Продажа доли, части дома и земельного участка в общей долевой собственности

Содержание
  1. Законы о продаже недвижимости
  2. Чем отличается часть дома от доли дома
  3. Условия продажи части дома
  4. С одним владельцем
  5. Совместно нажитого супругами
  6. С несколькими собственниками
  7. Как продать половину дома. Тонкости реализации выделенных и невыделенных долей
  8. Если долевая собственность на частный дом закреплена документально
  9. Как продать половину дома и не рассориться с совладельцами?
  10. Если общая собственность не выделена в натуре
  11. Справка: как проводят выдел доли в частном доме
  12. Продажа доли в жилом домовладении
  13. Как продать долю, если дом куплен в браке
  14. При согласии второго супруга на продажу
  15. Без одобрения сделки вторым супругом
  16. Порядок продажи доли дома с несколькими собственниками
  17. Необходимые документы
  18. Оповещение совладельцев
  19. Можно ли и как продать долю в доме без согласия других собственников
  20. Пошаговая инструкция к действию
  21. Образец иска
  22. Документы
  23. Сумма госпошлины
  24. Срок рассмотрения
  25. Как продать долю в доме с землей
  26. Если другие собственники согласны
  27. Алгоритм действий
  28. Документы
  29. Стоимость
  30. Если остальные собственники против
  31. Способ №1
  32. Способ №2
  33. Документы
  34. Сроки
  35. Расходы
  36. Можно ли продать долю в доме без земли
  37. Как разделить земельный участок

Законы о продаже недвижимости

  • Гражданский кодекс Российской федерации (ГК РФ). Глава 16 посвящена вопросам использования общей собственности. Статья 245 оговаривает, что каждый из владельцев вправе индивидуально распоряжаться своей частью имущества (продать, подарить, завещать).
  • Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Статья 42 рассматривает ситуацию, когда имущество в общей собственности, описывает возможность продажи части дома, квартиры или земельного участка.
  • Постановление Верховного Совета РФ 11.02.1993 №4462-1 «О порядке введения в действие основ законодательства Российской Федерации о нотариате». Статья 5 говорит об особенностях работы нотариуса, заверяющего сделку.

Чем отличается часть дома от доли дома

Порой владельцы дома не задумываются о законности распоряжения собственным имуществом, не знают своих прав и обязанностей, которые отличаются в зависимости от правового статуса объекта недвижимости. Однако вплотную занявшись вопросом продажи дома, хозяин узнает, что доля стоит гораздо дешевле части. В чем же разница?

Если продается доля дома, объект сделки купли-продажи — доля в общей собственности, а если продается часть дома, объект — физически обособленная недвижимость.

Доля дома может стать его обособленной часть только при соблюдении ряда условий:

  • Часть можно отделить физически. Если в собственности находится, например, 1/15 от 45м2, выделить отдельное помещение для проживания не удастся.
  • Выделенная часть должна соответствовать санитарно-техническим нормам, предъявляемым к жилому помещению, и быть пригодной для проживания.
  • Часть должна относиться к категории недвижимого имущества, а в соответствии со — это объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
  • При отделении помещения не должны быть нарушены права прочих собственников.

Часто отделение происходит при обустройстве отдельного входа в дом, установлении порядка пользования имуществом. На такое помещение необходимо оформить техпаспорт, поставить объект на кадастровый учет. После можно продавать часть дома без согласования с совладельцем.

Владея долей недвижимости на правах собственника, можно ею распоряжаться без выделения в натуре. На такое имущество остальные владельцы дома имеют право преимущественной покупки. Продать долю, не уведомив об этом остальных, нельзя.

В случае продажи физическая часть дома не выделяется. Сделка отражает передачу имущества в долевом соотношении.

Условия продажи части дома

С учетом ситуации правила реализации доли недвижимости изменяются. Особенности имеют случаи, когда ей владеют только один собственник или супруги. Сложности иногда возникают, если дом или квартира принадлежат нескольким физическими лицами.

