Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2024 году и как это сделать

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

• принять в дар или наследовать;
• выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Недвижимое имущество может находиться во владении двух и более лиц, в этом случае собственность считается общей, распоряжение ею подчиняется ст.244-247 ГК РФ. Собственность бывает совместной (без выделения принадлежащей каждому владельцу части) и долевой. Первый вид владения возникает при оформлении неделимого недвижимого имущества и в прочих предусмотренных законом ситуациях. При необходимости возможен перевод из одного вида в другой.

В долевой собственности части, принадлежащие каждому владельцу, считаются равными, если документально не зафиксировано другое разделение.

Обладатель прав на долю имущества может распорядиться им по своему усмотрению после получения на это разрешения остальных совладельцев.

Продать долю в квартире можно только в том случае, когда часть каждого собственника четко определена. При отсутствии такого выделения следует произвести процедуру раздела и задокументировать правообладание полученными в результате этого квадратными метрами.

Законодательная база

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Допускается ли продажа доли без согласия других собственников

Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.

В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.

Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».

На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.

Особенности продажи доли в квартире

Когда один из совладельцев принимает решение о передаче принадлежащей ему части третьим лицам, он обязан получить согласие остальных собственников (ст.246 ГК РФ), которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

В процессе подписания такого разрешения сотрудник нотариальной конторы должен проверить достоверность прав участников на недвижимость, отсутствие условий, делающих продажу квартиры невозможной, и прочие юридические аспекты совершения сделки.

В согласии указывается ФИО, паспортные и контактные данные разрешающего продажу лица и продавца, прописывается, что совладелец не имеет имущественных и материальных претензий, осведомлен о нормативных документах, регулирующих передачу доли общей собственности, и на основании действующего законодательства допускает сделку.

В ситуации, когда нет возможности встретиться с другими собственниками (неизвестно их местонахождение, адресат не получает отправляемые уведомления и т.л.), желающему продать свою долю владельцу следует запастись как можно большим количеством письменных подтверждений.

Показания свидетелей о предпринимаемых попытках переговоров с собственниками, почтовые извещения об отсутствии указанного адресата и прочие документальные факты помогут в случае возможного судебного оспаривания сделки доказать соблюдение закона.

Продавец обязан письменно уведомить о своём решении совладельцев не менее чем за месяц, в течение которого те могут выкупить продающуюся долю или написать отказ, позволяющий заключить сделку с третьими лицами.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

• можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
• сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Продажа доли квартиры без согласия совладельцев в 2021 году

Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.

Однако имеет определенные особенности:

• необходимость соблюдения прав других владельцев;
• потребность в оформлении документов;
• необходимость в выделении доли.

Выделение доли

В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности.

Процедура может быть проведена:

1. По соглашению собственников. Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
2. В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.

В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры. После чего можно осуществить сделку по ее продаже.

Направление уведомления

обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке. В соответствии с процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:

• оформление письменного документа;
• направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
• получение ответа.

В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю.

Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:

• телеграмма;
• при помощи нотариуса.

В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.

В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.

Другие варианты отчуждения доли: порядок оформления и особенности

Если вы решитесь отказаться от собственности на долю любыми способами, а соблюсти все условия сделки купли-продажи представляется проблематичным, можно рассмотреть иные варианты передачи прав на недвижимость.

Долей в квартире вы можете распорядиться таким образом:

• обменять;
• подарить;
• предложить в качестве залога по договору займа;
• передать по наследству.

Долю в квартире можно обменять на другое жильё или любое иное имущество. К договору мены применяется те же правила, что и в случае продажи.

Особенностью других сделок является отсутствие условия об их согласовании с соседями.

В этом усматривается определённый парадокс. Юридически эти сделки отличны от договора купли-продажи, хоть и влекут одинаковые последствия для других собственников: часть квартира переходит в собственность другому лицу. Но в случае с продажей другой собственник имеет шанс выкупить долю, а в остальных у него таких шансов нет. Ведь для того чтобы подарить или оставить долю в залог, собственнику доли не нужно информировать о своих намерениях других участников.

