Что для нас такое кондоминиум(condominium): определение, недостатки и преимущества

Что представляет собой кондоминиум

Кондоминиум – это один из типов совместного владения или же обладания целым объектом. Это касается в большинстве случаев дома или же какого-либо недвижимого имущества. Такой механизм используется не во всем мире, а лишь в ряде определенных государств.

Термин был образован от латинских слов «con» и «dominium», что переводятся на русский, как «вместе» и «владение» соответственно.

Общее определение

Кондоминиум – это форма собственности на жилой комплекс, при которой каждая входящая в него квартира законно принадлежит её владельцу, а нежилые территории и места общего пользования (холл, лифты, технические помещения, двор) выступают общей собственностью всех проживающих здесь людей.

Жильцы, которые владеют жилым комплексом по данному праву собственности, регулярно организовывают собрания, в ходе которых решают важные вопросы, касающиеся управления, содержания и обслуживания общего имущества.

Благодаря такой форме собственности её владелец имеет право беспрепятственно перемещаться по всем территориям здания.

Историческая справка

Термин «кондоминиум» первоначально появился в Англии, хотя исследователи приводят и более ранние примеры таких правоотношений. Ещё в Римской империи был принят закон, который позволял гражданину владеть одним помещением в городском жилом доме, предназначенном для нескольких семей.

В Великобритании первые объединения собственников жилья образовались в 19 веке. Именно с момента их организации начались преобразования в жилищной сфере.

В 1836 году был принят закон о строительных обществах, который открывал правовую сферу для отношений по организации и деятельности объединений, которые занимаются строительством и обслуживанием жилых помещений. Благодаря этому закону происходило поощрение идеи строительства жилья при помощи объединения средств граждан и льготного кредитования под залог строящихся квартир.

На практике это выглядело следующим образом: члены организованных строительных сообществ еженедельно делали взносы в общую кассу организации. Когда накапливалась необходимая для постройки небольшого дома для одной семьи, начиналось строительство.

Конструкционные различия

Общемировая практика заключается в строительстве нескольких зданий кондоминиума, объединённых между собой закрытой общей территорией. На ней может быть размещена детская площадка, а если позволяют климатические условия, то и бассейн. Как правило, жильцам кондоминиума предоставляется бесплатное парковочное место для их автомобиля.

Первые этажи зданий кондоминиума отдаются застройщиками под коммерческие учреждения, полезные жильцам и арендаторам: продуктовые магазины, салоны красоты, прачечная, интернет-кафе и т.п.

Санузел в кондоминиуме – совмещенный, причём, вместо ванной устанавливается душевая кабинка, зато унитаз оснащается дополнительно системой биде. Такая компоновка позволяет застройщикам экономить пространство, а значит, в одном доме помещать больше квартир.

Аналогичная ситуация и с кухнями. Они, как правило, небольшие. Под них выделяют ровно столько пространства, чтобы на ней можно было установить плиту, мойку, холодильник и немного кухонных шкафчиков, выполняющих ещё и роль разделочных столов.

После прочитанного у читателя может возникнуть мнение, что кондоминиум – это такое малосемейное общежитие. Это не совсем так. Кондоминиум – это жильё для арендаторов, а потому площадь кухни и ванны сокращены до минимума. Это сделано, во-первых, для снижения арендной платы, во-вторых, за рубежом принято питаться в ресторанах, кафе и других предприятиях общественного питания, наконец, в-третьих, душевая кабинка не только экономит пространство, но и по сравнению с ванной расходует меньше воды, что, в свою очередь, снижает коммунальные платежи.

Ещё одно отличие кондоминиума от общежитий советского образца – это оригинальные проекты, по которым строятся кондоминиумы. Никаких общепринятых стандартов, только полёт фантазии, только воплощение смелых архитектурных решений.

Организационные отличия кондо от квартиры

От обычной квартиры жизнь в кондоминиуме отличается и по ряду организационных отличий:

1. Наличие собственной управляющей компании, которая занимается поддержанием жизнедеятельности кондоминиума (поддержание чистоты на прилегающей территории и внутри здания, решение проблем водоснабжения, озеленение территории и т.п.).
2. Коммунальные платежи разделены на собственно коммуналку (оплата света, воды, газа и тепла) и плата управляющей компании.
3. Существуют правила проживания в кондоминиуме, которых жильцы должны обязательно придерживаться. Например, запрещается оставлять свои собственные вещи в местах общего пользования, имеются в виду коридоры и лестничные клетки. Благодаря этому правилу никому не приходится обходить в узком коридоре велосипед или детскую коляску.
4. Раздельный сбор мусора. Для этого на общей площадке или даже на каждом этаже имеются специализированные контейнеры, которые ежедневно очищаются.
5. В кондоминиуме запрещено держать домашних животных. Исключение делается только для жильцов, проживающих в отдельно стоящих строениях. Но порой хозяева не против не большого домашнего животного. Разумеется если у Вас Дог под полтора метра в холке, то тут не пройдет такой вариант договориться.

