Как продать муниципальное недвижимость — особенности и нюансы продажи

Муниципальная собственность и способы ее продажи

Федеральным законодательством предусматривается возможность продажи муниципальной собственности различными способами.

Данная глава предусматривает следующие способы продажи муниципальной собственности:

• во-первых, продажа муниципальной собственности на аукционе;
• во-вторых, продажа акций акционерных обществ в ходе специализированного аукциона;
• в-третьих, продажа объектов, составляющих культурное наследие, акций, долей в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью в ходе конкурса;
• в-четвертых, продажа муниципальной собственности в ходе публичного предложения;
• в-пятых, продажа муниципальной собственности без объявления цены.

Условия продажи и предоставление муниципального имущества без проведения торгов

Условия продажи и реализация муниципального имущества без проведения торгов регламентируются многими положениями федерального законодательства, начиная от Конституции РФ, закрепляющая за муниципалитетами право распоряжения своей собственностью, нормами закона ФЗ 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления» и многими отраслевыми нормативными актами.

В общем виде передача муниципального имущества безвозмездно без торгов или продажа муниципального имущества может быть реализована в следующих случаях:

• продажа имущества товариществам собственников жилья,
• лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона,
• образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, продажа муниципального имущества
• муниципальным компаниям и предприятиям
• медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.
• продажа муниципального имущества.

Кроме того, имущество может быть продано без торгов и заключены муниципальные контракты без торгов на бессрочную аренду любым лицам, если:

• передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев,
• представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м или не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Также в некоторых случаях муниципалитеты имеют право передавать имущество муниципальных предприятий или компаний, принадлежащих им на праве собственности в долгосрочный лизинг, что по своей сути представляет продажу имущества в рассрочку.

Чем привлекательны торги по муниципальной недвижимости

Основным моментом, который является серьезным стимулом к участию в аукционных и конкурсных распродажах муниципального имущества является возможность:

1. приобрести объект недвижимости по цене намного ниже, чем по рыночным условиям, которые существуют на рынке недвижимости конкретного региона.
2. приобретенный объект недвижимости в ходе проведения подготовки и выставления на продажу на муниципальных торгах, проходит довольно серьезную юридическую проверку, что дает некоторую гарантию того, что новый владелец будет избавлен от необходимости в дальнейшем защищать свое право в судебных спорах по правомочности владения.
3. многие муниципалитеты предлагают инвесторам, покупающим на торгах муниципальную собственность, дополнительные льготы и условия, как то, например — снижение цены на земельный участок, возможность получения льготных условий при подключении к инженерной инфраструктуре муниципального поселения.
4. в некоторых случаях муниципальное имущество, приобретенное на торгах, может иметь льготный статус по налогам. Например, при приобретении объектов культурного или исторического наследия, когда инвестору дается освобождение от налогов (находящихся в компетенции муниципальной власти) при условии, если он будет использовать объект по прямому назначению.

В дополнение ко всем этим преимуществам также стоит отнести и тот факт, что в ходе аукционов и торгов муниципальной недвижимости, можно фактически приобрести объект недвижимости за минимально возможную цену, особенно если не удалось реализовать имущество на первом и последующих конкурсных торгах.

Что можно приобрести на торгах муниципальной недвижимости

Как правило, на конкурсные торги и аукционы выставляются любые объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности. Это могут быть муниципальный жилищный фонд, в виде квартир или частных домов, которые находятся в муниципальной собственности.

Также сюда входят все земельные участки, включая сельскохозяйственного и рекреационного значения. А также элементы инженерной инфраструктуры.

Полный перечень муниципального недвижимого имущества, которое можно приобрести на муниципальных конкурсах и торгах, определяется ФЗ № 44 и Правилами проведения торгов, установленными Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67.

