Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Содержание
  1. Образование ЗУ из земель
  2. Способы образования
  3. Порядок образования
  4. Кадастровые работы
  5. Протокол образования земельных участков
  6. Увеличение площади земельного участка в результате перераспределения земель и (или) земельных участков
  7. Порядок перераспределения земельных участков
  8. Основные требования к образуемым и измененным участкам
  9. Статья 11.9 ЗК РФ. Требования к образуемым и измененным земельным участкам (действующая редакция)
  10. Комментарий к Статье 11.9 Земельного кодекса РФ
  11. Другой комментарий к Ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации
  12. Предельные минимальные и максимальные размеры участков. Градостроительный регламент и предельные размеры участков, предназначенных для сельхозназначения.
  13. Нормы предоставления земельных участков
  14. Невозможность пересечения границ муниципальных образований и населенных пунктов

Образование ЗУ из земель

Земельные участки образуются:

  1. Из неразграниченных государственных или муниципальных земель, то есть образуются впервые.
  2. Из уже существующих. При этом происходит объединение, разделение или перераспределение прежних участков. Существующие участки могут быть частными, государственными или муниципальными.
  3. Из земель лесного фонда, если они передаются в пользование.

Правила и особенности образования участков регулируются Земельным кодексом (статьями 11.2-11.7), а также федеральными законами № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года и № 221-ФЗ от 3 июля 2016 г. В некоторых случаях учитываются Градостроительный кодекс и другие федеральные законы.

При образовании участка он ставится на кадастровый учёт.

Он получает определённые характеристики:

  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • координаты поворотных точек (то есть расположение границ);
  • площадь;
  • категорию;
  • и вид разрешённого использования.
Ими участок однозначно определяется и отличается от других. Эти характеристики также определяют, что можно и нельзя делать на нём, размер налога и т. д.

При любом способе образования должны соблюдаться некоторые правила:

  1. Участок не должен пересекать границы городов или других населённых пунктов.
  2. Виды использования, сервитуты и пр. не должны мешать пользованию домов и строений, расположенных на участках.
  3. Ограничения, наложенные на участки, не должны мешать использовать полученные в соответствии со ВРИ.
  4. Также расположение и форма участка не должны препятствовать размещению зданий, если видом использования это допускается.
  5. В каждом регионе существуют минимальные и максимальные допустимые размеры площади для каждой категории. Размеры участка должны находиться в этих пределах при любом способе образования.

Способы образования

Способ зависит от того, из каких земель образуется участок, уже разграниченных или нет. В последнем случае образуется новый участок. Обязательно проводятся кадастровые работы.

В зависимости от расположения и категории, учитывается проект планировки или развития окружающей территории.

Ещё один способ – это преобразование существующих участков. Выделяют такие виды:

  1. Объединение – несколько участков со смежными границами становятся одним. Прежние при этом перестают существовать.
  2. Разделение – участок делится на несколько меньших. Старый прекращает своё существование.
  3. Выдел – из участка в качестве самостоятельного выделяется его часть. Отличие от предыдущего вида в том, что прежний участок остаётся, но с изменёнными границами. Этот способ используется, как правило, если один из собственников хочет выделить свою долю, чтобы самостоятельно ей распоряжаться.
  4. Перераспределение – это комбинация объединения и разделения участков. Оно проводится между смежными, общая (внешняя) граница остаётся прежней. Также образуются новые участки.

Межевание (определение границ) нужно проводить только в том случае, если это не было сделано ранее. Или на вновь образуемых границах, как, к примеру, при разделе. Сервитуты, залог и другие обременения переходят на новые участки в тех же размерах и границах.

Объединяемые участки также должны относиться к одной категории. А виды использования могут не совпадать. У новых участков будут все разрешённые виды, которые были у старых.

Порядок образования

При образовании участка на землях, не состоящих на кадастровом учёте, можно выделить такие этапы:

  1. В некоторых случаях сначала происходит утверждение проекта развития или планировки территории, на которой затем образуются отдельные участки.
  2. Создание предварительной схемы расположения участка.
  3. Согласование с местной администрацией.
  4. Проведение кадастровых работ для определения точных границ участка в соответствии с этой схемой.
  5. Постановка участка на кадастровый учёт с присвоением индивидуального номера.

При перераспределении участков этапы будут другими:

  1. Составляется соглашение между собственниками о разделе, перераспределении и т. п.
  2. Проводится межевание.
  3. Составляется протокол образования.
  4. Постановка новых участков на кадастровый учёт.

Кадастровые работы

В ходе кадастровых работ, или межевания, проводится геодезическая съёмка местности. Затем в соответствии со схемой определяется положение на местности поворотных точек. В поворотных (или характерных) точках границы участка меняют своё направление.

