- Как может быть предоставлена земля
- Продажа земли государственной и муниципальной стоимости
- По какой цене происходит продажа участка
- Как определяется нормативная цена земли
- В каких случаях нужна нормативная цена земли
- Отличия рыночной и кадастровой цены
- Кем определяется НЦЗ и как рассчитать
- Когда нужна НЦЗ
- Продажа земли по нормативной цене
- Стоимость участка
- Рыночная цена
- Кадастровая оценка
- Определение нормативной стоимости: пошаговый алгоритм
- Процедура оценки земельного участка
- Основания для получения
- Документы
- Где можно получить?
Как может быть предоставлена земля
В области возникновения права на землю в земельном кодексе в 2015 году произошли существенные изменения, из-за чего из ЗК РФ были удалены целый ряд статей (ст. 20, 21, 28 — 34, 36, 38 — 39). Так, земля больше не предоставляется в пожизненное наследуемое владение или бессрочное пользование. В настоящее время предоставление земельных участков регулируется главой 6 Земельного кодекса, вступившей в силу 01.03.2015 г.
Земельный участок из государственного или муниципального фонда может быть предоставлен:
- бесплатно в собственность или постоянное пользование решением органов гос. власти или ОМСУ;
- на основе договора купли-продажи;
- договоров аренды или безвозмездного пользования. ‘
Продажа земли государственной и муниципальной стоимости
Продажа земельных наделов происходит на публичных торгах, за исключением случаев, оговоренных земельным кодексом в ст. 39.3. п. 2 ЗК РФ. Продаже подлежат только те участки, на которых не планируется строительство объектов недвижимости в соответствии с ВРИ участка, за исключением:
- продажи без публичных торгов;
- продажи земли в собственность гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничество, КФХ на аукционах (ст. 39.18 ЗК).
Без торгов можно выкупить у государства или муниципалитета участки:
- образованные из сданных в аренду или безвозмездное пользование ЗУ для комплексного освоения территории (КОТ):
- юридическим лицам (но не в целях строительства жилья эконом-класса);
- некоммерческим гражданским организациям в целях ИЖС (кроме участков общего пользования);
- образованные из ЗУ в садоводческих/огороднических товариществах (СНТ/ОНТ);
- на которых находятся объекты недвижимости их собственникам;
- находящиеся в бессрочном пользовании у юрлиц;
- для ведения фермерской и с/х деятельности на основании закона “Об обороте земель”;
- на землях сельхозназначения, предоставленные для с/х производства гражданам и юрлицам в аренду после истечения трех лет действия арендного договора;
- для ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства, огородничества гражданам и КФХ;
- входящие в состав ДФО (Дальневосточного фед. органа);
- в иных случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 39.3.
По какой цене происходит продажа участка
Продажная цена земельного участка, находящегося в гос. или мун. собственности определяется:
- по результатам публичных торгов;
- по его кадастровой стоимости (КС), если продажа осуществлялась без торгов или другой цене, установленной федеральными исполнительными органам (при этом цена продаваемого участка не может быть выше кадастровой стоимости).
Правила определения цены ЗУ без проведения торгов установлены постановлением № 279 от 26.03.2015 г. Нормативная цена в 60 % от КС устанавливается:
- на участки под ЛПХ, ИЖС, садоводство, гаражное строительство граждан, являющихся собственниками объектов недвижимости, которые находятся на этих ЗУ;
- на участки юридических лиц, с расположенными на них объектами федерального (регионального) значения, собственниками которых они являются.
Нормативная цена земельного участка в 2.5 % КС применяется при продаже ЗУ:
- некоммерческой гражданской организации, приобретающей надел в целях КОТ для ИЖС;
- собственнику объектов, расположенных на землях, введенных в оборот, при условии возникновения права собственности в период изъятия из оборота ЗУ, либо ограничения в обороте не позже 01.07.2012 г.
Таким образом под нормативной стоимостью земли, находящейся в гос./мун. собственности, понимается обычно нижняя ценовая граница до кадастровой стоимости включительно, по которой осуществляется продажа участков без торгов.
Как определяется нормативная цена земли
Нормативная цена земли устанавливается ежегодно исполнительными органами власти субъектов РФ на основании ценового зонирования (правительственное постановление № 319 от 1997 г.) и закона “О плате за землю”.
