Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка: условия и пошаговая инструкция

Как дети становятся собственниками недвижимости

Приватизация. Если дети живут в неприватизированной квартире, после приватизации они становятся ее владельцами наравне с остальными жильцами, которые участвовали в приватизации. Ребенку полагается такая же доля, как остальным.

Если дети остались без родителей — например, родители умерли или их лишили родительских прав — и живут в неприватизированной квартире, то законные представители или органы опеки в течение трех месяцев оформляют договор, по которому квартира переходит в собственность детям.

Оформление квартиры на ребенка. Родители могут оформить квартиру на ребенка по своему желанию. Обычно это делают по нескольким причинам:

1. хотят обеспечить ребенка собственностью, чтобы в будущем у него не было забот о жилье;
2. чтобы квартира не считалась совместно нажитым имуществом супругов. Так при разводе родителей квартира останется ребенку и ее не надо будет делить;
3. чтобы квартиру не отсудили кредиторы. Если родители взяли потребительский кредит и не смогли его выплатить, банк не отберет квартиру в счет погашения долга, поскольку она принадлежит не заемщикам, а ребенку.

Права несовершеннолетних

Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.

При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.

Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.

Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.

Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Можно ли продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

То, как дети участвуют в сделке, зависит от их возраста.

Дети до 6 лет считаются малолетними и полностью недееспособными. Все решения за них принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.

Законодательные акты, регулирующие куплю-продажу квартиры несовершеннолетнего

Для того чтобы имущественная сделка прошла по всем правилам и была юридически чистой, требуется опираться на нормы следующих источников законодательства:

• статья 20 ГК РФ — место жительства ребёнка;
• статьи 130, 131, 292 ГК РФ — переход прав на недвижимость;
• статьи 26, 28, 37 ГК РФ — права несовершеннолетнего;
• статья 27 ГК РФ — эмансипация;
• статья 60 СК РФ — имущество несовершеннолетнего (подопечного);
• статья 70 ЖК РФ — прописка ребёнка;
• статьи 19–20 Закона об опеке № 48 от 24.04.18 г.

Некоторые сопутствующие обстоятельства требуют от сторон имущественной сделки опираться также на дополнительные источники, в числе которых могут быть:

1. Нормы Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующие обязательность прописки ребёнка в жилом помещении, приобретённом на средства материнского капитала, который утверждён Постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 №994.
2. Федеральный закон от 29.12.15 № 391-ФЗ, вносящий изменения в некоторые законодательные акты РФ. В частности, он обязывает стороны сделки при продаже квартиры несовершеннолетнего удостоверять договор купли-продажи нотариально.

Обязательность нотариального удостоверения прописана также:

• в статье 163 ГК РФ;
• в статье 54 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Как показывает практика, сделки с квартирами несовершеннолетних владельцев нужно проводить принципиально кропотливо — выверив каждый абзац договора купли-продажи (ДКП), а также каждый документ, который к нему прилагается и подтверждает, что имущественные права ребёнка данная сделка не нарушает.

Кто может проводить сделку купли-продажи квартиры несовершеннолетнего

Законными представителями, которые вправе заниматься продажей недвижимости детей, согласно нормам статьи 37 СК РФ, могут выступать следующие лица:

1. Мать или отец, кроме случаев лишения родительских прав.
2. Лица, усыновившие или удочерившие владельца квартиры.
3. Руководители детских социальных и социально-педагогических учреждений, если ребёнок пребывает в данном учреждении.
4. Опекуны, если малолетнему владельцу жилья не исполнилось 14 лет.
5. Попечители, если квартирой владеет лицо от 14 до 17 лет включительно.

Мачеха или отчим могут приравниваться к законным представителям только при условии усыновления (удочерения) ребёнка. Если ребёнок не усыновлён (не удочерён), то участие в процедуре купли-продажи разрешается на основании генеральной или специальной доверенности на продажу недвижимости. Такую доверенность может выдать только законный представитель. Она требует обязательного удостоверения нотариусом.

