Право собственности на земельный участок: основанния для возниконовения

Нормы Конституции и законодательство РФ

Основная классификация прав собственности согласно статье 8 Конституции Российской Федерации и статьи 212 Гражданского Кодекса РФ имеет следующие категории:

1. частная собственность – в данном случае собственником выступает физическое или юридическое лицо;
2. государственная собственность – данные объекты находятся на счёте государства и являются федеральной собственностью;
3. муниципальная собственность – в данном случае субъектом выступает сельское поселение или город;
4. другие. 

Современные формы пользования землей

По прямому назначению:

1. построить дом или иные здания (сооружения), в зависимости от разрешенного использования и регламента развития застройки населенного пункта в перспективе, с соблюдением природоохранных, санитарных норм и противопожарной безопасности;
2. добывать воду в подземных (скважины) или поверхностных источниках (пруды), расположенных на участке;
3. благоустраивать, орошать или осушать территорию;
4. выращивать фрукты и овощи, домашних животных, разводить на участке пчел для нужд семьи.

Иное:

1. передавать земли во временное пользование за плату, в качестве предмета аренды;
2. предоставлять землю в постоянное (бессрочное), срочное безвозмездное пользование или пожизненное владение, с возможностью наследования.

В каких случаях возникает право собственности на землю

По-другому такими случаями можно назвать конкретные основания, по которым у лица (гражданина или организации) появляется право собственности.

К ним относятся:

• Совершение сделки, доказательство которой – это соответствующий договор.
• Например, купли-продажи, дарения, мены, и другие сделки, направленные на отчуждение земельного надела.
• Получение участка земли в порядке наследования (для физических лиц), либо в силу правопреемства при реорганизации юрлица.
• Через процесс приватизации земельного надела, принадлежащего государству или муниципалитету.
• Приобретательная давность.
• Решение суда, вступившее в законную силу.

Основания возникновения

Для физических лиц права собственности могут возникнуть на следующих основаниях:

• в результате покупки земли, обмена участков, дарения, оформления земельного участка
• наследования;
• приватизации.

Для юридических лиц:

• на основании федеральных законов, разграничения земли, безвозмездной передачи (для государственных и муниципальных органов)
• сделок купли/продажи, федеральных законов (для предприятий, организаций)

Сделки с землей осуществляются в письменной форме и при наличии кадастрового паспорта. Права собственности возникают после государственной регистрации прав и удостоверяются свидетельством о совершении оной.

Когда возникает частная?

Перечень оснований, которые позволяют гражданам и коммерческим структурам владеть, пользоваться и распоряжаться ЗУ, зафиксирован в .

• Наиболее распространенный вариант получить статус землевладельца – это приобрести имущество в рамках договора купли-продажи.
• Существенный процент граждан становится законным владельцем ЗУ в порядке наследования.
• При смене организационно-правовой формы на баланс нового предприятия переходят земельные территории реорганизованного субъекта.
• Также закон допускает оформление в частную собственность наделов, принадлежащих госструктурам, в порядке приватизации.

Право владения, пользования и распоряжения ЗУ может возникать и по альтернативным основаниям. К ним относят, в частности приобретательскую давность, когда земельный объект оформляется в собственность того, кто добросовестно владел им на протяжении 15 лет.

Когда возникает государственная?

Список законных оснований, дающих государству право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными ресурсами, содержится в , ЗК РФ. Причем закон разграничивает критерии права собственности на землю — для федерального, регионального, муниципального уровня власти.

В ведении первого субъекта наделы могут находиться по причине:

• указания их принадлежности в ФЗ;
• разграничения бюджетной собственности;
• покупки их государственными структурами по основаниям, зафиксированных в правовых актах.

Важно! Для региональных органов власти указанный перечень оснований аналогичен, но он может расширяться, если госструктуры «на местах» получают земельные территории на безвозмездной основе из федеральной собственности.

Муниципальная собственность

Список случаев, когда в качестве владельцев ЗУ могут выступать муниципальные структуры власти, определен в ЗК РФ.

Органы местного самоуправления владеют, пользуются и распоряжаются земельными ресурсами в силу:

• указания их принадлежности в федеральных и региональных законах;
• разграничения бюджетной собственности;
• покупки их государственными структурами по основаниям, указанным в правовых актах;
• передачи на безвозмездной основе из федеральной собственности.

