Установление сервитута земельного участка: что это такое, какие способы наложения в отношении ЗУ к нему относятся, как проходит пошагово оформление и порядок отказа?

Понятие земельного сервитута. Форма и виды земельных сервитутов

Понятие сервитута – специальная юридическая конструкция, при помощи которой человек получает возможность воспользоваться чужим участком земли в специально оговоренных случаях.

В рамках гражданского законодательства сервитут является правом, которое позволяет одному собственнику участка пользоваться участком соседа в специально оговоренных случаях.

В зависимости от целей установления законодательство выделяет следующие формы и виды сервитутов:

1. Частный сервитут, который в свою очередь может быть установлен на основании составленного между сторонами договора или путем вынесения соответствующего решения суда.

Установление частного сервитута на соседний участок, а также в некоторых случаях, выделенных законодательными актами, может распространяться и на другой участок, имеющий полезные свойства.Частный сервитут может быть установлен:

• личные сервитуты для возможности осуществления прохода или проезда через чужой участок;
• личные сервитуты для прокладки водоснабжения или линий электропередач;
• частный сервитут для удовлетворения прочих нужд собственника участка.

2. Публичный сервитут, или иначе — право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливается на основании соответствующего нормативно-правового акта федерального, регионального или местного уровня. Установление публичного сервитута допускается, если данный участок земли необходим для удовлетворения государственных нужд.

Исчерпывающий перечень ситуаций, в которых происходит установление сервитута, в частности публичный сервитут на земельный участок, представлен в Земельном кодексе РФ:

• чтобы обеспечить возможность прохода людей к водному объекту общего пользования, в том числе, к его береговой зоне;
• для осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность граждан;
• публичный сервитут для проведения дренажных работ;
• при необходимости осуществить прогон сельскохозяйственных животных;
• публичный сервитут при сенокосе.

Цели оформления сервитута

Необходимость получения сервитута на землю обычно связана с предоставлением доступа к участку отдельного физического или юридического лица. Он необходим для проведения самых различных работ и мероприятий, в перечень которых входят:

• осуществление инженерных изысканий;
• практическое использование водных и других ресурсов;
• строительство специальных и инфраструктурных сооружений и объектов;
• обеспечение доступа к расположенному по соседству другому наделу земли;
• установка межевых и геодезических знаков;
• устройство систем дренажа и канализации;
• прогон и выпас сельскохозяйственных животных;
• ведение охоты или ловли рыбы и т.д.

Инициатор сервитута

Основанием для введения сервитута становится решение суда, документальное соглашение между владельцем участка и третьими лицами, официально оформленные нормативно-правовые акта местных властей. Инициатором сервитутного права могут выступать следующие лица — как юридические, так и физические:

• владелец или арендатор земли;
• бессрочный пользователь участка;
• лицо, получившее землю в качестве наследуемого владения.

Срочный и постоянный сервитуты. Безвозмездный и возмездные сервитуты

Согласно условиям законодательства любой земельный сервитут, который не содержит ни в каких основополагающих документов сведений о своем сроке, признается бессрочным. В качестве таких документов могут выступать:

• договор, заключенный между сторонами об установлении данного вида ограничения.
• нормативно-правовой акт, в котором устанавливается необходимость установления данного сервитута.
• решение суда, если сторонам по каким-либо причинам не удалось самостоятельно прийти к решению о целесообразности установления подобного вида ограничения.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что не всегда бессрочный земельный сервитут будет являться таковым. В некоторых случаях точный срок действия сервитута устанавливается на уровне федерального законодательства. К примеру, когда речь идет о рекультивации участка, сервитут не будет иметь статус временного, так как это будет вредить государству.

Согласно условиям, установленным в законодательстве, сервитут является бесплатным правом, в котором пользователь чужого участка не должен оплачивать свой проход или проезд по данному объекту недвижимости.

Исключение составляет право на оперативное управление, при котором сервитут является возмездным. Стоимость на личные сервитуты высчитывается согласно земельному налогу на объект недвижимого имущества, попадающий в пользование.