То же касается других представителей, действующих в интересах собственника квартиры. Ими могут быть:

• родственники ребёнка;
• юрист, сопровождающий сделку;
• сотрудник компании по работе с недвижимостью, с которой родители собственника заключили договор на оказание услуг;
• воспитатель или иной специалист учреждения, в котором пребывает ребёнок.

Когда продажа квартиры невозможна

Основное ограничение: при манипуляциях с жильем в первую очередь вы должны учитывать интересы детей и подростков, имеющих доли в этой недвижимости.

Несовершеннолетний должен получить либо такую же долю в новой квартире, либо материальную компенсацию, равную стоимости его доли в старом жилье. Эти требования прямо или опосредовано закреплены в:

• ст. 17 и 38 Конституции РФ;
• п. 3-5 ст. 60 и п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ;
• ст. 26, 28, п. 2 ст. 20 и п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях квартиру с долей ребенка продать невозможно?

1. Если ООП не одобрили сделку.
2. Если один из родителей/опекунов не согласен на продажу.
3. Если ребенок унаследовал квартиру, которую вы хотите продать, и на момент ее продажи еще не вступил в наследство.
4. Если продажа недвижимости ущемляет права ребенка и может негативно повлиять на качество его жизни:

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

• долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
• собственником квартиры;
• своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

• Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
• Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
• Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
• Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Условия продажи дома с долей несовершеннолетних детей

Как уже говорилось ранее, чтобы продать дом с долей ребенка нужно заручиться согласием органа опеки. Какие условия следует соблюсти, чтобы ООП разрешил сделку?

1. Приобретение нового жилья и выделение в нем доли ребенку, которая не будет меньше той, что была в продаваемом доме.
2. Условия проживания несовершеннолетнего не должны ухудшиться, то есть санитарное состояние новой недвижимости и ее площадь должны быть одобрены ООП.
3. Изменение района проживания ребенка может быть только в сторону улучшения. Под этим подразумевается: более развитая инфраструктура, благоприятная экология, перспективный район в плане его развития.

Важно! Также облегчить продажу дома с долей ребенка может предварительная его прописка и выделение доли в другом жилище, например в квартире родственников. В таком случае, после выписки ребенка сделка будет проходить по обычной схеме.

Какие документы нужно подготовить

Несовершеннолетний собственник выступает в сделке продавцом. Для того чтобы сделка соответствовала всем правилам и нормам законодательства, придётся собрать увесистый пакет бумаг, в котором должны находиться следующие виды документации:

• документы, удостоверяющие личность;
• документация на квартиру;
• разрешение, полученное от органов опеки и попечительства.

Посредникам потребуется нотариальная доверенность, разрешающая составление и подписание ДКП от имени собственника. А также доверенность, разрешающая регистрацию сделки в Росреестре.

Полный пакет документации

Для оформления договора с покупателем потребуются следующие обязательные документы:

1. Паспорт собственника жилья, если ему исполнилось 14 лет, если не исполнилось — свидетельство о рождении.
2. Паспорт законного представителя.
3. Правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого возникло право собственности несовершеннолетнего. Им может быть договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании, решение суда о признании права собственности и т. п.
4. Свидетельство о собственности на жилое помещение, если такое право появилось до июня 2016 года, или выписка из ЕГРН, если оно возникло позже. Документ подтверждает, что квартирой действительно владеет продавец на законных основаниях, а также информирует, претендуют ли на жилую площадь другие граждане, находится ли она в залоге под кредитные обязательства.
5. Квитанции об оплате коммунальных услуг, выписка из лицевого счёта. В ней отражается факт отсутствия (наличия) задолженности.
6. Технический паспорт помещения с экспликацией поэтажного плана. Этот документ получают в БТИ, он должен соответствовать реальному плану квартиры, что означает отсутствие незаконной перепланировки и реконструкции помещения.
7. Кадастровый паспорт квартиры.
8. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом, полученная не ранее чем за месяц до проведения сделки.
9. Разрешение органов опеки и попечительства.

Покупатель предъявляет только свой паспорт, а если в его интересах действует представитель — доверенность и паспорт представителя. Когда квартира приобретается в ипотеку, предъявляется также договор кредитования покупателя.

