Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры через СБР в ЦНС

Понятие СБР

Сервис Безопасных Расчетов — это онлайн услуга от Сбербанка. Суть предложения основывается на защите участников соглашения купли-продажи и расчетов между обеими сторонами. Оплата за приобретенный товар перечисляется на специальный счёт Центра недвижимости Сбера. Операция производится безналичным методом. Продавец получает денежные средства за реализуемое имущество только после подтверждения факта получения покупателем.

СБР применяется для приобретения недвижимого имущества и действует на следующий перечень:

• квартира;
• частный дом;
• комната;
• доля в недвижимости.

Услуга также актуальна и защищает права участников договора при оформлении ипотечного кредитования покупателям строящегося либо готового жилья. Сервис безопасных платежей не действует на кредитование, выдаваемое на особых условиях:

• недвижимость, которая строится либо сдалась с эксплуатацией банковского займа;
• применение персональной банковской ячейки при расчетах с договорами купли-продажи.

Для юридических лиц при проведении сделки требуется электронная печать, если величина подписываемого договора больше ста тысяч руб. Физлицам доступны операции в СБР без данного условия независимо от суммы соглашения. Покупателю предоставляется двадцать суток для подтверждения приобретения объекта.

Плюсы СБР

Сервис безопасных расчетов создан изначально обеспечить процедуру купли-продажи большей защитой для обеих участников соглашения. Каждое действующее лицо торга выявляет положительные стороны с данной услугой.

Преимущества для покупателя

Преимущества для продавца

Минусы

Скептическое отношение к надежности банковской системы в целом у многих продавцов/покупателей и риелторов.

Услуга сравнительно новая и требует от участников, в первую очередь сопровождающих сделку риелторов, изучения нового механизма. По этой же причине не все нюансы проанализированы и могут возникать дополнительные вопросы на всех этапах сделки.

Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка.

Ограниченность вариантов сделок, которые могут быть проведены по данной технологии (см. пункт «Кто может воспользоваться»).

На 21 национальном конгрессе по недвижимости в презентации Сбербанка Digital ипотека есть слайд, из которого понятно, что не всегда сроки сделки укладываются в штатные:

Номинальный счет ЦНС в Сбербанке

Вообще понятие «номинального счета» вводится в ГК РФ ст.860.1 — 860.6.

Схематично взаимодействие участников, по описанным в гражданском кодексе правилам, можно представить так:

Номинальный счет — специальный банковский счет, деньги на котором принадлежат одной стороне, но тратить их может только другая сторона, а банк может осуществлять контроль.

Договор — в нем помимо основания участия сторон, указания условий и правил расходования средств владельцем счета, обязательно указывается бенефициар.

Бенефициар (выгодоприобретатель) — это тот, кому принадлежат все средства на счете и те, которые попадут на него в будущем.

Владелец счета — это тот, кто открыл номинальный счет на свое имя в банке, и может снимать с него деньги в рамках условий договора.

Данная схема хорошо работает, выглядит логичной и понятной в случае с Номинальным счетом на ребенка в Сбербанке.

Но давайте попробуем разобраться, как она реализована в Центре Недвижимости Сбербанка.

Кто может воспользоваться услугой

Можно совершить сделку, если покупается/продается:

• квартира в новостройке,
• квартира на вторичке, комната/доля,
• первичная продажа машино-мест, коммерческой недвижимости.

Все эти объекты могут быть куплены с учетом ипотечного кредитования.

Нельзя совершить сделку, если:

• Покупатель использует доверенность.
• По договору более двух получателей денежных средств.
• Объектом является земельный участок или дом с землей.
• Участники не граждане России.
• Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

Принцип работы сервиса

Принцип работы Сервиса безопасных расчетов заключается в следующем:

• покупатель и продавец обращаются в «Центр ипотечного кредитования Сбербанка»;
• стороны сделки предоставляют документы и заключают договор оказания услуг «Сервис безопасных расчетов»;
• покупатель переводит денежную сумму на отдельный счет;
• при поступлении в Центр недвижимости Сбербанка сведений о регистрации сделки деньги перечисляются продавцу.

Преимущества обслуживания клиентов

Услуга, предоставляемая банком, по безопасным безналичным платежам выгодна представителям обеих сторон. Основные преимущества можно выделить следующим образом.

Для продавца к положительным моментам следует отнести:

• нет необходимости в личном визите, указываются только реквизиты счёта для зачисления денег;
• перед зачислением денежной суммы каждая купюра проверяется банком-посредником;
• мгновенный перевод денежной суммы сразу после подтверждения процедуры регистрации (через МФЦ или Росреестр).

