Покупка квартиры по ДДУ: что такое, пошаговая инструкция в 2022 году

Содержание
  1. Что такое ДДУ при покупке квартиры?
  2. Чем он отличается от обычного ДКП?
  3. Пошаговая инструкция по покупке
  4. Необходимые документы от сторон: на что обратить внимание и что проверить?
  5. Составление договора долевого участия
  6. Как происходит регистрация сделки?
  7. Почему не стоит торопиться и продавать
  8. Особенности продажи после окончания строительства и сдачи дома
  9. Как продать недвижимость по ДДУ
  10. Оформление договора
  11. Почему люди интересуются, можно ли продать квартиру по ДДУ
  12. Процедура продажи ДДУ
  13. Требования по срокам
  14. Договор переуступки, налогообложение
  15. Что такое переуступка
  16. Зачем пользоваться переуступкой
  17. Кто продает квартиры по переуступке
  18. Как продать жилье по переуступке?
  19. Почему застройщик продает квартиры по переуступке?
  20. Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора
  21. Шаг 1: соберите пакет документов
  22. Шаг 2: заключите договор
  23. Шаг 3: зарегистрируйте договор в Росреестре
  24. Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке
  25. Переуступка ипотечной квартиры
  26. Если права на новостройку у несовершеннолетних
  27. Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом
  28. Размер затрат и порядок действий
  29. Юридические последствия переуступки прав ДДУ
  30. Как продать недостроенную квартиру в ипотеке
  31. Как продать квартиру в строящемся ЖСК

Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Договор долевого участия (ДДУ) – это гражданско-правовой документ двусторонней имущественной сделки, в которой участвует существующий юридически, но не существующий фактически объект.

Он оформляется тогда, когда квартира приобретается ещё до того как возведён многоэтажный жилой дом, в котором она расположена. Соответственно лицо, оформившее ДДУ, не может получить в собственность ещё не выстроенное и не сданное в эксплуатацию помещение. Поэтому в данном случае приобретается право на его получение, а не сам объект.

Долевое участие регулируется нормами Оно формально выступает как право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, если участником строительства выполнялись все обязательства согласно положениям договора. Эта форма приобретения квартир в новостройках существенно отличается от сделки купли-продажи, которая регулируется статьями 549-558 ГК РФ.

Чем он отличается от обычного ДКП?

Основное различие в том, что договор купли-продажи (ДКП) составляется для перехода права собственности от продавца к покупателю на фактически существующий объект, которым можно начинать владеть и пользоваться непосредственно после завершения регистрации сделки. Заключение и регистрация ДДУ не дают такого права. Пока новостройка не возведена, а обозначенная в ДДУ квартира не получила официального статуса жилого помещения, за дольщиком сохраняется исключительное право её требования.

Исходя из этого основного различия, вытекают остальные. В частности, купля-продажа не предусматривает рисков покупателя при возникновении проблем у продавца. Дольщик несёт на себе риски застройщика.

Если при купле-продаже можно выявить все кадастровые и технические характеристики помещения, то застройщик может преподнести дольщику сюрприз, ухудшив качество жилья или уменьшив площадь здания.

Пошаговая инструкция по покупке

Начать процедуру нужно с поиска подходящей компании. Для поиска можно воспользоваться несколькими источниками:

  • обратиться к рекламным сайтам в интернете;
  • получить рекламную информацию из местных СМИ;
  • узнать адреса подходящих компаний у своих знакомых, участвующих в долевом строительстве.

Если такая компания найдена, можно делать следующий шаг. Для этого нужно подготовить документацию для заключения договора и обратиться к представителю застройщика.

Инструкцию по покупке жилья в новостройке различными способами мы предоставили в отдельном материале.

Необходимые документы от сторон: на что обратить внимание и что проверить?

Документы лица, претендующего на заключение договора, могут ограничиться одним гражданским паспортом с пропиской. В отдельных случаях могут понадобиться следующие бумаги:

  • Если в его интересах действует представитель, то потребуется паспорт представителя и нотариальная доверенность.
  • Если квартира приобретается на несовершеннолетнего, то предъявляется свидетельство о рождении ребёнка или паспорт, если ему исполнилось 14 лет. Сделку оформляют родители или иные законные представители, которые предъявляют свои паспорта и документы, удостоверяющие статус законных представителей (например, опекуны – справку о назначении опеки).
  • При оформлении ипотеки – договор кредитования, заключённый с банком.