В результате совершения сделки возникает следующая документация:

1. На основании перечисленных документов составляется ДКП (договор купли-продажи), посредством чего имущество отчуждается покупателю.
2. К договору прилагается акт приёма-передачи квартиры. Допустимо вместо его составления в теле договора внести абзац о том, что подписание договора купли-продажи имеет силу акта приёма-передачи жилого помещения.

Я бы посоветовала всё же составить акт приёмки, ведь на его основании можно не только констатировать факт вступления во владение жилой площадью, но и указать имеющиеся недостатки помещения. Как показывает практика, нередко сделки с недвижимостью несовершеннолетних являются оспоримыми. В результате суд признаёт необходимость реституции — обоюдного возвращения контрагенту полученного по сделке в полной мере. А ведь контрагент может оказаться не столь сговорчивым и потребовать восстановления всех нарушений, имеющихся в квартире. Доказать, что квартира была получена в том же состоянии, потом будет крайне сложно.
Поэтому следует учитывать, что замена акта приёмки вносимым абзацем — тенденция, возникшая в результате приобретения новостроек, где предусматривается стандартное состояние квартиры, без порчи, причинённой пользованием жильцами. Вторичное жильё всегда может иметь те или иные недочёты, которые нужно фиксировать документально. То же касается помещения с ремонтом. По возвращении квартиры недобросовестный несостоявшийся владелец сможет причинить ущерб, который доказать будет невозможно — ведь акт приёмки отсутствует, а устные описания ситуации не возымеют на суд никакого действия. Здесь требуются только официальные бумаги.

Получение разрешения на сделку от органов опеки и попечительства

Разрешение от органов опеки на сделку с недвижимостью, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет, — это официальный документ. Он допускает обозначенную квартиру к купле-продаже и означает, что уполномоченным органом подтверждается:

1. Намерение родителей купить новую квартиру взамен продаваемой, что позволит соблюсти имущественные интересы несовершеннолетнего.
2. Наличие жилой площади у бабушек (дедушек) малыша, куда он может быть выписан вместе с мамой до момента приобретения нового жилья.
3. Сделка может признаваться чистой и не нарушающей интересы третьих лиц.

Такой документ можно взять в территориальном органе опеки и попечительства по заявлению законных представителей. Также заявление можно подать в территориальный многофункциональный центр. В заявлении требуется однозначно указать, что сделка с недвижимостью несовершеннолетнего собственника совершается исключительно в его интересах, подробно обозначив наличие таковых. Например, продав старую квартиру и приобретя новую, новый собственник получит:

• увеличение общей и жилой площади;
• более удобную планировку квартиры;
• близость к центру населённого пункта;
• экологически чистый район;
• иные преимущества.

Если новая квартира не приобретается, то следует указать, что все деньги, полученные по сделке, будут положены на лицевой счёт ребёнка.

Я настоятельно советую при покупке таких квартир быть начеку. Дело в том, что если недобросовестные родители нарушат заявленные обещания, территориальный орган опеки вправе признать сделку оспоримой, в результате чего приобретённая квартира вновь вернётся несовершеннолетнему собственнику.

Можно ли продать квартиру, подаренную несовершеннолетнему ребенку?

Можно, но только с соблюдением всех условий, перечисленных выше. Например, с предоставлением равнозначной или лучшей недвижимости или с перечислением денег на счет.

Каким должен быть счет, на который можно перечислить деньги?

Нужно открыть специальный счет. Его открывают родители или опекуны на имя ребенка. Целевое назначение счета — поступление и хранение денежных средств от продажи жилого помещения. Распоряжение средствами со счета может происходить только с согласия органа опеки.

Может ли несовершеннолетний продать жилье опекуну или родителю?

Нет. Согласно ГК РФ, опекуны, попечители и их близкие родственники не могут совершать сделки обмена, купли-продажи со своими подопечными.

Что будет, если не выделили доли детям и продали квартиру?

Органы опеки и попечительства аннулируют сделку, признают ее незаконной. Вы будете обязаны вернуть покупателю деньги и снова передать детям в право собственности доли, которые были у них до продажи.

