Штраф за незаконную перепланировку в 2024 году

Запреты на перепланировку квартиры

Согласно СНиП 2.08.01-89 на владельца квартиры накладываются ограничения, указывающих, чего нельзя делать во время планировки квартиры многоэтажного дома, даже если она находится в приватном владении. Согласно документу, запрещается:

• всякое конструктивное изменение помещений, ведущее к нарушению прочности здания;
• изменения в перепланировке, ведущие к нарушению противопожарной безопасности;
• изменение вентиляционных ходов, приводящих к смешению потоков воздуха разных квартир;
• перенос и размещение туалетов, ванных комнат и других мокрых помещений над комнатами жилого характера;
• перемещение уровня плит пола первого этажа ниже отметки уровня земли или их разрушение;
• установка кранов на инженерные коммуникации в своей квартире, перекрывающие подачу воды, газа и тепла другим потребителям;
• устройство водяных полов за счет общей системы отопления;
• вырубка различных ниш и проемов.

Документы строительных норм и правил необходимо учитывать при подготовке документации на перепланировку квартиры, однако это не все юридические документы, накладывающие запреты во время капитального ремонта.

Что такое незаконная перепланировка с точки зрения законодательства

Незаконная перепланировка представляет собой изменение структуры помещения, которое произведено без одобрения государственных органов. Согласие жилищных органов требуется для того, чтобы новый проект квартиры не имел нарушений по ГОСТ и иным нормам.

Ответственность за неправомерность изменений несут исключительно владельцы жилой площади. Хотя нарушения могут исходить не только от собственников, но и от квартирантов, проживающих в помещении по договору аренды или социального найма.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

• когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
• выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Разновидности запрещенных работ

Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:

• Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
• Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
• Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
• Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
• Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
• Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
• Установка балкона или лоджии.

Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.

Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.

Примеры незаконной перепланировки

Наиболее яркими примерами незаконной перепланировки следует считать перенос ванных, кухонь (так называемых «мокрых зон») с последующим размещением их над «сухими» помещениями (например, спальнями, гостиными), перекрытие вентиляционных каналов или их перестройка.

Исключения из правил

Если проведение перепланировки вызвано сложностями в эксплуатации и инициировано государственными органами, регулирующими эксплуатацию жилого фонда, то незаконной такая перепланировка считаться не может.

Пример из жизни

У бабушки автора статьи есть квартира, которая расположена в бывших цехах самоварной фабрики. Дата постройки этой части жилого дома – конец XIX века. Дом не был предназначен под установку газовых водонагревателей – разрешение пожарные дали только на газовые плиты. Но после рождения внука бабушка приняла решение поставить газовую колонку. Изначально был сделан выход вентиляции в стену дома и на улицу (двухэтажный дом, квартира на первом этаже).

Однако такое устройство вытяжки пожарных не устроило, и по согласованию с собственником квартиры на втором этаже была осуществлена перестройка вентиляционной шахты с возможностью подключения к ней дымохода от колонки. Так как такая перепланировка была осуществлена по рекомендации государственных органов пожарного надзора совместно с организацией, осуществляющей контроль за правильностью эксплуатации газового оборудования, незаконной ее считать нельзя – она не только проведена в соответствии с требованиями государственных органов, но и внесена в технический паспорт дома.

Обязательные требования от Мосжилинспекции

Если Мосжилинспекция узнает о самовольной перепланировке от соседей по дому, управляющей компании или ТСЖ, она не ограничится штрафом. Инспектор выпишет предписание об устранении незаконной перепланировки.

Каким может быть требование Мосжилинспекции:

1. Устранить выявленные нарушения и привести квартиру в первоначальное состояние до перепланировки — если собственник квартиры выполнил работы, которые в принципе нельзя согласовать.
2. Узаконить перепланировку — если выполненные работы отвечают требованиям закона.

Если среди выполненных работ будет хоть одна деталь, не соответствующая закону, Мосжилинспекция потребует полностью восстановить квартиру в первоначальном состоянии. Избежать таких последствий, можно, если узаконить квартиру самостоятельно, предварительно обратившись в проектное бюро. Специалисты подскажут, какие детали ремонта нужно исправить, чтобы не пришлось переделывать весь ремонт.

