Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью: стоимость услуги и алгоритм действий

Способы расчёта и их краткое описание

На сегодняшний день чаще всего используются следующие способы передачи денег:

  • наличными из рук в руки;
  • через банковскую ячейку;
  • безналичным расчётом с помощью аккредитива или перевода на расчетный счет/банковскую карту продавца.

Передача «живых» денег – самый ненадежный и небезопасный способ. Его часто выбирают люди с консервативными взглядами или те, кто хотел бы, к примеру, уйти от уплаты налогов. Еще это излюбленный вид расчета людей, совершающих притворную сделку, а также тех, кто планирует обмануть продавца. Именно при таком способе передачи чаще всего используют фальшивые деньги. Поэтому от наличного расчета из рук в руки рекомендуем отказаться сразу. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно. Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое. То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца до регистрации перехода права собственности. Намного надёжнее другие способы расчёта:

  • помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
  • открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом;
  • депозит нотариуса;
  • расчеты с использованием банковского счета эскроу.

Аренда депозитарной ячейки

В столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.

Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием трехстороннего соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег. Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка. После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по какимлибо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Аккредитив

Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчет проводится безналичным способом. Покупатель открывает счет и перечисляет на него необходимую для покупки сумму. В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств. Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.

Депозит нотариуса

Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Примечание. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу (ст. 860.10 ГК РФ).

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

  1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.

При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложится полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется в виду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным обязательствам сторон.

Что такое депозит нотариуса

Право пользования финансовым инструментом россиянам предоставлено статьями 327 ГК РФ и 87 Основ № 4462-1 от 11.02.1993 года. Если должник по каким-то причинам не может передать кредитору средства, он делегирует эту задачу независимому посреднику. Необходимая сумма зачисляется на публичный счет до востребования получателем. С момента принятия денег или других активов в депозит нотариуса обязательство считается исполненным.

Услуга предполагает направление кредитору извещения о поступлении платежа. Это избавляет должника от необходимости разыскивать взыскателя и защищает от обвинений в просрочке. Начислить штрафы или проценты контрагент не может.

Сохранность денег в депозите нотариуса обеспечивается особым статусом. Правовая характеристика дана в письме ФНП РФ № 3041/03-16-03 от 20.07.2018 года. Ценности зачисляются на публичный счет, к которому применяют нормы об эскроу. Обслуживающая кредитная организация не может ими распоряжаться. В случае ликвидации или банкротства банка остаток неприкосновенен. Более того, депозит защищен при финансовой несостоятельности самого нотариуса. Обращать взыскание на такие активы запрещено.

Условия и требования

В соответствии с изменениями, внесёнными в в 2015 году, любые граждане и организации могут воспользоваться депозитом нотариуса для осуществления взаиморасчетов. Это значит, что при любых обстоятельствах сделки купли-продажи стороны могут выбрать такую форму расчёта.

Тем не менее существует ряд правил при обращении к такому виду оплаты:

  • Договор рекомендуется заверить у нотариуса.
  • Процесс передачи денежных средств через депозит должен быть оговорен в договоре купли-продажи.
  • Необходимо составить отдельное соглашение с подробным описанием процесса передачи денежных средств.

Когда стоит обратиться за услугой

Основания внесения депозита нотариусу перечислены в ст. 327 ГК РФ. Воспользоваться инструментом можно, если:

  • кредитор отсутствует в месте исполнения;

  • получатель признан недееспособным, а установить его законного представителя невозможно;

  • возник спор о том, кто является надлежащим кредитором по обязательству;

  • вторая сторона уклоняется от получения денег или ценных бумаг.

Кроме того, услуга депозита у нотариуса остается востребованной при организации безопасных расчетов по сделкам. Основанием становится совместное обращение партнеров. Так, при заключении договора о продаже недвижимости деньги продавцу выплачивают только после успешной регистрации прав покупателя Росреестром.

