Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками: порядок получения разрешения опеки

Специфика владения недвижимостью несовершеннолетним лицом

Дети, не достигшие 18-летнего возраста, согласно действующему законодательству, признаются несовершеннолетними и особо «защищены» законом. Поэтому рядовая сделка по продаже недвижимости становится сложнее, если собственником одной из долей, или, тем более, единоличным собственником является несовершеннолетний гражданин России.

В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса РФ (ГК), малолетние несовершеннолетние граждане фактически не могут быть признаны дееспособными, и любую юридическую (и прочего рода) ответственность за них несут их законные представители. Законными представителями ребенка «автоматически» признаются родные родители ребенка. В иных случаях – опекуны.

За малолетних детей (граждан РФ в возрасте менее 14 лет) расписываются их родители или представители, а дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) имеют право подписи. Однако и здесь есть нюанс: такое право дается исключительно с письменного, нотариально заверенного согласия родителей или законных представителей.

Законные представители несовершеннолетних граждан устанавливаются в соответствии с Семейным кодексом РФ, а опекуны и попечители несовершеннолетних граждан признаются в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 24.04.2008 года, одними из основных задач государственного регулирования деятельности по опеке и попечительству являются:

• защита прав и законных интересов подопечных;
• обеспечение достойного уровня жизни подопечных;
• контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством.

Согласно статье 60 Конституции Российской Федерации, гражданин России может самостоятельно, в полном объеме осуществлять свои права, и нести полноправную ответственность с 18-летнего возраста. Поэтому если владельцем одной из долей в продаваемой квартире является малолетний гражданин, то соответствующие органы РФ досконально контролируют процесс осуществления сделки.

Органы опеки ведут контроль в отношении возможного ущемления или нарушения прав несовершеннолетних граждан, в том числе, и со стороны из законных представителей.

Именно поэтому в сделках с участием несовершеннолетних детей существует столько нюансов. Самым главным, из которых, является: обязательное получение согласия органов опеки на сделку с продажей доли несовершеннолетнего в недвижимости.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника

Однако выделение долей несовершеннолетним детям не всегда хорошая идея. В случае продажи объекта возникает ряд сложностей.

В соответствии со продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно исключительно с разрешения районного отдела опеки. Правило одинаково актуально как для кровных родителей, так для опекунов и попечителей.

Процедура имеет различия в зависимости от возраста собственника:

1. Интересы ребенка в возрасте от 0 до 13 лет представляет родитель или другой законный представитель. Несовершеннолетний лично не участвует при оформлении сделки.
2. Владелец квартиры в возрасте от 14 до 18 лет обладает ограниченной дееспособностью. Поэтому он должен присутствовать в момент заключения контракта. Законный представитель должен также присутствовать и дать согласие на проведение сделки.

Дети в возрасте от 14 лет могут дать нотариальную доверенность третьему лицу на совершение сделки. Для оформления доверенности потребуется согласие законного представителя.

Родителю или опекуну для заключения контракта от имени ребенка в возрасте от 0 до 13 лет доверенность не требуется.

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Специалисты Росреестра при приеме всех необходимых документов для регистрации сделки с участием несовершеннолетних граждан, первым делом обращают внимание на наличие и достоверность документов, подтверждающих согласие органов опеки на данную сделку.

Самым главным критерием при продаже доли несовершеннолетнего является гарантия на покупку равноценного или, в идеале, улучшенного варианта собственности для малолетнего гражданина – владельца отчуждаемого имущества. За выполнением данного критерия особо тщательно следят органы опеки. Специалисты не только уточняют данный факт, но и запрашивают множество подтверждающих документов.

Условно говоря, если продается 1/2 доля несовершеннолетнего гражданина в двухкомнатной квартире, то в альтернативе должна приобретаться доля, равная не меньше 1/2 доли двухкомнатной квартиры, не уступающая по площади отчуждаемой недвижимости.

То есть, даже если несовершеннолетний гражданин «продает» 1/5 доли в новостройке, а взамен, ему родители покупают небольшой жилой домик в отдаленном от города поселке (без особых удобств), то, скорее всего, опека не даст разрешение на проведение данной сделки.

Представители органов опеки учитывают не только соотношение площади, но также и комфорт, жилищные условия, коммуникации, рыночную стоимость, которые у будущего жилья не должны уступать отчуждаемому имуществу несовершеннолетнего.

