Услуги рилтора по купле-продаже квартиры — нюансы, о которых нужно знать

Продажа квартиры: риски собственника

Выгодно продать квартиру в условиях падающего московского рынка – задача не из легких. Ситуация осложняется тем, что покупатели, начитавшись различных экономических прогнозов, затаились в ожидании еще большего снижения цен. Сделка без помощи риэлтора по продаже недвижимости в лучшем случае обернется недополученной прибылью, в худшем – можно остаться и без квартиры, и без денег.

• Цена «пальцем в небо».

Не зная конъюнктуру рынка, очень сложно адекватно оценить имеющееся жилье. Подсказки соседей или штудирование объявлений вряд ли будут полезны. Если цена окажется заниженной, то о выгоде не может быть и речи, а в случае необоснованно завышенной стоимости поиск покупателя может растянуться не на один год.

• Отсутствие возможностей для полноценной рекламы.

Как правило, продавцы ограничиваются размещением объявления на 3-4 площадках. Без дополнительных опций по автоподнятию или автообновлению такие объявления через пару дней просто теряются, и ожидать звонков от потенциальных покупателей было бы наивно. В распоряжении риэлтора по продаже квартир – постоянно обновляемые базы данных с актуальными предложениями, благодаря чему время на поиск сокращается в несколько раз.

• Длительный сбор документов.

Большинство продавцов даже не предполагают, на какой срок может растянуться оформление необходимого пакета документов. Не каждый покупатель готов ждать 2-3 месяца, пока будут собраны все справки, разрешения, согласия, выписки и т.п. Продажа квартиры через риэлтора – гарантия защиты прав продавца и в том случае, если жилье находится в долевой собственности.

• Сомневающиеся покупатели.

Далеко не все желающие купить квартиру в Москве готовы это сделать сегодня и сейчас. Нередко приходится сталкиваться с клиентами, которые звонят по объявлениям просто из интереса, не задумываясь над тем, что откровенно крадут чужое время. Иногда риэлтор для продажи квартиры вынужден организовывать десятки показов, затрачивая на подготовку и организацию сделки более 20 часов рабочего времени.

• Безопасность.

Далеко не все собственники продаваемой недвижимости готовы «светить» свои контакты в открытых источниках, поскольку мошенникам не составит труда «пробить» продавца по одному лишь номеру телефона. Риэлтор, дорожащий своей репутацией, гарантирует абсолютную конфиденциальность сделки.

Что такое риэлторские услуги?

Каждый день в стране тысячи объектов недвижимости покупаются, продаются и сдаются в аренду. Большинство покупателей, продавцов и арендаторов действуют через посредников. Самостоятельные операции с недвижимостью – это хлопотно, рискованно и часто безрезультатно.

По этой причине люди пользуются риэлторскими услугами. Профессионалы по сделкам с недвижимостью помогают реализовать жильё быстро, без обмана и на выгодных для нанимателя условиях.

Риэлторские услуги – предпринимательская деятельность, которая заключается в посредничестве при совершении операций с недвижимостью.

Риэлтор – специалист, который помогает купить, продать или сдать в аренду квартиру, дом или коммерческий объект. Иногда риэлторов называют агентами по недвижимости.

Посредник не просто подбирает заказчику наиболее подходящие варианты, но и сопровождает сделку с недвижимостью до стадии её завершения. Таким образом, это не просто удачливый продавец жилья, но и специалист в юридических и финансовых вопросах.

Иногда под словом «риэлтор» понимается не конкретный человек, а целое риэлторское агентство – организация, выполняющая функции посредника или консультанта по сделкам с недвижимостью. За свои услуги риэлторы получают посреднический процент или фиксированную оплату.

Профессиональные обязанности посредников довольно обширны:

• подбор вариантов недвижимости для покупателя в соответствии с его запросами и пожеланиями;
• анализ и проверка документов выбранного объекта;
• ведение переговоров с продавцом с целью добиться более выгодных условий;
• соблюдение юридической чистоты сделки;
• передача предоплаты;
• документальное оформление сделки купли/продажи;
• организация взаиморасчетов;
• передача жилья новому владельцу;
• реклама и грамотная презентация объекта при продаже жилья;
• поиск покупателей и демонстрация им реализуемой квартиры.

