Заключение сделок с посредниками при покупке квартиры — преимущества и недостатки

За какое время, в среднем получается купить недвижимость и в нее заселится?

Текущая ситуация на рынке недвижимости такова, предложение превышает спрос, а это значит, что есть из чего выбирать. На рынке недвижимости покупатель в прямом смысле слова может «взять карты в руки» — указать желаемый район Киева и выбирать там недвижимость. В зависимости от предпочтений клиента, осуществление покупки может занять от нескольких дней до недель.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Как показывать квартиру покупателям

Продать квартиру через риелтора или самостоятельно

Кто такой посредник?

Посредник правильно называется МЕДИАТОР, от латинского medius — средний, срединный.

Медиа́ция, в праве — одна из основных технологий альтернативного урегулирования споров (англ. alternative dispute resolution, ADR). Это технология основывается на помощи в разрешении спора при помощи третьей нейтральной, беспристрастной, не заинтересованной в данном конфликте стороны — медиатора.

Главное в определении функции посредника — нейтральный, беспристрастный и не заинтересованный.

Кто такой агент?

Агент — лицо, действующее по поручению кого-либо, представитель физического лица, организации, учреждения и т.д., выполняющий поручения в интересах своего клиента. Менеджер, который на основании договора доверителем представляет его интересы во взаимоотношениях с различными контрагентами. То есть НЕ нейтральный, НЕ беспристрастный и заинтересованный.

Какая разница, с кем вы работаете, с посредником или с агентом?

Разница между ними очень простая, медиатор, заинтересован в разрешении противоречия без занятия какой-либо стороны. В некоторых странах медиатор не может получать вознаграждения только от одной стороны, или от одной стороны больше, чем от другой, так как в этом случае он теряет нейтральность и беспристрастность. Появляется заинтересованность в выигрыше одной из сторон.

В свою очередь агент работает, чтобы добиться определенного результата для одной из сторон сделки, своего нанимателя, при этом интересы второй стороны не принимаются в расчет, или принимаются как необходимые для достижения своей цели.

Агент не может получать вознаграждение от противоположной стороны, так как в этом случае он теряет мотивацию отстаивать интересы своего доверителя.

Термин «двойной агент», негативный, и говорит о предательстве.

Сфера деятельности посредников достаточна широка: семейные конфликты, трудовые споры, банковские и страховые разногласия, споры, связанные с авторским правом и интеллектуальной собственностью. То есть в большинстве случаев посредник урегулирует конфликт, спор, разногласие.

Агенты, часто работают в спорте, в страховом бизнесе, в юридической сфере и при продаже или покупке недвижимости, то есть в сферах где требуется достижение какого-то конкретного коммерческого результата. Агент, в отличие от медиатора, обладает знаниями, навыками и компетенциями, отсутствующими у того, кто его нанимает.

Как происходит сотрудничество с посредником?

Сотрудничество начинается со встречи с покупателем — ознакомлением с его требованиями, ожиданиями и возможностями, точным описанием потребностей, предпочтений (в том числе местоположение, стандарт, условия финансирования, сроки) а также обсуждения ситуации на рынке и возможности покупки.

Посредник должен подписать с клиентом договор о посредничестве. Договор должен быть заключен в письменной форме и обязательно содержать номер лицензии посредника. Договор посредничества регулирует обязанности посредника и покупателя, в частности, обязанность по уплате покупателем вознаграждения за оказанные услуги.

Как оценить риелтора

А вот что рассказали о своей работе сами риелторы.

Репутация. Посмотрите отзывы в интернете и расспросите знакомых. Хорошие риелторы заботятся о репутации и действуют так, чтобы сделкой остались довольны все стороны.

Работа в открытую. Хорошие риелторы сразу говорят, что они риелторы, и никогда не выдают себя за родственников и друзей продавца. Если в объявлении указано, что квартира от собственника, а на просмотре вы встречаетесь с посредником — это повод задуматься о добросовестности агента.

У меня был подобный случай. Посредник показал мне квартиру и назвался другом семьи. Он сказал, что собственники за границей и доверили продажу ему. На просьбу показать доверенность он ответил, что сделает это, когда я передам ему задаток в тридцать тысяч. Квартира мне понравилась, а цена была ниже средней на 150 тысяч рублей, но я решила не рисковать.

