Доверительное управление недвижимостью: правила оформления

Доверительное управление и его особенности

Сегодня существует огромное количество посредников в самых разных сферах жизнедеятельности. Вы можете заключить соглашение с какой-нибудь фирмой, которая за вас откроет ИП, совершит оптовую закупку или доставит товары до адресата.

Это распространённый вид бизнеса, набирающий обороты. Он удобен не только для посредников, но и для самих заказчиков услуги: не нужно вникать в суть вопроса, можно просто заплатить деньги и провести сделку на выгодных условиях.

Посредники могут управлять собственностью в целях её сохранности или увеличения активов. Это и называется доверительным управлением.

К примеру, вы хотите увеличить сумму своих накоплений, но не знаете, как это сделать. Квалифицированный управляющий справится с этим заданием. Такой вариант подходит и для занятых людей, которым некогда заниматься собственным имуществом: проще передать его во временное распоряжение с некоторыми ограничениями третьему лицу.

Можно передать денежные средства или другое имущество как физическому лицу (работающему в качестве ИП) или юридическому лицу. У них обязательно должна быть лицензия на осуществление подобной деятельности, в противном случае можно лишиться части собственности или вовсе связаться с мошенниками.

Участниками доверительного управления могут быть частные лица и целые организации. В обоих случаях заключается договор, в котором оговариваются все нюансы сделки.

За свою работу управляющие компании берут определённую плату. Обычно она рассчитывается в процентном соотношении от прибыли, которую удалось получить во время ограниченного распоряжения имуществом. Её размер зависит от вида имущества, переданного на управление, политики самой компании и полученной прибыли.

Важным фактором здесь является, то что гарантий доходности данные посредники не дают (отсюда и понятие «доверительное»). Эта важная оговорка содержится в законодательстве.

Посредники могут огласить вам прибыль, полученную за предыдущий период деятельности при взаимодействии с другими клиентами.

Обычно договор на доверительное управление заключается на срок не более 5 лет. Если стороны по его завершении не проявили инициативу на расторжение оговоренных условий, то такой договор по умолчанию продлевается на новый срок.

При этом управляющему не нужна доверенность на совершение каких-либо действий с переданным имуществом. Чтобы действия были законными, достаточно проставлять в каждом документе отметку «Д. У.».

Порядок взаимодействия управляющего и владельца какого-либо актива регулирует Гражданский Кодекс РФ. Несоблюдение правовых норм может привести к наказанию.

Правила и нормы эксплуатации

Недвижимые объекты в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных элементов. А эксплуатация и ремонт жилых помещений происходят с обязательным соблюдением общих правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Данные требования определены в нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых , и включает в себя:

• управление недвижимым объектом (организация эксплуатации и любые виды работ);
• техническое обслуживание и ремонт (включая осмотры и подготовку к сезону).

Все устранения неисправностей для поддержания эксплуатационных показателей в свою очередь делятся на планируемые (как профилактический ремонт) и непредвиденные работы (исправление мелких повреждений и неисправностей).

Способы управления

Российский жилищный кодекс налагает на собственников помещений обязанность определиться с методом управления:

• непосредственный контроль собственников помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом либо или иным альтернативным кооперативом;
• руководство над управляющей организацией.

На выбор влияет целый ряд факторов:

1. кол-во квартир;
2. платежеспособность и дисциплинированность жителей;
3. ресурсоснабжающие фирмы;
4. даже вид объекта управления.

Поэтому в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

• частный – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности;
• государственный – помещения, на праве собственности принадлежащие РФ;
• муниципальный – недвижимость, которой владеют муниципальные образования.

Плюсы и минусы доверительного менеджмента

Для собственника помещения можно выделить несколько преимуществ этой формы управления недвижимостью:

• Имущество, находящееся в доверительном управлении, обособляется и учитывается на балансе управляющего, поэтому на него нельзя обратить взыскание по долгам собственника (ГК РФ ст. 1018), это снижает риски потери недвижимости в кризисных ситуациях.
• Все вопросы, связанные с арендаторами, содержанием помещения, заключением сопутствующих договоров – берет на себя доверительный управляющий. Владельцу остается лишь вопрос контроля соблюдения одного договора.
• При правильном подборе управляющей компании – прибыль владельца возрастает, несмотря на расходы по оплате ее услуг. Это достигается за счет отработанных схем управления — оптимальных ставок аренды, увеличения заполняемости, снижения накладных расходов за счет сетевого эффекта и др.