Еще одним важным условием на одобрение сделки является соблюдение временных рамок купли-продажи жилья для несовершеннолетнего ребенка. То есть, ребенок не должен на длительное время терять собственность. Покупка «альтернативного» жилья не должна затягиваться. В идеале, совершить «двойную сделку»: то есть продать и купить имущество в один день.

Существенная заминка может произойти в случае, если доля несовершеннолетнего продается со вторичного жилья, а новое жилье планируется приобрести в новостройке. То есть, фактически, невозможно будет в ближайшее время представить органам опеки документы, свидетельствующие о праве собственности нового жилья. В этом случае, органы опеки, как правило, не дают разрешение на продажу, даже если родители имеют на руках договор долевого участия с участием несовершеннолетнего (если договор долгосрочного характера).

Исключением является лишь гарантия того, что новостройка будет «сдана» в ближайшем месяце, и будут представлены все необходимые документы о готовности ввода жилья в эксплуатацию. Одновременно с этим условием, должно удовлетворяться и следующее: на время «паузы» между сделками, малолетний гражданин должен быть прописан в жилом доме (например, у родственников или друзей семьи).

Аналогичная проблема с получением разрешения на продажу может возникнуть в ситуации, когда семья с маленькими детьми меняет постоянное место жительство (то есть, переезжает в другой город). Так как нельзя в короткое время осуществить продажу и приобрести новое жилье, органы опеки могут дать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, при исключительном условии, что родители ребенка в течение определенного установленного срока после продажи обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней долю ребенку равную, или большую отчуждаемой.

Разумеется, органам государственной исполнительной власти будет недостаточно словесного обещания выполнения условий от законных представителей. Для установления «договоренности» необходимо будет нотариально оформить свои обязательства перед органами опеки. Только лишь при предоставлении специалистам исполнительной власти нотариально заверенного обязательства можно будет надеяться на получение согласия опеки на проведение сделки по продаже недвижимости с отчуждением доли несовершеннолетних детей.

Например, такое нотариальное обязательство оформляют законные представители несовершеннолетних детей, когда покупают недвижимость с использованием средств семейного (материнского) капитала.

В официальном документе – разрешении органов опеки на сделку – должны быть четко прописаны все условия, при выполнении которых законные представители смогут осуществить продажу имущества несовершеннолетнего ребенка.

Любое требование органов опеки является обязательным для выполнения. В противном случае, неизбежно судебное разбирательство, административная, и даже уголовная ответственность.

В каких случаях нужно разрешение?

Получение разрешения Органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Закон обязывает родителей при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего получить предварительное разрешение Органа опеки и попечительства на совершение такой сделки (, ФЗ-48).

Требования Органов опеки. Общий принцип, которому следуют инспекторы Опеки при выдаче разрешений – это требование, чтобы в результате продажи квартиры имущественные права и условия жизни ребенка улучшались (или, как минимум, не ухудшались). Звучит, вроде бы правильно, но вся загвоздка в этом размытом понятии – «улучшение условий» – которое родители могут понимать по-своему, а инспектор по-своему.

«Улучшение условий» для несовершеннолетнего ребенка, обычно, сводится к двум факторам:

1. ребенок должен получить долю в праве собственности на другую квартиру, и/или
2. ребенку переводятся деньги за его проданную долю на специально открытый для него счет в банке.

Эти два фактора и нужно иметь в виду родителям, чтобы получить от органов Опеки разрешение на продажу квартиры.

Со вторым случаем все понятно – если несовершеннолетний ребенок проживает с родителями по другому адресу (даже не имея там доли собственности), то Опека может одобрить сделку, при условии, что деньги за проданную долю ребенка будут переведены ему на отдельный счет, и сохранятся там до его совершеннолетия. Инспектор проверяет действительную рыночную стоимость этой доли, и смотрит, чтобы ребенку при этом, было где жить, и условия жизни там оказались не хуже, чем были раньше.

Правда, Опека может и отказать, мотивируя это тем, что ребенок не должен лишаться собственности, а денег на счете ему может и не хватить для покупки себе другого жилья. когда ему исполнится 18 лет.

Поэтому чаще происходит по-другому – при продаже одной квартиры, сразу покупается другая (см. альтернативная сделка купли продажи).