Например, если хозяин квартиры объединил санузел и убрал порожек на входе в санузел, мы подскажем, что порожек нужно восстановить. Если дополнительно объединены комната и лоджия, расскажем, как сделать это по закону — например, с остеклением в пол. Выполнив эти работы, вы сможете узаконить оставшийся ремонт, не возводя заново перегородки и дверные проемы.

Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она обратится в суд, и тогда придется выполнять уже судебное решение.

Пример: гражданин владел нежилым помещением на первом этаже жилого дома. Он без согласования с Мосжилинспекций провел перепланировку — самовольно проделал проем в несущих стенах, сделал перегородку в стенах, создал помещение в подоконной зоне и др. Инспекция направляла гражданину предупреждения, но он не отреагировал. Тогда Мосжилинспекция подала в суд, и суд обязал гражданина заложить три проема в несущей стене, демонтировать перегородку, помещение тамбура с восстановлением подоконной зоны, демонтировать устроенную и восстановить разобранную перегородку на площади коридора, а также привести в соответствие входную группу и фасад.

Для владельцев апартаментов, офисов, магазинов и других нежилых помещений правила такие же — суды применяют их по аналогии. Это значит, что Мосжилинспекция имеет право потребовать от владельца офиса, чтобы он вернул помещение в состояние до перепланировки или узаконил проведенные работы.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Кто может выявить нарушения

Незаконную перепланировку могут выявить только сотрудники государственной жилищной инспекции и бюро технической инвентаризации. Осуществляется такое выявление на основании специального анализа фактического помещения и данных из технических паспортов многоквартирного жилого дома.

Собственники смежных жилых или нежилых помещений имеют право только попытаться выявить факт возможной перепланировки, но, не имея специальных знаний, не смогут сделать однозначное заключение о том, есть ли незаконное изменение помещения, с конструкционной точки зрения, или нет такового.

Кого могут пустить к себе соседи для осмотра помещения

Собственники той квартиры, в отношении которой имеются подозрения о незаконной переделке, имеют право не пускать к себе соседей.

Если же визит осуществляется представителями государственной жилищной инспекции по заявлению о возможной перепланировке незаконного типа, то собственник жилого помещения обязан будет впустить этих посетителей, чтобы к штрафу о незаконном изменении своей квартиры не получить еще и штраф о неподчинении сотрудникам государственных органов.

Инстанции для обращения с заявлениями

Собственник смежного помещения имеет право оказать воздействие на владельца перестраиваемой квартиры путем обращения в различные государственные органы.

Обращение в жилинспекцию (ГЖИ)

Для того чтобы получить визит сотрудников этого органа в спорную квартиру, необходимо написать заявление на имя руководителя территориального подразделения жилинспекции.

Форма такого заявления – свободная, но в нем необходимо указать следующие данные:

• на имя кого составляется заявление;
• в отношении какого объекта недвижимости (указать нужно точный адрес квартиры), а если есть данные о собственнике, то и их для лучшей идентификации спорного жилого помещения;
• сведения, по которым заявитель принял решение о том, что в спорной квартире производится незаконная перепланировка;
• данные о самом заявителе (с указанием адреса расположения того помещения, собственником которого он является).

Регламентированный срок рассмотрения поданной жалобы сейчас составляет один месяц, но на практике он гораздо меньше, особенно если есть угроза причинения вреда жизни и здоровью жильцов смежных со спорным помещений или разрушения здания в целом.

Сотрудники ГЖИ уведомляют собственника перестраиваемого помещения, что придут к нему с проверкой. Таких визитов может быть не больше двух (если первый раз сотрудников не пустили в квартиру). Если оба раза сотрудники ГЖИ так и не смогли попасть в квартиру, то дело передается в суд.

