Чем отличается право собственности от владения и пользования

Что такое право пользования землей?

Законодательное регулирование того, что означают правомочия владеть, распоряжаться и пользоваться имеющимся участком, содержится в Гражданском и Земельном кодексах. Анализируя имеющиеся в них сведения, можно выявить, что право пользования участком земли:

• это правомочие, отличное от права собственности</span>;
• возникает из некоторых видов договоров;
• означает, что пользователь участка земли может пользоваться им по своему усмотрению (но согласно целевому назначению), извлекать выгоду из такого пользования, плоды и т.п.

Чем отличается право пользования от права собственности?

Право собственности включает в себя три уже перечисленных выше правомочия, которые предоставлены собственникам Конституцией РФ и регулируются уже названными законами.

Это:

• владение – то есть фактическое обладание земельным участком, что подтверждается свидетельством о праве собственности, полученном в официальном порядке;
• пользование – это, как уже ранее было отмечено, способность пользоваться земельным участком согласно своим целям;
• распоряжение – это возможность определять дальнейшее будущее земельного надела.

Иными словами, собственник имеет право любым способом произвести его отчуждение: продать, подарить, сдать в аренду, завещать наследникам и т.п.

Все, что имеет пользователь земельным участком – это документ, на основании которого он пользоваться такой возможностью (договор аренды, субаренды и т.п.) и саму возможность реализовать свои потребности через использование предоставленной ему земли, но в строгом соответствии и с условиями договора и с положениями вышеупомянутых законов.

Из этого следует вывод, что право пользования от права собственности отличается только тем, что является составляющей второго.

Кто вправе распоряжаться землей? Кому это запрещено?

Распоряжаться землей вправе только ее собственник, то есть субъект права собственности. Наряду с государством, собственниками являются физлица – это:

• российские граждане;
• иностранцы;
• люди, не имеющие гражданства, но которые проживают в России.

Помимо этих категорий граждан, могут распоряжаться и те лица, которые получили свои земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, которое было актуально до введения в действие Земельного кодекса. Из названия этого права уже понятно, что единственным действием по распоряжению землей является передача ее по наследству. На таком праве передавались участки:

• членам объединений садоводов, огородников, дачников (на основании специального федерального закона № 66);
• гражданам для садоводства до 01.01.1991 года;
• если в собственность приобреталось здание, строение или сооружение, то на землю, которая была под этими объектами, устанавливалось рассматриваемое право;
• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства</span>;
• для военнослужащих, которые служили от 10 до 15 лет.

Иных вариантов того, как можно распорядиться земельным объектом, без наличия права собственности, закон не предусматривает.

Запрещается распоряжаться участком земли тем лицам, которые не относятся к собственникам. В этот перечень входят:

• арендаторы и субарендаторы;
• пользователь землей на безвозмездной основе;
• лицо, имеющее участок земли на праве постоянного (бессрочного) пользования;
• лица, которые пользуются сервитутом в отношении участка в чужой собственности, который может быть как по договору между гражданами, так и возникать из распоряжения госоргана, если дело касается нужд населения;
• собственники, владеющие участками с определенным правовым режимом.

В последнюю категорию законных владельцев включаются те, кто имеет такие участки:

• сельхозучастки;
• лесные и охотничьи угодья;
• земли, выделенные под фермерство;
• участки, предназначенные для природоохранных целей (охотничьи и рыборазводящие хозяйства и для выполнения подобных задач);
• земли, на которых осуществляются научные исследования, проводится обучение и т.п.

Виды права пользования землей

Закон регулирует следующие виды:

• Постоянное (бессрочное) пользование – сейчас это право уже не возникает, однако продолжает действовать у тех, у кого оно появилось до принятия ЗК РФ.
• Сервитут – это ограниченное пользование чужой землей, возникающее из договора или закона при наличии особых условий для этого.
• Пожизненное наследуемое владение – это право, как и постоянное (бессрочное) пользование, уже не предоставляется, однако имеет место быть у тех, кто его приобрел ранее.
• Аренда или субаренда – предполагает право пользования участком земли в течение определенного времени и на возмездной основе.
• Срочное безвозмездное пользование – означает, что граждане или юрлица могут передавать свою землю в пользование на определенное время и не требовать за это оплату. Об этом сторонами заключается соответствующий договор.

Право владения

Правомочие владения имуществом является квинтэссенцией понятия права собственности и основой вещного права.

