Что относится к существенным условия договора купли-продажи земли

Понятие купли-продажи земельных участков

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России осуществляется преимущественно в рамках §7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости».

Земельный кодекс России регламентирует рассматриваемые правоотношения достаточно скупо, с помощью ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Правила ЗК РФ отображают специфику и оборотоспособность участков как объектов гражданских прав.

По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, находящихся в муниципальной и госсобственности» не совпадают.

И это при том, что «предоставление» зачастую предполагает переход права собственности на участок от публичного субъекта (государство, муниципальная община) к частному лицу на возмездных основаниях.

Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам.

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Особенности купли-продажи земельных участков

В обязанность продавцу вменяется уведомление потенциальных покупателей об:

• обременениях, существующих в отношении участка;
• ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Речь идет о сервитутах на проезд и проход, запрете строительства вблизи коммуникаций. Наличие таких обременений как залог или ипотека влечет необходимость согласования отчуждения с залого- или ипотекодержателем.

Покупатель вправе требовать уменьшения цены участка либо расторжения сделки и компенсации убытков на случай, если продавец сознательно соврал об:

• обременениях;
• ограничениях разрешенных видов использования;
• разрешении на застройку;
• использовании соседних участков, если это существенно сказывается на стоимости отчуждаемого объекта;
• свойствах почвы;
• иных обстоятельствах, могущих повлиять на решение о покупке.

Преимущества и недостатки самостоятельной продажи и покупки земли

Мой личный многолетний опыт работы на рынке недвижимости показывает, что вопрос о необходимости посредника стоит очень остро как перед покупателями земель, так и перед их продавцами. Это отнюдь не праздные размышления. Они продиктованы не только насущным вопросом экономии бюджета, который сегодня касается практически всех россиян, но и рисками, которые может нести обращение к недобросовестному риелтору.

Посредниками при покупке или продаже ЗУ могут выступить:

• агентство по работе с недвижимостью в лице уполномоченного риелтора;
• индивидуальный предприниматель (ИП), работающий по договору услуг.

В данном случае речь не идёт о родственниках и иных близких лицах, выступающих в роли поверенных. Разговор пойдёт лишь о специалистах, чьи компетенции и опыт могут оказать помощь или, напротив, помешать осуществлению планов продавца или покупателя.

Если на эту проблему бросить более широкий взгляд, можно выявить следующие недостатки сотрудничества с представителями:

1. Стоимость объекта возрастает за счёт оплаты услуг на 3–6% или на фиксированную сумму в размере от 30 до 100 тысяч рублей.
2. Возрастает риск столкнуться с группой мошенников, которые действуют под видом компании по поддельным документам.
3. Посредник не всегда работает в интересах клиента — нередко он навязывает покупку имеющегося у него в наличии объекта вместо того, чтобы следовать притязаниям покупателя.
4. Посредник может существенно занизить стоимость участка, чтобы ускорить его продажу в собственных интересах.
5. Представитель может оказаться недобросовестным и спустить на волю обстоятельств обещанную сделку. Заключённый с ним договор будет иметь силу и заставит клиента выплатить стоимость продажи даже тогда, когда покупатель будет найден самостоятельно.
6. На протяжении действия договора с агентством нельзя заключать договор с другими представителями.

Перечисленные недостатки могут покрываться преимуществами работы, когда за дело берётся профессионал, имеющий опыт работы на рынке недвижимости более года, с успехом заключивший не один договор по сделкам с недвижимостью. В числе плюсов следующие услуги:

1. Поиск покупателя или объекта, в том числе по каналам и источникам, которые недоступны неспециалистам.
2. Первичные обсуждения купли-продажи, «отсеивание» категории неподходящих для сделки покупателей.
3. Организация просмотров. Сопровождение покупателя к продавцу, первичная проверка личности покупателя.
4. Проверка документации, выявление недочётов и рекомендации по комплектации документов для сделки. Консультирование клиента о нюансах получения документации, по усмотрению сторон — помощь в их получении.
5. Сопровождение сделки на этапе заключения ДКП, при расчёте покупателя с продавцом, при передаче документации на регистрацию.

Естественно, если участник сделки отказывается от сопровождения, все эти действия ему придётся проводить самостоятельно.

Пошаговая инструкция по продаже земли без посредников

Земельный участок без посредников может продать только его собственник, законные права которого установлены статьёй 15 Конституции РФ, статьёй 624 Гражданского кодекса (ГК) РФ и статьями 15, 25, 26 Земельного кодекса (ЗК) РФ.

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Какие должны быть документы на участок

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Если отсутствуют какие-либо из перечисленных документов, то перед совершением сделки они должны быть оформлены. При проведении сделки иногда подписывают вспомогательное соглашение, в котором фиксируются сроки, до наступление которых продавец обязан оформить недостающие документы.