Существующие формы объединения

В мире существует большое количество форм объединения собственников имущества. Для этого специально создаются некоммерческие организации потребителей, которые способны объединить владельцев жилья. Это делается вследствие таких целей, как:

• корректное использование имущества;
• эксплуатация домов;
• содержание жилья.

Жилищная коммерция, как и любая другая, имеет значительное количество форм, таких как:

1. Временные или же постоянные сообщества. Они были популярны в Англии в позапрошлом столетии.
2. Немецкие строительные союзы. На протяжении длительного времени пользуются значительным спросом в стране
3. Города-сады. Их организовывали преимущественно только в Российской империи.
4. Жилищные и арендные кооперативные товарищества. Они появились после внедрения новой экономической политики в Советском Союзе, просуществовав до 1937 года.
5. Жилищные кооперативы. ЖК повсеместно встречаются, в том числе, и сейчас.
6. Молодежные жилые комплексы. Их популярность припала в советский период на последние два десятилетия его существования.
7. Территориальные сообщества жителей. Они обрели свое распространение в Соединенных Штатах и Канаде.
8. Французские синдикаты. Такое наименование кондоминиумом используется и поныне.
9. Финские квартирные акционерные общества. Такая форма кооперации владельцев жилья используется в стране и сейчас.
10. Объединения совладельцев многоквартирных домов. С недавнего времени данный механизм обрел широкое распространение в большинстве украинских областей.
11. Товарищества собственников жилья. На территории России и Беларуси такая форма объединения владельцев недвижимости широко распространена на сегодняшний день.
12. Кооперативы собственников квартир. Объединение такого плана присутствует в Казахстане, пользуясь значительной популярностью.

Таким образом, кондоминиумы могут создаваться на основании разнообразных типов объединений, которые в некоторых случаях совершенно не похожи друг на друга. Вместе с тем, их цели и задачи примерно совпадают, из-за чего специалисты относят такие сообщества жильцов в отдельную группу коопераций.

Основные преимущества и недостатки

Основное достоинство любого кондоминиума заключается в отсутствии необходимости использования дополнительных финансовых расходов на него. Этим данная форма объединения существенно отличается от деятельности управляющих компаний.

Устранение проблем с домом и имуществом осуществляется самими владельцами объекта или же нанятыми ими людьми. Кроме этого, преимущества кондоминиумов заключаются еще и в следующем:

1. Возможность принятия совместного решения о способах содержания и обслуживания квартир с учетом всех пожеланий владельцев недвижимости.
2. Постоянный контроль за всеми коммуникациями и конструктивными деталями зданий, который осуществляют все без исключения жильцы.
3. Решение распространенной проблемы обслуживания того жилья, которое сдается на временный или продолжительный срок в аренду.

Основные недостатки кондоминиумов заключаются в наличии достаточно высоких требований к владельцам имущества. Это касается не только их свободного времени, но и определенных знаний и навыков. Некорректные и неправильные решения могут привести к ухудшению ситуации с жильем.

Плюсы кондоминиума

? Высокая личная ответственность. В кондоминиуме все собственники недвижимости принимают решения совместно, на общих собраниях. На них нужно обязательно являться. У каждого владельца квартиры или односемейного дома появляется ответственность не только за свое имущество, но и за общую недвижимость.

? Отсутствие налогов. Кондоминиум относится к некоммерческой, то есть неприбыльной, организации. Поэтому оплата коммунальных услуг в нем не облагается налогами. Это дает возможность сэкономить на ежемесячных платежах, а сэкономленные деньги направить на развитие, улучшение общего имущества.

? Субсидии от государства. Даже в кондоминиумах малоимущие и другие льготные категории граждан имеют право на помощь от государства. Например, собственник квартиры может подать заявление на получение субсидии на оплату коммунальных услуг от государства.

? Контроль расходов. Каждый член кондоминиума может контролировать, куда расходуются средства — все затраты отражаются в ежегодных отчетах. Кроме того, все собственники недвижимости могут решать, на что конкретно потратить деньги — например, выбрать между ремонтом подъездов и новой детской площадкой, парковкой или ремонтом крыши.

? Право распоряжаться жильем. Каждый собственник вне зависимости от формы правления многоквартирным домом может распоряжаться своим личным имуществом, при этом согласие других участников правления не требуется. Можно дарить, обменивать, продавать, завещать недвижимость.

? Возможность дополнительного заработка. На собрании членов кондоминиума можно решить, как дополнительно зарабатывать на содержание общего имущества. Например, можно сдавать помещения для общего пользования — сделать магазин на первом этаже, размещать на доме рекламные баннеры за деньги, выполнять другие действия, которые приносят доход.

? Высокие шансы в суде. Если возникают какие-то проблемы, участник кондоминиума имеет большие шансы на победу в суде по сравнению с обычными собственниками.

? Вложение средств только в имущество. Все накопленные кондоминиумом средства пускают на развитие, ремонт общего имущества — например, на капитальный ремонт многоквартирного дома, текущий ремонт мест общего пользования, установку домофона с видеосвязью и так далее. Кто-то один не может распорядиться деньгами, потратив их на иные цели.

