Zarplatto.ru

Договор о намерениях: образец и содержание бланка договора

Что представляет собой документ?

Соглашение о намерениях – это письменный договор, который заключается между двумя или более сторонами и содержит в себе сведения о нюансах будущей сделки. Документ может составляться для закрепления любых договоренностей, в том числе при намерении совершить куплю-продажу недвижимости.

Юридическая сила соглашения

Гражданский кодекс не регламентирует понятие соглашения о намерениях, но и запрета на его заключение нет. В речь идет лишь о предварительном договоре и правилах его заключения.

Письменный документ о намерениях имеет ограниченную юридическую силу. Если одна из сторон нарушит прописанные условия, то на основании данной бумаги не получится взыскать моральный ущерб или установить штрафные санкции. Но наличие такого письма позволит доказать, что отношения между сторонами действительно были, продавец и покупатель добровольно желали вступить в сделку.

Основные отличия двух документов:

  • Предварительный договор устанавливает обязанность заключить в указанные сроки основной ДКП.
  • Письмо о намерениях несет несколько иной смысл. Оно подписывается как гарант того, что недвижимость будет приобретена на условиях договоренности между сторонами.

В первом случае речь идет о необходимости подписать договор, а во втором о том, что помещение будет приобретено на тех условиях, о которых люди договорились.

Права и обязательства сторон

При составлении письма о намерениях следует уделить особое внимание указанию прав и обязанностей каждой из сторон участников будущей сделки по покупке и продаже недвижимого имущества.

Внимание! Соглашение может быть заключено только при обоюдном согласии продавца и покупателя, таким же образом его можно изменить или расторгнуть.

Продавец и покупатель должны:

  1. Заключить оговоренную сделку на указанных условиях.
  2. Придерживаться прописанных сроков, если они установлены.
  3. При наличии спорных моментов уведомить вторую сторону о возникшем разногласии.

Обе стороны имеют право отказаться от достигнутых соглашений, если второй участник нарушил условия сделки.

Рекомендации к составлению

Соглашение о намерениях должно быть составлено письменно. Законодательно нет установленных норм и требований к его составлению, но это вовсе не означает, что бумага может быть написана в любом формате, без учета основных юридических нюансов.

При составлении бланка важно обратить внимание на условия, которые обязательно должны быть освещены в письме. Неправильный подход к написанию может стать поводом для признания бумаги ничтожной или недействительной.

Условия, которые нельзя внести в протокол

В соглашение о намерениях стороны не могут внести пункт об обязанности заключить основной договор купли-продажи в указанные сроки. Такой пункт превратит письмо в предварительный договор, а к нему по ГК РФ применяются особые требования.

Не стоит забывать и о том, что письменно изложенные обязательства не являются основанием для передачи прав собственности и не дают право истребования штрафных санкций с участника, который нарушил прописанные договоренности.

Сроки

Данный вид документа не обязует участников обязательно устанавливать четкие сроки выполнения прописанных условий, но и не запрещает этого. Продавец и покупатель могут договориться о конкретных датах окончания подготовительного этапа и срока перехода к заключению сделки.

Важно! Если никаких дат в письме не прописано, то считается, что он должен быть выполнен в течение года с момента его подписания.

Технические требования к форме

При составлении соглашения необходимо придерживаться стандартных требований к написанию таких документов. Бланк заполняется в нескольких экземплярах — по количеству участвующих в купле-продаже сторон.

Юридическая значимость бумаге придается подписями сторон. Отсутствие даты составления и места подписания является основанием для признания документа ничтожным.

Форма

Согласно п. 2, п. 3 ст. 429 ГК РФ существует два основных требований к ПД:

  1. Документ обязан быть в той же форме, что и основной ДКП.
  2. В нем должна содержаться характеристика предмета и условия основного ДКП.