Кроме перечисленных документов могут, в зависимости от конкретной ситуации, потребоваться дополнительные. Например, если участок продаёт один из супругов, то может потребоваться разрешение на сделку от второго.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

• Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
• В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Возможность заключения предварительных договоров оговорена ст. 429 ГК РФ. Документ призван удостоверить намерения продавца продать и намерения покупателя приобрести такой участок в будущем.

Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора:

• ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта;
• продажную стоимость;
• срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год);
• любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит.

Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем.

Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена:

• для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию;
• для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка.

Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ).

Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций.

Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок.

Договор купли-продажи участка

Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.

Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:

• Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
• 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
• Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
• Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
• В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
• В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами

Условия договора купли-продажи земельного участка

Существенными условиями рассматриваемого договора согласно ГК РФ являются условия о:

• предмете (земельном участке);
• его продажной стоимости.

Если хотя бы одно из указанных обстоятельств в соглашении не прописано, оно признается недействительным. Между тем, есть множество нюансов, которые следует прописать в договоре.

Это, среди прочего:

• состояние почв (особенно – в отношении земель сельскохозяйственного назначения);
• порядок оплаты: наличностью или на счет; полная предоплата, частична послеоплата, рассрочка, задаток и прочее;
• распределение издержек на оформление купли-продажи земельного участка (нотариальные и юридические услуги, госпошлина за регистрацию);
• дата и порядок подписания передаточного акта.

Любое из условий становится существенным, если на его включении в договор настаивает одна из сторон. При невнесении такого условия в договор он может признаваться недействительным.

Ст. 37 ЗК РФ некоторым образом ограничивает свободу воли сторон. Договор купли не может содержать положений:

• о возможности продавца выкупить участок обратно (подмена аренды продажей);
• об ограничении дальнейшего распоряжение отчуждаемым участком касательно его передачи в залог, ипотеку, аренду (мнимый договор продажи, после заключения которого реальным правообладателем остается продавец);
• об ограничении ответственности отчуждателя на случай предъявления прав на участок третьими лицами.

Если подобное положение в соглашение все же внести, это наверняка заметит чиновник Росреестра. Он откажет в регистрации перехода прав на основании такого договора.

Если незаконное положение все же попало в зарегистрированную сделку, через суд может быть разрешен вопрос о признании недействительным отдельного положения. Если в результате исключения незаконного положения теряется первичное значение и смысл договора, суд может признать недействительной сделку в целом.

Существенные условия договора

Условия заключенного договора подразделяются на три основные категории, самой главной из которых являются существенные. Это те пункты документа, наличие которых нельзя игнорировать. Отсутствие хотя бы одного из них повлечет за собой невозможность признания юридической силы договора. Стороны должны придти к общему мнению по каждому из этих пунктов.

Предмет

В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.

В частности, необходимо указать:

• адрес или конкретное месторасположение;
• площадь и границы;
• кадастровый номер;
• разрешенный вид использования.

Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.

Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.

Цена

Необходимо не только прописать конкретную стоимость участка, но также способ и порядок оплаты. Например, это может быть как наличный, так и безналичный платеж, единоразовая оплата, рассрочка и т. п. В случае рассрочки также необходимо приложить график платежей.

Кроме этого, обязательным является также указание реквизитов сторон (то есть продавца и покупателя), а именно:

• их ФИО;
• серия и номер паспорт;
• название органа, который выдал паспорт;
• дата выдачи;
• адрес регистрации и фактического места проживания;
• контактные номера телефонов.

Эти данные обязательно должны совпадать с информацией, которая указана в паспортах сторон. Поэтому к договору обязательно должны быть приложены нотариально заверенные копии паспорта (или обычные копии вместе с оригиналами).

Определение цены происходит несколькими способами:

• самостоятельно собственником;
• оценщиком;
• на основании ставки земельного налога;
• в результате торгов.

Заключение с результатами проведенной процедуры и установленной ценой необходимо прикладывать к договору.

Основные

Помимо существенных условий, есть также основные, отсутствие которых не будет основанием для признания его недействительным, однако существенно усложнит проведение сделки.

В частности, к ним относятся такие пункты:

Права и обязанности сторон

В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.

Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.

Это установлено ст. 556 ГК РФ.

В этом разделе стороны также могут определить, кто будет нести расходы по сделке и как они будут распределяться между ними. Помимо этого, стороны могут установить по отношению друг к другу множество других прав и обязанностей.

Главное правило при этом, чтобы они соответствовали требованиям действующего законодательства.

Ограничения и обременения, которые есть на участке

При их наличии собственник обязательно должен предупредить о них покупателя, в противном случае договор может быть признан недействительным.

Примером таких обременений и ограничений может быть:

• сервитут;
• залог;
• арест;
• аренда.

В случае отсутствия каких-либо ограничений или обременений это также указывается в документе.