То есть привязкой их к местности однозначно определяется расположение границ.

После этого создаётся проект межевания. При необходимости проводится согласование границ, например, с владельцами других участков. Протокол о согласовании включается в проект. Он понадобится при постановке на учёт.

При образовании участков из уже существующих оно происходит проще. Необходимо подать заявление в Росреестр и приложить к нему копии документов на участки и согласие остальных владельцев.

Протокол образования земельных участков

Протокол составляется при перераспределении участков. Он содержит информацию обо всех характеристиках как прежних участков, так и образуемых. Этим могут заняться сами собственники или нанятые ими специалисты.

Увеличение площади земельного участка в результате перераспределения земель и (или) земельных участков

Увеличить площадь земельного участка, находящегося в собственности гражданина и предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, можно в результате перераспределения земель (земельных участков) за счет примыкающих к нему земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 11.7, пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ).

В разговорной речи такое явление называют прирезкой, хотя в законодательстве этого термина не существует.

Перераспределение земельных участков возможно, в частности, при следующих условиях (п. п. 3, 4 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.7, п. п. 1, 2 ст. 11.9, пп. 3 п. 1 ст. 39.28, п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ):

• площадь земельного участка, образуемого в результате перераспределения, не превышает установленные предельные максимальные размеры;

• имеется письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков;

• на земельном участке, который переходит в собственность гражданина, не расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственности других граждан или юридических лиц (за некоторыми исключениями);

• земельные участки не изъяты из оборота, не ограничены в обороте, не зарезервированы для государственных и муниципальных нужд;

• земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не является предметом аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора аренды, в его отношении не принято решение о предварительном согласовании предоставления, срок действия которого не истек, а также не подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или заявление о предоставлении земельного участка;

• целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются при перераспределении.

Порядок перераспределения земельных участков

Перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственником земельного участка, которое должно содержать сведения о возникновении права частной собственности на образуемый земельный участок (п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ).

Для заключения соглашения о перераспределении земельных участков гражданину, являющемуся собственником земельного участка, необходимо обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (п. п. 1, 2 ст. 39.29 ЗК РФ).

К заявлению следует приложить (п. 3 ст. 39.29 ЗК РФ):

1) копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на принадлежащий гражданину земельный участок;

2) схему расположения земельного участка (если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение);

3) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением о предоставлении земельного участка обращается представитель).

Заявление с необходимыми документами можно подать в уполномоченный орган лично, направить на бумажном носителе по почте либо в форме электронных документов посредством сети Интернет (п. п. 5, 6 ст. 39.29 ЗК РФ).

Уполномоченный орган должен рассмотреть заявление в срок не более 30 дней со дня его поступления. Указанный срок может быть продлен, но не более чем до 45 дней, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой его предстоит образовать, подлежит согласованию.

При отсутствии оснований для отказа принимается и направляется заявителю решение об утверждении схемы расположения земельного участка либо заявителю направляется согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (п. п. 8, 8.1, 9 ст. 39.29 ЗК РФ).

Заявитель обеспечивает выполнение необходимых кадастровых работ и обращается в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете образованных в результате перераспределения земельных участков (п. п. 11, 12 ст. 39.29 ЗК РФ</b>; ч. 1 ст. 3, ч. 1, п. 10 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В течение 30 дней после получения документов, подтверждающих государственный кадастровый учет образованных земельных участков, уполномоченный орган направляет заявителю подписанные экземпляры проекта соглашения о перераспределении земельных участков для подписания. Указанное соглашение необходимо подписать не позднее 30 дней со дня его получения (п. 13 ст. 39.29 ЗК РФ</b>; ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ</b>; п. 8 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

Увеличение площади земельного участка осуществляется за плату, размер которой определяется в установленном порядке (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ).

После заключения соглашения необходимо зарегистрировать право собственности на вновь образованный земельный участок (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ</b>; ч. 1, 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Основные требования к образуемым и измененным участкам

На текущий момент для воплощения в жизнь устойчивого экономического развития всей территории страны государственная политика вынуждена эффективно использовать природные и, в частности, земельные ресурсы, то есть соблюдать предельный минимальный размер земельного участка и нормы предоставления участков, указанные в законодательстве.

Кроме того, земля должна активно вовлекаться в гражданский оборот, а это неминуемо влечет за собой образование новых ее участков и их изменения.