С одним владельцем

Это самый хороший случай. Владелец жилья может самостоятельно решить, что и кому он захочет продать. Собственнику необходимо найти покупателя, определить часть жилья, которую будет реализовывать, подготовить договор купли-продажи.

Совместно нажитого супругами

Такое имущество – общая собственность, которую нельзя продать без согласования со второй стороной. Если один супругов предпримет это, то сделку легко опротестовать через суд.

Исключительные случаи, которые не требуют разрешения:

  • пара оформила брачный контракт, регулирующий права на имущество.
  • признание мужа или жены недееспособными;

С несколькими собственниками

На основании статьи 250 ГК РФ, совладельцы имеют преимущественное право приобрести части реализуемого имущества. Продажа доли жилого дома на сторону допустима только с их согласия. Такое возможно, когда дольщики отказываются от покупки, не проявляют к ней интереса.

Как продать половину дома. Тонкости реализации выделенных и невыделенных долей

Деревенский дом, коттедж и любое другое индивидуальное домовладение в собственности нескольких человек – частое явление на российском рынке недвижимости. Поскольку отчуждение части общего имущества имеет свою специфику, то в юридические консультации нередко поступают вопросы из разряда «как продать половину дома». Сложность оформления и выгодность подобных сделок зависят от правового статуса доли: натурально выделенные реализовать можно проще и выгоднее, чем невыделенные.

Если долевая собственность на частный дом закреплена документально

В юридической практике выделенная и правильно оформленная доля считается отдельным объектом недвижимости. Поэтому хозяин такого имущества имеет соответствующие права пользования и распоряжения, в том числе дарения или продажи.

Совершение безвозмездной сделки (типичный пример – дарение) не требует согласия других сособственников. Если же речь идет об операциях с финансовой выгодой (обмен или продажа), то п.2 ст. 250 ГКРФ обязует владельца уведомлять о своем намерении своих непосредственных соседей по дому. Это делается из соображений защиты интересов других участников долевой собственности, для которых выкуп – это хороший способ улучшения своих жилищных условий.

Принято три формата пересылки сообщений с предложением выкупить долю:

  • через услуги нотариуса;
  • почтовым отправлением (оптимально – заказным письмом);
  • телеграфной связью.

Выбирать можно любой способ. Главное, чтобы отправитель в итоге имел на руках подтверждающие документы о доставке. Важно, чтобы в них была указана дата получения, поскольку именно от этого момента отсчитываются те 30 дней, что даются адресату на принятие решения о покупке либо отказе.

Как продать половину дома и не рассориться с совладельцами?

Проще всего, если сособственник недвижимости будет согласен приобрести долю на означенных в уведомлении условиях. Но на практике, так происходит редко. Чаще всего намерение о покупке есть, но собрать нужную сумму за месяц не удается. Если пробовать решать проблему в принудительном порядке, то суд обычно соглашается с продавцом. Хотя многое зависит от наличия стороннего лица, согласного приобрести долю за предложенную сособственнику сумму.

Также бывают и другие препятствия:

  • Если второй владелец не в состоянии выкупить часть дома в силу своей недееспособности, то для совершения сделки отчуждения придется привлекать органы опеки.
  • Не известен адрес местонахождения совладельца. Решение: письмо отправляется на адрес спорного объекта, отсутствие регистрации совладельца по этому адресу – не преграда.
  • Юридически некорректное оформление прав на вторую половину объекта раздела. Чаще возникает в том случае, если хозяин этой части имущества умер, а наследники не успели/ не хотят вступать в права. Выход здесь один – добиваться узаконивания.

Также нередки случаи просто игнорирования писем продавца. Но сложности здесь особой нет: такое поведение по закону расценивается как отказ от привилегированного положения. То есть по истечении 30-дневного срока покупателем может выступить третья сторона.

Если общая собственность не выделена в натуре

Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.

Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы. Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.

Справка: как проводят выдел доли в частном доме

Выдел в натуре возможен при соблюдении пары важнейших условий. Во-первых, дом не должен быть аварийным. В противном случае, существует риск получения отказа от БТИ. А во-вторых обладать техническими возможностями для обустройства изолированного помещения (отдельный вход, кухня, сантехнические комнаты, коммуникации). Для уточнения следует обратиться к инженерам строительной экспертизы или в БТИ.

В сельской местности могут возникнуть трудности с земельным участком, на котором и находится жилая постройка. Например, строение на две или более семьи разделить можно только при условии межевания границ общего надела, на котором оно стоит. Эта процедура позволит получить отдельные кадастровые номера на земельные доли и затем уже переводить общую собственность домовладения в долевую.

Продажа частей и долей частных домов является сложной процедурой, сопряженной с рядом рисков. Будет гораздо проще обратиться к опытному и умному риелтору, который не только сможет организовать процесс, но и обеспечит выгодность и законность подобного рода сделок.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Если будет принято отрицательное решение, то оно должно быть нотариально заверено, чтобы в дальнейшем можно было доказать существование данного предложения и их отказ.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Как продать долю, если дом куплен в браке

По закону, чтобы реализовать совместно нажитую недвижимость, требуется согласие второго супруга, при этом возможны два варианта:

  • Он разрешает продажу. Это самая простая ситуация, не требующая дополнительных усилий.
  • Не дает согласия. Формально это не мешает реализовать долю недвижимости, но может создать проблемы в перспективе.

При согласии второго супруга на продажу

В этом случае разрешение мужа или жены оформляют нотариально. Оно дополняет типовой пакет документов вместе со свидетельством о браке. Дальнейшая сделка, переоформление на нового покупателя доли в жилье происходит по стандартному пути.

Пакет документов включает:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Документ, который устанавливает право на долю недвижимости (например, справку о принятии наследства).
  • Сертификат об оценке (при необходимости).

Без одобрения сделки вторым супругом

Если муж или жена не дают согласия на продажу доли в доме и части земельного участка, то есть два способа решить проблему:

  • Попытаться прийти к компромиссу.
  • Продать долю в доме с землей без согласования. Вторая сторона опротестовать такое решение быть в исковом порядке.

Документы для обращения в суд:

  • Паспорт.
  • Исковое заявление, где указаны обстоятельства продажи доли в недвижимом имуществе (дата, цена), несогласие с этим решением.
  • Свидетельство о браке.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Квитанция об оплате госпошлины (300 рублей).

Порядок продажи доли дома с несколькими собственниками

Продавцу необходимо соблюсти требования закона, дающего другим владельцам недвижимости преимущественное право на покупку. Когда дольщики по разным причинам не получили извещения и из-за этого потеряли свое преимущество на выкуп доли в доме, они могут подать иск. Если суд решит, что продавец ущемил права совладельцев, сделка будет аннулирована. Срок подачи иска – 3 месяца с момента, когда произошла продажа дома в долевой собственности.

Необходимые документы

  • Паспорта участников сделки.
  • Нотариально заверенные согласия на продажу недвижимости от всех совладельцев.
  • Справка из ЕГРН.
  • Брачный договор.
  • Выписка из лицевого счета.
  • Свидетельство о браке.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (соглашение о приватизации, договор купли-продажи, завещание, дарственная).
  • Соглашение о купле-продаже.
  • Акт приемки-передачи.

Оповещение совладельцев

По закону эта процедура обязательна. Требуется письменно уведомить совладельцев, что хотите продать долю недвижимости. Сообщения вручают лично под подпись или отправляют заказным письмом с уведомлением.

Текст оповещения обязательно содержит:

  • Информацию о намерении гражданина продать часть дома.
  • Предложение выкупить долю за установленную цену.

