Продажа квартиры после развода без согласия супруга — нюансы договора

Правовые аспекты

До недавнего времени покупатель не мог зарегистрировать прав собственности на жилье, если не удалось получить согласия второго супруга на отчуждение. Процесс вначале приостанавливался, а при отказе в предоставлении нотариально заверенного разрешения – выносилось отрицательное решение. С 2017 года ситуация изменилась – территориальные органы Росреестра больше не вправе требовать этот документ, процедура может быть проведена без него. Но все не так просто.

Учитывая это, будет крайне сложно найти покупателя. При наличии такой отметки сделка считается оспоримой. Супруг, чьи интересы были нарушены, имеет полное право обратиться в суд для признания ее недействительной в соответствии с п.2 ст. .

Требование будет полностью удовлетворено, но для этого пострадавшей стороне придется доказать, что покупатель знал об отсутствии согласия на отчуждение. Срок оспаривания сделки составляет 1 год. Отсчет начинается с момента, когда супруг, чьи интересы были нарушены, узнал о продаже жилплощади. Если срок был пропущен из-за болезни, отсутствия в стране или по другим уважительным причинам, то он может быть восстановлен судом при предоставлении подтверждающих документов.

Если покупатель не был уведомлен о том, что жилье находится в совместной собственности, он имеет право обратиться в суд для расторжения сделки и получения уплаченных денег. Не имеет смысла оставлять себе недвижимость, право собственности на которую может быть оспорено, и перепродать которую практически невозможно. До обращения в суд покупатель может попытаться решить конфликт самостоятельно, потребовав у продавца необходимый документ.

Нужно ли получать согласие супруга?

На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:

• квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
• ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
• в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
• согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
• иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.

Имущество, нажитое в браке, признаётся совместным, независимо от того на кого оно оформлено.

Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.

Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:

• приобретения жилья до брака;
• получения его в дар или по наследству;
• отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
• внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
• после раздела имущества соглашением или через суд.

Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:

1. Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
2. Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.

Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом не был достигнут добровольный раздел имущества, то недвижимость продолжает считаться общей.

Это же касается бизнеса и других активов.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после расторжения брака, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке без разрешения на то супруга. Ведь формально Росреестр, если паспорт был поменян не проверят были если продавец в браке или нет. А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

Чтобы избежать проблем, при разводе рекомендуется оформить у нотариуса соглашение о разделе имущества.

В каких случаях разрешение не требуется?

Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:

• Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
• Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
• В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
• Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
• Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.

К основным ситуациям, при которых требуется письменное согласие на сделку от второй половины, относятся следующие:

• Квартира была купленной после вступления в брак по соглашению о купле-продаже.
• Отчуждаемое жилье приобретено по договору мены, согласно которому предыдущая квартира была обменяна на другую.
• Общая недвижимость относится к кооперативному жилищному фонду. При этом супруги выплачивали паевые взносы.
• Супружеская пара приобрели жилье в порядке долевого строительства.

Кроме того, в отдельных случаях один из семейной пары может в судебном порядке признать имущество второй половины совместной собственностью. Такое возможно в том случае, если будет установлено, что стоимость конкретного объекта была существенно увеличена за счет совместных вложений мужа и жены (абц. 3. п. 2 ст. 256 ГК РФ).

Какое имущество может продаваться без согласия супруга

Семейный кодекс РФ регулирует все правовые отношения в области продажи совместно нажитого имущества. Не смотря на то, что ст 34. СМ РФ обозначает, что нажитая во время брака собственность является совместной, а в п.3 ст.35 СМ РФ сказано, что при ее продаже необходимо получать разрешение на сделку от противоположной стороны, все же продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга возможна, если:

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Порядок оформления

Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:

• до возникновения планов на проведение купли-продажи;
• после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
• после развода, на случай продажи.

Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:

• правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
• свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
• справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
• заявление о выдаче нотариального согласия.

На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.

Может ли муж продать жилье жене после развода?

Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.

Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.

Такая сделка вполне законна и оформляется на общих основаниях. Её этапы упрощены и состоят из нижеследующего:

1. Стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП) квартиры, составляют и прилагают к нему акт приёма-передачи жилого помещения.
2. Бывшая жена передаёт продавцу деньги в установленном размере, указанным в положениях договора, способом.
3. По желанию участников сделки, договор может удостоверяться нотариально.
4. ДКП, вместе с пакетом прилагаемой документации, передаётся в Росреестр для регистрации прав покупательницы.

В этом случае согласие жены не требуется в силу того, что собственность выведена из статуса совместного имущества.