Но недостатки также имеются:

• Основным недостатком доверительного управления является уязвимость с точки зрения налогообложения. Доверительный управляющий должен заплатить НДС из суммы доходов от использования имущества, в том числе и в случае использования упрощенной системы налогообложения (НК РФ ст. 174.1)
• Неудачный выбор управляющего грозит снижением дохода, а ошибки в договоре, не позволяющие полноценно контролировать его деятельность — могут повлечь за собой и снижение рыночной стоимости объекта.

Анализ рынка

Эти компетенции позволяют доверительному управляющему оказать помощь инвестору еще на этапе подбора объекта недвижимости для последующей сдачи его в аренду. В случае уже существующего объекта — правильное его позиционирование на рынке может существенно повлиять на размер итоговой прибыли.

Иногда, незначительные на первый взгляд детали, позволяют убыточный бизнес поставить на ноги. Например, смена позиционирования офисного центра из А-класса в В, может привести к увеличению заполняемости на порядок, существенному снижению расходов на содержание и как итог увеличение прибыли владельца.

Планирование

Заранее составленный лист ожидания из потенциальных арендаторов — позволяет повысить заполняемость, четкий график ремонтных работ — снизить время простоя объекта или части площадей.

Классификация доверительного управления

Услуга доверительного управления набирает популярность: всё больше людей передают собственные средства на выгодных условиях посредникам.

В зависимости от объекта соглашения бывает доверительное управление:

• Денежными средствами. Вы передаёте собственные средства в управляющую компанию, которая за определённый срок осуществляет наращивание капитала;
• Ценными бумагами. Если у вас есть пакет из акций или облигаций, управляющий поможет выгодно провести купли-продажу на фондовом рынке</span>;
• Недвижимостью. Зданиями, сооружениями, земельными участками или целыми комплексами;
• Активами. Это различные материальные запасы, транспортные средства и прочая собственность предприятий;
• Имуществом. К примеру, организация может передать посреднику собственное оборудование или авторские права.

По каждому виду собственности будет своя управляющая компания. Универсальные посредники, занимающиеся, к примеру, управлением и деньгами, и недвижимостью сегодня встречается крайне редко.

Если вам необходимо передать в распоряжение ценные бумаги и оборудование, то придётся обращаться в разные компании. Такое разделение связано с узкой специализацией большинства компаний. В них работают профессионалы какой-то одной сферы, познания которых находятся на высоком уровне.

Однако, управлением денежными средствами и ценными бумагами может заниматься одна компания.

Доверительное управление по характеру взаимодействия управляющего и клиента может быть:

• Полным. В этом случае заключается договор, в котором собственник полностью передаёт инициативу посреднику. За все действия с активами несёт ответственность управляющий. Однако, он не гарантирует получение прибыли, а понесённые убытки по его вине нельзя будет оспорить в суде. Это возможно только в том случае, если вы докажете намеренность его действий, что на практике практически невозможно, особенно если вы не знаете основ этой деятельности;
• По согласованию. Управляющий информирует клиента о благоприятных моментах рынка для совершения сделок с переданным имуществом. Собственник на своё усмотрение может дать положительный или отрицательный ответ. При этом ответственность за операции ложится на плечи клиента. Если сделка окажется убыточной, то посредник не будет виноват;
• По приказу. Владелец активов, переданных на доверительное управление, на собственное усмотрение передаёт план действий посреднику. В этом случае право управления посредника ограничено, он не может самостоятельно принимать решения по сделкам с объектом управления.

Большим спросом в нашей стране пользуется полное доверительное управление. По большей части это связано с финансовой неграмотностью и нежеланием вникать в сложные финансовые вопросы.

Что включает услуга комплексного доверительного управления коммерческой недвижимостью ?

