Можно ли получить вычет по проданной квартире в 2024 году — какие документы необходимы?

Что такое налоговый вычет при продаже квартиры

От продажи квартиры вы получаете доход, с которого обязаны уплатить налог за проданную квартиру в размере 13%. Но существуют определенные «льготы», которые позволяют компенсировать часть расходов – это налоговые вычеты.

Налоговый вычет при продаже квартиры — это вычет из категории «имущественных», на который можно уменьшить свой доход, полученный при продаже недвижимости.

Разберемся, с какой именно продажи можно вернуть налог и как это сделать.

Применение имущественного вычета в случае продажи жилья до использования вычета в полном объеме

Если налогоплательщик заявил право на налоговый вычет при покупке жилья и получает его, но продал жилье до использования вычета в полном объеме, он вправе использовать остаток вычета и в последующих налоговых периодах до полного его получения.

Право на использование остатка имущественного вычета не прекращается в случае прекращения права собственности на имущество. Основание: Письма Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/5-90, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66, Письмо ФНС России от 09.03.2007 N 04-2-03/17.

Пример: В 2019 году Борисова Е.В. приобрела квартиру стоимостью 2 млн рублей. В 2020 году, частично получив налоговый вычет за покупку квартиры, она продала ее. Несмотря на факт продажи квартиры, Борисова Е.В. продолжит получать имущественный вычет за 2020 и последующие годы до полного его исчерпания.

Кто имеет право на возврат НДФЛ

Как действует налоговый вычет при продаже имущества?

В каких случаях можно оформить налоговый вычет?

Какие нужны документы?

Если жилье было продано до начала использования имущественного вычета

Бывает так, что налогоплательщики продают недвижимость до того, как заявят вычет за ее покупку.

Но и в этом случае позиция контролирующих органов неизменна: налогоплательщик вправе получить налоговый вычет за покупку жилья в полном объеме.

Право на вычет возникает сразу после фактического осуществления расходов на его приобретение и никак не связано с тем, будет ли находится жилье в собственности налогоплательщика в дальнейшем.

Основание: Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@, письмо УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21882@.

При этом налогоплательщик имеет право на вычет за покупку недвижимости даже тогда, когда покупка и продажа были осуществлены в одном налоговом периоде. Основание: Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239.

Пример: Афанасьев О.Р. купил квартиру в августе 2020 года. В октябре 2020 года он эту квартиру продал. В 2021 году Афанасьев О.Р. имеет право:
— воспользоваться налоговыми вычетами в связи с продажей квартиры (в соответствии с пп. 1 п.1 ст. 220 НК РФ);
— получить вычет по расходам на покупку квартиры (пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ).

Расчет налогового вычета при продаже квартиры

Есть несколько нюансов, которые следует учитывать при оформлении налогового вычета.

Долевая собственность

Налоговый вычет для владельцев долевой собственности делится пропорционально их долям, если квартира продается по одному договору купли-продажи — как единый объект недвижимости. Но если каждый из собственников оформит продажу своей доли по отдельному ДКП, то каждый из них имеет право на полноценный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Совместная собственность

В этом случае квартира продается как единый объект недвижимости, т.е. налоговый вычет на нее положен только один. Распределяется он между собственниками по договоренности.

Как получить вычет?

Сроки предоставления налоговой декларации

Налогоплательщик обязан отчитаться о продаже квартиры по истечению года, в котором была осуществлена продажа и был получен доход. Налоговую декларацию 3-НДФЛ необходимо предоставить до 30 апреля. Если по итогам декларации необходимо уплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры.

Сколько раз можно воспользоваться налоговым вычетом

Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать неограниченное количество раз в течение всей жизни. Но 1 раз в течение года.

– Можно ли получить налоговый вычет, если квартира уже продана?

Отвечают юристы юридического департамента девелоперской компании Sminex:

Право на вычет связано с фактом приобретения квартиры, а не с фактом владения ею. То есть налоговое законодательство не связывает право на получение вычета по НДФЛ при приобретении объекта жилой недвижимости с дальнейшей его судьбой. Поэтому получить налоговый вычет после продажи квартиры можно.

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Налоговый вычет при покупке квартиры не зависит от факта владения ею на момент обращения за вычетом. Им можно воспользоваться и после продажи. Об этом неоднократно высказывалось в своих письмах Министерство финансов, например, Письмо Минфина России от 14.04.2008 г. № 03-04-05-01/112.

Отвечает эксперт компании «Азбука жилья» Антон Пайзанский:

Можно. Это не противоречит налоговому законодательству. О Вашем намерении получить вычет Вы должны информировать налоговый орган при заполнении декларации 3-НДФЛ. Кстати, вычет можно перенести и на следующий налоговый период, если в текущем Вы его недобрали.

Отвечает основатель, управляющий партнер юридической фирмы «Баранча и партнеры» Вадим Баранча (Санкт-Петербург):

Да, вычет получить можно. Статья 220 Налогового кодекса содержит ограничения в применении вычета, но среди этих ограничений нет условия, что нельзя его применять после продажи квартиры. Срок подачи заявления на получение вычета за прошлые периоды не ограничен.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Можно. Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения данного объекта, а также расходные документы на покупку, после чего заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Предельный период, за который Вы можете ее подать, составляет три предыдущих года.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Если в свое время Вы именно покупали эту квартиру, а не получили ее по договору дарения или в качестве наследства, то тогда ответ на Ваш вопрос положительный. Вычет Вы получить можете.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Налоговый кодекс РФ не устанавливает ограничения на право получения вычета в случае продажи квартиры. Главное – иметь на руках документы, подтверждающие расходы на покупку.

– Продаю квартиру, которая является моей собственностью по договору дарения менее трех лет. Продав, должна купить другую в другом регионе России: там жилье дешевле. Слышала, что могу воспользоваться двойным налоговым вычетом, если продаю и покупаю в один год. Что имеется в виду: до 31 декабря нужно успеть совершить обе сделки или за 365 дней с момента продажи (например, с 10.12.17 г. до 09.12.18 г.)?

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн.

Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Однако, если сделка продажи одной квартиры и покупка другой будут совершены в один календарный год (в Вашем случае с 10.12.2017 до 09.12.2018 г.), Вы имеете право произвести налоговый взаимозачет. Итак, налогооблагаемый доход по первой квартире (проданной) составляет 4 млн рублей, вычет на вторую сделку (покупку) остается прежним – 2 млн рублей. Таким образом, Ваш доход после покупки нового жилья составляет 4 млн – 2 млн = 2 млн рублей. Именно с этой суммы Вам и следует уплатить налог государству, что составляет 2 млн х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Отвечает налоговый консультант, блогер Алеся Васинкина:

При продаже недвижимости со сроком владения менее минимального, у Вас возникает налоговое обязательство по уплате 13% от стоимости квартиры. Но если Вы приобретаете другую недвижимость, Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. При условии, что ранее Вы это право не использовали. В итоге произойдет взаимозачет между налогом, который нужно оплатить, и налогом, который Вам положен к возврату. К примеру, Вы продали недвижимость которой владели менее трех лет за 3 млн рублей. Налог к уплате 390 тысячи рублей. Но Вы в другом городе приобрели квартиру дешевле, за 2 млн рублей. Вам положен возврат в размере 260 тысяч рублей. Итого к уплате 130 тысяч рублей.