровые деньги необязательны к приему при осуществлении всех видов платежей (не являются законным средством платежа), однако в случаях и на условиях, установленных законом, могут использоваться физическими и юридическими лицами в качестве платежного средства. Таким образом, фактически не получат развитие расчеты виртуальными деньгами, не появится собственная криптовалюта. Законодательство фактически закрепляет уже установленные цифровые права и электронные сделки.

Безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права приобретут следующую структуру:

• вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги);
• иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права).

Изначально в законопроекте была более широкая формулировка. Договор считался заключенным «в случаях выражения лицом своей воли с помощью электронных или иных аналогичных технических средств (например, путем передачи сигнала, в том числе при заполнении формы в сети Интернет), если по условиям принятия такого волеизъявления совершения указанных действий достаточно для выражения воли или если из сложившегося в соответствующей сфере деятельности обычая следует, что совершение указанных действий признается соблюдением письменной формы сделки». По сути, стороны могли самостоятельно определять, является ли договор заключенным или нет.

Плюсы цифрового пространства

Цифровые права и электронные сделки должны быть урегулированы прежде всего для защиты самих участников сделок. Очень важно установить оборот таких объектов. В настоящее время развиваются финансовые активы, выпущенные в электронном виде. Сделки будет проще осуществлять, например, путем подписания на сайте, осуществляя волеизъявление. Для этих целей может быть использована отправка SMS-уведомлений. Для определения лиц, которые выражают волю, может быть использована единая биометрическая система.

Вместе с тем, например, завещания нельзя будет составлять и согласовывать с помощью электронных или иных технических средств, что позволит обезопасить наследников от передачи недобросовестным лицам имущества. Одновременно получат распространение смарт-сделки. Они подразумевают, что при определенных условиях информационная система сама может совершать необходимые действия: простейший пример — автоплатеж, который можно настроить в банке.

Таким образом, цифровые права — это современный синоним свободы предпринимательства, свободы информационного взаимодействия, свободы интернета, свободного перетока капитала, договорной свободы.

Порядок действий и условия для оформления электронной регистрации сделки

Для проведения процедуры застройщику необходимо воспользоваться услугами специалистов, установить и настроить на компьютере специальную программу. Всю документацию необходимо вносить в сервис электронной регистрации сделки в специальный раздел, посвященный конкретному проекту.

Физические лица также могут провести процедуру электронной регистрации ипотечной сделки непосредственно в банке или через застройщика. Для этого нужно обратиться в финансовое учреждение или к застройщику и предоставить ему документы для отправки в Росреестр.

Следующий этап: оплата государственной пошлины. Внести средства можно в банке или через терминал, а также в отделениях связи.

После того, как Росреестр получит заявку, он сразу же приступает к ее регистрации и последующему рассмотрению.

После этого клиент получает выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности в электронном виде, заверенную ЭЦП Росреестра, на указанную почту.

Оформление документов самостоятельно

Для самостоятельной подачи заявки на регистрацию собственник должен получить доступ к Росреестру. Для этого – предварительно зарегистрироваться на сайте, использовав действующую (подтвержденную) учетную запись на портале Госуслуги. Если и этого личного кабинета нет, тогда на его регистрацию и подтверждение может потребоваться несколько дней, при этом нужно обратиться за получением права доступа в ближайшее МФЦ.

После того как доступ к Росреестру будет получен, можно переходить к подаче документов. Алгоритм действий будет следующим:

1. Авторизоваться на портале;
2. Открыть раздел «Государственная регистрация права»;
3. Заполнить электронную форму заявления;
4. Добавить скан-копии документов:
   паспорта продавца и покупателя, или если речь идет о дарственной, тогда прикладывается копия паспорта дарителя;
5. договор купли-продажи, долевого участия, дарения или завещание;
6. нотариально заверенное согласие от одного из супругов на продажу недвижимости, если продавец находится в браке;
7. договор ипотечного кредитования с подписью и печатью банка.
8. Проверить внесенные данные и подтвердить их электронной подписью (УКЭП), после чего отправить заявку в обработку.

