Плюсы и минусы услуг риелтора при сдаче квартиры

Кто имеет право сдавать квартиру

  • Все основания распоряжаться недвижимостью имеет ее владелец. То есть, если у вас оформлено право собственности на жилплощадь, вы можете ее продать, подарить или сдать в аренду.
  • Аренда социального жилья также возможна, но только при условии получения разрешения от официального владельца — государственной, муниципальной, некоммерческой организации.
  • Квартиру можно сдать в субаренду: при условии, что на это есть письменное разрешение владельца-арендодателя, наниматель вправе передать жилплощадь внаем другому лицу. При этом обязательно оформляется договор поднайма.
  • Сдавать квартиру внаем имеют право представители владельца — по доверенности, заверенной нотариусом.

Сдача самостоятельно

Исторически сложилось, что россияне чаще сдают жилье самостоятельно, хотя в большинстве зарубежных стран такая позиция считается странной — там эту задачу обычно делегируют управляющим компаниям. По всей видимости, эта разница в подходе обусловлена менталитетом: многие нынешние арендодатели родом из СССР, когда своего у людей было не так много, поэтому сегодня отношение к недвижимости у них очень трепетное — они переживают и за сохранность самой квартиры, и за ее наполнение, и за отношения с соседями. К тому же многие сдают те квартиры, в которых и сами когда-то жили — это дает дополнительный повод трястись за жилплощадь. Таким образом, сдавая жилье самостоятельно, хозяева получают возможность контролировать процесс и сдачи (выбирая арендаторов), и последующего проживания.

Основной аргумент для самостоятельной сдачи жилья в аренду — навязчивое желание тщательно контролировать арендаторов и состояние квартиры. Во-вторых, многие являются приверженцами принципа «Если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам» (особенно, если учесть, что хозяева всегда знают свою квартиру лучше остальных). А в-третьих, собственники стремятся любыми путями избежать дополнительных трат.

Но в самостоятельном управлении есть и минусы. Наиболее ощутимы они для тех, кто очень ценит свое время, ведь сдача квартиры требует много внимания: поиск новых жильцов, мелкий текущий ремонт и решение будничных вопросов (например, оплата ЖКУ и отслеживание своевременной оплаты аренды).

Сдача через управляющую компанию

Прямо противоположный вариант — полностью отдать объект под управление профессиональной компании. Безусловным плюсом является огромная экономия времени: нет необходимости отвечать на звонки претендентов и выезжать на просмотры (которые чаще всего назначаются в неудобное время — в выходные или на вечера будних дней). Все эти заботы берет на себя компания, хотя за комфорт придется заплатить.

Кроме того, агентство помогает составить договор, без которого сдача квартиры — сомнительный и рискованный аттракцион. Выбирая агентство и риелтора, стоит заранее выяснить, оказывают ли эти посредники юридическое сопровождение при возникновении конфликтных ситуаций.

Вопреки расхожему мнению, передача квартиры в управление вовсе не означает, что это будет договор субаренды (чаще всего субаренда подразумевает посуточную сдачу объекта — например, туристам или командировочным). В случае работы через компанию договор заключается напрямую с собственником, а все хлопоты, связанные с взаимодействием с арендаторами, берет на себя менеджер по управлению.

Сдавать через агентство

Главное отличие сдачи через агентство заключается в том, что с вами работает команда, а не один специалист. Оценкой, объявлениями, рекламой занимаются разные люди, благодаря этому у риэлтора от агентства больше времени на выполнение прямых обязанностей.

В большинстве случаев услуги агентства для собственника бесплатны.

Месячная аренда вашей квартиры менее 55 000 Рублей? Тогда это ваш случай! Как такое возможно? Агентству заплатит арендатор.

В случае большой занятости, вы можете передать ключи от квартиры агенту под расписку и печать компании. Тогда показы квартиры будет устраивать агент, а вам останется лишь приехать на заключение сделки.