Если же квартира в совместной собственности, то алгоритм действий будет другим:

1. Супруги оформляют совместную долевую собственность на квартиру, выделяя в ней доли в имущественном праве. Это можно сделать, составив нотариальное соглашение.
2. Муж — собственник половины квартиры, продает свою долю бывшей жене составлением ДКП и его нотариальным удостоверением.
3. Проводится регистрация права, в результате чего бывшая супруга остаётся полноправной хозяйкой квартиры.

В этом случае также не требуется согласие, потому что произведён справедливый раздел имущества.

Как заставить?

Приобретённое в браке жилое помещение можно разделить, продав его и поделив между собой вырученные по сделке деньги. Но не всегда бывшие члены семьи могут достичь единого понимания ситуации и принять общее решение. В этом случае приходится прибегать к принуждению. Однако, механизм, принуждающий собственника к оформлению сделки, в гражданском законодательстве РФ отсутствует.

Более того, любая сделка под принуждением, согласно нормам статьи 179 ГК РФ, считается недействительной и может быть оспорена лицом, на которое оказано принуждение к сделке в течение года. Поэтому в данном случае нужно искать только законные пути.

Первое, что можно сделать, это предложить бывшему мужу (жене) раздел имущества соглашением или составлением брачного договора, который предусматривает раздельное владение имуществом согласно статье 36 СК РФ. Совладельцу совместного имущества следует объяснить, что его выгода от наличия совместной собственности ничтожна. Особенно актуально такое убеждение, когда есть несовершеннолетние дети, имеющие свои права на общую жилплощадь.

Например, при наличии двоих детей каждому члену семьи по факту принадлежит лишь четверть жилплощади. Взамен ему следует предложить дачу, автомобиль и иное имущество, которое покрывает расходы по уступке квартиры. Если соглашение или брачный договор составлен, продавать жилое помещение можно сразу же. Бывший сособственник уже не сможет предъявить претензий к купле-продаже и оспорить сделку.

Второй законный вариант не даёт гарантий на продажу всего жилья. Но это единственная возможность, если совладелец отказывается и от продажи, и от составления соглашения или брачного договора. Этот вариант состоит из действий, направленных на оформление и продажу долевой собственности.

Ему требуется:

1. Уведомить надлежащим образом совладельца о продаже своей доли.
2. После уведомления, даже в случае отсутствия согласия, он может продать соразмерную часть квартиры, принадлежащую ему.

На этапе уведомления о продаже доли, с совладельцем следует ещё раз поговорить, сообщив, что такая сделка нанесёт обоим убытки до 15% рыночной стоимости жилья, а иногда и больше. Многие собственники в такой ситуации начинают мыслить разумно и соглашаются продать квартиру. Если этого не произошло, то остаётся лишь распорядиться своим долевым имуществом. Других вариантов законного убеждения бывшего супруга, не предусмотрено.

Некоторые адвокаты рекомендуют для таких ситуаций применить нормы статьи 445 ГК РФ о нормах проведения обязательного подписания договора. Но у собственника жилья нет обязанности подписывать ДКП, поэтому в данном случае они не применимы.

Если после развода квартира, принадлежащая супругам по праву совместной собственности, не участвовала в разделе, то понадобится составить разрешение на продажу. Чтобы распоряжаться жилым помещением без получения согласия, его следует вывести из статуса совместного имущества. Каждый супруг, после этого, может распоряжаться только своей долей в праве на квартиру.

Как совершить сделку, если муж или жена против?

Итак, если отчуждаемая недвижимость не относится к категории совместно нажитой собственности, то тогда проблем с ее продажей не возникнет, так как согласие в этом случае не требуется. Сделка будет производится в общепринятом порядке.

А вот можно ли сбыть недвижимость, если муж (жена) не хотят давать свое согласие на продажу совместной квартиры? В подобной ситуации единственным выходом будет являться раздел общего имущества с дальнейшим отчуждением своей доли.

Так, существует два основных способа раздела активов, которые были нажиты в браке (п. 2-3 ст. 38 СК РФ):

• Путем заключения мирного соглашения между мужем и женой – в рамках такого документа супруги могут договориться о выделении доли в виде денежной компенсации, выплачиваемой в пользу участника, не желающего давать согласие на продажу.
• Через подачу искового заявления в суд (к такому варианту прибегают в том случае, когда имеются споры касательно определения доли каждого из участников общего имущества).