От застройщика потребуется больше документов, так как его надёжность – основная причина, допускающая заключение ДДУ. Для сделки нужны:

  • проектная декларация;
  • лицензия на строительство;
  • аудиторское заключение о разрешении данной коммерческой деятельности;
  • разрешение на строительство;
  • документы на аренду или приобретение в собственность земли в зоне застройки;
  • проект ДДУ;
  • гарантии кредиторов или партнёров (при наличии).

В этих документах нужно проверить:

  1. срок действия лицензии;
  2. наличие удостоверения бумаг отделом по архитектуре и строительству;
  3. удостоверение строительным департаментом.

Главное – удостовериться, что строительная фирма надёжная и возглавляется добросовестными учредителями. Для этого можно:

  • Обратиться в крупную риэлтерскую компанию.
  • Обратить внимание на рекомендации банков, которые дают гарантию безопасности вложений. Если такую гарантию дал крупный банк – можно уверенно обращаться к представителю фирмы. В этом случае при возникновении обстоятельств форс-мажора банк выплатит базовую часть взносов, а компания будет нести свои обязательства перед банком, а не перед дольщиками.
  • Проверить учредительную документацию или получить через МФЦ выписку из ЕГРЮЛ.
В процессе консультации с представителем застройщика нужно уточнить все тонкости и нюансы, подробнее расспросить о гарантиях дольщиков в случае замораживания строительства.

Составление договора долевого участия

Основным документом, по которому впоследствии можно заселиться в квартиру, может выступить только ДДУ. Он составляется по типовому образцу, разработанному юристами компании. Для каждой компании могут быть выбраны специфические требования к сторонам, соответствующие сопутствующей ситуации и специфике коммерческого предложения.

Форма договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к договорам статьями 549 и 550 ГК РФ.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Документ состоит из следующих фрагментов:

  • «шапки»;
  • основной части;
  • заключительной части.

Содержание договора делится на основные положения, которые обязательно должны содержаться в тексте, и на дополнительные, которые могут включаться по усмотрению сторон сделки.

«Шапка» составляется обязательно. В ней требуется указать:

  • наименование учредителя, название компании;
  • наименование документа;
  • место (населённый пункт) и дату составления.

Следом даётся предмет договора, который обязательно должен содержаться в документе и без которого документ не приобретает юридической силы. В нём указываются следующие сведения:

  • Определяются стороны договора: Застройщик и Участник долевого строительства.
  • Даются данные сторон. Застройщик указывается как юридическое лицо, с наименованием компании и её основными реквизитами. Здесь же вносятся данные уполномоченного лица, которое выступает представителем застройщика. В числе таких сведений: основания представительства (учредительный документ или доверенность), фамилия, имя и отчество, паспортные данные. Участник указывается как физическое лицо, даются его фамилия, имя и отчество, паспортные данные.
  • Факт составления договора о том, что застройщик обязуется возвести многоэтажный дом за счёт средств участника. После его возведения участнику будет предоставлена квартира в новостройке.
  • Кадастровые и технические характеристики квартиры, адрес её расположения.

Далее по тексту, согласно нормам , пунктами и подпунктами располагаются следующие обязательные положения:

  • Сроки сдачи.
  • Стоимость квартиры, условия внесения платежей.
  • Условия передачи объекта в собственность дольщика.
  • Права и ответственность сторон.
  • Обязанности сторон, определение неустойки.
  • Условия расторжения ДДУ.

Обязательные положения должны содержать в предмете договора следующие параметры помещения:

  1. общую площадь здания;
  2. площадь совместных площадей;
  3. площадь квартиры и комнат;
  4. координаты осей здания, согласно проекту.
Кроме установленных сроков сдачи вносят положение о допустимости и условиях их изменения. Эти сведения в договорах всех участников должны быть одинаковыми.

Стоимость квартиры указывают цифрами и прописью. Вносится размер и срок внесения первого платежа. Последующие платежи вносятся частями, о чём гласит отдельное положение документа, с указанием:

  • периода внесения каждого платежа;
  • способа передачи денег;
  • наименования банка;
  • номера лицевого счёта.

Условиями передачи помещения дольщику является вступление в фактические права на владение объектом после его подготовки и сдачи актом госприёмки. Здесь могут включаться дополнительные положения, где могут быть указаны:

  • качество проведённых работ;
  • наличие ремонта;
  • черновая отделка.

Права сторон обязательно содержат информацию о нижеследующем:

  • право застройщика взимать средства на строительство от дольщиков;
  • право требования квартиры дольщиком.

Положение об ответственности содержит ситуации, когда таковая наступает, с установлением соразмерных штрафов или неустойки.

Расторжение применяется в случае недобросовестного отношения сторон к требованиям об ответственности. В этом случае допускается прекращение действия договора:

  • по соглашению;
  • по односторонней инициативе – через суд.

