Установление вида разрешенного использования земельного участка — кто уполномочен этим заниматься

Категории земель или целевое назначение

Все земли в нашей стране поделены на семь категорий (наравне с понятием «категория» используется понятие «целевое назначение»).

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли населённых пунктов;
• Земли промышленности и иного спец. назначения;
• Земли особо охраняемых территорий и объектов;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.

Эти категории отражают стратегию государства в области земельных отношений и определяются свойствами земли. Самая лучшая и плодородная отнесена к землям сельхозназначения; земля под лесом и тайгой – к землям лесного фонда, заповедники, заказники и природные парки выделяются на землях, которые имеют большое значение для науки и созданы с целью сохранять все биологическое разнообразие природы, то же – с водными объектами и т.д.

Для каждой категории земли установлен свой правовой режим ее использования, закрепленный законом: категория земель «земли населенных пунктов» выделены для строительства городов, деревень и поселков и сопутствующей им инфраструктуры, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» — для земледелия, животноводства и другого сельскохозяйственного производства, научной работы в этой области и ее обслуживания и так далее.

После «лесного фонда» самая большая часть территории России входит в «земли поселений» и «сельхозназначения». Именно эти категории должны интересовать частных застройщиков, на землях других категорий строить дома нельзя в 99% случаев. 1% мы оставляем на совсем уж редкие частности: бывает, что местные власти отдают под застройку участки, которые раньше принадлежали воинской части и находятся на землях специального назначения.

Но недостаточно знать категорию земли – ограничения на строительство дома может накладывать и ее ВРИ, вид разрешенного использования.

Целевое назначение земель

Целевое назначение земельных территорий относится к одному из основных понятий в земельном праве, равно как и категория земель.

Несмотря на то, что в действующем земельном законодательстве понятия режима целевого использования или назначения земель не содержится, оно используется для определений категорий тех или иных участков.

В соответствии с этим правилом под целевым назначением земель следует рассматривать их особый режим правовой и фактической охраны и организации эксплуатации в зависимости от имеющихся особенностей тех или иных участков, характерных для группы таких участков.

Их установление также может быть осуществлено только в тесной взаимосвязи между ними.

Виды разрешенного использования земли

ВРИ тоже делятся на несколько групп:

• основные
• условно-разрешенные
• вспомогательные

Все они внесены в . С 2019 года этот документ дополнен особо интересующими нас строками 13.1. и 13.2 – ВРИ «ведение огородничества» и ВРИ «ведение садоводства».

Для индивидуальной застройки подходят участки, которые имеют в Классификаторе следующие коды:

• 2.0. – жилая застройка (нас особо интересует 2.1. – ИЖС);
• 13.2. – ведение садоводства (если это допускается ПЗЗ – правилами землепользования и застройки).

Классификатор все равно не охватывает все сферы человеческой жизни и деятельности, поэтому иногда в рамках определенной категории и определенного ВРИ может потребоваться дополнительная норма, которая называется «условно-разрешенный ВРИ». Ее устанавливают, если это позволяют местные градостроительные нормы после многочисленных согласований и публичных слушаний.

Есть еще «вспомогательный ВРИ земельного участка». Обычно к нему прибегают, когда надо построить что-нибудь незначительное вроде гаражей или беседки для отдыха, которые на этом участке ставить не то можно, не то нельзя.

Условно разрешенные виды разрешенного использования

Помимо установленных земельному участку основных видов разрешенного использования, градостроительный регламент земельного участка, как правило, содержит информацию об условно разрешенных видах использования участков.

При этом для ряда территориальных зон, обозначенных в ПЗЗ, в частности, для земель сельхозназначения, условно разрешенные виды использования предоставляют широкие возможности как для размещения коммерчески ценных объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными видами использования: производственно-складских объектов, магазинов, гостиниц, домиков для отдыха, объектов развлекательного характера. Таким образом условно разрешенные виды могут обеспечить для осуществления полноценной производственной и иной предпринимательской деятельности на, казалось бы, непредназначенной для этого земле.