Обладать вещью (имущественной массой) — значит иметь юридически обоснованную возможность владеть определенным имуществом.

Законное (титульное) владение вещью предполагает право обладать вещью на легитимных основаниях, например, в результате передачи права собственности в момент заключения договора купли-продажи.

Титульными собственниками могут выступать непосредственно собственник вещи, арендатор, хранитель и другие лица, которым вещь была передана на условиях гражданско-правового договора либо на других легитимных основаниях.

В некоторых случаях право владения выступает как самостоятельное, о чем свидетельствует ст. 1181 ГК РФ, однако все же современная российская цивилистика рассматривает право владения неотделимо от двух остальных правомочий, составляющих право собственности.

Владеть вещью — значит реально обладать имуществом или вещью, иметь возможность производить с имущественной массой любые не запрещенные законом действия и осуществлять полный контроль над ней, охрану, хранение на территории владельца имущества и тд.

В российской цивилистике установлено право собственника, позволяющее ему обладать вещью, пользоваться ею по своему усмотрению и свободно распоряжаться ее юридической судьбой (ст. 209 ГК РФ).

Право обладания вещью появляется в момент приобретения лицом права собственности, о чем свидетельствует ст. 218 ГК РФ:

• лицо приобрело вещь в результате заключения договора купли-продажи, дарения, мены либо иной гражданско-правовой сделки, вследствие которой вещь отчуждается из собственности одного лица и становится собственностью другого;
• имущество перешло лицу по наследству в случае смерти наследодателя. Переход права собственности в пользу наследника происходит на основании завещания либо по закону;

В законодательстве предусматривается также и другие условия возникновения имущественного права, которые, тем не менее, являются исчерпывающими.

Помимо этого на собственника имущества возложено бремя содержания вещи, а также ответственность за любые риски его случайной гибели или повреждения, за исключением случаев, которые предусмотрены законом или договором.

Право пользования

Правомочие пользования содержится в ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ и представляет собой возможность эксплуатировать, потреблять вещь как для личных, так и для иных нужд.

Пользование имуществом заключается в применении, использовании и другой деятельности, в результате которой собственник получает из принадлежащего ему имущества (вещи) полезные свойства или выгоду.

Пользование имуществом предполагает извлечение выгоды, для которой вещь была предназначена изначально. Это право неотделимо от владения, поскольку использовать имущество, извлекая из него полезные свойства, невозможно, не владея им законно.

Возникает право пользования также и в тот момент, когда владелец вещи передал пользователю полномочия на её использование. Оно может быть ограниченно временными рамками, условиями договора или устным соглашением с собственником имущества либо законодательными нормами. Правомочие пользования имуществом защищено законом, к примеру, возможностью предъявления исковых требований к пользователю вверенной ему вещи, если условия договора были нарушены. Собственник имущества вправе также обращаться в суд с требованием устранить препятствия, которые затрудняют пользование имуществом.

Иначе говоря, право пользования вещью — это возможность извлечения из нее полезных свойств, получения выгоды при ее использовании.

Право распоряжения

Правомочие распоряжения имуществом подразумевает под собой исключительное право совершать с вещью юридически значимые действия, разумеется, в рамках закона, именно: продавать, дарить, завещать, закладывать, сдавать в аренду, передавать во временное пользование и прочее. Это исключительное право собственника в отношении имущественной массы отражено в ст. 209 ГК РФ, которая четко регламентирует наличие лица права свободно управлять имуществом по своему усмотрению.

Подавляющее большинство случаев реализации этого правомочия возникают благодаря совершению гражданско-правовых сделок с имуществом, однако в некоторых ситуациях распоряжаться имуществом можно и без юридического оформления. К примеру, собственник вещи может уничтожить свое имущество, что влечет за собой прекращение существования вещи, как объекта гражданских правоотношений.

Иными словами, лицо, обладающее правом собственности, господствует над вещью, является хозяином своего имущества и вправе осуществлять с ним любые юридически значимые действия в рамках закона.

Статья 209. Содержание права собственности

Комментарий к Ст. 209 ГК РФ

1. Понятие. Право собственности в объективном смысле — это совокупность юридических норм, закрепляющих принадлежность имущества определенным лицам, определяющих объем правомочий по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом, а также гарантирующих охрану и защиту прав и интересов собственников.