Если несовершеннолетнего ребенка невозможно выписать до завершения сделки

Во многих случаях продавец квартиры планирует сначала продать свое жилье, а потом, арендуя другую квартиру или проживая у родственников не торопясь найти новую, именно такую какая нужна. Но если в жилье был прописан несовершеннолетний ребенок такая схема станет труднореализуемой. Выписать ребенка из квартиры «в никуда» практически невозможно.

Как следствие, обычно подобные сделки производятся с одновременной покупкой другой квартиры. То есть, продавец по одной сделке выступает в качестве покупателя по другой. Это сильно усложняет и затягивает процедуру, ведь теперь нужно все согласовать сразу между тремя сторонами.

Исключения из правила

Существуют определенные исключения из правила о том, что несовершеннолетнего ребенка нельзя выписать «в никуда»:

• Переезд в другую страну. В такой ситуации можно выписать ребенка и нигде его не прописывать. Но придется доказывать, что семья действительно собирается переезжать в другое государство на постоянное проживание, а не просто на отдых.
• Приобретение жилья в новостройке. Если новостройка еще не сдана, то прописаться в квартире не получится, хотя по факту, жилье уже может быть полностью готово к вселению. Придется доказывать, что квартира действительно подходит для проживания несовершеннолетнего лица и как только дом будет сдан, семья сразу же тут пропишется в полном составе.
• Переезд в другой город. В такой ситуации придется открывать счет в банке на имя несовершеннолетнего и размещать там определенную сумму, которая будет доказывать тот факт, что ребенок без своего «угла» не останется.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или он собственник

Выше было рассказано о том, как продать жилье, если в нем прописан ребенок. Но что делать, если он не только прописан, но и является совладельцем (или даже единственным владельцем) квартиры?

Ситуация достаточно стандартная и решение тут есть. В принципе, практически все действия идентичны тем, которые описаны выше. Исключение только одно: разрешение от органов опеки на продажу квартиры требуется в обязательном порядке. Без этого документа закрыть сделку не получится.

Шаг 1. Соберите документы

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

• Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
• Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
• Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
• Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
• Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
• Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
• Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
• Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и попечительства

Документы для разрешения Органов опеки на продажу квартиры

Перед тем, как собирать документы для Органов опеки, нужно побывать там лично, встретиться с инспектором и проконсультироваться у него насчет возможности продажи квартиры с долей несовершеннолетнего.

Инспектор, оценив планы родителей, высказывает свое мнение по этому поводу – либо дает предварительное разрешение на продажу (пока устно), либо говорит, что нужно сделать, чтобы это разрешение стало возможным.

Зная позицию Опеки, уже можно готовить сделку и собирать документы.

В отдел Опеки представляются документы на свою квартиру (которая продается) и копии документов на ту квартиру, которую родители собираются покупать взамен. Список документов, который может потребоваться для получения разрешения Опеки, будет отличаться от случая к случаю (каждый инспектор может требовать разные документы). Но примерный перечень можно посмотреть здесь:

Чтобы не получать неожиданных сюрпризов, лучше заранее узнать у своего инспектора, какие документы он захочет видеть.

При этом, нужно учесть, что Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Ту ситуацию, которую одобрил один инспектор, может не одобрить другой. Да, такие вот танцы с бубнами…

Бывает и так, что в предварительном разговоре с инспектором Опеки тот дал свое «добро» на сделку, а после того, как подобрали новую квартиру и собрали все документы для продажи, отказался выдавать разрешение. Как тут быть?

К сожалению, гарантий тут никто дать не может. Опека здесь рулит сама как захочет. Единственный совет – придерживаться тех принципов, на основе которых принимаются решения (см. выше), тогда шансы на успех будут высоки.

Если же инспектор совсем выпал из реальности и требует невозможного, то есть еще шанс пожаловаться на него руководству отдела или даже главе районной администрации (как в Москве, например). В крайнем случае, можно обратиться и в прокуратуру (надзорный орган) с жалобой на незаконные действия чиновника и/или превышение им своих служебных полномочий. Отказ Опеки можно обжаловать и в суде (но сделку тогда придется отложить на неопределенное время).