Законы

В выпущенном позднее ЗК (ст. 23) рассмотрены вопросы публичного сервитута (ПС), а
также уточнены положения по сервитуту ЗУ.

Некоторые вопросы применения законов в судах рассмотрены в более поздних документах, например, в Постановлении ВАС №11248/11 от 28.02.12, а также в «Методических рекомендациях о порядке регистрации сервитутов ЗУ» (приказ Минюста №4 от 2005 года).

Условия применения

Сервитут на землю ограничивает возможности владельца участка. Поэтому существует несколько условий, выполнение которых выступает обязательным требованием для наложения подобных ограничений. К ним относятся:

• удовлетворить потребности другим способом не получается;
• введение судебным порядком в случае невозможности урегулировать противоречия мировым досудебным соглашением;
• запрет на лишение владельца права пользоваться принадлежащей ему землей;
• разумный минимум ограничений, накладываемых на собственника;
• сервитуарий (лицо, получившее временный доступ к участку) обязан поддерживать объект недвижимости в надлежащем состоянии.

В качестве дополнительного требования рассматривается необходимость платить за пользование чужим участком. Она вводится в рамках действующего законодательства о земле.

Виды сервитута на землю

Для классификации сервитута используется три параметра. Каждый из них следует рассмотреть более детально.

Характер владения

По этому признаку различают публичный и частный сервитут. В первом случае речь идет об общественных интересах или потребностях. Публичный сервитут делится на три разновидности — водный, лесной и городской. Основанием для его введения становится решение местных властей. С его помощью удается добиться решения следующих задач:

• предоставление площадей для сенокоса, выгула и прогона скота, рыбалки;
• использование водоемов и, прежде всего, прибрежной части;
• проведение исследований на земле, например, археологических;
• прокладка транспортных магистралей, пешеходных дорожек или других элементов благоустройства территории;
• прокладка систем дренажа и канализации.

Частный сервитут предусматривает предоставление доступа к земле или прокладки различных коммуникаций. Речь идет о телефонных и кабельных линиях, трубопроводах отопления, водо- и электроснабжения.

Срок действия

По этому параметру различают срочные и бессрочные сервитуты. Первые действуют в течение определенного временного периода, согласованного участниками сделки. В некоторых случаях отдельного оговариваются условия пролонгации соглашения.

Бессрочный сервитут действует все время обладания землей. Типичным примером подобного обременения становится строительство и последующая эксплуатации дороги.

Стоимость

Действующая законодательная база предоставляет собственнику право получить оплату за использование принадлежащего ему земельного участка. При этом не имеет значения, кто выступает сервитуарием — частное лицо, компания или государство. По соглашению участников допускается заключение безвозмездной сделки.

Процедура оформления

Актуальный на сегодняшний день порядок оформления сервитута на землю предусматривает последовательную реализацию четырех этапов. Рассмотрим каждый из них по отдельности.

1. Претендент на использование земли обращается к собственнику с ходатайством о предоставлении доступа к участку.
2. Если разногласия между сторонами по срокам и стоимости сервитута отсутствуют, заключается соглашение. Если договориться не удается, претендент обращается в суд — районный или городской. В этом случае от него потребуется доказать, что получение доступа к земле выступает объективной необходимостью.
3. При положительном решении суда сервитут вводится в принудительном порядке. В подобной ситуации документы по сделке подаются в местный орган власти.
4. На завершающей стадии обременение регистрируется в Росреестре, так как оно непосредственно касается объекта недвижимого имущества — земельного участка.

Как оформить: процедура пошагово

Разберем, как оформляется сервитут. Процедура установления сервитута в отношении земельного участка состоит из нескольких последовательных этапов:

1. Сначала потребуется оформить соглашение между заинтересованными лицами.
2. После этого необходимо собрать некоторые документы, которые необходимы для реализации сделки, в том числе проинформировать соседей о факте обременения.
3. Затем потребуется внести изменения в кадастровый план, оплатить государственную и получить соответствующее решение.
4. Завершающим этапом является регистрация сервитута.