- ОМСУ анализирует состояние рынка, определяет количество оценочных зон и их границы и вправе изменить нормативную цену, но не более чем на 25%.
- НЦЗ не должна быть выше 75% рыночной стоимости земельных участков аналогичного типа и ВРИ.
- Комитеты по землеустройству (районные/городские) обязаны выдавать гражданам документы о нормативной стоимости ЗУ.
- Разработка основных нормативов по определению НЦЗ и ценовых зон возложена на Госкомитет РФ по землеустройству и зем. ресурсам и федеральные исполнительные органы.
В каких случаях нужна нормативная цена земли
Нормативная цена используется:
- при расчете окупаемости земельного участка;
- передаче ЗУ в собственность бесплатно;
- продаже участков без проведения торгов;
- распределении долей при наследовании;
- при разделе общей совместной и долевой собственности;
- дарении;
- передаче земельного участка в залог и в др. случаях.
При налогообложении, обычно используется не нормативная цена земли, а кадастровая или рыночная, а при их отсутствии — инвентаризационная.
Отличия рыночной и кадастровой цены
Чем отличается рыночная, кадастровая и нормативная стоимость земли? На участке сначала проводится кадастровая оценка с целью определения его кадастровой цены, включая ежегодную корректировку, которая равняется 7% от величины предыдущего года.
Размер земельного налога осуществляется на основе полученных данных. По этим результатам устанавливается нормативная стоимость земельного участка.
Если кадастровая цена территории неизвестна, и нет времени на проведение оценки, расчет производится на основе рыночной стоимости. Поэтому здесь не имеет значение размер налоговой ставки, но данная процедура должна быть проведена раньше 6 месяцев до даты проведения расчетов НЦЗ и только специалистами с организаций, имеющих на это лицензию. Если определение нормативной цены проводит собственник надела, то ему придется заплатить от 10 до 50 тыс. рублей, в зависимости от объема работ, региона, формы отчета.
Рыночная стоимость определяется на конкретную дату, изменяется во времени и зависит:
- от изменения целевого назначения земли;
- от местоположения участка;
- от срока и ожидаемой величины получения дохода от продажи надела;
- от спроса и предложения на рынке.
Нормативная стоимость нужна для отчуждения земель, в отличие от кадастровой цены, которая требуется для определения налоговых вычетов. Проводить кадастровую оценку имеет право только уполномоченные подразделения Росреестра, ее можно узнать на карте их сайта или направив туда специальный запрос. Кроме сведений о величине кадастровой цены будет предоставлена информация о дате проведения оценки.
При проведении кадастровой оценки учитывается:
- удаленность от города;
- местонахождение;
- популярность района;
- экология и близость к местам отдыха;
- коммуникации;
- инфраструктура;
- площадь;
- категория земли;
- субъективные факторы.
Итак, нормативная цена земли является одним из экономических показателей для выявления величины финансового значения. Определяется НЦЗ на основе кадастровой или рыночной стоимости, при этом никакие льготы или обременения учитываться не должны. Налоговая ставка для участков земли земель определяется каждым субъектом РФ самостоятельно. Данный показатель не может превышать предельные значения, прописанные в Налоговом Кодексе. Свою ставку налогообложения можно узнать в региональных нормативных актах.
Кем определяется НЦЗ и как рассчитать
Некоторых землевладельцев интересует, кем и как определяется нормативная цена земли. Нормативная стоимость участка устанавливается исполнительными органами власти на основании зонирования цен, согласно правительственному постановлению № 319. Разработка основных нормативов возложена на федеральные исполнительные органы и Госкомитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству. Состояние рынка анализирует ОМСУ, а также определяет количество и границы оценочных зон. Формула расчета нормативной стоимости земли: цена участка равняется размеру ренты, деленному на процент ссуды и умноженному на 100%.
При подсчете нормативного показателя должны соблюдаться определенные условия:
- При проведении расчетов не должны учитываться используемые льготы налогообложения.
- Налоговая ставка не может быть увеличена более чем в 200 раз.
- Величина НЦЗ не может быть больше чем 75% от рыночной цены, установленной в конкретном регионе.
- Муниципалитет не имеет право увеличить стоимость земли более чем на 25% от установленной цены при первичных расчетах.