Право собственности в субъективном смысле (субъективное право собственности) — это установленная законом мера дозволенного поведения управомоченного лица (собственника) по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом своей властью и в своем интересе.

2. Правомочия собственника. Владение — основанная на законе возможность иметь вещь в своем обладании. Собственник, а также лица, которым он передал право владения своим имуществом, являются законными (титульными) владельцами.

Пользование — извлечение из имущества полезных свойств, выгоды, получение доходов.

Распоряжение — возможность совершать в отношении имущества любые действия (в том числе отчуждать в собственность третьих лиц, передавать в залог, сдавать в аренду и т.п.) вплоть до уничтожения вещи.

Собственник может передать другим лицам правомочия по владению, пользованию (чаще всего) или распоряжению (в исключительных случаях) своим имуществом.

Совокупность трех полномочий, принадлежащих собственнику, образует традиционное содержание права собственности по российскому праву.

3. Собственность и траст. В п. 4 комментируемой статьи нашла отражение дискуссия начала 1990-х гг. о возможности введения в отечественное право доверительного управления (траста) — англо-саксонского института, имеющего характер вещных прав. Законодатель подчеркивает, что в России доверительное управление является исключительно институтом обязательственного права.

Другой комментарий к статье 209 ГК РФ

1. Вещное право является неотъемлемой частью гражданского законодательства любого развитого государства. В ГК вещным правам посвящен разд. II, насчитывающий более 100 статей. Анализ этих статей позволяет выделить ряд отличительных признаков вещных прав по российскому законодательству:

а) круг вещных прав, в отличие от обязательственных, исчерпывающим образом назван самим законом. Под законом в данном случае понимаются ГК (ст. 209, 216 и др.) и иные федеральные законы. Лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав. Напротив, участник обязательственных отношений может согласно ст. 8 ГК вступать в сделки как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Помимо права собственности и прав, перечисленных в ст. 216 ГК, к вещным относятся также право залога (ст. 334 ГК); права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК); право учреждения распоряжаться имуществом, полученным в результате разрешенной хозяйственной деятельности (ст. 298 ГК);

б) вещное право, в отличие от обязательственного, является разновидностью абсолютного права, т.е. обладателю права собственности (права хозяйственного ведения и т.п.) противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его право на вещь. Владельцу же обязательственного права противостоит круг лиц, ограниченных обязательственным отношением, и только они, строго говоря, обязаны не нарушать его право (пассажир — перевозчик, заказчик — исполнитель услуг и т.п.);

в) наличие у владельца вещного права правомочия следования. Оно означает, что обладатель вещного права продолжает сохранять его и тогда, когда вещь переходит к новому владельцу. Например, собственник вещи, выбывшей из владения помимо его воли, продолжает оставаться собственником и вправе истребовать вещь из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), за исключением случаев, предусмотренных ст. 302 ГК. То же самое можно сказать и о праве залога, которое сохраняется в случае перехода права собственности на заложенное имущество (ст. 353 ГК). Общее правило о том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество, закреплено в п. 3 ст. 216 ГК;

г) отличительным признаком, позволяющим отграничить вещное право от других абсолютных прав (на имя в авторском праве, на жизнь, свободу передвижения и др.), а также от прав обязательственных, является его объект. Объектом вещного права служит индивидуально-определенное имущество (п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.97 N 13). Веши, определяемые родовыми признаками, а также различные нематериальные блага (см. гл. 8 ГК) объектами вещных прав не являются. Как указал Президиум ВАС РФ, суд не может признать право собственности на какое-то количество кв. м жилой площади, не определив ее состав в натуре (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.96 N 405/96 // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 46).

Особенностями объектов вещных прав во многом объясняется наличие специфических способов их защиты. Например, собственник или обладатель иного вещного права может истребовать свою индивидуально-определенную вещь (автомобиль, картину и т.п.) из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Подробнее о способах защиты вещных прав см. коммент. к гл. 20.

2. В разд. II ГК в качестве объекта вещного права чаще всего называется имущество (ст. ст. 209, 212, 216, 217 и др.). Поскольку в ст. 128 ГК под имуществом понимается как собственно вещь, так и имущественные права, это дает основание причислять к объектам вещных прав не только индивидуально-определенные вещи (автомобиль, жилой дом и т.п.), но и в ряде случаев имущественные права (т.н. бестелесные вещи).

