Обратная ипотека – что такое и где получить в России в 2024 году?

Что такое «обратная ипотека» и каковы ее условия

Обратная ипотека существенно отличается от стандартного ипотечного кредита. При обычной ипотеке заемщик получает кредит в банке на покупку недвижимости, при этом покупаемая квартира становится предметом залога.

При стандартной ипотеке клиент платит банку деньги за купленную квартиру, при обратной ипотеке – банк выплачивает клиенту определенную денежную сумму за квартиру.

Кто вправе рассчитывать на этот вид ипотеки

К будущим заемщикам предъявляют особые требования. На данный момент обратная ипотека для пенсионеров доступна гражданам РФ:

• возрастом от 60 до 65 лет;
• владеющих предметом залога более 3 лет;
• без нетрудоспособных иждивенцев;
• не имеющим малолетних наследников.

Количество солидарных заемщиков тоже ограничено. Максимум допускается два созаемщика, и обычно ими являются супруги. Причем оба должны быть владельцами жилплощади.

Банк будет основательно проверять имущество перед заключением сделки. Придется оформить полис страхования на объект, передаваемый в качестве обеспечения (102-ФЗ, ст. 31). Однако с текущего года планируется упростить обратную ипотеку для пенсионеров.

1. Прежде всего, расширят список граждан, которые смогут воспользоваться данным видом ссуды.
2. Увеличат и перечень залогового имущества. Помимо недвижимости, в залог можно будет передавать транспорт.

Кроме пенсионеров обратную ипотеку в России смогут получить малообеспеченные лица, у которых в собственности есть подходящее имущество.

Условия и особенности

Для выдачи обратной ипотеки заёмщик и его недвижимость должны отвечать таким условиям:

• Возрастной диапазон – 65-68 лет. Людям более молодого возраста пользоваться этим инструментом просто невыгодно, потому что они могут прожить ещё долгое время, и суммы выплат будут очень низкими.
• Заёмщик должен быть собственником недвижимости как минимум 3 года.
• Объект должен располагаться на территории России.
• Дом, в котором находится квартира, должен иметь от 4 этажей.
• Недвижимость должна быть в надлежащем состоянии: под неликвидный объект, с продажей которого могут возникнуть сложности, или аварийное жильё кредитные средства не выдадут.
• У квартиры может быть два владельца (например, пара супругов), но для заключения договора требуется согласие каждого из них.
• Для одобрения ипотечной заявки все прописанные на жилплощади люди обязуются выписаться после смерти заёмщика.
• Необходимо провести оценку квартиры и застраховать её за свой счёт.

На количество выплат ограничений нет – можно забрать всю сумму за раз, либо разбить на части и получать каждый месяц. Первое удобно, если пожилому человеку требуется дороге лечение или он хочет совершить большую покупку. Во втором случае банк обязан каждый месяц выплачивать пенсионеру оговоренную в договоре сумму. Такой вариант подходит людям, желающим получить надбавку к пенсии.

Когда пенсионер умирает, его недвижимость продаётся, и банк возвращает себе выданную сумму с процентами. Если есть остаток, его перечисляют наследникам заёмщика. Но если они хотят получить квартиру, то должны вернуть банку долг, после чего могут оформить залоговое жильё в собственность.

Основные требования

В России такая программа принята впервые и под регулирование законодательства не подпадает, поэтому при оформлении ипотечного кредита выдвигается много требований как к заемщику, так и к недвижимости. Лучше всего воспользоваться такой услугой ближе к 70 годам. В принципе, ей может воспользоваться любой пенсионер, но в 55-60 лет заемщик вряд ли получит приличную сумму кредита. Если владельцев квартиры несколько, их не должно быть более двух, а возраст будет определяться по младшему из них.

Если у пенсионера есть недееспособные наследники или иждивенцы, получить кредит не получится, так как продать заложенное имущество банк не сможет.

Заложить можно только квартиру в многоквартирном доме, расположенном в городе с населением не менее 500 тыс. человек. Цены на такие квартиры можно более-менее прогнозировать. Заемщик должен владеть квартирой не менее 3-лет, и никаких договоров по ее отчуждению быть не должно.