Муниципальные органы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться бесхозными землями в рамках ГК РФ.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Использовать землю по прямому назначению, с условием пожизненного наследуемого владения земельным участком могут частные лица, получившие имущество в пользование до вступления в силу Земельного Кодекса 2001 года. Вся земля Советского периода правления принадлежала государству, поэтому выделяемые наделы имели статус публичных земель.

После принятия в пост советской России Закона о земле, пожизненно наследуемые владения земельным участком не выделяют. Государство признает законность полученных участков, но проводит политику последующей приватизации.

Регистрировать право не обязательно. Условия пользования участком определяют разрешенное использование и регламент, установленный муниципальным образованием на данной территории. Дом или другие постройки, возведенные на публичной земле, необходимо оформлять в собственность в установленном порядке.

Физические лица обладают правом владения и пользования, но ограничены в праве распоряжения:

• Участок, который имеет статус пожизненного наследуемого владения, не всегда можно оставить в наследство;
• Продать, предоставить публичную землю в качестве залога или для коммерческой сделки, нельзя. Подобные действия влекут отчуждение земли;
• Только наличие свидетельства, которое подтверждает факт законного получения участка от государства, позволяет оформить землю в собственность.

Субъекты и объекты

К объектам недвижимости относится вся земля страны, как находящаяся в обороте, так и вне его.

К исключительному ведению государства относят все земли стратегического назначения, а так же те, которые не находятся в собственности у других субъектов РФ. Государству предоставлено право, устанавливать правила предоставления, пользования, купли, продажи земли и прекращения прав собственности на нее. Все собственники страны равны.

Формы и виды

На землю в России существуют два вида собственности:

• государственная;
• частная собственность.

Государственная собственность – это общенародная собственность, которой от лица народа распоряжается государство. Делится на два подвида:

• собственность РФ. В нашем случае вся земля страны, которая не находится в собственности и собственности муниципальных образований и других собственников;
• муниципальная собственность.

Частная собственность может быть выражена в форме:

• единоличной собственности;
• общей, совместной собственности;
• долевой собственности.

В каких случаях это невозможно

Законодательно предусматривается передача в собственность не всех земельных наделов. Выделяют некоторые участки, в предоставлении которых гражданину может быть отказано.

Таковыми считаются:

• наделы с ограниченной Земельным кодексом РФ оборотоспособностью;
• территории, которые были изъяты из оборота
• наделы с наложенным на них запретом на проведение приватизации на основании федерального законодательства;
• участки, которые были зарезервированы для государственных нужд и необходимости использования органами, осуществляющими местное самоуправление.

Помимо это определены и другие объекты, которые не могут быть переданы в собственность. Это обусловлено тем, что наделы уже применяются в строго узком направлении.

Среди них выделяют:

• заповедные и парковые зоны;
• территории для обеспечения деятельности государственных органов, ВС;
• закрытые административно-территориальные образования;
• объекты лесного фонда.

Образец договора дарения земельного участка:

Когда появляется момент возникновения права собственности на земельный участок

В пункте 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ отмечается, что право собственности на землю появляется при наличии оснований, которые прописываются гражданским и федеральным законодательством:

• Самым распространенным среди оснований является заключение договора купли-продажи, мены, пожизненного содержания и дарения. В статье 8 отмечаются и другие сделки, которые не предусматриваются законом. Но они используются, когда передается другое недвижимое имущество, а не земельные наделы.
• Право собственности появляется в соответствии с решениями государственных органов и муниципалитета. Обычно процедура проводится на платной основе после окончания срока аренды территории. В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Закона о введении Земельного кодекса РФ, выделяют и ситуации предоставления наделов бесплатно.
• Постановить о передаче права собственности может суд. В этом случае основанием считается решение органа. Оно необходимо для проведения регистрационных действий в отношении сделки.
• Право владения предусматривается при передаче наследуемого имущества, правопреемства юрлица.
• В соответствии с приобретательной давностью гражданин, который владел наделом более 15 лет, может получить его в собственность. У участника сделки появляются права при добросовестном исполнении своих обязательств в отношении земельного участка.

Договор купли продажи

Отчуждение имущества может происходить при любой из сделок. Основной среди их является купля-продажа, которая имеет возмездный характер. Аналогичные свойства выделяются у мены. Безвозмездное пользование предусматривается в ходе дарения.