Дарение

Часто продажу доли маскируют договором дарения. Стороны в документе предусматривают безвозмездную передачу недвижимости, а устно договариваются об оплате. Однако если вы планируете продать свою часть жилья, считаем нужным предупредить о том, что в случае оформления договора дарения сделка может быть признана притворной, а из этого следует её недействительность. Кроме того, всегда остаётся риск невыполнения другой стороной принятых на себя устных обещаний об оплате.

При планировании сделки нужно учитывать и налоговые обязательства. В случае продажи налог должен платить продавец, а в случае дарения — тот, кому вы «дарите» недвижимость.

Залог

Предоставление квартиры в качестве залога по договору займа позволяет передать недвижимость другому лицу на возмездной основе.

Схема сделки действует следующим образом. После того как согласована стоимость сделки, покупатель доли даёт в долг продавцу деньги в размере стоимости доли. В качестве гарантии возврата стороны предусматривают условие о залоге, в качестве которого выступает доля в квартире.

Отныне продавец доли выступает заёмщиком и залогодателем, а покупатель доли — займодавцем (кредитором) и залогодержателем. Далее, продавец доли, то есть заёмщик, не отдаёт долг в указанный договором срок, в результате чего права собственности на долю переходят кредитору.

Эта схема требует заключения двух договоров:

• договора займа. К документу рекомендуем приложить расписку или акт передачи денежных средств;
• договор о залоге. Согласно требованиям статей 339 и 339.1 ГК договор залога нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре;

Условия обоих договоров должны быть взаимосвязаны (в тексте важно указать на связь документов). Положения о сроке и размере обязательств должны совпадать.

В договоре займа следует указать на то, что деньги передаются в долг без взимания процентов. Иначе займодавец может впоследствии потребовать уплаты процентов.

По общему правилу кредитор может воспользоваться своим правом обратить взыскание на предмет залога по решению суда, если стороны не решат иначе. Поэтому сторонам в договоре о залоге важно указать, что заложенная недвижимость переходит займодавцу в определённый срок после истечения срока возврата долга без обращения в суд.

Такое положение можно включить при условии, что передаваемая доля не является единственной жилой недвижимостью залогодателя, по факту являющегося продавцом. Нельзя забывать также о согласовании залога, если это затрагивает права несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Рассматриваемая схема предусматривает вполне законный переход прав собственности и передачу денег. Однако такой способ сложнее простого договора купли-продажи в плане оформления и прописывания условий сделки.

Наследование

Говоря о правах собственности на долю, нужно упомянуть о таком способе распоряжения имуществом как передача по наследству путём составления завещания, отражающего волеизъявление собственника по передаче прав на имущество после его смерти указанному им лицу.

В отличие от всех предыдущих способов передать долю в квартире право собственности у наследника возникнет только в будущем, после смерти наследодателя. Нужно иметь в виду, что если в завещании с учётом всего имущества наследодателя игнорируются дети до 18 лет или нетрудоспособные дети, муж или жена и иждивенцы, то они, пользуясь правом на обязательную часть в наследстве, получат не менее половины от того, что им полагалось бы при наследовании по закону.

Следуя изложенным рекомендациям, собственник может самостоятельно продать долю в квартире. Несогласие других собственников с продажей части квартиры не является препятствием для реализации сделки. Достаточно выполнить условия о направлении им соответствующего извещения. Для придания сделке юридической силы, договор купли-продажи следует заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре. Переход прав на недвижимость действителен после государственной регистрации.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2021 году

Как уже упоминалось выше, при продаже доли в праве общей собственности одобрения совладельцев не требуется. Важно не забыть о рассылке им писем с предложением выкупа, в остальном порядок заключения сделки купли-продажи можно назвать типичным для возмездного отчуждения недвижимости.