Больше информации о нюансах сервитута и о правилах его оформления найдете в отдельной статье.

Составление соглашения

Действующим законодательством не утвержден образец соглашения, который необходимо использовать в обязательном порядке. Но в статье 39.25 ЗК РФ указаны сведения, которые должны быть отражены в документе.

К ним отнесены:

• Номер участка, на который устанавливается обременение, по кадастровому учету.
• Учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут.
• Информация о каждом участнике сделки – фамилия, имя, отчество, данные паспорта. Если одной из сторон является юридическое лицо, то указывается его название.
• Основания и цели установления сервитута.
• Срок действия обременения.
• Размер оплаты, взимаемой в пользу собственника.
• Права, обязанности и ответственность сторон.

Сбор документов

Для того, чтобы установить сервитут, потребуется подготовить следующие документы:

1. Документы, на основании которых стороны действуют. Это могут быть паспорта или доверенности законных представителей.
2. Документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком – договор аренды, свидетельство или выписка из ЕГРН.
3. Соглашение владельцев или решение суда (как и на каких основаниях можно обратиться в суд и получить решение о принудительном установлении сервитута мы рассказывали тут).

Документы могут представляться в виде заверенных копий.

Как сделать письмо соседям?

Перед тем, как начать процедуру, следует обратиться к своему соседу по поводу установления ограничения. Лучше всего оформить свое предложение в виде письма. В нем нужно указать причины обращения и срок, в течение которого инициатор хочет получить некоторые права на использование земли. Письмо лучше всего направить заказной корреспонденцией, с уведомлением о вручении адресату.

Схема границ на кадастровом плане

Обязательным документом является кадастровый план, с указанием границ установленного сервитута. Для обозначения используются арабские цифры, каждая из которых соответствует названию объектов и точек привязки. Данная схема является графическим отображением нового устройства земельного участка.

Оплата госпошлин

Размер государственной пошлины, которая взимается за регистрацию такой сделки, определена пунктом 31 статьи 333.33 НК РФ. Он зависит от статуса плательщика:

• физическое лицо заплатит 1500 рублей;
• юридическое – 6000.

Вынесение решения

Порядок вынесения решения об установлении такого обременения определен статьей 39.43 ЗК РФ. Оно принимается в случаях публичного сервитута.

Решение должно выноситься в следующие сроки:

• 20 дней – с момента поступления обращения об устройстве пересечений автомобильных или железных дорог;
• 45 дней – с момента поступления обращения о размещении коммуникаций, средств связи, складировании строительных материалов, размещении техники и вспомогательных сооружений, автомобильных и железных дорог в туннелях, проведении инженерных изысканий.

Местная администрация, по согласованию с собственником участка, может принять другой вариант сервитута, в отличие от предлагаемого.

Решение должно включать в себя следующую информацию:

1. Цель установления обременения.
2. Основание для принятия решения. В качестве такового может выступать ходатайство заинтересованного лица.
3. Информация о собственнике объекта – фамилия, имя, отчество, данные паспорта, место жительства.
4. Кадастровый номер территории, её адрес или описание места расположения.
5. Срок, на который обременение устанавливается.
6. Период времени, в течение которого использование территории или её части будет затруднено или невозможно, в связи с установлением обременения.
7. Реквизиты документов или нормативных актов, на основании которых решение было вынесено.
8. Порядок расчета и внесения оплаты, если сервитут устанавливается в отношении государственных или муниципальных участков.
9. График выполнения необходимых работ, например, при проведении коммуникаций.
10. Указание на обязанность обладателя публичного сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для использования. Срок для выполнения такого требования определен пунктом 8 статьи 39.50 ЗК РФ и составляет три месяца с момента завершения работ.

Решением устанавливаются границы обременений.

В течение пяти рабочих дней, с момента вынесения муниципальный орган обязан:

1. разместить решение на своем интернет сайте;
2. опубликовать документ в СМИ;
3. направить копию решения собственнику участка, на который было установлено обременение и в Росреестр.