Актуальным механизм является и во время банкротства. Если плательщик опасается нарушить очередность удовлетворения требований, он может воспользоваться механизмом. Исполнение обязательства через депозит нотариуса сокращает время ликвидации организаций. Руководству не требуется дожидаться отклика кредиторов. Достаточно внести причитающиеся им деньги на публичный счет.

Как происходит сделка с недвижимостью через депозит нотариуса

Покупка квартиры с расчетом по Договору купли-продажи через депозит нотариуса выглядит так – алгоритм действий:

  1. Покупатель и Продавец подписывают Договор купли-продажи квартиры и удостоверяют его у нотариуса. В договоре обязательно должен быть пункт о том, что расчеты по сделке проходят через депозитный счет нотариуса, и указаны условия внесения и выдачи денег с депозита (пример условий см. ниже).
  2. Затем Покупатель и Продавец обращаются к нотариусу с совместным письменным заявлением, в котором указывают те же условия внесения и выдачи денег с депозита для проведения расчетов по сделке.
  3. Нотариус выдает Покупателю распоряжение о принятии от него денег на свой депозитный счет (допускается отправка в банк и электронного распоряжения). Покупатель вносит/переводит свои деньги на этот счет в банке, и получает от нотариуса справку о принятой в депозит сумме.
  4. Нотариус сам подает документы в Росреестр и после регистрации права и перехода права на квартиру, сам же получает документы обратно, проверяет выполнение условий договора, и по заявлению Продавца выдает ему распоряжение для банка о переводе депонированных средств на счет Продавца.
  5. Нотариус выдает Покупателю справку-уведомление о выплате депонированных средств согласно условиям договора (это аналог расписки Продавца).

Законодательно весь этот процесс регламентируется Основ законодательства РФ о нотариате.

Принцип обозначения условий передачи денег Продавцу такой же, как и при доступе к банковской ячейке или для раскрытия аккредитива – именно эти условия указываются в пункте про депозит нотариуса в Договоре купли-продажи квартиры, и они же потом дублируются в заявлении. Например, эти условия могут быть выражены так:

Пример формулировок условий передачи денег по сделке через депозит нотариуса:

  • Денежные средства вносятся Покупателем в депозит нотариуса сразу после подписания Договора купли-продажи квартиры и до подачи документов на регистрацию перехода права собственности.
  • Продавец имеет право получить денежные средства из депозита только после регистрации права собственности на квартиру на имя Покупателя.
  • Покупатель имеет право вернуть внесенные средства из депозита в случае, если регистрация права и перехода права по сделке не состоялась до такой-то даты.
  • Покупатель не вправе требовать возврата ему внесенных средств из депозита до окончания процесса регистрация права и перехода права по сделке.

Как видно из примера, там же указывается и предельный срок, в течение которого эта регистрация должна состояться. А Покупателю нотариус выдает справку, подтверждающую факт внесения денег на депозит, с указанием того, что деньги приняты во исполнение обязательств по Договору купли-продажи квартиры.

Алгоритм действий при проведении финансовых расчетов

Проведение финансовых расчётов через депозит не требует каких-то особых действий. Алгоритм выглядит следующим образом.