В дальнейшем статус заявки можно отслеживать в личном кабинете

. На рассмотрение ее уходит от 2 до 7 дней. Если у сотрудников реестра не возникнет никаких дополнительных вопросов, тогда права на недвижимость будут переоформлены на нового собственника, а заявитель получит на указанную в анкете электронную почту подтверждающий документ.

Стоимость оформления документов составит 2000 р.

– госпошлина имеет фиксированную сумму. Причем если нужно зарегистрировать одновременно несколько объектов, тогда пошлину придется оплатить для каждого объекта отдельно (впрочем, как и подать отдельную заявку в Росреестр).

Оформление с помощью посредника

Если с самостоятельным оформлением документов может возникнуть множество трудностей (нет регистрации на сайте Росреестра, нет электронной подписи, возникают сложности с подачей заявки), то с помощью посредников решить эту задачу будет куда проще и быстрее.

Одни самостоятельно оформят УКЭП клиенту, у других уже есть собственная УКЭП, и права стороннего регистратора на сайте Росреестра. Как правило, с помощью посредников оформление документов занимает от 1 до 3 дней. Но за скорость и помощь придется платить. Средняя стоимость услуг агентов составляет от 4 тыс. рублей, нотариус попросит от 5 до 10 тыс. (у каждого нотариуса есть свой фиксированный прейскурант на услуги), ну а банк просит за свое посредничество в пределах 8-10 тыс. р.

При этом собственнику достаточно только принести запрошенные посредником документы

. После чего останется ждать положительного результата.

Обмен сканами как разновидность электронной формы сделки.

Зачастую юридическим лицам удобнее заключать сделки путем обмена сканами. Данная практика широко распространилась в последние несколько лет, при этом часто после обмена сканами стороны направляют друг другу оригиналы, чтобы у проверяющих органов не возникли вопросы. Нередко при этом оригиналы по разным причинам так и не доходят до получателя. Что будет, если дело дойдет до суда, а оригиналы стороны так и не представят? В таком случае есть несколько вариантов.

• Стороны в суде не оспаривают заключение договора, косвенно подтверждают его наличие. При таких обстоятельствах суды признают договоры заключенными и рассмотрят скан-копии договоров в качестве надлежащего доказательства (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.06.2019 N Ф03-1794/2019 по делу N А51-9182/2018).
• Одна из сторон оспаривает заключение договора, но имеются иные доказательства его фактического исполнения (перечисление денежных средств, подписание товарных накладных, направление заявок на перевозку/отгрузку), которые соотносятся с представленной в материалы дела перепиской по электронной почте. Данных условий также достаточно для признания договора заключенным. Содержанию электронных писем и точности адресов может быть уделено особое внимание (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.01.2018 N Ф04-5601/2017 по делу N А27-20317/2016, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2016 N Ф10-4986/2016 по делу N А62-7980/2015).
• Одна из сторон оспаривает заключение договора, доказательств исполнения договора нет, электронная переписка отсутствует, не имеется доказательств принадлежности электронного адреса контрагенту. Эта ситуация практически полностью исключает возможность защиты прав стороны по договору. Без иных косвенных доказательств заключения договора или ведения по нему переговоров с помощью электронной почты, полученный скан договора в суде будет рассмотрен как незаключенный (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.01.2018 N Ф04-5601/2017 по делу N А27-20317/2016).

В связи с этим мы рекомендуем клиентам не только следить за электронными адресами, с которых ведется переписка, но и для минимизации возможных рисков составлять с контрагентами на бумажном носителе небольшие соглашения о порядке обмена электронными документами и письмами, включающими в себя достоверный способ определения лиц, от которых исходит информация.

Таким образом, по общему правилу, если законом не установлены дополнительные требования к форме совершения сделки, любая сделка может быть заключена в электронной форме при соблюдении двух условий:

• если ее условия можно воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде;
• имеется возможность (в том числе на основании правил, установленных соглашением сторон) установить лицо, выразившее волю на заключение сделки.

