Утверждение проекта планировки и межевания территории: кто утверждает документ?

Что такое проект межевания территории по законодательству 2021 года

Для ответа на вопрос что такое проект межевания территории, обратимся к законодательству, а именно – к ст. 43 Градостроительного кодекса РФ. Из текста статьи понятно, что проект межевания делается на часть территории – на квартал, СНТ, район, линейный объект, то есть на так называемый, элемент планировочной структуры. В двух словах, проект межевания территории – это градостроительная документация, которая готовится с учетом правил и требований законодательства для того, чтобы внести в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) сведения о границах образуемых или изменяемых на конкретной территории участков. В каких случаях требуется проект межевания территории, более подробно разберем далее. Подготовка проекта межевания территории – это довольно кропотливый процесс, который готовится на основании документации по планировке территории с учетом результатов инженерных изысканий. Помимо положений градостроительного кодекса, существует ряд других подзаконных актов, приказов, постановлений на местном уровне, касающихся разработки проектов межевания территории, вступивших в силу в 2019 году, и распространяющих свое действие в 2021 году.

Цели разработки

Проекты планировки и межевания, которые оформляются для обозначения прохождения линейных объектов, решают своим существованием следующие задачи:

• Определение границ и масштабов той территории, которая будет занята под прохождение конкретного линейного объекта;
• Указание уже существующих объектов на территории, а также тех, которые параллельно планируются к расположению на местности. При этом учитывается также прохождение тех сооружений, что функционально будут связаны с проектируемым. К примеру, учитывается расположение зданий и прочих объектов недвижимости, для обеспечения которых ресурсами проводится газопровод;
• Выявление тех объектов, которые будут проходить на прилегающей местности, либо непосредственно на той, что относятся к охранной зоне. Также такое положение относится к другим зонам, где установлено ограничение на эксплуатацию участков в плане запрета определенных действий с ними ввиду особой ценности территории или в связи с необходимостью охраны культурного наследия;
• Анализ того, каким образом фактически осуществляется пользование участками на данной местности и насколько соблюдаются нормативные требования обеспеченности тех сооружений, которые размещены в зоне проектирования и планировки;
• Определение соблюдения нормативов относительно площадей выделенных земельных участков, расположенных на рассматриваемой территории. При этом во внимание принимается сложившаяся планировочная структура района;
• Обеспечение надлежащих условий эксплуатации тех объектов, которые располагаются в районе проектирования и входят в границы участков, которые сформированы на рассматриваемой площади;
• Обеспечение возможности формирования наделов с учетом того, какая на данной местности сложилась система пользования наделами;
• Обеспечение законных прав лиц и организаций, являющихся собственниками и пользователями участков для возможности выполнения с участками всех действий, что являются разрешенными в порядке пользования определенным типом надела и обеспечения целостности выделенных земель.

Состав проекта межевания территории, требования в 2021 году

Требования к составу проекта межевания территории в 2021 году, обязательное содержание в проекте следующих сведений:

• о площади и границах земельных участков;
• о виде разрешенного использования и о целевом назначении земель;
• чертежи (с применением условных обозначений, указанием красных линий, линий отступов, границ сервитутов и т.д.);
• прилагаемые к проекту материалы, содержащие сведения о существующих участках и объектах.

Разработка проекта межевания территории – кто и для чего делает

А для чего вообще необходима разработка проекта межевания территории? Кто и зачем ее делает? Проект межевания территории по закону необходим при освоении и развитии части территории. Например, при капитальной застройке района, строительстве линейных объектов, при образовании новых земельных участков. В главе 6 закона 217-ФЗ «О садоводстве» (вступил в силу с 1 января 2019 года) также говорится, что проект межевания территории необходим для регистрации прав на имущество общего пользования членов некоммерческих товариществ — СНТ и ОНТ. Проект межевания общей территории СНТ мы рассмотрели более подробно в отдельной статье.
Таким образом, в разработке проекта межевания территории заинтересованы те лица, которые затем смогут оформить свои права на землю или строения – это правообладатели (собственники, арендаторы) земельных участков, капитальных строений, линейных сооружений. Это могут быть и органы госвласти, и юридические, и физические лица.