1. Разработка концепции объекта. Эксперты изучают проектные решения, определяют целевую аудиторию, составляют план поиска арендаторов.
2. Расчет оптимальных арендных ставок на основе анализа рынка.
3. Поиск якорных арендаторов. Мы направляем предложения нашим партнерам — ритейлерам и крупным арендаторам. Наработанные за годы работы в сфере консалтинга недвижимости контакты позволяют заключить договора в минимально возможные сроки.
4. Эксплуатация здания. В стоимость услуг управляющей компании коммерческой недвижимости входит техническое обслуживание помещений, контроль исправности систем водо-, тепло-, электроснабжения, обеспечение охраны и уборки объекта.
5. Работа с арендаторами. Мы привлекаем новых и работаем с уже существующими, добиваясь своевременного внесения арендной платы и соблюдения условий договора.
6. Оплата коммунальных платежей и налогов. Наши специалисты добьются оптимизации выплат.
7. Подготовка документов для контролирующих инстанций, сопровождение проверок.

На этом перечень задач не заканчивается. Мы отлаживаем каждый аспект эксплуатации недвижимости и оперативно решать возникающие вопросы. Специалисты полностью берут под контроль объект, начиная от поиска арендаторов на замену выбывшим и заканчивая уборкой территории. С нашей помощью недвижимость превратится в источник стабильного дохода без затрат времени с вашей стороны. Под управлением нашей компании каждый квадратный метр будет приносить вам доход.

Инструкция для желающих воспользоваться доверительным управлением

Чтобы процесс накопления прошёл гладко и без вовлечения в процесс собственника капитала, лучше найти грамотного управляющего. В этом случае заключается договор, который оговаривает все нюансы действий посредника и исключает мошеннические уловки.

Чтобы передать собственное имущество, активы, денежные средства в доверительное управление, вам понадобится пройти несколько шагов:

1. Определиться, что именно будет передано посреднику. От этого зависит дальнейший поиск управляющего, сумма его вознаграждения, срок заключения договора и потенциальная прибыль. Важно не передавать в управление те средства, которые могут понадобиться вам в скором времени. Посредники не гарантируют получение дохода, а потому есть возможность остаться без требующихся средств;
2. Выбираем посредника. Важно найти такую управляющую компанию, название которой на слуху. Она должна обладать отменной репутацией, да к тому же иметь лицензию на предоставляемые услуги. Не стоит доверять собственное имущество сомнительным личностям, именующим себя представителями финансовых компаний. Проверьте все документы, а главное – почитайте отзывы в интернете;
3. Собираем необходимую документацию. Каждая компания предъявляет свой список. Он зависит от характера дальнейших действий посредника и степени участия в нём владельца капитала;
4. Заключение договора. Обязательно спрашивайте управляющего, если какой-то пункт соглашения вам непонятен. Фразы не должны восприниматься двояко, а потому при любом сомнении попросите переделать строку договора. Здесь же обратите внимание на срок соглашения, сумму вознаграждения и ваши права. Чаще всего форма договора имеет единый образец, установленный для всех клиентов;
5. Оплата услуг посредника. Это может быть фиксированная сумма, оплачиваемая сразу после заключения договора или процент от полученного дохода. При возможности выбирайте второй способ оплаты. Он выступает мотивацией управляющего для большего заработка, а значит, и вы получите немалый доход;
6. Осуществление контроля за деятельностью управляющего. Обратите внимание, чтобы в договоре обязательно был пункт, затрагивающий данный вопрос. Например, посредник может отчитываться о доходах и убытках за оговоренные периоды. Это важно, так как вы сможете определить эффективность управления и своевременно уберечь средства от возможной потери.

Права и обязанности по должностной инструкции

К обязанностям управляющего относится:

1. осуществлять свою деятельность в интересах выгодоприобретателя;
2. обозначить свою должность доверительного управляющего заинтересованным лицам;
3. ежедневно определять рыночную стоимость активов;
4. выдавать на сумму внесенных средств сертификат долевого участия;
5. передавать все доходы в виде денежных средств, полученные в результате доверительного управления имуществом, за исключением своего вознаграждения и расходной части;
6. предоставлять отчеты учредителю доверительного управления.