- Не должны учитываться показатели увеличения налога за превышение норм отвода земли.
Когда для расчета земельного налога нужно применять нормативную стоимость земли? На самом деле участки земли чаще продаются по кадастровой или рыночной стоимости, превышая нормативную цену. Только в некоторых случаях государственные или муниципальные земли могут продаваться по НЦЗ.
Когда нужна НЦЗ
В каких случаях используется нормативная цена земли? При помощи НЦЗ государство может участвовать в рыночных земельных отношениях и регулировать их. Нормативная цена используется в качестве стоимости при продаже наделов для индивидуального предпринимательства или при выкупе незастроенных участков земли в населенных пунктах.
НЦЗ нужна также при:
- дарении;
- распределении долей при наследовании;
- разделе общей собственности;
- передаче земли в залог;
- расчете окупаемости надела;
- продаже территории без проведения торгов;
- передаче участка в собственность бесплатно.
При налогообложении используется обычно рыночная или кадастровая стоимость, и инвентаризационная— при их отсутствии. Кто выдает справку о нормативной цене земли? При обращении физических и юридических лиц акты установления НЦЗ по рекомендуемой форме выдают районные и городские комитеты по землеустройству. При составлении акта не учитываются установленные обременения и ограничения, которые носят санитарно-гигиенический, технологический и природоохранный характер. Кадастровую справку можно получить в региональном МФЦ, подав туда запрос.
Продажа земли по нормативной цене
Согласно ст. 28 Земельного Кодекса РФ, принадлежащие государству или муниципалитету земли, граждане и юридические лица могут приобрести за определенную плату. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стоимость устанавливается органами местного самоуправления и органами исполнительной власти.
Порядок определения стоимости земли и их оплата устанавливаются в отношении наделов, которые находятся в собственности:
- Субъектов РФ. Устанавливается органами государственной власти.
- Федеральных субъектов. Устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и Правительством РФ
- Муниципалитета. Устанавливается органами местного самоуправления.
Согласно с ст. 38 ЗК РФ, при приобретении государственного земельного участка, собственник вправе сам определять:
- начальную цену участка;
- сумму задатка;
- форму проведения торгов или аукционов.
Продажа участков земли проводится на публичных торгах, кроме случаев, оговоренных в п. 2 ст. 39,3 Земельного Кодекса РФ.
Продать можно только те наделы, на которых не планируется строительство объектов недвижимости в соответствии с ВРИ надела, кроме продажи в собственность гражданам:
- для садоводства, ЛПХ, ИЖС, КФХ на аукционах;
- без публичных торгов.
Выкупить у муниципалитета или государства можно без торгов те участки, которые:
- образованы из арендованных земель для комплексного освоения территории;
- образованы из участков в садоводческих товариществах;
- предназначены для ведения сельскохозяйственной и фермерской деятельности, а также построены под ИЖС, ЛПХ;
- имеют объекты недвижимости;
- принадлежат некоммерческим организациям (кроме участков общего пользования);
- принадлежат юридическим лицам (кроме тех, что нужны для строительства жилья эконом-класса);
- находятся в бессрочном пользовании или сданы в аренду юридическим лицам по истечению 3 лет действия арендного договора;
- входят в состав Дальневосточного федерального органа;
- в других случаях, согласно в п. 2 ст. 39,3.
Стоимость участка
Стоимость участка земли, который находится в муниципальной или государственной собственности определяется по его кадастровой стоимости без торгов или по результатам публичных торгов. Правила определения цены без проведения торгов регламентированы постановлением № 279.
НЦЗ в 60% от кадастровой стоимости устанавливается на участки:
- юрлиц, если на земле располагаются объекты регионального или федерального значения;
- под садоводство, ЛПХ, ИЖС, гаражное строительство лиц, являющихся владельцами объектов недвижимости, построенных на этих участках.
НЦЗ в 2,5% от кадастровой стоимости применяется при продаже земли:
- хозяину объектов, расположенных на участке;
- некоммерческим гражданским организациям, которые приобретают землю под комплексное освоение территории для ИЖС.
То есть, под нормативной ценой земли подразумевается нижняя ценовая граница включительно до кадастровой стоимости, по которой проводилась продажа земельного надела без торгов.