Право собственности у нового владельца появляется при:

• оформлении гражданского договора;
• взаимном расчете с продавцов;
• регистрации сделки имущественного характера в территориальном отделении Росреестра.

Регистрирующим органом вносятся изменения в кадастровую учетную запись. Право на земельный надел подтверждается договором. После регистрации новый собственник получает на руки свидетельство, подтверждающее права, и кадастровый паспорт с правками.

Наследство

Открыть наследство можно после кончины собственника земельного надела. Претенденты должны обратиться с соответствующим заявлением для реализации собственных прав.

В случае отчуждения имущество по завещанию, оформляется свидетельство о наследовании. Такой же порядок предусматривается, если законный наследник один.

При наличии документа необходимо обратиться в Росреестр. В завершении регистрационных действий владельцу выдают свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт на земельный участок. Эти документы удостоверяют переход прав к другому гражданину.

Далее лица должны оформить соглашение о разделе.

Выделяют три варианта, которые могут быть использованы ими:

• определение долей в совместной собственности
• выделение земельного участка одному человеку взамен другого имущества, передаваемого остальным;
• передача надела с последующей выплатой денежных средств остальным наследникам.

Соглашение предусматривается, если наследственная масса распределяется мирным путем. Если единое мнение у всех участников отсутствует, то необходимо обращаться в судебные органы. По завершении процедуры выдается решение суда о производимом разделе.

К свидетельству о наследовании гражданин, имеющий право на участок, должен приложить соглашение или решение суда. С таким пакетом документов нужно обратиться в Росреестр. Орган проводит официальное внесение сведений о новом хозяине в кадастровый реестр.

Приватизация

Земли государственного или муниципального характера могут быть выкуплены гражданами. Также передача прав собственности производится в ходе приватизационных действий. Оба случая предусматривают процесс передачи имущества. Но при этом выкуп имеет платную, а приватизация — бесплатную основу.

Передача в частные руки может происходить при:

• наличии права бессрочного использования надела;
• пожизненном наследовании;
• оформлении аренды у муниципалитета.

Процедура проводится только при наличии официального согласия органов местного самоуправления. Также ранее человек не должен был использовать право приватизации. Ведь по законодательству каждому гражданину выделяется только единственная возможность оформления земельного надела в собственность на бесплатной основе. При использовании ее разрешен выкуп территории в соответствии с кадастровой стоимостью.

Эти документы принимаются регистратором под расписку. Через отведенное законом время новый собственник приглашается в отделение, где ему передают свидетельство и кадастровый паспорт на надел.

Какими документами подтвердить свое право собственности на землю

Это право признается государством в официальном порядке. Поэтому, любое

использование земли без подтверждающего это право документа, будь то ее обработка или застройка – незаконно. За это даже предусмотрена административная ответственность (статья 7.1. КоАП РФ).

Договор мены

При договоре мены юридическая процедура аналогична, за исключением положения о взаиморасчётах. В данном случае взамен отчуждаемых земель, лица получают равноценные (неравноценные) наделы или иную недвижимость. При неравноценном обмене допускается взимание или передача контрагенту доплаты, регулирующей соразмерность имущественных прав сторон.

Дарение отличается от возмездных сделок по существу процедуры. В данном случае недопустимо:

1. взимание оплаты или иных ответных услуг;
2. выдвижение встречных условий в сторону одаряемого.

Инициатива составления дарственной может принадлежать только дарителю. Одаряемый субъект, вправе принять имущество или отказаться от него. Так как данные сделки наиболее часто подлежат расторжению, их целесообразно оформлять типовым договором, подготовленным и удостоверенным нотариусом. При возмездных сделках нотариальное удостоверение производится по усмотрению сторон.

В имущественных сделках не могут участвовать земли, переданные в залог или арестованные за неисполнение долговых обязательств.

Какие документы закрепляют за гражданином право на его участок?

Их перечень зависит от времени приобретения земли.

До введения в действие правила о госрегистрации прав (то есть до 1998 г.) – это:

• свидетельство, которое выдавалось «земельным комитетом» муниципального образования;
• выписка из похозяйственной книги.

С 1998 г. до 15.07.2016 г. – это свидетельство о госрегистрации права.

На сегодняшний день – это выписка из ЕГРН.

