Оценка стоимости земельного участка — методы и порядок действий

Для чего потребуется экономическая оценка земли?

Перечислим несколько вариантов, когда необходима экономическая оценка земли:

1. Осуществление сделок купли-продажи земли. Если сложно самостоятельно установить справедливую стоимость, то не обойтись без привлечения профессионалов по оценке стоимости земельного участка.
2. Передача в аренду. Важно назвать оптимальную плату за использование участка, с учетом его назначения и применения.
3. Раздел. Оценка стоимости земли в Московской области позволит определить оптимальную схему.
4. Выкуп государством. Важно установить стоимость, чтобы предложить компенсацию.
5. Передача в качестве залога для банка. Финансовая организация должна точно знать цену имущества, которое будет выступать в качестве обеспечения.
6. При страховании недвижимости для выявления размера взносов и возмещения.
7. Определение кадастровой стоимости земельного участка и ее оспаривание. Прежде всего, она используется для начисления налогов, применяется и для ряда других процессов.
8. Выявление убытков государства в результате неправомерных действий.
9. Оценка стоимости земли для наследства. Во время этой процедуры тоже потребуются данные о точной стоимости.

Что такое категория и вид земельного участка?

Действующее земельное законодательство предусматривает 7 категорий следующих земель:

• сельхоз;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса;

Методы оценки земельных участков

Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.

1. Доходный подход:

• метод капитализации;
• дисконтирование денежных потоков;
• техника остатка дохода.

2. Сравнительный подход:

• метод сравнения продаж;
• метод коэффициентов.

3. Затратный подход:

• метода изъятия;
• метода определения расходов на освоение;
• оценка расходов на инфраструктуру;
• оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.

В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с похожим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельной единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Метод выделения в оценке земли

Выделение – метод оценки стоимости земли, используемый при доходном подходе для расчета ставки дисконтирования. При этом ставка определяется, основываясь на информации о заключенных сделках по аналогичным объектам недвижимости. Метод выделения в оценке земли является достаточно трудоемким и предполагает построение предположений о размере будущих доходов и их сопоставление с ценой приобретения.

Но ставка дисконтирования не может быть получена исключительно из информации по аналогичным сделкам. Используя технику выделения, необходимо также определить ожидания потенциальных покупателей (инвесторов) об используемой ставке при вычислении цены продажи и касательно прогнозируемых в будущем денежных потоков.

Как правило, процедура определения процентной ставки по методике выделения осуществляется в следующей последовательности:

• Моделирование для каждого аналогичного земельного участка за установленный временной промежуток сценария максимально эффективного использования расходной и доходной части денежных потоков;
• Расчет ставки доходности инвестиций;
• Обработка полученных результатов статистическим или экспертным способом и приведение характеристик анализа в соответствие с нормами оценивания.

Метод остатка для оценки земли

Расходные методы оценки рыночной стоимости земель предполагают применение техники определения остатка дохода от земельного участка.

Метод остатка для оценки стоимости земли может использоваться как для незастроенных участков, так и для участков, на которых построены объекты недвижимости: торговые центры, промышленные, офисные, жилые здания. При этом первенство при распределении дохода отдается размещенным на участке объектам недвижимости (зданиям и сооружениям), а оставшийся доход, полученный после возмещения затрат на привлечение капитала, трудовой силы и менеджмента относится к доходу земельного участка.

Если оцениваемый объект предполагает возможность получения дохода в виде ренты, то оценка земли осуществляется с применением метода капитализации земельной ренты. В таком случае стоимость объекта определяется следующим образом:

• Вычисляется размер дохода (ренты) для оцениваемого земельного участка;
• Рассчитывается размер коэффициента капитализации ренты;
• Определяется капитализация земельной ренты, на основании которой производится расчет рыночной стоимости участка.

Метод распределения в оценке земли

Метод распределения в оценке земли может использоваться только для участков, на которых находятся построенные объекты недвижимости (здания и сооружения).