? Возможность решить проблему с неуплатой. На общем собрании члены кондоминиума могут разрешить тем, кто имеет долги по оплате коммунальных услуг, «искупить вину» трудовым вкладом. Например, безвозмездно поработать дворником, принять участие в ремонте и обслуживании общего имущества.

Минусы кондоминиума

? Сложный процесс регистрации. Чтобы зарегистрировать кондоминиум, нужно провести собрание, выбрать членов правления, заполнить кучу бумаг, посетить несколько инстанций.

? Затраты на содержание. Все затраты на содержание мест общего пользования, территории, самого дома и другого общего имущество ложатся на плечи собственников. То есть они платят за все — за уборку, за ремонт, за коммунальные услуги, за установку домофона и так далее.

? Сложное управление. Чтобы принять любое важное решение, нужно провести собрание собственников жилья, провести голосование, составить протокол, внести изменения в план развития и другие документы. Все это требует времени.

Особенности создания кондоминиума в Российской Федерации

В 2005 году термин «кондоминиум» как форма управления жильём был упразднён Жилищным кодексом РФ. Аналогами кондоминиумов в России являются ТСЖ (товарищество собственников жилья). Принцип управления и оплаты коммунальных платежей в последней упомянутой форме не отличается от принципов кондоминиума.

Многоквартирный дом может получить статус кондоминиума (ТСЖ) только по решению собственников жилья в данном помещении. Чтобы стать участником таких правоотношений, необходимо:

• провести опрос среди жильцов;
• если будет получено согласие на оформление такого статуса, следует подготовить коллективное заявление и устав;
• на общем собрании выбрать управляющий состав, членами которого могут стать собственники жилого дома;
• провести повторное собрание для утверждения устава, а также для проведения голосования за предложенных кандидатов на посты по управлению кондоминиумом;
• зарегистрировать образование: государственная постановка на учёт такой организации жильцов проводится в течение месяца, на бесплатной основе.

После получения подтверждающих регистрацию объекта бумаг председатель открывает расчётный счёт в банковском учреждении, на который жильцы в дальнейшем будут производить оплату на содержание и ремонт общих мест владения и коммуникационных систем.

Если приобретать квартиру в уже сформированном ТСЖ после получения свидетельства о собственности на жилье, нужно оформлять договор с ТСЖ. Это означает согласие собственника оплачивать общие расходы на содержание дома и признаёт факт получения права новым жильцом на принятие участия в решении текущих вопросов, касающихся жилья.

Законодательная база России

Впервые в российской законодательной базе понятие «кондоминиум» появилось в 1992 году. Оно прописано в Федеральном законе №4218-1. Под ним понимаются специфические взаимоотношения, которые возникают между владельцами жилья, находящегося в их совместной собственности. Это касается не только многоквартирных домов, но и отдельных зданий, расположенных на едином земельном участке.

Впоследствии понятие несколько раз уточнялось и изменялось. В современном понимании оно было описано в 1996 году в Федеральном законе №72-ФЗ от 15 июля.

В 2005 году из Жилищного кодекса данный термин был изъят, вследствие чего он сейчас не используется. Наиболее схожим с ним является понятие «многоквартирный дом», управление которым осуществляется посредством ТСЖ.

В Жилищном кодексе РФ предусмотрено всего три варианта управления многоквартирным зданием, такие как:

• • управление владельцами квартир;
  • управление ТСЖ иди ЖК;
  • управление при помощи управляющей компании.

Управление домом

Жилищный кодекс (ст. 161) предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

• • • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,
    • управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или заключение договоров на управление им;
    • управление управляющей организацией.

Способ управления должен выбираться на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники помещений в многоквартирных домах должны были до 1 января 2007 года выбрать способ управления их домами. В конце 2009 года руководитель управления Федеральной антимонопольной службы России по Москве Владимир Ефимов сообщил о фальсификации около 95 процентов общих собраний жильцов по выбору компаний для управления многоквартирными домами: вместо всех собственников договор на управление домом подписывался одним или двумя жильцами.^[2].

Создание ТСЖ

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 15 июня 1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», однако последний с 01.03.2005 утратил силу и в настоящее время порядок создания и управления ТСЖ регулирует только Жилищный кодекс Российской Федерации. Непродолжительное время (с 18.04.2006 по 15.12.2007) деятельность создания ТСЖ регулировал Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который устанавливал особую процедуру регистрации ТСЖ по сравнению с коммерческими организациями, но впоследствии ТСЖ были выведены из-под действия этого закона. В настоящее время регистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрация создания коммерческих организаций.

Товарищество собственников жилья создают собственники помещений многоквартирного дома, для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.

Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на собрании собственников помещений в многоквартирном доме проведенном в порядке предусмотренном статьями 45-48 ЖК РФ. Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством голосов всех собственников помещений, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет (ст.136 Жилищного кодекса). Остальные решения можно принимать большинством голосов присутствующих, кроме вопросов перечисленных в ЖК РФ, для принятия решения по которым требуется 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.

Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

Подсчёт голосов в ТСЖ

Жилищный кодекс РФ прямо не указывает, как должен производиться подсчёт голосов на общем собрании членов ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников многоквартирного дома (порядок подсчёта голосов на общем собрании собственников установлен императивно и изменить его Уставом ТСЖ или иным образом нельзя). При отсутствии в Уставе ТСЖ положений о порядке подсчёта голосов на общем собрании членов ТСЖ, следует применять правила, установленные для подсчёта голосов на общем собрании собственников.

Возможны следующие варианты (не запрещено использовать и любой другой):

• • • Число голосов пропорционально общей площади помещений. То есть, чем больше квартира (или нежилое помещение) — тем больше голосов на общем собрании членов. Один собственник нескольких помещений может обладать значительным процентом голосов. Такой вариант предусмотрен в Жилищном кодексе для подсчёта голосов на общем собрании собственников помещений (ч.3 ст. 48, ч.1 ст. 37 ЖК РФ), в том числе и для принятия решения о создании ТСЖ. По аналогии его можно принять и для голосования внутри ТСЖ.
    • Один член — один голос. Если одному собственнику принадлежит несколько помещений, он не получает дополнительных преимуществ. Если одно помещение принадлежит нескольким собственникам, каждый из них получает право голоса в ТСЖ.
    • Одно помещение (квартира или нежилое) — один голос. При этом не учитывается разница в площадях помещений и количество собственников.

При определении критерия подсчёта голосов следует учитывать потенциальную возможность

• • • возникновения сложностей при определении кворума собрания
    • манипулирования числом голосов, например, путём оформления квартиры на нескольких членов семьи вместо одного и т. п.
    • несоответствие между размером обязанностей нести расходы по содержанию дома (императивная норма — пропорционально доле общей площади помещений) и числом голосов при решении вопроса об установлении размера таких расходов.

Особенности налогообложения

ТСЖ является некоммерческой организацией, для которых Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот. Согласно п.2 ст.251 НК РФ целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом указывается, что к целевым поступлениям относятся вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся членами ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Средства, не относящиеся к целевым, облагаются налогом на прибыль в общем порядке.

Спорным может оказаться налогообложение средств, собранных на содержание дома с собственников, которые не являются членами ТСЖ. В этом случае собранные средства уже не будут являться целевым поступлением, а будут платой за предоставленные услуги по ремонту и содержанию и должны облагаться на общем основании. Перечень средств некоммерческой организации, которые могут быть отнесены к целевым в Налоговом кодексе закрытый и не содержит средств лиц, не являющихся членами некоммерческих организаций.

Данная законодательная норма делает экономически более выгодным, чтобы все собственники жилья становились членами ТСЖ.

Особенности кондоминиумов в других странах

За границей такая форма собственности жилья, как кондоминиум, широко распространена.

Все владельцы жилья с таким правом собственности входят с состав Ассоциации собственников. Управление кондоминиумом осуществляется Советом ассоциации, в который входят владельцы жилых помещений. Этот орган определяет необходимый размер взносов и взимает ежемесячную плату.

Ежемесячные платежи в кондоминиумах за границей зависят от многих факторов. Это количество владельцев квартир, площади квартир, финансового состояния ассоциации. Также оплата зависит от объёма дополнительных услуг, к которым относятся уборка мусора, общая страховка, использование помещений для занятия спортом, а также для отдыха.

Несомненное достоинство регулярных взносов – формирование резервного фонда. Он представляет собой страховку на случай необходимости проведения незапланированного ремонта. Если что-то происходит в частном доме, то расходы ложатся только на его собственника. В кондоминиуме же расходы покрываются за счёт резервного финансового фонда. Работы выполняются по договору надёжными подрядчиками.

За границей кондоминиумы очень популярны, так как квартира в жилом комплексе с совместной формой владения стоит намного дешевле, чем частный дом. Разница колоссальна: она может достигать нескольких сотен тысяч долларов.

Также преимуществом кондоминиума за рубежом считают отсутствие необходимости заботиться о территории и её благоустройстве. Ещё один важный плюс – постоянная охрана территории, наличие камер видеонаблюдения.

Нельзя также не отметить выгодное расположение кондоминиума: такой многоквартирный дом, в зависимости от локации, может быть в непосредственной близости как к центру города, так и к пляжу.

Особенно популярны кондоминиумы в США. Такие жилые помещения располагаются не только в центральных, но и в отдалённых районах. Подобные жилые комплексы в Америке могут быть не только многоэтажными домами: в штате Коннектикут расположено несколько поселков, которые застроены двухэтажными домами. В одном таком доме может быть до 6 комнат.

Наиболее престижными кондоминиумами в США являются помещения, возведённые в Нью-Йорке, Флориде и Калифорнии. Связано это с тем, что Нью-Йорк – информационный, деловой и культурный центр страны, Флорида и Калифорния – наиболее развитые и популярные курортные зоны.

Во Франции кондоминиумы сосредоточены в крупных городах с высокоразвитой инфраструктурой.

В Таиланде же практически всё имущество оформлено именно по типу кондоминиума.