В этом случае ребенок получает долю собственности в новой квартире, и Опека оценивает эту долю в сравнении с той, что у него была в прежнем жилье. Если инспектор посчитает, что такой обмен не ухудшает условий жизни и материального состояния ребенка, то даст разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего.

А как инспектор оценивает и сравнивает эти доли? По площади или по стоимости? Вот тут уже и начинаются казусы с Опекой.

В законе есть установка, которая касается только стоимости доли – стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться (, ФЗ-48). Насчет площади там ничего не сказано…

Но проблема в том, что инспекторы Опеки руководствуются помимо основного закона еще и внутренними распоряжениями и нормативными актами (в виде рекомендаций), которые позволяют им принимать решения на свое усмотрение. То есть они могут сами выбирать критерии оценки имущественного положения ребенка, и давать или не давать разрешение на продажу квартиры.

В жизни периодически попадаются чересчур «усердные и заботливые» сотрудники отдела Опеки и попечительства, которые не дают семье переехать в новое жилье, даже если оно по ряду параметров превосходит прежнее. Например, Опека вполне может запретить продажу двухкомнатной квартиры в центре Москвы, даже если взамен покупается трехкомнатная квартира в спальном районе. Причина – квадратные метры в центре стоят значительно дороже, чем площадь в «спальнике», а значит, имущественные интересы ребенка пострадают.

Но все же в типовом варианте получить разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка можно при условии, что в другой квартире его доля будет:

• Больше по стоимости. Например, квартира продается за 6 млн. руб., доля ребенка = 1/3, то есть стоимость этой доли = 2 млн. руб. Взамен покупается квартира за 9 млн. руб., доля ребенка остается прежней = 1/3, но стоимость этой доли уже = 3 млн. руб. Ребенок «в плюсе».
• Больше по площади. Например, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., доля ребенка = 1/3, то есть на ребенка приходится 20 кв.м. площади. Взамен покупается трехкомнатная квартира площадью 90 кв.м., долю ребенку в ней выделяют такую же = 1/3, но площадь, соответствующая этой доле, уже 30 кв.м. Ребенок тоже «в плюсе».

Все эти сведения, конечно, должны подтверждаться документально (об этом ниже). А размер доли ребенка можно и увеличивать (например, выделить ему в новой квартире 1/2 долю вместо 1/3), чтобы Опека была спокойна.

Разрешение выдается всегда на конкретные объекты недвижимости, с указанием их параметров и адресов.

Помимо «традиционных» факторов оценки улучшения условий жизни ребенка (стоимости и площади его доли), инспектор может на свое усмотрение оценивать и другие обстоятельства, в которых оказывается ребенок в результате продажи квартиры. Родители вполне могут этим воспользоваться для убеждения инспектора в необходимости сделки.

Споры и конфликты с Опекой – не такое уж редкое явление на рынке недвижимости. Что делать родителям, если Органы опеки не дают разрешение на совершение сделки с недвижимостью? Тут вариантов не очень много – например:

• Попытаться настоять на том, что увеличение площади доли ребенка (в результате переезда) гораздо важнее для его проживания, чем рыночная стоимость этой доли (которая с годами может меняться).
• Попытаться убедить инспектора в том, что помимо площади и стоимости доли, для ребенка еще имеет значение фактор здоровья (например, у ребенка аллергия или астма, и родители переезжают из центра за город, где воздух чище).
• Попытаться внушить инспектору, что ребенку необходим этот переезд в целях продолжения учебы (нашли школу получше), смены социального окружения (конфликты с местными), воссоединения с семьей (будут жить вместе с бабушкой и дедушкой), смены климата, улучшения фактических условий жизни ребенка, и т.п. – у кого на что еще хватит фантазии.

В поддержку своих слов можно приводить письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов и соцработников. Опека обращает внимание на те цели, ради которых родители ребенка затеяли переезд. Поэтому может дать разрешение на сделку даже в том случае, если новая квартира будет незначительно хуже предыдущей, но жизнь ребенка в новых условиях явно улучшится по другим показателям.

Здесь же можно добавить как аргумент – перечисление на отдельный банковский счет ребенка некоторой суммы, которая компенсирует ему потерю стоимости его доли в квартире при продаже. А если покупать новое жилье вообще не планируется, то можно выделить ребенку долю (например, дарением) в том жилье, в котором он будет жить.