Пoлyчeниe дoкyмeнтoв

3aявитeль пoлyчaeт нa пoчтy дoгoвop и выпиcкy из EГPН, пoдпиcaнныe ycилeннoй цифpoвoй пoдпиcью гocyдapcтвeннoгo peгиcтpaтopa. К дoкyмeнтaм пpилaгaeтcя cepтификaт o пpимeнeнии ЭЦП.

Пoдлиннocть пoлyчeнныx нa пoчтy дoкyмeнтoв мoжнo пpoвepить нa caйтe Pocpeecтpa. Дoкyмeнты, yдocтoвepeнныe ЭЦП имeют юpидичecкyю cилy и oбязaтeльны к пpиeмy вo вcex yчpeждeнияx и opгaнизaцияx. Иx cлeдyeт coxpaнять в элeктpoннoм видe – физичecкиe пeчaти и штaмпы нa пoдoбныe дoкyмeнты нe cтaвятcя и нoтapиaльнoм yдocтoвepeнию oни тaкжe нe пoдлeжaт. Moжнo cкaчaть дoкyмeнты нa флeш-нocитeль, cъeмный диcк или coxpaнить в oблaчнoм xpaнилищe. Любoe дoлжнocтнoe лицo, yпoлнoмoчeннoe нa paбoтy c тaкими дoкyмeнтaми, мoжeт пpoвepить иx пoдлиннocть и oбязaнo пpинять иx к paбoтe.

Ecли вaм вce жe пoтpeбyeтcя бyмaжный вapиaнт, нoтapиyc в cooтвeтcтвии co cт. 103.9 Ocнoв зaкoнoдaтeльcтвa Poccийcкoй Фeдepaции o нoтapиaтe мoжeт yдocтoвepить paвнoзнaчнocть элeктpoннoгo дoкyмeнтa и пepeнeceнныx им нa бyмaгy cвeдeний из этoгo дoкyмeнтa. Изгoтoвлeнный нoтapиycoм нa бyмaжнoм нocитeлe дoкyмeнт oблaдaeт тoй жe юpидичecкoй cилoй, чтo и элeктpoнный дoкyмeнт, paвнoзнaчнocть кoтopoмy yдocтoвepeнa нoтapиycoм. Нoтapиaльнaя пoшлинa зa изгoтoвлeниe тaкoгo дoкyмeнтa cocтaвляeт 150 pyблeй зa oдин лиcт дoкyмeнтa.

Cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa нe выдaeтcя c 15 июля 2016 гoдa, eгo пoлнocтью зaмeняeт выпиcкa из EГPН. Пoэтoмy нeзaвиcимo oт тoгo, былa ли peгиcтpaция квapтиpы в Pocpeecтpe пpoизвeдeнa пpи пoдaчe дoкyмeнтoв чepeз MФЦ или oтдeлeниe Pocpeecтpa либo в элeктpoннoм видe, eдинcтвeнным дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пpoизвeдeннyю peгиcтpaцию пpaвa, бyдeт выпиcкa из EГPН.

Какие справки получает собственник после совершения сделки

Если вы купили недвижимость в условиях вторичного рынка, то схема получения документов от Сбербанка такова:

• Получение договора купли-продажи с электронной печатью, заверенные Росреестром. Документы высылают на ваш электронный адрес почтового ящика.
• Получение актуальной электронной выписки из ЕГРН от Росреестра. В выписке присутствует УКЭП, которая подтверждает юридическую сторону сделки.

Если вы являетесь долевым участником кредитования недвижимости, то вам выдадут электронный договор, с указанием вашего долевого участия с УКЭП Росреестра, а также сведения о регистрации права требования в кадастровой палате.

Бумажные свидетельства о праве- почему их нет?