Чтобы поддержать упавших духом пессимистов, поверивших в непобедимость Опеки, спешим сообщить, что на рынке недвижимости проходят тысячи сделок с участием несовершеннолетних собственников. И абсолютное большинство из них завершается успешно. Наши рекомендации здесь дают всего лишь правильный настрой к прохождению этого этапа подготовки сделки.

В случае проблем с Опекой, есть смысл посоветоваться с юристом по этому поводу. В некоторых случаях могут помочь и опытные риэлторы.

Сроки разрешения Опеки на продажу квартиры

Речь идет как о сроке получения разрешения Опеки на сделку, так и о сроке действия самого разрешения.

После подачи в Опеку всех запрошенных ею документов, по закону она должна выдать разрешение на продажу квартиры (или мотивированный отказ) в письменной форме в срок до 15 дней (, ФЗ-48).

А срок действия разрешения, выданного Органом опеки на продажу квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, будет зависеть от указанных в нем условий сделки. Инспектор имеет право установить ограниченный срок, в течение которого сделка должна быть совершена (например, 3 месяца). По окончании этого срока придется получать новое разрешение.

Если же срок не указан, то разрешение действует бессрочно – до выполнения заданных в нем условий.

Примечание. Опека может проверить исполнение условий, которые были указаны в выданном разрешении на сделку. Если в результате продажи квартиры эти условия будут нарушены или не выполнены, то Опека имеет право подать иск в суд на признание сделки недействительной. Для покупателя такой квартиры это серьезный риск.

И еще одно требование закона. Сделка по отчуждению квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний ребенок, обязательно должна удостоверяться у нотариуса (, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Пример требований Органов опеки и попечительства

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

Когда органы опеки могут не разрешить проводить сделку

В законе конкретно прописан только один фактор для отказа — снижение стоимости . Но в ответе органов опеки обычно конкретики нет — если отказывают, то примерно такой фразой: «Права несовершеннолетнего будут нарушены».

На практике органы опеки руководствуются различными нормативными актами и рекомендациями, которые отличаются в зависимости от региона. Например, в Москве разработаны методические рекомендации специально для органов опеки, а в Саратове нужно искать справочную информацию для комиссий по делам несовершеннолетних.

Вот еще из-за чего могут отказать в выдаче разрешения:

• Родители планируют купить квартиру у ненадежного застройщика;
• Собираются переехать в другой город, которые по экологическим или другим параметрах хуже того, где они продают квартиру.
• Рядом с новой квартирой нет детских садов, школ или больниц;
• Общее состояние дома хуже — например, он находится в аварийном состоянии, его планируют сносить.
• На деньги от продажи квартиры родители планируют построить дом и уже потом выделить долю ребенку в нем.

Когда вы покупаете квартиру с собственниками-несовершеннолетними, уточняйте все подробности сделки у продавцов. Это нормально, не нужно стесняться — вам, как покупателю, важно знать, какую квартиру они покупают взамен продаваемой, какую долю выделяют ребенку.

Шаг 3. Подпишите договор купли-продажи

Шаг 4. Зарегистрируйте сделки в Росреестре

Подайте документы на перерегистрацию права собственности через любое МФЦ. Чтобы зарегистрировать переход права собственности, предоставьте:

• договора купли-продажи;
• разрешение отдела опеки и попечительства;
• паспорт покупателя и продавца либо свидетельство о рождении, если ребенок младше 14 лет.

Оплатите государственную пошлину за регистрацию права собственности — ее размер составляет 2 000 рублей. За регистрацию права собственности на новое жилье платите вы, на отчуждаемое — покупатель. Предоставьте сотруднику МФЦ пакет документов, оригинал квитанции об оплате пошлины и заполните заявление — вам предоставят бланк.

При приемке документов сотрудник МФЦ выдаст вам опись с перечнем принятых документов, а также назовет сроки выдачи новых выписок, подтверждающих право собственности. Обычно он составляет 7-9 рабочих дней.

Шаг 5. Покажите выписку опеке

Получите выписку из ЕГРН на приобретенную недвижимость, в которой собственником указан несовершеннолетний ребенок. Предоставьте ее в органы опеки в качестве доказательства того, что права несовершеннолетнего не ущемлены.