Покупатель получает следующие преимущества:

• не нужно рисковать и обналичивать деньги;
• мгновенное зачисление на счёт;
• отсутствует необходимость аренды банковской ячейки и проверка подлинности и количества купюр.

При успешной сделке из Центра безопасных расчётов Сбербанка деньги переводятся продавцу автоматически. Покупателю направляется сообщение по указанным реквизитам на электронную почту или телефон, а также отражается в «Личном кабинете» на сайте «Дом.Клик».

Внимание! Сервис банка отвечает только за безопасный способ передачи денег. Юридическая чистота приобретаемого объекта не входит в перечень услуг Центра.

Какие документы необходимо предоставить для оформления услуги?

Где можно оформить сервис безопасных расчетов?

Сервис безопасных расчетов

Некоторые покупатели сомневаются в необходимости проведения экспертизы, полагаясь на нотариальные гарантии. Важно знать, что проверка истории квартиры, ее юридической чистоты и благонадежности продавца не входит в обязанности нотариуса. Он лишь обеспечивает законность текущей сделки и правильное оформление договора купли-продажи. Все прочие вопросы лежат за пределами ответственности должностных лиц нотариата.

По результатам проверки Вы получаете по электронной почте заключение с подробными рекомендациями, подписанное специалистами. Факт проведения экспертизы всегда можно подтвердить на официальном сайте.

Правовое заключение банка имеет юридическую силу. Однако следует понимать, что само по себе оно не является гарантией устранения рисков. Документ содержит мнение экспертов, основанное на всестороннем анализе информации, касающейся участников сделки и объекта недвижимости. Это надежный инструмент для взвешенного решения о покупке, но принять его Вам предстоит самостоятельно.

Онлайн-регистрация права собственности

Для удобства участников безопасной сделки специалисты Сбербанка разработали систему, позволяющую зарегистрировать право собственности на приобретенную жилплощадь в режиме онлайн. Посещать Росреестр или МФЦ не понадобится. Достаточно подготовить заявление, предоставить необходимую информацию и документы.

Электронная регистрация предусмотрена для сделок купли-продажи вторичного жилья. Услуга включает в себя:

• быструю дистанционную оплату госпошлины;
• оформление УКЭП — усиленной квалифицированной электронной подписи для участников сделки;
• направление документов в Росреестр в электронном виде;
• взаимодействие с сотрудниками Росреестра по возникающим вопросам.

При выборе электронного способа регистрации сделку сопровождает персональный менеджер. Пакет документов направляется в Росреестр в срок не более 14 рабочих дней с момента предоставления бумаг и оплаты услуги.

Процесс регистрации проходит следующим образом:

• Предоставленные Вами документы менеджер банка отправляет электронным письмом в Росреестр.
• Сотрудники Росреестра регистрируют право собственности. Это занимает пять рабочих дней при покупке вторичного жилья в ипотеку, семь — без ипотеки.
• По истечении срока Вы получаете по электронной почте договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с пометкой о госрегистрации.

Согласно правилам системы, электронная регистрация возможна не во всех случаях. Услуга не оказывается:

• при покупке/продаже доли жилплощади;
• при наличии более двух продавцов и двух покупателей;
• при совершении сделки не лично участниками, а их представителями.

Передача денег за приобретенную недвижимость — один из самых серьезных моментов сделки, нуждающийся в «подстраховке». Если оперировать наличными, возникает угроза кражи средств злоумышленниками, которые знают о предстоящей встрече продавца и покупателя. Поэтому рекомендуется использовать более надежные способы. Один из них — безналичный расчет через безопасную сделку Сбербанка. Процедура не требует посещения отделения, занимает не более 15 минут и обеспечивает полную сохранность средств.

Принцип действия сервиса максимально прост:

• Покупатель выполняет перевод денег на счет, открытый в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».
• Специалисты Центра запрашивают сведения о регистрации сделки купли-продажи объекта в Росреестре.
• После того, как регистрация состоялась, покупатель получает об этом уведомление. Средства поступают на счет продавца.

Преимущества такой системы очевидны. Новый владелец недвижимости избавлен от необходимости снимать в кассе наличные и помещать их в банковскую ячейку. До момента регистрации сделки средства находятся в Росреестре под гарантированной защитой.