В течение 30 дней каждый из получателей должен дать один из вариантов ответа:

  • Отказ. При этом долю имущества можно продать третьим лицам.
  • Согласие на приобретение. Так он получает еще одну долю по упрощенной схеме. Если на эту часть претендует сразу несколько дольщиков, то продавец имеет право сам выбрать покупателя.

Когда совладелец отказывается приобрести предложенную долю, то его решение должно быть зафиксировано документально:

  • Если информацию отправляли почтой, то подтверждением выступит уведомление о вручении письма со сроком позднее, чем месяц назад. То есть совладелец извещен, у него было время, чтобы принять решение.
  • Если оповещение вручали лично, то для продажи имущества третьим лицам от каждого из собственников необходима письменная виза. Она подтверждает нежелание купить часть имущества на предложенных условиях.

Можно ли и как продать долю в доме без согласия других собственников

Реализовать недвижимость, доля которой принадлежит третьему лицу — настоящая проблема, ведь заставить человека отказаться от своего имущества не под силу даже суду. Однако в законодательстве есть «лазейка», благодаря которой можно принудить владельца к получению денежной компенсации в счет недвижимости.

В говорится о возможности выплаты средств одному из владельцев в обмен на его долю, если она незначительна, не может быть выделена в натуре, а сам собственник не имеет интереса в ее использовании. Как только будет получена компенсация, право на долю в общей собственности утрачивается.

Однако действительным остается правило: прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно отправить совладельцу даже незначительной части собственности письменное предложение о приобретении реализуемого имущества.

Пошаговая инструкция к действию

Прежде чем обратиться в суд, следует определить перспективы выигрыша, основываясь на судебной практике по подобным делам, и далее следовать инструкции:

  1. Определить, может ли гражданин (владелец незначительной доли, которую он не согласен продавать) жить в доме, не нарушая права других собственников.
  2. Оценить возможность выделения имущества собственника в натуре. Если выяснится, что положенная доля позволяет выделить целую жилую комнату в имеющейся недвижимости, шансы выиграть дело малы. Такая доля не является незначительной.
  3. Произвести оценку квартиры. Можно привлечь сотрудников БТИ, эксперта, имеющего соответствующую лицензию, чтобы в суде не было вопросов по поводу корректности определения рыночной стоимости объекта.
  4. Предложить родственнику выкупить долю, которая ему не принадлежит. Срок на раздумья —1 месяц.
  5. Положить средства, которые могут быть потрачены на компенсацию стоимости незначительной доли, на депозитный счет. Это подтвердит намерение приобрести имущество у несогласного на продажу владельца по выгодной цене.
  6. В случае несогласия подготовить пакет документов для обращения в суд, оплатить госпошлину.
  7. Подать иск.
  8. Принять участие в судебном заседании.
  9. Получить решение суда.
Пример. После смерти отца осталась 1/2 дома в наследство, поскольку еще ½ принадлежала супруге. По закону имущество было поделено таким образом: жене – 1/6 дома, дочери (С.) — 1/6 дома, а детям 2-й дочери — по 1/12 по праву представления. После смерти матери, согласно завещанию, С. стала владелицей 5/6 дома. Решив продать дом, С. обратилась к племянникам, предложив им продать их доли. Однако племянники отказались, поскольку предложенная сумма была незначительна. Тогда С. обратилась в суд с просьбой о принудительном выкупе малозначительной доли. Ввиду того, что родственники в доме не проживали, не оплачивали коммунальные расходы, и их доля не может быть выделена в натуре, суд принял решение выплатить каждому из племянников по 87 тыс. руб.

Образец иска

В случае решения вопроса через суд составляется исковое заявление. Согласно , оно должно содержать:

  • Наименование суда. Согласно законодательству, рассмотрением подобных дел занимается мировой судья, однако если цена иска превышает 50 тыс. руб., придется обращаться в районный суд.
  • ФИО истца, ответчика, их место проживания, контактные данные.
  • Название документа.
  • Суть иска, где описываются основные обстоятельства дела: являются ли дольщики родственниками; кому и какая часть дома принадлежит, по какому праву; по какой причине возник конфликт. Истец должен внести предложение о выплате средств в счет компенсации, поскольку доля является незначительной.
  • Прошение, где истец обращается к суду о признании доли малозначительной и выплате компенсации в установленном размере.
  • Перечень документов.
  • Дата и подпись.