Начиная с 15 июля 2016 года выдача бумажных свидетельств о регистрации права приостановлена полностью. То есть, с этой даты все сведения о праве вносятся в выписку из ЕГРП, а с 2017 года – в выписку из ЕГРН. По сути дела, в России впервые был реализован принцип электронного формата регистрации имущественного права. Все ранее выданные документы не утратили свою юрисдикцию, но не имеют принципа актуальности. Что это значит? Теперь любая сделка с имущественным правом проводится только в электронной базе данных и необходимо предоставлять только актуальные данные выписки из ЕГРН. В законе №218 говорится о том, что выписка имеет бессрочный принцип действия, но с элементами актуальности. Это значит, совершая любую сделку с недвижимостью, вам нужно заказывать актуальную выписку из ЕГРН. По решению Верховного Суда РФ установлен критерий актуальности, который составляет 30 календарных дней. Этот срок установлен для того, чтобы избежать мошеннические действия со стороны покупателей или продавцов недвижимости. Кроме этого, в законе есть рекомендация – обновлять выписку из ЕГРН каждые 5 лет, поскольку вносятся изменения, в частности, начиная с 2020 года будут вноситься изменения по кадастровой стоимости каждые 5 лет. Для городов федерального значения изменения кадастровой стоимости осуществляется каждые 3 года. Для Москвы – допускается изменение цены каждые 2 года.

Как проверить документы после регистрации

 

После добавления файлов в поля и текста с картинки, нужно нажать Проверить. Появится дополнительная ссылка — Показать в человекочитабельном формате. При нажатии на нее появится электронная выписка из ЕГРН.

 

 

Далее выписку можно распечатать или сохранить в формате pdf. Для этого нужно нажать в верхней части на — Напечатать.

 

Подробнее посмотреть как это делается можно в видео ниже.

 

Проверить электронную подпись можно на сайте госуслуг по ссылке — https://www.gosuslugi.ru/pgu/eds.

 

Сколько стоит электронная регистрация сделки?

Для застройщиков необходимое программное обеспечение стоит порядка 20 000 рублей. Вместе с ПО владелец получает усиленную цифровую подпись юридического лица.

При электронной регистрации для физических лиц пошлина выйдет немного дешевле, но придется заплатить непосредственно за услугу. Стоимость услуги не превышает 10 000 рублей. Эта цена окупается уже за первый год за счет сниженного процента по ипотеке.

Cpoки элeктpoннoй peгиcтpaции в Pocpeecтpe

Cкoлькo вpeмeни зaнимaeт элeктpoннaя peгиcтpaция нeдвижимocти – мaкcимyм 5 днeй. Этo вдвoe мeньший cpoк пo cpaвнeнию c пpoцeдypoй, пpoвoдимoй MФЦ или Pocpeecтpoм. B cлyчae пoдaчи нa peгиcтpaцию бyмaжныx дoкyмeнтoв peгиcтpaция зaнимaeт пopядкa 10 paбoчиx днeй.

Coтpyдник бaнкa, кoмпaнии «Этaжи» или зacтpoйщикa пpинимaeт y клиeнтa нeoбxoдимый пaкeт дoкyмeнтoв, и пepeдaeт для дaльнeйшeй oбpaбoтки coтpyдникaм Pocpeecтpa. 3aявитeлю мoгyт oткaзaть в peгиcтpaции или пpиocтaнoвить ee из-зa oтcyтcтвия кaкиx-либo нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. B cлyчae пpиocтaнoвки зaявитeлю нyжнo бyдeт пpeдocтaвить в бaнк нeдocтaющиe дoкyмeнты. Paзyмeeтcя, пpи тaкиx oбcтoятeльcтвax cpoк peгиcтpaции yвeличитcя.

Можно ли продать или подделать электронную выписку

Нет нельзя, это исключено полностью. Каждая электронная выписка, которую можно распечатать на обычном компьютере имеет сложный формат исполнения УКЭП. Это машиночитаемый текст, который понимает только вычислительная машина. УКЭП имеет много значений в зашифрованном виде, которые указывают на все сведения о недвижимости.Потенциальный владелец недвижимости может получить такой электронный файл на почту – стандарт типа *.sig, например, в сообщении будет указано «Выписка_ЕГРН.pdf.sig». если у вас потребуют выписку на недвижимость, можно ее предоставить как в распечатанном варианте, так и на электронном носителе. Электронные документы приравнены к бумажным носителям с мокрой печатью.