Причины расторжения можно указать как можно более подробно.

К дополнительным сведениям могут относиться:

  • порядок изменения стоимости объекта при изменении его площади или качества;
  • сроки устранения недоделок по претензии дольщика;
  • оформление права собственности застройщиком;
  • разрешение на переуступку;
  • нотариальное удостоверение ДДУ;
  • число экземпляров;
  • обязательность регистрации.

Все перечисленные и иные положения, вносящиеся дополнительно, должны отражать сложившуюся ситуацию и служить целям исполнения договора сторонами.

Дополнительные положения, если они внесены, имеют такое же значение как обязательные. То есть подлежат исполнению, а в случае их неисполнения договор может расторгаться.

В заключительной части вносятся сведения о сторонах:

  • реквизиты юридического лица застройщика;
  • паспортные данные и место прописки участника.

Внизу ставятся подписи уполномоченного лица, выступающего от имени застройщика и дольщика. Документ скрепляется печатью строительной фирмы. Согласно нормам статьи 163 ГК РФ, такой документ может подлежать нотариальному удостоверению по желанию обеих сторон.

Как происходит регистрация сделки?

После того как договор заключён и подписан сторонами, его необходимо предоставить в МФЦ, чтобы участие в долевом строительстве указанного в ДДУ лица, было внесено в специальный реестр. После того как сведения будут внесены, право требования станет неотъемлемым юридическим инструментом дольщика.

В МФЦ каждый участник приходит сам. Первый из них приходит с представителем компании. Представитель предъявляет документацию, которая участвовала в оформлении ДДУ со стороны застройщика.

Последующие дольщики подходят самостоятельно по мере заключения договоров, имея при себе:

  • паспорт;
  • 2 экземпляра ДДУ;
  • квитанцию об уплате госпошлины в размере 2 тысячи рублей.

В отдельных случаях предъявляются другие документы. Например, доверенность или договор с банком об ипотеке. Документация принимается регистратором под расписку. В расписке указана дата повторного визита. В указанный день нужно подойти с паспортом и распиской и получить свой удостоверенный Росреестром договор. На регистрацию уходит приблизительно один месяц.

Почему не стоит торопиться и продавать

Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами. Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании. Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный метод. Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:

  1. Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
  2. Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд. И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости. Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.

Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.

Особенности продажи после окончания строительства и сдачи дома

Если квартира ещё не принята актом госприёмки, она не считается собственностью застройщика или иного лица.

Только оформив акт приёмки квартиры застройщик или дольщик могут обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на объект. Поэтому у застройщика приобретаться она может только по ДДУ.

Если продавец – дольщик, с ним составляется договор цессии, передающий не саму квартиру, а переуступающий новому участнику право требования квартиры по заключённому им ДДУ. Такие сделки несут в себе значительно меньше рисков, чем на начальном этапе строительства, поэтому их можно заключать без особых опасений.

Как продать недвижимость по ДДУ

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:

  • Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
  • Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.

В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.

Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

Оформление договора

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

  • Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
  • Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
  • При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

  • Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
  • Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
  • Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
  • Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Почему люди интересуются, можно ли продать квартиру по ДДУ

Увы, экономическая ситуация в стране не позволяет каждому желающему быстро собрать нужную сумму на покупку нового жилья. Зачастую граждане вступают в длительные отношения с застройщиком, используя не только живые деньги, но также ипотеку и рассрочку. Пока ведется строительство, может многое измениться — люди разводятся, переезжают, получают неожиданное наследство и так далее. В таких случаях дольщики хотят узнать, как можно продать квартиру по ДДУ.

Долевое участие в строительстве дает возможность контролировать цену на недвижимость, поэтому в последние годы популярен новый вид инвестирования средств — покупка жилья в новостройках на ранних этапах строительства. Иногда инвесторы не желают ждать окончания застройки и хотят вернуть вложения, или, с целью получения максимальной выгоды, продают готовое к сдаче жилье.

Процедура продажи ДДУ

Знание правовой базы является гарантией защиты от различных «сюрпризов» в процессе совершения сделки. Даже если вы решили довериться профессиональным риэлторам, нужно иметь ясное представление о характере процедуры продажи квартиры по ДДУ.

Требования по срокам

По закону с момента остановки ДДУ (когда стороны подписали акт приема-передачи объекта в эксплуатацию) до окончания регистрации права собственности на недвижимость может пройти от трех месяцев до года. После выхода на регистрацию продажа невозможна. Поэтому частных инвесторов волнует вопрос, как продать квартиру по ДДУ до подписания акта приема передачи быстро и с максимальной выгодой.

