Взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения: что делать, если гражданин не платит, и как правильно составить претензию по этому факту?

Когда возникает задолженность

Договор аренды предусмотрен Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Одним из существенных условий сделки является арендная плата, которую арендатор обязан своевременно вносить. Ее порядок, условия и сроки внесения указываются в договоре ( ГК РФ).

Из этого следует, что задолженность образуется в результате нарушения сроков или размера оплаты, определенных договоренностью сторон. Эти данные прописываются отдельными пунктами и выражаются в конкретных цифрах.

Право на взыскание задолженности возникает на следующий день после того дня, который обозначен в договоре как последний для оплаты.

С этого же момента исчисляется исковая давность, составляющая 3 года (статьи , ГК РФ). Также возникает право требовать неустойку.

Как рассчитать неустойку по договору аренды

Для начала разберемся с разновидностями неустойки.

Какие бывают виды неустойки

В законодательстве существует 2 вида неустойки – пеня и штраф ( ГК РФ). Обычно вид ответственности устанавливается договором, и составляет фиксированный процент (например, 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты). Реже на практике применяется штраф, выраженный в денежной сумме.

Чем регламентируется неустойка

Если договором эта ответственность не предусмотрена, расчет задолженности производится по ГК РФ: «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Центрального банка РФ, действовавшей в соответствующие периоды».

Пример расчета неустойки

Расчет производится простыми математическими действиями. Приведу 2 варианта:

1. Неустойка по договору составляет 0.1% за каждый день просрочки платежа по арендной плате в 10 тысяч рублей. На момент составления претензии необходимо рассчитать задолженность за 10 дней: 10 000 руб. х 0.1% х 10 дней = 100 рублей.
2. Неустойка не установлена договором и рассчитывается в порядке ст. 395 ГК РФ. Пусть ставка ЦБ РФ составляет 7.25%. Тогда вычисления следующие: 10 000 руб. х (7.25%/365 х 10) = 19.86 руб.

Как видим, ставка ЦБ в 5 раз ниже, чем в первом случае, поэтому целесообразнее устанавливать размер неустойки в договоре.

Правовое обоснование претензии

На практике отношения по аренде нежилого помещения возникают в сфере предпринимательской деятельности, поэтому данные споры рассматриваются в рамках арбитражного процесса (статьи и Арбитражного процессуального кодекса РФ; далее — АПК РФ).

В свою очередь, закон требует обязательной процедуры предварительного решения конфликта до обращения с иском. Так, согласно АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

Введение процедуры пояснил Президиум Верховного Суда РФ в (2015) от 23.12.2015 г.: «Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без расходов на госпошлину со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы».

Как составить досудебную претензию

В законодательстве не установлено содержание этого документа – оно сформировано на основе юридической практики. Претензия должна содержать требования, аналогичные исковым требованиям при обращении в суд. В ней указываются следующие сведения:

• Наименование и адрес арендодателя.
• Наименование и адрес арендатора.
• Изложение обстоятельств, на основании которых направляется претензия.
• Фактическое и юридическое обоснование.
• Расчет и сумма задолженности.
• Требование к арендатору.
• Список прилагаемых документов, доказывающих законность изложенных требований.
• Ф.И.О., должность, контактные данные и подпись лица, обращающегося с претензией.
• Дата составления.

Куда направлять претензию

Претензия направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по юридическому адресу должника (месту нахождения), либо ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Юридический адрес можно узнать бесплатно, сделав выписку из ЕГРЮЛ, для чего можно воспользоваться сервисом Федеральной налоговой службы. Нарушение данного правила рассматривается судом как несоблюдение претензионного порядка (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2021 г. по ).