В отличие от основных ВРИ, условно разрешенные виды использования, не могут быть выбраны землепользователем самостоятельно; чтобы установить такой вид использования земельному участку, требуется получение специального разрешения.

Разрешение на условно разрешенный вид использования принимается в порядке, который в общих чертах сходен с изменением ПЗЗ: заявка на получение разрешения направляется в тот же уполномоченный орган, который запрашивает одобрение согласующих органов на выдачу разрешения, а также проводит публичные слушания по данному вопросу. В большинстве случаев для получения разрешения требуется представить предпроектные проработки планируемого объекта, соответствующего условно разрешенному виду использования.

Однако в отличие от изменения ПЗЗ, которое по большому счету зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, в случае с установлением условно разрешенного ВРИ возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования (в т.ч. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид не допускается, а основания отказа жёстко регламентированы законом.

Следует отметить, что градостроительное регулирование порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования в Москве и Московской области существенно отличается, при этом подобные виды использования ПЗЗ г. Москвы практически не установлены.

В связи с указанным, вопрос получения разрешения на условно разрешенный вид использования является весьма актуальным для правообладателей земли в Московской области.

Установление условно разрешенного вида использования для участка в Московской области может быть гораздо более эффективной и менее затратной процедурой по сравнению с изменением ПЗЗ.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования устанавливаются в дополнение к основным или условно разрешенным видам разрешенного использования; таким образом, вспомогательный ВРИ не может быть единственным видом разрешенного использования, который установлен земельному участку.

Чтобы иметь возможность использовать земельный участок в соответствии с назначением, предусмотренным вспомогательным видом разрешенного использования, правообладатель участка должен внести данный ВРИ в единый государственный реестр недвижимости.

Для этого правообладатель участка обращается в уполномоченный орган с уведомлением о выборе одного из вспомогательных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом его земельного участка.

Если Вы заинтересованы в установлении вспомогательного ВРИ своему земельному участку, необходимо принимать во внимание, что установление вспомогательных видов может вести к увеличению кадастровой стоимости участка.

Следует отметить существенную специфику применения вспомогательных видов разрешенного использования, которая установлена Правилами землепользования и застройки г. Москвы.

Так, в г. Москве широкий перечень вспомогательных видов разрешенного использования установлен практически всем территориальным зонам, допускающим застройку. В том числе для большинства застроенных участков в качестве вспомогательных предусмотрены такие коммерчески ценные виды как торговля, размещение различных видов офисов и т.д. Вместе с тем, совокупная общая площадь объектов, размещенных в рамках вспомогательного вида разрешенного использования, не может превышать 25% общей (поэтажной) площади всех капитальных строений, расположенных на земельном участке.

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

1. Жилые зоны.
2. Общественно-деловые.
3. Производственные.
4. Инженерные и транспортные инфраструктуры.
5. Рекреационные зоны.
6. Участки сельскохозяйственного использования.
7. Зоны специального назначения.
8. Военные объекты.
9. Иные земельные участки.

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

1. Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
2. Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
3. Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

• постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
• выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
• подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
• постройка садовых зданий;
• ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
• постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

Какие еще виды разрешенного использования земель бывают?

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования земель;
• вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.

Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.

Определение вида разрешенного использования до введения в действие Правил землепользования и застройки

До повсеместного принятия документов градостроительного зонирования (правил землепользования и застройки) решение об изменении одного ВРИ земельного участка на другой принималось главами местных администраций. Не существовало единого унифицированного подхода при определении формулировок вида разрешенного использования земельных участков. Отдельные региональные инициативы по классификации присваиваемых видов разрешенного использования земельных участков привели, в конечном итоге, к изданию Министерством экономической политики РФ уже ставшего знаменитым Приказа №540 от 01.09.2014 года. В нем был утвержден единый классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее «Классификатор»).