Оценивание происходит в следующей последовательности:

• Выделяются элементы, по которым будет происходить сравнение с аналогичными объектами;
• Устанавливаются ключевые характеристики и отличия аналогичных объектов и оцениваемого земельного участка;
• В соответствии с выявленными отличиями вносятся корректировки цен;
• На основании корректировок рассчитывается рыночная стоимость комплексного объекта недвижимости (включая земельный участок);
• Определяется рыночная стоимость земли, равная рыночной стоимости, полученной на предыдущем этапе, умноженной на вероятную долю земельного участка в структуре стоимости единого объекта.

Все приведенные выше методы относятся к методам единичной оценки. При этом также существуют методы массовой оценки земель, которые позволяют одновременно получить кадастровую оценку земельных участков, расположенных в границах определенных административно-территориальным устройством районов (областей, городов и т.д.) на определенную дату. Массовые методы оценки городских земель используются с целью определения базы налогообложения, а также для других целей, установленных законодательством.

Что влияет на стоимость земли?

По мнению аналитиков, на земельном рынке стоимость земельных участков зависит от следующих факторов:

• категории земель;
• разрешенного использования;
• вида права на земельный участок;
• престижности направления;
• местоположения и окружения;
• размера земельного участка;
• наличия подведенных к земельному участку коммуникаций.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества. Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

• месторасположение земли;
• наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
• коммуникационные сообщения;
• сложившаяся экономическая ситуация региона;
• транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

• совершения сделок купли-продажи;
• установления размера оплаты за аренду помещений;
• определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
• судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

• 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
• 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
• — о всех характеристиках земли,
• — о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
• 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
• 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при оценке массу сопутствующих факторов.

Назначение рыночной оценки земель

Главная цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка. Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Из субъектного состава данного правоотношения следует, что проведение рыночной оценки не является обязательным условием для совершения сделки. Стороны вправе сами решать, заказывать ли оценку перед отчуждением земли или определить цену самостоятельно на свой страх и риск.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

• Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
• Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
• Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета.

Субъекты, осуществляющие независимую рыночную оценку

Федеральный закон 135-ФЗ определяет, что определением рыночной стоимости земли уполномочены заниматься профессиональные оценщики, внесенные в соответствующий реестр.

Оценщик является физическим лицом и должен состоять членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Обязательным условием для деятельности оценщика является факт страхования его ответственности за потенциальный ущерб, который он может причинить в результате недобросовестного предоставления услуг.

Выбор конкретного оценщика зависит сугубо от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы. Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме, который помимо описания объекта оценки предусматривает согласование размера вознаграждения на выполненную работу.

Органы, уполномоченные совершать рыночную оценку

Для совершения сделок купли, продажи, дарения, переоформления, вступления в наследство и других правовых действий в отношении жилого и хозяйственного фонда необходимо не только оперировать знанием оценочной стоимости, но и иметь ее документальное подтверждение.

Профессиональная деятельность ценовиков санкционирована Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с ним оценкой рыночной стоимости земельного участка имеют право заниматься следующие категории специалистов:

1. Бюро по оценке. Обращаясь в оценочную контору, необходимо убедиться, что она числится в реестре саморегулируемых организаций и не оказывает сопутствующие услуги юридического характера.
2. Юридическая компания. Большинство юрфирм помимо выполнения основной деятельности по оказанию правовой защиты клиенту, осуществляют экспертизу и оценку субъектов хозяйствования. Кроме предоставления документов, подтверждающих стоимость участка, дополнительно можно получить профессиональную юридическую консультацию для решения конкретных вопросов.
3. Автономный частный оценщик. На основании лицензии, позволяющей оказывать индивидуальные услуги по оценке, и на нормативно-правовой базе РФ составить калькуляцию и подтвердить ее в соответствии с законодательными требованиями может частное лицо. Обязательное условие – наличие специализированного профессионального образования.
4. Агентство недвижимости. В целях оптимизации производственного процесса в штатном коллективе больших агентств есть собственный оценщик. Обращаясь непосредственно в компанию с целью продажи имущества можно получить ценовое заключение эксперта.