Также он обладает следующими правами:

1. проводить сделки с имуществом, находящимся в доверительном управлении, в пределах, установленных договором;
2. осуществлять любую деятельность, связанную с управлением имуществом;
3. получать вознаграждения за свою деятельность;
4. получать возмещение всех понесенных расходов, полученных при доверительном управлении;
5. осуществлять защиту своих прав в компетентных органах, в соответствии с действующим гражданским законодательством;
6. расторгнуть в одностороннем порядке договор в случае сокрытия фактов определенного характера (например, наличие долговых обязательств по имуществу и т.д.)

Правовая база

Конституция РФ не содержит термин «недвижимость», но служит определяющим фундаментом для нормального функционирования рынка недвижимости. Среди основных нормативно-правовых документов, которые регулируют управление в рассматриваемой сфере, считаются:

• Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (но поскольку большинство норм действующего кодекса устарели, нуждаются в изменении и дополнении, сейчас идёт разработка нового варианта);
• гл. 18 и 35 ГК РФ (нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение);
• ст. 288 ГК РФ (границы владения и распоряжения объектом в соответствии с его назначением);
• ст. 672 ГК РФ (общее определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования);
• ст. 17—29 ЖК РФ (возникновение и корректировка права владения, пользования и управления помещениями жилищного фонда);
• закон №190 — Градостроительный кодекс РФ (регулирует взаимоотношения в области создания системы расселения, планирования, застройки и благоустройства);

Также для жилого права традиционными источниками остаются руководящие ».

Бухгалтерский и налоговый учет

Согласно п. 1 ст. 1018 ГК РФ; п. 2 , имущество, которое передается в доверительное управление, управляющему следует отражать на отдельном балансе (технически это можно сделать, например, в отдельной бухгалтерской базе) и вести по нему самостоятельный учет.

Тонкости налогообложения

Налогообложение с прибыли, полученной от доверительного управления, можно разделить на две части:

• налогообложение для управляющего (и компании);
• налогообложение для владельца.

В первом случае управляющий освобожден от обложения налогом на имущество, подконтрольное ему на момент сдачи налоговой декларации. Налог же на прибыль высчитывается для всех сторон в процессе, на управляющего возлагается обязанность ведения учета получения доходной и расходной частей в рамках договора, заключенного между владельцем и компанией. (см. ст. 332 НК РФ, п. 1 ст. 276 НК РФ).

На основании этих данных участники договорных отношений обязаны по методу начисления определить доход и расход и учесть все данные при уплате налога на прибыль.

Исключением из данного правила становится тот случай, когда учредителем является иностранная организация, которая не имеет официального постоянного представительства в России. В таком случае управляющий используется в роли налогового агента, проводя вычеты налога на прибыль с дохода иностранной компании, после чего проводит платежи в бюджет, исходя из требования Налогового кодекса России (см. п. 6 ст. 309, п. 1 ст. 312, ст. 7 НК РФ)

Кто может быть доверительным управляющим?

Договоры на управление недвижимостью сегодня заключаются достаточно часто. Причин, по которым требуется передача прав на личное имущество другому лицу, достаточно много.

Наиболее распространенные случаи описаны ниже:

• имеется несколько объектов, которые нужно сдать в аренду;
• собственник квартиры планирует переезд в другую страну на постоянное место жительства. Продавать имеющееся недвижимое имущество он не хочет;
• владелец квартиры или прочего недвижимого имущества на длительный период уезжает из города или страны. Он не имеет возможности либо не хочет регулировать все вопросы, связанные с совершением операций с квартирой (ее сдача в аренду), дистанционно.

Важно знать, кому можно, а кому нельзя передавать право на распоряжение объектом, находящимся в личной собственности. Доверять управление недвижимым имуществом по закону разрешается юридическим и физическим лицам. В первом случае, это может быть индивидуальный предприниматель, ООО, ОАО и т.п. Запрещается доверять права унитарным организациям. Об этом говорится в .

Обусловлено такое ограничение тем, что унитарное предприятие не имеет прав на управляемое имущество, а распоряжаться чужой собственностью недопустимо по закону. Что касается физических лиц, человек должен быть дееспособным, совершеннолетним. Как правило, права на управление квартирой, дачей доверяются родственникам, хорошим знакомым.