Также не принимаются квартиры в аварийном состоянии или ждущие капитального ремонта. Квартира должна быть подключена к основной инфраструктуре (электричества, водоснабжение, отопление).

Как работает этот вид кредитования

У такой ссуды имеются отличия от стандартного банковского продукта. Допускается два варианта выдачи займа:

1. Все средства переводятся клиенту сразу после заключения договора.
2. Заемщик получает каждый месяц определенную сумму.

Какой бы способ вы ни выбрали, платежи совершаются с учетом стоимости жилья. Чаще всего обратная ипотека для пенсионеров подразумевает второй вариант с ежемесячными выплатами. Они добавляются к пенсии на ограниченный период (пока не будет выплачена вся стоимость квартиры).

Заемщик не теряет право собственности на квадратные метры, они лишь передаются в залог, чтобы у банка были гарантии приобретения жилья в будущем. После смерти клиента, объект продается, и из этих денег банк восполняет расходы на его содержание с процентами. Если с продажи жилья и погашения долга остались средства, их переводят родственникам умершего. Либо они могут самостоятельно покрыть этот долг, забрав недвижимость себе.

Как выплачиваются средства

Финансовые учреждения предлагают заемщикам получить кредит одним из следующих способов:

1. Клиент получает все деньги сразу. Этот вариант подходит, если срочно нужна большая сумма — например, на лечение, ремонт и т.д.
2. Банк ежемесячно перечисляет на счет заемщика фиксированную сумму. Преимущество данного способа заключается в том, что клиент тратит заемные средства постепенно.

Порядок оформления

Оформление обратной ипотеки имеет следующие этапы:

1. Пенсионер, владеющий недвижимостью, обращается за займом в банк.
2. Специалисты по оценке рассчитывают рыночную стоимость недвижимости.
3. Юристы изучают документы на собственность и определяют, можно ли взять эту недвижимость в залог.
4. Кредитная комиссия банка принимает решение о возможности предоставления займа, определяет параметры кредитного договора: сумму, форму выплаты и т.д.
5. Если условия займа устраивают клиента, заключаются кредитный договор и договор обеспечения.

Как и где оформляется обратная и какие документы нужно собрать

Сегодня ограниченное количество банков готовы работать с обратной ипотекой. При выборе варианты необходимо искать в АИЖК или непосредственных партнеров организации.

Заключать договор может только владелец жилья, не имеющий ограничений в плане дееспособности и понимающий последствия своих действий. Перечень необходимых документов определяется внутренними документами банка.

В число обязательных входит:

• паспорт собственника помещения;
• согласие супруга;
• пенсионное свидетельство;
• документы на жилье;
• бумаги на недвижимость технического характера;
• заполненный бланк заявления.

Механизм выдачи обратной ипотеки в мире

Обратная ипотека зародилась в 1960-х годах в США. Сегодня в мире нет единого механизма реализации программы обратной ипотеки. Стандартная схема, которая применяется в США и Европе, следующая:

1. Собственник обращается в кредитную организацию и оформляет договор о регулярных выплатах за квартиру (дом) с учетом ее оценочной стоимости.
2. После того как выплаты достигнут определенного лимита, недвижимость переходит в собственность банка. Но бывший собственник сохраняет право на дальнейшее проживание в квартире, хотя ему и предстоит платить банку ежемесячную ренту.

Размер кредита по обратной ипотеке никогда не достигает 100% от оценочной стоимости. Обычно он находится в диапазоне 50-85%.

Другой вариант – это, по сути, пожизненная обратная рента, когда банк выплачивает стоимость квартиры до смерти заемщика. Заемщик все это время сохраняет право пользования квартирой.

В любом случае в мире в данных договорах не участвует государство (как это планировалось в РФ): механизм реализован частными компаниями.

За досрочное расторжение сделки для заемщика обычно предусмотрены крупные штрафы.

Какие документы необходимы

Чтобы оформить обратную ипотеку, в банк необходимо представить:

• паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности на жилье.

В данном случае доходы финансовое учреждение не интересуют, так как условиями программы погашение долга клиентом не предусматривается.