Правила проведения рыночной оценки

Правила проведения рыночной оценки земель определены ФЗ-135 и включают в себя следующие этапы:

• Принятие решения о проведении оценки;
• Выбор оценщика;
• Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
• Составление итогового отчета;
• Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Хотя для процедуры рыночной оценки предусмотрены единые правила, в отношении некоторых конкретных случаев они подразумевают исключения или особенности, влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщик может самостоятельно применять совокупность методов исследования и оценки рынка оборота земель. Указанные методы оценщик выбирает исходя из собственного опыта работы на рынке, а также по итогам объективной оценки всех факторов, присущих обороту земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан указать в итоговом отчете о рыночной стоимости с уточнением причин такого выбора.

Наибольший объем проводимых исследований связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют самый распространенный оборот сделок и представляют особую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для оценки земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и применять нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Только сочетание этих предметов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Для клиента оценщика важно знать следующие условия:

• Оценщик выступает в качестве члена саморегулируемой организации, а значит, контроль за его деятельностью осуществляет конкретная СРО. При возникновении конфликтной ситуации между заказчиком и оценщиком для разрешения спорных вопросов заказчик имеет право привлекать специалистов СРО.
• Наличие заключенного договора с оценщиком дает возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Ответственность оценщика наступает в рамках страхования его деятельности.
• Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
• Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.

Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены. К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект. Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.

Различны и цели использования стоимостей.

ВАЖНО! Рыночная цена регулирует имущественные сделки, а кадастровая нужна для налогообложения.

При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.

Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.

Нормы для проведения оценочной деятельности определены Минэкономразвития России. После совершения ревизии специалистами кадастрового учета на основании статьи 66 ЗК РФ, определенная ими на основании формул, стоимость выносится на рассмотрение и утверждение территориальным органам власти.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы. Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

• 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
• 2) Выбор оценщика и заключение договора;
• 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
• 4) Составление итогового отчета;
• 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

Какие документы потребуются?

Сроки и стоимость процедуры

На основании действующего Федерального стандарта оценки, существует ограничение по времени для функционирования оценочных документов. Так, если гражданин в течение полугода не воспользовался предоставленной документацией, актуальность ее признается утраченной. В таком случае для получения новой рыночной стоимости необходимо снова заказывать и проводить экспертизу.

Следует иметь в виду, что одной определенной стоимости по оказанию оценочных услуг не существует. Она формируется из трудозатрат эксперта, количества и сложности выполняемой работы, наличия документов, предоставляемых нанимателем (при отсутствии положенной документации она может запрашиваться из компетентных органов, что приводит к удорожанию оказанных услуг).

Особенности оценки земельных участков

Особенности оценки земельных участков обусловлены специфическими отличительными чертами земли:

• землю нельзя воссоздать;
• необходимо брать в расчет назначение земельных участков и невозможность использовать землю вне ее назначения;
• к земле не употребляется понятие износа, так как срок ее эксплуатации фактически не ограничен.

Пример оценки земельного участка

Факторы	Характеристика земельного участка
Местоположение и окружение	участок входит в состав поселка индивидуальной жилой застройки
Транспортная доступность	юго-западная окраина
Площадь, м2
Физические характеристики	рельеф участка спокойный, имеет правильную прямоугольную форму со сторонами 37,5 * 40 * 37,5 * 40 (м)
Инженерно-геологические условия	без ограничений
Инженерная инфраструктура	возможность подключения к электроснабжению
Улучшения на участке	отсутствуют
Состояние окружающей среды	загрязнение воздушного бассейна в норме, загрязнение территории отсутствует
Особые условия	полностью отсутствует почвенный плодородный слой

Для определения рыночной стоимости земельных участков нами был использован метод сравнения продаж сравнительного подхода.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке земельных участков базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых земельных участков с аналогами.