  1. Продавец и покупатель записываются на прём к нотариусу. Запись необходима, чтобы не провести у кабинета весь день в ожидании своей очереди. В случае с нотариусом это совсем не редкость.
  2. Нотариус консультирует клиентов об особенностях такого вида расчётов. У каждого специалиста могут быть частные требования к пакету документов для каждой сделки, их оформлению. Поэтому консультация нотариуса, с которым планируется сотрудничество, необходима во избежание затягивания сделки купли-продажи, траты лишнего времени и сил.
  3. Стороны прописывают в договорах купли-продажи, что финансовый расчёт будет производиться через нотариальный депозит. В частности, в договоре указывается, что покупатель обязуется внести на безопасный счёт нотариуса определенную договором сумму. Более подробные условия передачи денег прописываются в Соглашении.
  4. Составляется Соглашение об условиях взаиморасчёта через нотариуса. В данном соглашении подробно описывается весь процесс передачи денег: условия расчёта, сроки, конкретная сумма и т. п.
    Согласно ГК РФ, покупатель вправе запросить свои средства обратно. В связи с этим нужно особо тщательно прописать все условия передачи денег в Соглашении.
  5. Продавец и покупатель нотариально заверяют договоры купли-продажи и Соглашение о расчётах. Некоторые нотариусы не требуют нотариального заверения обеих копий договоров купли-продажи. Для осуществления сделки через депозит достаточно одного нотариально заверенного договора. Конкретные условия следует уточнять у своего специалиста.
  6. Покупатель вносит средства на депозит нотариуса. Как правило, подписание договора происходит после перечисления денег на безоапасный счёт. В то же время многие банки для внесения средств на счёт требуют подписанные договоры, чтобы сверить реквизиты. Вносить деньги можно как наличным, так и безналичным способом.
  7. Когда все условия Соглашения о расчётах выполнены, продавец может обратиться к нотариусу за получением денег. Необходимо предъявить все документы, подтверждающие выполнение этих условий. В частности, выписку из Росреестра.
  8. После проверки документов нотариус перечисляет деньги продавцу. Конкретный способ зависит от пожеланий продавца. Это будет или безналичный перевод на банковский счёт, или получение денег в кассе банка, в котором открыт счёт нотариуса.
  9. После получения денег нотариус передаёт покупателю справку о выдаче средств с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

Какие документы нужны

Основанием становится заявление заинтересованного лица. Если депозит у нотариуса открывают по сделке, стороны обращаются за услугой совместно. Дополнительно предоставляется соглашение и приложения к нему. Документальное обоснование обязательства является одним из условий приемки ценностей. Одного желания передачи денег недостаточно.

В ходе обслуживания потребуется предъявить удостоверение личности. При отсутствии такого документа идентификация производится по биометрическим данным с применением единой государственной базы. Если речь идет о безналичном переводе средств, нужно представить платежное поручение или квитанцию.

Стоимость услуги по открытию депозита у нотариуса

С заявителей удерживают государственную пошлину, вознаграждение за правовую и техническую поддержку. Размер платежа фиксирован. Актуальные цены приведены в таблице или на странице тарифы.

Возврат долга, банкротство, продажа недвижимости и расчеты по сделкам – это лишь неполный перечень возможностей депозита нотариуса. Инструмент универсален. С его помощью можно безопасно и законно решать целый ряд финансовых задач. Запишитесь на консультацию и узнайте, какой использовать механизм в вашей ситуации.

Принятие в депозит нотариуса

Тариф по НК и ОЗоНУслуги ПиТХ
а) денежных средств по алиментным соглашениям, договорам ренты, коммунальным платежам0,5% принятой денежной суммы, но не менее 1 000 руб2 000 руб.
б) денежных средств для исполнения обязательств по иным обстоятельствам, предусмотренным ст. 327 ГК РФ0,5% принятой денежной суммы, но не менее 1 000 руб.7 000 руб. Начиная с 6-го и за каждого последующего кредитора по 1 000 руб.
в) денежных средств для расчетов с кредиторами ликвидируемых НПФ (обязательное нотариальное действие)0,5 % принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 20 руб. и не более 20 000 руб.4 900 руб. Начиная с 6-го и за каждого последующего кредитора по 700 руб.
Тариф по НК и ОЗоНУслуги ПиТХ
Принятие на депонирование нотариусом, денежных сумм в целях исполнения обязательств сторон по сделке, удостоверенной нотариально (ст. 88.1 Основ)1500 руб.1 000 руб.
Принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке1500 руб.1000 руб.
Принятие на депонирование движимых вещей0,5 % заявленной депонентом стоимости имущества, но не менее 1 000 рублей17 000 руб.
Принятие в депозит нотариуса выявленных при описи наследственного имущества, входящих в состав наследства наличных денежных средствНотариального тарифа нет. Указанное действие выполняется в рамках нотариального действия по принятию мер по охране наследственного имущества.7000 руб.
 

