Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Что такое аренда с выкупом?

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами подобных отношений могут быть:

• квартиры, дома и дачи;
• земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
• оборудование и технические средства;
• авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Отличия от лизинга

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

• наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
• наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица

Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).

У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.

Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:

• квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
• определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.

Договор можно заключить на длительный срок. В этом случае арендатор вносит и ежемесячную плату, и выкупную стоимость. Но закон не запрещает и краткосрочные соглашения с единовременной передачей всей суммы.

Арендодатель может потребовать, чтобы до момента перехода права собственности наниматель в квартиру или дом никого не подселял. Исключение — заключение договора на длительный срок. Если по истечении срока действия соглашения арендатор отказывается от оформления сделки купли-продажи, собственник может перезаключить договор, но уже с новым клиентом. Вопросы возврата денег, выплаченных в счет стоимости квартиры, решаются в соответствии с договором и действующим законодательством.

Аренда квартиры с выкупом от застройщика

Физические лица не слишком охотно предлагают снять жилье с последующим выкупом. Как к идее относятся застройщики? Готовы ли они к тому, что потенциальные владельцы в течение многих лет будут числиться арендаторами.

Здесь нет однозначной позиции. Еще в 2009 году холдинг Сапсан объявил о том, что в рамках проекта Княжье озеро, можно снять дом с последующим выкупом. Но уже через пару лет проект был свернут. Все коттеджи выставили на продажу.

Новый всплеск интереса к данной теме связывают с освоением территорий Новой Москвы. Граждане не желают переезжать в экологически чистые, но далекие от привычной инфраструктуры дома. Застройщики вынуждены искать новые маркетинговые ходы, чтобы распродать квадратные метры. Одним из вариантов стала аренда с рассрочкой выкупа квартиры.

Причин у подобного положения дел много:

• часть квартир всегда остается в распоряжении застройщика. Это – первые и последние этажи. Не пользуются спросом и квартиры с окнами, выходящими на дороги, промышленные объекты, вглубь двора;
• застройщику приходится нераспроданные метры оформлять на себя, тратить деньги на обслуживание, оплату коммунальных услуг. Сдача квартиры в аренду позволяет переложить часть расходов по содержанию жилплощади на потенциальных покупателей.

Но у данного предложения есть и существенные минусы:

• застройщики не могут отдавать жилье с последующим выкупом в длительную аренду и не пересчитывать стоимость недвижимости. В частности, это относится к эконом-сегменту. Цена фиксируется только на первый год. Далее ее пересматривают;
• в месяц арендатору приходится выплачивать не менее 50 тыс. рублей, чтобы перекрыть и арендную плату, и отдать нужную сумму в счет выкупной стоимости. Если превышается аналогичный платеж по ипотечному кредиту, покупатели выберут сотрудничество с банком;
• у арендатора нет обязанности выкупать квартиру по окончании срока действия договора. Он может в любой момент съехать с квартиры и потребовать возврата уплаченных денег.

Главный минус для арендатора — он не становится сразу владельцем недвижимости. Он отдает деньги под будущий договор купли-продажи. При этом ему дополнительно приходится оплачивать страховку на предмет аренды.

Как следствие, ряд экспертов полагает, что найм жилья с последующим выкупом — это не предложение, адресованное всем. Застройщики не будут использовать его массово. Скорее всего, подобные сделки будут предлагаться по единичным, часто дорогостоящим или неликвидным объектам, которые сложно продать за наличный расчет.

Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом

Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам.

Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:

• период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
• при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
• сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
• если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.

Сейчас Дом.РФ активно занимается развитием рынка арендного жилья. За счет паевых денег строятся жилые комплексы во всех крупных городах России. Предусмотрен ли выкуп по окончании срока действия договора аренды, официально не анонсируется.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

• по завершении арендного срока;
• досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия. Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.
В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

• адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
• наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
• инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
• функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
• площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Требуемые документы

Договоры аренды регулируются ГК РФ и могут содержать в себе элементы договора купли-продажи или соглашения о найме. Письменное оформление обязательно.

