Раздел дома без раздела земли: как происходит в 2024 году

Особенности долевой собственности

Доля в частном доме может возникнуть в следующих случаях:

• наследование домовладения вместе с другими лицами;
• покупка части дома;
• деление домовладения по обоюдному согласию сторон;
• на основании судебного решения.

Общее владение недвижимостью может быть равным по площади или разграничиваться согласно техническому плану дома. Следует помнить о том, что владение любым имуществом подразумевает не только возможность распоряжаться им по своему усмотрению, но еще и отвечать за его содержание.

Любые расходы, связанные с недвижимостью, делятся согласно долям и оплачиваются каждым из собственников.

Ограничения и особенности долевой собственности:

1. Владелец доли может продать свою часть домовладения, но только в том случае, когда остальные собственники отказываются от совместной сделки по продаже целой недвижимости и не претендуют на выкуп доли, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем избежать судебных споров, необходимо за несколько недель до заключения сделки о купле-продаже с третьим лицом оповестить в письменном виде своих совладельцев и получить от них письменный отрицательный ответ. Желательно отправить ценное письмо, чтобы в случае отсутствия ответа от совладельца, иметь подтверждение о его оповещении.
2. Доля в частном домовладении может быть сдана в аренду третьим лицам на основании договора аренды только в том случае, когда имеется письменное разрешение остальных владельцев общей собственности.
3. Замена общих коммуникаций, кровли и другие строительные работы, влияющие на качество жизни каждого собственника, могут производиться только после единогласного признания каждого владельца доли их актуальности.
4. С 2016 года все сделки по продаже или дарению доли частного домовладения должны в обязательно порядке проходить регистрацию у нотариуса.

Можно ли поделить дом и землю?

Свойства делимости и неделимости дома и земли определяются так же, как и для любого другого имущества. Так, согласно статье 133 ГКРФ, если в результате деления имущество становиться непригодным для использования, то оно не подлежит разделу, и наоборот. Таким образом необходимо выяснить индивидуальные характеристики того или иного дома и земельного надела.

Как правило, однокомнатные жилые дома (в том числе квартиры в многоквартирных домах) разделу не подлежат, так как использовать в дальнейшем часть такого дома по назначению, то есть для жилья, будет невозможно. Так что всё зависит от размеров жилой площади.

Земельный участок можно разделить без проблем, лишь бы позволяла площадь. Ведь от деления такого имущества на части его основное предназначение не страдает.

С другой стороны, возникает вопрос фактического раздела имущества. Так, если согласно статье 133 ГК можно поделить и дом, и землю, но сделать это на практике не всегда удаётся. Причина заключается также в параметрах жилого дома.

Но в любом случае раздел следует начинать с правового оформления. Обычно по результатам оформления доли каждого из собственников в документах чётко указываются границы их долей. Если этого сделано не было, то придётся делить дом путём переговоров. Иначе придётся идти в суд.

А при разделе участка земли, на котором расположен дом, он подлежит разделу в соответствии с отграничениями внутри жилого дома. Каждому собственнику отводится та половина земли, на стороне которой располагается его половина дома.

Раздел земельного участка под домом

Разделить земельный участок на равные или выделенные доли не так просто. Для этого необходимо получить консультацию у представителя департамента архитектуры и градостроения местного муниципального образования о возможности деления конкретного участка.

Если ответ будет положительным, то можно приступать к переговорам с совладельцами и решать, каким образом можно будет разделить участок, чтобы соблюсти интересы каждой стороны, не нарушая закон.

Если данный участок будет признан неделимым, то в судебном порядке его можно будет записать на имя одного владельца, который будет обязан остальным претендентам выплатить установленную законом денежную компенсацию (например, половину стоимости участка, если предполагалось деление на два хозяина).

Как делится земельный участок при долевой собственности на дом

Земельные участки подразделяются на два вида:

• делимые;
• неделимые.

Делимый ЗУ. Участок считается делимым, если при разделе сохраняется целевое назначение каждого из вторичных наделов, другими словами, только те участки, которые при разделении их на несколько частей остаются пригодными для использования в первоначальном варианте. Например, ЗУ, первоначально предназначенный для ИЖС, останется таковым и после раздела.