Для получения разрешения на продажу, Опека может потребовать одновременно и выделения доли, и перевода денег на счет ребенка.

Особенности получения разрешения Опеки на сделку с недвижимостью для некоторых случаев

Стоит заметить, что если новая квартира покупается в ипотеку, то банки, обычно, не желают видеть детей в числе собственников, так как это лишает заложенную недвижимость ликвидности. Поэтому при ипотеке квартира оформляется только на заемщика (на родителя), доли детям не выделяются, и соответственно, разрешение на сделку от Органов опеки здесь получить маловероятно.

Но даже если банк согласится включить в число собственников несовершеннолетнего ребенка, то его доля вместе со всей квартирой окажется в залоге, а это расценивается уже как ухудшение его имущественных прав. Ведь родители могут не потянуть кредит, и тогда банк заберет квартиру и ребенок останется без жилья.

Тем не менее, Опека может уступить и разрешить сделку с ипотекой, если посчитает риск невыплаты кредита минимальным. Когда такое может быть? Например, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой, если площадь новой превышает старую, если сумма кредита невелика, а доходы родителей достаточны и стабильны (может потребоваться подтверждение по форме 2-НДФЛ).

То же касается и разрешения Опеки на покупку новостройки – в строящемся доме. Ребенок лишается собственности в старой квартире, а в новой собственность получить пока не может (только право требования на будущую жилплощадь). Это тоже расценивается, как ущемление его прав.

Хотя и здесь бывают исключения. Опека может дать разрешение на сделку, например, если новостройка покупается у крупного надежного Застройщика, если дом уже почти достроен, и если квартира покупается по Договору долевого участия (ДДУ).

Если семья с несовершеннолетним ребенком переезжает за границу на ПМЖ и для этого продает квартиру, то Опека, обычно, дает разрешение на сделку даже без обязательства покупки нового жилья «за бугром». Здесь главное – предоставить подтверждение выезда из страны (например, вид на жительство).

По опыту альтернативных сделок на рынке недвижимости, можно утверждать, что шансы получить разрешение на продажу квартиры от Органов опеки и попечительства довольно высоки, если:

• в новой квартире несовершеннолетнему ребенку достанется доля собственности, которая выше по стоимости, чем у него была раньше;
• в новой квартире больше площадь и/или количество комнат;
• новая квартира находится в районе, где лучше развита инфраструктура, медицина, экология, транспортная доступность, и т.п.

Порядок действий

Порядок действий:

1. Консультация отдела опеки.
2. Сбор документов.
3. Оформление заявления.
4. Подача документов.
5. Получение решения.

Родитель или другой законный представитель не имеет прав на имущество детей. Поэтому они не могут распоряжаться им по своему усмотрению.

В случае, если граждане желают продать долю несовершеннолетнего, то возможны следующие варианты:

• ребенок получает в собственность аналогичную долю в недвижимости;
• деньги перечисляются на личный счет несовершеннолетнего.

Подготовка к получению разрешения

Именно поэтому еще до подачи заявления в ООП родители или законные представители малыша должны:

1. Выделить детскую долю в другом жилом помещении.
2. Открыть личный детский счет.
3. Подготовить предварительный договор купли-продажи.

Выделение детской доли. Размер доли ребенка в другой квартире не может быть меньше, чем в жилом помещении, предназначенном для продажи. Само жилое помещение не может быть меньше или хуже, чем предыдущее. Другими словами, жилищные условия ребенка при выделении ему доли в другой квартире не могут быть ухудшены.

Пример

Открытие личного детского счета. Расходование денежных средств с такого счета возможно только с разрешения ООП. Поэтому денежные средства, перечисленные после продажи детской доли, жилого помещения будут в сохранности, родители или законные представители ребенка не смогут распорядиться этими деньгами по своему усмотрению.

Подготовка предварительного договора купли-продажи. Часто случается так, что родители вынуждены продать одну квартиру, чтобы добавить денег для покупки другой, а выделить долю ребенку в другом жилом помещении нет возможности. В этом случае возможен вариант с заключением предварительного контракта на покупку жилого помещения.