Нормативная стоимость формируется уполномоченными органами субъектов федерации с учетом таких факторов:
- уровня рыночной цены;
- ставки налогообложения конкретного региона, исходя из целей использования надела;
- целевого назначения участка.
Рыночная цена
В том случае, если кадастровая стоимость участка неизвестна, а на проведение соответствующей оценки нет времени, расчёт может быть произведён на основе рыночной цены. В этом случае размер налоговой ставки значения иметь не будет, так как весь расчёт будет производиться на основе результатов проведённой рыночной оценки. Однако для этой процедуры есть своя оговорка — она не должна быть проведена ранее, чем за шесть месяцев до даты проведения расчетов нормативной цены.
Кадастровая оценка
Если идёт речь о кадастровой оценке, то проводить ее может только Росреестр в лице своих уполномоченных подразделений, а кадастровую стоимость участка можно узнать на публичной кадастровой карте (на сайте Росреестра), либо путём направления специального запроса в данное ведомство.
В ответе будет предоставлена информация о величине кадастровой стоимости участка, установленной при проведении оценки, а также о дате проведения такой оценки.
Ставка налогообложения для конкретной категории земель определяется каждым регионом самостоятельно, но этот показатель не может превысить предельные значения, указанные в Налоговом Кодексе. Узнать ставку налогообложения земель можно в региональных нормативных актах.
Она определяется на основе существующей кадастровой или рыночной стоимости. Но, при этом, не должны учитываться никакие льготы или обременения в налогообложении конкретного участка, так как нормативная цена является таким же уникальным показателем, как и кадастровая стоимость.
Определение нормативной стоимости: пошаговый алгоритм
Для получения информации о нормативной стоимости земельного участка заинтересованным лицам требуется обратиться в профильный комитет по землеустройству на территории муниципального образования и сделать запрос. К ним может обратиться любое заинтересованное лицо: как собственник земельного участка, так и его пользователь, либо иной заявитель. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Заявление на получение нормативной стоимости прописывается в свободной форме и должно содержать:
- наименование органа, в который оно подается;
- ФИО заявителя, его адрес и контактный телефон/электронная почта;
- наименование юрлица, его реквизиты (ИНН/КПП);
- детальные сведения о земельном участке: его кадастровый номер, адрес, категория;
- указание на просьбу предоставить документ, содержащий нормативную стоимость участка;
- правовой статус заявителя: собственник или арендатор и пр.;
- наименование организации, в которую будет передана нормативная стоимость или цель получения сведений о ней;
- подпись заявителя и дата подачи заявления.
К заявлению прилагается паспорт физлица или учредительные документы от юрлиц; документы, подтверждающие правовой статус заявителя (свидетельство о собственности, садовая книжка, договор аренды и пр.), выписка из единого реестра недвижимости (актуальная со сроком давности не более месяца). К подготовке заявления стоит подойти максимально ответственно, так как при обнаружении ошибок и фактических несоответствий в предоставлении информации могут отказать. По результатам обработки заявления гражданину должны предоставить официальный документ, заверенный печатью органов исполнительной власти муниципального образования, содержащий указание на нормативную стоимость.
Документ предоставляется на бесплатной основе и не предполагает оплату госпошлины. Нормативная стоимость актуальна в течение 1 года. Ежегодно она пересматривается муниципальными властями и корректируется с учетом изменившихся рыночных реалий.
Таким образом, нормативная стоимость – это одна из разновидностей оценки земельного участка. Она опирается на анализ качества участка, его местоположения и потенциальной доходности от его эксплуатации. Законодательно вопросы практического применения прописаны недостаточно хорошо. Для получения сведений о нормативной стоимости необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением. Эта информация является общедоступной и предоставляется бесплатно.
Процедура оценки земельного участка
Процесс проведения оценочной деятельность разделяется на несколько последовательных этапов:
- Заключение сделки с оценочной компанией об оказании услуг. В договоре указывается вся информация о проведении процедуры: цели и задачи оценивания, по каким стандартам оценивается стоимость ЗУ и иные данные. Помимо сведений о предстоящей процедуре, в договоре указываются все данные о самом земельном участке: кадастровый номер, категория земли, особенности и т. д.
- Проведение оценки ЗУ. На данном этапе анализируется земля, ситуация на рынке недвижимости, происходит обобщение полученных данных, после чего выводится оценка цены земельного надела.