Обращение в прокуратуру

Обращение в прокуратуру возможно только в отношении сотрудников государственной жилищной инспекции, так как прокуратура принимает заявления и проводит проверку в отношении юридических лиц и сотрудников государственных органов. Заявление составляется в отношении тех сотрудников ГЖИ, которые проигнорировали заявление от собственника смежного со спорным помещения по факту проведения перепланировки.

Можно ли обратиться в управляющую компанию

Управляющая компания предписаний в отношении собственников перестраиваемых помещений выписывать не имеет права. Однако она может составить заявление в ГЖИ на такого собственника, приложив составленные своими сотрудниками акты осмотра помещений, в том числе, если, кроме изменения конструкционных особенностей, имеет место и изменение инженерных сетей и коммуникаций, которое не было ни с кем согласовано.

При обращении в управляющую компанию можно получить доказательства в виде фото- и видеофиксации последствий тех изменений, которые возникли в квартире заявителя из-за возможных незаконных конструкционных изменений смежных помещений.

В суд

В судебные органы можно обратиться, только если будут доказательства того, что перепланировка точно произведена незаконно: например, в комнате на потолке появились следы протечки от канализации санузла, то есть «мокрой зоны», расположенной над спальным помещением. Исковое заявление в суд придется подтвердить специально собранными доказательствами.

Сроки вынесения решения

Признание планировки незаконной осуществляется сразу же после проверки жилой площади сотрудником Жилищной инспекции, на основании чего и выносится решение о назначении штрафа.

Штраф за перепланировку квартиры без разрешения 2021

О выявленных фактах незаконной перепланировки сообщают в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая обладает законным правом оштрафовать нарушителя и предъявить ему требование оформить произведенные изменения в установленном порядке либо привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Далее мы расскажем о сумме штрафных санкций за перепланировку без согласования. А начнем с закона о штрафах за незаконную перепланировку жилого помещения.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры 2021 в законах РФ и Москвы

Предположим, каким-либо образом властям стало известно о том, что у вас произведена перепланировка квартиры. За незаконную перепланировку жилого помещения на собственника налагается штраф. Правовое основание для наложения административного штрафа за незаконную перепланировку помещения на граждан:

• Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. N 195-ФЗ.
• Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
• Закон г. Москвы от 21 ноября 2007 г. N 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях».

Штраф за незаконную перепланировку квартиры в Москве 2021

Согласно ст.7.21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку для физических лиц составляет 2000-2500 рублей. Для большинства собственников квартир в Москве и области 2500 рублей не являются большими деньгами, поэтому штраф за несогласованную перепланировку ими оплачивается без проблем.

Однако, помимо штрафа инспектор жилищной инспекции выдает предписание, которое обязывает собственника в установленный срок узаконить ранее сделанную перепланировку, если санитарно-строительные нормы в процессе ремонта не были нарушены, или возвратить квартире изначальный вид. Расходы на восстановление прежнего планировочного решения или узаконивание сделанной перепланировки постфактум будут гораздо больше, чем размер штрафа. И выполнить предписание придется обязательно, как и заплатить штраф.

В нашей практике был случай, когда к нам обратился собственник с целью консультации о возможности согласования перепланировки. У него «на руках» уже было предписание жилищной инспекции, причем выданное несколько месяцев назад. Перепланировка была не согласуемая: санузел немного «залезал» на территорию кухни, то есть теперь его санузел располагался своей частью над кухней соседа снизу, что является серьезным нарушением законодательства и не согласовывается ни при каких условиях. То есть, согласовать ее было возможно, но для этого необходимо было вернуть часть санузла в свои границы.

Ремонт же был уже выполнен, и собственник категорически отказался его переделывать, что по-человечески нам было понятно, проводить повторный ремонт в обжитой квартире дело, конечно, не из приятных. Однако, к сожалению, мы не смогли ему помочь, так как нельзя согласовать то, что противоречит законодательству. Но через несколько месяцев он к нам снова вернулся. События разворачивалось следующим образом.