Как отразить в ДКП?

Единых требований к тексту договора купли-продажи не существует. Необходим лишь сам факт упоминания выбранной схемы расчётов в документе.

В частности, можно воспользоваться следующей формулировкой:

«Расчет между сторонами будет произведен следующим образом:

Покупатель вносит денежные средства в размере (конкретная сумма цифрами и прописью) на депозит нотариуса (город и ФИО) в течение (конкретный срок) после подписания и нотариального удостоверения настоящего договора».

Дополнить текст можно любой формулировкой по желанию и необходимости.

Как снять деньги с публичного счета

При оплате сделки через депозит нотариуса потребуется подать заявление и представить доказательства исполнения. Так, при расчетах по договору купли-продажи недвижимости необходим лист записи о переходе прав к покупателю. Документ выдается Росреестром в электронном или бумажном виде.

Кредитору по денежному обязательству достаточно явиться к нотариусу, подтвердить личность и подписать заявление о выплате. В любое время до обращения получателя деньги вправе забрать должник. Для этого ему нужно вновь обратиться к нотариусу и оформить заявление на возврат. В этом случае обязательство не будет считаться исполненным. Риск претензий и просрочки сохранится.

Преимущества нотариального депозита

При сделках с недвижимостью расчеты через нотариальный депозит, вообще говоря, удобны и безопасны для обеих сторон, но все же большее значение он имеет для Покупателя квартиры. Почему?

Хотя бы потому, что сразу после внесения денег в депозит нотариуса, Покупатель считается исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи квартиры, и беспокоиться ему больше не о чем.

Кто-то возразит, мол, у банковской ячейки и аккредитива тот же эффект. Так, да не так… В этих случаях Покупатель считается исполнившим свои обязательства только после фактического получения денег Продавцом квартиры. И если Продавец, например, будет утверждать, что ему подсунули через ячейку «куклу» вместо денег или передали неполную сумму, то это повод к судебному оспариванию сделки.

Поэтому при этих способах расчета, Покупателю для собственной безопасности надо брать с Продавца отдельную Расписку в получении денег за проданную квартиру (как она составляется – см. по ссылке в Глоссарии).

Кроме того, по сравнению с банковской ячейкой или аккредитивом, депозит нотариуса более безопасен для Покупателя еще вот почему. Для доступа Продавца к ячейке или для раскрытия аккредитива, банку нужен всего лишь документ, подтверждающий переход права собственности по сделке (подробнее – см. по ссылкам). При этом, банк не в курсе деталей сделки, и сам факт перехода права он не отслеживает, ему достаточно проверить только внешний вид предоставленной ему бумаги. Умелая подделка этого документа грозит Покупателю потерей денег с аккредитивного счета или из ячейки.

Нотариус же, напротив, знает все детали сделки, он не только заверяет договор, но и сам регистрирует сделку в Росреестре. Поэтому здесь исключена возможность подделки документов и получения доступа Продавца к деньгам без перехода права собственности на квартиру к Покупателю.

Особенно это важно при альтернативных сделках, когда деньги распределяются между несколькими участниками одной связанной «цепочки» квартир (подробнее по ссылке).

Защита собственника – запрет регистрации сделок с недвижимостью без личного участия.

Другие преимущества нотариального депозита при сделках с недвижимостью:

  • Повышенная безопасность (см. выше, о чем именно речь):
  • Прозрачность и гибкость расчетов по сделке (схема расчетов предельно проста и понятна, сроки и условия определяют сами стороны сделки
  • Низкая стоимость услуги (если договор удостоверяется у нотариуса
  • Документальное подтверждение полной и своевременной оплаты (нужно для Покупателя, в том числе для получения налогового вычета
  • Физическое удобство проведения расчетов (происходит одновременно с подписанием договора в нотариальной конторе, не надо ехать в банк и оформлять там другие документы с условиями доступа Продавца к деньгам).