В Норвегии 19% домов являются кондоминиумами. Большая часть из них – многоквартирные дома, третья часть – таунхаусы, около 2,5% – отдельно стоящие дома.

В Швеции кондоминиумы были образованы недавно – только в 2009 году, что связано с популярностью кооперативного владения в этом государстве.

Кондоминиум – форма собственности, которая предусматривает частное обладание помещением в многоквартирном доме и общее владение остальными территориями общего пользования. В России термин «кондоминиум» упразднён, его аналогом на данный момент является ТСЖ.

Северная Америка

В США и Канаде многоэтажные кондоминиумы возводятся в крупных городах для решения проблемы дефицита земельных участков и обеспечения населения жильём. Другой тип кондоминиумов возводится также в курортных зонах юга страны (Мексиканский залив, Флорида) и вдоль океанического побережья (Нью-Йорк, Калифорния). Квартиры в кондоминиумах покупают частные лица в середине и ближе к концу своего карьерного пути как метод инвестирования накопленного частного капитала (сравни похожий метод вложения денег в Москве и других крупных городах РФ и стран СНГ). При этом хозяин обычно приезжает в свою квартиру на 1-2 недели в год на отпуск у моря, а остальное время квартира сдаётся в аренду туристам/студентам и т. д. После выхода на пенсию хозяева обычно сами переезжают в кондоминиум, так как он требует меньших затрат, чем частный дом.

Австралия

В Австралии кондоминиумы известны как « схемы титула на слои » или «схемы титула сообщества».

Канада

Каждое восьмое канадское домашнее хозяйство проживало в кондоминиумах, в просторечии известных как «кондоминиумы», в основном расположенных в нескольких мегаполисах, переписанных по данным Статистического управления Канады. Кондоминиумы существуют в большинстве частей Канады, хотя чаще встречаются в крупных городах. Они регулируются законодательством провинции или территории, и конкретные юридические детали варьируются от юрисдикции к юрисдикции. В большинстве частей Канады они называются кондоминиумами, за исключением Британской Колумбии, где они называются стратами, и в Квебеке, где они называются синдикатами совместного владения . Комплекс таунхаусов Brentwood Village в Эдмонтоне , Альберта , был первым кондоминиумом в Канаде (зарегистрирован в 1967 году). В обычных кондоминиумах владелец единицы обычно владеет внутренней площадью единицы и долей в корпорации; корпорация владеет землей под застройку и общей территорией; в случае кондоминиума без права собственности владелец владеет землей и зданием, а корпорация владеет общими дорогами и удобствами. Канадский кооперативный институт является некоммерческой ассоциацией владельцев кондоминиумов и корпораций с главами в каждой провинции и территории. Кондо Ассоциации владельцы COA Онтарио является некоммерческой ассоциацией , представляющей владельцев кондоминиумов с делениями по всей провинции и районов в рамках различных муниципальных образований .

Дания

Квартиры (по-датски ejerlejlighed , буквально «квартира-владелец») составляют около 5% датских домов. Они продаются и закладываются на тех же рынках, что и отдельно стоящие дома, и с юридической точки зрения к ним относятся так же, как к другим формам недвижимости. Каждый собственник-арендатор напрямую владеет собственной квартирой; остальная часть здания и земля, на которой оно стоит, находятся в совместной собственности собственников квартир, которые осуществляют свою совместную собственность через ассоциацию собственников . Расходы на содержание совместной собственности распределяются между собственниками пропорционально .

Еще 5% домов в Дании находятся в жилищных кооперативах (Danish andelsbolig ), которые по закону занимают промежуточное положение между кондоминиумами и жилищными ассоциациями . Вся собственность на законных основаниях принадлежит некоммерческой корпорации, в которой арендаторы владеют акциями; каждая пая несет право и обязанность сдать квартиру в кооперативе. Акции можно покупать и продавать, но часто правила кооператива строго ограничивают цену, по которой они могут переходить из рук в руки. (Напротив, кондоминиумы продаются на свободном рынке). Поскольку официальные цены на акции часто ниже рыночной стоимости, а продавцы часто оставляют за собой свободу выбора, кому продавать, скрытые платежи являются обычным явлением.

Текущая государственная политика отдает предпочтение кондоминиумам, а не жилищным кооперативам, а недавнее законодательство направлено на то, чтобы сделать последние более похожими на кондоминиумы. Например, с 2005 года кооперативные акции могут использоваться для обеспечения банковских кредитов. (Однако датские ипотечные банки по- прежнему не могут закладывать квартиры индивидуальных жилищных кооперативов).

Англия и Уэльс, Великобритания

В Англии и Уэльсе эквивалентом кондоминиума является обычное владение , форма собственности, введенная в сентябре 2004 года. По состоянию на 3 июня 2009 года в Англии насчитывалось 12 жилых комплексов, состоящих из 97 единиц, и один жилой комплекс, состоящий из 30 единиц, в Уэльсе. . «Кондоминиум» — это не термин, который широко используется в Англии и Уэльсе, поскольку обычное владение является созданием статута и сравнительно редко, а кондоминиумы чаще встречаются в форме аренды.