Помимо прочего, некоторые агентства предлагают бонусы собственникам:

  • Страхование квартиры в подарок
  • Уборка квартиры в подарок
  • Годовое обслуживание мобильной связи

Есть ли расходы в данном варианте, давайте рассмотрим на примере:

Светлана решила сдать двухкомнатную квартиру у метро Кунцевская. Арендная стоимость ее квартиры 45 000 Рублей. Обратившись в агентство, через неделю ей заселили жильцов. Она получила залог, денежную сумму за первый месяц аренды, составленный договор найма, страховку квартиры в подарок и годовое обслуживание мобильной связи. Теперь Светлана получает доход от сдачи квартиры, ее квартира застрахована, а мобильная связь оплачена на год вперед. За все услуги и бонусы Светлана заплатила 0 рублей.

Сдавать через частного риэлтора

Обратиться к специалисту – правильное решение. В данном случае вы делегируете все заботы профессионалу. Важно найти хорошего риэлтора по рекомендации. Частный риэлтор работает один, поэтому квартира будет сдаваться дольше, чем через агентство, но быстрее самостоятельной сдачи. Скорее всего, вам предложат заплатить комиссию за услуги. В основном частные риэлторы не имеют юридического лица, поэтому им редко доверяют ключи от квартиры для проведения самостоятельных показов.

Во сколько обходится комфорт?

В среднем ежемесячно стоимость таких услуг составляет 8–10% от стоимости аренды квартиры — если платить по фиксированной ставке, то чаще всего можно уложиться в 10–20 тыс. руб.

На рынке высокобюджетной аренды в последнее время набирает обороты сдача объекта с привлечением компании, сопровождающей процесс с момента начала поиска клиента до окончания срока действия договора.

В набор услуг входят разные варианты обслуживания. Так, например, базовый тариф может включать в себя техническое обслуживание (тот самый мелкий текущий ремонт), помощь арендатору в вопросах по квартире (без лишних звонков владельцу) и проверку состояния недвижимости (раз в три месяца — это удобно, если собственник живет в другом городе/стране).

Расширенный тариф обходится дороже, но и набор услуг будет шире. Помимо вышеперечисленных опций, пакет, скорее всего, будет дополнен:

  • юридической поддержкой — при необходимости компания будет представлять интересы собственника в суде (особенно актуально, если арендатор прекратил платить и/или неожиданно съехал). В данной случае доплачивать за работу юриста не придется — подписка будет действовать по принципу страховки;
  • оплатой счетов за ЖКУ;
  • взаимодействием с управляющей компанией жилого комплекса;
  • страхованием недвижимости и сбором документов при наступлении страхового случая.

Кстати, говоря о страховке, стоит отметить, что арендаторы редко используют эту возможность, не зная, как ее применить. При этом на рынке аренды страхование в последнее время выходит на новый виток развития — недавно, например, страховой продукт, связанный с арендой, вышел у «Альфа-банка», а ЦИАН запустил сервис по страхованию арендного жилья по подписке.

Можно набрать и индивидуальный пакет услуг, включив, например, опции по поиску арендаторов (вплоть до проверки их платежеспособности) или, скажем, регулярную уборку.

Стоимость работников по техобслуживанию квартиры должна быть обязательно включена в стоимость, а в случае серьезных проблем их работу может покрыть страховка. Впрочем, гипотетический ущерб необходимо различать: бывает естественный износ, а бывают повреждения, нанесенные арендатором. Если речь идет именно о порче имущества, то это ответственность арендатора, хотя агентство-посредник вполне может помочь в поиске мастера по ремонту или при покупке новой мебели взамен испорченной. Если же ущерб связан с естественным износом, то эту проблему берет на себя арендодатель. Вместе с тем ответственность за сохранность квартиры все равно несет арендатор.