Согласно пункта 2 этого нормативного правового документа, в перечень муниципального имущества, которое может быть выставлено на муниципальные торги недвижимости, могут быть:

• Объекты железнодорожного транспорта – например, железнодорожные ветки на линиях местного значения или трамвайные линии
• Объекты трубопроводного транспорта;
• Морские и речные порты, объекты их производственной и инженерной инфраструктуры;
• Аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;
• Объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;
• Гидротехнические сооружения;
• Объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;
• Системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод;
• Метрополитен и другой транспорт общего пользования;
• Нежилые помещения инфраструктуры поддержки малого и среднего предпринимательства, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
• Торги муниципальной жилой недвижимости, которые проводятся в рамках реализации программ по приватизации жилищного фонда.

Кроме этого, приведенными правовыми актами устанавливается правовой статус объектов недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, которая может быть реализована на конкурсных торгах.

В частности, сюда относятся такие правовые формы муниципальной недвижимости как:

1. муниципальное имущество, закрепленное на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями, муниципальными автономными учреждениями, муниципальными бюджетными учреждениями. Это, как правило, объекты недвижимости в виде зданий муниципальных школ, детских садов, больниц и прочих объектов, непредназначенные для общественного пользования.
2. муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления — это объекты недвижимости, принадлежащие компаниям и предприятиям, где основным акционером или собственником является орган муниципальной власти. Обычно это муниципальные унитарные предприятия по обслуживанию городского хозяйства и инфраструктуры.

Правовая основа проведения муниципальных торгов и конкурсов недвижимого имущества.

Главным правовым документом, определяющим общий порядок управления и распоряжения объектами недвижимости муниципалитетов в Российской Федерации, является Конституция РФ (ст. 8, 9, 130, 132). Конституция прямо закрепляет наличие муниципальной собственности, право органов местного самоуправления самостоятельно управлять муниципальной собственностью и относит это их полномочие к вопросам местного значения.

Следующими нормативными актами являются Гражданский и Земельный кодексы РФ:

• Гражданский кодекс РФ, согласно которому муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям;
• Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г., который устанавливает, что управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления, и указывает, какие земельные участки относятся к муниципальной собственности.

Непосредственно регулирование торгов муниципальной недвижимостью осуществляется через положения выше упомянутыми «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества», установленных приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67, а также:

• Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ» И ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» в законодательство внесены изменения, позволяющие заключать договоры аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, иные договоры, предусматривающие переход прав в отношении государственного и муниципального имущества, с единственным участником аукциона или конкурса.

Общий порядок проведения торгов муниципальной недвижимости

Законодательством РФ определен порядок проведения торгов или правила торгов, по которым реализуется муниципальная недвижимость муниципальной недвижимости, где в первую очередь, главенствующая роль отводится организатору торгов.

Им по смыслу существующих правил являются органы муниципальной представительной власти (муниципальный или городской совет), устанавливающий Регламент проведения таких торгов. В этом Регламенте указывается порядок проведения торгов и определения победителя конкурса.

Непосредственно обязанности по тому, как будут проводиться торги муниципальных объектов недвижимости, обычно возлагается на конкурсную комиссию, которая формируется на базе уполномоченного органа муниципального управления, ответственного за управление муниципальной собственностью — Комитеты или департаменты (отделы) управления имуществом.

Торги муниципальной недвижимостью в общих чертах проводится по следующей схеме (на примере муниципального образования города Томска):

1. Этап первый — подача документов.

Для участников конкурса физических лиц:

Для участия в конкурсе физическому лицу необходимо подать в конкурсную комиссию следующие документы:

• заявка на участие в аукционе в 2 экземплярах:
• копия документа, удостоверяющего личность (паспорт);
• доверенность, оформленная надлежащим образом (в случае подачи заявки представителем)
• платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении, подтверждающий внесение задатка (не является обязательным);
• договор о задатке в 2 экземплярах
• опись документов в 2 экземплярах

Для участников конкурсных торгов — юридических лиц предусмотрен следующий список документов:

• заявка на участие в аукционе в 2 экземплярах:
• заверенные копии учредительных документов;
• документ, содержащий сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в уставном капитале юридического лица (реестр владельцев акций либо выписка из него или заверенное печатью юридического лица и подписанное его руководителем письмо);
• документ, который подтверждает полномочия руководителя юридического лица на осуществление действий от имени юридического лица (копия решения о назначении этого лица или о его избрании) и в соответствии с которым руководитель юридического лица обладает правом действовать от имени юридического лица без доверенности;
• в случае, если от имени претендента действует его представитель по доверенности, к заявке должна быть приложена доверенность на осуществление действий от имени претендента, оформленная в установленном порядке, или нотариально заверенная копия такой доверенности.
• платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении, подтверждающий внесение задатка (не является обязательным);
• договор о задатке в 2 экземплярах
• опись документов в 2 экземплярах.