В английском праве невозможно навязать позитивное соглашение последующим владельцам земли в собственность, кроме как поддерживать пограничный забор без создания тщательно продуманного траста. Позитивный завет, в широком смысле, подразумевает трату денег на исполнение.

Это не создавало серьезных проблем до 1950-х годов, когда «квартиры» (где собственность делится по горизонтали) впервые стали появляться на рынке как более доступные, особенно для начинающих покупателей. До этого квартиры использовались в краткосрочной аренде, не подлежащей продаже, с различной степенью законодательной защиты арендной платы и гарантий владения недвижимостью.

Вскоре стало известно, что квартиры в безусловном владении являются неудовлетворительной формой собственности, поскольку невозможно предъявить существенные требования к содержанию. Таким образом, квартиры стали практически неликвидными, потому что они были неприемлемой формой обеспечения для кредиторов. Таким образом, солиситоры, основные юристы в области недвижимости в Англии и Уэльсе в то время, вместо этого начали использовать договоры аренды, где такие ограничения не применялись.

Прогресс был случайным и разрозненным, но со временем все стало более стандартным. Улучшения стали повсеместными, поскольку институциональные кредиторы отказывались выдавать деньги под залог квартир, если не были включены определенные основные положения. Это принесло пользу владельцам вне зависимости от того, брали они деньги в долг или нет, поскольку покупка неизменно проводилась через юриста или лицензированного перевозчика, обученного отказываться от договоров аренды, не соответствующих необходимым стандартам.

Несмотря на эти стандарты, реальная форма систем аренды варьируется. Наиболее предпочтительными являются соглашения, в которых аренда предоставляется на условиях безусловного права собственности, принадлежащей корпорации, которая сама принадлежит отдельным арендаторам. Это дает им возможность участвовать в правильном управлении блоком. Опять же, качество управления очень непостоянно.

Закон о создании общинных владений был мотивирован желанием устранить некоторые проблемы и предполагаемую несправедливость, такую ​​как коммерческая эксплуатация «арендаторов» собственниками, поскольку у их договоров аренды стало слишком мало времени, чтобы удовлетворить кредиторов. Поскольку большая часть застройки арендованного имущества осуществляется коммерческими организациями, общинное владение не получило широкого распространения. Однако существуют и другие законодательные акты, обеспечивающие некоторую степень защиты арендаторов. Тем не менее, важно принимать во внимание надлежащую юридическую консультацию при покупке квартиры, поскольку требования к полностью продаваемой квартире остаются сложными.

Закон о собственности 1925 года, раздел 153, содержит положения о «расширении» договоров аренды на безусловное право собственности, одним из последствий которых является сохранение юридической силы положительных договоренностей, содержащихся в договоре аренды, в отношении возникающего безусловного права собственности. Есть четкие, но строгие требования. Искусственные схемы, использующие положения для создания обязательных позитивных соглашений в многоквартирных домах без права собственности, иногда обсуждались, но так и не получили широкого распространения.

Шотландия имеет отдельную правовую систему от Англии и Уэльса и требует отдельного рассмотрения.

Финляндия

В Финляндии договоренность по типу кондоминиума, где право собственности на недвижимость закрепляется за конкретными квартирами ( фин .: Hallinnanjakosopimus , швед .: Avtal om delning av besittningen ), обычно используется только с отдельно стоящимиили двухквартирными домами.

Жилищный кооператив является распространенной формой домовладения в Финляндии. Владение акциями, которые соответствуют одной квартире в жилищной компании, обычно считается таким же владением собственным домом, как и фактическое владение домом (на одну семью). Однако акции считаются не недвижимостью, а личным имуществом, и кооператив может вступить во владение квартирой на определенный срок и выселить арендатора или владельца из-за неудобств или невыплаты платы за обслуживание.

Финские жилищные кооперативы зарегистрированы как (некоммерческие) общества с ограниченной ответственностью ( финский : asunto- osakeyhtiö , шведский : bostadsaktiebolag ), где одна акция обычно составляет один квадратный метр (иногда десять) квартиры.

Членство в кондоминиуме можно получить, купив акции на открытом рынке, чаще всего через агента по недвижимости. Для покупки акций одобрение совета директоров не требуется. Как правило, владельцы не обязаны проживать в кондоминиуме. Аренда квартир — это распространенная форма сбережений и частных инвестиций в Финляндии.

Германия

В Германии кондоминиумы известны как «Eigentumswohnung», и наиболее важным законом, касающимся кондоминиумов, является Закон о кондоминиумах Германии (WEG). Это основа для всех правовых норм, касающихся индивидуального безусловного владения, прав и обязанностей ассоциаций домовладельцев и управления кондоминиумами. Этот закон был принят еще в 1951 году, но в 2007 году он был повторно принят. Теперь владельцы домов наделены частичной правоспособностью, что означает, что ассоциация домовладельцев представляет собой юридическое лицо с правами и обязанностями, которые могут включать контракты. Право собственности разделено в первой статье Закона Германии о кондоминиумах на домовладение, индивидуальную безусловную собственность, частичную собственность и общую собственность.