Если же они присутствуют, но продавец не сообщил об этом, в дальнейшем это может стать основанием для признания сделки недействительной.

Порядок передачи земли покупателю

Стороны должны определить, в какой именно момент земля переходит от одного собственника к другому. Чаще всего это происходит после регистрации договора в Росреестре, однако продавец с покупателем могут установить и более поздний момент.

Все эти условия хоть и не являются существенными, но все же очень важны для правильного оформления сделки, поэтому их стоит обязательно предусмотреть в документе.

Дополнительные

Кроме перечисленных выше условий, которые являются обязательными или желательными для включения в договор, стороны могут внести в него любые дополнительные пункты. Единственное требование при этом — соблюдение положений действующего законодательства.

Их примером может быть:

Ответственность сторон

Чтобы повысить вероятность надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, стоит предусмотреть в документе различные санкции за их нарушение. Например, пеню за каждый день просрочки оплаты или срока передачи участка и т. п.

Порядок изменения или расторжения договора

В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.

Разрешение споров

Здесь определяются способы решения возможных споров, а также сроки и условия предъявления претензий. Если допускается судебное урегулирование, то можно указать и наименование конкретного суда, куда нужно будет обращаться.

Данный перечень условий далеко не исчерпывающий.

В зависимости от конкретной ситуации в договоре может присутствовать множество других дополнительных пунктов, если это обусловлено особенностями сделки или требованиями одной из сторон.

Недействительные условия договора

Одна из категорий договорных условий – дополнительные. С их помощью стороны устанавливают ряд прав и обязанностей в отношении противоположной стороны. В целом, их наличие делает договор наиболее понятным. Но есть ряд условий, которые нарушают законные права одной из сторон. В этом случае они признаются недействительными. Включать подобные пункты в текст договора нельзя. Любая попытка это сделать признается противозаконной. О недействительных условия говорит законодательство, посредством Земельного кодекса РФ (ст.37, п.2).

Итак, нельзя включать в договор купли-продажи следующие пункты:

• Право обратного выкупа имущества предыдущим владельцем, в любой момент, когда он сочтет это нужным. Такая практика имеет место при совершении сделок с недвижимостью, которая обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у кредитора. В любом случае, данного пункта в договоре не должно быть.
• Ограничение или запрет на право нового собственника совершать различные виды юридических сделок с земельным участком. Сюда можно отнести дарение земли, ее обмен или продажу. Наличие подобных условий недопустимо, так как они напрямую противоречат законодательству РФ.
• Бывший владелец имущества не несет ответственности за предъявление третьими лицами прав на данный объект. Этот пункт будет являться недействительным, даже если покупатель был предупрежден о возможности такого развития событий.

Важнейшая часть удачной продажи или покупки участка земли – это правильное составление договора. Некоторые пункты должны являться его неотъемлемой частью. Наличие других – обоснованная причина аннулировать договор.

Права и обязанности сторон

В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.

Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.

Ограничения и обременения, которые есть на участке

При их наличии собственник обязательно должен предупредить о них покупателя, в противном случае договор может быть признан недействительным.

В случае отсутствия каких-либо ограничений или обременений это также указывается в документе.

Если же они присутствуют, но продавец не сообщил об этом, в дальнейшем это может стать основанием для признания сделки недействительной

Стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка

Госпошлина за регистрации прав собственности на участок в ЕГРП согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ:

• общее правило для граждан – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб.;
• на участок для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, жилищного или дачного строительства – 350 руб.;
• на участок сельскохозяйственного назначения независимо от правообладателя – 350 руб.

Госпошлина за совершение нотариальных действий, подлежащая зачислению в государственную казну (услуги нотариуса оплачиваются отдельно) согласно ст. 333.24 НК РФ:

• заверение доверенности – 200 руб.;
• освидетельствование подлинности подписи – 200 руб. (по 100 руб. за подпись)

Нотариальный тариф за удостоверение купли-продажи участка согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате. Примеры:

• супругу, родителям, детям, внукам при стоимости участка до 10 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. + 0,2% стоимости участка согласно оценке;
• остальным лицам при стоимости участка до 1 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. + 0,4 стоимости участка согласно оценке.

Услуги риэлтора и нотариуса оплачиваются по договоренности. Запрашиваемая сумма зависит от региона деятельности и личных амбиций. Так, разница в цене нотариальных услуг в Москве и провинциальном городке может достигать кратных значений.

Но если заявление-согласие или доверенность можно оформить у любого нотариуса страны, то в отношении продажи участка действует жесткая территориальная привязка. Такой договор может удостоверяться только нотариусом округа, в пределах которого он расположен.

Порядок изменения или расторжения договора

В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Выводы

1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
4. Самый простой и быстрый способ документально убедиться в наличии прав у собственника, а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать выписку из ЕГРН.