Следует отметить, что судебная практика к имущественным правам как объектам вещных прав относится осторожно. В ней, в частности, не находит подтверждения вывод о том, что в состав принадлежащего гражданину на праве собственности имущества помимо вещей могут входить обязательственные права, включая вклады в банках, корпоративные права (права участия в АО, ООО), исключительные права и др. То же самое можно сказать об имущественном комплексе учреждения как объекте вещного права.

Судебная практика исходит из того, что имущество и гражданина, и юридического лица состоит из различного рода вещей (квартира, здание, автомобиль), обязательственных прав, исключительных прав и т.п., где каждая вещь и каждое право защищаются отдельно.

Исключение из общего правила составляет предприятие, которое согласно ст. 132 ГК признается единым имущественным комплексом и как объект вещного права может включать не только собственно вещи (земельный участок, здания, станки и т.п.), но и имущественные права (например, права требования), а также долги, ложащиеся на данный имущественный комплекс. Так, в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены предприятия (п. 4 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости — приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.97 N 21 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1).

Предприятие как имущественный комплекс, в составе которого присутствуют имущественные права и обязанности, следует отличать от производственно-технологического имущественного комплекса как сложной вещи (ст. 133 ГК). Так, согласно Методическим рекомендациям о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утв. Приказом Минюста России, Минэкономразвития России, Минимущества России и Госстроя России от 30.10.2001 N 289/422/224/243, в состав производственно-технологического комплекса электростанций входят объединенные единой хозяйственной целью и образующие единое целое объекты движимого и недвижимого имущества (п. 4). Права требования и долги в состав такого комплекса не включаются.

Ценные бумаги, имеющие документарную форму и обладающие индивидуально-определенными признаками, также являются объектами права собственности и иных вещных прав. При этом согласно ст. 28 и 29 Закона о рынке ценных бумаг объектами этих прав служат сами ценные бумаги, а не закрепляемые ими права.

Вопреки общему осторожному подходу к признанию имущественных прав объектами вещного права, судебная практика рассматривает бездокументарные ценные бумаги в качестве объекта права собственности. Как указал в Постановлении от 01.06.99 по делу N 6759/98 Президиум ВАС РФ, право собственности на бездокументарные ценные бумаги переходит к приобретателю с момента внесения записи о нем в реестр акционеров. Между тем бездокументарная ценная бумага вещью не является, т.к. представляет собой электронные записи о правах, вытекающих из ордерной или ценной бумаги, проводимые уполномоченным на это лицом (ст. 149 ГК).

Более точной представляется позиция по данному вопросу самого законодателя, который в п. 1 ст. 149 ГК указывает, что к бездокументарной форме фиксации прав применяются общие правила о ценных бумагах, если иное не вытекает из особенностей такой фиксации. При невозможности применить к бездокументарной бумаге общие правила о ценной бумаге такой подход дает возможность использовать иные нормы гражданского права.

В ст. 336 ГК содержится прямое указание на то, что предметом залога может признаваться любое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования). Соответственно судебная практика, помимо вещей, признает предметом залога имущественные права. Так, если по договору передается в залог только здание или сооружение, а право аренды земельного участка предметом залога не служит, такой договор является ничтожным (Вестник ВАС РФ, 1998, N 9, с. 36). Об этом же говорится в п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8.

При передаче в залог имущественных прав необходимо учитывать те ограничения, которые существуют в законе применительно к предмету залога (ст. 336 ГК). В частности, не может считаться предметом залога право аренды с последующим выкупом, т.к. это противоречит законодательству о приватизации (Вестник ВАС РФ, 1998, N 6, с. 27).

Согласно ст. 128 и п. 2 ст. 130 ГК деньги (денежные средства) признаются вещами, причем чаще всего обладающими родовыми признаками. Соответственно наличные деньги могут быть признаны объектами вещного права лишь в исключительных случаях, когда их индивидуальный характер не вызывает сомнений (например, коллекция монет, банкнот и т.п.). В другом случае Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что поскольку одним из существенных признаков договора залога является возможность реализации его предмета, а денежные средства этим признаком не обладают, последние предметом залога быть не могут (Вестник ВАС РФ, 1996, N 10, с. 69).

Что же касается безналичных денежных средств, размещаемых в банковских учреждениях по договору банковского счета (ст. 845 ГК) либо банковского вклада (ст. 834 ГК), то они собственностью владельца не являются и представляют собой обязательственное право требования последнего к банку (см., например, Вестник ВАС РФ, 1997, N 1, с. 64).