В результате сложилась ситуация, при которой формулировки ранее установленных ВРИ земельных участков повсеместно расходятся с формулировками Классификатора, что влечет за собой необходимость установления их соответствия.

Важно отметить, что несоответствие видов разрешенного использования земельного участка с Классификатором не несет для его правообладателя состава правонарушения. Пунктом 11 статьи 34 №171-ФЗ от 23.06.2014г «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» прямо предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору.

Пунктом 13 ст. 34 №171-ФЗ определено право правообладателя участка на установление соответствия ВРИ земельного участка Классификатору. Так, по заявлению правообладателя земельного участка, уполномоченные органы власти в течение месяца обязаны принять решение об установлении соответствия между ВРИ и Классификатором, являющееся основанием для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, который представляет собой часть единого государственного реестра недвижимости.

Основными побудительными причинами установления соответствия Классификатору являются:

• снижение налоговой нагрузки за землю;
• снижение арендных платежей;
• начало строительства или реконструкции на земельном участке;
• устранение оснований для привлечения к административной ответственности;
• исключение разночтений в толковании установленного вида разрешенного использования земельного участка.

Данный перечень не является исчерпывающим, но объединяет, по сути, основные и наиболее распространенные причины, при возникновении которых целесообразность мероприятий по установлению соответствия ВРИ земельного участка Классификатору обусловлена, прежде всего, их экономической составляющей.

Согласно ст. 390 Налогового кодекса РФ, база по земельному налогу есть кадастровая стоимость земельного участка, определяемая, в значительной степени, исходя из вида разрешенного использования земельного участка (в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Министерства экономического развития РФ №226 от 12 мая 2017 года).

Кроме того, ВРИ земельного участка может являться критерием при определении налоговой базы объектов капитального строительства, расположенных на его территории. Например, в разрезе статей 402 и 378.2 НК РФ, база по налогу на имущество для объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, а также офисных зданий делового и коммерческого назначения, определяется исходя из их кадастровой стоимости. В то же время, база по налогу на имущество для объектов недвижимости, расположенных на земельных участках иного назначения, определяется, исходя из их инвентаризационной (ч.3 ст.402 НК РФ) или из среднегодовой (ч.1 ст.375 НК РФ) стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Неоднозначная трактовка вида разрешенного использования земельного участка, соответствие по которому не установлено по Классификатору, может привести к значительным налоговым и прочим издержкам для правообладателя участка.

Размер ставки земельного налога также напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, что предусмотрено в статье 394 НК РФ.

Взимаемые арендные платежи за владение и пользование государственными и муниципальными землями определяются, исходя из кадастровой стоимости земельных участков и ставок, соответствующих установленному ВРИ земельного участка. Так, например, для Москвы ставки арендной платы за землю устанавливаются Постановлением Правительства города Москвы №273-ПП от 25.04.2006 года.

Существенным фактором законного строительства или реконструкции на земельном участке является вид его разрешенного использования, который должен предусматривать размещение такого объекта недвижимости на соответствующей территории. Из формулировок ВРИ земельного участка, установленных до утверждения Классификатора, не всегда однозначно следует, какие из объектов могут быть построены или реконструированы.

Зачастую добросовестные правообладатели земельных участков и (или) расположенных на их территории объектов недвижимости сталкиваются с ситуацией, при которой уполномоченный орган, пренебрегая фактическим соответствием вида разрешенного использования Классификатору, незаконно и необоснованно привлекает титульного правообладателя земли к административной ответственности за нецелевое использование участка. Это влечет наложение административных штрафов в фиксированном выражении по минимальной шкале и в процентном выражении от кадастровой стоимости земельного участка – по максимальной шкале, при определении размера штрафа.