Бывает, что риэлтор выступает одновременно от имени продавца и покупателя. В этом случае он ведёт сразу 2 сделки и получает двойной гонорар.

Услуги риэлтора нужны, когда вы желаете продать жильё, купить или снять квартиру, реализовать коммерческую недвижимость. Сегодня без посредников работают единицы: привлечение риэлторов – более цивилизованный и надёжный способ реализовать или приобрести жильё.

В чем услуга риэлтора при продаже недвижимости

Специалисты по недвижимости разделяют риэлторские услуги на 2 части: продажа жилья под ключ и сопровождение сделки.

Продажа недвижимости под ключ включает следующие услуги:

Получается, продавцу вообще ни о чем не нужно заботиться — только вовремя приходить на встречи с покупателями и выполнять некоторые просьбы агента.

При сопровождении сделки агент не участвует в поиске покупателя. Он только помогает продавцу с самой процедурой оформления и передачи прав собственности:

Сегодня покупатели все меньше хотят самостоятельно ходить по инстанциям, и предпочитают получать все услуги в «одном окне». Поэтому многие агентства идут навстречу и расширяют перечень своих возможностей. Дополнительные услуги, которые может оказывать агентство:

Услуги риэлтора при покупке недвижимости: что в них входит

Перечень услуг, которые должен предоставлять риэлтор при покупке квартиры:

Главная задача риэлтора при подборе подходящего объекта для клиента — свести покупателя с продавцом и помочь им наладить взаимодействие.

Услуги риэлтора при аренде жилья

С покупкой и продажей понятно: сделки сложные, связаны с большими деньгами и целым списком документов, поэтому без риэлтора их проводить рискованно. Интересно, в чем заключается задача риэлтора при аренде жилья?

После подписания договора аренды услуга риэлтора считается оказанной, но некоторые агентства помогают клиентам и после сдачи помещения. Ведь когда появится необходимость в поиске нового жилья для арендаторов или новых жильцов для собственника квартиры, они снова обратятся в их компанию, так как будет лояльны к ней.

— Мы не бросаем своих клиентов и помогаем им даже после сдачи квартиры. Например, по вопросам временной регистрации консультируемся с сотрудниками паспортного стола и даем клиенту всеобъемлющую информацию, чтобы он не чувствовал себя брошенным.

Порядок продажи квартиры с помощью риэлтора

Итак, вы выбрали специалиста, подписали с ним договор. Теперь риэлтор приступает к продаже квартиры и делает это в следующем порядке:

1. Осматривает объект (исследует местоположение, инфраструктуру, отмечает особенности).
2. Проверяет документы на квартиру (количество собственников, наличие обременений, оценка подлинности свидетельства на недвижимое имущество).
3. Предлагает квартиру покупателям (выставляет объявления на популярных сайтах, публикует фото, составляет маркетинговое продающее описание).
4. Выходит на сделку (оформляет договор, контролирует процесс подписания, передачу авансового и основного платежа).
5. Участвует при передаче ключей новому собственнику.

Продажа квартиры с помощью опытного риэтора означает избегание бумажной волокиты и ускорения самой процедуры. Агент по недвижимости сотрудничает по наработанной схеме. Перед проведением операции он проверяет права собственника на предмет законности, смотрит, выписаны ли все жильцы на данный момент и нет ли непогашенных обязательств.

Расчет за сделку допустим наличными и безналичным способом. Процесс передачи средств от покупателя продавцу документально фиксируется в договоре и скрепляется подписями. Заключительный этап сотрудничества – подача документов на регистрацию прав собственности.

Что умеет риэлтор по продаже квартиры:

• профессионально провести рекламную компанию;
• организовывать встречи с покупателями/продавцами;
• демонстрировать показы объекта недвижимости;
• уметь быстро найти продавца и предложить ему лучшие условия;
• оформить сделку в соответствии с требованиями законодательства.