Сколько ожидать ответа

Срок ожидания ответа от контрагента составляет 30 дней со дня направления требования ( АПК РФ). Если в течение данного срока ответа не последовало, а также если ответ пришел с полным отказом выплатить требуемую сумму, возникает право на обращение в суд. В случае частичного удовлетворения претензии, арендодатель вправе подать иск в части нарушенного права (неудовлетворенной части требования). Также срок ожидания (срок ответа на претензию) может быть указан непосредственно в договоре аренды.

Взыскание неосновательного обогащения по договору аренды

Частный сектор практически никогда не оформляет отношения аренды через договор. Но аренда для бизнеса – это важный аспект коммерческой деятельности. Взыскание денежных средств по договору аренды возможно после того, как у арендодателя будет просрочка по договору. В этом случае можно не только потребовать, чтобы он заплатит причитающееся владельцу недвижимости, но и расторгнуть договор досрочно через суд. Если договор с арендатором не был согласован в надлежащем виде, не зарегистрирован в государственном органе – взыскание также возможно, просто свои требования в суде Вы будете основывать уже на нормах вопроса взыскание суммы неосновательного обогащения, подробнее о данном правовом основании по ссылке.

Срок исковой давности по взысканию арендной платы

Исковая давность — это срок, в течение которого законом гарантирована судебная защита прав. Иными словами – в течение данного периода взыскание задолженности по арендной плате гарантируется (в случае подтверждения требований конечно).

Срок исковой давности имеет принципиальное значение, поскольку его пропуск при соответствующем заявление ответчика почти наверняка приведет к отказу в исковом заявлении.

С требованием о взыскании долга по аренде возможно обратиться в суд в течение трехлетнего периода. Началом исчисления срока является конкретный день, когда оплата должна была быть произведена арендатором по договору. Например, аренда должна поступить 01 января 2010 года, соответственно подать иск в суд за данный период необходимо не позднее 01 января 2013 года.

Важно отметить: срок давности будет применен судом исключительно по заявлению должника. При этом, такое заявление должно поступить только в суде первой инстанции. Таким образом, отсутствие требования должника о применении срока давности в полной мере лишит суд возможности отказать в взыскании задолженности по данному основанию.

Вместе с тем, сам факт формального пропуска срока еще не означает невозможность взыскания аренды через суд. Необходимо рассмотреть причины пропуска срока. В случае признания долга через электронную переписку, путем гарантийного письма, ответа на претензию от должника и так далее – срок будет аннулирован и начнет исчисляться заново. Более того, наличие уважительных причин пропуска (например, тяжелая болезнь) поможет законно восстановить срок давности и позволит взыскать долг в суде.

Взыскание арендной платы при отсутствии договора

Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.

Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.

Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.

Взыскание пени по договору аренды

• В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.
• Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.
• Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
• Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки. Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.

Исковое заявление о взыскании арендных платежей. Какие документы требуются представить?

Вам нужно собрать пакет документов:

• исковое заявление;
• претензия о взыскании арендной платы;
• действующий договор аренды;
• копии чеков или иных документов, подтверждающих внесение арендной платы за прошлые периоды для определения итоговой суммы задолженности;
• прочие документы, подтверждающие отсутствие обязательных платежей.

В исковом заявлении указываются личные данные истца и ответчика, описывается суть проблемы, полная сумма задолженности с учетом штрафных санкций. Если вы используете услуги опытного адвоката, который специализируется на таких делах, то дело будет выиграно. Потом оно передается в исполнительную службу, которая занимается взысканием задолженности с ответчика. Исковое заявление о взыскании арендных платежей необходимо заполнять в соответствии с образцом. Если оно будет оформлено неправильно, суд его не примет.

Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате

В Арбитражный суд Свердловской области

ИСТЕЦ:

ИП

ОТВЕТЧИК:

Цена иска: 33 735 рублей.

Госпошлина: 2 000 рублей.

Исковое заявление

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.

В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».

Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.

Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.

Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.

Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».

При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».

До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.

Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством

ПРОШУ:

• взыскать с Ответчика в мою пользу задолженность по арендной плате в размере 33 333 рубля.
• взыскать с Ответчика в мою пользу денежную сумму в размере 402 рублей за пользование чужими денежными средствами.
• взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную мной госпошлину в размере 2 000 рублей.

Дата, подпись

Порядок действий по взысканию арендных платежей

1. Первым делом нужно написать арендатору претензию. Используйте бланк организации, если он есть. Если нет, то все равно претензия должна иметь официальную форму. Даже если по договору аренды претензионное решение вопроса не предусмотрено, лучше это сделать. Это будет еще одно преимущество в суде. К тому же, досудебное решение вопроса может завершиться успешно, арендатор примет меры и уплатит всю сумму, то взыскание задолженность по аренде не понадобится. Порядок взыскания денежных средств должен быть соблюден. Если договором предусматривается необходимость досудебного решения, но она не была предпринята или не была зафиксирована документально, то суд вправе отклонить такой иск о взыскании аренды – оставив его без рассмотрения.
2. Претензию следует составлять по форме, это инструмент взыскания задолженности по договору аренды. Обязательно нужно сослаться в ней на статьи закона и пункты договора, регулирующие возникшую ситуацию. Если в договоре указан срок, в течение которого арендатор должен ответить и произвести действия, то нужно выждать его. Если срок не указан, то нужно указать его в претензии.
3. Отправить получившийся документ нужно по юридическому адресу арендатора. Копию направьте по фактическому адресу (они нередко различаются). Уведомление о вручении обязательно. Именно дата вручения претензия является началом отсчета для судебного процесса и начисления многих неустоек за просрочку в исполнении обязательства.
4. Если срок, который был поставлен арендатору, истек, а ответа от него не поступило, то можно направить исковое заявление взыскании задолженности по аренде в суд. Текст у него примерно такой же, как и у претензии к арендатору. Требования к оформлению искового заявления можно найти в статьях 125 и 126 Арбитражного процессуального кодекса. В случае затруднения Вы всегда можете позвонить нам — наши адвокаты сделают всю работу по оформлению иска в суд за Вас.
5. Подготовьте еще один экземпляр заявления и отправьте его арендатору, который в этом деле будет выступать в роли ответчика. К исковому заявлению в суд обязательно нужно приложить квитанцию об отправке копии ответчику. Суд решит вопрос о взыскании долгов по договору аренды.

Обычно решение такого процесса довольно простое, в случае, если с документами все в порядке. Через суд также можно получить взыскание неустойки по договору аренды.

Что делать, если арендатор не платит?

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Во-первых. нужно обратиться к , в которой арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора аренды, в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд. В этой же статье указано, что арендодатель не имеет права обратиться в суд, если вышеизложенное требование не было направлено арендатору в форме претензии.

Исходя из данных положений гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что взыскать задолженность можно:

• в претензионном (досудебном) порядке;
• обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.

И все же, в указанной статье речь идет о расторжении договора, а не о взыскании арендной платы. Но, как представляется, эти требования взаимосвязаны. Мало кто захочет иметь дело с арендатором, который не платит.

Реально ли обойтись без суда? На практике, такое случается. Все люди разные. Если арендатор адекватен, то он поймет, что виноват и постарается договориться о погашении задолженности во внесудебном порядке. Это ему обойдется дешевле. Есть такие, кто не платит по решению суда и исполнительному листу. Все индивидуально.

Как подготовить претензию?

В законодательстве нет правил, касающихся формы и содержания досудебной претензии, о которой идет речь. Но, на практике, имеет место определенный «образец». Обращение к арендатору можно подготовить на обычном листе бумаги, написав его от руки или напечатав на компьютере.

Особое внимание стоит уделить содержанию документа. В документе должна быть следующая информация:

1. Об арендаторе и арендодателе.

2. О договоре, на основании которого возникли и существуют правоотношения, связанные с пользованием нежилым помещением.