Установление сервитута при отсутствии согласия сторон

Если собственник отказывается пускать на свой участок, то лицу, притязающему на пользование им, следует обратиться с гражданским иском в районный суд по месту расположения земельного надела. Но для обращения в суд нужны следующие условия:

• вопрос не мог быть решён никаким другим способом;
• обременение является вопросом существенной необходимости для истца;
• отказ ответчика от использования участка наносит ущерб истцу.

Поэтому вначале нужно уведомить ответчика о намерении подачи иска. Уведомление должно передаваться под расписку. Так как по преимуществу ответчики не желают подписывать такие документы, можно передать уведомление заказным письмом. При пересылке обязательно оформить:

• опись вложения;
• уведомление о получении письма;
• квитанцию об отправке.

После того как письмо будет получено собственником ЗУ и придёт уведомление, можно обращаться в суд.

Подойти нужно в канцелярию суда и подать исковое заявление, в тексте которого нужно сообщить:

1. В силу каких обстоятельств понадобилось установление сервитута.
2. Почему истец не может решить возникший вопрос без установления обременения.
3. Когда и при каких обстоятельствах он обратился к ответчику с просьбой воспользоваться частью его участка.
4. Что ответил собственник надела и на каком основании дал отказ, почему истец считает причину отказа неправомерной.

В заявление включают такие требования:

1. Признать иск полностью.
2. Разрешить обременение земельного участка сервитутом.

В завершение надо поставить подпись и дать перечень приложений, куда входят документы, подтверждающие правомочие иска. Они должны показать, что у истца действительно нет иного выхода, чем воспользоваться участком ответчика.

После этого ситуация будет находиться во власти решения суда. Не всегда его решения могут быть на стороне истца. Всё зависит от того, как эту ситуацию увидит мировой судья. В судебной практике множество примеров, когда судом принималось совершенно неожиданное решение.

Пример из судебной практики

ФКУЗ «Санаторий «Прогресс» МВД России» обратилось в Хостинский районный суд города Сочи с иском к Олейниковой Е. В. об устранении нарушений прав собственника, о демонтаже металлической лестницы на территории земельного участка санатория на подпорной стене, являющейся федеральной собственностью, ведущей к её дачному участку.

По факту ситуации было сообщено, что ответчица установила со стороны участка санатория металлическую лестницу для собственного использования. В процессе рассмотрения дела она обратилась с ходатайством в Росимущество об установлении сервитута. По факту сообщила, что в одно из дачных помещений нет иного доступа, кроме установленного. Участок ответчицы оказался зажатым между чужими наделами, этого не смогли заведомо предусмотреть местные власти при распределении земель. Но обоснования не были учтены и во встречном иске об установлении сервитута было отказано.

Иск ФКУЗ «Санаторий «Прогресс» МВД России» к Олейниковой Е. В. об устранении нарушений прав собственника — удовлетворить. Обязать Олейникову Е. В. в пятидневный срок со дня вступления решения в законную силу, освободить земельный участок и привести названный земельный участок в первоначальное состояние. Обязать Олейникову Е. В. в пятидневный срок со дня вступления решения в законную силу освободить объект недвижимого имущества «Подпорные стены санатория» литер LVI, протяжённостью 345 метров, кадастровый №, от расположенной металлической лестничной конструкции, путём демонтажа и вывоза самовольно установленной металлической лестничной конструкции на указанном объекте недвижимости и привести, названный объект недвижимости, в первоначальное состояние.
Запретить Олейниковой Е. В. совершать любые действия по монтажу и установке лестничных конструкций и иных конструкций на объектах недвижимого имущества ФКУЗ «Санаторий «Прогресс» МВД России.

В удовлетворении исковых требований Олейниковой Е. В. к ФКУЗ «Санаторий «Прогресс» МВД России» об установлении постоянного частного сервитута в отношении земельного участка — отказать.

Соглашение об установлении сервитута

Соглашение об установлении сервитута должно содержать предмет, то есть указание на то, что лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). В противном случае соглашение об установлении сервитута по общему правилу считается незаключенным.