Доверяя продажу квартиры опытному риэлтору, вы уходите от рисков и проводите сделку на максимально выгодных условиях. Он исключит юридические несоответствия (отсутствие согласий, наличие несовершеннолетних на момент продажи, долгов по ипотеке) и даст гарантию успешного завершения процесса.

Сколько стоят услуги риэлтора – обзор факторов, влияющих на стоимость

Фактор 1. Цена объекта

Очевидно, что чем выше стоимость объекта, тем сложнее найти на него покупателя. Риэлтор, конечно, имеет доступ к базам данных продавцов и покупателей для всех категорий жилья, но успех сделки зависит не только от наличия информации.

Он зависит от умения посредника выгодно представить объект, подчеркнуть его достоинства и скрыть недостатки. В зависимости от суммы сделки производится расчет комиссионных посредника.

Фактор 2. Ликвидность объекта

От параметров жилья зависят такие факторы как сроки поиска покупателей, сложность или наоборот, простота оформления документов.

Потому при расчете стоимости услуг специалиста обязательно учитывается ликвидность жилья, наличие у него всякого рода обременений и прочих «довесков».

Фактор 3. Перечень услуг, оказываемых риэлтором

Если сделка простая – к примеру, только покупка конкретного объекта, стоимость услуг рассчитывается по минимуму. А вот когда необходимо провести дополнительную работу – скажем, организовать рекламу или подобрать несколько вариантов для покупателя, цена повышается.

Если риэлтор занимается сдачей жилых помещений внаём, то комиссия взимается в размере 50-100% от месячной стоимости аренды.

Свои нюансы расчетов есть при аренде коммерческих помещений. Такие сделки более сложны в юридическом плане, а значит, и стоимость посреднических услуг будет выше.

Фактор 4. Тип оплаты

Средняя ставка риэлтора в сделках купили/продажи составляет от 2% до 7%. Очень сложные операции иногда оцениваются специалистами в 10% комиссионных.

Реже посредники работают за фиксированную ставку. Как правило, такой гонорар получают новички и стажёры в риэлторских агентствах.

В таблице влияние факторов на стоимость услуг представлено более наглядно:

Подбор риэлтора для продажи квартиры, как и где?

Те собственники, которые не хотят самодеятельности в столь щекотливом деле, продают квартиры с помощью агентов. Удобно, если на примете есть компетентный специалист, готовый помочь в решении жилищного вопроса. Не торопитесь искать профи в первом попавшемся агентстве и оформлять договор сразу после знакомства. Тщательно проанализируйте ситуацию и выберите того самого, который поймет вас с полуслова и добросовестно выполнит свои обязанности. Обратите внимание, эти моменты помогут вам найти достойного риэлтора для покупки квартиры:

• длинный номер лицензии подтверждает солидный опыт работы, короткий набор цифр говорит о возможном лишении прав за провинности);
• трудовой стаж (чем он больше, тем свободнее агент владеет должностными обязанностями);
• наличие отзывов в интернете (иногда скажут вам больше, чем изучение документов);
• инициативность, активное ведение блогов, страниц в соцсетях говорит о заинтересованности агента в своем развитии и продвижении;
• регистрация в ассоциациях риэлторов (есть ли награды, сертификаты, достижения);
• личные данные (оценить компетентность специалиста при встрече, попытаться наладить с ним диалог, обсудить жилищный вопрос).

Не стоит верить излишне хвалебным отзывам, если их много и каждый из них кажется наигранным. Изучите портфолио риэлтора, оцените опыт работы в этой сфере и поставьте перед ним конкретные задачи. Уже в первых минут общения будут понятны принципы его работы и жизненные позиции. И еще: обратите внимание при поиске на круг его деятельности. Нет ли ограничений на оказание услуг. К примеру, риэлтор работает только со старым жилым фондом и вторичкой, а вас интересует новое жилье. Оцените состояние офиса (местонахождение, обстановка, санитарное состояние, таблички на двери) и сделайте соответствующие выводы.