Нужно ли регистрировать договор?

Особенности заключения договора на доверительное управление недвижимым имуществом приведены в . Обязательным условием осуществления сделки является ее письменное оформление.

Договор следует составлять по тем же правилам, что и в случае написания соглашения покупки недвижимости. Передача прав должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В противном случае договор о передаче объекта в доверительное управление будет признан недействительным. Чтобы зарегистрировать соглашение, требуется обратиться в Росреестр с заявлением и пакетом необходимых бумаг.

В комплект документации входит:

• квитанция об уплате госпошлины;
• заявление;
• паспорт заявителя;
• договор на передачу имущества в доверительное управление другому лицу;
• акт приема-передачи объекта;
• учредительные документы, свидетельства о регистрации (для организаций);
• согласие жены (мужа) на передачу совместного супружеского имущества, заверенное у нотариуса.

Необязательно лично посещать данную организацию. Документы разрешается переслать в электронном виде либо направить заказным письмом по почте. Также можно вызвать специалиста Росреестра на дом. Многие граждане решают зарегистрировать договор через Многофункциональный центр.

Он работает в режиме «единого окна», оказывает целый ряд государственных услуг, выступает посредником между Росреестром и юридическими, физическими лицами и имеет более удобный график работы для граждан. Отделения данной структуры есть во всех регионах страны.

Как расторгнуть соглашение?

Бывает, что соглашение на доверительное управление недвижимостью прекращается раньше установленных сроков. Это возможно при наличии определенных обстоятельств.

Договор доверительного управления имуществом прекращается в таких случаях:

• смерть физического лица либо ликвидация юридического лица, которое выступает владельцем недвижимости;
• разрыв соглашения по инициативе доверителя либо доверенного лица;
• смерть доверительного управляющего. Признание его недееспособным, безвестно пропавшим, ограниченно дееспособным, банкротом (для юридических лиц).

Если одна из сторон приняла решение о прекращении договора доверительного управления имуществом, тогда ей нужно уведомить об этом вторую сторону за три месяца до предполагаемой даты завершения отношений. Доверенное лицо должно передать собственнику объект. Этот момент оформляется документально.

Таким образом, доверительное управление недвижимым имуществом оформляется документально. Подписанный договор регистрируется в государственных органах (Росреестре). При проведении данной процедуры необходимо придерживаться положений Гражданского кодекса России.

Важно понимать, что не все объекты могут быть переданы и не каждое юридическое или физическое лицо может стать доверенным управляющим. Действует заключенное соглашение в течение пяти лет. Возможна пролонгация контракта. При определенных обстоятельствах, по инициативе одной из сторон либо по обоюдному соглашению, договор доверительного управления может быть расторгнут досрочно.

Как передать недвижимость в распоряжение?

Чтобы передать имущество без проблем, рекомендуем следовать данной инструкции:

1. выбрать компанию или ИП — убедиться в наличии положительных отзывов, оценить стаж работы фирмы/предпринимателя;
2. подготовить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
3. провести окончательные переговоры с компанией о стоимости их услуг, порядку выплат полученной прибыли, нюансы, связанные с рисками и компенсациями;
4. подписать договор, передав свою недвижимость в доверительное управление.

Выбор компании для передачи

Выбор стоит совершать на основании отзывов о качестве деятельности компании, оценив качество ее работы (открытые источники, знакомые), срок нахождения на рынке данных услуг. Необходимо проверить с помощью единого госреестра юрлиц и индивидуальных предпринимателей, есть ли компания в списках, также есть смысл посмотреть реестр системы «Правосудие» на предмет наличия судебных процессов и их содержания.

Доверенность

Согласно ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, подачу заявлений, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Заключение агентского соглашения

В договоре (на основании ст. 1016 ГК РФ) обязательно должна содержаться следующая информация:

• Реквизиты сторон.
• Права и обязанности сторон.
• Описание недвижимости.
• Объем и порядок выплаты прибыли управляющему и владельцу.
• Порядок предоставления, сроки предоставления отчетности.
• Срок действия договора (не более 5 лет согласно п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
• Ответственность сторон.