3. О фактических обстоятельствах отношений, сложившихся на момент подготовки претензии по договору аренды. На этом нужно остановиться подробнее. Следует указать, за какие месяцы и в какой сумме образовалась задолженность.

   Желательно сослаться на нормы законодательства и пункты договора, где речь идет об обязанности вносить арендную плату к определенному числу. Кроме того, хорошее бы подробно изложить данные о том, как производился расчет задолженности.

4. О требованиях арендодателя. Скажем: погасить задолженность или расторгнуть договор вместе с этим.

5. О сроках, в течение которых заявленные требования должны быть удовлетворены.

Стоит ли писать о возможных последствиях? О вероятности решения конфликта в судебном порядке?

В принципе, эту информацию можно и не излагать в претензии. С другой стороны, на отдельных недобросовестных арендаторов она может произвести впечатление. Кому-то проще отдать деньги сразу, чем нести убытки, тратить время, участвуя в судебных заседаниях.

Взыскание долга по договору

Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.

Составление заявления

В заявлении должна содержаться следующая информация:

1. О суде, в который подается документ. Выше этот вопрос был затонут, добавим, что иск направляется в орган по месту жительства или нахождения ответчика. Таково общее правило.

   Если речи не идет об арбитражном суде, то, при цене иска до 50 тыс. рублей, спор рассматривается мировым судьей, свыше – районным органом правосудия.

2. О сторонах. Нужно написать, кто является истцом и ответчиком, где проживают или зарегистрированы эти лица, указать их контактные телефоны, адреса электронных почт – по возможности. Свои данные истец изложит без проблем. Сведения об арендаторе можно получить из договора.

3. О цене иска. Она будет равняться величине задолженности. С этой суммы, кстати, будет удерживаться и госпошлина, по правилам, содержащимся в Налоговом кодексе РФ.

Далее в документе нужно изложить:

• информацию об имеющихся фактических обстоятельствах – о том, что образовался долг;
• сведения об имеющихся доказательствах, говорящих о том, что арендатор неправ;
• ссылки на нормы действующего законодательства;
• порядок расчета задолженности и неустойки, в соответствии со или договором аренды;
• требования истца.

К заявлению должен быть приложен перечень определенных документов.

Подготовка пакета бумаг

Истцу понадобятся такие документы:

1. Копия паспорта, если он является физ. лицом. Свидетельства: ИНН и ГРН для ИП. Учредительные документы:
   • бумаги, свидетельствующие о постановке на учет;
   • доверенность на представителя;
   • приказ о назначении руководителя – для юридического лица.
2. Договор аренды нежилого помещения.
3. Документы, свидетельствующие о его регистрации в компетентных органах, если такая обязанность, для конкретного случая, установлена законом.
4. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Подача иска

Заявление можно подать:

1. Лично, получив на своем экземпляре отметку от сотрудника канцелярии или приемной.
2. Через представителя по доверенности.
3. По почте – заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Именно так, потому что уведомление о вручении будет являться документом, подтверждающим факт приема документов.
4. В электронном виде, через портал «Госуслуги» или, например, на сайте арбитражного суда. Это не самый простой вариант, заявитель должен иметь цифровую подпись.

Расторжение договора аренды в 2021 году: общие положения

Согласно нормам действующего законодательства арендное обязательство может быть прекращено досрочно. При этом основанием для расторжения договора может стать как соглашение арендатора и арендодателя, так и требование какой-либо из его сторон.

Перечень оснований одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодатель можно найти в тексте , а по требованию арендатора — в :

Досрочное расторжение договора аренды по требования арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

• При использовании имущества арендатор существенно нарушает условия договора аренды;
• Арендатор намеренно ухудшает имущество;
• Арендатор не вносит арендную плату более двух месяцев подряд

Теперь поговорим о правах арендаторов. В 2021 году договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, если:

• Имущество, переданное арендатору, имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора;
• Арендатор создает препятствия пользованию имуществом;
• Арендатор не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества.

