Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой

Что такое договор мены недвижимого имущества?

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

• применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
• составление в простой письменной форме;
• обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
• предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Понятие мены и участники процедуры обмена квартирами

В силу ст.567 ГК РФ меной является передача товара либо недвижимости аналогичного качества и стоимости участниками сделки друг другу. При обмене стороны выступают одновременно и продавцами и покупателями, учитывая, что они передают жилое помещение и получает иную квартиру в собственность.

В рамках ст.568 ГК РФ предполагается передача равноценного товара, как по цене, так и по качеству. Однако в виду того, что обмен зачастую осуществляется с целью улучшить жилищные условия посредством получения квартиры с большим метражом либо же его уменьшением в связи с отсутствием необходимости в большом жилом помещении, ч.2 ст.568 ГК РФ предусмотрено правило о доплате в виде разницы в цене.

Во исполнение ст.209 ГК РФ владельцы недвижимости вправе не только ею владеть, но и распоряжаться, что предполагает возможность, как продажи, так и обмена квартиры в порядке определенном главой 31 ГК РФ. Однако законом допускает мену не только между собственниками, но и нанимателями квартир по договору социального найма. Так в ст.72 ЖК РФ за квартиросъемщиками закреплено право произвести обмен квартир по согласованию с наймодателем, а именно местной администрацией.

Законодательное регулирование договора мены (ГК РФ)

Правовая основа договорных отношений в случае мены квартиры, изложена в Гражданском кодексе. В частности следует учитывать следующие нормы ГК РФ:

• п. 1 ст. 567 – обе стороны обязуются по договору мены передать один товар в обмен на другой;
• п. 2 ст. 567 – каждая из сторон является покупателем и продавцом товара;
• гл. 30 – применяются правила аналогично сделки купли-продажи;
• пп. 1 п. 1 ст. 161 – договор мены заключается в простой письменной форме.

Плюсы и минусы договора мены

Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.

К плюсам отнесем:

• нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
• при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
• равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
• в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

К отрицательным:

• при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
• получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
• недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.

Какие потребуются документы для заполнения договора?

Для составления договора мены требуются документы личного характера от обеих сторон сделки:

• удостоверения личностей собственников объектов недвижимости, которые будут участвовать в сделке;
• выписки из ЕГРН по обоим предметам договора. Они подтверждают право собственника, позволяющее распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Как составить?

Договор – это документ, в соответствии с которым осуществляются, в том числе, крупные имущественные сделки. Поэтому его составление – предельно ответственная процедура.

В этом случае стороны и возможные представители могут дополнительно проработать все неточности и непредусмотренные с первого взгляда моменты.

Документ в готовом виде должен быть составлен в соответствии с нормативами, без ошибок и помарок, и содержать следующие данные:

1. Определение сторон сделки как «сторона 1» и «сторона 2».
2. Объяснение характера сделки: мена.
3. Подробное описание объекта мены, с указанием адреса и технических характеристик квартиры, представленное первой стороной.
4. Подробное описание квартиры, участвующей в имущественной сделке от второй стороны.
5. Указание стоимости объектов (квартир).
6. Констатация факта мены.
7. Условия, сопутствующие проведению сделки. Здесь надлежит предусмотреть все возможные нюансы, вплоть до сроков выписки членов семей собственников, варианта передачи доплаты разницы стоимости жилья (при её наличии) и других важных моментов.
8. Ответственности сторон, то есть обязательства передачи квартир.
9. Условия возможной аннуляции сделки. Их необходимо прописать тщательнее всего на случай расторжения договора, во избежание дорогостоящих и длительных судебных тяжб.
10. Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Обязательно нужно указать, что квартиры не являются предметом залоговой стоимости и не несут иных обременений.

Форма договора

К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.

Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:

• когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
• отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).

Как правильно заполнить договор мены?

К оформлению договора мены применимы те же правила, как и к другим сделкам с имуществом. Стороны здесь являются равнозначными и именуются, как Сторона 1 и Сторона 2. В этом пункте указываются ФИО участников сделки, их паспортные данные в соответствии с документами.

Существенным отличием договора мены является тот факт, что предметом договора выступают два объекта. Поэтому в этом пункте прописываются характеристики обоих предметов сделки, и делается отсылка на правоустанавливающий документ по каждому из них.