2. Этап второй – осмотр объекта недвижимости

Как только участник конкурсных торгов подал заявление на торги недвижимости муниципальной собственности, и была произведена его регистрация, в том числе и через электронные формы аукционов, производится осмотр объекта недвижимости, чтобы будущий победитель конкурса имел полное представление о состоянии объекта, его функциональной пригодности, месте расположения.

3. Этап третий – извещение о месте и времени проведения аукциона или конкурса.

Извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании, определяемом главой муниципального образования, и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

4. Этап четвертый – проведение аукциона

Сама процедура проведения аукциона или конкурса проходит в виде выбора конкурсной комиссией того предложения (по цене за недвижимость), которое более всего подходит для организатора конкурса.

Победителем конкурса или аукциона является тот участник, который предложит лучшую цену и лучшие условия по управлению и содержанию объекта недвижимости. Всем остальным участникам, после проведения конкурса и не ставшими победителями, возвращается внесенный задаток, за вычетом комиссии, связанной с расходами по проведению конкурса.

5. Этап пятый — заключение договора продажи муниципального имущества

Результаты торгов муниципальной недвижимости оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

После того, как определен победитель конкурса или аукциона, с ним заключается окончательный договор купли — продажи (аренды) на тот объект недвижимости, по которому был выигран конкурс.

6. Этап шестой — информация об итогах конкурса

Информация о результатах аукциона и о том, как прошли муниципальные торги по недвижимости, публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона. Эта публикация должна происходить в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и также размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Особенности продажи муниципальной собственности на аукционе

Указанный способ продажи муниципальной собственности применяется в том случае, если потенциальным покупателям не предъявляются какие-либо условия относительно приобретаемой собственности.

Победителем аукциона становится тот из покупателей, который предлагает наивысшую цену.

Проведение аукционов осуществляется в открытом порядке. Предложения цены заявляются открыто. При участии в аукционе только одного участника он признается несостоявшимся.

Участники аукциона осуществляют внесение задатка, величина которого составляет 20% от начальной цены.

Одним лицом может быть подана только одна заявка на участие в аукционе.

Победитель объявляется в день подведение итогов продажи.

Особенности продажи акций, находящихся в муниципальной собственности, в ходе специализированного аукциона

Данный способ продажи муниципальной собственности в виде акций предусматривает продажу акций по единой цене всем победителям.

При участии в аукционе только одного лица он признается несостоявшимся.

Потенциальные покупатели подают заявку на участие в аукционе, на что им дается 25 дней.

Законодательство устанавливает требования о проведении специализированного аукциона, как минимум, через 10 рабочих дней после признания потенциальных покупатели его участниками.

Особенности конкурсной продаже акций, долей в уставных капиталах, объектов культурного наследия

Данный способ продажи муниципальной собственности применяется при предъявлении к покупателям определенных условий использования имущества.

Победителем конкурсной продажи становится тот покупатель, который заявил наиболее высокую цену, согласившись выполнить определенные условия.

Проведение конкурса осуществляется в открытом порядке. Предложения по ценам выставляются открыто.

Заявки на участие в конкурсе принимаются в течение 25 дней. Потенциальные покупатели признаются участниками конкурса в течение 5 рабочих дней с момента завершения срока приема заявок. Проведение конкурса осуществляется в течение 3 рабочих дней с момента признания потенциальных покупателей участниками конкурса.

Особенности продажи муниципальной собственности в ходе публичного предложения

Данный способ продажи муниципальной собственности применяется при признании аукциона по продаже этой собственности несостоявшимся. Муниципальные власти информируют потенциальных покупателей о продаже муниципальной собственности путем публичного предложения. По закону информационное сообщение должно содержать следующие данные:

• во-первых, сведения о дате, времени и месте осуществления продажи;
• во-вторых, сведения о величине снижения или повышения цены, то есть «шаге аукциона»;
• в-третьих, сведения о минимальной цене предложения о продаже муниципальной собственности, то есть цене отсечения.