По его словам, он избавил от своего посещения жилищную инспекцию и через четыре месяца уже практически забыл о данной проблеме, когда обнаружил в почтовом ящике повестку в суд. Поняв, что дело принимает неприятный оборот, и посетив заседание, услышал пояснение судьи, что в скором времени, в соответствии со ст.29 ЖК РФ, будет вынесено постановление о продаже квартиры с торгов, и ему выплатят сумму, за которую купили квартиру, но за минусом затрат нового собственника на приведение планировки в соответствие с действующим законодательством.

Видимо информация от судьи произвела серьезное впечатление на собственника, так как его фраза – «Я готов все согласовать и туалет я уже сломал«, дает нам возможность предположить, что разговор был не из приятных.

Какой штраф за незаконную перепланировку в Московской области

Ситуация с штрафными санкциями, описанная выше для Москвы, характерна и для подмосковных городов – в регионе сумма штрафа за самовольную перепланировку квартиры для граждан составляет от двух до двух с половиной тысяч рублей (КоАП РФ).

Судебные штрафы, ограничение на выезд и выселение

Суд обяжет владельца квартиры вернуть ее в состояние до перепланировки, если по материалам дела поймет, что это необходимо. Но это не единственная мера, которую суд может применить к хозяину квартиры.

Штраф за неисполнение решения. Для того чтобы должники исполняли решение суда, есть действенная мера — судебная неустойка, которая иначе называется астрент. На практике это выглядит так — хозяину квартиры придется заплатить штраф за каждый день, пока квартира не будет приведена в соответствие с планом БТИ. Размер штрафа нигде в законе не прописан, его определяет суд по просьбе истца.

Например, суд может решить, что квартиру нужно привести в первоначальное состояние за три месяца, а за каждый день просрочки придется заплатить 1500 рублей.

Суд не может установить штраф по собственному желанию, об этом должен попросить истец. Это может быть представитель Мосжилинспекции, а может быть и другое лицо, например, представитель ТСЖ или управляющей компании. Они тоже заинтересованы в том, чтобы владельцы квартир не выполняли незаконных перепланировок, так как отвечают за безопасность дома перед всеми жильцами.

Ограничение выезда за границу. Закон ограничивает выезд за рубеж для тех, кто не исполняет требования суда. Поэтому на время принудительного восстановления квартиры в состояние до перепланировки о командировках и отпусках можно забыть. Этот запрет прописан в законе. Даже уважительная причина не поможет покинуть страну. В нашей практике были случаи, когда из-за неисполненного решения о перепланировке люди не могли выехать за границу на срочное лечение.

Лишение квартиры. Самое страшное, что может грозить собственнику квартиры с неузаконенной перепланировкой, — потеря квартиры. Мосжилинспекция имеет право попросить суд изъять квартиру и продать с торгов. В ее практике такие случаи есть, хотя случается это редко.

Квартиру продадут с торгов, на вырученные деньги оплатят восстановление помещений в первоначальном состоянии, до выявленной перепланировки, а остаток денег вернут хозяину. Эта ситуация неприятная, хоть и соответствует закону. Во-первых, такие действия не всегда входят в планы хозяев, во-вторых, цена квартиры на аукционе может быть заметно меньше, чем при продаже своими силами.

Другие неприятные последствия

Незаконная перепланировка чревата не только штрафами и ограничениями для владельцев квартир, но и финансовыми последствиями. Квартиры падают в цене, а банки могут потребовать выплатить ипотеку досрочно.

Снижение стоимости квартиры. Квартира с самовольной перепланировкой стоит дешевле, чем квартира с идеальными документами. Запретов на продажу таких квартир нет, но рыночная стоимость падает из-за того, что люди знают о последствиях незаконной перепланировки и понимают, что всю работу по согласованию и, возможно, восстановлению квартиры в прежнем виде придется выполнять им.

Узнать, что в квартире есть незаконная перепланировка, покупатель может по плану БТИ — если он не соответствует реальному положению дел, перепланировку не согласовывали.

Досрочная выплата ипотеки. В договоре об ипотеке довольно часто можно встретить условие, что перепланировка квартиры допускается только после получения разрешения Мосжилинспекции и с уведомлением банка. Невыполнение этого требования — нарушение кредитного договора. Если банк обнаружит такое нарушение, он может потребовать досрочно выплатить ипотеку. Когда это невозможно, банк может выселить собственника из ипотечной квартиры и продать ее, чтобы взыскать долги.

Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения 2021

Размер штрафных санкций, возлагаемых на нарушителя за несогласованную перепланировку, определяется исходя из того, в чьем владении в многоквартирном доме находится нежилое помещение.

Статьей 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях определено, что физлицо за подобное нарушение штрафуется на 2000-2500 рублей. Для юридических лиц денежное взыскание будет значительно больше – от 300 тыс. рублей.

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Как избежать или уменьшить наказание

Чтобы не попасть под запретительные и штрафные действия со стороны государства, получить разрешение на перепланировку нужно заблаговременно. Проведение разрешительной процедуры вслед за капитальным ремонтом — лотерея, которую нарушители чаще проигрывают. Уменьшить судебные и др. издержки удастся, если результаты ремонтных работ вовремя узаконивать.

Для узаконения надлежит:

1. Собрать пакет необходимых документов;
2. Написать заявление;
3. Оплатить предусмотренную государственную пошлину;
4. Подать бумаги в жилищную комиссию;
5. Если процедура проведена и удалось получить разрешение, обратиться в БТИ по поводу изготовления актуального техпаспорта.

Как законно избежать наказания

Избежать выплаты штрафа за незаконность изменений планировки в квартире невозможно. Даже если в будущем гражданин узаконит их, взыскание все равно придется заплатить. Единственная мера, предотвращающая административную ответственность, — предварительное оформление разрешения на перепланировку.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

• сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
• осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
• если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Узаконивание перепланировки квартиры

Жилищный кодекс РФ позволяет провести и легализовать перепланировку жилых помещений в типовых жилых домах согласно установленных правил, включая самовольно проведенную перепланировку, не согласованную до проведения работ. Тем не менее легализовать такие работы можно только при соблюдении условий нормативных документов, указанных в ЖК РФ. Обычно такие вопросы решаются в суде, который идет навстречу при наличии ранее согласованного проекта и выносит противоположное решение при нарушении норм. После отрицательного решения суда владелец жилого помещения должен привести его в прежнее состояние.

Узаконить перепланировку квартиры возможно двумя способами:

• по проекту (без затрагивания несущих конструкций и с затрагиванием несущих конструкций);
• по эскизу (узаконивание перепланировки квартиры по эскизу — это упрощенный способ. Если перепланировка незначительна, то достаточно предоставить эскиз перепланировки, выполненного на плане БТИ, и акты скрытых работ, если они проводились).

В большинстве случаев для узаконивания необходим индивидуальный проект. Проект должен быть подготовлен только лицензированной организацией. Если были произведены работы с коммуникациями, несущими стенами, необходимо будет получить техническое заключение, удостоверяющее безопасность перепланировки. Проект согласуется в АПО, пожарной службе, санэпидемстанции других организациях.

Существует два способа узаконить перепланировку квартиры:

1. подача документов задним числом (как будто перепланировки еще не было). Документы подаются в Мосжилинспекцию;
2. узаконивание перепланировки в судебном порядке.

Первый способ относится к узакониванию по эскизу. Применяется при простых перепланировках. В остальных случаях нужно будет узаконить перепланировку квартиры через суд. Если все документы оформлены правильно, и в ходе предварительных комиссий не было выявлено каких-либо нарушений в перепланировке, суд, как правило, идет навстречу заявителю и перепланировку одобряет.

Где можно узаконить перепланировку квартиры

В обоих случаях узаконивание могут взять на себя наши специалисты. На начальном этапе вам нужно:

• проконсультироваться с нашими специалистами;
• предоставить технический паспорт БТИ и свидетельство о праве собственности;
• ознакомиться и подписать договор на оказание услуг;
• чтобы наши сотрудники могли выступать от вашего лица, оформить нотариальную доверенность на насВ случае если узаконивание осуществляется задним числом по эскизу, то сотрудник будет действовать так, будто перепланировка еще не была осуществлена. Собранный пакет документов будет направлен в Мосжилинспекцию.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры через суд:

• подготовка проекта перепланировки квартиры;
• согласование этого проекта в необходимых инстанциях;
• подготовка технического паспорта помещения после перепланировки;
• сбор и оформление необходимых документов;
• заявление в суд.