Вероятно, главным следствием несоответствия формулировок видов разрешенного использования земельных участков Классификатору является их неоднозначное толкование. Так, например, распространенная формулировка ВРИ «для ведения гражданами садоводства и огородничества» отсутствует в Классификаторе. Однако Классификатор предполагает такие виды разрешенного использования, как «садоводство (код 1.5)», «ведение огородничества (код 13.1)», «ведение садоводства (код 13.2)». При этом размещение садового или жилого дома, согласно описанию вида разрешенного использования земельного участка, допустимо лишь для «ведения садоводства (код 13.2)», в то время, как для остальных двух видов разрешенного использования земельного участка это не предусмотрено.

Установление соответствия ВРИ земельного участка Классификатору является самостоятельной услугой, не предполагающей внесение изменений в правила землепользования и застройки соответствующей территории. Более того, данная услуга не является изменением вида разрешенного использования земельного участка. Однако, для некоторых регионов, в частности, для Москвы, характерна ситуация, при которой реализация предусмотренного законом права возможна лишь при обращении правообладателя участка за услугой изменения ВРИ земельного участка. Установление соответствия вида разрешенного использования земельного участка Классификатору отсутствует среди перечня услуг, предоставляемых Департаментом городского имущества города Москвы.

Нередки случаи, когда уполномоченный орган отказывает правообладателю участка в установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка Классификатору или некорректно, на свое усмотрение, устанавливает такое соответствие. В подобных ситуациях заинтересованным лицам (правообладателям участков) следует обращаться в суд для оспаривания соответствующих действий (бездействий) и/или незаконных решений органов власти.

Специалисты нашей компании обладают обширным практическим опытом как досудебного, так и судебного порядка решения вопросов, связанных с обоснованием и доказыванием соответствия установленного вида разрешенного использования земельного участка Классификатору.В отсутствие правил землепользования и застройки порядок установления видов разрешенного использования земельных участков является менее прозрачным.

Так, если на земельном участке имеются ранее построенные капитальные объекты, оформленные в установленном законом порядке, вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в зависимости от вида функционального использования капитального объекта.

Если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 год), вид разрешенного использования может определяться в соответствии с ранее принятым решением о предоставлении земельного участка.

Если в отношении территории, на которой находится земельный участок, имеется проект планировки территории, то определение вида разрешенного использования участка осуществляется согласно данному документу.

В остальных случаях определение вида разрешенного использования участка, в том числе при его первичном формировании, осуществляется в соответствии с имеющимися проектами генеральных планов поселений или правил землепользования и застройки.

При этом, с 31.12.2017 г. в муниципальных образованиях Московской области, где не были приняты правила землепользования и застройки, предоставление земельных участков для строительства невозможно.

При этом, в отдельных случаях даже после принятия правил землепользования и застройки вид разрешенного использования участка все равно должен определяться с учетом недвижимости, расположенной на таком участке. Данное обстоятельство может использоваться для установлению участку вида разрешенного использования, отвечающего его назначению.

От чего зависит ВРИ?

В этих документах отражается возможное функциональное использование территории, а именно конкретное указание на виды допустимой деятельности.

Кто присваивает?

Категории земель, также, как и присвоенный вид целевого назначения, может быть установлен только в соответствии с действующими нормами и положениями земельного законодательства.

Основными регуляторами здесь выступают Земельный Кодекс Российской Федерации (статья 8), а также Федеральный закон “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” (статья 14).

В соответствии с нормами, закрепленными в указанной статье Земельного Кодекса есть четыре уровня уполномоченных государственных органов, которые могут определять новые или подтвержать ранее установленные категории земель.

В соответствии со статьёй 8 Земельного Кодекса категория земель устанавливается:

• Для территорий, находящихся в федеральном владении — Правительством РФ;

• Для земель, принадлежащих на основании оформленного права собственности субъектам государства, а также для муниципальных земель, которые являются или будут являться землями сельхозназначения — уполномоченными органами соответствующих субъектов;

• Для земельных участков, отнесенных к муниципальной собственности, кроме земельных территорий, отданных под сельское хозяйство или которые будут переведены в эту категорию — специально уполномоченными органами или отдельными должностными лицами муниципалитетов;

• Для земель, на которых оформлено право частной собственности, в зависимости от категории, будут использованы полномочия либо специальных органов исполнительной власти субъекта (если речь идёт о земле сельхозназначения), либо муниципалитета (для остальных категорий).