Арендаторы считают, что именно собственник должен предоставлять услугу заботы о них. Оплачивая услуги профессиональных «управленцев», собственник зарабатывает на аренде меньше на те самые 8–10%, чем мог бы, но при этом он полностью свободен от проблем с квартирой и экономит массу времени.

Как выбрать компанию

Пока российские агентства редко предоставляют услугу по управлению недвижимостью. Среди них встречаются как офлайновые, так и те, кто работает только удаленно — такие компании помогут с оплатой счетов и с доступными через интернет услугами (например, по заказу чего-либо).

При выборе компании, которая возьмет под управление ваш объект, обратите внимание на полный перечень услуг. Обязательным является пункт о возможности компании решать не только мелкие вопросы, но и содействовать при взыскании денег у страховых компаний. Еще одним большим плюсом будет являться возможность помочь в суде, если спор с арендаторами выйдет на столь высокий уровень.

Напоследок я хотел бы дать пару рекомендаций и самим компаниям. В большинстве случаев агентства недвижимости работают по принципу «заключил сделку — растворился». И если 15 лет назад такая позиция вполне имела право на существование, то сегодня, в век жесточайшей конкуренции, необходимо давать немного больше, чем ждут клиенты (и, кстати, другие агентства-конкуренты). В данном случае работает круговая взаимосвязь: если клиенты начнут требовать больше (голосуя рублем и отдавая предпочтение более высокому сервису и качеству), станут подтягиваться и агентства недвижимости. В результате те, кто не смог угнаться за рынком и ответить на запросы клиентов, просто сойдут с дистанции — останутся лишь самые сильные. Рынок в итоге станет только лучше.

За что платят риэлтору?

Комиссия — что это такое? Это гонорар за услуги агентства недвижимости. Она выплачивается риэлтору единожды после полного оказания помощи в поиске жилья или клиента. Обычно расчет с агентом происходит в день подписания договора найма между владельцем квартиры и нанимателем.

Жилец отдает деньги за первый месяц проживания владельцу, а риэлтору выплачивает его вознаграждение.

Что входит в стоимость услуг посредника:

  • подбор жилья по критериям, предоставленным клиентом;
  • консультация по вопросам заключения сделки;
  • переговоры с собственниками, назначение даты просмотров;
  • показы квартир, презентация;
  • проверка документов сторон сделки (какие документы нужно предоставить сторонам при аренде жилья мы рассказывали тут</span>);
  • оформление договора.

Теперь вы знаете, что значит комиссия при съеме квартиры.

Услуги агента помогут нанимателю сэкономить время на подбор квартиры и согласование деталей с владельцами квартир. Агент проводит работу «под ключ»: берет все заботы по поиску жилья на себя и гарантирует чистоту сделки. Кроме того, не стоит забывать, что опытные риэлторы – это хорошие продавцы. В некоторых случаях они помогут сторговаться с собственником, снизив стоимость арендной платы.

ВАЖНО: Так как свой гонорар риэлторя получают только после заключения договора найма между собственником и жильцом, это дает клиенту гарантию, что тот не пропадет и добросовестно исполнит свою работу.

Кто платит риэлтору при аренде квартиры?

Традиция, которая принята в Москве, даи аналогично во многих городах России — арендатор платит за всё! Собственник платит только за выставление в рекламу объявление о сдаче помещения в аренду. На этом его расходы заканчивается, даже тогда, когда по объявлению приходит агент и заключает с хозяином договор об оказании услуг.

Исключением, пожалуй, служит только сегмент недвижимости премиум, бизнес или элит-класса, где арендодателю лучше раскошелиться, чтобы потом было за что спросить с агентства недвижимости или специалиста.

Откуда появились эти правила и можно ли их обойти, читайте далее.

Почему арендатор платит риэлтору при съеме квартиры эконом-класса. Эконом-класс в аренде жилья это жилище стоимостью:

  • 20.000 — 30.000 рублей за 1-комнатную;
  • 29.000 — 38.000 рублей за 2-комнатную;
  • 37.000 — 45.000 рублей за 3-комнатную.