Если продавец не в городе, пусть риелтор покажет выписку из домовой книги и документы, подтверждающие право собственности. Но на передачу задатка хотя бы кто-то из владельцев квартиры все равно должен приехать лично. В крайнем случае это должен быть представитель по доверенности. Хороший риелтор не станет препятствовать вашей встрече и настаивать, чтобы вы платили только ему.

Договор. Риелтор должен заключить договор с продавцом квартиры. В нем прописаны все услуги агентства и ответственность сторон. Когда такой договор есть, собственнику невыгодно искать других покупателей в обход отношений с риелтором. Если собственник передумает продавать квартиру, то по договору он должен заплатить неустойку или оплатить часть услуг агентства.

Риелтор не обязан показывать вам свой договор, но он может показать доверенность от собственника или как-то еще подтвердить свои полномочия на поиск покупателя для конкретной квартиры.

В чем конкретно помогает клиенту посредник при покупке недвижимости?

Покупая недвижимость вы можете полагаться на собственные знания и осуществлять самостоятельную покупку, либо воспользоваться услугами риэлтора. Сотрудничество с посредником дает свои плоды в виде экономии собственного времени и обеспечения безопасности сделки.

Риэлтор является очень полезным на протяжении всего процесса сделки. Начиная с момента поиска и сопоставления предложений на рынке, консультирования и осуществление купли-продажи недвижимости. В обязанности посредника в первую очередь входит забота об интересах клиента, чтобы заключенная сделка была безопасной.

Что это значит?

Чтобы лучше понять, что имеется в виду, стоит использовать сравнение. Это как покупка подержанного автомобиля, который ранее прошел полный технический осмотр. К сожалению, и в автомобильной промышленности и в торговле недвижимостью, осуществляя самостоятельные операции по купле продаже, покупатели часто совершают ошибки. А так как посредник способен распознать любые подводные камни, он может от них уберечь своего клиента. Именно за это покупатель и платит. За безопасность своей сделки.

Помогает ли посредник при торгах?

Да. На этом этапе посредник будет исполнять полезную роль, потому как имеет хорошие знания рынка и неоднократно участвовал в таких переговорах. Благодаря тому, что риэлтор не является заинтересованной стороной в переговорах, ему проще помочь в нахождении компромисса между ожиданиями продавцов и покупателей.

Когда посреднику можно доверять

Добросовестный риелтор никогда не скрывает правду. Он по первому запросу показывает доверенность от собственника для подтверждения своих полномочий и предоставляет документы, из которых следует, что доверитель действительно обладает правом собственности на квартиру. Риелтор-профи не станет требовать от вас передачи задатка — подобное соглашение заключается только между покупателем и собственником. Роль агента по продаже сводится исключительно к помощи в составлении документа и присутствию при передаче денег.

Вы, как покупатель, тоже можете заключить договор с риелтором, переложив на него обязанности по поиску подходящего жилья. Хороший специалист с выработанным профессиональным чутьем — находка для тех, кто слабо ориентируется в специфике рынка. Кроме того, договор предусматривает страхование ответственности перед клиентом. Если риелтор допустит просчет, из-за которого сделку признают недействительной, вы получите компенсацию ущерба в рамках оговоренной суммы.

На каком основании?

Непременно следует узнать, на каком основании возникло право собственности нынешнего хозяина на рассматриваемую недвижимость. Этот момент — своеобразный краеугольный камень в деле проверки юридической чистоты жилья. Имея точное представление о том, как квартира попала к владельцу, вы сможете определить круг требующих проверки документов, а также сделать выводы о наличии/отсутствии третьих лиц, способных претендовать на жилплощадь. В зависимости от причины, по которой квартира оказалась во владении продавца, документ-основание может быть представлен:

• договором передачи жилья в собственность — для приватизированной недвижимости;
• договором купли-продажи — в случае приобретения квартиры на вторичном рынке;
• договором со строительной компанией, если жилье покупалось в новостройке;
• договором дарения;
• свидетельством о праве на наследство;
• добровольным соглашением или судебным решением о разделе имущества, если речь идет о совместной собственности бывших супругов;
• ипотечным договором;
• справкой о выплаченном пае;
• договором пожизненного содержания в случае получения квартиры под обязательства ренты.