Основания

Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:

• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;

• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);

• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);

• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).

Процедура определения вида и назначения участка

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О переводе земель…» процедура присвоения категории и, соответственно, определения целевого назначения и вида использования будет осуществляться следующим образом.

Лицо, заинтересованное в переводе земель в другую категорию или присвоении ему категории (если такая по каким-то причинам не была установлена), определении вида и назначения участка, подает заявление с указанием всех конкретных данных на участок в уполномоченные органы.

Заявление предоставляется в форме ходатайства, в котором необходимо отразить не только сведения о конкретном участке (его адрес расположения, действующее в отношении него право собственности или пользования с указанием даты возникновения, кадастровый номер, установленная категория или ее отсутствие с объяснением причины отсутствия данных, обоснование причины перевода участка из одной категории в другую).

Цель процедуры

Установление ВРИ несет в себе главный смысл введения территориального зонирования земельных участков, а именно точное установление возможных целей, для которых тот или иной участок используется. ВРИ также определяет конкретную деятельность, которую может осуществлять собственник на земле. Такой контроль позволяет обеспечить соблюдение правового режима территориальных зон.

Документы

К ходатайству прикладываются документы, которые смогут подтвердить подлинность личности заявителя (если речь идет о людях, имеющих статус физического лица) либо подтвердить законность осуществления действий индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом (выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), выписка из ЕГРН на конкретный участок, в отношении которого должна быть осуществлена процедура.

В том случае, если действующее законодательство предусматривает необходимость проведения специализированной экологической экспертизы в отношении того или иного участка, потребуется также и заключение экспертной комиссии по результатам выполненных работ.

В случае выявления несоответствия документов или лица, подавшего их, указанным требованиям, все бумаги возвращаются заявителю в срок не более тридцати дней с момента их получения, сопровождаемые мотивированным отказом в принятии с подробным указанием причины отказа.

В течение трех месяцев документы рассматривает Правительство РФ в отношении земель, переданных в его ведение. Два месяца отводятся исполнительным органам в субъектах и муниципалитетах.

По результатам рассмотрения ходатайства выносится соответствующий акт, в котором указывается присвоенная категория или установленный вид разрешенного режима пользования или целевого назначения, дата принятия решения о таком установлении.

Срока окончания действия у такого акта нет, так как следующий может быть принят в любой момент в результате наступления соответствующих оснований.

В течение четырнадцати дней с момента фиксации вынесенного решения путем составления акта последний должен быть направлен заявителю.

Может ли быть несколько ВРИ у одной территории?

В п.1. ст.37 Градостроительного кодекса подразумевает, что виды разрешенного использования устанавливается по трем категориям:

1. Основные. Устанавливаются, как наиболее предпочтительные виды объектов капитального строительства, которые отвечают непосредственно целям выделения той или иной территориальной зоны согласно градостроительному регламенту.Пример: «Для территориальной зоны «Зона индивидуальной жилой застройки», установленной муниципальными правилами землепользования, основным ВРИ станет строительство частных домов. Для использования участка по его прямому назначению собственнику не потребуется получать отдельное разрешение.»использования введенный в 2015 году содержит в себе 12 обобщенных категорий видов, каждая из которых содержит уточненные ВРИ (подробнее о классификаторе ВРИ можно узнать тут). Именно уточненные виды указываются в градостроительном регламенте чаще всего. В случае, если регламентом устанавливается обобщенный ВРИ, правообладатель может вести любую деятельность, включенную в уточненные виды.