- согласование результатов исследования;
- составление отчета по проведенной работе.
Результат исследования должен быть оформлен оценочной организацией или лицом письменно в виде отчета. Такой документ является доказательством того, что ЗУ действительно стоит ту сумму, которая представлена для продажи недвижимого объекта. В российской практике пока нет единой формы отчетной документации. Тем не менее данные, содержащиеся в таком документе, должны соответствовать требованиям законодательства.
Итоги проведенных исследований должны раскрывать следующую информацию:
- стоимость объекта продажи;
- информация о методике оценивания ЗУ;
- сведения о промежуточной оценке и конечных результатах деятельности.
При проведении оценки необходимы следующие документы:
- кадастровый паспорт ЗУ;
- сведения о категории ЗУ;
- право собственника на пользование ЗУ;
- договор об оказании оценочных услуг.
Основания для получения
Основанием для получения кадастровой справки о стоимости земельного участка является запрос от физического лица или организации. При этом в соответствии с российским законодательством автором заявки не обязательно должен быть владелец земельного участка. В России информация о кадастровой цене на земельные наделы и о расположении участков в соответствии с кадастровым планом находится в открытом доступе.
Она не относится к персональным данным и не затрагивает интересы собственника. Поэтому каждый желающий может узнать эту информацию в отношении любого земельного надела. Если необходимо узнать стоимость нескольких объектов, то на каждый из них необходимо подавать отдельный запрос.
Документы
Чтобы получить справку о кадастровой стоимости земли, нужно предъявить следующие документы:
- Паспорт или другой удостоверяющий личность документ.
- СНИЛС.
- Данные о кадастровом номере, присвоенном участку. Если у объекта нет номера, то его может заменить указание его адреса и описание.
- Кадастровый паспорт, если справка выдается собственнику объекта.
- Заявление по определенной форме.
Все документы нужно предоставлять в оригинале или в заверенных у нотариуса копиях. Если от имени физического лица или организации действует представитель, то также необходима нотариально заверенная доверенность. Обязательно укажите в заявлении, что справка должна быть представлена на бумажном носителе.
Где можно получить?
Сделать это можно несколькими различными способами. Каждый заявитель в праве самостоятельно выбирать тот путь, который ему наиболее удобен.
- Госреестр. Обращаться сюда нужно лично. Причем в то отделение, к которому относится интересующий земельный участок. Например, если заявитель живет в Москве, а объект недвижимости расположен в Балашихе, то запрос следует делать в балашихинское отделение Госреестра.
- Почта России. На имя руководителя отделения Госреестра, к которому относится надел земли, следует отправить заказное письмо, содержащее заверенные копии всех необходимых документов и заявление. В ответном письме организация пришлет готовую справку или пригласит на определенное время, когда вы сможете забрать готовую бумагу.Минус этого способа в том, что заявитель может приложить не полный перечень документов или допустить существенную ошибку в заявлении, что повлечет за собой необходимость подачи повтороного запроса, а следовательно затягивание срока получения справки.
- Многофункциональный центр. Можно сделать запрос в МФЦ, специалисты которого перенаправят документы в нужную структуру, а затем заберут готовую бумагу. Получение справки таким способом займет на несколько дней больше, чем при личном обращении в отделение Госреестра.
- Интернет. Справку о кадастровой цене недвижимости можно запросить на сайте «Госуслуги». Сделать это достаточно просто. Найдите раздел «Услуги», а в нем подраздел «Квартира, строительство, земля». Среди предложенного перечня услуг выберите нужный. Заполните интуитивно понятную форму, прикрепите сканы необходимых документов и отправьте запрос. Когда справка будет готова, она придет в ответном письме.
Если вам необходимо получить бумагу о цене земельного участка быстро, то обращайтесь сразу в отделение Госреестра. Ведь ее оформлением в любом случае будет заниматься именно эта организация.
- https://moezhile.ru/novostrojki/normativnaa-cena-zemli.html
- http://expert-home.net/normativnaya-tsena-zemli/
- https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/normativnaya-stoimost.html
- https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/stoimost-i-ocenka/normativnuy.html
- https://PlatformaVr.ru/o-zhile/dokument-podtverzhdayushchij-normativnuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka.html