Застрахована ли ответственность риелтора?

Профессиональные риелторы страхуют ответственность перед клиентами. Если из-за ошибки риелтора сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит материальный ущерб. Например, если риелтор не запросил у продавца согласие супруга на сделку, а тот потом через суд признал ее недействительной, страховщик оценит ущерб и возместит его покупателю полностью или частично.

Но даже если за что-то отвечает риелтор, а его страхует полис, это не значит, что дело можно пустить на самотек. Как минимум нужно проверять все документы, которые оказываются в вашем поле зрения, например выписку из ЕГРН.

А еще внимательно читайте полис. В нем указан лимит ответственности риелтора перед одним клиентом — это сколько страховая заплатит клиенту риелтора, если тот ошибется. Кроме него, есть еще лимит ответственности по всем страховым случаям — сколько страховая готова заплатить всем клиентам риелтора. Эта сумма больше, поэтому в рекламе риелторы часто пишут именно ее. Но для конкретного клиента она бесполезна.

Сколько составляет ставка комиссионных для посредника, и от чего зависит?

За проделанную работу риэлтор получает комиссионные в таком размере, в котором он договорится с клиентом при подписании договора посредничества. Наиболее распространенными являются комиссионные в размере от 2,5 до 3 процентов стоимости недвижимости(плюс НДС от комиссии в размере 23 процентов). Размер комиссии может быть заключен в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости.

Преимущества и недостатки при работе с риэлтором

При работе с уполномоченным сотрудником можно как выиграть, так и проиграть. Все будет зависеть от того насколько сотрудник надежен и в какой компании он работает.

Преимущества работы через посредника:

1. Он достаточно быстро находит покупателя на объект недвижимости (как правило, срок не превышает трех месяцев);
2. Наличие маркетинга, что позволяет существенно увеличить продажу, так как квартира разрекламирована;
3. Он самостоятельно принимает звонки и организовывает необходимый просмотр;
4. Проверяет все документы по сделке.

Но нужно помнить, что специализированные агентства тоже бывают разными. И перед тем как заключить письменную договоренность с ним, нужно проверить репутацию и лицензию агентства. Не лишним будет проверка и отзывов текущих клиентов.

Из недостатков здесь можно выделить:

1. Высокое комиссионное вознаграждение (как правило, до 5% от стоимости объекта недвижимости);
2. Наличие мошенничества (к примеру, если имеется сговор с приобретателем, риэлтор исчезает после авансового платежа);
3. Утеря задатка при досрочном расторжении договоренности;
4. Минимальное количество покупателей и достаточно медленная работа по формированию пакета.

Сейчас не стоит опасаться черных риэлторов. Это мошенничество давно не в моде. Сейчас появились другие виды мошеннических действий. К примеру, риэлтор может быть в сговоре с покупателем. Иногда договоренность заключается с целью приобретения авансового платежа. А далее сотрудник меняет номер телефона или же отключает его.

Хороший посредник должен иметь официальную регистрацию и соответствующий сертификат. Также возможно привлечение и страхового продукта в качестве подтверждения. У специализированной компании должна быть существенная база клиентуры и налаженные контакты с ресурсами для рекламы.

Если человек решился на работу с посредником, то нужно в обязательном порядке составить агентский договор на определенное действие – на покупку или продажу объекта недвижимости. В ином случае, клиент теряет не только время, но и денежные средства. В документации нужно указать комплекс опций, которые оказываются за определенное вознаграждение. Также нужно указать ответственность при невыполнении указанного пункта.

Риэлтор должен заниматься оценочной деятельностью, продвижением квартиры на рынке недвижимости и рекламой, а также искать активно покупателей и проводить осмотры.

Также он обязуется проверять все документы. Но нередко посредники занимаются только сводничеством продавца и покупателя. А все остальное ложиться на плечи участников сделки. Экспертизу юридического плана они не проводят, пакет документов не собирают. С такими компаниями лучше не работать, они берут денежные средства ни за что.

