Стоит ли покупать квартиру в бывшем общежитии

Не совсем общее имущество

Дарье Баскаевой 23 года, в общежитии в Ленинградском проезде Ставрополя она родилась, провела детство и обзавелась собственной семьёй. Сейчас собственница одной из комнат живёт в ней с мужем и ребёнком.

«В советские годы в каждой комнате стояли три-четыре кровати, тумбочки, шкаф для одежды, стол, стулья и холодильник, — рассказала девушка. — На этаже было 20 комнат, кухня, два санузла и два помещения с умывальниками. Все ходили мыться и стирать на первый этаж, и, со слов мамы, всю эту инфраструктуру поддерживали в порядке и чистоте, но уже в моём детстве общая душевая пришла в полный упадок».

В 1990-2000-х комнаты начали приватизировать, и собственники оборудовали душевые на каждом этаже. На третьем самодельные удобства проработали восемь лет без нареканий, но, вероятно, что-то вышло из строя, соседи снизу стали жаловаться на подтопление, и сантехник демонтировал оба душа: один — летом, другой — в конце сентября. Жильцам предложили найти и устранить неисправность за свой счёт, но они настаивают, что эту проблему должна решать управляющая компания, поскольку она отвечает за общее имущество. Заодно они требуют, чтобы «управляшка» отремонтрировала подъезды, повесила почтовые ящики и заставила провайдеров убрать лишние провода из коридоров. 

«Дом на Ленинградском, 24, уже давно не общежитие, а МКД с коммунальными квартирами, — рассказал директор управляющей компании «Благополучие», обслуживающей здание, Михаил Ткачук. — К общему имуществу относятся только подъезды, подвал, крыша и инженерные коммуникации, а всё остальное — долевая собственность жильцов каждого этажа. Поэтому в квитанции за коммунальные услуги к площади комнаты прибавлена доля каждого собственника. В Жилищном кодексе и Постановлении Правительства РФ №354 о предоставлении коммунальных услуг прямо сказано, что собственники обязаны за свой счёт содержать своё имущество. Подъезды отремонтируем до конца года, провода тоже уберём. Если будут течь трубы, отремонтируем, но менять сантехнику, монтировать душ, устанавливать новые газовые плиты обязаны не мы, а жильцы».

«Всё верно, — подтвердил юрист в сфере ЖКХ Дмитрий Бурняшев. — У собственника комнаты в общежитии есть право на общее имущество коммунальной квартиры (туалет, кухню и другие нежилые помещения на этаже или в секции) и право на общее имущество в многоквартирном доме — на то, что находится за пределами коммунальной квартиры (лестничную клетку, лифт и т.д.). Зона ответственности управляющей компании по-обывательски заканчивается дверью квартиры, а не комнаты. Но доля платежей собственников определяется с учётом доли на общее имущество квартиры и имущество собственников в МКД. Выходит, что общежитие не такое уж дешёвое жильё: коммунальные проблемы общие, а вкладываться в их решение желающих мало, так что финансовая нагрузка ложится на самых ответственных».

Какая комната может стать квартирой?

Нормативные требования закреплены в разделе 2 СНиП 2.08.01-89.

Самое главное – это возможность перепланировки из первоначальной комнаты в жилую комнату, кухню, коридор, совмещенный санузел (туалет с ванной или душевой).

Правда, кухня может находиться в жилой комнате, как кухня-ниша (площадь комнаты 14 кв. м, из них кухня-ниша занимает 5 кв. м). Это связано с наличием окна в комнате.

Нельзя располагать кухню в коридоре.

Из коридора должны быть отдельные входы в совмещенный санузел, жилую комнату, кухню, а также выход в общий коридор жилого дома.

Как видим, при планировке кухни-ниши в жилой комнате (квартира-студия) эта проблема снимается, плюс экономятся квадратные метры! Поэтому нередко в продаже появляются квартиры-студии, переоборудованные из комнат в бывших общежитиях.

Дом понарошку

В некоторых общежитиях достаточно сделать ремонт, но есть и такие, которые уже невозможно спасти. Так, в Светлограде около 20 семей оказались заложниками опасной двухэтажки на улице Гагарина, 14, без шансов на скорое решение проблем.

«Я получила комнату в этом общежитии в 1992 году, когда работала на Большом Ставропольском канале, — рассказала Галина Дружбина. — Потом мне дали ордер на вторую, а затем и третью комнату: для дочки и внука. Предполагалось, что в дальнейшем мы сможем обменять их на квартиру, но в 2017 году произошло наводнение, и река Калаус подмыла фундамент нашего дома. Сейчас все стены и потолки в трещинах. Здание может рухнуть в любую минуту».

  

Двухэтажку на Гагарина, 14, признали аварийной ещё в 2018 году, но она не вошла ни в одну программу по расселению, поэтому собственники помещений до сих пор не получили ни другого жилья, ни денежной компенсации. Галина обращалась в горадминистрацию, но ей ответили, что снос и расселение запланированы на 2022 год, причём снести здание собственники должны за свой счёт. До этого они обязаны исправно оплачивать коммунальные услуги под угрозой суда. Несмотря на то, что котельная находится практически в пристройке к бывшему общежитию, а подъезд и коридоры не отапливаются, теплоснабжающая компания берёт с жильцов по 3500 рублей круглый год.