Обратите внимание! В 2021 году договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора или арендодателя.

Исковое заявление о расторжении договора аренды: образец, актуальный на 2021 год

В соответствии с положениями исковое заявление о расторжении договора аренды (как и любой другой иск) составляется в простой письменной форме. В 2021 году такое заявление может быть как написано от руки, так и распечатано с использованием печатной машинки, компьютера или множительной техники.

В тексте искового заявления о досрочном прекращении договора аренды необходимо указать следующие сведения:

• Наименование суда, в который обращается истец;
• ФИО и адрес места жительства истца (если истцом является физическое лицо);
• Наименование и адрес места нахождения истца (если в качестве истца выступает организация);
• Контактный номер телефона истца;
• Сведения об ответчике;
• Цена иска;
• Дата заключения договора аренды;
• Номер заключенного договора аренды;
• Существенные условия договора аренды;
• Срок договора аренды;
• Основания досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя/арендатора;
• Указание на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора;
• Требования истца;
• Список прилагаемых документов;
• Дата составления искового заявления.

Пример искового заявления о расторжении договора аренды

В Солнцевский районный суд

Истец: Манцевич Мария Николаевна

Адрес: 109559, г. Москва, ул. Марьинский Парк, д. 29, кв. 15

Телефон: +7 (495) 123-45-67

Ответчик: Герц Анатолий Александрович

Адрес: 119121, г. Москва, 7-ой Ростовский пер., д.21

Телефон: +7 (495) 765-43-21

Цена иска: 300 тыс. руб.

Исковое заявление

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности

25 января 2021 года между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключен Договор аренды за № 01-0203/2021, в соответствии с которым Арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование квартиру общей площадью 107, 93 м2, расположенную по адресу г. Москва, ул. Марьинский Парк, д. 29, кв. 35.

Договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить в арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.5. Договора аренды № 01-0203/2021 от 25.01.2021 года Арендатор обязан вносить арендную плату в размере 100 тыс. руб. в месяц. Однако данная обязанность Арендатором не выполняется на протяжении трех месяцев, то есть, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока внесения аренды.

Таким образом, у Арендодателя образовалась задолженность по арендной плате в размере 300 тыс. руб.

Ответчику было направлено письменное предупреждение о необходимости устранения нарушения и исполнениями им обязательств по оплате аренды в разумный срок, однако к моменту обращения в суд за защитой нарушенных прав Арендодателя, обязательства по оплате Ответчиком так и не получены.

25 ноября 2021 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды и взыскании задолженности. Однако Ответчик оставил претензию без ответа и удовлетворения.

На основании изложенного,

Прошу:

1. Расторгнуть договор аренды № 01-0203/2021 от 25.01.2021 года
2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца арендную плату в размере 300 тыс. руб.

Приложение:

1. Документ, подтверждающий направление копии заявления и прилагаемых документов ответчику
2. Документ, подтверждающий уплату госпошлины
3. Копия договора аренды
4. Копия письма арендатору

Дата подачи искового заявления: «25» декабря 2021 г.

Подпись _______

Пошаговая инструкция “Взыскание задолженности по арендным платежам в арбитражном суде”

Для взыскания задолженности по договору аренды, а также неустойки за просрочку оплаты или процентов по ст. 395 ГК РФ рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Уточнение информации о наличии производства по делу о банкротстве должника

С даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов (для физических лиц), наблюдения (для юридических лиц) наступают, в частности, такие последствия:

Порядок действий кредитора, сроки для защиты своих имущественных интересов при банкротстве должника зависит от правовой природы требований к должнику, а также от введенной в отношении должника процедуры. Ознакомиться с порядком действий при банкротстве должника вы можете в статье “Банкротство должника: что делать кредитору?”. В настоящей статье далее речь пойдет о действиях кредитора при взыскании долга, если должник не является банкротом.