Гонконг

Кондоминиумы известны как «частные жилые комплексы» (в отличие от «государственных жилых комплексов») в Гонконге.

Венгрия

Кондоминиумы (венгерский: «társasház») были официально введены в 1924 году. Собственность кондоминиума продается и закладывается на тех же рынках, что и отдельно стоящие дома, и обрабатывается так же, как и другие формы недвижимости. Кондоминиум действует как некоммерческое юридическое лицо, обслуживающее общие части собственности, и управляется представителем, избранным собранием владельцев.

Решения, которые связаны с изменениями условий или более крупными общими расходами, должны утверждаться конвенцией, где право голоса основывается на процентной доле собственности.

Фактически, кондоминиум — это частая легальная форма жилья в венгерских городах, где приватизация квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, проводилась в основном в 1990-х годах.

Индия

В Индии кондоминиумы известны как «Квартиры», «Жилые дома / комплексы», «Общества» или «Квартиры». Каждое здание состоит из нескольких этажей и квартир / жилых единиц разной конфигурации. Наиболее распространены конфигурации «1-BHK», «2-BHK» и «3-BHK» (BHK — спальня-зал-кухня).

Ассоциацию домовладельцев обычно называют Кооперативным жилищным обществом (CHS) или Кооперативным групповым жилищным обществом (CGHS), которое необходимо зарегистрировать в муниципальных органах власти.

Израиль

В Израиле кондоминиумы (известные «בתים משותפים» , «общие дома» или «кооперативные дома») являются распространенной формой собственности на жилье. Государственное жилье исторически организовывалось как субсидируемая покупка и ипотека в построенных государством кондоминиумах.

Италия

В Италии кондоминиум ( «Кондоминиум» ) регулируется законом, последний раз реформированный в 2012 году. Совместное владение общими частями зданий (такими как лестницы, главные стены, фасады, крыша, дворы) является обязательным: домовладелец не может отказаться от права на общие части за неоплату затрат. Квота каждого собственника в кондоминиуме выражается в тысячных долях ( «миллесими» ) отобщей суммы «assemblye condominiali» ).

Пакистан

Название «Кондоминиумы» не используется в Пакистане, а их называют «Квартиры» для зданий среднего стиля и «Комплексы» для сложных и больших зданий. Минимальное количество этажей для здания, которое должно быть классифицировано как «Квартиры», составляет четыре, с требованием наличия как минимум одного лифта для зданий выше четырех этажей. Почти во всех есть отдельная комната под названием «Гостиная», используемая для развлечения гостей. Тем не менее, его часто используют как телевизионный зал и столовую. Еще одна уникальная особенность — балкон или «терраса», которые являются стандартными для всех квартир.

Таиланд

В национальном масштабе по состоянию на февраль 2021 года на Бангкок приходилось 58% рынка новых строительных кондоминиумов Таиланда, в то время как на другие провинции приходились оставшиеся 42%. В последние десятилетия на тайском рынке наблюдается устойчивый рост этого типа единиц, в отличие от снижения процента в традиционных частных домах. Тенденция развития кондоминиумов продолжается по всей стране, так как десятки проектов находятся в стадии реализации в Бангкоке, несколько других находятся в стадии реализации в провинциях Восточного экономического коридора Чонбури и Районг, а также на западе в Пхетчабури и Прачуапкхири Хан.

Как создать кондоминиум

В России самая близкая форма правления к кондоминиуму — ТСЖ, или товарищество собственников жилья. Чтобы создать его:

Алгоритм действий при организации кондоминиума:

Первым шагом следует провести сбор подписей жильцов дома об их согласии создания кондоминиума

Следующим действием будет организация встречи всех жильцов, на котором необходимо будет выбрать членов правления, председателя и Устав.

И заключающим этапом будет регистрация кондоминиума в государственных органах и получение соответствующих документов. В среднем на регистрацию кондомината уходит примерно один месяц. После получения всех необходимых документов, глава кондо открывает счёт в банковском учреждении для получения соответствующих взносов от жильцов.

Давайте рассмотрим как применяется кондоминиум в других странах.

Например, в Канаде,все жилые помещения делятся на два так называемых сектора. Это обособленные дома и кондоминиумы. Наибольшая часть соответствующего рынка принадлежит второму сектору. Наблюдается увеличение цены на кондоминиум в различных городах Канады. Существует большая разница между рынком новостроек и вторичными объектами. Такое расхождения в ценах обусловлено ростом стоимости материалов, необходимых для строительства новых домов. Люди, которые получают основной доход от сдачи в аренду жилплощади, находятся в явном преимуществе.

Что же касается Америки, то такое объединение жителей можно встретить не только в мегаполисах, но и на окраинах. А также необходимо отметить, что люди объединяются не только в высотных домах, но и на двухэтажные. Существуют в некоторых посёлках такие дома, на которые непосредственно распространяются принцип кондо.