Если продавали не единственное жилье ребенка и обязались перечислить деньги на счет, предоставьте в органы опеки и попечительства выписку с расчетного счета на несовершеннолетнего.

Как покупать квартиру с собственниками-детьми

Сделку, в которой среди продавцов есть несовершеннолетние, проводить сложнее, чем обычную куплю-продажу. Если вы не уверены в своих знаниях, лучше попросить помощи у юриста, который специализируется на таких делах.

Проверьте, какой статус у несовершеннолетнего в квартире

Начните с проверки перехода прав собственности — закажите в МФЦ выписку из ЕГРН. В ней вы увидите, является ли несовершеннолетний владельцем квартиры. И если да, то какая доля у него в собственности.

Когда квартира куплена с помощью материнского капитала, может возникнуть юридическая проблема — ребенка среди собственников нет, а право владения у него есть. Обычно так бывает в сделках с помощью ипотеки — банки предлагают оформлять собственность на несовершеннолетнего после выплаты долга, а родители или забывают, или специально игнорируют это требование. Выполнение этих требований никто не контролирует.

Если у ребенка есть право на квартиру, а среди собственников его нет, то органы опеки откажут в разрешении на продажу этого жилья.

Поэтому изучите договор купли-продажи, по которому продавец стал владельцем. Если там указан маткапитал, ребенок имеет право на долю. Или попросите владельца жилья сходить в местное отделение Пенсионного фонда и взять справку о размере его маткапитала. Если он потрачен, спросите, на какую квартиру и выделена ли там доля ребенку.

Попросите продавца взять справку о праве проживания в квартире. Если вы покупаете жилье в Москве, то нужен единый жилищный документ. Для регионов подойдет архивная выписка — сходите вместе с собственником в паспортный стол в управляющей компании или закажите ее в МФЦ. Если у ребенка есть постоянная регистрация в квартире, попросите продавца выписать его заранее, до сделки.

Проверьте, получено ли разрешение органов опеки

Убедитесь, что органы опеки выдали продавцам разрешение на сделку, еще до передачи задатка. Изучите постановление чиновников — там указаны не просто адреса квартир и ФИО детей, но и условия, при которых решение «работает».

Так выглядит разрешение на продажу квартиры. Унифицированной формы нет, но в любом случае это будет документ с печатью и подписью руководителя ведомства и печатью

Если продавец не выполнит условия разрешения, сделку могут признать недействительной. Это означает, что продавцам вернут право собственности на купленную вами квартиру через суд.

Убедитесь, что сделку не оспорят

Если владельцы говорят, что у них уже есть другая квартира для несовершеннолетнего, попросите их взять на нее справку из ЕГРН или сделайте это сами. В вашем договоре купли-продажи пропишите условия, по котором ребенку переходят права в той квартире.

Когда другого жилья для ребенка еще нет, выясните все детали второй сделки — у кого родители покупают квартиру, когда будет эта сделка. Узнайте, насколько новая квартира большой той, в которой ребенок сейчас владеет долей.

Постарайтесь договориться с участниками обеих сделок о том, чтобы все договора подписывались одновременно.

Подпишите договор

Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи содержались важные пункты:

• Полные паспортные данные всех участников сделки;
• Данные о том, на каком основании продавец стал владельцем жилья. Добавьте туда же информацию о том, использовался ли материнский капитал или нет;
• Гарантии продавца. Он должен письменно подтвердить, что квартира не находится в залоге, что он не находится в состоянии банкротства, что он обязуется исполнить условия из постановления органов опеки.
• Добавьте в договор и условия разрешения органов опеки — например, что продавец обязуется выделить доли ребенку в такой-то квартире по такому-то адресу, которую он приобретет на основании такого-то договора.
• Пропишите условия сторон за нарушение договора. Например, как будет возмещать убытки продавец, если он не выполнит условия органов опеки.

Если сделка проходит с участием несовершеннолетних, то договор нужно заверить в нотариальной конторе. Нотариус проверит все данные, убедится в чистоте сделки и сам отправит документы на регистрацию в Росреестр. Заверение документов стоит 0,5% , но не более 20 тысяч рублей. Цена на составление договора зависит от региона и нотариальной конторы — например, в Москве это 6-9 тысяч рублей.