Равноценный договор

Поскольку договор является результатом согласования всех существенных условий, то следует учитывать, равноценен ли обмен. При равноценном обмене условия содержат:

• обязанность первой стороны передать имущество второй стороне и одновременно принять другое, которое передается в обмен от второй стороны;
• обязанность второй стороны передать и принять соответственно имущество свое в обмен на имущество первой стороны.

Договор с доплатой

При неравноценном обмене необходимо уточнить стоимость каждого из предметов договора, указать их стоимости и вывести размер доплаты, полагающейся той стороне, в собственность которой переходит объект с меньшей стоимостью. Такая норма установлена ст. 568 ГК.

К существенным условиям сделки можно отнести и права лиц, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется возможность пользования помещением. Такой момент касается жилых площадей, которые чаще всего и обмениваются по соответствующему договору. При наличии таких лиц в договоре обязательно указывается перечень их прав на пользование жилье после смены хозяина помещения. К ним относятся:

• арендаторы;
• граждане и проживающие с ними лица по договору найма;
• получатели ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением;
• бывшие члены семьи собственника.

При обмене жилыми помещениями следует определить и прописать в договоре порядок их освобождения. Здесь должны быть оговорены сроки выписки из жилья и полного его освобождения.

Бланк договора мены квартир

Образец договора мены квартир (заполненный бланк)

Отличия процедур обмена долевыми частями в жилье и долевой части на целое жилье

Договор мены доли в квартире отличается следующими требованиями:

• размер доли обмениваемой квартиры обязательно прописывается в соглашении;
• при наличии нескольких собственников квартиры на ту часть, которая подлежит обмену, необходимо получить отказ в письменном виде от остальных владельцев;
• когда одним из участников сделки является несовершеннолетнее лицо, требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Отличия при обмене долями в квартирах и доли в квартире на целую квартиру заключаются в размере доплаты по сделкам.

Законодательством предусмотрено ограничение на обмен долей в квартире, если жилье не соответствует требуемому техническому состоянию. Сделку не оформят, если:

• квартира находится в аварийном доме;
• дом подлежит сносу в ближайшее время;
• судом наложен запрет на операции с недвижимостью;
• одна из сторон сделки имеет хроническое заболевание;
• в обмене участвует муниципальное (служебное) жилье без разрешения на это соответствующих органов.

Разница в пакете документов

Процедура обмена доли отличается несколькими документами:

• договор должен быть нотариально заверен при отчуждении одной доли одного собственника;
• требуется письменный отказ остальных владельцев на обмен доли в квартире.

Разница в составлении и заключении договора

Отличие договора при обмене доли в квартире заключается в нескольких пунктах:

1. В соглашении необходимо дополнительно указывать площадь доли и ее рыночную стоимость.
2. Обязательно указывать факт согласия остальных собственников недвижимости.

Договор обмена недвижимостью направлен на улучшение жилищных условий. Сделка может быть равноценной или требовать доплаты с одной стороны. Процесс обмена является альтернативой купле-продаже и дарению. Для предотвращения спорных ситуаций необходимо юридически грамотно подойти к составлению документа и оговорить как можно больше условий сделки.

Обмен квартиры по договору социального найма

В рамках норм ЖК РФ государству принадлежит часть жилищного фонда с целью исполнения конституционных гарантий граждан РФ об улучшении жилищных условий. В каждом городе свой жилищный фонд, которым распоряжаются органы местного самоуправления, предоставляя квартиры лицам на основании договора социального найма в порядке норм ст.60 ЖК РФ.

В силу норм ЖК РФ обмен социальными квартирами возможен только между двумя нанимателями жилых помещений в одном и том же городе, то есть в пределах полномочий органа местного самоуправления. Во исполнение ст.72 ЖК РФ для обмена квартиры в порядке договора мены требуется согласие всех членов семьи квартиросъемщика, включая и временно отсутствующих, в письменной форме.