Для определения стоимости земельных участков необходимо рассчитать базовую (стандартную) стоимость свободного земельного участка. Для сравнения выбрано: один участок, проданный на местном рынке, два участка, выставленных на продажу – с таким же целевым назначением:

аналог № 1 –

свободный земельный участок площадью 1 500 м2, выставленный на продажу в январе 2003 г. за 40 000 рублей;

аналог № 2 –

сделка купли-продажи земельного участка площадью 1 500 м2 произошла в январе 2003 г. На участке имеется новое деревянное строение размерами 5×5 м (сруб). Цена сделки составила 40 000 рублей. Известно, что стоимость данного строения составляет 30 000 рублей;

аналог № 3 –

по цене предложения выставлен на продажу земельный участок площадью 2 000 м2 за 90 000 рублей. Поскольку это не фактическая цена продажи по уже осуществленной сделке, а цена предложения, которая предусматривает снижение цены (торг) при покупке, поэтому настоящую стоимость объекта уменьшаем на 10 000 рублей (5-10% скидка с цены предложения из анализа прошлых продаж). На участке имеется бревенчатый жилой дом площадью 40 м2, бревенчатая баня площадью 9 м2. Год постройки данных строений 1972 г. В итоге проведенных расчетов получили данные, представленные в табл. 7.

Таблица 7

Данные проведенных расчетов

Наименование улучшения	Восстановительная стоимость, руб.	Стоимость с учетом износа, руб.
Жилой дом	129 600
Баня	12 198
Итого восстановительная стоимость улучшений с учетом износа	61 724

Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом выделения, составила 18 276 р. (80 000 — 61 724 = 18 276). Для удобства расчетов стоимость земли принимаем с учетом округления 18300р.

Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 8.

После выбора аналогов вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным участком и аналогами (табл. 9).

Таблица 8

Характеристика сравниваемых объектов

Участок	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи и предложения, руб.	определяется
Размер участка, м2
Время продажи	февраль 2003	не выявлено	январь 2003	не выявлено
Условия финансирования	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства
Условия продажи	аукцион	купля-продажа	купля-продажа	купля-продажа
Функциональное использование	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуально е жилищное строительство
Местоположение	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное
Физические характеристики	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный

Таблица 9 

Поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным

участком и аналогами

Элементы сравнения	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи, руб.	определяется
Размер участка, м2
Цена за 1 м2	определяется	26,7	6,7	9,2
Корректировка на цену предложения, %	-10	-10
Скорректированная цена, р./м2	определяется	24,0	6,0	9,2
Корректировка на право собственности, %	-10	-10
Скорректированная цена, руб/кв.м.	определяется	21,6	5,4	9,2
Корректировка на время продажи, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	9,2
Корректировка на размер участка, %	-5
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Корректировка на местоположение, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Корректировка на физические (геологические) условия, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Весовые коэффициенты	0,2	0,5	0,3
Итоговая скорректированная цена 1 м2	9,6	4,3	2,7	2,6

Описание вносимых поправок (экспертная величина)

Право собственности:

по объему передаваемых прав (право собственности установлено) все аналоги объекта оценки имеют разные условия. У оцениваемого земельного участка право собственности не установлено. Для аналога № 1 и № 2 вносится понижающая поправка — 10% для каждого, так как право собственности на эти земельные участки установлено. Для аналога № 3 право собственности не установлено, поэтому корректировка не производилась. Аналоги № 1, № 3 выставлены на продажу, поэтому поправки не применялись.

Цена предложения:

корректировка стоимости анализируемых участков в нашем примере производится исходя из следующей предпосылки: по значительной части анализируемых объектов известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости, информационными агентствами и в периодической печати. Указанные цены включают стоимость услуг агентств недвижимости, составляющие в среднем 5-15%. Учитывая вышесказанное, цены предложения земельных участков в настоящей работе уменьшаются при помощи процентной поправки на цену предложения (прибыль посредника), принимаемой в размере 10% для аналогов № 1, № 2.

Условия финансирования:

корректировка на условия финансирования не производилась.

Время продажи

: основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Аналог № 2 был продан в январе 2003 г. к нему не применялись никакие поправки, поскольку роста цен не было зафиксировано за январь месяц.