В п. 4 ст. 454 ГК содержится правило о том, что общие положения о купле-продаже товаров (вещей) могут применяться к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. К числу объектов такой продажи можно отнести долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (ст. 93 ГК, п. 12 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 90/14), долю в складочном капитале полного товарищества (ст. 79 ГК) и некоторые другие. Естественно, что их продажа должна производиться с учетом специфики этих прав (например, с учетом права преимущественной покупки).

Сама возможность купли-продажи, дарения, завещания и т.п. такого рода обязательственных прав свидетельствует о распространении на них в определенных случаях режима индивидуальной вещи.

Полноценным объектом вещного права признается доля в праве общей собственности (ст. ст. 250 и 255 ГК), причем доля в праве собственности на недвижимость должна подчиняться режиму самой недвижимости (ч. 2 ст. 251 ГК).

Деление вещей на движимые и недвижимые (см. ст. 130 и коммент. к ней) практически важно с точки зрения государственной регистрации недвижимости. С моментом такой регистрации ГК (ст. 131) и Закон о регистрации прав на недвижимость (ст. ст. 2 и 4) связывают переход вещного права от одного владельца к другому. Напротив, переход вещного права на движимую вещь обычно государственной регистрации не требует.

3. Право собственности является основополагающим (первоначальным) в числе прочих вещных прав. Все другие права (право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и т.п.) производны от него и являются ограниченными вещными правами.

Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом наиболее абсолютным образом. При этом основное содержание права собственности в ГК раскрывается через три важнейших правомочия собственника. Согласно п. 1 ст. 209 собственник вправе своим имуществом:

а) владеть, т.е. реально им обладать;

б) пользоваться, т.е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено; по общему правилу именно собственник получает от своего имущества плоды, продукцию и доходы (см. ст. 136 и коммент. к ней);

в) распоряжаться, т.е. определять его юридическую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.

Помимо названных собственник обладает правами, перечисленными в п. 2 ст. 209. Он может использовать свое имущество в предпринимательских целях и даже уничтожить его, если этим не будут нарушены нормы закона или иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц. Передавая отдельные полномочия (владения, пользования и даже распоряжения), лицо своего права собственности на имущество не теряет.

4. Применительно к содержанию права собственности на земельный участок, помимо п. 3 комментируемой статьи, большое практическое значение имеют ст. 40 и п. 1 ст. 42 Земельного кодекса. В частности, в ст. 40 Земельного кодекса перечислены основные правомочия собственника на использование земельного участка. Здесь же говорится о том, что именно собственник земельного участка является по общему правилу собственником посевов и посадок сельскохозяйственных культур, собственником самой сельхозпродукции и доходов от ее реализации. Кроме того, собственник земельного участка выступает, за исключением предусмотренных Лесным кодексом случаев, собственником расположенных на участке многолетних насаждений.

5. Одним из конкретных случаев передачи собственником принадлежащих ему правомочий другим лицам является предусмотренная п. 4 ст. 209 возможность передавать имущество в доверительное управление. Причем это не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему. Регулированию возникающих в этом случае обязательственных отношений между собственником — учредителем управления и доверительным управляющим посвящена гл. 53 ГК.

С принятием частей первой и второй ГК утратил силу Указ Президента РФ от 24.12.93 N 2296 «О доверительной собственности (трасте)» (СА РФ, 1994, N 1, ст. 6). Хотя он формально и не отменен, подобный вывод напрашивается с учетом следующего. Согласно п. 21 Указа его действие в полном объеме увязывалось со вступлением в силу нового ГК. Поскольку ГК придает иной характер регулированию аналогичных отношений, должна действовать ст. 4 Вводного закона. В соответствии с последней ранее принятые на территории Российской Федерации акты не применяются, если они противоречат ГК.

6. В ряде случаев собственник может быть лишен всех трех важнейших правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом (например, арест имущества). Но это не означает автоматического прекращения права собственности. Такая ситуация имеет временный характер: собственник либо будет восстановлен в своих правах (см. ст. 304 и коммент. к ней), либо по основаниям, предусмотренным законом, его право будет прекращено.