Если согласие не достигнуто, разногласия разрешаются в судебном порядке. В случае если членами семьи являются несовершеннолетние, привлечение органа опеки и попечительства обязательно. При этом заключить договор обмена социального жилья можно с учетом норм ст.73 ЖДК РФ, в которой предусмотрены определенные ограничения. В частности, не рассматривается вопрос о мене в случае:

• предъявления иска к нанимателю о расторжении договора социального найма;
• спора права пользования квартирой;
• признания дома с социальной квартирой подлежащей обмену аварийным или ветхим;
• муниципалитет принял решение о капитальном ремонте дома с грядущей перепланировкой.

Важно! В случае если один из квартиросъемщиков страдает хроническим заболеванием, в заключение договора обмена может быть отказано, учитывая, что в рамках ст.57 ЖК РФ граждане данной категории вправе претендовать на отдельное жилое помещение.

Для заключения договора мены нанимателями социального жилья требуется подать заявление в органы местного самоуправления с приложением документов:

• паспорта;
• свидетельства о рождении детей;
• договора о заключении социального найма;
• справки о регистрации всех лиц;
• письменного согласия всех членов семьи;
• разрешение опеки, если оформляется договор обмена квартиры с детьми.

Важно! Подтверждение отсутствия задолженности по текущим платежам обязательно ввиду того, что при наличии неоплаченных счетов муниципалитет не только вправе отказать в заключение договора мены, но и расторгнуть соглашении о предоставлении жилья в социальный найм.

Осуществление доплаты

Так как в договоре указывается стоимость квартир, устанавливается доплата в виде разницы между указанной стоимостью. Её сумма и факт наличия вносятся в пункт условий осуществления сделки.

Здесь потребуется представить сведения:

• в какой форме (валюте) она будет передана;
• в соответствии, с какими сроками;
• каким образом.

Наличие юриста при осуществлении мены с доплатой особенно уместно, так как он не только поможет составить договор обмена квартиры с доплатой, но и может оказать представительскую помощь при передаче денег.

В некоторых случаях удобно воспользоваться банковской ячейкой, куда одна сторона вкладывает оговорённую сумму, а другая изымает её после подписания договора.

Констатация получения денег очень важна, ведь в случае расторжения договора, деньги придётся возвращать, а для этого необходим подтверждённый документально факт их передачи.

Ни в коем случае не рекомендуется занижать размер передаваемой доплаты, например под предлогом снижения выплаты налогов или скрывать её факт.

Особенности договора мены

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

• с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
• отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

Подлежит ли регистрации соглашение мены?

Без этой процедуры договор не имеет юридической силы. Каждая из сторон должна подать пакет документов в Росреестр для узаконивания прав собственности.

Для регистрации нужно предоставить:

• само соглашение мены;
• документы из бюро ТИ;
• документ об уплате пошлины в казну государства;
• документы на право собственности на оба объекта;
• заявления участников сделки;
• разрешение от мужа или жены на проведение мены.

В некоторых случаях потребуются дополнительные документы. До подачи нужно осведомиться об их перечне в Росреестре.

Поговорим о нюансах

Некоторые договоры содержат дополнительные элементы, что продиктовано особенностями имущественной сделки. Например, одна квартира может обмениваться:

• на две;
• на земельный участок (ЗУ);
• на частный дом.

При обмене одного объекта на две квартиры, договор составляется так же как стандартный, но поясняется, что одна из сторон договора предоставляет два объекта.

Далее надлежит указывать конкретные сведения о квартирах и их технические характеристики.

В условиях мены определяется наличие доплаты, при её отсутствии, стоимость одной квартиры не должна существенно отличаться от двух, представленных к обмену с другой стороны.

Если квартира обменивается на земельный участок, этот момент указывается уже в наименовании договора.

Далее указываются технические характеристики квартиры как объекта, представленного к сделке одной стороной и технические характеристики ЗУ, отражённые в представленных документах:

• межевое дело;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• право удостоверяющий документ.

Остальные пункты прописываются по аналогии с обычным договором. Но необходимо иметь в виду, что ЗУ должен быть оформленным в собственность.

Если квартира обменивается на частный дом, основное внимание необходимо обратить на право собственности на землю. Если земля в постоянном пользовании, переоформить в результате обмена её нельзя.

В таком случае в договоре указывается представленный стороной для обмена частный дом, расположенный на участке, находящемся (указать право пользования). Таким образом, ЗУ исключается из условий обмена.