Основным документом, оговаривающим земельные отношения, в этих вопросах является соответствующий Кодекс и требования к образуемым и претерпевшим изменения земельным участкам достаточно четко указаны в названном документе:

  • Главным из таких требований является четкое соблюдение максимальных и минимальных размеров, указанных в градостроительных регламентах и в государственных законах, в зависимости от области их действия.
  • Обязательно следить, чтобы при образовании или изменении участков отсутствовали пересечения их установленных границ с существующими линиями, ограничивающими территорию муниципальных образований или населенных пунктов.
  • Нельзя допускать появления таких участков земли, которые делают невозможными использование уже построенных на них строительных объектов в соответствии с видом их использования, определенного согласно закону.
  • Раздел или другое образование участков обязаны соответствовать ограничениям и обременениям, не разрешающим их целенаправленное использование, согласно установленному в законодательстве.
  • Не допустимо появление в результате образования или изменения участков недостатков, мешающих рациональному использованию земли или способствующих его невозможности: вклинивания, вкрапления, чересполосицы или чрезмерной изломанности границ, а также невозможности законных построек.

При образовании или изменении земли, относящейся к государственной или районной собственности, эти правила являются необходимыми требованиями, обязательными для соблюдения.

Статья 11.9 ЗК РФ. Требования к образуемым и измененным земельным участкам (действующая редакция)

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Комментарий к Статье 11.9 Земельного кодекса РФ

Процесс образования земельных участков не может быть произвольным. В связи с этим ЗК РФ устанавливает ряд требований, которым должны соответствовать образуемые и изменяемые земельные участки.

Одним из главных требований, предъявляемых к земельным участкам, является соблюдение установленных предельных (максимальных и минимальных) размеров, которые устанавливаются градостроительным регламентом. Так, в Определении от 31 мая 2016 г. N 16-КГ16-18 Верховным Судом РФ было указано на невозможность выдела доли земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, на котором расположен жилой дом, по причине того, что образуемые при таком выделе земельные участки не соответствуют предельным минимальным размерам земельных участков, установленных градостроительным регламентом.

Предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется <1>, а также градостроительные регламенты для которых не устанавливаются <2>, должны определяться в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами <3>. Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ <4> в соответствии с требованиями земельного законодательства.
<1> Согласно ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых.

<2> В соответствии с ч. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

<3> До настоящего времени такие федеральные законы не приняты. Попыткой комплексного урегулирования вопросов использования земельных участков, на которых действие градостроительного регламента не распространяется, а также для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, является внесенный Правительством РФ в Государственную Думу проект Федерального закона N 465407-6 “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию” (Официальный сайт Государственной Думы duma.gov.ru).

<4> Например, в соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области” минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2 гектара.

В отдельных случаях предельные размеры образуемых земельных участков устанавливаются напрямую федеральным законом. Так, в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” гражданину на основании его заявления однократно может быть предоставлен в безвозмездное пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, площадь которого не превышает одного гектара.

Согласно п. 28 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Границы муниципальных образований и границы населенных пунктов отражаются в генеральных планах поселений, городских округов, схемах территориального планирования муниципальных районов (п. 1 ч. 6 ст. 19, п. 2 ч. 5 ст. 23 ГрК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования, об установлении или изменении границ населенного пункта. При поступлении в орган государственного кадастрового учета сведений о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов такие сведения отражаются на публичных кадастровых картах, которые предназначены для использования неограниченным кругом лиц <1>.
<1> См.: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 марта 2016 г. N 145 “Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах” (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2016. N 25).

Таким образом, опираясь на сведения государственного кадастра недвижимости о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов, орган государственного кадастрового учета проверяет соответствие образуемого или измененного земельного участка требованиям ЗК РФ в части недопустимости пересечения таких границ с границами земельного участка.

Следуя принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), законодатель установил запрет на образование земельных участков в случае, если это приводит к невозможности использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Так, например, невозможно осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ такой земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в таком многоквартирном доме.

Согласно п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета). В этой связи необходимость обеспечения доступа к земельному участку также является одним из необходимых условий, соблюдение которых обязательно при образовании земельного участка.

Раздел, перераспределение или выдел земельных участков также не может быть осуществлен, если образуемые в результате этого земельные участки нельзя будет использовать в соответствии с их разрешенным использованием ввиду наличия установленных обременений (ограничений).

Так, широко распространенным случаем на практике является нахождение земельного участка в охранной или санитарно-защитной зоне, в том числе когда в такой зоне находится не весь земельный участок, а его часть.

Например, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 160 “О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон” <1> в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Таким образом, если в вышеупомянутой охранной зоне находится часть земельного участка, предназначенного для строительства, например, гаража, то при образовании такой части в виде самостоятельного земельного участка размещение гаража на этой части земельного участка будет противоречить правовому режиму, установленному для этой охранной зоны. В связи с этим образование земельного участка подобным образом не допускается.

