Как рассчитать тариф на содержание многоквартирного дома, какими нормами регулируется оплата

Основные понятия

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что владелец должен сам содержать имущество, которое ему принадлежит, если другое не установлено законом или договором. В то же время, согласно Жилищному кодексу РФ, на собственников помещений в многоквартирных домах возлагаются и расходы на содержание общего имущества этого МКД.

Прежде всего постараемся разобраться, что такое содержание и ремонт жилого помещения в квитанции ЖКХ. Под этим понятием подразумеваются услуги и работы:

• по управлению многоквартирным домом;
• по поддержанию его надлежащего состояния;
• по текущему и капитальному ремонту мест общественного пользования МКД.

Размер платы за эти услуги определяется с учетом жилплощади, занимаемой каждым собственником.

Под текущим ремонтом дома следует понимать:

• окрашивание фасадов, стен, потолка;
• устранение различных поломок и неисправностей;
• профилактические мероприятия, направленные на своевременное устранение износа частей здания.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:

• регулярный осмотр всех помещений и инженерных систем, обеспечение их безопасного состояния;
• организация освещения мест общего использования: площадок, лифтов, подвалов и прочего;
• выполнение мероприятий по соблюдению температурного режима;
• уборка площадок и территории;
• вывоз мусора;
• выполнение сезонных работ: полив газонов, уборка снега, покос травы и другое.

Оплата ЖКХ за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году устанавливается не менее чем на год. При этом учитываются предложения, направленные в управляющую организацию.

Какими нормами регулируется оплата ОДН?

Предоставление коммунальных услуг осуществляется согласно Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354). В соответствии с Правилами были разработаны рекомендации по расчету платы за коммунальные услуги и способу оформления квитанций за квартиру (см. Приказ Минстроя РФ от 29 декабря 2014 г. N 924/пр). Независимо от способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, УК и др.) потребитель отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные в жилом или в нежилом помещении, и за услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (Письмо Минстроя России от 02.10.2015 N 31818-ОЛ/04). К последним относятся вода, водоотведение, тепловая и электрическая энергия.

В субъектах РФ утверждены нормативы потребления общедомовых коммунальных услуг. В отсутствие общедомовых счетчиков, оплата сверх этих показателей распределяется между жильцами и собственниками нежилых помещений пропорционально размеру общей площади помещений, о чем должно быть принято решение на общем собрании собственников помещений в МКД. Когда такое решение не принято, расходы на оплату этих услуг несет их исполнитель (п.44 Правил). Если им является ТСЖ, плата вносится не за счет его прибыли, как в случае с УК, а взимается с расходов жильцов на содержание и текущий ремонт дома, что обычно влечет снижение качества данных услуг. С 1 января 2017 года вступает в силу п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ, согласно которому плата за общедомовые коммунальные услуги должна войти в состав платы за содержание общего имущества. Таким образом, организации, осуществляющие управление МКД, будут обязаны отражать сверхнормативное потребление общедомовых коммунальных услуг только в соответствии с показателями счетчиков в строке «Содержание и ремонт жилого помещения».

Как запросить сведения о произведенных начислениях?

При составлении заявления о предоставлении информации можно соотносить свои требования с методическими рекомендациями по заполнению квитанции (см. Приказ Минстроя РФ от 29 декабря 2014 г. N 924/пр). Потребитель коммунальных услуг должен знать:

• объем коммунальных услуг на ОДН, приходящийся на соответствующее помещение в МКД;
• способ определения объема каждой коммунальной услуги;
• тарифы на все виды коммунальных ресурсов на единицу объема и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в расчете на 1 кв. м общей площади;
• суммарный объем коммунальных услуг в жилых и нежилых помещениях, используемый для расчета объема коммунальных услуг на общедомовое потребление в МКД;
• суммарный объем коммунальных услуг на ОДН, который определен исполнителем услуг в соответствии с Правилами, в том числе с учетом оснащенности МКД приборами учета.