Названые требования регламентированы законодательными нормами РФ, определяющими условия оформления ПД, несоблюдение которых может привести к отмене основного ДКП, то есть:

  • Форма ПД обязана соответствовать основной форме определенной законодательными актами для ДКП недвижимости. Ст. 160 ГК РФ регламентирует в обязательном порядке письменную форму для ПД, игнорирование которой влечёт за собой признание сделки несостоявшейся.
  • Предмет договора обязан отображать точную характеристику, поэтому в документе отмечается не только юр. адрес покупаемой квартиры, но и более подробные данные, с указанием этажа расположения, года сдачи в эксплуатацию, площади и прочих характеристик объекта.
  • Условия оформления ПД и условия основного ДКП, в результате которого недвижимость должна перейти к покупателю, обязаны быть идентичными. В то же время, после 2015 года в законодательные нормы внесены изменения, освобождать стороны от полного соответствия ПД и основного ДКП, то есть, участники ПД могут согласовывать лишь предмет соглашения и те пункты, которые сочтут нужными. Следовательно, на сегодняшний день цену квартиры в ПД отображать необязательно.
  • В ПД предусмотрено отображение срока заключения основного ДКП. Если контрагентами не прописан такой срок, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ такой период не может быть более одного года. При неисполнении покупателем возложенных на себя обязанностей, продавец вправе подать исковую претензию в суд, с требованием о принудительном заключении ДКП (ст. 445 ГК РФ).

Примечание. ПД обязан быть письменным, а в некоторых ситуациях и нотариально заверенным.

Нотариальное заверение ПД выполняется в двух вариантах:

  • Если основной ДКП обязан быть заверенным нотариусом, к примеру, при покупке доли в домостроении.
  • Если стороны приняли такое решение, даже – если закон этого не требует.

Нужно ли заверять?

Очень много вопросов касается темы заверения договоров о намерении у нотариуса. Ответим сразу – законодательство не обязывает граждан заверять договоры о намерениях купли – продажи недвижимости у специалистов, так как хватает и обычной подписи. Однако эта процедура очень полезна по ряду причин:

  • Нотариус, заверяя документы, поможет выявить ошибки в договоре о намерениях, а так же обнаружить мошеннические действия одной из сторон;
  • У нотариуса можно заказать и правильно оформить все документы, необходимые для купли – продажи недвижимости;
  • Заверенный нотариусом договор о намерениях купле – продажи недвижимости проще использовать при спорах и разбирательствах в суде.

Так что есть вы хотите заключить действительно крупную и важную сделки, то заверенный специалистом договор о намерениях будет вам весьма полезен. К тому же, цена проверки и подтверждения не так уж и высока – около 2000 рублей.

Обязательно почитайте!  Штраф за негорящую фару или стоп-сигнал в 2020: можно ли ездить с одной неработающей лампой ближнего света, как наказывает ГИБДД, если она перегорела или разбилась в дороге?

Как выглядит?

Как было сказано выше, договор о намерениях – документ весьма строгой формы. Он практически полностью идентичен стандартному договору купли – продажи, и составляется в следующей последовательности:

  • Наименование сделки;
  • Данные каждой из сторон: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные, контакты;
  • Предоставляемые договором гарантии;
  • Описание порядка проведения будущей сделки;
  • Перечень обязанностей и прав сторон;
  • Сведения о кредитах, выданных для проведения сделки;
  • Полные сведения о стоимости недвижимости;
  • Данные о задатке;
  • Реквизиты для оплаты;
  • Способы разрешения спорных и конфликтных ситуаций;
  • Заключительные положения;
  • Реквизиты сторон и их подписи.

Как видите, ничего особенно сложного договор о намерениях купли – продажи собственности не содержит. Но при этом он достаточно точно описывает сделку и дает представление о всех её наиболее важных аспектах.

Что нужно для подготовки и использования?

Перейдем к пакету бумаг, который может понадобиться вам для подготовки договора о намерениях. Он немного меньше, чем полный пакет документов, требующихся для осуществления купли – продажи, но тем не менее достаточно разнообразен:

  • Удостоверения личности каждой из сторон;
  • Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • Кадастровый паспорт собственности;
  • Технический паспорт и план собственности;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Выписка из домовой книги (при купле – продаже квартиры);
  • Свидетельств о праве на наследство (если имущество получении продавцом после смерти его владельца и еще не переоформлено);
  • Разрешение других собственников (если продается доля).

Чем грозит его несоблюдение?

Чаще всего договор о намерениях создается с одной единственной целью – избежать возможных проблем, споров и срыва сделок. Именно поэтому особый упор при подготовке предварительного договора делается на пункты, касающиеся штрафов и урегулирования споров. Так что ответ на вопрос «Чем грозит несоблюдение договора о намерениях?» очень прост – денежными взысканиями, которые в нем же и прописаны.