Происходит все следующим образом:

1. Родители находят новое жилое помещение.
2. Заключают с продавцом предварительный контракт на покупку квартиры.
3. Предоставляют его в отдел опеки и попечительства.
4. Получают разрешение на продажу старой квартиры.
5. Продают жилое помещение.
6. Покупают новую квартиру.

Первичная консультация в ООП

При первичном посещении законного представителя ребенка сотрудник ООП пояснит заявителю:

• какие документы необходимо будет собрать;
• правила выдачи согласия на продажу жилого помещения;
• сроки, в которые согласие будет выдано;
• варианты замены одних документов другими.

Также специалист ООП проконсультирует посетителя – возможна ли продажа дома или квартиры в его конкретном случае, если возможна, то в каком порядке, если невозможна, то по какой причине.

Заявление

Заявление должно содержать следующие данные:

• наименование муниципалитета;
• должность и Ф.И.О. руководителя органа местного самоуправления;
• данные заявителя;
• наименование заявления;
• просьба о выдаче разрешения;
• данные ребенка;
• информация об объекте продажи;
• сведения об имуществе, предоставленном взамен;
• перечень документации;
• подпись, дата.

Образец заявления

Какие нужны документы для опеки при продаже квартиры или ее части — полный список

Вместе с заявлением необходимо подавать следующие документы:

• паспорта обоих родителей;
• свидетельство о браке/расторжении брака</span>;
• свидетельства о рождении детей</span>;
• выписку из ЕГРП на каждого собственника отдельно;
• предварительный договор купли-продажи;
• технический и кадастровый паспорт жилья</span>;
• справку о составе семьи;
• оценку стоимости объекта</span>;
• подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

Заявление пишут родители, если несовершеннолетнему менее 14 лет. При достижении этого возраста он обязан заполнять его самостоятельно. Сделать это можно заранее, однако дата и подпись проставляются в присутствии специалиста отдела опеки.

Законом не предусмотрена специальная форма заявление, его пишут от руки на листе формата A4. Это основной перечень бумаг. Если не планируется выделять долю в новом жилье, то необходимо открыть счет в банке и положить на него сумму, эквивалентную стоимости продаваемого объекта.

Закон позволяет открывать вклад на ребенка в качестве компенсации при продаже жилья, где он является собственником. Однако не указано, в какой именно валюте он должен быть открыт. Главное, чтобы на момент внесения средств в валюте, она была эквивалентна требуемой сумме в рублях.

Дополнительно необходимо представить завещание и свидетельство о смерти наследодателя, бумаги, подтверждающие наличие обременения и разрешение на продажу от компании, в пользу которой оформлен залог. Если реализуется только часть жилья, то следует получить разрешение всех владельцев.

При вынесении решения специалисты отдела опеки обращают внимание на следующие параметры:

• предоставляемая в собственность площадь в новом жилье;
• уровень развития инфраструктуры;
• условия проживания;
• соответствие жилья социальным нормам.

Важно, чтобы имущественные права ребенка не были нарушены. Если новый объект будет хуже имеющегося, то органы опеки не одобрят реализацию жилья. При открытии счета на имя ребенка необходимо понимать, что воспользоваться деньгами он сможет только после наступления совершеннолетия.

Поэтому требуется исходить из потенциальных рисков при выборе наилучшего варианта. Органы опеки точно запретят продажу жилья, если несовершеннолетнему не будет выделяться доля или когда ее цена меньше стоимости доли в действующей квартире.

Также отказ последует в случаях:

• жилье досталось по завещанию, однако преемник еще не вступил в наследство;
• новое жилье находится на стадии строительства, при этом проект завершен менее чем на 5%;
• новая квартира пребывает в аварийном состоянии;
• недоступность прописки в новом жилье;
• отказ одного из родителей от продажи.

Заявление на получения разрешения на куплю-продажу

Заявление на получение разрешения на сделку с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, подписывается обоими родителями. Если ребенок проживает с одним родителем (неполная семья), это должно быть подтверждено документально. К примеру, если несовершеннолетнего воспитывает мать-одиночка, то потребуется:

• свидетельство о рождении, если запись в графе «отец» отсутствует;
• справка по форме ф.25, если сведения в графу «отец» вносились со слов матери.

В тех случаях, когда официальный отец у несовершеннолетнего был, но он умер, мать в качестве доказательства отсутствия второго родителя должна будет представить свидетельство о его смерти.

