Zarplatto.ru

Самовольная постройка: как ее определить и как признать право собственности

Содержание

Что такое «самовольная постройка»?

Собственно, случаи признания постройки самовольной исчерпывающим образом определены в ст. 222 ГК. Так, самостроем признаются здания, сооружения или строения, построенные:

  • на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, например, на чужом или муниципальном участке;
  • на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства, например, на заповедной территории;
  • без получения на это необходимых согласований или разрешений;
  • с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Обращаем внимание, что речь идет не только о новых, но и реконструированных без разрешения объектах. То есть, когда речь идет о самовольной реконструкции (постановление АС МО № Ф05-16833/14 от 18.03.2015).

Помимо указанных признаков, в правоприменительной практике существует несколько позиций, дополняющих правовую сущность определения «самостроя» в Гражданском кодексе:

На самовольную постройку право собственности не возникает. Застройщик-нарушитель не вправе распоряжаться таким объектом – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того, ее даже использовать нельзя, по крайней мере, до приведения в соответствие требованиям закона (п. 2 ст. 222 ГК).

Основные пункты статьи 222 ГК РФ

В ст. 222 ГК РФ в новой редакции предусмотрено 4 пункта, в каждый из которых включены ещё подпункты. Здесь говорится:

  • О том, что относится к самовольной постройке по ГК РФ, какие здания и сооружения попадают под признаки самостроя, какие здания и сооружения могут быть признаны законными постройками;
  • О том, какие постройки не попадают под признаки самовольно возведённых зданий;
  • Порядке обнаружения такие строений, ответственности за их сокрытие, сносе;
  • О законном порядке признания имущественного права на самостоятельно возведённое строение, в каких случаях это может быть осуществлено;
  • О тех лицах и государственных органах, которые принимают решения о сносе таких строений или выдают разрешение о признании имущественного права законным;
  • О том, как и кем устанавливаются сроки для добровольного снова самовольной постройки.

Как правило, строение, которое может быть признано самовольным, возведено или только возводится на муниципальной земле. То есть, строителем не получено никакой разрешительной документации, он надеется на то, что после окончания работ он получит зарегистрированное имущественное право на законных основаниях и в кратчайшие сроки.

Какое здание могут признать самовольной постройкой?

Не каждое здание или сооружение, которое возведено на муниципальной (реже, на частной земле), может быть признано судом самовольным строением по ГК РФ. Для этого необходимо наличие определённых родовых признаков. Это:

  • отсутствие разрешительной документации на осуществление работ по возведению и строительству здания или сооружения на конкретном участке земли. То есть, земельный надел не был выделен должным образом для осуществления данных работ;
  • осуществление строительных работ на участке, который имеет иное назначение для использования или иную категорию, не предназначенную для строительства;
  • отсутствие письменных согласований и разрешений на уже построенные здания и строения;
  • выявленные уже после окончания работ нарушения градостроительного законодательства, а также норм, правил и требований к осуществлению строительных работ.

Обратите внимание! Если собственник земли не знал (или не мог знать) о том, что его земельный надел имеет законодательные ограничения на возведение на нём зданий или построек, то все возведённые сооружения не будут признаны самовольными. Но этим вопросом будет заниматься суд! Именно орган правосудия вынесет судебный акт о признании имущественного права законным.

Четыре признака самовольной постройки:

  • постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
  • постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
  • постройка возведена без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
  • постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самострои-исключения

Из описанных выше правил признания строения самовольным законодатель предусмотрел 2 исключения:

  1. Первое – это невозможность признания постройки самовольной, если требования, которые были предъявлены к застройщику, градостроительные и строительные нормы и правила не действовали на момент начала строительства или на момент выявления самостроя.
  2. Второе – невозможность признания строения «самостроем», если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии ограничений использования земельного участка.

Последствия, определенные для лица, создавшего незаконную постройку

В ч. 2 ст. 222 Кодекса закрепляются правовые последствия, которые несет гражданин, осуществивший строительство объекта недвижимого имущества, нарушив при этом нормы действующего законодательства.

Лицо, построившее внезаконный объект, несет следующие правовые последствия:

  • не приобретает имущественных прав на заново созданный объект имущества;
  • обязан осуществить снос неузаконенного строения.

Первое последствие определяет, что у лица не возникает соответствующих прав, предусмотренных законом и возникающих с даты регистрации имущественного права, а именно – владения, пользования и распоряжения. Это означает, что гражданин, построивший незаконный объект, не имеет права его дарить, продавать, осуществлять сдачу в аренду или совершать прочие разновидности сделок.