Подготовка проекта межевания территории

Проект межевания территории подготавливается на основании решения органов местной власти. Обращается за этим решением заинтересованное лицо, заполняя соответствующий бланк заявления и прилагая необходимые документы. Образец заявления на подготовку проекта межевания, сроки рассмотрения перечень документов и прочие тонкости устанавливаются актами местной администрации. Так, к примеру, в Московской области действует Постановление о порядке принятия решения о подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории от 04.12.2018 N 884/39. На основании этого постановления, местные власти городов, муниципальных округов, в свою очередь, издают локальный порядок.

Так как проект межевания оформляется на основании инженерных изысканий, то и его подготовка требует специальных знаний и навыков в области геодезии, кадастра и строительства. Поэтому не каждая организация, работающая в кадастровой сфере, сможет подготовить проект межевания территории, а только та, у которой для этого есть разрешения и допуски.

Воспользуйтесь удобным каталогом исполнителей, если собираетесь заказывать кадастровые работы и выберете из списка наиболее подходящую фирму поблизости. Для уточнения видов и цен кадастровых работ в вашем регионе предлагаем воспользоваться бесплатным онлайн сервисом — калькулятором кадастровых работ.

Подготовка документов по шагам

Существует два способа подготовки проектов планировки и межевания – через местную администрацию или силами стороннего подрядчика.

Если муниципалитет оказывает подобную услугу, проще и легче обратиться к ним. Но и здесь тоже есть нюанс. Местная власть может отказать в разработке, опираясь на локальные акты. И это будет вполне законным основанием для отказа.

Так как, в целом, этапы прохождения процедуры практически не отличаются, в большинстве случаев привлечение подрядчика – более целесообразное решение.

Шаг 1

Сначала требуется получить техзадание на подготовку документов. Сделать это можно в департаменте градостроительства. Там же оформляется и заявка. Как правило, этап проходит быстро и без серьезных затруднений. Когда проекты разрабатывает сторонняя организация, согласовать техзадание может и заявитель, и исполнитель. Как правило, эту процедуру доверяют компании-подрядчику.

Шаг 2

Заявку и пакет документов передают уполномоченному лицу. Это может быть как глава местной администрации, например, в небольших населенных пунктах, так и сотрудник Комитета по градостроительству. Документы по возможности стоит собирать заранее. В пакет входят правоустанавливающие документы, эскиз Генплана, схема коммуникаций, кадастровая выписка, топографический план. Иногда состав пакета может изменяться, например, вас попросят предоставить дополнительную документацию.

Шаг 3

Подготовительный этап, в ходе которого специалисты Департамента градостроения анализируют представленные заявителем документы и другие данные, имеющиеся в распоряжении администрации, в открытых источниках. При этом в ходе подготовки специалист рассматривает территорию в контексте. То есть, учитываются и данные о почве, архитектурных объектах, экологическом состоянии в районе. И итогом такого подхода является решение о возможности вести строительство на данном участке. Если принято положительное решение, можно приступать к следующему этапу.

Шаг 4

На этом этапе на основе техзадания специалисты разрабатывают проекты. На картографической основе готовится топографический план с указанием внешних границ обследуемого участка. Например, если разработка документов нужна для подготовки к строительству многоэтажного дома, внешними будут границы земли, планируемой под застройку, включая не только площадь под домом, но и придомовые территории. Внутри наносятся внутренние межи, линейные объекты и др. Схемы дополняются текстовой описательной частью.

Шаг 5

После подготовки документы должны пройти согласование на публичных слушаниях. Кроме того потребуется согласовать документ и с городскими службами – электросетями, водоканалом, газовой службой.

Согласование

После того, как проект составлен, чтобы его окончательно утвердить, необходимо соблюсти обязательную процедуру – согласование границ всеми лицами или организациями, чьи права или собственность могут быть затронуты в ходе неверно установленных межей.

Рассылка извещений о необходимости согласования

Если установление границ будет относиться к наделу, находящемуся в долевой собственности, то каждому собственнику или пользователю такой отдельной части направляется извещение о месте проведения общего собрания или же осуществляется публикация в средствах массовой информации.

Публикация допускается также в тех ситуациях, когда количество заинтересованных лиц достаточно велико.