Еще одним важным пунктом является возможность нарушения договора, по которому внесена предоплата. Как правило, именно она и будет служить для закрепления сделки, так как при нарушениях со стороны покупателя продавец оставит за собой право предоплату удержать, а при расторжении сделки продавцом покупатель получит и предоплату, и соразмерную компенсацию.

Стоит отметить, что несоблюдение договора о намерениях не всегда ведет к расторжению сделки. При желании его можно дополнить и отредактировать по взаимному согласию, подстроив тем самым текст документа под новые обстоятельства.

Чем отличается предварительный договор от соглашения о намерениях?

Следует различать понятия предварительного договора и договора о намерениях. Юридически это разные документы, влекущие определенные последствия в случае, когда достигнутые договоренности окажутся не исполнены.

Договор о намерениях и предварительный договор фиксируют желание заключить договор в будущем. Важно отличать первый документ от второго, поскольку только предварительный договор обязывает в соответствии с п.5 ст.429 ГК стороны совершить сделку. Соглашение о намерениях лишь подтверждает, что стороны достигли договоренности по какому-либо из этапов сделки.

Отличить предварительное соглашение можно по следующим особенностям:

  • содержит точные сведения об объекте недвижимости, который станет предметом основного договора (в соглашении о намерениях возможно указание только приблизительных данных);
  • имеет структуру, схожую с основным соглашением купли-продажи.

Следует заметить, что соглашение о намерениях может быть составлено по типу предварительного договора. Но для того, чтобы оно не было признано таковым, необходимо внести в текст фразу, что документ не является предварительным договором.

Также читайте:

  • образец предварительного договора купли-продажи квартиры</span>;
  • образец предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Для чего нужен предварительный договор

При приобретении квартиры не обязательно составлять ПД. Можно срезу подписать основной ДКП и завершить сделку выполнив все формальности, оплату и передачу недвижимости в соответствии с договорными условиями.

Однако в некоторых обстоятельствах без ПД обойтись невозможно. Потребность в ПД появляется тогда, когда основной ДКП по каким-то обстоятельствам не может быть оформлен немедленно.

ПД оформляется в следующих ситуациях:

  1. Когда недостаточно собранных средств, однако продавец соглашается подождать.
  2. При невозможности личной встречи, а заключение ДКП через представителя нежелательна.
  3. Не собран полный пакет сопроводительных документов.
  4. Покупатель выразил намерение самостоятельно сделать проверку юридической чистоты будущей сделки.

Примечание. Несмотря на то, что ПД не вынуждает продавца передавать покупателю квартиру, он имеет юридическую силу и может привести к правовым последствиям при его неисполнении одной из сторон. Поэтому к составлению данного документа требуется подойти ответственно.

Когда заключается договор о намерении купли-продажи?

Соглашение о намерениях удобно использовать при необходимости закрепить устные договоренности, но избежать финансовых потерь при отказе от сделки. Такой вариант применяется, когда переговоры о сделке ведутся продавцом сразу с несколькими возможными покупателями.

Хотя никаких последствий при расторжении такого договора не возникает, при обращении в суд он может стать доказательством того, что стороны вели переговоры. Это важно в том случае, когда покупатель и продавец недвижимости взаимодействовали, но неожиданно одна из сторон прекратила процесс, при этом другая понесла убытки. При требовании об их возмещении в соответствии с п.3 ст. 434.1 ГК соглашение о намерениях станет доказательством, что они участвовали в переговорах добровольно.

При сделке с квартирой

Предварительный договор купли — продажи квартиры составляется в 3 экземплярах в присутствии сторон. Законодательством не предусмотрена специальная форма соглашения, однако документ должен содержать основные условия совершения сделки — срок, порядок оплаты и обязательство регистрации бумаги в Росреестре.

В содержании договора купли — продажи квартиры требуется указать следующее:

  • личные данные сторон (идентификационный номер паспорта, инициалы покупателя и продавца, адреса места жительства, номера телефонов);
  • предмет договора;
  • подробное описание квартиры;
  • список правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • полная стоимость квартиры;
  • порядок расчета;
  • размер задатка (аванса);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность продавца и покупателя;
  • срок действия договора;
  • дата составления, подписи, печати (для юридических лиц).

В отношении дома с земельным участком

Жилая недвижимость и земля, на которой возведена постройка, являются неразрывно связанными элементами. Согласно ГК РФ и ЗК РФ, правительством регламентируется обязательное требование, согласно которому отчуждение дома, дачи или любого другого типа постройки производится совместно с земельным участком, на котором располагается объект. Если в документе не прописать этот момент, соглашение признается недействительным по статье №273 Гражданского кодекса.