Есть ли этот вид ссуды в банках сегодня

Большая часть российских банков не нацелена на оформление обратной ипотеки для пенсионеров. Причина такой непопулярности этой программы у кредиторов в высоких рисках. А они являются следствием нестабильных цен на рынке и нехватки активов у самих банков. Однако этот вид ссуды все же выдавались несколькими финансовыми организациями. Среди них был Бинбанк и Мособлбанк.

Воплощение в жизнь этой программы возложено на Дом.рф, а потому, полный список банков, кредитующих по ней, можно узнать в данном Агентстве. К сожалению, один из наиболее популярных представителей финансового рынка – Сбербанк обратную ипотеку не выдает. Хотя здесь имеются свои продукты, предназначенные для граждан пенсионного возраста.

Чем такая ссуда отличается от ренты с пожизненным содержанием

Договор ренты (ГК РФ, ст. 583) больше распространен сегодня среди собственников жилья. По нему владелец недвижимости передает ее лицу, которое платит ренту, в собственность. Плательщик же гарантирует раз в месяц или с иной периодичностью вносить платежи. И если при обратной ипотеке для пенсионеров имущество передается в залог, то по договору ренты владелец объекта теряет на него права (ГК РФ, ст. 585). С момента подписания документов он может лишь проживать здесь.

При обратной ипотеке банк получает жильё только после смерти заемщика, и уже затем возвращает затраченные на него средства. Но на выплачиваемые пенсионеру деньги начисляются проценты, которые прибавляют к основной задолженности. Первый вариант (рента) выгоден плательщику, на которого оформляют квартиру. Здесь больше рисков у пенсионера или иного лица, получающего средства. Соглашение с банком несет больше рисков для финансовой организации. Хотя и здесь есть свои недостатки, о которых необходимо знать.

Возможные риски

Опасность в данном случае может исходить от родственников пенсионера, которые пожелают получить свою часть денег. Зачастую самые близкие люди проворачивают мошеннические аферы, в результате которых пенсионер может сильно пострадать.

Также существует риск выселения из квартиры, если гражданин по каким — то причинам не может вносить оплату за коммунальные услуги. Если это произошло, и накопилась большая задолженность, банк, в залоге у которого находится квартира, имеет право продать ее, чтобы вернуть свои деньги и погасить долг перед службами ЖКХ.

Многих российских пенсионеров, желающих оформить обратную ипотеку, останавливает то, что они должны в первую очередь оформить страховку и услуги специалиста в области юриспруденции. Других останавливают их родственники, которые хотят получить квартиру после смерти пенсионера.

При правильном и внимательном оформлении обратная ипотека может стать для человека в возрасте от 60 лет отличной возможностью для получения денег, которые необходимы для спокойной жизни, но если будет допущена ошибка, то высока вероятность того, что доживать старость придется в буквальном смысле на улице.

Как реализовывают программу в России

Разговоры об обратной ипотеке ведутся в России ещё с 2010 года, но только в 2012 году власти сделали первые шаги по её внедрению. Тогда действующее агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), являющиеся одной из структур агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), запустило проект «Обратная ипотека» со всеми вышеперечисленными положениями и условиями. Пожилым людям выдавали кредитные средства под 9% годовых. Заложив недвижимость, можно было получить до 80% от её стоимости.

Это был пилотный проект, но по его завершении шагов по реализации обратной ипотеки больше не делалось. Правительство же в случае успешности пилотного проекта было согласно разработать целую программу.

В апреле прошлого года Минфин сообщил, что готовит к запуску очередной проект по обратной ипотеке, но не озвучил даже примерных сроков его реализации. Здесь нужно проанализировать зарубежный опыт обратной ипотеки, создать законодательную базу и тщательно продумать организационные моменты, поэтому речь о внедрении инструмента в ближайшее время не идёт. Вывод таков: сегодня в России обратная ипотека не работает.

Минфин заявляет, что намерен внедрить обратную ипотеку в будущем, так как это поможет бороться с бедностью. К тому же, по словам властей, обратную ипотеку будут выдавать не только пожилым, но и малоимущим гражданам, принимая в качестве залога и недвижимость, и другое имущество.