Оплата услуг, стоимость

Согласно статье 1023 ГК РФ, управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов.

До заключения договора необходимо обговорить все нюансы, связанные с оплатой:

1. Объем вознаграждения за услуги и условия выплаты.
2. Фиксированной ли будет оплата либо в виде процентов.
3. Сроки выплат.
4. Ситуации, при которых управляющий не получит выплат.

Кроме этого, согласно п.1 ст. 1018 ГК РФ, необходимо открыть отдельный банковский счет, через которых будут проходить все средства, полученные при управлении.

Контроль

Владелец недвижимости может осуществлять контроль над выполнением функций управляющего в следующем формате:

1. проводить проверку финансовой деятельности;
2. проводить осмотр объекта недвижимости, переданного в управление;
3. получать любую информацию, связанную с функционированием объекта.

Как выбрать управляющую компанию

Доверить собственные средства постороннему человеку, пусть он и является работником крупной финансовой компании, – дело не из простых. А потому к подбору управляющей компании нужно отнестись крайне внимательно. От этого действия зависит ваш доход и сохранность капитала или иного имущества.

Мы хотим дать несколько рекомендаций, который помогут вам не ошибиться в выборе посредника:

• Обратите внимание на базу аналитики компании. Анализ рынка – крайне важный показатель, по которому можно спрогнозировать сделки купли-продажи активов. Если управляющая компания не ведёт аналитические и новостные блоки на своём сайте – это повод насторожиться. Любая крупная и уважающая себя компания тратит на это большие деньги, чего не может себе позволить мелкий посредник без опыта;
• Определите уровень надёжности посредника. Обратитесь к различным рейтинговым агентствам. Их обзоры можно легко найти в интернете. Управляющая компания должна занимать верхние строчки рейтинга – это будет говорить о её высокой надёжности и большом опыте;
• Найдите отзывы о компании. Не пренебрегайте мнением клиентов. Они могут многое рассказать. Из их слов можно сделать вывод о дальнейшем сотрудничестве;
• Узнайте, сколько стратегий инвестирования предлагает управляющая компания. Если таковых три и более, значит, данную компанию можно рассмотреть для передачи собственных средств. Если же стратегий всего две или вообще одна, то не стоит связываться с таким посредником;
• Проанализируйте инвестиционный портфель, предлагаемый управляющей компанией. Считается, что на практике доля актива одного вида при диверсификации вложений не должна превышать 15%. Если данная цифра значительно больше, да к тому же она соответствует рисковым активам, то вы можете лишиться своего капитала;
• Узнайте, предоставляет ли посредник услугу персонального менеджера. В этом случае у вас будет персональный финансовый посредник, с которым можно будет согласовать различные нюансы и консультироваться по любому вопросу;
• Уточните, будет ли у вас право ограничивать действия управляющего. К примеру, важно задать уровень процентного соотношения активов в диверсифицированном портфеле. Таким образом, вы сможете защитить себя от нецелесообразных действий посредника и сохранить вложенные деньги;
• Узнайте, на какой основе вы сможете потребовать отчёт о действиях управляющего (на платной или бесплатной). В надёжных компаниях по вашему требованию предоставляется информация бесплатно, причём за любой срок.

Следуя нашим рекомендациям, вы сможете найти качественного управляющего, который не только сохранит ваш капитал, но и принесёт высокую доходность. Главное, задавайте все интересующие вопросы до заключения договора, чтобы характер деятельности компании вам был понятен на начальных этапах.

Договор доверительного управления недвижимостью

Составление договора аренды сторон о том, что принадлежащая лицу недвижимость отчуждается арендатору не непосредственно, а опосредованно действиями доверительного управляющего – неотъемлемое правило для таких ситуаций.

Оно даст шанс сторонам заключить соглашение о привлекательных и не обременительных способах привлечения в собственную пользу инвестиций, создав симбиотические свойства взаимодействия.

Контракт предусматривает использование преимуществ одного субъекта для пользы обеих сторон.

Текст договора начинается с определения:

• времени и места составления;
• сторон соглашения;
• предмета договора.

Стороны включают личные данные и впоследствии именуются Доверителем и Доверительным управляющим. К предмету договора относится объект недвижимости, либо иное имущество, переданное актом управляющему.

