Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Что такое схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Так что же такое схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории?
Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории – это документ в электронном или бумажном виде, представляющий из себя графическое изображение границ образуемого земельного участка на территории кадастрового квартала, в котором он расположен.

Думаем уместно будет напомнить, что такое кадастровый квартал и план территории.

Кадастровый квартал – это единица кадастрового деления территории, являющаяся частью кадастрового района, который в свою очередь является составной частью кадастрового округа, на которые делится вся страна. Наименьшей единицей кадастрового деления являются земельные участки, для присвоения кадастровых номеров которым (в целях учета) и осуществляется такая разбивка.

А вот кадастровый план территории (КПТ) представляет сбой документ, содержащий сведения о всех объектах недвижимости, зонах с особыми режимами использования территории, линейных объектах и пр. в границах конкретного кадастрового квартала. В КПТ будет отражена вся общедоступная информация в отношении данных объектов, содержащаяся в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН): местоположение, кадастровый или условный номер, площадь, координаты поворотных точек границ объектов и т.д.
Вся содержащаяся в КПТ информация представлена двумя способами: графическим и текстовым. Так вот, логично, что при подготовке схемы расположения земельного участка, образуемый надел наносится на графическую часть КПТ, а координаты участков, с которыми он граничит, берутся из текстовой.

Для чего нужна схема расположения земельного участка на КПТ?

Схема сама по себе не является правоустанавливающим документом. Она носит технический характер и требуется:

• чтобы образовать ЗУ из земель либо других участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, т.е. не в собственности частных лиц;
• в случае перераспределения ЗУ, находящегося в частной собственности с землями государственной или муниципальной собственности, так называемой прирезке.

Самыми распространенными случаями, когда требуется подготовка схемы расположения ЗУ:

• требуется кадастровому инженеру для подготовки межевого плана, чтобы поставить на кадастровый учет и получить кадастровый номер участка;
• владеете на правах аренды участком, находящимся в государственной собственности и желаете его разделить. В этом случае требуется утверждение схемы для раздела такого участка;
• хотите оформить пустой участок земли, никому не принадлежащий, получить его в аренду или собственность (выкупить) в соответствии с земельным кодексом.
• может потребоваться в случае получения разрешения на строительство.

В иных случаях земля выделяется органами местного самоуправления в соответствии с проектом межевания и планировки территории.

Схема утверждается на определенный период времени, по закону срок составляет — 2 года.

Что содержит схема расположения земельного участка

Объем данных, который должна содержать в себе схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории четко определен Приказом Минэкономразвития от 27.11.2014 г. №762 и выглядит он следующим образом:

• условный номер образуемого земельного участка;
• площадь земельного участка;
• координаты поворотных точек границ земельного участка в местной системе координат
• графическое изображение земельного участка на КПТ;
• условные обозначения, используемые при подготовке схемы;
• отметка об утверждении схемы уполномоченным органом, с указанием реквизитов такого документа.

Стоит отметить, что площадь и границы земельного участка в СРЗУ на КПТ являются проектными, т.е. при постановке на кадастровый учет площадь может быть изменена, правда не более чем на 10%. Связано это с тем, что при межевании используются координаты, определенные с меньшей погрешностью, а также с форсмажорными обстоятельствами: например, за время пока готовилась и утверждалась схема расположения, сосед уточнил границы своего земельного участка, а значит границы образуемого надела должны быть откорректированы с учетом границ объектов, сведения о которых уже внесены в ЕГРН.

В каких случаях необходимо составление схемы расположения земельного участка

Статья 11.10 Земельного Кодекса определила в тексте своей нормы, в каких случаях составление схемы будет необходимо из-за обязательности отображения земельного участка на кадастровом плане того района, где он расположен.

К таким случаям будут относиться:

• Создание нового участка, если осуществляется его подготовка для передачи его без проведения аукциона или конкурса на заключение договора купли-продажи или аренды такого участка;
• Образование участка, который будет продаваться с помощью проведения торгов
• Схема земельного участка может создаваться для образования нового участка путём раздела уже существующих наделов, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, если такие участки находились в бессрочном пользовании у юридического лица
• Создание нового земельного участка, если происходит раздел существующего земельного надела, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если такой участок находится в пользовании у юридического или физического лица на праве аренды или безвозмездного пользования;
• Схема земельного участка, созданная для определения нового земельного надела, если такой участок будет в дальнейшем изъят у пользователя в пользу государства;
• Образование участков, которое осуществляется путём перераспределения уже существующих земельных наделов, если они находятся во владении физических лиц либо государства. При этом, обязательно, чтобы целевым назначением такого участка было использование его для организации личного подсобного хозяйств, садоводства, осуществления индивидуального жилищного строительства.