«Это здание изначально не строилось как жилое, — рассказал председатель общественной организации «ЖКХ-Контроль» в Светлограде Владимир Калашников. — В городе была школа строителей, а на Гагарина, 14, находился учебный полигон. Студенты строили здание, получали зачёты и разбирали его. Этакий дом понарошку. В какой-то момент его сделали общежитием для этих студентов, потом стали селить туда рабочих. Люди сами проводили коммуникации как умели, а постройка не была на это рассчитана. В «лихие девяностые» жильцы приватизировали комнаты, и сейчас в муниципальной собственности всего три помещения. При этом у горадминистрации нет манёвренного фонда, куда можно переселить людей из опасного дома».

После публикаций об аварийном доме в соцсетях и СМИ следователи начали проверку. Как рассказали в пресс-службе СУ СКР по СК, там пройдёт ещё одна экспертиза, по результатам которой будет ясно, кто понесёт ответственность.

Не платишь — трудись

Из-за правовой неразберихи, коммунальных проблем и специфического контингента общежития пользуются дурной славой, но, похоже, в Невинномысске отношение к ним скоро изменится. Там около половины «МКД с коммунальными квартирами» обслуживает муниципальное предприятие, делая при этом больше, чем нужно по закону.

Общежитие на улице Приборостроительной, 4, удалось преобразить общими усилиями жильцов, управляющей компании, горадминистрации и спонсоров. Там за последние два года провели шесть субботников, во время которых сделали косметический ремонт на этажах, установили в коридорах энергосберегающие лампочки, а во дворе построили детскую площадку.

Как обманывают с квартирами-студиями в бывших общежитиях?

Продавец заявляет, что оформить документы на перепланировку не составит труда!

Конечно же, стоит насторожиться. И вот почему!

Самый удобный вариант – сделать перепланировку комнаты на первом этаже бывшего общежития. Почему? Потому что все последующие этажи должны будут копировать перепланировку первого этажа в части расположения санузла и кухни. И без первого этажа никто не узаконит перепланировку всех последующих этажей, так как планировка санузла и кухни над жилой комнатой запрещена.

Поэтому при покупке такой квартиры-студии стоит посмотреть документы соседей снизу, их комнаты и убедиться, что коммуникации по воде подключены не к общей кухне, туалету, душевой через стену комнаты, а к общим трубам с соседями снизу и сверху!

Кроме того, необходимо проверить общую площадь квартиры-студии, жилая комната с кухней должны быть минимум 14 кв. м, плюс совмещенный санузел и коридор должны занимать минимум 6 кв. м, то есть общая площадь квартиры-студии должна быть минимум 20 кв. м.

Таким образом, осуществить перепланировку комнаты с площадью менее 20 кв. м в квартиру вряд ли получится (сам СНиП говорит о том, что однокомнатная квартира должна быть минимум 28 кв. м, однако допускает экономить квадратные метры на кухне-нише и совмещенном санузле).

Как перепланировка оформляется?

В силу ст. 26 Жилищного кодекса РФ согласовывают перепланировку органы местного самоуправления (например, администрация города), обратиться с заявлением можно и через МФЦ.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению, определен здесь же (правоустанавливающие документы, проект перепланировки, технический паспорт, согласие членов семьи собственника).

Решение о согласовании перепланировки или об отказе в ее согласовании выносится администрацией города в течение 45 дней.

Только после получения положительного решения собственник вправе провести перепланировку, после чего ему выдается акт приемки в эксплуатацию жилого помещения (завершающий документ).

Осуществив перепланировку комнаты в квартиру, собственник больше не должен платить коммунальные платежи исходя из общей площади комнаты в коммунальной квартире (расчеты должны проводиться по площади его вновь созданной квартиры), а также имеет полное право установить приборы индивидуального учета электроэнергии, подачи холодной и горячей воды, а также отопления.

Стоит ли покупать комнату в общежитии?

Жильё для человека не роскошь, а личная необходимость, и когда оно свое, и каким бы ни было — это лучше, чем съёмное или коммунальное. Но если денег на квартиру даже на вторичном рынке нет и не предвидится, а необходимость иметь свой угол есть выход из положения – комната в общежитии.

Потенциал данного сегмента рынка более широкий чем кажется. Это связано с тем, что когда строили нынешние мегаполисы присылали много людей. Теперь это чаще всего жильё для приезжих из соседних менее крупных городов и поселков из расчёта на более высокую оплату труда. Общежитие это часто временное жильё, люди покупают комнату, чтоб накопив переезжать в более комфортные условия. Или это своеобразная инвестиция, когда покупается для сдачи в аренду. Цены на них устойчивы вне зависимости от рыночных колебаний, так как эконом-класс всегда пользуется популярностью.

Есть небольшая лазейка, когда можно «отхватить» себе комнату в собственность у государства, став её полноценным хозяином. Но это при наличии пятилетнего срока проживания и ордера на данную недвижимость. Исключения составляют общежития ВУЗов, силовых структур.