При покупке жилья по ипотеке

Одним из главных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. Однако основному договору должно предшествовать предварительное соглашение. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке.

Контракт о намерениях не требуется заверять нотариусом. Документ составляется в трех экземплярах, один из которых предоставляется банку. В содержании необходимо указать существенные условия совершения сделки. После подписания, предварительный договор обретает юридическую силу и предполагает обязательства сторон.

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости по ипотеке гарантирует осуществление сделки в будущем.

Сроки

Предварительное соглашение, как и любой другой юридический документ, предполагает обязательства сторон, а также срок для их исполнения. В случае нарушения основных требований, покупатель, как и продавец, могут быть привлечены к ответственности и штрафным взысканиям.

Какое значение несет данное соглашение

Важным значением этого соглашения является еще и психологический аспект. При его заключении стороны обязуются выполнить определенные действия, то есть, по сути, дают обещание. А умение выполнять свои обещания и держать слово является одним из самых главных качеств бизнесмена.

Обязательно почитайте!  Как усыновить ребенка: порядок, условия, процедура - с чего начать и что нужно для усыновления ребенка

Если он не выполнит условия договора, то может прослыть в деловых кругах несерьезным человеком, которому нельзя доверять и который не умеет выполнять свои обязательства. А вступать в деловые отношения с таким человеком не захочет никто из серьезных представителей бизнеса.

Бланк договора о намерениях скачать (Размер: 28,5 KiB | Скачиваний: 15 078)

Договор о намерениях аренды нежилого помещения скачать (Размер: 45,0 KiB | Скачиваний: 3 899)

Образец договора о намерениях поставки товара скачать (Размер: 42,5 KiB | Скачиваний: 6 006)

Как и любой договор, ПД не предполагает строгой формы, но он обязан содержать основную структуру и в зависимости от вида сделки могут устанавливаться дополнительные условия, обязательства.

При оформлении ДКП возможны следующие варианты его заключения:

  1. Приобретение квартиры от застройщика.

В этом варианте ДКП заключается со строительной организацией – застройщиком дома. Оформление осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию, при наличии на руках у застройщика свидетельства о праве собственности. Если дом еще не сдан, то в этом случае с покупателем можно оформить договор долевого участия.

  1. Оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры. В этом варианте, в такой сделке выступает третья сторона – в лице банка, выдающего покупателю кредит на покупку квартиры. Здесь заключать ПД рискованно, так как банк может отказать в ипотеке и сделка будет сорвана. Нередко банк требует оформление и заверение ПД нотариусом, на случай появления спорных моментов.
  2. Предварительный ДКП квартиры с задатком или с авансом. Здесь возможно оформление ПД, как с задатком, так и без него. Выплата задатка или аванса обеспечивает закрепление гарантии продавцу о том, что сделка по основному ДКП будет выполнена. При этом, в договоре должны быть прописаны условия возврата задатка или аванса, если сделка будет сорвана.

В договоре требуется четко отобразить, что вносится задаток или аванс, так как это разные понятия.

с задатком

Задаток относится к инструменту, гарантирующему, что участники предварительной сделки выполнят условия договора.

Согласно п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, задатком считается часть суммы от цены квартиры, передаваемой продавцу при оформлении ПД в счет стоимости сделки. При отказе покупателя от сделки, задаток ему не возвращается. При отказе от сделки продавцом, задаток обязан быть возвращен покупателю в двойной сумме (п. 2 ст. 381 ГК).

Вручение задатка подкрепляется оформленной распиской, подтверждающей передачу денег. При этом, в ПД и в расписке требуется указать слово «задаток», иначе это будет считаться авансом.

Для участников ПД задаток относится к более предпочтительной мере, так как такая сделка обладает серьезными последствиями при отказе от ДКП.

без задатка

Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю. Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.

Факт перечисления аванса, должен подкрепятся распиской, в которой также четко должна быть прописана сумма и отображено слово «аванс».

Документы для оформления

Для заключения ПД стороны обязаны предоставить документы, которые являются обязательными при составлении таких сделок.

К таковым относятся:

  1. Паспорта сторон или удостоверения личности.
  2. Правоустанавливающие материалы (Выписки из ЕГРН).
  3. Справки из домовой книги.
  4. Справки из БТИ.