Этот перечень оснований, когда требуется составление схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, считается исчерпывающим и может быть изменён только в том случае, если вносятся изменения в нормы Земельного Кодекса.

Требования и документы, необходимые для составления схемы расположения участка

Основные требования к подготовке схемы расположения земельного участка представлены в качестве четкого соблюдения установленного списка документов. Если при изготовлении будет пропущен хоть один нормативно-правовой акт, готовая работа может быть признана недействительной ввиду своего несоответствия.

Чтобы схема проходила все установленные требования законодательства, при ее подготовке, а также в последующем, при ее утверждении, требуется использование следующего пакета документов:

• документы о проведении территориального планирования в данной местности;
• правила по землепользованию и проведению застройки;
• проект будущей планировки конкретной территории;
• землеустроительная документация;
• постановления, выделяющие особо охраняемую территорию;
• постановления, выделяющие зоны с особыми условиями для использования территории;
• документы об участках, предназначенных для общего пользования;
• постановление о местоположении границ участков;
• постановления, содержащие данные о местоположении построек и сооружений в границах определенной территории.

Согласование и утверждение схемы расположения земельного участка

Готовая схема подлежит обязательному согласованию уполномоченными органами. В частности, готовый документ, выполненный в электронной или бумажной форме, должен быть согласован:

• органом исполнительной власти отдельного субъекта государства;
• органом местного самоуправления.

Данное правило по согласованию действует во всех случаях, за исключением некоторых, установленных на законодательном уровне.

По результатам рассмотрения схемы уполномоченный орган принимает решение, которое может либо утверждать ее, либо подразумевать отказ в утверждении.

Кем утверждается СРЗУ на КПТ и в какой срок?

СРЗУ утверждается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при муниципальной собственности на землю. Решение об утверждении или отказ в нем выдается в течение 30 дней с момента подачи заявления.

После вынесения положительного решения уполномоченный орган должен в течение 5 дней направить его в орган регистрации прав с использованием систем электронного, межведоственного взаимоотношения. Срок действия решения устанавливается 2 года с даты его вынесения (п.15 ст.11.10 ЗК РФ).

Какую информацию содержит кадастровый план территории?

Сведения о каждом объекте недвижимости в обязательном порядке отражаются в едином государственном реестре и получить кадастровый план территории можно в виде справки (образец) из Росреестра, обладающей юридической силой.

Рассматриваемый документ на землю чаще всего необходим:

В кадастровом плане территории земельного участка указываются следующие данные:

• точное местонахождение (адрес);
• назначение, разрешенное использование;
• сведения о зданиях и сооружениях;
• характеристики и координаты границ;
• площадь;
• сведения о межевых знаках и точности их определения;
• текстовая информация об объекте права;
• схема границ расположения объектов на местности.

Где получать?

Документ можно заказать на бумажном носителе или в виде файла для скачивания, заверенного ЭЦП. Юридическая сила обоих форматов одинакова, но электронный удобнее для работы. Дело в том, что документ характеризует крупные территориальные единицы и в бумажном виде план очень объемный. В электронном формате его можно масштабировать.

Заказать кадастровый план территории можно двумя способами:

1. Через МФЦ
2. На сайте Росреестра.

Где лучше получить КПТ из Росреестра?

Оформление документа осуществляется по запросу на предоставление информации из единого реестра недвижимости.

Получить КПТ из ЕГРН можно несколькими способами:

• лично в территориальном подразделении Росреестра или в МФЦ;
• почтой России.

Выписка изготавливается в бумажном варианте или в формате электронного документа. Срок оформления бумажной версии составляет от 7 до 10 рабочих дней.

Для заказа кадастрового плана территории в электронном виде необходимо удостоверение документа квалифицированной электронной подписью. План, заверенный ЭЦП должностного лица Росреестра, обладает полной юридической силой.