Документы

К иску необходимо приложить:

  • копии исков по числу заинтересованных лиц;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о госрегистрации имущества;
  • кадастровый паспорт на дом, земельный участок;
  • сведения о стоимости недвижимости;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В числе прочих документов прилагаются доказательства проживания ответчика в другом месте, незаинтересованность в приобретении доли, невыполнение обязательств по уплате по счетам за дом.

Сумма госпошлины

При подаче иска о выплате дольщику компенсации необходимо рассчитать его цену. Для этого предварительно проводится оценка стоимости недвижимости. Впоследствии от нее исчисляется цена доли имущества.

Госпошлину определяют по формуле, разработанной на основании . Сумма колеблется в пределах 400 – 60 тыс. руб. в зависимости от стоимости объекта и доли участника.

Формула для расчета: фиксированная сумма + n% Х (цена иска – вычет).

Расчет можно производить, руководствуясь таблицей:

Ценовая категория, руб.% от разницы между заявленной стоимостью и нижним ценовым пределомДополнительный фиксированный платеж, руб.
1–20 0004 (не менее 400 руб.)
20 001–100 0003800
100 001–200 00023,200
200 001–1 000 00015,200
1 000 000+0.513 200 (не более 60 000)
Например, дом стоит 1 200 тыс. руб. Доля родственника по завещанию составляет в ней 1/23 части. В сумме это равно 52 174 руб. Поскольку цена иска менее 100 тыс. руб., госпошлина равна: 800 руб. + 3% Х (цена иска 52 174 руб. – вычет 20 000 руб.) = 1765 руб.

Чек об оплате госпошлины необходимо прикрепить к исковому заявлению.

Срок рассмотрения

Согласно , срок рассмотрения гражданского дела составляет в пределах 2 месяцев с момента обращения в суд. После принятия решения выдается исполнительный лист, поясняющий права и обязанности сторон в отношении объекта недвижимости. Невыполнение предписаний грозит принятием принудительных мер со стороны ФССП.

Впоследствии дольщики могут реализовать свое имущество в обычном порядке без участия бывшего владельца, несогласного с продажей.

Если решить вопрос через суд не удастся, выход один — ждать, пока владелец малозначительного имущества захочет приобрести остальную часть или найти покупателя на имеющиеся доли.

Как продать долю в доме с землей

Закон предусматривает следующие варианты продажи доли дома и земли:

  1. Выкуп совладельцами.
  2. Продажа третьим лицам с согласия сособственников.
  3. Продажа третьим лицам без согласия сособственников.

Если другие собственники согласны

Простой вариант – предложить свою долю совладельцам, договориться с одним из кандидатов и заключить сделку.

Алгоритм действий

Полный список действий:

  1. Составьте уведомление о продаже

Оплатите услуги нотариуса, после чего он составит уведомление о продаже. Далее, ожидайте ответов от совладельцев и/или составьте уведомление самостоятельно (например, у юриста). Далее посетите почтовое отделение, запечатайте уведомления, разошлите по адресам, возьмите талон об отправке и ждите уведомлений о вручении писем.

  1. Оформите долю на дом и землю

Собственник должен получить кадастровые документы на два объекта недвижимости: жилой дом и земельный участок. Для этого нужно обратиться в БТИ и Росреестр – с целью оценки имущества. Инженеры произведут жилищные и землеустроительные работы, оформят документы и выдадут актовые заключения. Останется получить техпаспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.