Предложения в Сбербанке и какие банки работают с обратной ипотекой

Сегодня при желании воспользоваться программой обратной ипотеки стоит обратиться в АИЖК. Сбербанк сегодня предлагает большое количество кредитных предложений, но подобного продукта в его линейке на текущий момент не представлено.

Обратная ипотека выступает одним из безопасных способов улучшения качества жизни в пожилом возрасте. Условия кредитного договора определяют нюансы взаимоотношений с банком и способ выплат заемщику. На текущий момент количество подобных предложений на рынке финансовых услуг ограничено, что связаны с более сложным процессом оформления и наличием большого количества факторов риска.

Что вы можете сказать об «обратной ипотеке»? Есть ли фактически она сейчас в Москве и через какие институты реализуется?

p

Отвечает эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова:

Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя. На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России же подобный инструмент был запущен в 2012 году дочерней структурой АИЖК Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас называется Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС). На тот момент «обратная ипотека» предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет, максимальная сумма займа составляла 80% от стоимости жилья, а ставка — 9% годовых. Финансирование могло быть получено единовременно либо переводилось ежемесячно равными траншами в течение 10 лет. При этом размер выплат зависел от возраста заемщика.

В апреле текущего года Правительство РФ объявило о возможности реализации такого механизма и обозначило, что в качестве залога может быть использовано как движимое, так и недвижимое имущество и что данная программа будет доступна для малоимущих граждан. Однако сроки разработки и запуска «обратной ипотеки» пока не озвучены. Неизвестно также, какой из институтов будет ответственен за ее развитие, но, вероятнее всего, все сведется к уже упомянутому АФЖС. Банки, через которые будет осуществляться кредитование, также не определены, но можно предположить, что ими станут агенты, которые сейчас выдают ипотеку по стандартам АИЖК (Бинбанк, Росэнергобанк и прочие).

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

«Обратная ипотека» — это довольно неоднозначный инструмент. Изначально его предполагали направить на заемщиков, у которых были длительные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, затем в эту программу включили пенсионеров старше 60-65 лет, у которых не было наследников.

Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

«Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам. Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора. При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

«Обратная ипотека» обсуждается в России с начала 2010-х годов. Данная программа интереснее договора ренты или переезда в социальную квартиру тем, что после смерти собственника его наследники могут рассчитаться с банком по кредиту с учетом реально выплаченных средств и вернуть квартиру. Услуга в настоящее время распространена в Северной Америке и вызывает интерес в нашей стране.

В 2012 году в ряде российских регионов силами существовавшего в то время ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) реализовывался пилотный проект по предоставлению «обратной ипотеки». Программа была востребована, пенсионеры интересовались данной услугой, но большинство вопросов сводилось к тому, имеет ли «обратная ипотека» статус государственной программы или публичной поддержки администрации региона.

Последующий анализ проекта АРИЖК показал, что главным сдерживающим фактором развития «обратной ипотеки» в России является высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, высокая процентная ставка. Уровень в 9-10% годовых является критическим. И это вполне объяснимо — чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже будут выплаты, а это означает, что подспорья к пенсии не получится.

Отвечает аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман:

В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.

Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом. Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%. Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна. Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК. Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

Преимущества обратной ипотеки и слабые стороны

Главным достоинством обратной ипотеки выступает возможность получения дополнительных средств, при помощи которых можно существенно повысить качество жизни. Пенсия сегодня не отличается высокими размерами и часто позволяет покрыть расходы только на неотложные нужды. Не все пожилые люди имеют возможность получения помощи от близких людей, поэтому механизм обратной ипотеки позволяет им быстро решить проблемы финансового характера.

Преимуществами инструмента принято считать:

• получение дополнительного источника дохода;
• достижение всех договоренностей на этапе оформления кредита;
• возможность обходиться без финансовой поддержки родственников;

Недостатки связаны с тем, что квартира выступает залогом, а заемщик не может в дальнейшем распоряжаться им по своему усмотрению. Владелец жилья теряет возможность оставить ее своим наследникам или близким людям, так как все права на недвижимость получает банк.