Результатом узаконивания станет решение суда об оставлении помещения в искомом состоянии.

Документы на узаконивание перепланировки квартиры через суд

Для узаконивания перепланировки через суд необходим следующий перечень документов:

• исковое заявление;
• согласие всех жильцов квартиры;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• заключение лицензированной организации о возможности оставления квартиры в перепланированном состоянии;
• проект перепланированного жилого помещения;
• технический паспорт (до и после планировки, изготавливаемый в БТИ);
• заключение Центра гигиены и эпидемиологии;
• заключение от органа по охране памятников архитектуры, если дом относится к памятникам архитектуры или культуры

На основании полученного судебного решения БТИ выдает на жилую недвижимость новый технический паспорт, в который вносятся все изменения.

Куда обращаться

Обращаться требуется в Жилищную инспекцию и БТИ. В БТИ создают новый проект жилого помещения, в котором отражаются все проведенные изменения. Сотрудник организации сам приходит к собственнику и составляет документ.

После получения проекта можно идти в жилищный орган, который и будет выносить решение. Если учреждение одобрит перепланировку, владельцу недвижимости выдадут новый кадастровый паспорт. С ним уже потребуется обратиться в отделение Росреестра для внесения изменений.

Если Жилищная инспекция откажет в узаконивании, собственник имеет право подать исковое заявление в суд, чтобы решение государственного органа оспорили. При этом принимать участие следует во всех заседаниях.

Положительное решение госорганов будет вынесено в том случае, если новая планировка жилой площади не нарушает положения законодательства, а именно:

• не ухудшает условия проживания иных жильцов;
• не влечет изменения условий эксплуатации дома;
• сохраняет общий доступ к инженерным системам;
• не нарушает пригодность помещения к проживанию;
• не приводит к ухудшению прочности и устойчивости несущих конструкций.

В других случаях решение жилой инспекции или судебного органа будет отрицательным.

Какие документы понадобятся

Для того, чтобы сделать изменения в квартире законными, не требуется собирать большое количество документов. Понадобится только следующее:

1. Бумаги, устанавливающие право собственника на недвижимый объект.
2. Технический паспорт, взятый в БТИ.
3. Технический план.

Для узаконивания изменений планировки в судебном порядке потребуется больше бумаг. Пакет документации включает в себя следующее:

• Отрицательное решение жилищного органа.
• Технический паспорт недвижимого объекта.
• Бумаги, устанавливающие право владельца на квартиру.
• Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.
• Новый проект помещения.

Также можно предоставлять дополнительные документы, которые будут полезны для подтверждения требований собственника.

Сроки рассмотрения дела

Принимается решение в течение 1,5 месяца. После чего не позднее 3 дней госорган оповещает об итогах заявителю. Суд принимает решение непосредственно в зале заседания.

Расходы

При узаконивании перепланировка жилого или нежилого помещения владельцу придется понести некоторые расходы. В первую очередь они заключаются в погашении штрафной санкции. Помимо него траты могут быть следующими:

1. Получение нового технического паспорта – от 500 рублей.
2. Заказ нового кадастрового документа – от 1000 рублей.
3. Получение разрешения от различных инстанций – от 500 рублей.
4. Получение нового свидетельства о праве собственности – 1000 рублей.
5. Подача искового заявления в суд – 1000 рублей.

Если граждан пожелает воспользоваться услугами юриста, то потребуется потратиться и на них.

Что делать, если узаконить не получится

Если Жилищная инспекция и суд отказались узаконивать перепланировку, владельцу придется возвращать вид квартиры к первоначальному состоянию. Проведение работ будет находиться под контролем государственного органа, чтобы восстановление планировки прошло без нарушений.

Также судья наложит на собственника административный штраф. До его полной оплаты квартира будет арестована.

Часто задаваемые вопросы