Когда можно купить квартиру без согласия органов опеки

Есть исключение из общего правила — эмансипированные подростки. Это люди старше 16 лет, но младше 18 лет, которые по решению органов опеки или суда считаются полностью дееспособными. Например, если подросток полноценно работает или заключил брак.

Если у подростка на руках есть оригинал решения о признании его эмансипированным, то вы можете заключить сделку с ним и без разрешения родителей или представителей.

Отличайте право собственности и регистрацию

Несовершеннолетний может не иметь доли в квартире, которую вы планируете купить, но быть в ней зарегистрирован — «прописан». В таком случае разрешение органов опеки понадобится, только если ребенок находится на попечении государства, без родителей.

Если же семья есть, то разрешение на продажу не нужно. При этом обязанность родителей не ухудшать условия проживания остается, поэтому покупателю лучше самостоятельно убедиться, что проблем не будет.

Если другая квартира у продавцов уже есть, проверьте, что ребенка зарегистрировали в ней. Попросите свидетельство о регистрации или единый жилищный документ — вам такие документы не выдадут, поэтому об их получении нужно позаботиться продавцу.

Другой вариант — продавец может прописать несовершеннолетнего у знакомых или родственников. Здесь есть нюанс — ребенок до 14 лет должен жить с одним из родителей, поэтому регистрироваться у друзей отцу или матери придется вместе с ребенком. Возьмите у продавца жилищный документ и убедитесь в том, что прописались по адресу оба.

Если это сложная сделка, в которой родители продают квартиру, а затем сразу же покупают новую, пропишите в договоре купли-продажи обязанность сразу после сделки зарегистрировать там ребенка.

Особенности продажи квартиры ребенка в отдельных случаях

Если покупать другое жилье не планируется. Родители могут продать квартиру и не покупать другое жилье. В этом случае ребенку выделяют долю в другой квартире или кладут деньги от продажи доли на его счет. Деньги снимет ребенок, когда ему исполнится 18 лет, или родители — если решат купить недвижимость. Часто опека просит и выделить долю, и перевести деньги ребенку на счет.

Обычно с опекой удается договориться о нюансах и они одобряют подобную сделку. Чаще всего договариваются так: сначала продают квартиру в своем городе, кладут деньги на счет ребенка и едут в другой город. Там покупают новую квартиру, используя деньги со счета, и выделяют долю ребенку. По договоренности с опекой информацию о новой квартире предоставляют до продажи старой или после — когда уехали в другой город.

Опека ставит условие, чтобы с момента продажи старой квартиры до выделения доли в новой прошло не больше 30—90 дней. Если не выполнить это условие, сделку признают недействительной.

Если ребенку нужно дорогостоящее лечение. Продавать квартиру, чтобы вылечить ребенка, можно в таких случаях:

1. Нужны деньги на лечение.
2. Ребенок не может жить в этом районе или городе по состоянию здоровья.
3. Ребенку нужно посещать спецшколу или учреждение, где он получает лечение, а из-за места жительства это сложно или невозможно.

В этих ситуациях опека одобряет продажу квартиры и разрешает не покупать новую. Главное — предоставить справки от врачей, которые подтвердят состояние здоровья ребенка.

Если продаете квартиру из-за дорогостоящего лечения, сохраните документы, которые подтверждают, что деньги потрачены на врачей и лекарства. Они понадобятся, если органы опеки попросят отчитаться за траты.

Если несовершеннолетние собственники зарегистрированы в разных местах. По закону нужно обращаться в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Поэтому, если дети владеют одной квартирой, но прописаны в других, придется работать с несколькими отделениями опеки.

Вряд ли они будут работать одинаково. Возможно, одна опека примет решение быстро, а вторая затянет, или одна разрешит продажу, а вторая нет. Также могут попросить разный пакет документов. Эти нюансы усложняют сделку и увеличивают срок продажи квартиры. Поэтому лучше заранее узнать, в каком районе опека лояльнее, прописать детей в одну квартиру и подавать документы в одно отделение.