Недостатки расчетов через депозит нотариуса

Риска потери денег Покупателем или неполучения денег Продавцом здесь практически нет. А вот ряд, скажем так, серьезных неудобств вполне может возникнуть.

Эти неудобства связаны с комиссиями банков за переводы крупных сумм и возможностью зависания этих сумм как при совершении транзакции, так и на самом депозите нотариуса.

Зависнуть деньги на депозитном счете могут, например, по следующим причинам:

  • в результате отказа Росреестра в регистрации прав (возможные причины см. по ссылке
  • в результате контрольных действий Росфинмониторинга в рамках исполнения «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем».

И хотя такие случаи, скорее, исключение, чем правило, все же их надо иметь в виду.

Еще кое-что про депозит нотариуса…

А теперь еще пару слов для любознательных, чтобы понимать все правильно и не путаться в законах и терминах.

Хотя в обиходе принято говорить, что расчеты при продаже квартиры проходят через депозит нотариуса, на самом деле в законе эта нотариальная услуга называется депонированием безналичных денежных средств.

В законе услуга принятия денег на депозит нотариуса регламентируется Основ о нотариате («Принятие в депозит денежных средств») и ГК РФ («Исполнение обязательства внесением долга в депозит»).

И речь там идет о выполнении должником своего финансового обязательства только в строго перечисленных в законе случаях – когда это обязательство не может быть исполнено иным способом (в частности, когда кредитор отсутствует или уклоняется от принятия положенной ему оплаты и т.п.). Тогда внесение денег на депозит нотариуса обеспечивает должнику факт выполнения своих обязательств, независимо от причуд кредитора. Никакие штрафы и пени за просрочку платежа тут уже не прилетят.

Понятно, что к сделкам с недвижимостью эта услуга не имеет отношения.

А вот в случае купли-продажи квартир используется другая услуга, которая регламентируется Основ о нотариате («Депонирование нотариусом… безналичных денежных средств…»). И здесь уже речь идет о расчетах по сделкам через депонирование денег на условиях, которые стороны определяют сами, указывая это в Договоре купли-продажи и в совместном заявлении (см. выше). Именно эта законодательная установка («депонирование») и позволяет проводить безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью.

При этом, и в том и в другом случае деньги передаются через один и тот же публичный депозитный счет нотариуса. Но в первом случае депозит может быть использован исключительно в ситуациях, предусмотренных указанной статьей 327 ГК РФ, и условия принятия денег в депозит определяются нормами закона. А во втором случае депозит используется как способ расчета по сделкам с недвижимостью, а условия принятия и выдачи денег с этого счета определяются самими сторонами сделки.

Как защититься от потери права собственности на квартиру? Титульное страхование недвижимости!

Применение в сделках купли-продажи квартир депозита нотариуса очень похоже на использование счета эскроу при расчетах дольщиков с застройщиками на первичном рынке недвижимости. В «Основах законодательства РФ о нотариате» так прямо и сказано:

В части, не урегулированной настоящими Основами, к нотариусу, принявшему на депонирование … безналичные денежные средства … на основании заявления … применяются правила гражданского законодательства об эскроу-агенте.

Сила привычки и устоявшаяся практика рынка недвижимости пока еще толкает участников сделок к традиционным способам расчетов – через банковскую ячейку или аккредитив. Да и сами нотариусы не очень-то продвигают услугу по расчетам через свой депозит ввиду ее низкой стоимости. Но для Покупателя квартиры есть смысл присмотреться к этому способу передачи денег, особенно учитывая, какие еще преимущества он может получить, если удостоверит сделку с недвижимостью у нотариуса

Источники

  • https://safe-estate.ru/sposoby-raschyota-pri-sdelke-s-nedvizhimostyu/
  • https://notkolganov.ru/notarialnye-deystviya/depozit-notariusa/
  • https://urist.expert/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/poryadok-raschetov/notarialnyy-depozit.html
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/depozit-notariusa-v-sdelkah-s-nedvizhimostyu/

tett
Зарплатто.ру - сайт о зарплатах и доходах, деньгах и финансах
Adblock
detector