Понятия вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы в ЗК РФ не раскрываются, в связи чем на практике участникам земельных отношений и органам кадастрового учета зачастую достаточно сложно установить, характеризуется ли образуемый земельный участок такими признаками. Однако эти понятия имеют исторические корни. В частности, термины “чересполосица” и “вклинивание” ранее использовались в законодательстве советского периода <1>.
Образование земельных участков должно осуществляться с учетом территориальных зон, установленных при градостроительном зонировании, а также границ лесничеств и лесопарков. Пересечение границ земельного участка и границ территориальной зоны является основанием для приостановления государственного кадастрового учета земельного участка (п. 6 ч. 2 ст. 26 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”).

Недопустимость пересечения границ земельных участков с границами лесничеств и лесопарков объясняется тем, что последние в соответствии со ст. 23 ЛК РФ являются основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов.

Согласно п. 21 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если границы образуемого земельного участка пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ таких территориальных зон, лесничеств, лесопарков в документе, на основании которого внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости, или случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом.

Образование земельных участков для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов являются объективными исключениями из общих правил. Такие исключения сформулированы законодателем исходя из того, что участки недр являются самостоятельным объектом недвижимости (ст. 130 ГК) и образование земельного участка в данном случае осуществляется только в целях обеспечения доступа к участку недр, а также специфики линейных объектов, которые могут иметь длительную протяженность с сопутствующим пересечением не только территориальных зон, но и границ муниципальных образований, границ субъектов РФ (например, автомобильные дороги федерального значения, магистральные газопроводы и т.д.) и объектов, режим использования которых определяется исходя из особенностей, предусмотренных водным законодательством.

Другой комментарий к Ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации

Комментируемая статья закрепляет требования, которые должны быть соблюдены при образовании земельных участков в результате их раздела, объединения, перераспределения или выдела. Эти требования являются критериями оценки правомерности образования земельных участков.

Особо нужно отметить, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК, другими федеральными законами. Никаких иных требований, кроме указанных в комментируемой статье 11.9 Земельного кодекса России и имеющих весьма общий характер, в законодательстве нет. Действующие Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 г., предусматривают, что при образовании земельных участков должны учитываться следующие требования:

каждый земельный участок формируется по присущим только ему характеристикам: местоположение, целевое назначение земель, разрешенное использование, площадь, удостоверенные границы, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты);

размер земельного участка устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией;

в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами;

в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом – в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута;

раздел земельного участка с целью образования новых самостоятельных земельных участков осуществляется таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

границы земельного участка устанавливаются в соответствии с требованиями эколого-ландшафтной организации территории;

не допускается изломанность проектируемых границ, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами.

Границы земельных участков, образуемых как для несельскохозяйственных нужд, так и для вновь формируемых сельскохозяйственных организаций, крестьянских фермерских хозяйств и личных подсобных хозяйств, устанавливаются с учетом их компактного размещения и, как правило, совмещаются с существующими границами полей севооборотов и рабочих участков, с естественными и (или) искусственными рубежами (реками, ручьями, каналами, лесополосами, дорогами и другими природными и созданными трудом человека объектами). Образование земельных участков на орошаемых или осушенных землях осуществляется на условиях, обеспечивающих функционирование мелиоративных систем.

Предельные минимальные и максимальные размеры участков. Градостроительный регламент и предельные размеры участков, предназначенных для сельхозназначения.

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с Земельным кодексом России и могут включать в себя следующие параметры:

  • площадь минимальных или максимальных размеров участков;
  • отступы от их границ, для более конкретного определения места расположения зданий, построек и сооружений, которое допустимо с точки зрения техники безопасности при расположении нового объекта;
  • предельная высота таких объектов или максимально допустимое количество этажей;
  • ограничение размеров застройки в границах участка, которое определяется как отношение возможной для застройки площади на всем участке к его общей площади;
  • некоторые другие показатели.

Для каждой территориально ограниченной зоны градостроительный регламент устанавливает предельные параметры разрешенного капитального строительства объектов или их реконструкции.

Некоторые требования к архитектурным решениям тоже могут ограничивать строительство, например, по внешнему облику объекта, по цветовому решению или другим характеристикам архитектурно-стилистического характера.

В территориальных зонах могут быть выделены отдельные подзоны, где могут быть размещены земельные участки сходного разрешенного использования, но имеющие различные максимальные или минимальные размеры или другие предельные параметры самих участков или объектов разрешенного строительства, реконструкции или сочетания их с прочими параметрами.