   Пример: Для земель населенных пунктов одним из общих ВРИ может быть «Жилая застройка», в состав которой входят различные уточненные разновидности допустимой хозяйственной деятельности. Если градостроительный регламент не уточняет, какие именно это могут быть жилые застройки, то собственник может построить на своем участке любой из следующих объектов:

   • малоэтажная жилая застройка;
   • приусадебный участок;
   • передвижное жилье;
   • среднеэтажная застройка и т.д.
2. Условно разрешенные. Такие виды использования допускаются правилами землепользования только после получения собственником разрешения от уполномоченных органов.Пример: Размещение продуктового магазина (условно разрешенный вид – код 4.4. «Магазины» в ) в зоне малоэтажной жилой застройки.
3. Вспомогательные. Главный смысл вспомогательных ВРИ в том, чтобы обеспечить функционирование хозяйственных сооружений основного или условно разрешенного вида использования. Постройка вспомогательных объектов может быть только дополнением к основным.Пример: Строительство автостоянки рядом с магазином (код 4.9. «Обслуживание автотранспорта»).

Как оформить: пошаговая инструкция

Определение видов разрешенной хозяйственной деятельности может быть осуществлено двумя способами.

1. На основании заявления собственника:
   • Владелец выбирает по своему усмотрению, для каких целей будет использован участок, в соответствии с установленными основными и вспомогательными видами (ст.37 Гр.К РФ).
   • Собственник обязан внести изменения в государственный кадастр. Для этого составляется заявление в территориальный орган государственной власти. В заявлении должен быть указан выбранный ВРИ в том же виде, в каком он указан в Правилах землепользования.
   • Если в государственном кадастре не содержится информации о территориальной зоне, на которой расположен участок, то собственник должен получить выписку из документов о территориальном зонировании от органа МСУ.

   Согласно ч.4 ст.36 ГрК РФ собственник не сможет выбирать виды хозяйственной деятельности по своему усмотрению для определенных категорий участков, включающих:

   • памятники кульуры/архитектуры;
   • зоны общего пользования;
   • территории переданные под строительство линейных объектов (ЛЭП, газопроводы, дороги и т.д.)
2. На основании постановления органа самоуправления:
   • Постановление или решение об утверждении того или иного ВРИ выносит орган МСУ или иной уполномоченный, в зависимости от статуса правообладателя, орган.
   • Собственник направляет постановление в органы кадастрового учета.
   • К постановлению прилагается заявление собственника о внесении изменений в Государственный Кадастр.

На каких участках можно строиться

Самые привлекательные для частных застройщиков участки имеют ВРИ ИЖС. Такие участки могут располагаться только в границах населенных пунктов, то есть всегда имеют категорию земель «земли населенных пунктов». На них можно строить любой дом, главное, чтобы он имел все признаки индивидуального.

Закон разрешает на участке с ВРИ ИЖС не только строительство жилых домов, но и различных хозпостроек: гаража, бани, теплицы, помещения для животных и домашней птицы и других сооружений. Жилой дом на участке может быть только один, но можно поставить впечатляющий гостевой домик – даже имея все признаки капитального строения, пригодного для проживания круглый год, по закону он будет считаться хозпостройкой. А коммуникации на участке с ИЖС могут быть какими угодно – закон в этом плане ничего не ограничивает.

Раньше построить дом на участке с ВРИ ИЖС было нельзя без разрешения (разрешение заменили на уведомление) и проекта, хоть типового, из интернета, хоть специально заказанного архитектору. Теперь индивидуальные дома можно строить без проекта, достаточно нарисовать схему участка и отметить на ней, где будет стоять дом.

Многие люди опасаются покупать участки на землях сельхозназначения, но если они предназначены «для ведения садоводства» и если это допускается ПЗЗ, то там можно построить дом ничем не хуже, чем на земельном участке с категорией земли населенных пунктов и ВРИ ИЖС.

Требования к индивидуальному дому здесь точно такие же, как к дому на участке с ИЖС; в этом случае никаких ограничений нет.

Раньше дополнительным преимуществом строительства на участке с ВРИ ИЖС была возможность использования материнского капитала, теперь материнский капитал можно будет использовать и на участках с ВРИ «для ведения садоводства».