Извещение в общем содержит в себе следующие данные:

• Сведения о том, кто выступает непосредственным заказчиком выполнения работ;
• Данные об инженере, который выполнил проект межевания и контактные данные, указывающие, каким образом можно с ним связаться;
• Номер и адрес участка (или нескольких участков), которые подлежат межеванию или будут являться основой для образования нескольких отдельных наделов;
• Информация о том, каким образом можно ознакомиться с составленным проектом;
• Адрес, по которому можно отдельно отправить дополнения или изменения к составленному проекту.

 

В случае, если межевание будет осуществляться только относительно одного участка, то извещения пересылаются всем собственникам смежных наделов, при этом воспользоваться можно следующими способами отправки:

• Посредством личного вручения извещения каждому из соседей под расписку;
• Заказным письмом;
• Электронной почтой;
• Уведомлением в СМИ, в том случае, если установить местонахождение владельца смежного участка не представляется возможным.

В любом случае уведомления рассылаются в определенный срок – не позднее, чем за 30 дней до момента проведения процедуры согласования.

Ознакомление с документацией

Процесс ознакомления с проектом осуществляется на общем собрании, которое проводит инженер, непосредственно составивший документ.

В процессе такого собрания озвучивается то, каким образом будет проходить граница и при необходимости разъясняются те моменты, которые не понятны кому-либо из присутствующих на собрании.

Любой из присутствующих имеет право выразить свое несогласие с определенными границами и не ставить свою подпись в знак согласия с проведенной процедурой межевания.

Оформление возражений

При наличии возражений относительно любых параметров участка и проходящих границ, что будут исходить как от самого заявителя, так и прочих лиц, которые должны согласовывать план, такой факт должен быть зафиксирован инженером.

При оформлении возражения отражается его суть, лицо, какое выразило несогласие, также к проекту обязательно прикладываются документы, на основании которых имеется право согласовывать границы и возражать относительно установленных меж.

Внесение изменений

В течение 30 дней с момента проведения собрания все подаваемые возражения и замечания, если они имеют под собой основания, могут учитываться и в проект плана вносятся поправки.

Непосредственно после окончательного формирования проекта для того, чтобы межевой план имел юридическую силу, его необходимо передать на утверждение.

Утверждение

Непосредственным заказчиком плана или лицами, которые владеют наделом на правах долевой собственности, межевой план обязательно утверждается перед тем, как он может быть использован для получения права собственности или в качестве основания для продажи надела, дарения, предоставления в аренду или других гражданско-правовых договоров.

Кто утверждает?

Утверждение составленного документа может выполняться следующими лицами:

• Непосредственно собственником надела, который выступал в роли заказчика проведения межевания;
• Общим собранием лиц, которые находятся в долевой собственности.

В том случае, если утверждение будет осуществляться одним собственником единолично, то он просто ставит свою подпись в знак согласия с оформленным планом, если же собственников несколько (при долевом участии), то в такой ситуации утверждение проекта фиксируется посредством составления протокола утверждения.

Кто оказывает услуги по составлению

Подготовкой проекта межевания занимаются как государственные, муниципальные организации, так и частные компании.

Рассмотрим оба варианта.

Администрация

Составление производится управлением архитектуры и градостроительства местной администрации. Для того, чтобы документ был подготовлен, нужно собрать документы:

• заявление на имя главы администрации или уполномоченного лица;
• удостоверение личности;
• Свидетельство о праве собственности на земельный участок или выписка из ЕГРН;
• генплан со схемой коммуникаций;
• кадастровый паспорт или межевой план</span>;
• выписка о наличии капитальных строений на территории;
• топографическая съемка.

На основе этих данных формируется техзадание. После необходимых геодезических работ проект должен пройти согласование. Сначала — это согласование всех дольщиков, затем проводится публичные слушания. Комиссия принимает решение на основе совокупности факторов.

В зависимости от сложности время проведения таких работ колеблется от 3 месяцев и более. Плата за проект зависит от сложности и масштабов работ.

Коммерческая организация

При выборе необходимо узнать, есть ли у компании соответствующая лицензия и какую репутацию она заслужила за годы работы.

Документы, которые нужно предоставить для работы аналогичны тем, что предоставляются в госструктуры.

За дополнительную плату компания может получить некоторые документы вместо вас.