Данные документы свидетельствуют о факте официальной регистрации за гражданином его права. Но, как правило, до момента регистрации есть некое событие, на основании которого возможность владеть землей у него возникла.

А это событие также подкрепляется соответствующим документом.

В их число входят:

• договор (купли-продажи, мены, дарения и т.п.);
• свидетельство, подтверждающее право на наследство;
• судебное решение;
• если административный документ был выдан собственнику до 1991 года — это постановление местных советов, а если после этого времени, то – администраций и др.

В обязательном порядке сведения о земельном участке должны содержаться в ЕГРН.

Для этого требуется, чтобы земля была поставлена на кадастровый учет (хотя бы без проведения межевых работ, с неуточненными границами). Без этого продать участок нельзя.

Полномочия частного собственника ЗУ согласно ГК РФ

Полномочия и обязанности регулируются статьей 209 ГК РФ – владелец ЗУ имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. При нарушении прав следует руководствоваться статьей 12 Гражданского кодекса.

Полномочия распоряжения наделом позволяют собственнику:

• продавать его;
• передавать в кратковременное использование;
• возводить здания и сооружения;
• выставлять ЗУ, как залог либо обременение;
• вести фермерское хозяйство, садоводство и пр.;
• использовать для личных целей полезные ископаемые, воды, имеющиеся на участке;
• сдавать в аренду, отчуждать.

Полномочия могут ограничиваться Земельным кодексом.

Пользования участком

Это право использования надела в собственных целях с извлечением прибыли. Пользование ЗУ предполагает применение, использование и иную деятельность, в ходе которой гражданин извлекает для себя полезные свойства либо выгоду. Регулируется право пользования ст. 271 ГК РФ.

Распоряжение

Распоряжение – это исключительная возможность совершения с территорией юридически значимых действий. Гражданский кодекс гарантирует лицу возможность свободного управления недвижимым имуществом по своему решению.

Включает в себя возможность:

• смены фактического состояния участка;
• продажи, сдачи в аренду;
• передачи своей доли третьему лицу.

Реализуемые действия должны осуществляться в рамках закона.

Какие основные моменты следует знать

Право собственности на участок земли возникает и прекращается в силу закона.

Прекращение может произойти и не по воле самого собственника: либо возмездно, либо без встречного предоставления.

Чтобы не было никаких проблем при использовании участка, лучше сохранять все правоустанавливающие документы на него, а недостающие – получить, восстановить и т.п.

Право собственности имеют иностранные граждане

Конституцией нашей страны установлено, что иностранные граждане имеют равные с гражданами России права на собственность.

Но в то же время в законодательство введены нормы, согласно которым иностранцы могут приобретать землю в России только на определенных условиях и только за плату.

Но иностранцы не могут приобретать в собственность землю, которая расположена в приграничных зонах, включая земли возле территориальных вод, водоемов и рек, озер, везде, где установлены пункты пропуска и действует пограничный режим. (Земельный Кодекс, ст.15) Иностранцам не предоставляются в собственность участки земли в санаторных, курортных зонах, там, где природные территории находятся под особой охраной.

Иностранцы в нашей стране не могут иметь в собственности сельскохозяйственные угодья. Владеть такими участками они могут только на правах аренды. Если в компании в уставном капитале доля иностранного капитала более, чем пятьдесят процентов, то земли, предназначенные для сельхозработ, такой компании в собственность не предоставляются.

Иностранцам так же не предоставляются в собственность недра, леса, континентальный шельф.

Из приведенных выше примеров видно, что основным видом владения землей в нашей стране для иностранца является аренда земельного участка. Но иностранец может получить в собственность участок земли в России по завещанию или в подарок.

Основания прекращения

Права на землю могут быть прекращены, как добровольно, так и принудительно. Права собственности прекращаются добровольно, если:

• собственник продал, передал иным образом свой участок другому лицу;
• отказался от него. Отказ принимается только от физического лица. Юридические лица отказываться от земли не вправе.

Добровольный отказ от правомочия владения, пользования и распоряжения ЗУ

Юридически отказ от собственности на ЗУ по собственной инициативе включает утрату права бессрочно пользоваться и пожизненно владеть земельной территорией. Основания и условия отказа от прав регулируется ЗК РФ.