Договор переуступки, налогообложение

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Документ такого типа не прекращает действия договора о долевом участии, происходит только смена сторон-участников.

Договор переуступки прав (цессия) — документ, фиксирующий передачу инвестором прав на будущее жилье другому участнику сделки. На момент заключения договора о переуступке объекта не существует юридически — это означает, что дольщик продает не квартиру, а возможность требовать ее предоставления от застройщика в будущем.

В договоре указывается сумма, за которую продавец уступает права покупателю. От нее зависит размер налога с продажи квартиры по ДДУ. НДФЛ формируется из расчета разницы между покупкой и продажей новостройки, и государству здесь причитается 13%.

Что такое переуступка

Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.

Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Как продать жилье по переуступке?

Понять, что значит «продать квартиру по переуступке», достаточно просто: фактически, это замена одного дольщика на другого в договоре о строительстве, пока акт приема-передачи недвижимого имущества еще не подписан сторонами. Оформить продажу недвижимости по переуступке стандартным образом не получится, поскольку технически жилплощади еще не существует, и оперировать правом собственности не удастся. Для совершения продажи существует два способа:

  • Переуступка права требования с заключением соответствующего договора. Сначала дольщик определяет стоимость недвижимости с учетом стадии готовности, параметров квартиры, востребованности жилья в конкретном районе и других факторов. После этого он находит третье лицо, заинтересованное в выкупе. Между дольщиком и третьим лицом оформляется соглашение, по которому прежний кредитор передает, а новый принимает право требования квартиры у застройщика. Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. После этого прежний дольщик избавляется от любых обязательств, связанных с объектом, и подписание акта о приеме-передаче жилплощади осуществляет уже новый владелец.
  • Переоформление договора с застройщиком. Такой вариант требует обязательного получения согласия от строительной фирмы. Этот метод позволяет продать квартиру в строящемся доме по переуступке, даже если она приобретена на условиях ипотечного кредита.

Если предстоит продать жилье, которое находится в здании жилищного кооператива на стадии возведения, процесс включает два этапа: оформление купли-продажи пая и подача заявления на имя председателя с просьбой передать этот пай третьему лицу.

Иными словами, потребуется разрешение от всех членов, чтобы заключить сделку, при отказе хотя бы одного участника кооператива она не состоится.

Почему застройщик продает квартиры по переуступке?


Чаще всего передачей права истребования занимаются инвесторы, а не сами застройщики: они приобретают его на раннем этапе строительства по минимальной стоимости, а продают, когда долевая цена квартиры делается на порядок выше. Эта схема является легальным способом заработка на недвижимости, продавец в таком случае обязан уплатить в казну НДФЛ, размер которого составляет 13% от полученной прибыли.

Переуступку могут делать и будущие жильцы, например, если в семье намечается прибавление, и им нужна более просторная жилплощадь. Сделка также выгодна, если у них возникла потребность переезда в другой город или иные обстоятельства, предусматривающие продажу ненужных метров.

Часто встречающаяся причина, почему застройщик продает квартиры по переуступке, может заключаться в регулярном несоблюдении сроков возведения, нарушении иных обязательств по договору. Проблемы подобного рода нередко толкают дольщиков на желание переуступить право требования иному лицу, в то время как они получают денежную компенсацию за него и предпочитают вложить средства в более надежный объект.

Важно! Перед оформлением договора по уступке права требования требуется провести юридическую проверку объекта. Если этого не сделать, можно столкнуться с мошенниками, потерять деньги или само право на недвижимость, например, если дольщик обанкротится в течение 3 лет с момента заключения сделки.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

? письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

? сам договор долевого участия;

? разрешение на переуступку прав от застройщика;

? справка о погашении задолженности перед застройщиком;

? разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Шаг 2: заключите договор

Напишите цессию в письменной форме. В ней обязательно должны быть указаны следующие сведения:

? Дата и город заключения.

? Адреса и паспортные данные обоих участников сделки — продавца и покупателя.

? Данные о заключенном договоре ДДУ — его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах.

? Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья.

? Оценка права требования — стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу.

? Порядок расчета и реквизиты — чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив.

? Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю — например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг.

? Права и обязанности обеих сторон по договору.

? Подписи сторон с расшифровкой.

В составлении договора есть один нюанс. Если вы получили письменное согласие застройщика на переуступку прав, можете прописать в цессии его ответственность перед дольщиком. То есть просто перенесите обязанности застройщика из договора долевого участия в цессию. В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома.

Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре. Дополнительные экземпляры могут запросить банки и застройщики.