Поэтому, если человек решился на реализацию имущества или же покупку объекта недвижимости, лучше обращаться в зарекомендовавшие себя компании, которые представлены на финансовом рынке уже давно.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Могут ли риэлторы обмануть клиента

Да. И в 90% случаев это и произойдет. Давайте разберемся и в этой ситуации. Начнем с того, как заключаются договора в пользу агентов. Собственник выкладывает объявление на сайты продажи недвижимости. Это не только Юла или Авито, но и другие площадки. И практически моментально ему поступает звонок. С той стороны трубки выступает «заинтересованный покупатель». Человек даже не станет уточнять:

1. Состояние квартиры.
2. Особенности местоположения.
3. Наличие соседей и их характеристику.

Покупателю почему-то плевать на такие житейские моменты. Он говорит что квартира его уже заинтересовала, и он собирается ее купить. Надо только посмотреть сам объект недвижимости. Вот тут и начинается «схема». Потому что у покупателя вдруг появляется «второе лицо». И это лицо риэлтера.

Да, сегодня «покупатель» квартиру точно уже не заберет. Но у него совершенно случайно нашелся клиент. И вот клиент ищет именно такую квартиру. После чего продавца отвозят в агентство. Или просто на месте предлагают 2 контракта:

1. Задаток от покупателя.
2. Оказание юридических услуг.

Внимательный продавец заметит, что сумма в договорах не отличается. Но почему? Все предельно просто. Несуществующий покупатель якобы вносит сумму задатка за квартиру. И риэлтор рад бы отдать задаток. Но тут же есть и второй договор. По которому сумма задатка переходит агенту. В качестве оплаты его услуг. И фактически, складывается патовая ситуация. Потому что покупателя якобы нашли. Но вы отдали задаток. Вроде бы ничего и не потеряли. Но это на первый взгляд. На деле, этими двумя договорами риэлтор «бронирует» вашу квартиру. И теперь может продавать ее кому-угодно.

В этом случае надо обращаться за помощью к квалифицированному юристу. Нужно проводить правовую оценку в отношении договоров. Риэлтеру это вряд ли понравится. Его задача сделать всё быстро и так, чтобы клиент не пришел в себя. Старайтесь отмечать подобное поведение заранее. Это должно вызывать подозрение.

Скорее всего, одно из условий в договоре вам не понравится. А юристу точно не понравится. Например отказ от гарантий. Написано это будет все таким иезуитско-канцелярским языком, что понять это условие вы не сможете. Но профессиональный юрист быстро вскроет «якорный» пункт в соглашении. Обычно всё обыгрывают таким образом, что дается лишь гарантия оказания квалифицированной услуги. О том, что будет совершена продажа квартиры или дома в определенный срок, речи даже не идет.

Отдельно стоит сказать об игре «на базах». Обычно недобросовестные агенты по недвижимости начинают «вешать лапшу на уши» уже с порога. Они привлекают продавцов недвижимости акцентом. Акцент ставится на «уникальную базу потенциальных покупателей». Более того, это не просто обман на словах. Это целая схема.

Мы уже сталкивались с ситуациями, когда риэлтор разыгрывает для клиента целый спектакль. Реализуется это очень просто:

1. Находим клиента.
2. Договариваемся с родственниками и друзьями.

Готово. Родственники и друзья играют роль заинтересованных покупателей. Клиент буквально «тает на глазах» от такого спроса. Риэлтор подсовывает 2 договора. Готово. Ловушка захлопнулась.

Если в договоре прописано условие «помощи в продаже», то всё очень плохо. Потому что большим количеством звонков риэлтор будет исполнять свои обязательства по договору. Более того, в некоторых договорах агент еще и получает за это деньги. Техническая сторона вопроса нас сейчас мало интересует. Потому что обеспечить бомбардировку телефонными звонками сейчас может любой студент. Подобное поведение стоит пресекать. Если агент убеждает вас только «базой», стоит отказаться от сотрудничества с ним. Специалист будет заниматься своей работой совсем по-другому:

1. Предоставление отчетов.
2. Информация о заинтересованных клиентах.
3. Письменные акты о просмотре объекта и т.п.