Размер участка:

размер аналога №3 имеет большую площадь, чем размер оцениваемого участка, поэтому введена понижающая поправка в размере 5%. Аналоги №1 и №2 имеют одинаковые площади с оцениваемым участком, поэтому корректировка для них не производилась.

Местоположение:

поправки на местоположение были определены исходя из сложившихся цен спроса на земельные участки, как объекты-аналоги, так и оцениваемый земельный участок. Поскольку оцениваемый участок и объекты-аналоги представлены одинаковым местоположением, поправка не применялась.

Физические характеристики:

существенных различий в физических характеристиках оцениваемого и сравниваемых земельных участков не выявлено, поэтому отсутствуют причины внесения поправок.

Скорректированная стоимость 1 м2 земельного участка определена как средневзвешенное значение и составляет 9,6 р. / 1 м2. Удельные веса приняты экспертным путем:

— для аналога № 1 весовой коэффициент 0,2 (это цена предложения);

— для аналога № 2 коэффициент 0,5 (это фактически состоявшаяся сделка);

— для аналога № 3 коэффициент 0,3 (продаются усадьбы подобные по схожим ценам).

Таким образом, по сравнительному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м2, определенная методом сравнения продаж равна:14 400 рублей (Четырнадцать тысяч четыреста) рублей.

Доходный подход

Метод капитализации земельной ренты

Определение стоимости земельных участков с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельных участков представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемая из анализа рынка.

Ставка земельного налога на 2002 г. за земли под индивидуальное жилищное строительство в черте сельских населенных пунктов составляет 0,216 руб./м2. Арендная плата с земель под индивидуальным жилищным строительством рассчитывается как размер ставки земельного налога кратный двум с половиной.

Согласно статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации» от 24 июля 2002 г. № 110-ФЗ размер арендной платы на 2003 г. за земли, находящиеся в муниципальной собственности применяется коэффициент 1,8.

Коэффициент увеличения ставки земельного налога с учетом благоприятных условий размещения земельных участков для сельского округа равен 1,6. Земельная рента (годовая) Р = 0,216 * 2,5 * 1,8 * 1,6 = 1,56 р./м2.

Ставка капитализации посчитана методом суммирования.

Как показатель доходности безрисковых операций, была выбрана ставка по депозитным валютным вкладам наиболее надежных Российских банков. Данные по ставкам основных банков приведены в табл.10.

Таблица 10

Данные по ставкам основных банков

Наименование банка	Длительность вклада	Ставка, % в год
Сбербанк РФ	1 год
КБ «Альфа банк»	1 год	7,5
Среднеарифметическое значение	6.5

Таким образом, чистый процент (безрисковая ставка) принимается равной 6,75%. Следующим этапом в определении ставки капитализации является определение поправки за риск, влияющей на объекты недвижимости (табл. 11).

Таблица 11

Факторы риска

Наименование риска	Категория риска
Ухудшение экономической ситуации	X
Увеличение числа конкурирующих участков	X
Изменение федерального или местного законодательств	X
Неполучение арендных платежей	X
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение	4,25

Поправка на риск вложения в объект недвижимости принимаем 4,25%.

Поправка за низкую ликвидность принимаем равной 3%, так как активный рынок продаж подобных земельных участков еще не сформировался.

Определим значение процентной ставки (табл. 12).

Таблица 12

Значение процентной ставки

Наименование компонентов ставки	Величина ставки, %
Безрисковая ставка	6,75
Поправка за риск	4,25
Поправка за низкую ликвидность
Итого:	14,0

Суммарная ставка капитализации будет равна:

Кзем = 14,0% = 0,14

Стоимость оцениваемых участков земли в поселке сельского округа, рассчитанная доходным подходом методом капитализации земельной ренты, равна:

где Сзем – стоимость земли;

Р – годовая рента;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, приведена в табл. 13.

Таблица 13

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации

земельной ренты

№/п	Адрес	Площадь, м2	Стоимость, р.
Объект оценки

Таким образом, по доходному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м2, определенная методом капитализации земельной ренты с учетом округления равна: 16 700 р. (шестнадцать тысяч семьсот) рублей.