Все эти данные, включая подробный расчет выставленных к оплате сумм с указанием формулы, которая была использована, собственник вправе потребовать у исполнителя. При необходимости можно запросить информацию: об установленных в доме КПУ, в том числе данные об их опломбировки и поверке; каким образом производится снятие показаний с КПУ; подключены ли нежилые помещения к КПУ и т.д.

Для того, чтобы проверить расчет, сделанный управляющей компанией, необходимо знать формулу и фактические значения, применяемые при начислении платы. Также в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 предоставляется информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и их стоимости, об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг, об использовании общего имущества в многоквартирном доме. Ответ на запрос в электронной форме не должен превышать 2 дня, в письменной — 20 дней.

Как оптимизировать расходы на ОДН?

Согласно Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении…» собственники помещений в МКД обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии (п.5 Закона). Если такая обязанность не исполнена собственниками, счетчики устанавливаются принудительно ресурсоснабжающими организациями. Оплата установки таких счетчиков включается в строку «Содержание и ремонт жилого помещения» и производится потребителем услуг в рассрочку. При наличии в доме коллективного (общедомового) прибора учета исполнитель должен снимать показания приборов и заносить их в журнал учета показаний коллективных приборов учета. Требование ознакомиться с журналом должно выполняться в течение одного рабочего дня. Его данные хранятся 3 года.

Кроме того, Законом «Об энергосбережении…» предусмотрена возможность проведения энергетического обследования дома (п. ст. 15 Закона). В обязательном порядке энергоаудит проводится управляющей компанией в нескольких случаях:

• один раз в 5 лет — в отношении домов, сданных в эксплуатацию после вступления Закона «Об энергосбережении…» в силу, а также в отношении домов, прошедших реконструкцию либо капитальный ремонт;
• если сумма расходов УК за календарный год превысит 50 млн рублей.

В остальных случаях энергоаудит проводится в добровольном порядке по инициативе общего собрания собственников помещений в МКД за их счет. По результатам проведенных мероприятий дому присваивается класс энергоэффективности и оформляется паспорт энергоэффективности. Энергоаудит позволяет существенно сэкономить расходы на использование энергоресурсов каждым собственником помещений в жилом доме.

Комплексный расчет услуг ЖКХ

МКД-расчет помогает:

• рассчитать стоимость всех работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (или группе домов);
• определить индивидуальную экономически обоснованую плату по каждому дому, учитывающую все его особенности и характеристики (для любого региона России);
• составить перечень работ и услуг для договора управления МКД с калькуляцией на любой период
  (в т.ч. для внесения в ГИС ЖКХ) .

2.1. Классификация и перечень расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома

2.1.1. Согласно требованиям ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

2.1.2. Расходы на содержание МКД включают:

а) Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД:

— расходы на содержание конструктивных элементов здания;

— расходы на содержание внутридомового инженерного оборудования;

— расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния МКД и придомовой территории);

— расходы на текущий ремонт конструктивных элементов здания;

— расходы на текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования;

— расходы на текущий ремонт объектов благоустройства.

б) Расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

в) Расходы на управление многоквартирным домом.

г) Расходы на иную деятельность, направленную на достижение целей содержания МКД.

2.1.3. Расходы на проведение работ по содержанию и текущему ремонту конструктивных элементов определяются на основе следующих видов работ:

— технические осмотры конструктивных элементов;

— работы по текущему ремонту конструктивных элементов (кровельные работы, малярные работы, плотничные работы, стекольные работы, штукатурные работы, столярные работы, ремонтно-строительные работы, сварочные работы, подсобные работы и иные работы).

2.1.4. Расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования МКД определяются на основе следующих видов работ:

— технические осмотры внутридомового инженерного оборудования;

— санитарно-технические работы, работы по ремонту электросетей и электрооборудования;

— сварочные работы;

— работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового газового оборудования;

— работы по ремонту контрольно-измерительных приборов и автоматики;

— работы по содержанию и ремонту коллективных (общедомовых) приборов учета;

— аварийно-восстановительные работы;

— работы по содержанию и ремонту лифтов;

— прочие работы по содержанию и ремонту внутридомового инженерного оборудования.