Стоимость найма, приведенное выше, условно, дано для понимания ценового сегмента. Собственнику, чтобы сдать в аренду жилище в указанном ценовом диапазоне нет необходимости оплачивать комиссию риэлтора. Почему?

Да потому, что желающих взять в найм недорогое жилье довольно много, люди просто выстраиваются в очередь. Особенно при наступлении осени, когда сезонный спрос выше, чем количество предложений на рынке недвижимости.

Иная ситуация, когда 1-комнатную квартиру сдают от 50.000-70.000 рублей. Вот тогда вопрос, кто платит риэлтору при сдаче квартиры не стоит, потому что это однозначно собственник!

Причин несколько:

  1. Спрос невелик на квартиры элит и бинес-класса;
  2. Отношения между посредниками (разъясняю ниже).

Кто не знаком с тонкостями распределения комиссии между риэлторами при сдаче квартиры в аренду расскажу простую схему. Представьте себе, что специалиста нанял арендатор для поиска квартиры бизнес-класса за что платит ему 100% гонорар, т.е. 50.000 рублей, т.к. искомый объект стоит столько же в месяц.

Агент находит два таких объекта, но один сдает собственник, а второй представитель хозяина — такой же риэлтор, которому собственник не платит никаких комиссионных.

В итоге, в первом случае, наш риэлтор от нанимателя получит полную комиссию, а во втором придется поделиться с коллегой 50/50%, потому что ему собственник не платит ничего.

Как вы думаете, какую квартиру арендует наниматель? Первую? Бинго! Потому что посредник получит 100% комиссии. Квартиры же, где собственник не платит за услуги риэлтора при аренде квартиры будет обходить стороной, как будто не видел их вовсе.

Кто платит комиссию риэлтору при аренде квартиры и за что?

Комиссионные маклеру выплачиваются единоразово, размер их составляет 100% стоимости аренды квартиры в месяц, но кто оплачивает? тот, кому предоставляется услуга!

Перечень услуг:

  • поиск и отбор жилища по подходящим для нанимателя критериям;
  • консультационная помощь в процессе подбора;
  • телефонные переговоры, организация просмотров;
  • показы квартир, презентация объектов недвижимости;
  • проверка документов обеих сторон сделки;
  • составление договора аренды (найма) жилого помещения.

В итоге, большая часть услуг касается нанимателя, однако, он не всегда нуждается в них, т.к. может самостоятельно поискать и выбрать жилье, составить договор найма (найти образец в сети Интернет, проверить паспорт собственника и правоустанавливающие документы на квартиру.

Маклер же, заключив договор с хозяином занимает часто выжидательную позицию, некоторые арендаторы сравнивают эту тактику с паучьей, когда охотник выжидает свою жертву. Т.е. просто выставляет объявление о сдаче в рекламу и принимает звонки.

Услуги посредника при найме и сдаче жилья

Как правило, услуги посредника при аренде квартиры оплачивает наниматель. Это общепринятая норма. Что такое снятие жилья с комиссией? Это означает, что расходы на работу агента ложатся на того, кто заинтересован в поиске квартиры.

В некоторых случаях комиссию оплачивает собственник. Обычно владелец сам выплачивает гонорар посреднику, если сдает элитное дорогое жилье. Найти клиентов на такой вид недвижимости достаточно сложно, поэтому, чтобы поскорее заключить сделку, собственник может заплатить агенту сам. Наниматель в этом случае не платит.

Теперь вы знаете, кто платит риэлтору при сдаче жилья и в каких случаях.

Сколько составляет гонорар?

Какая комиссия отойдет агенту, от чего она будет зависеть и кто несет расходы по оплате – собственник или наниматель?

От чего зависит размер?