Договор аренды дома с последующим выкупом не требует заверения у нотариуса. При заключении его на срок более двенадцати месяцев потребуется зарегистрировать бумагу в органах ФРС. Не забывайте, что она регистрируется как соглашение о аренде. После непосредственной оплаты жилья владелец может зарегистрировать свое право собственности на приобретенный частный дом.

Для оформления договора потребуется следующий перечень документов:

• документы, удостоверяющие личность (обоих сторон);
• согласие супругов (если требуется);
• документы, подтверждающие право на владение имуществом;
• документация технического плана.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2021 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора.

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

• техническое описание объекта;
• стоимость для перехода прав собственности;
• срок договора;
• условия аренды и оплаты;
• ответственность сторон и описание возможных рисков.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя.

Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:

• нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
• не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
• в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.

Минусы для арендатора:

• регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
• у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
• отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
• если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.

Плюсы для арендодателя:

• можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
• в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
• если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.

Минусы для собственника:

• договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
• если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.

Возможные риски для сторон при заключении соглашения

Существует ряд недостатков при заключении договора на аренду дома с последующим выкупом. Прежде всего, при наличии доверенного лица этот факт обязательно фиксируется в документации. Сюда вносятся все данные доверенного лица: паспортные, контактные. При обременении собственности также обязательно зафиксировать этот факт, так как некоторые из них не позволяют произвести операцию в полном размере.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций, в договоре купли-продажи обязательно указывается полная стоимость недвижимости. Обе стороны должны проявлять максимальное внимание ко всем аспектам сделки и проверять все документы, подписываемые в ходе процесса.

В чем выгода сторон данного договора

Арендатор:

1. Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
2. Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
3. Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.

Арендодатель:

1. Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
2. Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.

1. Выкуп объекта аренды — право, а не обязанность арендатора

Именно к такому выводу чаще всего приходят суды, рассматривая иски арендодателей, недвижимость которых так и не была выкуплена арендаторами.

2. Государственная регистрация подобных сделок необходима только после перехода к арендатору права собственности на объект недвижимости

То есть, как только будет выплачена полная сумма выкупа жилья, установленная договором, арендатор считается собственником жилья, и его договор с арендодателем подлежит государственной регистрации (как и обычный договор купли-продажи недвижимости).

3. Обычный найм может быть превращен в аренду с последующим выкупом

Это предусмотрено статьей 624 Гражданского кодекса. Необходимо просто заключить с арендодателем соответствующее дополнительное соглашение. В этом случае уже уплаченная арендная плата будет зачтена в выкупную цену.

При каких условиях покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом

Случаи заключения подобной сделки крайне редки, так как для того, чтобы она была выгодна обеим сторонам, необходимо, чтобы совпали два фактора.

Доверительные отношения между сторонами договора

Хотя данный вид договора легален в России, в законодательстве отсутствует его четкая регламентация. Поэтому при выборе подобного способа приобретения жилья необходимо крайне серьезно подойти к тексту соглашения и без консультаций с профессиональными юристами здесь не обойтись.

Идеальным вариантом будет наличие родственных или хотя бы доверительных отношений между арендатором и арендодателем, что сведет к минимуму возможность судебного разбирательства между сторонами соглашения.

«Стоячий» рынок недвижимости

Если рынок недвижимости будет расти, стоимость арендуемого с правом выкупа помещения может увеличиться. В таком случае арендодателю будет просто не выгодна старая цена, прописанная в соглашении, и он может попытаться его расторгнуть. Поэтому решаться на заключение подобной сделки выгодно только при твердой уверенности, что в ближайшие годы цены на рынке жилья не будут сильно колебаться.