В соответствии с законодательством ценой первоначального предложения может быть цена, величина которой превышает начальную цену информационного сообщения, цена отсечения равна 50% от начальной цены.

На прием заявок от потенциальных покупателей выделяется, как минимум, 25 дней. Каждый заявитель может представить только одну заявку. Потенциальные претенденты на покупку признаются участниками продажи муниципальной собственности в срок не более 5 рабочих дней с момента окончания приема заявок.

Участие в продаже муниципальной собственности подтверждается внесением задатка, величина которого составляет 20% от начальной цены. Возврат задатков осуществляется в отношении всех участников продажи, кроме победителя.

Особенности продажи муниципальной собственности без объявления цены

Данный способ продажи муниципальной собственности применяется в том случае, если не состоялась продажа этой собственности в ходе публичного предложения.

Муниципальные власти информируют потенциальных покупателей о факте продажа муниципальной собственности без объявления цены в соответствии с требованиями Федерального закона «О приватизации государственной и муниципальной собственности», кроме указания начальной цены.

Направление предложения о цене от потенциальных покупателей муниципальной собственности осуществляется по адресу, представленному в информационном сообщении.

Заявление предложений о покупке муниципальной собственности в процессе ее продажи осуществляется в открытом порядке.

Предложения относительно цены муниципальной собственности потенциальные покупатели сопровождают представлением определенного перечня документов.

Покупателем муниципальной собственности становится тот претендент, который предложил за эту собственность наибольшую цену.

При поступлении заявок на покупку с одинаковой ценой покупателем становится тот претендент, который подал заявку раньше.

Кто проводит публичные торги

Для покупателя важно знать, кто продает имущество, от этого зависит его стоимость и размер дисконта. Реализовывать недвижимость могут банки-кредиторы, ФССП, муниципальные органы власти.

ФССП

ФССП — это Федеральная служба судебных приставов. Приставы продают недвижимость, которая взыскана в результате исполнительного делопроизводства при процедуре банкротства. Это могут быть залоговые квартиры или иное жилье банкрота (если оно не единственное). Объектом продажи может быть и другая недвижимость: дача, земельный участок, гараж. Финансовым управляющим проводится оценка имущества, затем оно реализуется через публичные торги.

Банки

Если заемщик не погашает ипотеку или другой кредит, обеспечением по которому выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. Затем имущество выставляется на торги и проводится аукцион на его продажу. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Кредитные организации могут продавать залоговое имущество и без решения суда. Для этого должны быть одновременно выполнены следующие условия:

• недвижимость выступает обеспечением по кредиту;
• заемщик неоднократно нарушает требования кредитного договора;
• заемщик согласен на реализацию объекта недвижимости.

В этом случае недвижимость реализуется без аукциона. Стоимость определяется по соглашению между покупателем и продавцом по согласованию с кредитором.

Муниципальные органы власти

Органы власти могут устраивать аукционы по продаже муниципального имущества, в том числе недвижимости, которая подлежит приватизации, была передана муниципалитету по решению суда или по социальным программам.

Пример На сайте Моссоцгарантия можно приобрести квартиру по сниженной цене, которая реализуется через Департамент столицы. При заключении пожизненной ренты пенсионеры получают прибавку к пенсии, а их квартира после смерти продается на аукционе. Поскольку квартиры пенсионеров, как правило, требуют хорошего ремонта, они выставляются на продажу с хорошей скидкой от рыночной цены.

Как выкупается муниципальное имущество

Чтобы было понятно, как работает вся эта система на практике, следует рассмотреть некоторые моменты системы реализации и отчуждение муниципального имущества без торгов, подробнее.