  1. Организационные вопросы

Прежде чем продавать долю, нужно снять с учета прописанных жильцов. Если в доме проживают дети, придется обращаться в орган опеки и попечительства. Отчуждение доли из совместно нажитого имущества возможно только при согласии второго супруга. Собственник должен взять справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.

  1. Договоритесь с покупателем

Предложите долю другим совладельцам, и, если один из них захочет выкупить часть жилья, заключите предварительный договор купли-продажи. Если вы договорились с покупателем, не нужно ждать 30 дней ответы от других совладельцев. Достаточно согласия выбранного дольщика.

  1. Составьте договор купли-продажи

Общее требование для сделок с долями недвижимости (частный дом и земля) – нотариальная форма договоров. Отправляйтесь к нотариусу, оплачивайте его услуги, оформляйте два документа: договор купли-продажи и акт приема-передачи долей в доме. Забирайте обе бумаги и приступайте к завершающему этапу.

  1. Утверждение в Росреестре

Финальный этап – регистрация сделки в отделении Росреестра путем обращения в МФЦ «Мои документы». Передайте договор и собранный пакет документов, возьмите расписку об их принятии и ждите ответа. Далее покупатель получает выписку из ЕГРН и становится новым собственником доли.

Пример:

 

Супруги Лосевы владели жилым домом и земельный участком. До брака недвижимость принадлежала супругу, а после свадьбы он подарил жене ½ часть дома. Случился развод – супруга пожелала продать свою часть дома, чтобы переехать в город и не делить квадратные метры с бывшим мужем. Женщина предложила мужу выкупить у нее ½ долю за 550 000 рублей, однако последовал отказ. Спустя 30 дней собственница подала объявление в СМИ – желающих выкупить долю по рыночной цене не находилось. Супруга предложила мужу продать дом и землю целиком, а вырученные средства поделить поровну. Супруг одобрил такое предложение, собственники подали совместной объявление о продаже дома за 1 500 000 рублей. Вскоре был найден покупатель и сделка состоялась.

Документы

Успех предстоящей операции с жильем зависит от пакета документации:

  • российский паспорт и/или временные удостоверения личности (при замене);
  • документ о праве на дом и землю – свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи, приватизации и др.;
  • старое свидетельство или новая выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт и кадастровый паспорт на объекты;
  • выписка из домовой книги – о проживающих/снятых с учета;
  • справка об отсутствии долгов – сейчас сведения выдаются в Росреестре;
  • согласие второго супруга (при необходимости);
  • копии уведомлений о вручении писем другим совладельцам или отказные извещения от них;
  • разрешение от органа опеки – если один из совладельцев частного домовладения не достиг 18 лет.

Стоимость

Финансовые затраты связаны с оплатой услуг нотариуса и госпошлин за утверждение сделки. Сюда также относится налог на прибыль, если дом и земля находились в собственности менее 5 лет.

Сколько стоит продать долю:

  • госпошлина у нотариуса – 0,5% от цены продаваемой доли по кадастровым данным из Росреестра;
  • составление договора купли-продажи – от 1 000 до 5 000 рублей;
  • услуги нотариуса (правовая и техническая работа) – от 2 000 до 10 000 рублей;
  • госпошлина за регистрацию сделки – 2 000 рублей за долю дома + 350 рублей за переоформление документов на земельный участок.
Подоходный налог оплачивает продавец – как получатель прибыли от возмездной сделки с недвижимостью. Ему предстоит отдать 13% от суммы сделки, т.е. от полученных денег. Если продавец не является резидентом РФ, а имеет иностранное гражданство – размер НДФЛ увеличится до 30%.

Если остальные собственники против

Разногласия между совладельцами могут привести к отказу выкупать долю и вообще отчуждать часть жилья третьим лицам. Вероятно, многие подумают, что выхода нет – однако существует целых два способа продать долю в доме с землей. И даже без согласия других собственников.

Способ №1

Первый способ – найти покупателя не из числа дольщиков, если последние не желают участвовать в выкупе. Не забываем о преимущественном праве покупки – принцип придется соблюдать.