Сведения об объекте недвижимости в режиме онлайн доступны в формате HTML, который поддерживает большинство браузеров.

Через МФЦ

В МФЦ можно получить бумажный документ, но так как он неудобен для работы, чаще его получают в электронной форме через сайт Росреестра или другие порталы.

Схема на кадастровом плане территории

Информация в КПТ состоит из графической и текстовой частей. Схема земельного участка на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ надела.

Документ показывает:

• расположение участков;
• красные линии (границы территорий общего пользования);
• размещение объектов капитального строительства;
• границы соседних наделов, поставленных на кадастровый учет;
• условные номера и границы оформляемых участков;
• проект планировки:
• площадь участка;
• границы территорий со специальными условиями использования;
• координаты характерных точек.

Условные обозначения, которые используются при составлении схемы, должны быть расшифрованы. Схема считается действительной только при наличии сведений об утверждении документа.

Как подготовить схему расположения земельного участка

Документ утверждается администрацией, на территории которой расположен испрашиваемый земельный участок. А кто же составляет схему? Действующие правила наделяют таким правом ряд субъектов. Схему может оформить кадастровый инженер или орган, уполномоченный распоряжаться земельными ресурсами. Также схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории можно подготовить самостоятельно. Разберем все варианты подробнее.

Основной алгоритм действий

Оформление СРЗУ включает следующие шаги:

1. Ознакомление с действующими нормативными документами. Один из главных документов – Правила земплепользования и застройки, которые можно получить в муниципалитете. К ним прилагается карта зонирования территории.
2. Получение КПТ. Его можно получить в электронном виде через сайт Росреестра.
3. Составление СРЗУ.
4. Подача заявления о предварительном согласовании СРЗУ в уполномоченном органе местной власти.
5. Получение решения об утверждении СРЗУ.
6. Регистрация СРЗУ. Ее обеспечивает сам утверждающий орган.

Способ №1 — подготовка кадастровым инженером (рекомендую)

Кадастровый инженер оформляет схему расположения надела на кадастровом плане без выезда на место, если в его распоряжении достаточно информации относительно объекта. В противном случае понадобится выезд специалиста и обследование участка. Инженер выезжает на место и координирует границы территории, если местоположение участка невозможно определить камерально. Результаты его измерений можно затем использовать при подготовке межевого плана в случае утверждения СРЗУ.

Если положение объекта на местности можно определить камерально и не требуется проведение топографической съемки местности, то выезд кадастрового инженера не обязателен. Стоимость услуг специалиста и сроки оформления плана в этом случае будут в несколько раз меньше.

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис ОНЛАЙН-КАДАСТР, который присылает готовый документ в течение 2-х дней. Стоимость — 2400 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.

Способ №2 — оформление администрацией (долго)

На районную администрацию возложена обязанность оформления схемы территории только в случае реализации земли через аукцион. Во всех иных ситуациях документ может быть представлен заинтересованной организацией или гражданином. Это значит, что все расходы ложатся на заявителя.

Цифровой документ подготавливают для межведомственного взаимодействия. Орган, который выделяет землю, готовит электронную схему и направляет ее в Росреестр. Это делается для того, чтобы до регистрации права или в течение двух лет после оформления схемы на месте описанного надела не образовался другой участок. Администрация не может требовать от заявителя представить электронную схему. В противном случае это будет нарушением закона.

Способ №3 — самостоятельная подготовка (бесплатно)

Законодательство дает любому гражданину и юридическому лицу право составить схему расположения земельного участка самостоятельно. Главным условием является соблюдение утвержденных норм оформления, а также точности определения координат границ и углов. Если у заявителя есть навыки владения графическим редактором и геоинформационными программами, то он вполне может самостоятельно составить план расположения участка. На документе не нужно ставить какие-либо подписи и печати. Хотя некоторые особо «ответственные» сотрудники администраций требуют и этого.

Сначала на сайте Росреестра нужно заказать электронную версию кадастрового плана территории (КПТ). Ее загружают в графический редактор и программными средствами обозначают границы надела. Чтобы не получить отказ, важно точно соблюдать форму обрабатываемого документа. Нельзя допускать неточности в условных обозначениях и т.п. Также следует понимать, что даже идеальное оформление полностью не застрахует от получения отказа.