7. Право собственности в ряде случаев может быть ограничено. Правовой основой для этого служат ст. ст. 34, 36, ч. 3 ст. 55 и ст. 56 Конституции. Так, ст. 36 Конституции запрещает для собственника земли наносить ущерб окружающей среде, нарушать права и законные интересы других лиц. Статья 209 ГК распространяет этот запрет на собственников природных ресурсов. При этом нужно иметь в виду следующее:

а) согласно п. 2 ст. 1 ГК ограничения права собственности, как и других гражданских прав, могут вводиться только федеральным законом и лишь в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (см. ст. 1 и коммент. к ней). Ограничения права собственности, содержащиеся в иных правовых актах — указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, актах федеральных министерств и ведомств, органов законодательной и исполнительной власти субъектов Российской Федерации, решениях органов местного самоуправления, — незаконны и исполнению не подлежат. По этому пути идет и судебная практика (см. Бюллетень ВС РФ, 1992, N 1, с. 12; 1996, N 12, с. 11, 12).

Согласно ч. 2 ст. 4 Вводного закона ограничения, введенные ранее актами Президента РФ, Правительства РФ, постановлениями СМ СССР по вопросам, которые могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до введения в действие соответствующих законов;

б) в ряде случаев ограничения права собственности имеют специальный характер, обусловленный особым правовым режимом имущества, находящегося в собственности. Так, согласно ст. 129 ГК отдельные объекты гражданских прав (земля, недра, оружие и др.) могут быть полностью или частично изъяты из гражданского оборота, чем и объясняется существование ограничений прав на такое имущество.

Например, в частную собственность могут быть предоставлены любые участки из числа находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением тех, которые в соответствии с Земельным кодексом, иными федеральными законами в частной собственности находиться не могут (см. подробнее об этом ст. ст. 212, 213 и коммент. к ним).

8. Пределы осуществления самого права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник (п. 2 ст. 209). В частности, ряд запретов на действия собственника вытекает из противопожарных, санитарных и прочих правил. Так, собственник, торгующий продовольственными товарами, должен пройти соответствующее медицинское освидетельствование, его рабочее место должно располагаться на специально оборудованной для этого территории и т.д.

При оценке законности таких ограничений, а также действий самого собственника, если они были совершены, необходимо руководствоваться вторым обязательным критерием, предусмотренным п. 2 ст. 209, — были ли (могут ли быть) нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц. Мнимые права и интересы этих лиц не являются основанием для наложения запрета на действия собственника.

За последнее время участились случаи нарушения собственниками транспортных средств положений Правил дорожного движения (ПДД) об остановке и стоянке транспортного средства. Оставляя транспортное средство на трамвайных путях, на мосту, в тоннеле и т.п., собственник нарушает не только нормы ПДД, но и права и охраняемые законом интересы других лиц (других водителей, пассажиров общественного транспорта, пешеходов и т.п.).

Необходимость принятия к таким водителям (чаще всего ими являются собственники) мер административного воздействия сомнений не вызывает. Однако то, как решаются эти вопросы в КоАП, а вслед за ним в Правилах задержания транспортного средства, помещения его на стоянку, хранения, а также запрещения эксплуатации (Постановление Правительства РФ от 18.12.2003 N 759 — СЗ РФ, 2003, N 51, ст. 4990), вряд ли можно признать удовлетворительным:

а) согласно примечанию к ст. 12.19 КоАП в случае нарушения водителем правил стоянки или остановки транспортных средств, порядка пользования муниципальными, коммерческими или иными парковками применение блокирующих устройств, эвакуация транспортных средств, удержание их на стоянках, снятие номерных знаков, применение иных принудительных мер, не предусмотренных законом, запрещаются.

В то же время в подп. 7 п. 1 ст. 27.1 и ст. 27.13 КоАП в числе прочих мер обеспечения производства по делам об административных правонарушениях называется такая мера, как задержание транспортного средства. Под задержанием по Правилам от 18.12.2003 N 759 понимается временное принудительное прекращение использования транспортного средства, включающее (в случае невозможности устранения причины задержания на месте административного правонарушения) помещение его на специализированную стоянку (п. 2).