Предмет описывается подробно, с указанием кадастровых и технических характеристик или иных отличительных свойств, которые делают его юридически узнаваемым из числа подобных.

Далее лаконично включаются пункты:

• Установленный порядок для формирования имущественного распорядительного базиса. В подпунктах раскрывается подробное содержание недвижимого имущества, относящегося к передаче на контрактной основе. Определяют правила, которыми руководствуется управляющий.
• Права и обязанности Вверителя.
• Права и обязанности доверительного управляющего.
• Предоставление отчётов по управлению, расчёты и взаиморасчёты сторон.
• Ответственности каждой стороны в исполнении установленных положений.
• Расторжение договора по взаимному соглашению и в одностороннем порядке. Санкции и пени при нарушении выплат.
• Разрешение споров.
• Заключительные положения. Здесь предусматриваются нюансы, выражающие специфику ситуации или отношений между сторонами.
• Реквизиты, юридические или почтовые адреса сторон.

Форма договора соответствует правилам составления документации, установленным для составления контрактов.

Подобный контракт составляется не только между физическими лицами, но и между юридическими, а также – между физическим и юридическим лицом (ст. 1014 ГК РФ).

Нередко компании и предприятия вверяют распоряжение территориями цехов или объектами, владельцами которых являются учредители, профессионалам. В их число входят как фирмы, специализирующиеся на управлении недвижимостью, так и компетентные управляющие, работающие на индивидуальной основе.

Срок договора устанавливается по усмотрению сторон, но не более чем на 5 лет. По окончании срока, при отсутствии претензий сторон и уведомления участников о прекращении действия договора, он пролонгируется на тот же срок, на установленных условиях.

Намерение прекратить действие соглашения сопровождается уведомлением контрагента о прекращении срока взаимодействия с предложением провести взаиморасчёты и принять актом приёмки вверенный объект.

Передача уведомления фиксируется инициатором прекращения взаимодействия и сохраняется, на случай рассмотрения дела в суде.

Функции доверительного управляющего

В число распорядительных и организационных действий лица в отношении переданного объекта входят:

• наблюдение за порядком на территории объекта;
• ответственность за сохранность;
• передача в аренду;
• извлечение пользы для владельца объекта.

При распоряжении недвижимым имуществом, исполняет функции:

• Самостоятельно ищет арендаторов, оформляет договора аренды, регистрирует их, сдает квартиры.
• Взимает арендную плату, уплачивает налоги на сдаваемое имущество, проводит взаиморасчёты.
• Оплачивает коммунальные услуги, ремонтирует и устраняет неполадки.
• Контролирует сохранение изначального состояния объекта и имущества, находящегося на ввереной территории.
• Решает спорные вопросы с арендаторами, коммунальными организациями, с муниципалитетом и т.п. При необходимости выступает в суде.
• Ведёт документацию, составляет отчёты и предоставляет владельцу по требованию.

Финансовое планирование

Эта функция подразумевает под собой сопоставление доходов и расходов собственника, максимизируя первые и сводя к минимуму вторые.

При этом на управляющего в рамках этой функции ложатся:

• Проведение мероприятий по сокращению расходов;
• Поддержание арендной платы на максимально высоком рыночном уровне;
• Контроль за арендными платежами;
• Вести отчетность.

При этом компания берет на себя обязательство по предоставлению всей финансовой отчетности своим клиентам. Она должна предоставить полный перечень доходов и расходов, которые вызвала та или иная недвижимость. Хорошая компания имеет прозрачную отчетность, позволяющую понять, на что были потрачены те или иные средства.

Рекламная функция

Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.

Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.

Не стоит забывать, что грамотная рекламная кампания не только и не столько привлекает клиентов, сколько повышает стоимость недвижимости.

Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.

Обслуживание недвижимости

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

Управляющий должен:

• Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
• Проводить ремонтные работы;
• Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
• Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Согласование перепланировок

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Ведение юридических вопросов

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Схема сотрудничества

Ключевая задача — освободить клиента от изматывающей работы с арендаторами, взаимодействия с контролирующими органами, улаживания бытовых проблем. Вся схема сотрудничества построена таким образом, чтобы участие собственника в управлении объектом было минимальным. В то же время наши сотрудники всегда будут на связи, чтобы предоставить отчет или обсудить предложения.