Если квартира была подарена ребенку, условия ее продажи такие же, как при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний. Ребенок должен получить деньги на счет или долю в лучшей квартире.

Особенности продажи квартиры, если в ней зарегистрирован ребенок

Если негде зарегистрировать несовершеннолетнего, но родители планируют купить новую квартиру, можно прописать ребенка там. В этом случае продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно. Зарегистрированные снимаются с учета, предоставляют покупателю «чистую» справку о регистрации и прописываются в новой квартире.

Риски при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний

Для покупателя. Главный риск для покупателя наступает, если продавец умалчивает о ребенке-собственнике, чтобы незаконно продать квартиру. Если покупатель не проверит документы, это в любом случае сделает Росреестр и сделку не зарегистрируют.

Чтобы узнать, кто владеет квартирой, обязательно проверьте выписку из ЕГРН. В ней перечислены все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние. Выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, но если у продавца остались свидетельства, лучше проверить и их тоже.

Свидетельство выдается каждому собственнику, на обратной стороне перечислены остальные собственники квартиры. Так по одному свидетельству вы поймете, есть ли другие собственники и совершеннолетние ли они.

Чтобы узнать, использовали ли маткапитал, сначала проверьте паспорт собственника. Посмотрите страницы 16 и 17, где перечислены дети. Если у собственника есть дети, которые родились после 2007 года или в 2020 году, поинтересуйтесь, где они зарегистрированы и владеют ли собственностью.

Также посмотрите договор купли-продажи: в нем указано, за счет каких средств продавец купил квартиру.

Для продавца. Продавцу не стоит молчать о детях: когда покупатель узнает о ребенке, он может подать в суд на продавца за то, что тот не сказал о детях-собственниках. Покупателя защищают и — если он докажет, что не мог знать о ребенке, то выиграет дело.

Также продавец обязан выполнить условия, которые поставили органы опеки. Чаще всего требуют, чтобы ребенок получил долю в новой квартире или деньги на свой банковский счет. Если требования не выполнить, сделку могут аннулировать.

Запомнить

1. Чтобы продать квартиру с несовершеннолетним собственником, придется получать согласие органов опеки и попечительства.
2. Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района.
3. Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка.
4. Самый распространенный вариант — выделить ребенку долю в новой квартире. По закону его имущество не должно уменьшиться по стоимости, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.
5. Если родители не хотят или не могут выделить ребенку долю в новой квартире, они могут перевести деньги от продажи доли на его счет. Опека не всегда одобряет подобную схему.
6. Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но если жизнь ребенка улучшится — опека одобрит сделку. Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.
7. Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме.
8. Комплект документов, который нужно принести в органы опеки, для каждой сделки будет свой. Заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся.
9. Если ребенок прописан в квартире, но не является собственником, разрешение опеки получать не надо.

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Покупать квартиры с несовершеннолетними можно, но процесс сложнее, чем обычная сделка. Если покупатель не будет участвовать в процессе и не проверит, есть ли у продавцов разрешение органов опеки на сделку, то в итоге он может лишиться квартиры. Её вернут продавцу, а он уже должен будет возвращать покупателю деньги.

• Проверьте выписку из ЕГРН и архивную справку — нужно выяснить, является ли ребенок собственником, или у него есть только право проживания.
• Если несовершеннолетний просто зарегистрирован, попросить продавца выписать его до сделки. Например, к родственникам. Когда ребенок владеет долей в жилье, нужно разрешение органов опеки.
• Убедитесь, что сделка не противоречит принципу закона — условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Это означает, что родители должны выделить несовершеннолетнему долю в новом жилье, она должны быть больше по площади и стоимости, плюс нужно соблюдать пропорции. Если ребенок владел 50% квартиры, то не выйдет выделить ему 1/16 долю, пусть и тоже площади.
• Пропишите в договоре все условия сделки. Добавьте туда пункт, в котором поясните, как продавец будет возмещать вам убытки в случае расторжения сделки по инициативе органов опеки.
• Если у продавцов еще нет квартиры для выделения доли ребенку, и они собираются ее приобрести, проводите обе сделки одновременно или в кратчайшие сроки. Пропишите все условия в договоре.
• Обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на таких сделках.