Разумеется, гарантий тут 100-процентных нет. Но шансов на то, что вас обманут, меньше. Зачастую риэлтор саботирует действия своего клиента. Ведь главное это продажа объекта. Но риэлтор понимает, что по честным объявлениям статистика будет ниже. Поэтому начинают использовать:

1. Трюки.
2. Ухищрения.
3. Откровенную ложь.

Общеизвестный факт: квартира на первом этаже продается не так активно, как на третьем или четвертом. Этот факт не подлежит оспариванию. Это практика.

Так вот, риэлтор прекрасно понимает, что количество откликов на объявление будет меньше. Поэтому он намеренно путает этажность. А когда клиент обнаруживает это и просмотр срывается, агент просто разводит руками.

Тут возможна и многосоставная схема. Например вашу квартиру на первом этаже будут использовать как «транзитную площадку». Схема очень простая. Клиента привозят к вам в квартиру. Он возмущается. Тем что она на первом этаже. Риэлтор уточняет пожелания и везет клиента на другой объект. Показывая «умение работать с возражениями клиента». А в итоге у вас очень много просмотров квартиры, о которых вы не знали. Но на реальных покупателей у риэлтера могли и не быть денег.

Транзитная квартира еще и позволяет набрать базу. Базу с другими клиентами. Но для вас (как продавца), это простой.

О чёрных риэлтерах

Риэлторские услуги это золотая жила. Одну из схем 90-х мы с вами разобрали. Были и другие способы перепродажи квартиры:

1. Запугивание и избиение собственника.
2. Заключение недействительных договоров на обмен.
3. Продажа квартиры с «квартирантом».

Кстати, последняя схема активно используется и сегодня. Вообще, мошеннических схем меньше не стало. Правда теперь они не такие «грубые», как раньше. Если в середине 90-х/2000-х квартиру просто «отжимали» силовым методом, то сейчас подобных «бригад» практически нет. И вместе с тем, мошеннические схемы используются повсеместно.

Самый простой метод обмана это подделка документов. Квартира берется в аренду. После чего все документы подделываются. При наличии нужного оборудования, преступники могут создать «оригинальные документы» на квартиру. И не всегда можно определить подделку. Но эти «документы» дальше Росреестра не уйдут. В момент регистрации сделки подделку обнаружат. А продавец к тому моменту уже давно скроется из виду. Вы остаетесь без денег. Собственник чешет затылок и не понимает, куда пропал арендатор. Мошенник получает деньги.

Более того, схема с двойной или даже тройной продажей используется до сих пор. Когда одну квартиру покупает сразу 2 или 3 разных человека. Нередко «покупатели» встречаются уже только в полицейском участке. Схема с генеральной доверенностью тоже очень распространена. Впоследствии эта доверенность будет отозвана или даже недействительна.

Все очень просто. Вы покупаете у пенсионерки квартиру. Она подписывает договор. И в момент заселения «вскрываются» интересные подробности. Пенсионерка не является дееспособной. Она не могла продать квартиру. Договор аннулируется. Более того, при нужном рвении правоохранительных органов, покупатель может сам стать свидетелем, а то и подозреваемым по уголовному делу. Прецедентов достаточно. Без юриста из такой ситуации точно не выбраться без последствий.

Есть и модернизированная схема «с пенсионеркой». Это как раз «квартирант в нагрузку». После того как сделка завершена, наступает затишье. А потом внезапно выписанный гражданин подает в суд. Или даже совладелец. И покупателю приходится отстаивать свою позицию в суде. Которая зачастую даже устойчивой не является. О том, чтобы вернуть деньги, в таких случаях даже речи не идет.

Очень оригинальная схема и банальная до ужаса. Это подмена табличек на домах.

Избежать обмана очень просто. Загляните в навигатор. И вместе с тем, некоторые еще «попадаются». Все очень просто. На доме с «тестовой» квартирой меняется табличка. Улица и номер дома совпадают с тем, что в договоре. Вы подписываете договор и передаете деньги. Вот только квартира эта арендована. И вы не купили ее. Вы по документам купили какое-то ветхое жилье на самой окраине города. Но об этом вы узнаете уже намного позднее.