Шаг 2. Подготовка и направление претензии с требованием о выплате задолженности по договору аренды, иных сумм (неустойки, процентов по ст. 395 ГК РФ)

Важно правильно составить и направить претензию об уплате долга по арендным платежам и иных сумм. Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд. Если же он этого не сделает, у вас будут доказательства соблюдения претензионного порядка (для споров, подведомственных арбитражному суду, соблюдение данного порядка обязательно).

Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования. Укажите в претензии также сумму процентов/неустойки, для этого определите период начисления процентов (неустойки) и приведите расчет процентов (неустойки). Приложите к претензии документы, подтверждающие ваш расчет при необходимости. Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите копию доверенности.

Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре в качестве почтового. Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить почтовую квитанцию об отправке, опись вложения. При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя. Вы можете дополнительно направить претензию по электронной почте, вручить иным способом с целью урегулировать вопрос мирным путем. То есть у вас должны быть документы, точно подтверждающие соблюдение претензионного порядка надлежащим образом, если все-таки придется идти в суд, но вы вправе любыми иными способами уведомлять арендатора о задолженности, вести переговоры.

Какой срок ответа на претензию о выплате долга по договору аренды?

Общий претензионный срок — 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре оказания услуг (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок). Поэтому до обращения в суд внимательно изучите ваш договор поставки на предмет претензионных сроков.

Шаг 3. Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании задолженности по договору аренды в суд

На требования о взыскании задолженности по договору аренды, процентов (неустойки) распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по договору аренды исчисляется отдельно по каждому просроченному арендному платежу. Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, по каждому просроченному арендному платежу рассчитывается срок его уплаты согласно договору, исходя из данного срока учитывается срок исковой давности для взыскания задолженности по данному платежу. Некоторые арендодатели ошибочно полагают, что срок исковой давности начинает течь с даты окончания действия договора, а потому затягивают с взысканием задолженности до окончания договора аренды, по долгосрочным договорам аренды это может привести к истечению срока исковой давности по ряду арендных платежей (Данная позиция содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Исковое заявление можно подать в суд и после истечения срока исковой давности, но если ответчик в суде заявит об истечении срока исковой давности, суд откажет во взыскании задолженности, процентов (неустойки), по которым истек срок давности для обращения в суд. Также важно учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени. Вместе с тем, ответчик может по каким-либо причинам не заявить об истечении срока давности (не получит уведомления о рассмотрении дела в суде, не явится в суд и не направит письменные возражения, по незнанию и т.д.). Поэтому при обращении в суд необходимо оценить риски: насколько высока вероятность заявления возражений, какая разница в сумме госпошлины, уплачиваемой за рассмотрение иска в суде, если будут заявлены требования с истекшим сроком исковой давности.

Подсудность по делам о взыскании задолженности

Исковые заявления о взыскании задолженности по общему правилу подаются в суд по месту регистрации ответчика, если иная подсудность не установлена договором. Если ответчик арендует недвижимое имущество для размещения своего филиала, представительства, то иск можно подать в суд как по их месту нахождения, так и по месту нахождения ответчика (ч. 5, 7 ст. 36 АПК РФ). Имейте в виду, что сведения о филиале, представительстве должны быть указаны в ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 55 ГК РФ). Юридические лица, индивидуальные предприниматели свободны в выборе договорной подсудности. Обратите внимание на то, что в договоре может быть также предусмотрено, что все споры передаются на рассмотрение третейского суда (арбитража), в этом случае для взыскания задолженности по договору необходимо обращаться в данный суд (за некоторыми исключениями).

Как составить исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды?

Важно, чтобы иск о взыскании задолженности по договору аренды был составлен с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ, а именно:

В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то арбитражный суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск. Ошибки в иске, неполнота приложенных документов могут значительно увеличить срок взыскания задолженности, который очень важен в процессе фактического исполнения решения суда о взыскании (финансовое состояние ответчика может очень быстро меняться).