2.1.5. Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния МКД и придомовой территории определяются на основе следующих видов работ:

— уборка лестничных клеток и проемов;

— содержание мусоропроводов;

— содержание придомовой территории;

— содержание зеленых насаждений;

— дератизация и дезинсекция;

— вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

— прочие виды работ, связанных с благоустройством и обеспечением санитарного состояния МКД и придомовой территории.

2.1.6. Периодичность выполнения работ и оказания услуг должна быть определена собственниками помещений в МКД на общем собрании.

2.1.7. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества МКД рекомендуется определять по итогам технического осмотра каждого конкретного МКД.

Возможный перечень работ по текущему ремонту общего имущества МКД определен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

2.1.8. По капитальному ремонту общего имущества МКД собственникам в МКД целесообразно принять решение об оплате данной услуги в ежемесячном равном размере в течение определенного количества лет, с целью накопления средств необходимых для проведения работ по капитальному ремонту.

Данный вопрос рекомендуется рассматривать в качестве отдельного вопроса в повестке дня решения общего собрания собственников помещений.

Накопление средств на капитальный ремонт общего имущества МКД позволит избежать единовременного резкого роста расходов собственников помещений в случае решения о проведении капитального ремонта.

2.1.9. Решение об использовании данных средств, о сроке начала проведения капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта, должно приниматься на общем собрании учетом предложений управляющей организации.

Расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД

2.2.1. Размер и состав расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД зависит от состава общего имущества, а также перечня, состава и периодичности работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

2.2.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД работ и услуг, порядок их оказания и выполнения должны быть установлены Правительством РФ в ближайшее время.

2.2.3. При формировании перечня работ учитываются: конструктивные и объемно-планировочные решения многоквартирного дома, срок эксплуатации, степень его износа, этажность, характеристика и оборудование придомовой территории и другие факторы.

2.2.4. После определения состава общего имущества в МКД собственники устанавливают перечень, состав и периодичность работ по его содержанию и ремонту.

2.2.5. При определении размера платы за содержание и ремонт помещений рекомендуется применять перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту конструктивных элементов, инженерных систем МКД, благоустройству и обеспечению санитарного состояния придомовой территории и мест общего пользования, без которых невозможно полноценное проживание в нем.

Такие работы обеспечивают удовлетворение требований и запросов собственников помещений по уровню комфортности, безопасности проживания, этике обслуживания и поддержание в технически исправном состоянии конструктивных элементов здания и его инженерной инфраструктуры.

Такой перечень работ может быть определен с использованием Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Для более подробной детализации работ могут быть применены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

2.2.6. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД представляют собой стоимость трудовых ресурсов, используемых в процессе выполнения работ материалов, основных средств (включая машины и механизмы), а также другие затраты.

2.2.7. При определении расходов по содержанию и ремонту общего имущества МКД управляющая компания исходит из предложений предприятий-подрядчиков действующих на данном рынке услуг, а также применяет нормативный метод, заключающийся в определении расходов на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов.

К примеру, расчет потребностей на проведение текущего ремонта рекомендуется осуществлять на основе сметной стоимости, определенной с применением территориальных норм и расценок.

Расходы по управлению МКД

2.2.8. При управлении МКД управляющей организацией расходы на управление включают расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом, расходы на содержание и эксплуатацию помещения (здания), в котором находится офис управляющей организации, другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом.

2.2.9. Расходы на управление могут быть определены исходя из среднерыночной стоимости указанных услуг, а также имеющейся информации о расходах на управление по многоквартирным домам, где выбраны аналогичные способы управления.