1. Приоритетное право выкупа или аренды. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и на федеральном уровне устанавливающий, ранее не предусмотренный законодательством способ приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно Закону от 22.07.2008г. (ст. 3) предприниматели могут выкупить (заключить муниципальный контракт без торгов) арендуемое недвижимое имущество из государственной собственности субъекта Российской Федерации или из муниципальной собственности (пролонгация договора муниципального имущества без торгов) при одновременном соблюдении следующих условий:

• Арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух лет или более до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 на основании договора или договоров аренды этого имущества. При этом возможны ситуации, когда арендатор на момент вступления в силу Закона от 22.07.2008г. владел арендованным имуществом два или более двух лет, но договор аренды прекратился, и только затем было принято решение о приватизации данного имущества. Понятно, что в таком случае право на выкуп у бывшего арендатора возникнуть не может.

Известно, что договор аренды может быть заключен и на определенный, и на неопределенный срок. При этом, если договор заключен на срок от одного года и более, у арендатора возникает право на выкуп (пролонгация договора муниципального имущества без торгов) только в случае государственной регистрации договора аренды в установленном законодательством порядке (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

• Отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество. Отсутствует задолженность по неустойкам (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст. 4 Закона от 22.07.2008г., а в случае, прямо предусмотренном Законом от 22.07.2008г., — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
• Арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. См. ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Выкупить имущество можно только в том случае, если публичный собственник (муниципалитет) не включил его в перечень объектов, используемых для адресной поддержки малого и среднего бизнеса. Например, бизнес — инкубаторы, торговые заведения для данной категории предпринимателей и пр.
• Площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 № 961 предельные значения были установлены в размере 1000 кв. метров, а максимальная рассрочка платежа – 3 года. Для сравнения — Законом Республики Татарстан от 3.10.2008 № 79-РТ предельные значения были установлены в размере 1500 кв. метров с максимальной рассрочкой 12 месяцев.

В общем порядке арендатор, желающий выкупить имущество, реализует право на выкуп по цене, определяемой в особом порядке – независимым оценщиком. И потому он не связан условиями продажи, согласованными между покупателем и продавцом.

Закон от 22.07.2008г. содержит две процедуры выкупа: перед выставлением на продажу в процессе приватизации и инициативный выкуп по заявлению арендатора.

В первом случае, собственник намерен приватизировать недвижимость, которую занимает арендатор, и включает ее в нормативные акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Арендатор же в соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 г. в этом случае вправе обратиться к публичному собственнику с заявлением о своем намерении выкупить недвижимое имущество до его приватизации. Это заявление порождает обязанность публичного собственника заключить договор купли-продажи данного имущества с арендатором и таким образом остановить приватизацию имущества по плану.

Второй случай. Арендатор может по своему усмотрению принять решение о реализации права на выкуп имущества (предусмотрено Законом от 22.07.2008г.) и направить соответствующее заявление публичному собственнику. Это заявление порождает обязанность собственника продать недвижимость субъекту малого или среднего предпринимательства.

2. Приватизация муниципального имущества

Несмотря на то, что основной этап приватизации муниципального или государственного жилья в собственность остался в далеком прошлом, все же этот метод пока остается одним из основных, которым пользуются многие муниципалитеты России.

Согласно законам о приватизации 1997г («о приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», от 21.07.1997 N 123-ФЗ) и 2001г. («О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований имущества в собственность физических и юридических лиц.

Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда являются:

• добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;
• бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;
• гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения только один раз.

В качестве нормативно-правовой базы приватизации жилья даже в настоящее время используются следующие государственные акты.

Приватизация жилищного фонда в РФ регулируется в основном следующими правовыми актами:

• Законом РФ от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
• Положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 года №4;
• от 25 февраля 2013 года №16-ФЗ «О внесении изменения в статью 2
• Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Перечисленные нормативные акты являлись базой для органов муниципального управления для разработки своих собственных. В соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ процесс приватизации включает несколько этапов:

• подача заявки на приватизацию;
• принятие полномочным государственным органом или органом местного самоуправления решения о приватизации конкретного объекта;
• составление и утверждение плана приватизации;
• заключение с приобретателем приватизируемого предприятия (имущества) договора. т.е. заключение договора с муниципальным образованием без торгов.

При этом, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

3. Лизинг муниципального имущества.