Если второй родитель жив, но лишен родительских прав, то его подпись в заявлении не потребуется. Но заявителю необходимо будет приложить к заявлению копию вступившего в силу решения суда о лишении отца родительских прав.

В соответствии со , несовершеннолетний ребенок старше 14 лет также должен подписать это заявление, если же ему еще нет четырнадцати лет, то, согласно , его подпись в заявлении не требуется.

В заявлении должны содержаться следующие сведения:

• наименование и адрес органа местного самоуправления, в который подается заявление;
• ФИО и должность руководителя муниципалитета;
• личные данные заявителя;
• название документа;
• ходатайство о выдаче разрешения на продажу жилого помещения, принадлежащего ребенку;
• сведения о ребенке;
• информация о жилом помещении, которое планируется продать;
• сведения о квартире или доме, в котором ребенок получит долю жилого помещения взамен реализуемого;
• пронумерованный перечень прилагаемых документов;
• дата и подпись.

Правоустанавливающий документ

Может быть любой документ, на основании которого ребенок является собственником всего жилого помещения или его доли:

• договор купли-продажи, если жилое помещение приобреталось;
• договор о передаче жилого помещения в собственность, если квартира ранее приватизировалась;
• свидетельство о наследовании, если ребенок унаследовал квартиру или ее часть;
• любой другой правоустанавливающий документ.

Дополнительные документы

Если взамен продаваемой квартире покупается новое жилое помещение, где ребенок также получает долю. Необходимо будет дополнительно представить следующие документы:

1. Согласие продавца новой квартиры на ее продажу. Продавец должен либо сам посетить отдел опеки и попечительства и подписать согласие на продажу, либо оформить его в нотариальной конторе.
2. Правоустанавливающий документ на приобретаемую квартиру, который подтвердит, что продавец жилого помещения является его собственником.
3. Техпаспорт на квартиру.
4. Выписку из домовой книги.
5. Ксерокопии паспортов всех нынешних собственников жилого помещения, а также свидетельств о рождении всех несовершеннолетних, которые зарегистрированы в квартире на момент написания заявления.
6. Если жилым помещением владеет супружеская пара – свидетельство о браке.

Если новая квартира, в которой несовершеннолетнему ребенку будет выделена доля, приобретается в ипотеку. Так как до полного погашения ипотечного долга жилое помещение будет находиться в залоге у банка, необходимо будет получить согласие банка на то, что несовершеннолетний ребенок станет одним из совладельцев квартиры.

Если банк не дает согласие (не все кредитные учреждения соглашаются на подобные сделки), то родителям придется составить нотариальное обязательство. В документе должно быть указано, что после полного погашения ипотечного кредита, родители обязуются выделить детскую долю в жилом помещении.

Если деньги, вырученные от продажи квартиры, родители планируют положить на счет ребенка. В этом случае достаточно будет открыть именной счет на имя несовершеннолетнего и предоставить в отдел опеки и попечительства реквизиты этого счета.

Если взамен доли в продаваемой квартире ребенку передают в собственность (дарят) долю в другом жилом помещении. Часто родственники малыша, особенно бабушки или дедушки, дарят своим наследникам долю в своей квартире, либо передают в дар все жилое помещение. Либо, другой вариант: у родителей имеется другая недвижимость, которую они оформляют в дар ребенку. В этом случае они могут спокойно продавать квартиру, в которой имеется детская доля, органы опеки не станут отказывать в разрешении на продажу.

Документы, предъявляемые в Органы опеки и попечительства

Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

• Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
• Заявление от родителей ребенка;
• Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
• Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
• Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
• Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
• Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
• Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.

Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.

Какие еще могут потребоваться сведения

С учетом отдельных обстоятельств, направляя в опеку документы на продажу квартиры несовершеннолетнего владельца, сотрудники службы вправе запросить дополнительную информацию.

К примеру, если малыш взамен получает квартиру (долю в ней), которая приобретена без оформления ипотеки, нужно предоставить инспектору:

• согласие собственника стать участником сделки для продажи жилья, таким образом уполномоченный сотрудник получает подтверждение, что родители уже подыскали подходящую квартиру;
• правоустанавливающий документ по приобретаемому объекту;
• паспорт владельцев недвижимости;
• свидетельство о регистрации отношений между супругами, если новая жилплощадь является совместно нажитой.