Что мешает полностью проводить сделки онлайн

Основной препон при переводе сделок с недвижимостью полностью в дистанционный формат заключается в необходимости идентификации клиента. Банки не готовы полностью проводить сделки в онлайн-режиме, когда дело касается открытия эскроу-счетов. Важно личное присутствие сторон договора. А вот сделки на базе договоров долевого участия вполне реально уже сейчас вывести в онлайн формат. Компаниями ведется работа по поиску возможностей для проведения дистанционно, не противоречащие требованиям 115-ФЗ:

• подписания банковских договоров при оформлении кредитов;
• перевода в онлайн-формат сделок по ипотеке.

Пока посещение банковских офисов требуют: процедура трейд-ин, ипотечный кредит и ДДУ без открытия эскроу, сделки сложного формата, когда привлекаются средства материнского капитала и ипотечные займы.

Специалисты говорят: на данном этапе возможно проведение сделок онлайн до регистрации договора долевого участия. Однако, в банковское отделение придется явиться после регистрации для внесения суммы, чтобы оформить процедуру открытия эскроу счета либо аккредитива.

Если жилье приобретают супруги, согласие на совершение сделки должно получить визу нотариуса – это обязательное условие законной процедуры. Нотариус формирует документацию в цифровом виде, но после один из супругов должен посетить его персонально. Идентифицировать личность клиента нужно при приобретении электронной квалифицированной подписи (ЭКП) – это происходит в представительстве компании или на выездной процедуре.

Альтернативами справок по обоюдной договоренности сторон могут стать выписки с зарплатной карты и сведения из ПФР.

Если компания-девелопер не интегрировалась с электронными сервисами Росреестра и не обладает доступом к особым банковским системам, позволяющим оперативно осуществлять электронный документооборот, придется проводить регистрацию посредством МФЦ. В период самоизоляции доступ к их услугам ограничен – работа ведется по предварительной записи. Для клиентов резкий переход на удаленное взаимодействие также причина неудобств, не все документы оказываются доступны в электронном формате – справка 2НДФЛ или копия трудовой книжки не во всех организациях может быть заверена электронной подписью. Банки соглашаются на альтернативные варианты документов.

Когда нельзя регистрировать сделку онлайн

Электронная регистрация сделок доступна только в прямых договорах купли-продажи — провести цепочку из нескольких продаж и покупок не получится. Росреестр откажет в регистрации документов, если в сделке есть собственники-несовершеннолетние. Еще нельзя использовать онлайн-покупку, если у вас «Военная ипотека».

В чем преимущества и недостатки электронной регистрации?

Не все еще готовы перейти на электронные системы, которые так стремительно вытесняют любые персональные обращения в компетентные структуры. Но те, кто свободно чувствует себя в цифровом пространстве, сразу оценят преимущества и недостатки электронной регистрации:

Достоинства

Недостатки

Не нужно дважды ходить к посреднику. А при самостоятельном оформлении вообще нет необходимости покидать рабочее место или квартиру. Удаленная регистрация особенно актуальна в период изоляции из-за пандемии. Заполнить заявку можно в любое удобное время, не подстраиваясь под рабочее время уполномоченных организаций и выделенное время для посещения регистратора. Удаленно поданная заявка рассматривается быстрее (до 7 дней) чем при личном обращении (до 10 дней). Идеальный вариант регистрации при покупке жилья в другом городе. Некоторые застройщики могут взять на себя обязанности по оформлению ЭП, оплате госпошлины и самой регистрации, а новому собственнику останется только получить документы. А еще это возможность немного сэкономить при покупке жилья в кредит. Ведь сейчас встречаются предложения от банков на уменьшение процента по кредиту, если регистрация права собственности оформляется удаленно.

Нужна УКЭП, а это довольно дорого. Если человек не может пользоваться электронными ресурсами – придется платить посредникам, а это тоже обходится не дешево. Единственным документом, подтверждающим постановку на учет в Росреестр, является электронный файл, который отправляется на почту заявителя.