Второе последствие устанавливает обязанность гражданина произвести снос недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, одним из двух способов:

  • либо собственными силами;
  • либо при помощи подрядных организаций за свой счет.

Какова судьба самовольной постройки?

Вариантов два – снос и легализация.

1) Снос самовольной постройки.

По решению суда либо в отдельных случаях органов местного самоуправления (органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) постройка, признанная самовольной, подлежит сносу.

Из судебной практики: иск о сносе самовольной постройки, как правило, заявляются местной администрацией, но такими правами наделены и другие органы — строительный надзор, прокуратура. Правом требовать сноса самовольной постройки наделен правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Местная администрация может принять самостоятельное решение о сносе, если земельный участок, на котором расположена постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такое решение может быть оспорено в суде.

2) Легализация самовольной постройки.

Самовольную постройку могут признать законной в судебном порядке, если суд удовлетворит иск о признании права собственности.

Как признать право собственности на самовольную постройку?

Право собственности на самовольную постройку признают при соблюдении следующих условий:

1) право на землю

У лица должно быть право на земельный участок, допускающее строительство на нем этого объекта. Право собственности подразумевает возможность застройки собственного земельного участка. Однако это право ограничено целевым назначением земли и видами разрешенного использования, указанными в градостроительном плане земельного участка. Основанием может также стать право аренды под застройку.

2) соответствие постройки требованиям планировочной документации, правилам землепользования и застройки

Снос или приведение в соответствие

Кроме правового режима самовольной постройки, ГК также определяет порядок введения последней в гражданский оборот и механизм устранения допущенных застройщиком нарушений. Остановимся на последнем.

Так, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки (абз 3 п. 2 ст. 222 ГК).

Снос самовольной постройки возможен либо по решению суда, либо по решению муниципалитета, но только в двух случаях, оговоренных п. 4 ст. 222 ГК, если самострой стоит на участке земли:

  • в отношении которого отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы либо вид разрешенного участка не допускает строительство, при условии расположения такого участка в границах территории общего пользования;
  • вид разрешенного использования, которого не предусматривает строительства и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

Чтобы инициировать снос в судебном порядке заинтересованное лицо подает иск о самовольной постройке (определение ВС РФ № 308-ЭС15-8731 от 19.11.2015). Это может быть как администрация муниципалитета, так и сосед, которому не понравился гараж или времянка на меже участков. По результатам рассмотрения суд выносит решение о сносе или, если это возможно, приведении строения в соответствие требованиям закона. Обязанности по исполнению этого решения возлагаются только на виновного субъекта (определение КС РФ № 910-О от 26.04.2016).

В административном порядке снос проводится по решению муниципалитета. Но если по решению суда в сносе отказано, решение в административном порядке по этому же вопросу принято быть не может.

Что важно: в отношении объектов жилой застройки действует мораторий на снос. Решение о сносе не может быть принято в отношении объектов ИЖС на землях ИЖС, жилых строений на землях ЛПХ, дачных и садовых участках, если одновременно соблюдены 3 условия (п. 3 ст. 22 ФЗ № 52 от 30.11.1994):

  • права на объекты зарегистрированы до 01.09.2018;
  • параметры дома соответствуют установленным параметрам, нормативам и правилам;
  • объекты расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности владельцам этих объектов.

Статус самовольности постройки после ее реконструкции.

К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.

Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.

Если к зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.

Такая правовая позиция была сформирована еще в п. 28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).

И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.

К примеру, к зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м., без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, оно не вправе распоряжаться такой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Пленум ВС РФ на этот счет отметил, что самовольная постройка не может участвовать в гражданском обороте: с ней нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на неё не может быть установлено и зарегистрировано (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 2016).

Куда обращаться?

Выделяют два способа превратить «самоволку» в законную постройку и оформить на нее право собственности.

Варианты:

  • Судебное решение – истцом выступает владелец строения, который хочет его узаконить. Ему придется доказать права на землю, строение и возведение объекта недвижимости. Окончательное решение принимает суд с учетом всех факторов.
  • Административный способ – допустим в отношение временных (некапитальных) построек. Например, сарайчика, хозблока, гаража, бани, летней террасы и т.д.

Обычно вопросы решаются через суд, поскольку чиновники в администрации редко идут навстречу владельцам самостроев.