После предварительных согласований между заказчиком (собственником участка) и подрядчиком (частной компанией) подписывается договор.

В договоре нужно предусмотреть все нюансы, начиная от оплаты работ, заканчивая ответственностью за результаты слушаний.

Смета расходов зависит от сложности работ.

Содержимое

Проект межевания состоит из текстовой и графической частей. Они напечатаны на обычной бумаге формата А4. Формат для графической части может отличаться. Количество страниц зависит от объема материала по проекту.

Содержание проекта межевания утверждено приказом Министерства экономического развития РФ. Они располагаются в следующей последовательности:

• титульный лист;
• содержание;
• разделы текстовой части;
• разделы графической части;
• приложение.

Последний раздел содержит документы, акты, копии бумаг, которые подтверждают содержание всего проекта. На них обычно ссылаются, когда нужно доказать какой-либо пункт.

Текстовая часть

Текстовая часть начинается с титульного листа, где указывается:

• количество страниц;
• цель проекта;
• сведения о заказчике;
• данные о кадастровом инженере;
• подписи обеих сторон и печать.

Следующая страница обычно — содержание всего проекта, с указанием частей и страниц. В каждом проекте количество страниц разное. Сходным является только последовательность изложения материала и форма документа.

Текстовая часть содержит:

• пояснительную записку, в которой указано все, что известно о земельном участке;
• первичные данные (информацию о документах, которые предоставил собственник и их копии);
• список собственников и краткие сведения о каждом;
• наиболее полная информация об участке, из которого совершается выдел.

Документ должен быть согласован со всеми собственниками и утверждается кадастровым инженером.

Чертеж

Графическая часть состоит из чертежа (проектного плана) участка или объекта. Она выполняется на листе формата А4. Допускается увеличение формата листа для карты.

Эта часть содержит:

• кадастровый номер</span>;
• границы, их координаты;
• площадь;
• межевые знаки;
• соседние территории.

Проект плана может быть составлен вручную или при помощи специальных графических программ на компьютере. Если он чертится самостоятельно, то чернила или ручка должны быть синего цвета.

Все исправления заверяются печатью и личной подписью кадастрового инженера.

Когда нужно изменение проекта межевания

По действующему законодательству для составления проекта привлекаются частные или государственные геодезические компании. На земельный участок прибывает инженер-составитель, который определяет границы участка и вносит их координаты в план. Затем, точные данные передаются в государственный Кадастр, карта которого находится в публичном доступе. Помимо границ, инженер также описывает все постройки, которые расположены на территории участка. В некоторых случаях, государственные организации могут потребовать перепроверки данных, но уже за свой счёт. После утверждения проекта, его вносят в базу данных Кадастра. На любом из этих этапов может произойти ошибка, которая потребует изменения проекта.

Внимание! Несмотря на высокий уровень работы государственных структур, связанных с землевладением, банальные ошибки при внесении данных всё также достаточно распространены. Чаще всего, они происходят при внесении данных со старых чертежей в базу данных. Одна опечатка чиновника – и размеры участка смещаются на несколько градусов. Поэтому после утверждения проекта, необходимо проверить его соответствие на публичной карте.

Ещё одной распространённой причиной необходимости корректировки проекта являются ландшафтные изменения. Как правило, границы участка привязываются к конкретным координатам, но могут быть привязаны к объектам на местности: водоёмам, деревьям, холмам. С течением времени, эти объекты могут изменять своё местоположение, что приводит к изменениям границ участка. Но в последнее время, практика привязки границ к ландшафтным объектам считается архаизмом и практически не используется.

Изменения проекта межевания территории может потребоваться при уточнении кадастровых процедур. Например, при смене назначения построек на земельном участке. Если земля предназначена для садоводства, то её разделение на отдельные участки должна происходить строго через Росреестр. Перепланировка дома с достройкой новых помещений также требует внесения изменений в проект.

Также, изменения требуются при:

1. Освоении новых фрагментов ранее неиспользуемой территории (чаще всего, градостроительными компаниями);
2. Создании новых земельных участков для ведения на них предпринимательской деятельности;
3. Серьёзных изменениях ландшафта по естественным причинам.