Совет 1. Откажитесь от сотрудничества с риэлторами-одиночками

Непрофессиональных работников на рынке жилья предостаточно. Однако в агентствах, которые дорожат своей репутацией, не держат риэлторов, работающих по принципу «авось пронесёт». Таких сотрудников увольняют, после чего они уходят «в свободное плаванье».

Выбирая «одинокого рейнджера», вы покупаете кота в мешке. Послужной список такого специалиста может оказаться поддельным, а репутация – фикцией.

В агентствах же каждого сотрудника обязательно проверяют на профпригодность. А списки закрытых сделок здесь, как правило, подлинные.

Совет 2. Выбирайте компанию, которая давно представлена на рынке услуг

Очевидно, что опытная компания предпочтительней фирмы, открывшейся месяц назад. Если агентство работает на рынке 10-20 лет, значит, оно успешно преодолело все волны экономических кризисов и осталось на плаву благодаря верной политике руководства.

Но помните, что крупное агентство – не обязательно хорошее. А навязчивая реклама фирмы на каждом углу – ещё не показатель качества услуг. Часто в крупные организации привлекают новичков, у которых нулевой опыт в сделках с недвижимостью.

Совет 3. Внимательно изучайте отзывы клиентов

Совет 4. Анализируйте профессионализм риэлтора при встрече

Совет 5. Прислушивайтесь к мнению друзей и знакомых

Самый верный и эффективный вариант. Друзья не станут вводить вас в заблуждение и расхваливать агента, работой которого они недовольны.

В идеале хорошего риэлтора, как семейного доктора, нужно искать именно по рекомендациям людей, которых вы знаете лично.

Как оценить надежность риэлтора по продаже квартир?

Мнение, что функции риэлтора в сделках продажи недвижимости заключаются лишь в оказании посреднических услуг, не соответствует действительности. Опытный специалист берет на себя ответственность даже в большем объеме, чем закреплено законом. К сожалению, до сих по ни в одном правовом акте не прописаны требования к квалификации риэлтора. По оценкам экспертов, только каждый десятый специалист работает официально, для 30% оказание риэлторских услуг – подработка, а деятельность примерно 5% так называемых риэлторов вообще попадает под статьи УК РФ.

Не имея достаточной квалификации, риэлтор не может дать участникам сделки никаких гарантий. Таким специалистам безразлично, что собственник продаваемой квартиры может «попасть» на налог, его не волнует безопасность и юридическая чистота сделки.

Нередки случаи, когда после получения значительного аванса недобросовестный риэлтор вообще исчезает бесследно.

Гарантии риэлтора и его ответственность

В России не существует закона, который регулирует деятельность риэлтора. Поэтому чтобы зафиксировать комплекс услуг, которые агент готов оказать клиенту, он заключает с ним договор об оказании риэлторских услуг.

— Грамотно составленный договор позволяет обсудить с клиентом весь перечень услуг, заручиться его согласием и избежать недопонимания. Если же клиент ни под каким предлогом не хочет подписывать договор даже когда все условия оговорены и вопросы разъяснены, значит с ним не стоит работать.

В зависимости от характера сделки договоры бывают 3 видов:

• на продажу;
• покупку;
• аренду недвижимости.

В каждом из них по пунктам прописывается, какие услуги оказывает агент и ответственность исполнения за отказ от них. Таким образом риэлтор страхует себя от претензий клиента, а клиент контролирует качество работы риэлтора.

Если сам риэлтор нарушает договор, то он несет ответственность в соответствии с Гражданским кодексом и . Но его вину еще надо будет доказать.

Заключение

Итак, друзья, сделаем выводы. Пользоваться услугами профессиональных риэлторов выгодно и целесообразно. Эти специалисты экономят ваше время, а иногда и деньги.

Главное – правильно выбрать посредника, который возьмёт на себя организацию, юридические и финансовые аспекты вашей сделки.