Смерть арендодателя

Часто случаются ситуации, когда владелец помещения, сдаваемого в аренду с выкупом, умирает, а у его наследников имеются другие планы на завещанную им недвижимость, и они пытаются любым способом расторгнуть соглашение с арендатором.

В этом случае закон на стороне последнего, так как согласно законодательству переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора.

Решение арендодателя внести квартиру в качестве залога для обеспечения кредита

В данном случае, если он не вернет кредит, квартира останется в залоге у банка и после выплат всех оговоренных платежей арендатору не удастся зарегистрировать право собственности на снимаемую недвижимость.

Единственный способ обезопасить себя от подобных ситуаций — попытаться договориться с арендодателем о прописке в квартире арендатора или, что было бы идеальным вариантом, несовершеннолетнего члена его семьи. Вряд ли подобную недвижимость банк будет рассматривать в качестве залога.

Колебания цен на недвижимость

Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда из-за колебаний рынка недвижимости или высокой инфляции размер выплат по договору становится невыгодным для одной из сторон, необходимо уделить особое внимание регламентации этого условия.

Можно указать, что выплаты ежемесячно должны индексироваться на коэффициент инфляции или привязываться к среднему уровню рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости.

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли. Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года. В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

• Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
• Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
• Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
• Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

Особенности аренды нежилых помещений

Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.

В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:

1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Расторжение договора

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

• применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
• ощутимо ухудшает состояние помещения;
• три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
• отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Что лучше: купить квартиру в аренду с последующим выкупом или взять ипотечный кредит

И покупке квартиры в ипотеку, и аренде с последующим выкупом присущи определенные риски, в частности:

• если деньги выделяются банком, квартиры становится обеспечением по договору. Заемщик перестает платить? Банк продает имущество с торгов. В случае с арендой, договор просто расторгается через суд. Арендатор может даже рассчитывать на возврат выкупных платежей;
• покупка недвижимости по ипотечному кредиту предполагает обязательное страхование покупки на случай утраты (пожар, наводнение, стихийное бедствие и т. д.). В случае аренды покупатель и продавец самостоятельно решают, кто несет подобные риски, кто будет оплачивать ремонт в случае потопа и т. д. Закон не обязывает стороны оформлять страховой полис;
• при оформлении ипотечного кредита заемщик сразу становится собственником недвижимости. Он не может ее продать, подарить, поменять до того, как расплатится с банком. Но он может жить без оглядки на бывшего собственника, может прописаться на квадратных метрах. Арендодатель может наложить запрет на прописку, на вселение третьих лиц (даже семьи) нанимателя;
• в России еще не сформирована правоприменительная практика, касающаяся заключения договоров аренды квартиры с правом последующего выкупа;
• служба безопасности банка обязательно проверит юридическую чистоту квартиры перед покупкой. В случае аренды приобретателю остается рассчитывать только на себя, запрашивать выписку из ЕГРН и справку о составе семьи. Неприятным сюрпризом может стать появление лица, имеющего право проживать в квартире, например, ранее осужденного к лишению свободы.

Главный вопрос — финансовый. Ипотечные договоры заключаются на срок до 30 лет. Стоимость квартиры в это время не пересчитывается и не корректируется. Заемщик обязан ежемесячно вносить только платежи, указанные в приложении к договору. В то же время у заемщика есть законное право обратиться в ФНС и получить налоговый вычет и с основной суммы, и с процентов (Налоговый Кодекс РФ, статья 220 (скачать)). Арендные платежи не получится погасить за счет материнского капитала или воинского сертификата.

Аренда квартиры с последующим выкупом не предполагает уплату процентов за пользование деньгами. Но собственник хочет получать не только выкупные деньги, но и прибыль в виде арендной платы. Окончательная стоимость квартиры может быть не зафиксирована, арендодатель может настоять на корректировках, связанных с инфляцией, повышением цен на недвижимость.

Итоги

Сделаем некоторые выводы:

• данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
• договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
• изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
• существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.