Этапы процедуры

Для освобождения от бремени по содержанию надела его владельцу следует:

• составить заявление (установленного образца) об отказе от прав на ЗУ;
• обратиться с ним в госструктуру, ответственную за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Дополнительно заинтересованному лицу необходимо представить:

• паспорт собственника;
• ксерокопию документа, подтверждающего госрегистрацию юрлица;
• правоустанавливающий документ на природный ресурс (договор, свидетельство, судебное решение и прочее) или решение администрации о предоставлении земли;
• кадастровый паспорт;
• бумаги, подтверждающие наличие на участке построек и сооружений (если таковые имеются).

Нюансы составления заявления

Владелец ЗУ вправе написать заявление от руки или с использованием компьютерной техники.

В документе необходимо указать:

• наименование/реквизиты структурного подразделения регистрирующего органа (Росреестр);
• ФИО, контактные данные заинтересованного лица;
• идентификационные характеристики участка земли (площадь, кадастровый номер и прочее);
• перечень прилагаемых бумаг.

На заявлении ставится подпись и дата составления. Для совершения регистрационных действий в отношении ЗУ можно обратиться не только в Росреестр, но и в МФЦ.

Сотрудник госучреждения в течение 5 рабочих дней с даты внесения записи о прекращении прав на природный ресурс в ЕГРН, обязан проинформировать об удовлетворении указанного заявления не только заинтересованное лицо, но и орган власти, в ведении которого будет находиться земельный надел.

Обратите внимание! Если документы подавались через МФЦ, то процедура освобождения от бремени содержания земельного участка займет 7 рабочих дней с момента обращения.

Отказ от владения на ЗУ в принудительном порядке

Гражданское законодательство предусматривает случаи, когда земельные участки изымаются из личного владения собственников помимо их воли. Если, например, хозяин ЗУ использует природный ресурс нерационально или не по назначению, то он может лишиться его по инициативе государства.

В перечень оснований для принудительного отказа от надела входят такие правовые институты как реквизиция (возмездное изъятие) и конфискация (безвозмездное изъятие).

Правомочие владения, пользования и распоряжения земельной территорией может быть утрачено, если органы власти приняли решение о том, что она будет использоваться для государственных и муниципальных нужд. Изъятие ЗУ из собственности конкретного лица компенсируется в соразмерной форме.

Принудительное прекращение проходит в определенном порядке:

1. Установление права для принудительного прекращения прав владения.
2. Поиск владельца земельного участка посредством запросов в реестр, архивы и прочие инстанции. Или размещение информации о поиске на порталах и других СМИ. Если собственник не обнаружен, на основании заявления ответственной инстанции суд признает право собственности на надел за государством.
3. Местная администрация принимает решение об изъятии земли. В течение 10 дней информация доводится до владельца и придается гласности: на официальном ресурсе, в реестре. Решение имеет силу в течение 3-х лет.
4. Далее за 60 дней до последующей процедуры проводится оценка стоимости надела.
5. Договор об изъятии направляется владельцу, который вправе его не подписывать. Но по истечении 90 дней орган, ответственный за решение вопроса, может подать иск для вынесения судебного решения.

Важно! После прекращения прав бывший владелец не освобождается от оплаты штрафов и пени за неправильную эксплуатацию земельного надела.

Что делать, если вы потерпели убытки

Если вы потерпели убытки от неправомерных действий любого органа власти, обращайтесь в суд за компенсацией. Неправомерные действия не окажутся безнаказанными. Убытки полностью выплачиваются лицом, признанным виновным в совершении неправомерных действий, можно заявить о моральной компенсации.

Также потерпевшему выплачивается упущенная выгода. Упущенная выгода – это вид дохода, которой мог быть получен с объектов правообладания. Суд может вынести решение о возмещении ущерба в натуре (восстановление почвы, насаждений, оборудования, дома).

Правильно составляйте договор купли-продажи, аренды, субаренды и иные договоры на землю. Так как при неверном составлении, документы признаются судом ничтожным.

Заключение

Подведем небольшой итог. Земля в РФ может находиться в общенародной, она же государственная, и частной собственности. Права собственности на землю возникают только тогда, когда для этого есть основания. То есть существует объект недвижимости, земельный участок, субъект, физическое или юридическое лицо.

Собственность обретет содержание, комплекс прав, тогда, когда участок будет сформирован, пройдет регистрацию и получит свидетельство о постановке его на кадастровый учет.