И если эти нюансы вас не пугают, тогда электронная регистрация может считаться самым удобным и доступным способом получить право собственности на приобретенные объекты недвижимости. Не стоит бояться новшеств, нужно просто с ними разбираться, и для этого в интернете можно найти множество обучающих видео.

Преимущества регистрации сделок в электронном формате

Для получателя услуги всегда важны комфорт, удобство, скорость исполнения. Если говорить конкретно о регистрации в электронном виде, необходимо подчеркнуть следующее:

• Нет необходимости занимать очереди, ждать получения номерка, тратить часы на ожидание в офисе МФЦ.
• Достаточно предоставить в отделение банка необходимые документы и получить результат на электронную почту в формате PDF или XML. В отдельном файле с расширением SIG приходит ЭЦП, удостоверяющая подлинность свидетельства.
• Можно подать документы на регистрацию права собственности на недвижимость, расположенную не только в другом городе, но и в другом регионе, часовом поясе или федеральном округе.
• Скидка в размере 0,1% к ставке по ипотеке при электронной регистрации сделки.

Но не стоит забывать и о недостатках:

• Не все виды сделок на данный момент времени регистрируются через интернет. Если в сделке участвует более двух продавцов или двух покупателей (кроме совместной собственности супругов), документы на оформление не примут.
• Собственник не получает бумажные документы. Ему на e-mail высылаются только электронные копии с файлом ЭЦП. В то же время в стране еще не отлажена технология работы с документами, не имеющими бумажной основы. Выписка из ЕГРН так же высылается на почту.
• Не удастся через интернет зарегистрировать сделку, если в качестве взноса использована военная ипотека, если одним из участников является несовершеннолетний, если речь идет о покупке не всей квартиры, а комнаты, участвует представитель по нотариальной доверенности. В перечисленных ситуациях, по-прежнему, придется встречаться с сотрудниками МФЦ лично.
• Не предусмотрена и регистрация через интернет, если покупатель — юридическое лицо или гражданин иного государства помимо России. Так же в приеме документов будет отказано, если предыдущий владелец квартиры свое право собственности зарегистрировал до 1998 года.

Некоторые проблемы, связанные с несовершенством электронного документооборота

Как уже сказано ранее, при электронной регистрации сделки в Сбербанке покупатель правоустанавливающие документы на недвижимость получает в формате файла, бумажные носители отсутствуют. В связи с этим собственники могут столкнуться со следующими ситуациями:

• ИФНС при оформлении налогового вычета требует свидетельство о праве собственности в распечатанном варианте. Специально на этот случай ФНС издала Письмо от 09.03.2016 № БС-4-11/3812, предписывающее принимать электронные документы наравне с бумажными.

 

Дополнительно: чтобы не тратить время на объяснения с сотрудниками региональной налоговой инспекции, документы на получение налогового вычета можно отправить через личный кабинет на сайте ведомства.

• ПФР отказывает в выдаче материнского капитала для погашения части ипотечного кредита. Самое сложное в такой ситуации, это получение официального отказа в письменном виде. Если сотрудники ПФР такую бумагу выдали, ее надлежит в отсканированном виде переслать на электронный адрес onreg@domclick.ru. Как показывает практика, проблема очень быстро перестает быть актуальной.

В период карантина люди не перестали покупать квартиры, но традиционные сделки с просмотрами практически полностью перешли в онлайн.

Репутация продавца

Приобрести квартиру онлайн можно как в новостройке, так и на вторичном рынке. В каждом случае есть свои нюансы, о которых будет рассказано далее, но всегда нужно проверять репутацию второй стороны сделки — агентства недвижимости, риелтора, застройщика, собственника. Поэтому рекомендуется изучить всю проектную и разрешительную документацию по интересующему ЖК, также ознакомиться с отзывами о данной компании/специалисте в интернете.