Сколько платить риэлтору? Сумма вознаграждения агента зависит нескольких факторов:

  1. Размер арендной платы – отправная точка при расчете гонорара. Как правило, посредники берут комиссию от 50 до 100% от объявленной стоимости арендной платы.
  2. Вид недвижимости. Если сдается элитное жилье, то риэлтор возьмет сумму в 100% от его арендной платы в месяц. Гонорар за поиски жилья эконом-класса может быть ниже – от 50 до 80%.
  3. Посредники. От количества посредников, работающих на клиента. У каждого агентства есть своя база собственников. Однако иногда найти подходящую под запросы клиента жилплощадь удается не всегда. Тогда риэлтор может обратиться за сотрудничеством в другое агентство, у которого есть искомая квартира.В этом случае в сделке участвуют два риэлтора – один предоставляет квартиру, другой – жильца. Нанимателю придется оплачивать услугу двух посредников. Как правило, это сумма не превышает 100% от ежемесячной арендной платы (этот гонорар делится между двумя агентами).

Обычно за услуги посредника платит наниматель. В ряде случаев эти расходы может взять на себя владелец квартиры:

  • если сдается дорогое жилье;
  • если собственнику нужно срочно найти жильца.

Хозяин и наниматель могут договориться и поделить расходы на оплату услуг посредника на двоих. Это будет выгодно обоим: жилец сэкономит деньги, а собственник, предлагая такие условия, сможет быстро найти жильца.

Отличия от залога

Не следует путать комиссию с залогом. В чем же разница? Комиссия выплачивается агенту за его работу. Залог оплачивает наниматель собственнику в качестве гарантии своей добросовестности. Эта сумма является платой за последний месяц проживания в квартире.

СПРАВКА: Если имущество хозяина будет повреждено по вине нанимателя, то сумма залога пойдет на возмещение ущерба.

Если жилец будет бережно относится к вещам собственника и содержать жилье в надлежащем виде, то при выезде он может рассчитывать на возврат этих денег.

Следует помнить, что услуги агента оплачиваются только после полностью выполненных им обязательств. Если посредник требует оплату вперед, то, вероятнее всего, это мошенник. Теперь вы знаете, что значат объявления типа «Сдам квартиру без комиссии».

Как определиться с суммой?

Обращаясь в агентство недвижимости за поиском квартиры, нанимателю следует сразу узнать сумму комиссии. Как правило, большинство посредников берет от 50 до 100% от стоимости арендной платы.

Пример. Собственник сдает квартиру за 15 000 рублей. Агент берет за свои услуги 100% комиссии. Нанимателю при заключении договора придется заплатить за первый месяц проживания 15 тысяч рублей хозяину и 15 тысяч агенту за оказание услуг. Если бы комиссия составляла 50%, то риэлтору пришлось бы заплатить всего 7500 рублей.

Можно ли обойтись без помощи специалистов по недвижимости?

При поиске квартиры многие обходятся без услуг риэлтора, обращаясь напрямую к собственникам.

Сделка без агента не предполагает комиссии. Однако в последнее время объявлений от прямых хозяев становится все меньше, так как они предпочитают пользоваться услугами посредников.

Можно ли снять с помощью агента квартиру, но комиссию не платить, обойтись без неё? Теоретически это возможно, однако по отношению к риэлтору будет не совсем этично. Вариант следующий: во время показа квартиры с агентом наниматель может тайком договориться с собственником о заключении договора без посредника. Если тот согласится, то они могут встретиться в назначенный день и подписать бумаги, не выплачивая агенту, который их свел, комиссию.

Какие документы нужны для оформления?

Чтобы документально зафиксировать факт оплаты работы риэлтора, между ним и нанимателем подписывается договор на оказание услуг. В нем указываются паспортные данные сторон и сумма. Для заключения такого соглашения нужны только паспорта.

Как на законных основаниях не платить риэлтору при съеме квартиры

Нет договора, оформленного письменно, согласно букве закона, он не подписан сторонами, т.е. риэлтором и нанимателем — ни о какой выплате гонорара речи быть не может!