При разрешении возникших разногласий суд на свое усмотрение определяет, какая часть общей недвижимости будет принадлежать истцу и ответчику. При этом в случае, если одной из сторон передается доля жилплощади, стоимость которой выше причитающейся, то тогда она должна будет выплатить денежную компенсацию в пользу своей второй половины. Об этом написано в абз. 2 п. 3 ст. 38 СК РФ.

Таким образом, подытоживая вышесказанное следует отметить, что при отсутствии согласия второй половины на продажу общей квартиры единственным выходом является раздел имущества. Только после выделения конкретной доли, причитающейся каждому из супругов, ее можно продать.

Когда получить согласие невозможно

Иногда случается так, что получить согласие мужа невозможно. Это происходит в следующих случаях:

• Мужчина не желает тратить время на оформление документации.
• Супруг считается пропавшим.
• Муж против продажи жилища.

Продать недвижимость без согласия партнера реально, однако, придется столкнуться со многими сложностями и нюансами.

Мужчина числится безвестно пропавшим

Если с момента пропажи партнера прошло более 5, 5 лет, женщина имеет право на продажу собственности без его официального согласия. В таких случаях судебные инстанции передают долю мужчины в собственность его жены, которая может заняться процессом продажи недвижимого объекта.

Однако если партнер объявится через некоторое время и его признают ошибочно умершим, то все права по владению собственности вернутся к нему вновь. Тогда супруге придется выплачивать моральную компенсацию.

Обращение в суд

Продать недвижимость через суд можно в тех случаях, если супруга не имеет возможности договориться с партнером о реализации процесса. В противном случае сделка может стать аннулированной, а женщине потребуется выплатить материальную компенсацию мужу.

Продажа через суд выглядит следующим образом:

1. Начинать стоит с подачи заявления об отсутствии связи с дольщиком и необходимости в срочном порядке передать недвижимость в другие руки. Здесь стоит описать свою просьбу о принудительной реализации имущества.
2. Предъявить все необходимые документы. Сюда можно отнести как личные сведения о субъекте продажи, так и справки о состоянии и особенностях жилья.
3. Предъявить доказательства того, что с дольщиком квартиры нет никакой связи.

После предоставления всех сведений открывается судебное производство. Процесс рассмотрения заявки может затянуться на долгие месяцы. После этого супругу уведомят о решении письменным обращением.

Продажа квартиры, которая не является общей

Если недвижимость находится в собственности одного человека, то продать ее можно без соглашения супруга. Это происходит в тех случаях, когда жилье было приобретено до вступления в брак на личные деньги жены либо по нормам брачного договора, где указано, что она является единственным владельцем.

Для продажи потребуется предъявить копию брачного контракта либо документы о том, что недвижимость не является общей. Вся документация должна быть заверена у нотариуса. Из-за этого оспорить сделку о продаже впоследствии практически нереально.

Признание сделки недействительной

Если супруга продала жилье без согласия сторон, муж имеет полное право обжаловать процедуру в течение 3 лет с момента перехода недвижимости в другие руки. Для этого ему необходимо подать заявление в суд о несогласии с принятым решением.

Если в процессе судебных разбирательств сделка будет признана недействительной, партнеров ждут следующие последствия:

• Случится отмена прав собственности, из-за чего квартира вновь перейдет в собственность партнеров.
• Покупатель жилье сможет подать исковое заявление о возврате денежных средств, которые были потрачены на приобретение недвижимого объекта.
• Покупатель имеет право выплатить материальные средства за ту часть, которой владеет мужчина, не принимавший участие в сделке. После этого покупатель сможет подать иск на продавца, получить от него денежную компенсацию и право на владение недвижимостью.
• Продавец может компенсировать денежные средства супругу, находящемуся в неведении. Тогда процесс передачи прав собственности будет считаться действительным.
• При обнаружении поддельной документации сделка будет считаться недействительной. В таком случае проводится проверка нотариальной конторы, где было сделано незаконное согласие о продаже, а после этого выносится окончательное решение.

Случаев, когда процедура продажи аннулируется, много. Поэтому риэлторы не рекомендуют приобретать квартиры у продавцов, которые не могут предоставить согласие о продаже со стороны совладельца недвижимого объекта.

Проверка семейного положения сторон по сделке

Человек, приобретающий квартиру, имеет право на проверку семейного положения продавца.

Для этого проверяется информация о приобретении квартиры собственником: была она куплена в браке или до вступления в него, сколько человек прописано в квартире, кто имеет право на владение жильем.