Если вы покупаете жилье напрямую у его владельца, стоит взять выписку из ЕГРН. Там указаны основные характеристики квартиры и актуальный перечень ее собственников. Заказывают документ на сайте Росреестра. Еще будет правильным попросить продавца предоставить свежую справку о его дееспособности (берется в психоневрологическом диспансере). Это тонкий момент, однако такая справка может стать гарантом того, что действительность заключенного договора купли-продажи не будет оспорена впоследствии.

Выбор жилья

Если раньше для того, чтобы познакомиться с будущей квартирой в новостройке, нужно было ехать в офис продаж, то в карантин все перешло в сферу онлайн. К традиционным камерам на стройплощадках, с помощью которых можно оценить динамику строительства и архитектурный облик зданий, добавились другие виртуальные опции. «Некоторые застройщики создали 3D-туры, которые позволяют прогуляться по территории комплекса, зайти в лобби и в квартиру, оценить виды из окон», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Всем этим легко воспользоваться и после снятия ограничительных мер.

При дистанционной покупке «вторички» также можно попросить продавца/риелтора провести онлайн-трансляцию из выбранной квартиры. При этом важно, чтобы на видео был показан сам дом, адресная табличка на нем, вход в подъезд, этаж, номер квартиры. Такой подробный отчет должен подтвердить, что вам продают именно ту квартиру, о которой вы договаривались.

Тем не менее руководитель департамента по работе с публикой агентства недвижимости «Возрождение Недвижимость» Варвара Кокина советует осматривать объект все же вживую: «Квартира может оказаться не в том техническом и санитарном состоянии, которое показывают на видео. Так, легко скрыть следы плесени или протечек. А еще в режиме онлайн трудно оценить состояние проводки и труб».

Бронирование

Если жилье вас устраивает, следующая ступень — дистанционное бронирование. Зарезервировать понравившийся лот в новостройке можно по телефону или на сайте компании-застройщика. На этом же этапе нужно отправить продавцу, например тому же менеджеру отдела продаж ЖК, документы для оформления договора долевого участия (паспортные данные, СНИЛС).

Вид документов

При покупке квартиры онлайн все документы тоже должны быть «онлайн». В частности, бумаги, заверенные у нотариуса (изначально их оформляют лично). «Если клиент оформил нотариальное согласие супруга на продажу квартиры, к нему еще нужно приложить тождественность у того же нотариуса. То есть получить подтверждение, что скан документа — это скан настоящего согласия», — рекомендует генеральный директор A-P-K.RU Герман Ющенко.

Ипотека

Если вы собираетесь приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств, будьте готовы, что данная стадия в наименьшей степени подвержена цифровизации. Так что на этом этапе полностью перевести сделку в онлайн пока не получится. «Центробанк смягчил требования к идентификации заемщиков, но лишь некоторые банки предлагают прогрессивные решения. Например, получить ипотеку онлайн, подписав документы с помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП), можно в банке ДОМ.РФ, а Сбербанк запустил программу выездной ипотеки. Однако в большинстве кредитных организаций обойтись без личного визита в отделение по-прежнему не удастся», — отмечает Надежда Коркка.

ЭЦП, или электронная цифровая подпись

Для заключения ДДУ в режиме онлайн вам потребуется электронная цифровая подпись, или сокращенно ЭЦП. Этим термином обозначают специальную программу, выполняющую функцию реквизита электронного документа, который в свою очередь защищает его от подделки. «Проще говоря, это ваша подпись, только в виде специальной компьютерной программы (ЭЦП записана на флешку). Она уникальна и хранится только у вас. А получить ЭЦП можно в аккредитованном Министерством связи РФ удостоверяющем центре в регионе вашего проживания», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Впрочем, во время карантина многие покупатели столкнулись со сложностью оформления ЭЦП: не все аккредитованные для выпуска подписи учреждения продолжали работу. В этом случае можно было получить подпись у компании-застройщика. Девелопер имеет право на выпуск ЭЦП после предоставления ему соответствующего допуска удостоверяющим центром.