Рынок кондо также поражает своим многообразием во Франции. Цены на квартиры в кондо в этой стране довольно высокие, но они обустроены всем необходимым для комфортного проживания.

Соберите инициативную группу

Поговорите с соседями и соберите активистов, которые выступают за создание ТСЖ. Чем больше инициативная группа — тем лучше, потому что сначала нужно будет проделать серьезную работу: подготовить ряд документов, оповестить жильцов о собрании, провести его, подготовить бумаги для регистрации в налоговом органе.

Соберите сведения о собственниках

Узнайте, кто и в каких долях владеет каждой квартирой в доме или каждым домом на земельном участке. Также выясните, сколько человек прописано в жилой недвижимости и сколько проживает по факту. Это нужно, чтобы определить всех членов будущего ТСЖ — каждый собственник должен принимать участие в собраниях. А информация о числе прописанных, проживающих граждан поможет примерно рассчитать затраты на обслуживание мест общего пользования.

Определите этапы развития

Проанализируйте состояние дома, чтобы оценить, сколько средств потребуется на его содержание. Подумайте, из каких дополнительных источников можно получать доход. Определите ближайшие цели и этапы развития. Например, пропишите строительство новой детской площадки в первый год или рассчитайте год проведения капитального ремонта, а в дополнение к нему распишите цели на ближайший год.

Напишите устав ТСЖ

Его нужно написать до проведения общего собрания. Требования к уставу ТСЖ прописаны в . Законодательство гласит, что в нем обязательно должны быть указаны сведения о:

? наименовании товарищества собственников жилья включительно с этими словами;

? месте, где будет находиться ТСЖ;

? предметах и целях деятельности ТСЖ;

? порядке возникновения и прекращения членства в ТСЖ;

? составе, компетентности органов управления;

? порядке принятии решений органами управления в ТСЖ.

В устав важно включать форму, порядок выбора правления, строгие рамки полномочий всех лиц — например, определенную сумму, которую можно тратить без разрешения членов ТСЖ. Все, что больше этой суммы, должно оговариваться на собрании.

Также пропишите учет голосов и порядок организации содержания и ремонта. Например, будет ли ТСЖ выполнять это своими силами, сотрудничать с управляющей компанией или обратится к подрядчикам.

Организуйте собрание

Подготовьте протокол собрания с главными тезисами, которые будете обсуждать, и листы для голосования с соответствующими графами. Уведомите всех собственников о предстоящем собрании — вышлите им извещения с уведомлением или лично пройдите по квартирам и сообщите о предстоящем мероприятии под расписку. Затем составьте повестку дня — расскажите о главных вопросах, которые будете обсуждать на собрании. Повестку можно повесить на общем стенде, двери подъезда или в других общедоступных местах.

Проведите собрание

Проведите собрание, расскажите о желании создать ТСЖ, заручитесь поддержкой собственников. Зачитайте устав и попросите проголосовать «за» него. Затем общими усилиями выберите членов правления, которые будут отвечать за управление, дайте им слово. Занесите все решения в протокол, передайте листы для голосования, чтобы все присутствующие поставили свои голоса с подписью.

Если собрание посетило меньше 50% собственников или меньше 50% собственников проголосовало «за», изменения приняты не будут. Нужно проводить новое собрание или убеждать несогласных выступить «за» создание ТСЖ.

Зарегистрируйте ТСЖ

Посетите местный налоговый орган и зарегистрируйте товарищество собственников жилья. Для этого предоставьте:

? заявление о регистрации — его можно заполнить на месте;

? протокол собрания с листами голосования;

? устав ТСЖ в двух экземплярах;

? квитанцию об оплате государственной пошлины.

О дополнительных документах и сроках регистрации вам сообщат на месте. В течение 5 дней после официальной регистрации ТСЖ члены правления должны будут открыть расчетный счет в одном из банков.

Обратитесь в местную администрацию

Уведомите администрацию о создании ТСЖ. Направьте ей учредительные документы и примите здание от органов местной власти с оформлением соответствующего акта. Если у дома есть бывший управленец, сообщите ему о создании ТСЖ.

Почему россияне не могут привыкнуть к кондоминиумам

Для наших сограждан всё это достаточно ново, за исключением тех, которые ещё в Советском Союзе были членами жилищных кооперативов – последние по некоторым признакам были близки к кондоминиумам.

В основном же, жители России больше привыкли к централизованному управлению, в отличие, например, от граждан США.

В тесно застроенных американских мегаполисах такая практика, как строительство кондоминиумов, была введена уже давно, как доступное решение жилищного вопроса.

В дальнейшем эту практику переняли и прочие государства. Сейчас в Интернете можно найти много фото с примерами огромных и комфортабельных кондоминиумов Европы и Азии.

В наше время, когда для многих жителей России слово «кондоминиум» перестало быть абстракцией или, в лучшем случае, термином из игры «Клондайк», следует хорошо разобраться в том, что это слово означает на практике. И тогда вы точно узнаете, какие выгоды вы сможете извлечь, став совладельцем кондоминиума, и насколько это рациональное вложение средств.