Почти в каждом муниципальном образовании в РФ есть немало предприятий, принадлежащих городской (поселковой) власти на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В некоторых случаях бывает оправдана не прямая продажа имущества таких предприятий, а продажа их через систему лизинговых контрактов.

В этом случае муниципалитет получает не только цену за конкретное имущество или объект недвижимости, но и в течение нескольких лет имеет возможность получения дополнительной прибыли в виде процентов, по переданному в лизинг имуществу.

К сожалению, такая форма продажи муниципального имущества без торгов используется довольно редко, так как муниципалитетам на рынке лизинга трудно конкурировать со специализированными коммерческими лизинговыми компаниями. Но в случае, если нужно пополнить местный бюджет — это бывает иногда почти единственным и оптимальным вариантом для городских властей, особенно небольших муниципалитетов.

Как приобрести квартиру или другую недвижимость на публичных торгах

Купить недвижимость на публичных торгах можно через аукцион или через сайты банков.

На аукционе

Извещения о проведении аукционов и конкурсов о продаже имущества официальными органами публикуются в городских средствах массовой информации, на сайтах администрации муниципальных образований, на площадках интернет-агрегаторов.

Официальные интернет-площадки, где можно найти извещения о продаже:

• Официальный сайт РФ для размещения информации для проведения торгов
• Росимущество
• Сайт ФССП

Сайты, где собраны актуальные предложения от организаторов торгов:

• РОСЭЛТОРГ
• ЭТП РАД
• РУТОРГИ

Извещение содержит параметры объекта, первоначальную стоимость, дату, место и время проведения торгов, форму подачи заявок, перечень необходимых для подачи заявки документов. Поиском информации о будущих торгах покупатель занимается самостоятельно.

Сегодня все торги проводятся в электронном виде через специализированные интернет-площадки. Чтобы участвовать в электронном аукционе необходимо сначала пройти несколько этапов:

1. Приобрести сертификат ЭЦП. Электронные цифровые подписи заказывают в Удостоверяющих центрах. Список аккредитованных центров размещен на сайте Банка России. Для получения ЭЦП потребуются документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, юридические лица дополнительно предоставляют выписку из ЕГРЮЛ, свидетельство о регистрации, доверенности на уполномоченных лиц. Срок изготовления — два дня. Стоимость электронной подписи — от 1200 руб. в год.
2. Пройти аккредитацию на Электронной торговой площадке. Информация об электронной площадке, где будет проходить аукцион, размещается в извещении на проведение торгов. Потребуются следующие документы: заявление, паспорт, ИНН, СНИЛС. Юридические лица предоставляют уставные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ. Срок регистрации до пяти дней при наличии всех необходимых документов. Процедура регистрации на федеральных площадках бесплатная. Если обратиться за помощью в специализированные компании, которые помогают в аккредитации, получении электронной подписи и могут представлять ваши интересы на торгах, услуга будет стоить от 3 тыс. руб.
3. Для допуска к торгам участник должен внести задаток. Его размер указывается в извещении — обычно до 5 % начальной стоимости имущества. Перечисление осуществляется с карты на счет, указанный в аукционной документации. Если участник выиграет аукцион, задаток спишется продавцу в качестве аванса. При проигрыше он вернется участнику.

Процедура покупки недвижимости с аукциона:

• вы находите подходящую недвижимость в объявлениях или на сайтах, указанных выше;
• переходите на электронную площадку, указанную в извещении, проходите процедуру аккредитации;
• выбираете лот, вносите задаток и подаете заявку на участие с приложением необходимых документов;
• происходит проверка документов (до пяти дней), после этого вам будет выслано уведомление о допуске (или не допуске) к аукциону;
• при получении допуска участники торгов могут предварительно осмотреть недвижимость, если это предусмотрено в извещении о проведении аукциона;
• не позднее трех дней после установления участников проводятся торги;
• если вы готовы купить недвижимость по начальной стоимости, заявляете об этом;
• если покупателей несколько, начинаются торги на повышение стоимости.

Если вы стали победителем, на электронную почту придет протокол о приоритетном праве на приобретении данного объекта по утвержденной на аукционе стоимости, с датой и местом заключения договора купли-продажи недвижимости.