Стоимость изменения

Все перечисленные услуги должны быть бесплатными (в том числе, составления топографического плана инженером-землеустроителем). Однако на практике, местные администрации далеко не всегда спешат выделять бюджет на подобные мероприятия. Отсутствие денег может послужить причиной отказа на внесение изменений. Поэтому лучше всего обратиться в специализированную компанию. Своевременное внесение изменений в проект межевания территории позволит избежать проблем с законом в будущем.

Как изменить проект—пошаговая инструкция

Изменения в проект можно вносить повторно только после оценки местности квалифицированным специалистом. Для этого можно обратиться в местный муниципалитет или в частную компанию. Первый вариант исключает проведение слушания после сбора всех документов. Однако на деле всё оказывается не так просто и во многом зависит от особенностей местных органов власти. Рассмотрение заявки может затянуться по срокам на недели или даже месяцы.

Внимание! В результате муниципалитет может и вовсе отказать в оценке земельного участка. Поэтому привлечение подрядчика является наиболее оптимальным вариантом.

Первым шагом является получение технического задания для сбора всех необходимых документов. Для этого следует обратиться в департамент градостроительства и оформить там соответствующую заявку. Данную процедуру можно полностью перепоручить сторонней компании-подрядчику, это предусмотрено законом. Этот вариант поможет сэкономить ваше время, так как местные органы, особенно в небольших населённых пунктах, могут затребовать специальную документацию.

После составления заявки её необходимо передать уполномоченному лицу, которое займётся её рассмотрением. Для подачи заявления, как правило, требуются следующие документы:

• Эскиз генерального плана;
• Коммуникационная схема;
• Выписка из Кадастра;
• Топографический план;
• Правоустанавливающие документы.

Этот список может расширятся по усмотрению органов, которые будут заниматься рассмотрением заявки.

Рассмотрение заявления в общем порядке может занять период до одного квартала, опять же, в зависимости от особенностей работы местной администрации. В ходе подготовки специалисты должны проверить пригодность грунта для возведения на нём сооружений, экологическую обстановку в районе, наличие архитектурных объектов поблизости (охраняемых государством).

Затем составляется топографический план земельного участка, в который подробно вносятся все данные о планируемых постройках, их назначении и границах. План сопровождается текстовым описанием. После утверждения проекта, его необходимо согласовать с городскими коммунальными службами.

Если рядом с рассматриваемым земельным участком находится архитектурный объект под защитой государства, то процесс может затянуться, так как необходимо будет утверждать и оценить возможное влияние новых построек на объект. Ещё одной причиной задержки могут стать проблемы с водоснабжением. Перед подключением новых абонентов водоканал должен провести оценку состояния труб.

Прохождение публичных слушаний

 

Планирование строительства линейных объектов осуществляется на достаточно больших участках земли и сами они при прохождении могут пересекать, соседствовать или каким-либо образом влиять на собственность других лиц, затрагивая частично их права.

Поэтому, необходимо наличие согласия таких лиц на именно такое расположение проектируемых объектов.

В общем на проводимом собрании, которое по документами отражается как публичное слушание проектируемых планов линейных объектов, могут присутствовать следующие лица:

• Представители муниципалитета;
• Глава муниципалитета в качестве председателя собрания;
• Представители организации, которая занимается разработкой прокладываемого объекта непосредственно для того, чтобы отразить все особенности прохождения и принять во внимание обоснованные возражения от собственников участков;
• Жители земельных участков, их собственники и пользователи в случае присутствия у них законного права на оспаривание тех или иных проектов в случае, если они затрагивают их права.

В том случае, если относительно озвученной информации по проекту имеются противоречия или возражения от собственников или пользователей земель, необходимо попытаться решить такой вопрос мирным путем, поскольку подписи всех заинтересованных лиц должны присутствовать в документах или же возникшую проблему придется решать путем обращения в суд.

Заключение

Итак, составление проекта межевания на линейный объект – достаточно трудоемкий и длительный процесс, поскольку он охватывает большую территорию и проходит по различным зонам, соприкасаясь или соседствуя с большим количеством участков других пользователей.

Составление такого проекта требует привлечения квалифицированных специалистов, подробного изучения документации относительно проходящих объектов строительства, дорог и прочих линейных объектов, чтобы процесс строительства и последующей эксплуатации осуществлялся с соблюдением строительных, инженерных, экологических и прочих норм.