2.2.10. Утверждать величину расходов на управление МКД рекомендуется в виде одного из двух вариантов:

— в виде абсолютной величины;

— в виде доли от общих расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

2.2.11. Примерный перечень работ по управлению МКД приведен в Приложении к данным рекомендациям.

Процедура установления тарифов

Ставка, которую придется платить собственникам квартир, рассчитывается управляющей компанией. Самим же владельцам квадратных метров нужно внимательно изучить все пункты договора, чтобы знать, за что с них взимается плата.

Узнайте более подробно, как обстоит дело с другими услугами ЖКХ, и кто устанавливает тарифы на коммунальные услуги.

Список и периодичность мероприятий по содержанию и ремонту недвижимости

Стоимость содержания общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году определяется в первую очередь перечнем и периодичностью работ и услуг.

Для формирования этого списка нужны технико-экономические данные о здании. Чем детальнее они будут, тем более подробный расчет можно получить. Однако если такая информация отсутствует, для расчета берутся укрупненные показатели.

Сбор и обработка технико-экономических данных

Расходы на содержание общего имущества во многом зависят от полноты информации об МКД. Перечень необходимых сведений определяется исходя из нормативов трудовых и материальных ресурсов. С этой целью заводятся формы технического учета, в которые сотрудники УК вносят нужные данные.

Перечень работ

Перечень охватывает все работы по содержанию и ремонту МКД любых типов:

• санитарное содержание мест общего пользования, системы мусороудаления и фасадов МКД;
• уборка придомовой территории, ремонт и установка объектов благоустройства придомовой территории:
• текущий и капитальный ремонт конструктивных элементов и внутридомового инженерного оборудования.

Перечень работ в программе включает все работы из Минимального перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N290.

Особенности

• По каждой работе раскрыта информация о всех составляющих, чтобы обосновать ее стоимость перед собственниками или контролирующими органами. (Посмотреть пример состава работы)
• В программе можно использовать имеющиеся цены Вашего региона или вводить «свои» — фактические цены на материалы, часовые ставки рабочих, процентные ставки налогов, прибыли, накладных расходов и расходов на управление. А также занести свою тарифную сетку.
• Показывает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв.м.
• Содержит готовые шаблоны:
  — по всем разделам Минимального перечня
  — общие типовые шаблоны для домов разной степени благоустройства.

Работать легко и просто

• Не требуется установка на компьютер – сервис работает на любом устройстве с выходом в интернет.
• Интернет-сервис отличается простотой и доступностью, поэтому Вам не придется тратить время на обучение.
• При регистрации на сайте программа сама распознает из какого Вы региона и подставляет стоимости материалов и оплату труда работников Вашего региона.
• Сохранение готовых калькуляций на Ваш компьютер в формате Excel. Сметы также остаются и в программе для дальнейшей работы.
• Автоматическое обновление цен на следующий период, расширение перечня работ.
• Совместная работа для работников одной организации — обмен сметами и публикация шаблонов

Нормативная база

Сервис сделан на основе ресурсного метода расчета стоимости работ.

В основу сервиса положены нормативы трудовых и материальных ресурсов, разработанные нашим Центром, исполняющим функции Федерального центра по ценовой и тарифной политике в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации (Приказ Госстроя РФ от 25.05.1999 N 130а), а также государственные элементные сметные нормы и ряд других нормативных документов.

Для расчета стоимостей работ используется база цен на основе Сборника средних сметных цен на материалы, изделия, конструкции и другие ресурсы, применяемые в строительстве в текущем уровне цен, разработанного Некоммерческой организацией «Национальная ассоциация сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга» (НО «НАСИ»).

Стоимость учитывает полный комплекс расходов:

• оплата труда и связанные с ней отчисления на социальные нужды;
• материалы;
• использование специнвентаря и инструментов;
• использование машин и механизмов;
• общеэксплуатационные расходы;
• расходы на управление, в т.ч. и на расчет платежей;
• налоговые отчисления;
• прибыль.