Порядок

Алгоритм действий продавца таков:

1. Обдумывание и утверждение условий сделки.
2. Составление и рассылка уведомлений о продаже доли жилплощади остальным собственникам.
3. Выжидание месячного срока, отведенного потенциальным покупателям из числа совладельцев квартиры на раздумья.
4. Выбор покупателя (с учетом преимущественного права покупки).
5. Составление договора купли-продажи.
6. Заключение сделки и удостоверение данного факта у нотариуса.
7. Произведение расчета (рекомендуется задействовать при этом незаинтересованного посредника или воспользоваться подходящими услугами банка).
8. Оплата госпошлины за предоставление нотариальной услуги.

Процедура

Процесс купли-продажи недвижимости осуществляется в три этапа:

1. Подготовительный.
2. Проектный.
3. Заключительный.

В ходе подготовительного этапа закладывается правовая и материальная основа сделки — установление суммы и условий, и сообщение другим собственникам о намерении продать долю общей квартиры.

Утверждая цену договора, важно помнить о рисках указания фиктивного значения — в результате стороны могут попасть в крайне невыгодное положение и потерять значительную часть денег. Поэтому крайне важно не поддаваться на соблазн и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.

Проектный этап предусматривает разработку и изложение текста договора. Ответственность за его осуществление лучше переложить на компетентных специалистов (например, юристов нашего портала) и ограничиться только внимательным изучением готового документа.

Заключительный этап процедуры совершается при участии обеих сторон, их представителей (при необходимости) и нотариуса.

Сделки по отчуждению долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В нотариальной конторе продавец с покупателем подписывают договор, оплачивают расходы по оформлению и передают документ на удостоверение, после чего нотариус скрепляет действительность документа своей подписью и печатью, а затем вносит сведения о совершенном нотариальном действии в Единую информационную систему нотариата.

При грамотном осуществлении перечисленных этапов доля считается проданной, и у покупателя появляется основание для регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Необходимые документы

При заключении договора купли-продажи от сторон потребуются следующие документы:

1. Удостоверения личности.
2. Правоустанавливающие документы на долю квартиры (подойдет выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
3. Доверенности на имена представителей, участвующих в заключении договора.
4. Квитанции об оплате госпошлины и УПТХ (услуг правового и технического характера).
5. Документы, подтверждающие наличие обременений доли недвижимости.

Бумаги, имеющиеся у сторон в единичном экземпляре (кроме квитанций об оплате), подаются нотариусу в виде копий при обязательном предъявлении оригинала.

Составление договора

Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.

Расходы

Обращение к нотариусу

С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому избежать обращения к нотариусу нельзя.

Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе.

Обязанности нотариуса:

• проверка документов;
• проверка юридической чистоты сделки;
• проверка дееспособности сторон;
• оформление контракта (по инициативе сторон);
• удостоверение сделки;
• направление документов в Росреестр;
• выдача новых документов и выписки из ЕГРН.

С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Данные передаются в порядке электронного документооборота.

Варианты продажи доли в квартире без согласия второго собственника

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

• оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
• оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.

Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя. В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.

Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.

Продажа доли в квартире: плюсы и минусы

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.

Минусов у такой сделки гораздо больше:

• сложно найти покупателя;
• возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
• стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
• если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

Ответственность за нарушение закона

Невыполнение норм законодательства РФ чревато неприятными последствиями, вплоть до возбуждения уголовного дела на виновного гражданина. Заключение сделок через нотариальные конторы обязывает их сотрудников тщательно проверять правомерность осуществления заявленных обратившимся лицом действий в отношении квартиры, пресекать попытки ущемления прав заинтересованных лиц и совершения незаконных операций с недвижимостью.

Нарушение преимущественных прав остальных совладельцев на покупку доли квартиры допускает возможность судебного оспаривания ими совершенной сделки купли — продажи, на что предусматривается срок в три месяца. Важно помнить, что законное основание обратиться в суд имеют только лица, владеющие правом собственности на оставшуюся часть жилья.