Воспользуйтесь следующей инструкцией:

  1. Составьте уведомление о продаже доли в адрес всех совладельцев.
  2. Отправляйтесь на почту, упакуйте заказные письма, возьмите квитанции об их отправке.
  3. Дождитесь обратных отказов или ожидайте 30 дней.
  4. Подайте объявление о продаже доли в СМИ: интернет, газеты, доски объявлений, «сарафанное радио».
  5. Обсудите с покупателем условия сделки и порядок передачи денег.
  6. Арендуйте банковскую ячейку.
  7. Оформите и заверьте договор купли-продажи у нотариуса + составьте передаточный акт.
  8. Зарегистрируйте право собственности через МФЦ в Росреестре.
  9. Получите расчет от покупателя по «безопасному каналу» – через банк.
  10. Передайте часть жилья и земли покупателю.

Особых отличий от предыдущего способа нет, но нужно учесть требования ст. 250 ГК РФ, ведь в противном случае сделку легко оспорить.

Способ №2

Совсем не обязательно ждать согласия/отказов от совладельцев. Законный собственник доли может перевести ее в имущественный объект – жилое помещение. Это возможно путем выдела доли в натуре на основании .

Порядок действий:

  1. Посоветуйтесь с другими совладельцами (если они согласны – можно приступать к выделу доли в натуре, если не согласны – обращаться в суд).
  2. Пригласите кадастровых инженеров.
  3. Узнайте, есть ли возможность технического переустройства жилья?
  4. Создайте обособленное жилое помещение в рамках своей доли.
  5. Закажите техплан, а затем поставьте объекты на кадастровый учет в Росреестре.
  6. Получите выписку из ЕГРН о праве собственности.
  7. Найдите покупателя, заключите договор купли-продажи на долю дома с землей.
  8. Удостоверьте договор у нотариуса.
  9. Зарегистрируйте сделку в МФЦ или Росреестре.

Документы

Чтобы продать долю в доме и земельном участке необходимо подготовить следующую документацию:

  • гражданский паспорт продавца;
  • согласие супруга на сделку, заверенное нотариально (если объект был приобретен в период брака или брачный контракт установил режим совместной собственности);
  • правоустанавливающая документация на дом и земельный надел;
  • выписки из ЕГРН на каждую долю отдельно;
  • сведения об отсутствии обременений;
  • технический паспорт на дом;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из паспортного стола о снятии с учета;
  • справка об отсутствии задолженности по налогам;
  • сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • копии уведомлений или письменные отказы совладельцев.

Если собственник не достиг 18 лет, то необходимо получить разрешение районного отдела опеки на совершение сделки. Приказ прилагается к документации. Дополнительно нужно приложить номер счета несовершеннолетнего для перевода денежных средств за долю на личный счет ребенка.

Если несовершеннолетним является покупатель, то дополнительное разрешение не требуется.

В случае, если одна из сторон действует через представителя, то необходима нотариальная доверенность. Стороны могут проверить полномочия представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. Реестр содержит данные обо всех выданных доверенностях.

Сроки

При согласии совладельцев на продажу долей в имуществе третьим лицам, проведение сделки займет сравнительно немного времени:

  1. Получение ответа от совладельцев – от 1 дня до 30 дней.
  2. Сбор документации – от 7 дней (при наличии надлежащей документации) до 90 дней (если доли были не выделены).
  3. Регистрация и нотариальное удостоверение – от 7 до 10 дней.

Важно! С 2019 года обязанность по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр возложена на нотариуса. Так как сделка по продаже долей обязательно оформляется через нотариальную контору, то стороны освобождены от необходимости подавать документы через МФЦ или в Росреестр.

Расходы

Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.

Основные затраты:

  • оформление контракта купли-продажи – от 3 000 р. до 5 000 р.;
  • госпошлина за нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объектов;
  • услуги нотариуса – от 2 000 р. до 10 000 р. (в зависимости от региона);
  • госпошлина в Росреестр – 2000 р. (за долю в жилом доме) и 350 р. (за долю в земельном участке).