Второй вариант, если договор на услуги подписан, но не выполнен или нарушены иные существенные условия. Наниматель имеет право не платить комиссию.

Третий: заключить договор аренды напрямую с хозяином жилья.

Четвертый: договориться с маклером оплатить его комиссию без участия агентства недвижимости, т.е не 100%, а 50. Это только снизит расходы, а не совсем их исключит, но на то он и рынок, чтобы договариваться.

Пятый: действовать сообща с другом, который съездит вместо вас на просмотр квартиры и возьмет контакты хозяина. Потом вы можете напрямую заключить договор аренды (см. третий способ).

Перечисленные выше способы не всегда безопасные, но вы взрослые люди и готовы отвечать за риски и нести ответственность за принятые решения и совершенные поступки! Если нет, то за вас ответит маклер, только не забудьте, что вы при этом оплатите его услуги в 100% размере.

А вы, как думаете, читатель, кто должен платить риэлтору при аренде (съеме) квартиры? Ответы пишите в комментариях!

Про налоги от сдачи квартиры в аренду

Бытует мнение, что договор найма жилого помещения необходимо заключать на срок до 11 месяцев, и тогда собственник освобождается от уплаты налогов. Это не так. Договор найма обычно заключается на этот срок лишь для того, чтобы не было необходимости регистрировать его в Росреестре.

Физическим лицам, с каждого заработанного рубля, необходимо платить налог 13%. И не важно, какая сумма будет указана в договоре, и на какой срок заключено соглашение о найме — по закону с любой прибыли необходимо заплатить налог.

Владельцы квартир могут выбрать любой удобный для них способ уплаты налога от сдачи квартиры. Декларировать доходы и платить 13%, приобрести патент на сдачу квартиры, или зарегистрироваться как ИП и платить 6% от прибыли.

Но чаще всего, заключаемый договор так и остается только для внутреннего пользования между собственником и нанимателем жилья. В 95% случае, деньги нигде не учитываются, и налоги от сдачи квартиры собственникам не уплачиваются.

Существуют два основных вида договоров, которые применяются при сдаче квартиры в аренду

  • Найма жилого помещения (имеено так правильно, а не аренды)
  • Безвозмездного пользования квартирой, который освобождает от уплаты налога (в народе часто называемый как некоммерческого найма)

Вопрос о налогах со сдачи квартиры насущный, и все же, лучше обсуждать его не на просторах всемирной паутины, а при личной встрече. После ознакомления, в ходе консультаций смогу дать рекомендации по налогообложению и найти наилучший вариант решения вопроса.

Послесловие

В развитых странах Европы и США никому и в голову не придет самостоятельно заниматься сдачей своего жилья. Риэлторы у них в большом почете, так как профессионализм и знание рынка позволяет им оказывать большой спектр услуг. В России тенденция активно развивается — уже давно на смену частным маклерам пришли крупные агентства с репутацией и собственной базой клиентов и объектов недвижимости. И это позволило людям, ценящим свое время и безопасность, быстро и грамотно решать жилищные вопросы.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость:

В разгар кризиса, в конце 2014 года — начале 2015‑го, под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был либеральный — радовались любому жильцу и старались «не спугнуть». В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».

Источники
  • https://www.INCOM.ru/journal/arenda/plyusy-i-minusy-sdachi-kvartiry-cherez-agentstvo1/
  • https://realty.rbc.ru/news/5fa3ddaa9a79476ef6a76db2
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5d10faddecd5cf00afaf4457/pochemu-sdavat-kvartiru-vygodnee-cherez-agentstvo-5d5e6ccb35ca3100ad26a330
  • https://agent112.ru/arenda1.html
  • https://www.HabRealty.ru/snyat/kto-platit-rieltoru-arende-kvartiry.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/komissiya.html

tett
Зарплатто.ру - сайт о зарплатах и доходах, деньгах и финансах
Adblock
detector