Сотрудничество в рамках доверительного управления объектом коммерческой недвижимости включает следующие шаги:

1. Консультацию, анализ документов на объект.
2. Согласование условий сотрудничества и показателей по проекту.
3. Заключение договора.
4. Страхование недвижимости.
5. Разработку концепции объекта.
6. Анализ рынка, определение оптимальной арендной платы.
7. Подготовку предложений арендаторам.
8. Заключение договоров аренды.
9. Оперативное управление объектом недвижимости.
10. Контроль за исполнением условий договора арендаторами и перечисление арендной платы на счет собственника.

1. Оцениваем объект

Определяем и согласуем с Вами рыночную стоимость недвижимости

2. Проводим полноценную рекламную кампанию для Вашего объекта

Мы размещаем объявления о продаже объектов на крупнейших тематических площадках: ЦИАН, Avito, Яндекс.Недвижимость, Домофонд, Квадрум и др.

3. Находим покупателя

Организуем показы объекта потенциальным покупателям, согласуем с покупателем условия продажи.

4. Собираем документы

Собрать полный пакет документов, необходимых для проведения сделки.

5. Проведем и зарегистрируем сделку

Доверительное управление недвижимостью – процедура передачи недвижимости во временное пользование. Этот механизм управления все чаще используется владельцами недвижимой собственности, так как он позволяет получать прибыль с объекта, практически не тратя на него времени и сил.

Аренда и доверительное управление, в чем разница?

Аренда и доверительное управление довольно похожи по своей идеологии и реализации. В обоих случаях в конечном итоге помещение сдается третьему лицу, а владелец получает прибыль, однако существенная разница между ними есть.

Аренда жилых и коммерческих помещений требует от владельца большого количества физических и моральных затрат. Поиск арендаторов, оформление сделок и договоров, контроль сохранности мебели и другого имущества. При удачном стечении обстоятельств арендодатель может получить хороших съемщиков и прибыль, однако в некоторых случаях нерадивые арендаторы задерживают выплаты и не берегут чужое имущество. В случае если владелец обладает только одним помещением, то проконтролировать съемщиков у него не составит труда, однако если площадей несколько, то тут на помощь приходит ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ объектами недвижимости.

Прибегнуть к этому механизму управления целесообразно в следующих случаях:

• Собственник обладает множеством помещений для аренды;
• Владелец помещений проживает за границей или далеко от объектов;
• Собственник переезжает за границу, а продавать недвижимость не хочет.

В Московском регионе доверительное управление недвижимостью может обеспечить ФРИДОМ. Мы не только сохраним в целостности ваше имущество и обеспечим постоянную прибыль, но и поможем при оформлении договоров и бумаг.

Функции управляющего

Заключая договор о доверительном управлении, каждый владелец может оставаться спокоен за свое имущество, так как первоосновой, на которой строятся отношения между собственником и управляющим, является договор. Он заключается в письменном виде на основе норм федеральных законов Российской Федерации.

После передачи недвижимости в доверительное управление управляющий берет на себя следующие обязанности и функции:

• Поиск и отбор арендаторов, которые подходят под требования собственника объекта;
• Оформление договоров аренды помещения;
• Контроль и получение платежей за аренду;
• Оплата коммунальных услуг или контроль выплат платежей арендатором;
• Разрешение спорных вопросов;
• Контроль сохранности имущества и его своевременный ремонт;
• Оказание необходимых бытовых услуг;
• Получение почтовой корреспонденции;
• И многое другое.

Как самому стать управляющим недвижимостью

Управляющий недвижимостью – юридическое или физическое лицо, которое согласно договору с собственником, представляет все его интересы и решает возложенные на него в договоре задачи определенное договором время. Другими словами, управляющий – лицо, выполняющее поручение собственника, которое указано в договоре.

Как следует из определения управляющего, им может стать как юридическое, так и физическое лицо. Следовательно, любой гражданин может заниматься подобной деятельностью, без создания юридического лица. Так как же стать управляющим недвижимость?