Налицо противоречие между примечанием к ст. 12.19 КоАП и ст. 27.13 КоАП. Ведь задержание транспортного средства, сопровождаемое принудительным перемещением его на иное место, чем избрано собственником (на специальную стоянку), есть не что иное, как принудительная эвакуация;

б) отсутствует в КоАП должная последовательность и по вопросу о задержании транспортного средства как меры обеспечения административного производства. Так, согласно ст. 27.13 КоАП задержанию может быть подвергнуто то транспортное средство, которое препятствует движению других транспортных средств либо было оставлено в тоннеле (ч. 4 ст. 12.19 КоАП). Транспортное средство, создающее препятствия для движения пешеходов (ч. 3 ст. 12.19 КоАП), задержанию и помещению на специализированную стоянку не подлежит. Однако существенной разницы в тяжести совершенных правонарушений и их последствиях здесь нет;

в) в соответствии с пп. 8 и 9 Правил задержания транспортного средства последнее может быть выдано собственнику (владельцу) только на основании письменного разрешения должностного лица, подтвердившего устранение причин задержания. Но если автомобиль (мотоцикл и т.п.) задержан за неправильную парковку, то причины такого задержания устраняются в момент помещения транспортного средства на специализированную стоянку. Следовательно, какие-либо факты, которые должностное лицо обязано подтвердить, отсутствуют.

В любом случае должностное лицо, составившее протокол об административном правонарушении (о задержании транспортного средства), и должностное лицо, ответственное за его хранение на специализированной стоянке, не вправе требовать от собственника (владельца) уплаты штрафа взамен выдачи транспортного средства.

Во-первых, задержание и помещение транспортного средства на стоянку является лишь мерой обеспечения административного производства, но не мерой наказания (гл. 3 КоАП). Во-вторых, должностные лица, составившие протокол, это, как правило, не те лица, которые управомочены определять наказание по ст. 12.19 КоАП (ст. 23.3 и 28.3 КоАП).

С учетом сказанного есть основания полагать, что вопрос о задержании, помещении на специализированную стоянку и принудительном хранении транспортного средства должен быть решен непосредственно в КоАП. По существу, имеет место уже не ограничение действий собственника, а ограничение права собственности (ч. 3 ст. 55 Конституции, п. 2 ст. 1 ГК), поскольку имуществом собственника распоряжаются помимо его воли.

9. В договоре между собственником и лицом, осуществляющим владение, распоряжение или пользование его имуществом, могут быть предусмотрены частные ограничения действий собственника. В этом случае они возникают по воле самого собственника, который, однако, не вправе их нарушать в дальнейшем. Особенно часто такие ограничения вводятся в договоры, носящие долговременный характер (аренды, разведки и использования недр и др.).

Нередко желание и интересы собственника приходят в противоречие со взятыми им на себя по договору обязательствами. Например, заключив договор купли-продажи, собственник затем заключает новый, на более выгодных для себя условиях.

При разрешении подобного рода споров необходимо опираться на ст. 398 ГК. Статья не ставит под сомнение саму возможность собственника многократно распорядиться своей вещью, т.к. он является обладателем абсолютного права на вещь. В ст. 398 ГК определяются приоритеты на тот случай, когда право требовать индивидуально-определенную вещь от собственника принадлежит нескольким кредиторам (покупателям, инвесторам и т.п.).

Так, по одному из дел арбитражный суд справедливо признал действительными оба договора продажи одной и той же недвижимости. Однако право получить вещь в собственность было признано только за одним из покупателей — за тем, кому недвижимость была передана по акту приема-передачи (ст. 398 ГК). Второму покупателю было разъяснено его право обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных собственником неисполнением договора (см.: Комментарий судебно-арбитражной практики: Вып. 7. М., 2000. С. 42 — 45).

10. Право собственности на недвижимость может быть ограничено правами владельца сервитута. Сервитут является ограниченным вещным правом пользования чужим объектом недвижимости и устанавливается по соглашению между собственниками. При отсутствии соглашения спор об установлении сервитута решается судом (подробнее об этом см. коммент. к ст. 274 — 277).

В соответствии с ГК (ст. 609, 651, 658, 1017 и др.), Земельным кодексом (ст. 23, 25, 26 и др.), п. 4 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (СЗ РФ, 2002, N 26, ст. 2519), ст. 1, п. 3 ст. 8, ст. 26 — 30 Закона о регистрации прав на недвижимость целый ряд ограничений (обременений) права собственности на недвижимость (сервитут, ипотека, доверительное управление, обязательства по сохранению недвижимого объекта культурного наследия, определенные виды аренды недвижимости) подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Судебная практика по статье 209 ГК РФ