С ЛПХ есть такая тонкость: на категории земель «земли поселений» с этим ВРИ можно строить индивидуальных дом без всяких ограничений, а на землях сельхозназначения (за пределами населенного пункта) очень сложно. Тут потребуются длительные, утомительные согласования с комиссией по землепользованию, нужно доказывать, что земельный участок рядом с домом будет постоянно использоваться для сельскохозяйственной деятельности, иначе дом признают самостроем и смогут снести

Как изменить ВРИ земельного участка

Изменить ВРИ в большинстве случаев можно, но алгоритм действий зависит от ПЗЗ: утверждены они для вашего поселка или нет.

Первый вариант годится для собственника участка и там, где утверждены ПЗЗ. Таким собственникам не нужны никакие согласия местных администраций, они выбирают ВРИ участка сами. Но придется пройти следующий квест:

• — Взять в архитектурном департаменте органов местного самоуправления карту градостроительного зонирования, на ней посмотреть территориальную зону своего участка.
• — Там же взять градостроительные регламенты и посмотреть перечень возможных ВРИ для этой зоны.
• — Выбрать подходящий. Написать в Росреестр заявление о переводе.

Второй вариант – для собственника участка там, где не утверждены ПЗЗ. Тут нужно подать заявление или об изменении вида разрешенного использования, или о том, что он соответствует нужному виду разрешенного использования из Классификатора.

Третий вариант для арендатора участка – заявление об изменении ВРИ подается в местную администрацию.

Еще: иногда в документах на участок может быть указан ВРИ, которого уже нет в Классификаторе. Его тоже нужно менять. Тут подойдет план действий, описанный в первом варианте.

Почему это важно, отлично видно из истории нашего пользователя с ником Serg_48. ВРИ участка Сергея в кадастре значилось как «для объектов жилой застройки», а в документе «для жилищного строительства». У него возникло понятное желание перевести свое «имение» в ИЖС, и казалось, что это будет просто, тем более, что ПЗЗ в их поселке утвердили еще в 2012 году. Сергей действовал по плану, описанному в первом варианте, нашел свою территориальную зону и увидел в списке разрешенных для нее ВРИ желаемое ИЖС.

Народ на портале удивлялся: ну и ладно, чего заморачиваться, подавай уведомление и стройся, зачем делать за чиновников их работу? Им надо приводить все в соответствие с Классификатором – вот пусть и приводят. Но оказалось, что из-за неправильного назначения Сергей платит за участок повышенный налог.

Многим владельцам участка приходилось сталкиваться с некомпетентностью или даже коррумпированностью местных чиновников.

Поэтому Сергею посоветовали два способа победить в борьбе за свои права:

• дождаться письменного отказа и начать жаловаться на муниципалитет во все контролирующие органы. Они однозначно неправы, собственник участка может сам выбирать любой из основных ВРИ участка, который предусмотрен для его территориальной зоны.
• самому собрать все бумаги с нужной и актуальной информацией по своему участку и принести в Росреестр. Чтобы изменить ВРИ конкретного участка, этого достаточно, Росреестру вовсе не нужно вносить свою базу данные по всему поселку.

Когда нельзя изменить ВРИ

Есть всего несколько ситуаций, в которых его не поменять, хоть разбейся. Вот они:

• вы арендуете муниципальный участок и заключили договор аренды на торгах;
• ЗУ дан вам в аренду для конкретного ВРИ;
• вы хотите определенный ВРИ, но для него написаны такие параметры (и это внесено в ПЗЗ или градостроительный регламент), которые не позволяют использовать его так, как вы планируете.

Заключение

Категория земель, установленные вид разрешенного режима пользования и целевого назначения – ключевые понятия, используемые в земельном праве относительно земельных территорий.

Что же касается процедуры определения принадлежности участка к той или иной категории земель или определения ее вида или целевого назначения, то она проводится в соответствии с Федеральным законом №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».