Если дом расположен на участке, находящемся в собственности, договор составляется на два объекта недвижимости (дом и ЗУ), представленных одной из сторон в обмен на квартиру.

Технические характеристики дома должны совпадать с техническими характеристиками квартиры, а сведения о ЗУ основываться на межевом деле.

Обмен между родственниками

Тем не менее, если обмен неравноценного жилья производится без доплаты – УФНС, скорее всего, не будет ставить препятствия к подобной сделке.

Освобождение от налога или льготное налогообложение не предусмотрено. С этой целью можно воспользоваться дарственной.

В том случае, если одна из квартир не приватизирована, родственный обмен может стать достойным выходом, при условии разрешения на обмен со стороны администрации.

При родственном обмене необходимо быть очень внимательным, так как первое впечатление от сделки со временем развеется, и родственники могут стать не менее агрессивными оппонентами, чем прочие лица.

Малейшее нарушение, допущенное при составлении договора, может стать источником больших неприятностей.

Куда следует обратиться для междугороднего обмена квартирами?

Выставите объявление на сайтах и в социальных сетях самостоятельно или обратитесь к риелтору. Важно знать, что следует выставить квартиру в лучшем свете: делайте качественные фотографии, подробно опишите параметры жилья, цели, контактный номер. Все эти действия вызовут доверие у потенциального покупателя.

Если сроки ограниченны, то риелтор ускорит процесс. А когда вы найдете покупателя, то можете составить договор мены. Можно сделать это самостоятельно, либо с помощью нотариуса.

Меняем двухкомнатную квартиру на две однокомнатные

К такому варианту часто приходят супруги, которые встали перед процедурой раздела имущества в результате развода. Конечно, разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных вполне реально. Однако, от владельца двухкомнатной квартиры скорее всего, потребуется доплата. Ниже представлено обоснование необходимости дополнительной оплаты:

• общая площадь двух однокомнатных квартир получается больше, чем одна двухкомнатная;
• в каждой из однокомнатных квартир присутствует отдельный санузел;
• расположение одной из однокомнатных квартир гораздо привлекательнее, чем предложение со стороны владельца двухкомнатной недвижимости.

Конечно, рынок весьма обширен и разнообразен. Вполне возможно найти равноценные варианты. Но для этого потребуется потратить большое количество времени и сил. Упрощение процесса возможно лишь в случае привлечения профессионалов (риэлторов).

Территориальное расположение квартир – основная причина, в виду которой не удаётся достичь условий, равно устраивающих все участвующие в сделке стороны.

Когда могут оказать в оформлении?

Когда не хватает определенных документов или обнаруживаются несоответствующие факты, например, нет согласия еще одного собственника и т.д. Поэтому тщательно проверяйте наличие всех ценных бумаг;

Будьте внимательны! Обращайтесь только в проверенные организации и не забудьте собрать все необходимые документы, чтобы исключить дополнительные трудности.

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи с вытекающими правовыми последствиями. Этот момент в первую очередь касается выплаты налога.

Налог предусмотрен на квартиры, которые находились в собственности лица менее 3 лет и стоимость на них установлена более 1 млн. рублей.

С таких объектов в случае мены или продажи исчисляется налог в размере 13% от общей стоимости, из которой вычитается 1 млн. рублей.

В некоторых случаях участники имущественной сделки обращаются в ФНС с заявлением о вычете налогов по взаиморасчёту, если им положена выплата имущественного налогового вычета.

Здесь играет роль тот факт, что мена является одновременным процессом купли и продажи, который осуществляется одним лицом.

Договор мены предусматривает проведение всех процедур, которые необходимо соблюдать при подготовке этого вида документов. Кроме этого здесь учитываются важные моменты, свойственные специфике этого вида имущественных сделок.

Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения

Для регистрации сделки обмена квартирами документы должны быть поданы в отделение Росреестра. Это можно сделать, обратившись непосредственно в регистрирующий орган, либо через многофункциональные . В первом случае документы будут рассматриваться 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.

Отказать в регистрации сделок могут только в случае предоставления неполного комплекта документов, подаче недостоверных сведений либо при ущемлении прав сособственников и других защищаемых законом лиц. Отказ в регистрации можно обжаловать в судебном порядке.

Государственная пошлина за регистрацию договора составит 2000 рублей.