Условия признания

Право собственности признается законным только при наличии веских оснований – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Во-первых, участок должен принадлежать истцу – на праве собственности, постоянного (бессрочного) использования или пожизненно наследуемого владения. Строительство должно проводиться исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земли. Если это участок под ИЖС – жилой дом строить можно, а если под огородничество – запрещено.

Строение должно соответствовать установленным требованиям на дату подачи иска. В противном случае шанс выиграть дело ничтожен.

Наконец, постройка не должна нарушать ничьих интересов и законных прав. Например, если объект угрожает здоровью ваших соседей – суд не позволит оформить на нее право собственности. Напротив, вас, как владельца, обяжут снести самострой.

Немаловажно, чтобы истец предпринимал попытки узаконить постройку в досудебном порядке. Если вы даже не пытались это сделать – в рассмотрении иска также откажут.

Документы

Собранный пакет с документами должен отвечать требованиям ст. 132 ГПК РФ. Суд примет иск к рассмотрению только при наличии:

  • копии искового заявления – по числу участвующих в деле лиц;
  • копии паспорта РФ;
  • квитанции об оплате госпошлины за подачу иска;
  • копии документов, подтверждающих досудебный порядок урегулирования спора, например – уведомление о вручении пакета с документами на регистрацию права собственности в Росреестре или переписка с чиновниками по получению разрешения на стройку;
  • правоустанавливающие и иные документы на земельный участок;
  • техническая документация на строение;
  • заключение экспертов – о том, что постройка отвечает нормам СНиП, СанПиНа, пожарной безопасности и т.д.
  • оценочный акт о стоимости строения;
  • справки из БТИ, МФЦ, Росреестра – в зависимости от характера спора.
  • прочие документы.

Сроки и стоимость

Разбирательства по делу могут длиться несколько месяцев. Если не нужна экспертиза и вопрос решается быстро – от 2 месяцев. При сложных спорах с обработкой данных экспертов – до 6 месяцев. Регистрация изменений в ФКП «Росреестра» занимает до 10 рабочих дней.

Госпошлину за подачу иска о легализации самостроя считают в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Основой выступает цена самовольной постройки. Сумма иска начинается от 400 рублей, но не может превышать 60 000 рублей.

Работа экспертов оплачивается отдельно – расходы несет истец, поскольку в его интересах признать право собственности.

Признание имущественного права на внезаконную постройку без решения суда

Существует два порядка, на основании которых появляется право собственности на самовольную постройку.

Внесудебный порядок, в свою очередь, предусматривает автоматическую легализацию имущественного права на внезаконную постройку при соблюдении двух групп условий.

Первая группа – земельный участок, на территории которого физическим лицом была возведена самовольная постройка, должен быть:

  • в пользовании на постоянной основе;
  • в пожизненном наследуемом владении;
  • в собственности.

Помимо указанных выше условий, право собственности на самовольную постройку появляется при соблюдении второй группы условий одновременно:

  • гражданин имеет права касательно земельного участка, разрешающие ему возведение на нем объекта;
  • на дату обращения в судебный орган самовольная постройка отвечает нормам, определенным нормативными документами;
  • если сохранение строения не нарушит права или интересы иных лиц, или не создаст угрозы их жизни и здоровью.

Способы защиты прав на самовольную постройку. Теория и практика

И сегодня, специализированные органы государственной власти Москвы продолжают вести планомерную компанию по борьбе с любыми проявлениями самовольного строительства и, как при любой кампанейщине, без злоупотреблений и перегибов здесь не обходится.

При сложившемся правовом порядке, у собственника или иного владельца объекта недвижимости, попавшего в поле зрения контролирующих органов как «самострой», есть два пути решения проблемы: административный и судебный. Первый путь это, так называемая, процедура административной легализации, при которой владелец объекта сам подает заявление в уполномоченный орган Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), признавая факт «самостроя» и просит власти признать объект «имеющим потенциал к сохранению».

Комиссия, к состав которой входят представители различных профильных органов власти Москвы принимает свое решение исходя из характера допущенных нарушений и результатов технического обследования (техническое заключение) о безопасности объекта.

Полномочия ГЗК по решению вопроса о сохранении самовольных построек вытекают из пункта 2.2.11. Положения о ГЗК, утвержденного Постановлением Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 года. В соответствии с данным пунктом, ГЗК рассматривает вопросы о нарушении условий использования земельного участка и/или нарушении условий договора аренды земельного участка при возведении на этом участке объекта капитального строительства, в отношении которого зарегистрировано право частной собственности, имеются положительное заключение экспертизы проектной документации, согласование об утверждении архитектурно-градостроительного решения и техническое заключение об удовлетворительном состоянии несущих конструкций объекта и возможности его дальнейшей эксплуатации без угрозы жизни и здоровью граждан.