При заключении соглашения целесообразно включить в него следующие условия:

• кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить данное право ограниченного пользования;
• при наличии — учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, (исключением является установление обременения в отношении всего земельного участка);
• сведения о сторонах (полное наименование, местонахождение, ОГРН, ИНН – для юридического лица, Ф.И.О. полностью, место жительства для физического лица);
• цели и основания установления данного обременения;
• срок действия;
• размер платы
• права лица осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлено обременение;

а также обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут:

• вносить плату;
• после прекращения действия соглашения привести участок в состояние согласно разрешенному использованию.

Некоторые из данных условий понадобятся для регистрации сервитута, например условия о сроке, о лице, в пользу которого установлено право ограниченного пользования, и др.

Документы для регистрации сервитутного права

Для оформления необходимо подавать следующие документы:

• соглашение между сторонами вопроса или нормативный акт, по которому должно быть установлено сервитутное право;

• заявление на выполнение регистрации;

• паспорт лица, подающего данное заявление;

• кадастровые документы на землю, которая будет подвергнута обременению;

• бумага с подтверждением уплаты госпошлины на проводимую процедуру;

• если заявителем выступает организация – ее устав и выписка из ЕГРЮЛ;

• при представлении интересов заявителя сторонним лицом – доверенность на выполнение им необходимых действий, полученная в нотариальной конторе.

Регистрация сервитута

Государственная регистрация сервитута осуществляется Росреестром по заявлению:

• правообладателя недвижимости;
• сторон соглашения;
• по требованию пристава-исполнителя (в случае наличия решения суда).

Государственная пошлина составит:

• для юридических лиц — 6 000 руб.;
• для физических — 1 500 руб.

Вместе с заявлением предоставляются:

• документы, которые подтверждают полномочия представителя.
• соглашение либо решение суда.

Также при регистрации необходимо учитывать следующее:

• Если участок, на котором установлено обременение, находится в общей собственности, то для его установления необходимо согласие всех собственников.
• Правообладатель (если он не являлся заявителем) уведомляется Росреестром о регистрации сервитута в течение 5 рабочих дней со дня проведения регистрации.
• Если право ограниченного пользования устанавливается на часть земельного участка, то регистрация такого ограничения в отношении указанной части земельного участка осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такой части (в этом случае заявителем должен быть представлен межевой план на образование части земельного участка).
• Представление вышеуказанного межевого плана не требуется в случае заключения соглашения в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до 3-х лет. В этом случае граница действия такого обременения определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Особенности практического применения

На практике нередко происходит нарушение достигнутого сторонами соглашения. В подобной ситуации необходимо оформить акт о неисполнении условий сервитута, который заверяется правоохранительными или контролирующими органами. Дальнейшие действия по защите прав пострадавшей стороны предусматривают подачу искового заявления в суд.

В зависимости от результатов судебного разбирательства принимается одно из следующих решений:

• расторжение соглашения, что означает запрет на доступ к земельному участку и, как следствие, невозможность дальнейшего выполнения работ;
• наложение штрафных санкций в рамках заключенного сторонами договора;
• возмещение нанесенного пострадавшей стороне ущерба — морального и материального.

Основанием для отмены сервитута выступает не только судебное решение, но и ряд других причин. В их числе:

• окончание срока действия документа, подписанного сторонами;
• соглашение участников сделки;
• ликвидация причин для выдачи сервитута.

Введение и практическое использование сервитутного права требует досконального знания юридических нюансов законодательства. А потому следует доверять работу оформлению сервитута квалифицированным специалистам по решению земельных вопросов. Такой подход гарантирует оперативность реализации мероприятия при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.

Прекращение сервитута на участок

Право на пользование чужим участком земли, равно как и другим объектом недвижимого имущества прекращается в нескольких случаях.

Основания прекращения сервитута:

• прекращение сервитута по истечении срока договора, заключенного между сторонами данного правоотношения;
• при вынесении соответствующего решения суда, содержащего в себе нормы, направленные на отмену или изменение действующего сервитута.