Если же жилье приобретается по ипотечному соглашению, то придется заручиться согласием банка, так как до погашения кредита недвижимость находится в залоге у финансово-кредитного учреждения. Не все организации предоставляют разрешение, ведь возрастает риск потерять выгоду. Если банк не дал такого согласия, альтернативный вариант – нотариальное обязательство, где прописывается, что после выплаты ипотеки родители обязуются оформить на ребенка соразмерную часть недвижимости.

Еще одна ситуация предполагает выделение денег с продажи доли ребенка, которые помещаются на его банковский счет. Родитель открывает для несовершеннолетнего лица счет в ФКУ. Если ребенку при заключении сделки больше 14 лет, ему также требуется посетить банк. Для опеки нужно донести договор на открытие счета, выписку с него же и реквизиты – каждая позиция должна быть заверена печатью банка.

Если же взамен проданной квартиры малыш получает в собственность недвижимость по договору дарения, тогда заявление-обязательство необходимо от дарителей. Для этого им придется посетить органы опеки и попечительства, взяв с собой документы на квартиру: техпаспорт, выписка из домовой книги, правоустанавливающее свидетельство и договор, на основании которого приобретена жилая собственность.

Документы для разрешения Органов опеки на продажу квартиры

Перед тем, как собирать документы для Органов опеки, нужно побывать там лично, встретиться с инспектором и проконсультироваться у него насчет возможности продажи квартиры с долей несовершеннолетнего.

Инспектор, оценив планы родителей, высказывает свое мнение по этому поводу – либо дает предварительное разрешение на продажу (пока устно), либо говорит, что нужно сделать, чтобы это разрешение стало возможным.

Зная позицию Опеки, уже можно готовить сделку и собирать документы.

В отдел Опеки представляются документы на свою квартиру (которая продается) и копии документов на ту квартиру, которую родители собираются покупать взамен. Список документов, который может потребоваться для получения разрешения Опеки, будет отличаться от случая к случаю (каждый инспектор может требовать разные документы). Но примерный перечень можно посмотреть здесь:

Чтобы не получать неожиданных сюрпризов, лучше заранее узнать у своего инспектора, какие документы он захочет видеть.

При этом, нужно учесть, что Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Ту ситуацию, которую одобрил один инспектор, может не одобрить другой. Да, такие вот танцы с бубнами…

Бывает и так, что в предварительном разговоре с инспектором Опеки тот дал свое «добро» на сделку, а после того, как подобрали новую квартиру и собрали все документы для продажи, отказался выдавать разрешение. Как тут быть?

К сожалению, гарантий тут никто дать не может. Опека здесь рулит сама как захочет. Единственный совет – придерживаться тех принципов, на основе которых принимаются решения (см. выше), тогда шансы на успех будут высоки.

Если же инспектор совсем выпал из реальности и требует невозможного, то есть еще шанс пожаловаться на него руководству отдела или даже главе районной администрации (как в Москве, например). В крайнем случае, можно обратиться и в прокуратуру (надзорный орган) с жалобой на незаконные действия чиновника и/или превышение им своих служебных полномочий. Отказ Опеки можно обжаловать и в суде (но сделку тогда придется отложить на неопределенное время).

Чтобы поддержать упавших духом пессимистов, поверивших в непобедимость Опеки, спешим сообщить, что на рынке недвижимости проходят тысячи сделок с участием несовершеннолетних собственников. И абсолютное большинство из них завершается успешно. Наши рекомендации здесь дают всего лишь правильный настрой к прохождению этого этапа подготовки сделки.

В случае проблем с Опекой, есть смысл посоветоваться с юристом по этому поводу. В некоторых случаях могут помочь и опытные риэлторы.

Куда подавать документы и где получать разрешение?

Пример требований Органов опеки и попечительства

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

• требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
• неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

1. 1. При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

      Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

      Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

      С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

      Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

1. При покупке квартиры в ипотеку.Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — и . Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — .

   Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

2. При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).Так как дом еще не построен, долю ребенку в строящееся квартиру выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Часто Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

   В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступке прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — . Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

   Еще влияет процент постройки дома на момент обращения. Где-то требуют чтобы дом был построен минимум 30%, где-то 70%. В Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

   Если опека одобрит Застройщика, доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

3. При покупке частного дома.Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

   Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

4. При покупке комнаты в коммуналке.Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

   Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, органы опеки, возможно, дадут разрешение.