В границах особых экономических зон использование земельных участков определяется особыми органами управления для таких регионов. Необходимо учитывать, что градостроительный регламент не может устанавливать предельные размеры для земель сельскохозяйственного предназначения.

Граничные пределы устанавливаются для таких участков исполнительными федеральными органами в соответствии с действующим законодательством.

Нормы предоставления земельных участков

Нормы предоставления земельных участков для пользования граждан, предоставляемых для крестьянских хозяйств, садоводства и огородничества, животноводства или строительства дач из земель, не относящихся к муниципальной или государственной собственности, устанавливаются в законах субъектов РФ для каждого отдельного органа местного самоуправления.

Максимальные нормы предоставления земельных участков, разрешенные для бесплатного пользования гражданами, установленного в перечисленных правилах для определенных целей, регламентированы в:

  • федеральных законах – из земли, находящейся в федеральной собственности;
  • законах субъектов РФ – из земель, принадлежащей этим субъектам;
  • нормативными актами местного самоуправления – из земель, отданным им в собственность.

Однако для целей, не указанных в специально отведенной для этого статье, земли отводятся согласно установленным для этого правилам: нормы предоставления земельных участков для таких случаев регламентированы в проектной, градостроительной или землеустроительной документации.

Невозможность пересечения границ муниципальных образований и населенных пунктов

Землями населенных пунктов принято считать земли, предназначенные для застройки и перспективного развития этих населенных пунктов. Границы таких пунктов отделяют их от земель, предназначенных для других категорий. Они не могут пересекаться с границами муниципальных образований и выходить за их пределы, а также пересекаться с земельными участками, предоставленными для пользования гражданами или же юридическими лицами.

Земли названной категории представляют собой лишь малую часть территории, принадлежащей РФ, но играют достаточно важную роль в социальном и экономическом развитии всего государства.

Для этих земель характерным является высокий уровень антропогенного воздействия и интенсивности использования. С ними связан целый ряд проблем, которые нуждаются в быстром и адекватном решении, а иначе они способны привести к значительному ухудшению качества жизни людей на этих территориях.

Вкрапливание и изломанность границ на таких землях приводят к неминуемому возникновению большого числа конфликтов самых различных по своей природе интересов, поэтому при образовании новых участков недопустимо разрешать такую оплошность.

Вкрапливание практически недопустимо для ограниченных территорий населенных пунктов, в которых достаточно быстро увеличивается количество транспорта, что вызывает экономические, эстетические, социальные и даже экологические конфликты между владельцами отдельных участков и населением в целом, особенно с учетом постоянно растущего количества персонального автомобильного парка, принадлежащего разным гражданам.

Для отечественного земельного права традиционным является отнесение земель, принадлежащим населенным пунктам, к отдельной категории. Формально федеральное законодательство не предусматривает при этом отдельного правового статуса для различных типов населенных пунктов, хотя для них установлены специальные правила для разграничения возможного использования земель.

Земельным законодательством определена невозможность разрешенного использования объектов недвижимости и земельного участка вследствие образования изломанности, вкрапливания или вклинивания или пересечения их границ с лесопарками, парками или другими территориальными зонами.

Нельзя забывать о том, что земельный участок в первую очередь рассматривается государством как объект государственного кадастрового учета, поэтому его следует рассматривать, как отвечающий задачам, поставленным государством, с учетом реализации административных реформ. Именно этим объясняется невозможность образования земельных участков, при которых будет иметь место вкрапливание или вклинивание или другая невозможность постройки и использования недвижимости с разрешенной для этого целью.

По сути земельным участком можно назвать часть поверхности планеты с определенными законодательным образом границами, соответствующими федеральным законам.

Требования, выдвигаемые к новым земельным участкам, таким образом, обязаны соответствовать этим законам, поэтому в них не могут быть узаконены такие изменения, как вкрапливание, вклинивание или другое уточнение, не допускающее законных возведений объектов недвижимости, которое было бы совершено для разрешенных по законодательству целей.

Источники
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/obrazovanie.html
  • https://www.9111.ru/questions/777777777884568/
  • https://advokat-malov.ru/zemelnoe-pravo/trebovaniya-k-obrazuemym-i-izmenennym-zemelnym-uchastkam.html
  • https://www.zakonrf.info/zk/11.9/
  • http://ZemKod.ru/glava-1-1/st-11-9-zk-rf
  • http://ZKodeksRF.ru/gl-1-1/st-11-9-zk-rf

tett
Зарплатто.ру - сайт о зарплатах и доходах, деньгах и финансах
Adblock
detector