Необходимо отметить, что указанные полномочия ГЗК получила лишь в 2016 году с принятием постановления Правительства Москвы от 28.06.2016 года №363-ПП.

Право ГЗК применять штрафные санкции к нарушителям обязательств, содержащихся в договорах аренды земельных участков и связанных со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства установлено пунктом 2.2.4 Положения.

В случае удовлетворения заявления, собственнику предписывается уплатить в бюджет Москвы определенную денежную сумму, штраф, из расчета площади объекта и ставки годовой арендной платы за аренду соответствующего земельного участка. Если же, комиссия принимает отрицательное решение, то Москва, в лице ДГИ Москвы подает соответствующий иск к собственнику о сносе самовольной постройки. Исходя из нашего опыта, при всей своей внешней привлекательности, способ административного решения проблемы обладает рядом существенных недостатков.

Во первых, подавая такое заявление, собственник заранее признает факты имеющие существенное значение и в значительной степени лишается возможности в будущем эффективно отстаивать свою позицию в суде. Во-вторых, работа комиссии и механизм принятия решений на деле не отличается «прозрачностью», не имеет четких критериев и потому, несет значительные риски получения отрицательного для владельца объекта результата.

С учетом сказанного, наиболее предпочтительным, по мнению автора, является судебный путь решения проблемы. Во-первых, при всем уважении, но уровень юридической квалификации у судей объективно значительно выше, чем у членов ГЗК и ее рабочих групп.

Во-вторых, арбитражный суд более независим и объективен при рассмотрении дела, поскольку не входит в систему органов власти Москвы и лишен государственно-корпоративного интереса.

В-третьих, у собственника «проблемного» объекта есть весь юридический инструментарий в отстаивании своих прав и представлении доказательств. Все это значительно повышает шансы собственника к сохранению своего объекта и защите своих инвестиций, прав и законных интересов. Кроме того, ситуации связанные с самовольным строительством и реконструкцией редко бывают однозначными и идентичными, как непохожи друг на друга бизнес-ситуации, а также сами объекты недвижимости.

В одном случае, мы можем столкнуться с явным и грубым нарушением градостроительных и строительных норм и правил, возведением небезопасных объектов и это совершенно оправдано вызывает негативную правовую оценку и реакцию со стороны государства и впоследствии со стороны суда. В другом случае, нарушение может носить неявный, незначительный и даже вынужденный характер и в таком случае, права владельца самовольной постройки или объекта самовольной реконструкции должны подлежать безусловной судебной защите.

Для иллюстрации, можно привести такой пример из практики: Здание, построенное и введенное в эксплуатацию в 1918 году и принадлежащее на праве долевой собственности нескольким предпринимателям получило значительные повреждения при пожаре. Собственники произвели капитальный восстановительный ремонт стен, фасадов и кровли с использованием современных технологичных материалов с незначительным увеличением общей площади здания, за счет увеличения площади антресоли (внутреннее перекрытие первого этажа).

При этом, разрешение на проведение самих ремонтных работ и соответствующий ордер были получены. Право собственности на увеличенную площадь было зарегистрировано в установленном порядке, пятно застройки и иные основные характеристики остались неизменными.

Еще в процессе производства ремонтно-строительных работ объект проверялся ГИН Москвы и был включен в перечень 2 Постановления Правительства Москвы №819-ПП, как имеющий признаки самовольного строительства. Собственники здания обратились в ГЗК с заявлением о признании объекта имеющим потенциал к сохранению, то есть пошли по пути административной легализации. Однако, при наличии заключения о соответствии проекта градостроительным нормам и СНИП, при наличии заключения о безопасности объекта, тем не менее, в «сохранении объекта» было отказано, и к собственникам был предъявлен иск о его сносе.

В ходе судебного разбирательства, путем представления доказательств, использования результатов двух строительно-технических экспертиз удалось доказать, что собственники объекта действовали разумно и добросовестно, производя ремонтно-восстановительные работы.

Несмотря на то, что в ходе ремонта были произведены внутренние реконструктивные работы, за счет которых произошло увеличение площади объекта, это не привело к созданию нового объекта недвижимости. Здание было восстановлено в прежних границах и является безопасным для жизни и здоровья. Указанные доказательства позволили добиться вынесения арбитражным судом решения о полном отказе в иске о сносе объекта, как самовольной постройки.