5. При покупке недвижимости в другом городе/области.В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

   Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

   Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

   В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

   Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

6. При строительстве частного дома.Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Если у ребенка маленькая доля, органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала. В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал — его сумма была 409 тыс. руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры). Родители округлили до полных 3% и выделили каждому ребенку по 3/100. Квартиру продают за 7 млн.руб. Поэтому доля ребенка оценивается в 210 тыс.руб. В данной ситуации, скорее всего разрешат положить эти 210 тыс.руб. на счет ребенка, потому на них недвижимость взамен не купишь.

Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации. Хотя многое зависит от опеки.

В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников. Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.

Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая. Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли. Около 300 тыс.руб. Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником. Как видите, ситуация здесь двоякая.

Ситуация №3 — Выделить ребенку долю в другой недвижимости через дарение

Например, родители не хотят ребенку покупать взамен недвижимость. Поэтому они просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить внуку долю в их квартире/доме. Или у родителей имеется другая недвижимость и дарить они хотя сами. А деньги с продажи забрать себе.

Опека в 99% случаях не идет. В Москве и Санкт-Петербурге точно откажет. В других регионах с этим чуть-чуть полегче.

Аргументы опеки при отказе: 1) Считают, что несовершеннолетний ребенок и так может «претендовать» на собственность родителей. А именно получить в наследство их недвижимость как наследник первой очереди — . К тому же имеет обязательную долю наследстве при завещании не в его пользу — . А на недвижимость бабушки с дедушки, как наследник по праву представления — . 2) Дарение является безвозмездной сделкой — . То есть даритель не имеет право ничего требовать взамен, ставить какие-либо условия одаряемому (в нашем случае ребенку).

Некоторые опеки дадут разрешение, если ему подарят долю как минимум в два раза больше по метражу, чем в продаваемой квартире. И то не факт. Можно решить проблему, если подарить долю + положить деньги на счет — об этом ниже.

Ситуация №4 — Положить деньги ребенка на его счет + подарить ему долю

Опека более охотно на такое соглашается. Здесь получается, что у ребенка будет не только деньги на счете, но и недвижимость, хоть и не купленная. Опека видит в этом улучшение условий. Минимальный размер подаренной доли остается на усмотрение комиссии из опеки.

Важно: не нужно заранее дарить недвижимость несовершеннолетнему, а потом идти в опеку за разрешением. Иначе в опеке скажут: «То, что Вы подарили — это ваше дело. Нас это не касается.» И будут правы. Выше я писала, что при дарении нельзя ничего требовать взамен.

Сначала дарители должны принести в опеку нотариальное обязательство, что они обязуются подарить такую-то недвижимость несовершеннолетнему одновременно с продажей. Вместе с обязательством нужно предоставить справку с реквизитами счета ребенка.

Ситуация №5 — Если ребенок уезжает в другую страну или уже проживает в ней на момент продажи квартиры

В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации. В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё.

Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране. Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны.

Получение согласия отдела опеки

Попечительный орган дает разрешение на продажу квартиры, если заявитель смог доказать необходимость сделки, а несовершеннолетнему владельцу взамен предоставляется альтернативное жилье. При этом права собственности должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Новая жилплощадь должна по площади и другим характеристикам соответствовать предыдущей квартире. если это требование не соблюдается, то заявитель может компенсировать разницу денежными средствами. Хотя на практике подобные варианты редко одобряет опека.

Выдача отказа

Популярной причиной для отказа является приобретение доли в квартире, которые принадлежат близким родственникам (матери, отцу, бабушке, дедушке, братьям или сестрам).

Документ выдается в течение 14 дней с момента подачи заявления. Получатель имеет право обжаловать отказ в судебном порядке.

Отсутствие согласия второго родителя на сделку также является основанием для выдачи отказа.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Небольшая хитрость, если опека не дала разрешение

Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — . Прописка должны быть постоянной, а не временной.

Когда разрешение органа опеки не нужно?

Согласие на сделку купли-продажи от ООП не требуется, если ребенок просто зарегистрирован на территории жилплощади, но не имеет доли собственности. В этом случае несовершеннолетний не является собственником, следовательно его права не могут быть нарушены при юридических операциях с имуществом.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Часто задаваемые вопросы