В шапке иска указывается наименование суда, данные истца, ответчика, третьих лиц, цена иска и размер госпошлины.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 64 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах. Укажите в иске о взыскании задолженности по договору аренды следующие обстоятельства и доказательства, которые их подтверждают:

При расчете задолженности по договору аренды нужно учитывать, включена ли в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг, возмещается ли их стоимость отдельно от арендной платы. В первом случае вы рассчитываете задолженность по коммунальным платежам в составе долга по арендной плате, а во втором — отдельно долг по арендной плате и отдельно задолженность по коммунальным платежам. Это повлияет на формулировку ваших исковых требований. Если ваш договор не предусматривает возмещения коммунальных платежей, просто рассчитайте долг по арендной плате. Плата за коммунальные услуги, как правило, носит переменный характер, т.е. зависит от объема потребленных коммунальных ресурсов и рассчитывается по показаниям приборов учета арендованного помещения и/или пропорционально занимаемой площади от всего объема по зданию и определяется на основании документов об оплате/выставленных счетов от управляющей организации, ресурсоснабжающих организаций. В последнем случае необходимо приложить документы, подтверждающей расходы/начисление платы за коммунальные услуги.

В просительной части сформулируйте четко исковые требования. Вам нужно перечислить сами требования к контрагенту со ссылками на нормы. Рекомендуем во вступительном предложении перечислить все нормы Гражданского кодекса РФ — основания удовлетворения ваших требований, а также нормы Арбитражного процессуального кодекса РФ, которыми вы руководствовались при подготовке и подаче иска. После него перечислите исковые требования к ответчику. Это могут быть:

До подачи иска о взыскании задолженности по договору аренды в арбитражный суд необходимо направить иск и документы к нему ответчику, третьим лицам (направляйте иск ценным письмом с описью вложения, в описи перечислите все направляемые документы).

Документы для взыскания задолженности по договору аренды в суде

При подаче иска о взыскании задолженности по договору оказания услуг в арбитражный суд необходимо приложить следующие документы:

Госпошлина за рассмотрение иска о взыскании задолженности по договору аренды в суде

Процесс взыскания задолженности в суде не бесплатный, для подачи иска необходимо оплатить госпошлину либо заявить ходатайство о предоставлении рассрочки/отсрочки уплаты госпошлины в установленном порядке (в отдельных случаях истцы освобождаются от уплаты госпошлины, в этом случае необходимо указать основание освобождения от уплаты пошлины). В противном случае арбитражный суд вынесет определение об оставлении иска без движения, в котором предложит устранить допущенные нарушения.

Размер госпошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ и по делам о взыскании задолженности зависит от цены иска:

Итак, после подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований арбитражный суд выносит определение о принятии иска к производству.

Иск о взыскании задолженности по договору аренды может быть рассмотрен:

Также при определенных условиях вы можете обратиться в суд с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности по договору аренды. Взыскание задолженности в рамках приказного производства позволит вам оперативно добиться взыскания долга. Чтобы решить, можете ли вы обратиться в суд с требованием о выдаче судебного приказа, вам нужно проверить, соответствует ли ваше требование обязательным условиям. Учтите, если требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства, а вы обратились в суд с иском, он вернет исковое заявление. И наоборот, когда усматривается наличие спора о праве, суд отказывает в принятии заявления о выдаче судебного приказа. Приказное и упрощенное производство существенно ускоряют процесс взыскания долга в суде, однако допустимы не во всех случаях взыскания задолженности. В случае взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ или неустойки по договору аренды важно правильно сформулировать исковые требования. Формулировка будет зависеть от объема требований, удовлетворенных должником. Если на момент обращения в суд должник погасил сумму основного долга, а проценты (неустойку) не уплатил, то укажите в иске ту сумму процентов (неустойки), которая набежала за период до погашения долга. Если должник не погасил сумму основного долга, рекомендуем потребовать взыскания процентов (неустойки), начисленных до момента фактической уплаты вам долга. При этом день уплаты задолженности включается в период расчета процентов (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Таким образом, подготовка и направление иска в суд должны включать в себя следующие действия:

Взыскание долга по незарегистрированному договору аренды

По общему правилу договор аренды, заключенный на срок 1 год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом на практике встречаются ситуации, когда арендатор пользуется помещением по договору аренды, не зарегистрированному в реестре в установленном порядке. При возникновении задолженности по такому договору аренды встает вопрос о возможности взыскания долга в этом случае. В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то судам необходимо установить: а) передано ли имущество в пользование без каких-либо замечаний; б) достигли ли стороны соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования; в) исполнялись ли сторонами достигнутые договоренности). Если данные обстоятельства будут доказаны, то в таком случае незарегистрированный договор аренды связал стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Аналогичные разъяснения приведены в абзаце 3 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2021 № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”. Поэтому при доказанности указанных трех обстоятельств задолженность, а также установленная договором неустойка может быть взыскана с ответчика.

Шаг 4. Защита интересов в арбитражном суде

После подачи иска в арбитражный суд вы можете в Картотеке арбитражных дел отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, если дело рассматривается в общем порядке, или вынесение определения о необходимости предоставления возражений, документов, если иск рассматривается в упрощенном порядке, в этом случае можно также получить через сайт суда доступ к документам, поданным ответчиком). Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании задолженности по договору оказания услуг занимает 1,5-2 месяца.

Шаг 5. Получение решения арбитражного суда и исполнительного листа

По результату рассмотрения дела выносится решение суда или судебный приказ (в приказном производстве).

Порядок и сроки вступления в законную силу решения суда (судебного приказа) устанавливаются в зависимости от порядка разрешения спора:

Шаг 6. Исполнение решения суда, фактическое взыскание задолженности, процентов (неустойки) по договору аренды

После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию. Если дело рассматривалось в порядке приказного производства, то судебный приказ, вступивший в законную силу, приравнивается к исполнительному документу, получать исполнительный лист дополнительно не нужно. Исполнительный лист также не нужно получать, если должник исполнит решение суда добровольно.

В целях взыскания исполнительный лист (судебный приказ) подается:

Чего не стоит делать в отношениях с должником

В первую очередь, не надо заниматься самоуправством. И речь идет не только о явно незаконных действиях: вымогательство, применение физических методов воздействия или угроз.

Удержание имущества арендатора, отключение электроэнергии и запрет доступа в помещение — насколько это законно

Даже, на первый взгляд, законное отключение электроэнергии в арендуемом помещении или ограничение доступа в него расценивается судами негативно.

Так, Президиум ВАС РФ в от 9 апреля 2013 г. делает однозначный вывод: “Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования имуществом в соответствии с условиями спорных договоров”.

Таким образом, вышеперечисленные действия незаконны, и суд исключит из взыскиваемой суммы размер платежа за те периоды, когда арендатор фактически не пользовался помещением по вине истца.

Каковы последствия невыполнения формы и содержания претензии

В случае нарушения вышеперечисленных условий суд может установить, что обязательный претензионный порядок не соблюден. Так, Арбитражный суд Республики Хакасия вынес определение о возвращении искового заявления по делу № А74-9883/2021, поскольку материалы дела не содержали доказательств направления претензии.

По другому основанию – несоблюдение сроков урегулирования спора в досудебном порядке – Арбитражный суд Еврейской АО провозгласил аналогичное решение по делу № А16-2284/2021.

Таким образом, обзор судебной практики подтверждает важность соблюсти правильный порядок предъявления претензии.

Итак, если иное не предусмотрено договором, по истечении 30-дневного срока возникает право обращаться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения. Оно бывает простым (с одним требованием) и сложным (с двумя и более требованиями).