Если победитель передумал покупать квартиру, внесенный задаток ему не возвращается, а недвижимость будет предложена участнику, который занял второе место. Дата и место заключения договора могут быть изменены по согласованию с продавцом.

В случаях, когда покупателя на объект не находится, торги объявляются несостоявшимися. Стартовая цена на недвижимость снижается на 10–15%, подается новое извещение и проводится повторный аукцион. Если имущество так и не реализовано, проводится аукцион по снижению цены. Этот порядок применяется на всех аукционах, независимо от организатора.

Участники, которые разбираются в этапах проведения аукционов по банкротству имеют большие шансы приобретения активов по самой выгодной цене.

Напрямую через банки

Если должник добровольно согласился продать ипотечную квартиру (или другую недвижимость), и заявленная стоимость устраивает покупателя, стороны могут договориться о приобретении объекта напрямую, без участия в торгах. В этом случае банк не подает в суд на заемщика, не запускается процедура банкротства. Кредитору важно, чтобы должник вернул кредит любыми способами.

Перечень залогового имущества с характеристиками объектов и способом продажи, которое реализуют банки, есть на их официальных сайтах, например, у Сбербанк, ВТБ, Банк УралСиб.

Первоначальная цена устанавливается в размере среднерыночной стоимости недвижимости в данном регионе. Но она может быть снижена по соглашению между покупателем и продавцом, если это устроит кредитора.

Например, на сайте ВТБ размещена информация о продаже квартиры в Москве:

В объявлении есть адрес недвижимости, ее площадь, количество комнат. Связаться с продавцом и договориться о цене можно по телефону, через электронную почту.

Приобрести квартиру можно как за счет собственных средств, так и оформить ипотеку в банке (в этом же или любом другом).

Если заемщик против продажи, банк подает в суд и недвижимость реализуется на аукционе в общем порядке.

Этот способ покупки квартиры проще, но он менее выгодный, так как продавцы редко делают хорошую скидку от рыночной цены.

Нюансы покупки недвижимости с публичных торгов

Покупка недвижимости с публичных торгов может стать удачным способом инвестирования свободных денежных средств. Вы получаете возможность приобрести квартиру по цене ниже рыночной, сами определяете, сколько вы готовы заплатить.

По данным «Официального сайта о размещении информации о проведении торгов» только 1 из 5 аукционов признается завершенным. Это объясняется тем, что на торгах может быть не заявлено ни одного участника. Покупателям сложно искать предложения — необходимо пересматривать массу информации на разных сайтах. Аукционов по продаже недвижимости в небольших городах проводится немного, придется долго ждать. Кроме того, может не получиться приобрести квартиру в нужном районе и на нужном этаже.

Что необходимо учитывать:

• до начала аукциона невозможно определить, насколько выгодной будет сделка, сколько будет участников и как они поднимут цену;
• не всегда есть возможность сделать осмотр недвижимости перед аукционом;
• если банк продает недвижимость по соглашению сторон с должником, ее стоимость будет не сильно отличаться от рыночной, поэтому выгодность сделки будет минимальна;
• собственник может попытаться отсудить недвижимость обратно;
• бывшие собственники могут изрядно помотать нервы, отказываясь выселяться.

Памятка покупателю

• Чтобы участвовать в публичных торгах, заранее получите сертификат ЭЦП, зарегистрируйтесь на торговой площадке, где будет проходить аукцион;
• несмотря на то, что банк контролирует чистоту сделки, все равно убедитесь что в квартире нет зарегистрированных граждан, особенно несовершеннолетних;
• если вы опасаетесь, что не сможете разобраться в аукционной документации, обратитесь за помощью в специализированную консалтинговую компанию.

В заключение

Остается отметить, что представленные основные варианты продажи муниципального имущества, минуя торги, аукционы и конкурсы, далеко не единственные. Имеются и специальные методы такие, например, как продажа части пакета акций, принадлежащих на праве собственности муниципальным органам власти. Но даже той информации, связанной с продажей муниципального имущества без торгов, вполне достаточно предпринимателям и гражданам, чтобы понять, как устроена система муниципальных торгов, и как там можно принять выгодное участие.