Продавец со своей стороны может быть абсолютно уверен в получении денег за жилплощадь. Покупатель не вправе забрать их с номинального счета и расторгнуть договор в одностороннем порядке. Кроме того, за оплатой никуда не надо приезжать: достаточно указать реквизиты счета, на который будет отправлен перевод.

Если в процедуре задействованы только счета, открытые в Сбербанке, никаких дополнительных комиссий за перечисление и снятие средств не взимается.

Дополнительные услуги безопасной сделки

Помимо перечисленных сервисов на портале ДомКлик можно найти еще несколько полезных разделов в помощь участникам сделок с недвижимостью:

Рыночная стоимость объекта:

Услуга позволяет продавцу назначить объективную цену за свою жилплощадь и получить максимально возможную выгоду, а покупателю — определиться с бюджетом, подобрать оптимальный вариант и заручиться убедительными аргументами для торга.

Список оценочных компаний:

Поможет найти достойную фирму из числа партнеров Сбербанка, которая работает в Вашем населенном пункте по удобному адресу.

Агентства недвижимости:

В разделе представлен обширный список компаний данного сегмента.

Недостатки банковской безопасной сделки

Несмотря на широкую функциональность, система, предложенная Сбербанком, имеет ряд минусов. К их числу относятся:

• Невозможность провести альтернативную сделку.

Сервис принимает в работу только прямую продажу или покупку жилья. Операции, при которой Вы продаете свою квартиру и одновременно приобретаете другую, банк не обслуживает. Между тем в Москве 70% всех сделок с недвижимостью составляют именно такие варианты.

• Оценка квартиры, не отвечающая желаниям клиента.

Если продавец хочет уменьшить 13-процентный налог со сделки, то стремится занизить стоимость своей жилплощади. Банк может согласиться на это или нет. Положительный ответ, как правило, дается при свободной продаже квартиры. Отказ — при реализации жилья в ипотеку.

• Поверхностная правовая проверка.

Специалисты банка могут не учесть отдельные нюансы в юридическом прошлом или настоящем квартиры. Например, наличие зарегистрированных в ней на текущий момент граждан, что повлечет за собой утомительные разбирательства.

Не исключены и технические ошибки, которые выявляются при электронной регистрации, — такие, как «задвоение» данных Росреестра по одному адресу. Дело осложняется тем, что в данном случае участники сделки не могут контролировать процесс самостоятельно. А банк рассматривает претензии крайне медленно: при обращении через форму обратной связи на сайте ответа придется ждать 30 дней.

При этом совокупная стоимость услуг сервисов довольно высока. Правовая экспертиза обойдется в сумму более 20 тысяч рублей, электронная регистрация — от 7900 до 10900 в зависимости от региона и типа жилья, расчет через систему — в 2900 рублей.

Об удобстве безопасной сделки свидетельствуют отзывы продавцов и покупателей жилья в Москве и Московской области. Хотя есть и немало отрицательных оценок. Ясно одно: при всей доступности электронных услуг операции с недвижимостью требуют подготовки и хотя бы минимальных представлений о процессе купли-продажи.

Если Вы совершаете такую сделку впервые, опасаетесь совершить ошибку или просто во всем предпочитаете профессиональный подход, то всегда можете получить полное юридическое сопровождение в компании «Силкин и партнеры». Гарантией успешного приобретения либо реализации жилплощади в этом случае станут квалификация и опыт наших специалистов.

Гарантией успешного приобретения либо реализации жилплощади в этом случае станут квалификация и опыт наших специалистов.

Перечень документов

Пакет документации для оформления покупки квартиры через ЦНС минимален. Продавцу необходимо иметь при себе паспорт и реквизиты от банка для перевода средств. Покупатель обязан кроме удостоверения личности представить свидетельство ИНН. Если сделка совершается между физлицом и юрлицом, то потребуются от организации учредительные документы и реквизиты банковского счёта. Обязательным является договор купли-продажи или ДДУ.

Условия

Сервис безопасных расчетов включает для участников соглашения определенный перечень требований. Действующим лицам процесса могут стать российские граждане; официально зарегистрированные согласно законодательству РФ юрлица. Второй тип участников процедуры может играть роль поставщика недвижимости либо уступщика прав требования третьему лицу при цессии.

Онлайн услуга Сбербанка распространяется только на прямые сделки — без защиты цепи договоров. Кредитно-финансовое учреждение ограничивает количество лиц для принятия денежных средств. Максимально допускается принятие денег двумя гражданами.

Суть услуги «Безопасная сделка»