Это необходимо для предотвращения случаев мошенничества. Продавцу потребуется предъявить нотариальное заявление о том, что он не состоит в браке и является единственным владельцем недвижимого объекта.

Ели будет выявлен факт обмана, сделку признают недействительной, а покупателю будет положена материальная компенсация.

Продажа имущества, нажитого с супругом

Для заключения сделок необходимо согласие обеих супругов, даже если та или иная вещь зарегистрирована на одного человека. Согласно 2 части статьи 34 СК, к имуществу, считающимся общим владением, относится:

• Выручка, полученная путем совместной предпринимательской деятельности.
• Пособия и государственные выплаты, не имеющие целевого назначения.
• Движимые и недвижимые объекты, купленные за общие заработанные деньги.

Все имущество считается общим, даже если супруги не проживают вместе, но при этом находятся в официальном браке. Только в результате судебных разбирательств можно определить, что та или иная вещь является собственностью мужа или жены.

В каких случаях приобретенная в браке недвижимость не является общей?

Тем не менее, законодатель предусматривает случаи, когда квартира, полученная одним из супругов после регистрации брака, не является общей. Сюда входит:

• Получение жилплощади по наследству.
• Приобретение квартиры на финансы, заработанные до вступления в брак.
• Получение недвижимости в дар на имя только мужа или жены.

Все эти варианты будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Получение одним из супругов наследства.

Если квартира была получена одним из супругов в порядке наследования, она является его личной собственностью, и разделу не подлежит (п.2 ст. 256 ГК РФ).

В данном случае не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость – по завещанию или по закону. Главное, соблюсти все требования по вступлению в наследство и оформлению собственности.

✔ Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака.

Чтобы имущество считалось совместным, нужно, чтобы оно было приобретено на общие средства. Поэтому, если квартира куплена на деньги, полученные до вступления в брак, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее приобрел.

Однако тот факт, что использовались только личные средства, должен быть доказан документально. Например, если квартира куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до брака, надо предъявить договор купли-продажи и финансовую документацию.

✔ Получение жилья в дар на имя одного из супругов.

Как и в случае с наследством, квартира, полученная в дар, является личной собственностью дарополучателя (п.2 ст. 26 ГК РФ). В этом случае, собственник жилья может совершать любые операции с ним, не согласовывая их со своим мужем/женой.

Что делать, если совместное имущество продано без согласия супруга

Если мужу все же удалось продать машину без согласия жены, или жена подарила гараж своему брату, то следует предпринимать следующие шаги:

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.

На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.

○ Как обезопасить себя?

Есть определенные способы, которые позволят лично распоряжаться имуществом, без согласия второго супруга.

✔ Брачный договор.

Если перед свадьбой составить данное соглашение, оно может дать определенную свободу в возможности проведения сделок с недвижимостью.

Для этого в нем нужно прописать право супруга на продажу квартиры без получения согласия своего мужа/жены либо переход жилья в полную собственность одной из сторон при разводе. В этом случае продажа квартиры не будет требовать участия второго супруга в сделке.

✔ Покупка квартиры с оговоркой.

В данном случае предполагается, что в момент покупки недвижимости составляется договор с оговоркой, что второй супруг не претендует на приобретаемое имущество. А это означает, что квартира переходит в полную собственность только одной из сторон и согласие другой на продажу не требуется.

✔ Разделение на доли.

Чтобы разделить квартиру на доли, нужно составить соответствующее соглашение, по которому будут определены размеры частей, переходящих к каждому супругу. После этого будет проведена государственная регистрация права собственности на отдельные доли.

А это позволит супругам самостоятельно распоряжаться своей частью имущества, без получения согласия другой стороны.

Таким образом, существуют различные варианты распоряжения квартирой, купленной в законном браке.

✔ Купили с мужем квартиру, после развода муж ее продал и не возместил мне половину ее стоимости, можно ли оспорить сделку?

Вы можете ее оспорить, если квартира будет признана вашим совместным имуществом (нет брачного договора, завещания, договора дарения и т.д.). Для этого обратитесь в суд с иском о признании сделки недействительной, приложив доказательства того, что квартиры являлась общей.

✔ Муж до брака купил квартиру, но выплачивала кредит я, так как он не работал. После развода он продал ее, имею ли я право на часть от суммы этой сделки?

Вы имеете право на часть суммы, даже если кредит выплачивался бы не вами, потому что долг погашался на общие деньги супругов. Вам необходимо обратиться в суд с иском о выплате половины суммы от продажи квартиры. К иску нужно приложить все чеки о внесении кредита.