В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.

В случае выделения долей в суде заявителю придется оплатить госпошлину за имущественный иск. Она зависит от стоимости доли и составляет от 400 р. до 60 000 р.

Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:

  • если объект получен в наследство более 3 лет назад;
  • если объект приобретен более 5 лет назад.

Срок исчисляется с момента выделения доли.

Можно ли продать долю в доме без земли

В собственности дольщика может быть не только здание, но и земля. Продавая недвижимость, владелец обширных земельных угодий может проявить инициативу расстаться только с той землей, на которой непосредственно расположен объект, а остальную часть — оставить за собой или продать отдельно.

В соответствии со (п. 4), если происходит отчуждение имущества одного из участников долевой собственности, а отчуждаемое здание или строение находится на земле, вместе с этой долей новому владельцу переходит доля в собственности на землю, на которой расположен этот участок. Иными словами, продать долю дома отдельно от земли невозможно.

Чтобы оставить за собой землю, на которой расположен дом, принадлежащий сразу нескольким владельцам, необходимо оформить его как отдельный объект купли-продажи. Согласно , объектом продажи может быть только земельный участок (без дома), но при условии его постановки на кадастровый учет.

Как разделить земельный участок

Выделение в натуре земли, на которой стоит дом — процедура длительная и затратная. Ее целесообразно проводить при большой площади земли, когда выделение участков в натуре не будет идти в разрез с интересами других владельцев, или при небольшом количестве дольщиков.

Собственнику, планирующему продажу доли имущества, необходимо:

  • Оповестить остальных участников о намерении разделить участок с домом.
  • Заказать проект разделения, произвести межевание земли. В процессе должны принимать участие все владельцы. Раздел осуществляет организация, имеющая лицензию на проведение такого рода работ. При создании проекта специалист учтет особенности рельефа, возможность обозначения точек доступа на все участки. Вновь образованный земельный надел не должен препятствовать ведению хозяйственной деятельности.
  • Составить соглашение с остальными дольщиками о разделе участка или обратиться в суд.
  • Присвоить адрес вновь образованным земельным участкам.
  • Оформить кадастровый паспорт на новые земельные участки.
  • Зарегистрировать право собственности на землю в Росреестре.

Выдел доли из общего участка может производиться путем составления договора или в судебном порядке.

Собственник может продать долю в доме, а выделенный и зарегистрированный участок оставить за собой.

Перед началом процедуры необходимо обратиться в органы местного самоуправления и запросить информацию о предельно допустимых размерах земельных участков (как правило — 6 соток). Если окажется, что размер земельного надела мал для осуществления регистрации, остается продать долю дома с землей.

Также стоит учесть сложившийся порядок пользования участком. Если через него осуществляется подъезд к дому, выделить землю не получится даже через суд, поскольку остальные владельцы должны иметь возможность беспрепятственно попадать на территорию и пользоваться благами.

Продать долю в доме без участка, не проведя ряда мероприятий по постановке его на кадастровый учет, нельзя.

Источники
  • https://sovets24.ru/2881-kak-prodat-dolu-v-dome-i-cast-zemelnogo-ucastka.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-dome-bez-zemli/
  • https://www.ribri.ru/pravovye-sovety/kak-prodat-polovinu-doma-pravovye-i-ekonomicheskie-aspekty
  • http://expert-home.net/kak-prodat-dolyu-v-dome/
  • http://allo-urist.com/prodazha-chasti-doma-i-zemelnogo-uchastka-v-dolevoj-sobstvennosti/
  • http://law-divorce.ru/kak-prodat-dolyu-v-dome-s-zemlej/

Tikhanova-k@mail.ru
Зарплатто.ру - сайт о зарплатах и доходах, деньгах и финансах
Adblock
detector