В большей заинтересованности в предоставлении, как можно большего числа документов, находится покупатель, который рискует столкнуться с неприятными последствиями после сделки.

Основания для расторжения

Расторгнуть договор о намерениях можно несколькими способами:

  1. При достижении обоюдной договоренности.
  2. В одностороннем порядке при нарушении второй стороной существенных условий соглашения.
  3. В судебном порядке.

Основаниями для расторжения могут стать форс-мажорные ситуации, которые не позволяют перейти к заключению сделки или наличия у одной из сторон желание выйти их договоренностей.

Внимание! При достижении добровольного соглашения для прекращения действия ранее подписанного письма потребуется заключить новый документ, с указанием о прекращении сотрудничества.

Если добровольно решить ситуацию не получается, то следует обращаться в суд.

Судебная практика показывает, что соглашения о намерениях часто признают предварительными, за нарушение условий которых уже возможны последствия и ответственность. Это связано с тем, что между двумя формами договора слишком много общих черт и очень размытые границы.

Можно ли его расторгнуть?

Документ о намерении служит для предварительного закрепления договоренностей о будущей сделке, но оставляет за сторонами право от нее отказаться без каких-либо последствий. Это удобный инструмент для тех продавцов, кто ведет переговоры о продаже недвижимого объекта сразу с несколькими потенциальными покупателями.

Расторгнуть соглашение вправе любая из сторон. Юридически оно не налагает на продавца или покупателя обязанность заключить основной договор, поэтому не предусматривает последствий для того, кто стал инициатором расторжения.

Однако, документ, подписанный сторонами, может стать доказательством ведения переговоров по сделке. Если какая-либо из сторон при расторжении понесет убытки, то вправе в судебном порядке потребовать из возместить на основании п. 3 ст. 434.1 ГК.

Внимание! В форме комментариев задавайте уточняющие вопросы по тексту статьи или делитесь своим мнением. Все иные вопросы, в том числе с просьбой разъяснения Вашего индивидуального случая, просим задавать дежурному юристу, либо через всплывающее окно в нижнем углу экрана. Спасибо.

Как оформить договор?

ПД обязывает участников сделки в ближайшей перспективе оформить основной ДКП. Условия основного ДКП описываются в ПД, в котором покупателю, не обладающего юридическим образованием, сложно разобраться в тонкостях документа.

Поэтому, надо правильно оформить ПД. При этом, ПД нередко путают с протоколом о намерениях. В отличии от ПД, протокол предполагает стремление сторон заключить будущую сделку без юридических последствий.

Для присвоения договору юридической силы, требуется соблюсти 3 условия:

  1. Четко отобразить название договора: «Предварительный договор».
  2. прописать обязательства участников соглашения по оформлению основного ДКП в четко установленный срок.
  3. Обязан быть раздел, в котором прописаны условия основного ДКП.

Структурно ПД состоит из 2-х частей: условий основного ДКП и условий ПД.

В первой части отображаются обязательства сторон по основному ДКП и его стоимости. Во второй – отображены условия ПД, в том числе:

  • Дата заключения основного ДКП.
  • Условия приготовления документов.
  • Порядок оповещения сторон о готовности к основной сделке.
  • Ответственность сторон при отказе от заключения основного ДКП.
  • Прочие условия, являющимися важными, которые прописываются в результате договоренностей сторон в каждом конкретном варианте.

Следовательно, если основной ДКП подлежит нотариальному подтверждению в соответствии с ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то и ПД обязан также заверяться нотариусом.

Срок действия

Данный пункт в ПД отображает срок подписания основного ДКП. Если срок в ПД не прописан, то согласно нормативам ГК РФ, основной ДКП квартиры обязан быть подписан на протяжении одного года с даты заключения ПД. Если на протяжении года основной ДКП не заключен, то ПД перестает действовать.

Образец

Ниже предлагаются образцы ПД, с задатком и без него.

Источники
  • https://urist.expert/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/dokumentatsiya/dogovor-o-namereniyah.html
  • https://dogovor.net/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/
  • https://vsenaslednikam.ru/sostavit-dogovor-o-namereniyah-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html
  • https://nedexpert.ru/kvartira/pokupka-kvartiry/dogovor-o-namerenijah-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-obrazec/
  • https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dogovor-o-namereniyax-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html
  • http://MirBlankov.ru/dogovor-o-namereniyax/

[свернуть]

Ссылка на основную публикацию