Шаг 3: зарегистрируйте договор в Росреестре

Посетите подразделение Росреестра в вашем регионе либо обратитесь в ближайший МФЦ. Предоставьте сотруднику:

оригинал договора о долевом участии в строительстве;

договор о переуступке права требования по ДДУ;

квитанцию об оплате государственной пошлины;

паспорта обеих сторон сделки — продавца и будущего владельца права требования;

нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя на проведение сделки;

разрешение о переуступке прав от компании-застройщика;

справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство оплачивать остаток суммы;

разрешение от банка на сделку, если продавец заключил ДДУ с использованием кредитных средств.

Предоставляйте оригиналы всех документов. Если нет возможности предоставить оригинал, сотрудник Росреестра или МФЦ может принять нотариально заверенную копию.

Государственную пошлину за регистрацию переуступки права требования недвижимости оплачивают заранее. Ее размер составляет 350 ₽ для физических и юридических лиц, пошлину всегда оплачивает покупатель.

После того, как сотрудник примет документы, он выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ. Обычно он составляет 10 дней. В назначенную дату сотрудник Росреестра выдаст обратно принятые документы и уведомит о внесении изменений в договор долевого участия.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Расходы на оформление цессии несет покупатель. Он оплачивает часть государственной пошлины в размере 350 ₽. Сумма, которую цессионер платит цеденту, зависит только от требований покупателя.

Налог при продаже квартиры по переуступке фиксированный, составляет 13% от выручки — то есть от разницы сумм при заключении ДДУ и передачи права.

Например: Александр заключил ДДУ с застройщиком и заплатил ему 1 000 000 ₽. Через год решил продать право требования за 2 000 000 ₽. Ему придется заплатить 13% от выручки — то есть от 1 000 000 ₽. Сумма налога — 130 000 ₽. Александр должен заполнить декларацию и оплатить налог, иначе к нему будут применены санкции: например, штраф.

Переуступка ипотечной квартиры

Эта процедура сложнее, чем простая переуступка квартиры, приобретенной за личные средства. Нужно будет выплатить кредит, прежде чем продавать право требования, иначе банк не выдаст разрешение и не снимет обременение. Если хотите совершить сделку при невыплаченной ипотеке, проконсультируйтесь с юристом, как продать квартиру в ипотеке по переуступке.

Если права на новостройку у несовершеннолетних

Если в договоре ДДУ фигурируют несовершеннолетние лица, при оформлении цессии обязательно нужно получить разрешение на сделку от органов опеки. Законными представителями несовершеннолетнего являются родители или опекуны — они и будут подписывать цессию.

Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом

Если оформляете переуступку прав, а продавец использовал для заключения ДДУ средства из материнского капитала, процедура усложняется. В цессии должно быть прописано, что дети получат свои доли в собственность после окончания срока строительства.

Размер затрат и порядок действий

В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования. Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.

Цены по Краснодару:

  1. В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.
  2. В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.

В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно. Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:

  1. Сделать копии всех необходимых документов.
  2. Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
  3. Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
  4. Передать копии документов застройщику.

В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно. Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.

Юридические последствия переуступки прав ДДУ

По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете отвечать только перед новым инвестором только если переданный вами договор окажется недействительным. За неисполнение требований застройщиком вы никакой ответственности не несете. Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, которые совершит девелопер, будут касаться исключительно нового владельца.

В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.

Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы. Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило. Потому подробно их рассматривать не будем.

Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов.

Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов. Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.

Как продать недостроенную квартиру в ипотеке

Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие.

Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.

Как это работает:

  1. Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
  2. Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
  3. Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.
  4. В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
  5. Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
  6. Закройте ипотечный кредит.
  7. Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
  8. Получите остаток средств.

При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор. Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться. Прибыли здесь ждать не стоит. Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.

Как продать квартиру в строящемся ЖСК

Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива. Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.

Процедура выглядит таким образом:

  1. Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.
  2. Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу.

По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры. Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой. А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей. И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение. Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.

Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно. Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры.

Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.

Источники
  • https://pravosudie.guru/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/novostrojki-i-vtorichka/po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html
  • https://23kvartiri.ru/kak-prodat-kvartiru-v-stroyashhemsya-dome/
  • https://metr.guru/dolevoe-uchastie/prodazha-kvartiry-po-ddu
  • https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/kak-prodat-kvartiru-po-ddu/
  • https://J.Etagi.com/ps/pereustupka-kvartiry-chto-eto/
  • https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a
  • https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke/

Tikhanova-k@mail.ru
Зарплатто.ру - сайт о зарплатах и доходах, деньгах и финансах
Adblock
detector