Электронные цифровые подписи бывают трех видов и различаются по степени защиты. Самой надежной считается усиленная квалифицированная ЭЦП, которая и используется в сделках с недвижимостью. «Электронный документ, подписанный такой подписью, аналогичен бумажному документу, который подписан вами собственноручно. При использовании такой подписи также можно установить, не изменяли ли документ после того, как он был подписан», — добавляет Владислав Фролов.

Оплата сделки

После подписания ДДУ и всех необходимых документов, которые вы получили от второй стороны сделки в виде ссылок на почту или СМС, нужно открыть эскроу-счет. Данный счет является блокированным: доступа к деньгам у застройщика/продавца не будет до окончания строительства и передачи вам квартиры. Процедура его открытия тоже может проводиться удаленно.

«Для открытия эскроу-счета к покупателю приезжает сотрудник банка. Но до начала госрегистрации договора клиенту нужно дистанционно открыть аккредитивный счет через сервис безопасных расчетов и перевести на него денежные средства. Далее договор подается в Росреестр через сервис электронной регистрации, после завершения которой сумма автоматически перечисляется на эскроу-счет», — комментирует директор по продажам Level Group Юлия Агафонова.

Если вы хотите приобрести онлайн вторичное жилье, для уменьшения рисков настаивайте на проведении расчетов только через блокированный аккредитив, ячейку или номинальный счет. При этом в условиях доступа к деньгам обязательно укажите подписанный акт приема-передачи квартиры.

Электронная регистрация

Это завершающий этап покупки недвижимости онлайн. Чтобы воспользоваться данной опцией, необходимо оформить у нотариуса доверенность на сотрудника компании-застройщика/агентства недвижимости. Тогда последний сможет подать ДДУ на государственную регистрацию в Росреестр. В течение 5 рабочих дней после подачи туда договора его зарегистрируют и направят вам документы (в том числе выписку из ЕГРН) на электронную почту. Или же можно будет получить их на руки посредством курьерской доставки.

Важно! При покупке квартиры на вторичном рынке нужно проверить, не наложен ли у собственника запрет на регистрацию сделок с его недвижимым имуществом в электронном виде. «Если он есть, то даже при личном присутствии собственника электронная регистрация будет отклонена и сделка не будет заключена. В таком случае владелец недвижимости должен лично присутствовать на подаче документов в Росреестр», — рассказывает Варвара Кокина.

Риски и сложности

Эксперты сходятся во мнении, что как таковых рисков при дистанционной покупке жилья в новостройках нет. Чего нельзя сказать о той же процедуре, но уже на вторичном рынке. В этом случае гораздо больше подводных камней (например, перед приобретением того или иного объекта обязательно нужно провести его юридическую экспертизу) и недобросовестных продавцов.

Кроме того, несмотря на удобство (можно купить квартиру в другом регионе, не выезжая из своего), онлайн-сделки подходят далеко не всем покупателям. «Многим психологически сложно решиться отдать несколько миллионов рублей «вслепую» за недвижимость, которая существует для них только в виде рендера. Что касается электронных сделок на первичном рынке, на них охотнее идут те люди, которые уже знакомы с продуктом застройщика, видели построенные им кварталы, бывали внутри или проезжали мимо», — комментирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

Пока нельзя сказать, что в ближайшее время все сделки по купле-продаже недвижимости будут проводиться только онлайн. Рынок еще не готов к этому: не все банки принимают электронные подписи, а при использовании в приобретении жилья программ господдержки требуется личное присутствие покупателя. Однако эксперты с оптимизмом смотрят в будущее и допускают возможность перехода из офлайна в онлайн; только при условии, что все участники процесса — застройщики, агентства недвижимости, нотариусы, банки — будут подготовлены на 100%.

Напоследок

Первые месяцы регистрации сделок с недвижимостью в электронном режиме показали, что система удобна, что небольшие возникающие проблемы решаются, а предлагаемый функционал постоянно расширяется.

Есть все основания предполагать, что в скором времени любую сделку с недвижимостью можно будет зарегистрировать без посещения МФЦ, и отправлять документы напрямую в Росреестр.