Другой крайностью, которую допускают контролирующие органы по отношению к объектам недвижимости и их владельцам является квалификация объекта как самовольного на том основании, что его границы выходят за границы улично-дорожной сети (так называемые красные линии УДС). Совершенно очевидно, что в случае с объектами исторической застройки и объектами«новейшей истории», но построенными до принятия соответствующего генплана применять подобный подход недопустимо, поскольку объекты возникли раньше чем, возникли утвержденные границы УДС.

Зачастую, причиной этого являются неточности, допущенные кадастровыми инженерами при измерениях, и внесении данных в документы и реестры кадастрового учета. Но, поскольку границы УДС являются частью генплана и утверждаются, в данном случае на уровне субъекта федерации, то исправление данных ошибок является сложным бюрократическим процессом и влечет репутационные риски для конкретных ответственных чиновников. Поэтому, при таких обстоятельствах на практике, при решении вопроса об административной легализации, ГЗК предпочитает отказывать заявителям в признании их объектов имеющими потенциал к сохранению.

Департамент городского имущества и Правительство Москвы, вместо исправления очевидных ошибок, предъявляют к собственникам объектов предъявляются иск о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, либо о приведении в первоначальное положение. И итоги судебного разбирательства, в подобных случаях, зависят от того, насколько собственники объекта смогут выстроить эффективную правовую позицию, представить относимые и допустимые доказательства и добиться вынесения законного и обоснованного решения по делу, защитив свои законные права и интересы.

Заключение:

Несмотря на то, что понятию «самовольная постройка» и ее правовому регулированию в ГК РФ посвящена только одна статья, объем реальных судебных кейсов с различными нюансами и особенностями очень велик и автор в данной статье постарался осветить лишь некоторые, по его мнению, наиболее важные аспекты анализа правовых норм и личной судебной практики. Вывод, который хотелось бы предложить в финале статьи, заключается в том, что даже при наличии очевидных правовых проблем, связанных с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, со статусом того или иного объекта недвижимости как самовольного, вполне реально с использованием правовых инструментов эффективно защитить свои права и сохранить объект.

Отказы в государственных услугах в связи с выявлением самовольной постройки

С вопросами самовольного строительства могут также столкнуться землепользователи, которые собираются приобрести в аренду или в собственность земельный участок, на котором находится принадлежащий им объект недвижимости. Весьма часто уполномоченные органы отказывают в приобретении застроенных участков по причине нахождения на участке объекта, обладающего признаками самовольной постройки. В том числе в связи с наличием пристроек, хозяйственных построек и т.д., даже незначительной площади. Указанный отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Аналогично, встречаются, особенно в Москве, отказы по данному основанию в оказании различных государственных услуг, прямо не связанных с предоставлением участка. Например в разделе участка участка, изменении его разрешённого использования и т.д. Такие отказы, в большинстве случаев, также могут быть успешно оспорены.

Судебная практика по вопросам сноса самовольных построек

Существующая сегодня в отношении самовольных построек судебная практика содержит устоявшиеся позиции о случаях, когда их снос неизбежен. Вот некоторых из них:

Как предотвратить снос самовольной постройки?

Единственный способ признания самовольной постройки законной – это признание права собственности на нее в судебном порядке. Если заинтересованное лицо уже обратилось в суд с иском о сносе, требование о признании права собственности заявляется встречным иском согласно п. 3 ст. 222 ГК, признать право собственности суд может при одновременном соблюдении 3 условий:

  • застройщик обладает в отношении земельного участка правами, допускающими на нем строительство;
  • на день подачи иска о признании права собственности постройка отвечает требованиям закона;
  • сохранение постройки не нарушает права третьих лиц и не угрожает жизни/здоровью граждан.

При этом одно лишь отсутствие разрешения на строительство/уведомления о согласовании строительства не может быть основанием для отказа в признании права собственности. Если отсутствие таких разрешений – единственный признак самовольной постройки, и владелец предпринимал меры для их получения, иск о признании права собственности должен быть удовлетворен (п. 26 Постановления Пленума ВС/ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).

Примеров решений, когда право на самовольную постройку признавали за истцами, масса. Например, Центральный райсуд г. Барнаула признал право собственности на самострой за заявителем, так как тот доказал заключением эксперта соблюдение строительно-технических и противопожарных требований, а также предоставил документы о том, что обращался в местные органы, но они ему отказали (решение № 2-5386/2019 от 29.08.2019). Аналогично поступил и Калачёвский районный суд Волгоградской области, сославшись на соответствие строения требованиям надежности и устойчивости, а также отсутствие претензий со стороны местной администрации (решение № 2-880/2019 от 28.08.2019).

Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?

В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:

  • снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
  • снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
  • переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.

Действия по уничтожению объекта должны быть произведены в установленные сроки. Их определяет уполномоченная комиссия, которая выносит решение о сносе. Сроки устанавливаются в зависимости от особенностей здания, использованных стройматериалов и прочих нюансов. Но период проведения работ не может быть менее 3 месяцев, но и не более 1 года.

Срок для приведения объекта в соответствие также устанавливается специальной комиссией. Он не может быть менее полугода с момента принятия решения, но и не более 3 лет.

Обратите внимание! В п. 4 ст. 222 ГК РФ сказано, что органы местной власти не могут принимать решений в отношении «судьбы» самовольных строений, если они располагаются не на муниципальных или государственных землях. Исключение составляют сооружения, возведённые на частных участках, но с угрозой для жизни и здоровья третьих лиц.

Ни один орган местной власти не может вынести акт о сносе или приведении объекта в порядок, если имущественное право уже зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре или признано судебной инстанцией.

Ответственность за возведение самостроя

Строительство без разрешений и вопреки регламентам чревато наказанием по жалобе соседей. Ответственность может быть административной и даже уголовной.

Какие санкции грозят владельцу самостроя:

  • Штрафы

Незаконное строительство на участке наказывается «рублем». Застройщику в лице гражданина грозит штраф от 2 000 до 5 000 рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Юридическим лицам придется заплатить от 20 000 до 50 000 рублей.

Для тех, кто продолжает стройку на собственном земельном участке, обяжут ее прекратить. Штраф при этом сохранится. Ну а если лицо не выполнит предписаний, санкции будут гораздо серьезнее, вплоть до УК РФ.

  • Налог

Налог на капитальный объект, не зарегистрированный в органах Росреестра, составляет сумму за 3 последних года. Вместе с тем, Налоговая начислит штрафные пени в размере 20% от указанной суммы.

Бывает, что застройщик построил дом на участке под ИЖС, но не поставил его на кадастровый учет в течение 10 лет. ИФНС рассчитает налог за весь период с коэффициентом 2 (п. 16 ст. 396 НК РФ).

  • Снос (демонтаж)

Практикуется в отношение самостроев на государственных и муниципальных землях. Если участок принадлежит городу, власти попросту снесут незаконно возведенные здания. Если объект находится на частной территории, администрация подает иск о сносе самовольной постройки. Решать судьбу строения будет районный суд.

  • Приведение в соответствие требованиям

Нововведение в ст. 55.32 ГрК РФ, согласно которому владельцу самостроя предложат переоборудовать объект, чтобы тот отвечал строительным нормативам. Суд установит разумные сроки – от 6 месяцев до 3 лет. Расходы на приведение в соответствии несет владелец неузаконенного сооружения.

Один из вариантов избежать наказания – признать право собственности на «самоволку». Процедуру еще называют легализацией самостроя. Итоговое решение – за судом. Владельцу нужно оформить иск и получить положительный вердикт судьи.

Резюме

Существующая сегодня практика позволяет сохранять самовольные постройки, даже если они возведены без согласования и даже если их конструкция нарушает действующие правила застройки, градостроительные регламенты и нормативы. Конечно, владельца «самостроя» заставят привести все в надлежащий вид, но это позволит избежать утраты объекта и сохранить право собственности на него. Секрет успеха в этом деле – содействие со стороны местной администрации и демонстрация искреннего желания оформить все по закону.

Источники

  • https://pravoved.ru/journal/stroika-samovolka/
  • https://urist-bogatyr.ru/article-item/statya-222-gk-rf-samovolnaya-postroyka/
  • https://stroy54.ru/samovolnaya-postrojka-chto-eto-i-kak-uzakonit/
  • https://advokat-malov.ru/sobstvennost/samovolnaya-postrojka.html
  • https://www.klerk.ru/law/articles/441205/
  • https://jurist-goraynov.ru/chto-takoe-samovolnaya-postrojka/
  • http://law-divorce.ru/ponyatie-i-priznaki-samovolnoj-postrojki/
  • https://ardexpert.ru/article/18248
  • https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/obekty-samovolnogo-stroitelstva

[свернуть]

Обязательно почитайте!  Отвод прокурора в уголовном процессе: ст 66 УПК, основания и порядок процедуры
Ссылка на основную публикацию