Казалось бы, муниципальным органам выгодно продавать землю, но самодельные документы они принимают неохотно. Скорее всего, здесь предложат воспользоваться услугами кадастрового инженера, который быстро и грамотно составит схему территории. Но хочется ли платить за документ, когда все можно оформить бесплатно?

Проблемы при самостоятельной подготовке СРЗУ:

1. При самостоятельном составлении плана обязательно нужно пользоваться специальными программными продуктами, ведь только они дадут требуемую точность площади и координат. Ни в коем случае ничего не делайте «на глазок» с применением циркулей, линеек и других подобных приборов.
2. Большая проблема возникает, когда на кадастровом плане вблизи надела нет никаких границ. В таком случае определить местоположение земельного участка и «привязать» его к ориентирам будет крайне проблематично.

Однако не стоит радоваться заранее, если схему расположения надела приняли. Уполномоченный орган может отказать в ее утверждении не только из-за неточностей в оформлении. Закон также содержит ряд других причин для отказа.

Утверждение

Заявление о предварительном согласовании СРЗУ подается в уполномоченный орган администрации района (муниципалитета), которому принадлежит земля.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• Удостоверение личности заявителя.
• Документ о госрегистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица.
• Свидетельства из налогового органа о постановке на учет.
• Предварительное заключение уполномоченного лица о возможности использования земельного участка в заявленной цели.
• Решение муниципалитета о предоставлении земельного участка в пользование или документ, подтверждающий право собственности.
• КПТ.
• Документ, устанавливающий почтовый адрес.
• СРЗУ в масштабе 1:1000, 1:2000 или 1:5000 на листе формата А4 и схема на картографической базе в принятой системе координат (согласно приказа МЕР РФ от 24.11.2008 №412). Прикладывается пояснительная записка с описанием характеристик земельного участка.

Местные органы власти могут потребовать другие дополнительные документы. Заявитель также может приложить их по своему усмотрению для подтверждения своих прав и целей.

Заявление может подаваться путем личного посещения, почтой, через МФЦ, ЕПГУ или РПГУ. Аналогично получается и решение об утверждении. В электронном виде заявку можно подать через портал Госуслуг своего региона.

Стоимость схемы расположения земельного участка

На данный момент, стоимость изготовления такой схемы варьируется в зависимости от субъекта страны. Минимальная стоимость составляет 1500 рублей. При этом стоимость такой услуги для юридических лиц в несколько раз выше, чем для физических.

Причины отказа в утверждении схемы расположения земельного участка

Причины отказа в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории регламентированы ЗК РФ и выглядят следующим образом:

• нарушены требования к оформлению СРЗУ на КПТ, установленные законом;
• границы образуемого участка пересекают границы земельного участка, в отношении которого СРЗУ на КПТ утверждена ранее и срок ее действия не истек (а это 2 года);
• образуемый земельный участок не соответствует нормам земельного и градостроительного законодательства;
• СРЗУ на КПТ не соответствует утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
• образуемый земельный участок располагается в границах территории, в отношении которой уже утвержден проект межевания территории.

Сами понимаете, список внушительный и «притянуть» под него можно практически любую схему. Поэтому, если администрация не оказывает никакого содействия, со своей стороны, рекомендуем обращаться за разработкой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории к проверенным специалистам или зарекомендовавшим себя интернет-порталам.

Что делать, если получили отказ?

Дальнейшие действия заинтересованного в получении схемы лица зависят от основания, по которому получен отказ.

В случае отказа по причине несовпадения данных с базами Росреестра (кадастровой ошибки), необходимо подать запрос на их исправление. Вариантом событий может стать внесение изменений и получение выписки либо отказ. Отказ должен быть представлен в письменном виде с указанием причины. Тогда с этим документом вы сможете обратиться в суд, который своим решением обяжет орган Росреестра внести изменения.

Если администрация отказалась утверждать схему расположения участка земли по причине несоответствия узаконенному формату или нарушения правил подготовки, то заявитель вправе начать процедуру заново. Это можно сделать снова у того же кадастрового инженера или обратиться к другому.

Выводы

Если вы уверены в своих силах и сможете точно указать координаты границ, то попробуйте бесплатно составить схему самостоятельно. Но, скорее всего, вам придется не раз подгонять документ под требования администрации, а это минимум месяц дополнительных ожидании.