Если вы хотите продать комнату попросите соседей во время просмотров вам подыграть, спрятавшись в свои комнаты и не бегать по коридорам, создавая неуютную атмосферу. Про гигиену и состояние нежилых частей можно не говорить – покупатель не дурак и видит что творится на самом деле. Может даже зайти спросить у соседей про условия.

В случае когда вы покупатель, сразу уточняйте каким путём была получена эта комната. Если мирным путём – можно смотреть дальше, если по судебному решению – лучше не покупать до истечения трёхлетнего срока исковой давности, когда могут вполне законно признать договор купли-продажи недействительным и вы лишитесь своих денег и жилья. Спрашивайте про содержания и дежурства на этаже. В случае неподходящих вам условий стоит сильно скинуть цену. Не лишним будет и узнать насколько много там долгов по коммунальным услугам, есть риск что вас просто отключат наравне со всеми, сделав условия невыносимыми. Интересуйтесь проводкой, состоянием труб и коммуникаций, хорош если они не превышают тридцатилетней давности, иначе вы можете рисковать своим ремонтом и возможно ремонтом соседей.

Плюсы данного типа – низкая цена даже по сравнению с малогабаритными квартирами, и вполне подходят для молодых пар без своего имущества как стартовый вариант, из главного минуса – открытость личной жизни, но выбирать все равно вам.

Почему жилье в общежитиях и коммуналках не дорожает?

Представляете, еще пару лет назад люди всерьез вкладывали деньги в коммуналки и жилье в бывших общежитиях. А сегодня многие вчерашние «инвесторы» в ужасе избавляются от них, причем без всякой прибыли. Разберемся, почему так.

Я живу и работаю в Казани — «третьей столице» России, городе-милионнике с очень развитой инфраструктурой. Сюда ежегодно едет множество людей за образованием и работой. Кто-то снимает жилье, кто-то сразу покупает.

Буквально лет 5-6 назад скромные комнаты пользовались активным спросом. Комнаты в историческом центре Казани площадью от 12 квадратных метров стоили от 900 тысяч рублей, а крошечную каморку на окраине города можно было приобрести на 30% дешевле.

Что же происходит сегодня? Цены на этот тип жилья нисколько не выросли! Хотя в среднем недвижимость в Казани за последние 5 лет подорожала на 25-30%.

Например, в 2013 году однокомнатная квартира в панельной пятиэтажке в спальном районе стоила в среднем 1,8-1,9 миллиона рублей, а сегодня такую с трудом можно купить за 2,5 миллиона.

Итак, вот основные причины, по которым комнаты не растут в цене

1. Доступная ипотека

Имея совсем небольшую сумму денег, можно смело нацеливаться на жилье получше. Например, те же квартиры в «хрущевках» или «ленинградках». Мало того, взять в ипотеку достойное жилье можно и вовсе без денег, я писала об этом тут.

Не говоря уже о тех счастливых гражданах, у которых хватает на комнату — ведь если они решатся на ипотеку, то платеж в месяц составит смешную сумму. Это лучше, чем ютиться в старой коммуналке или бывшем общежитии.

2. Государственные программы

Как бы не ругали и не хаяли наше государство, а все-таки жилье становится доступнее. Один только материнский капитал чего стоит! Плюс, государство субсидирует ипотеку на строящееся жилье. Сейчас популярна программа ипотеки для молодых семей со ставкой от 4,9% годовых. Во многих регионах действует соципотека.

3. Требования к комфорту растут

Да, товарищи! Мы с вами стали намного более требовательными к условиям для жизни, и, наверное, это хорошо!

Если раньше жить в коммуналке было нормой, особенно для молодых семей или одиноких граждан, то нынче все изменилось. Общая кухня с соседями и санузел на 2-5 семей — сейчас для большинства это просто неприемлемо!

Не стоит забывать и о том, что контингент в подобных объектах становится все хуже и хуже год от года. Ранее, например, в общежитиях проживал как «рабочий класс», так и интеллигенция. А теперь это редкость.

4. Не все банки дают ипотеку на комнаты

Данный фактор я специально не ставлю на первое место, потому как с этим стало даже проще в последние годы. Тем не менее, до сих пор не каждый банк готов взять в залог комнату. Даже комнату «со статусом квартиры» многие кредиторы будут рассматривать через лупу! И выдвигать ряд условий прежде, чем одобрить объект.

5. Много альтернативы

Сегодня почти каждый обладатель комнаты или «гостинки» может продать ее и приобрести новую квартиру или студию за городом. Часто даже не приходится добавлять собственные деньги. Ну а если не хватает — застройщики наперебой предлагают рассрочки и различные программы.

Вывод. Если у вас в данный момент есть в собственности жилье подобного формата — рекомендую избавиться от него. продайте и купите взамен что-то более ликвидное, — то есть то, что не дешевеет, а дорожает и в случае чего может быть с легкостью продано без потерь.

Если же вы хотите купить комнату, настоятельно рекомендую прежде изучить все альтернативные способы и постараться взять полноценную квартиру.