Неделимый участок. Неделимым считается тот участок, который при разделе значительно теряет в цене (ст. 39.20 ЗК РФ), либо меняет свое целевое назначение.

Например, для Москвы и МО предельно допустимые минимальные нормативы для ЗУ следующие:

• земли сельхозназначения – от 2 Га;
• садовый участок – от 6 соток;
• земля под огород – от 4 соток;
• ЗУ под индивидуальное жилищное строительство – от 5 соток.

Варианты раздела дома и участка

Так, самым оптимальным вариантом является раздел жилья между всеми собственниками на части, пропорционально соответствующие долям указанных лиц. При этом каждый участок строения должен иметь свой отдельный вход.

Кроме того разделу подлежит придомовая территория, а также все прилегающие постройки и нежилые сооружения. Однако такой раздел может быть практичным при условии, если количество собственников не превышает двух человек. Иначе соблюсти указанные требования будет возможным только в случае, если недвижимость имеет достаточно большую площадь.

Кроме того, бывают случаи, когда раздел надела происходит вместе с разделением недвижимости, находящейся на стадии строительства.

Для разрешения такой спорной ситуации судом берется в учет следующее:

• степень завершенности строительных работ, а также этап, на котором они находятся;
• наличие возможности для осуществления технической экспертизы;
• вероятность продолжить строительство после реального раздела собственности между владельцами.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

• не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
• каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
• совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
• все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

После того, как возможность деления на доли частного домовладения подтверждена представителями администрации, можно приступать к сбору документов. В кадастровую палату предоставляется следующий список документов:

• копия страниц паспорта, содержащих информацию (копия паспорта нынешнего владельца дома, а также тех, кто претендует на получение доли);
• кадастровый паспорт на участок земли под домом;
• документы, подтверждающие факт владения домом и участком;
• технический паспорт на домовладение;
• документы, подтверждающие право каждого претендента на долю собственности;
• решение суда (если такое имеется).

После того, как все вопросы с Администрацией города будут улажены и межевой план окажется на руках, можно будет приступить к сбору документов для подачи в МФЦ. Понадобятся следующие документы:

• копия паспорта (страниц с информацией) заявителя;
• подписанное заявление по образцу, представленному в МФЦ;
• межевой план в оригинале;
• разрешение Администрации на деление домовладения и земельного участка на отдельные объекты собственности и присвоение каждому объекту отдельного адреса.

Раздел дома без обращения в суд

Если раздел частного дома происходит по общему согласию всех сторон, то составляется Мировое соглашение, которое и будет являться основанием для дальнейших действий. В этом случае представитель всех заинтересованных сторон обращается в Администрацию с Мировым соглашением, Кадастровым планом земельного участка и Техническим паспортом строения.

На основании этих документов Администрация должна выдать либо разрешение на раздел дома, либо отказ.

Документы

Для того, чтобы перерегистрировать право собственности на разделенное недвижимое имущество в Росреестре, необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление от каждого собственника;
• техпаспорт;
• выписку из ЕГРН (расширенную);
• ксерокопии паспортов всех владельцев;
• правоустанавливающие документы на дом и землю;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Особенности раздела по соглашению

Очень часто произвести раздел жилого дома и земельного участка под ним стороны, даже не имея разногласий, не могут по сугубо техническим причинам.

В их числе:

• ошибки в документах-основаниях для регистрации права и выдачи правоустанавливающих документах на дом и землю, исправить которые нет возможности;
• невозможность явного определения долей по документам;
• ошибки в площади, конфигурации дома.

В настоящее время произвести добровольный раздел такого имущества невозможно, поскольку по всем документам обособленные квартиры не отражены, указана лишь общая площадь дома. В итоге собственники таких домов вынуждены проводить экспертизу, подтверждающую возможность реального раздела или же, как минимум, с участием БТИ составлять новые технические документы на недвижимость.

Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности (образец)

Форма

Особенности составления соглашения:

1. Документ составляется в нотариальной конторе после того, как совладельцы обратятся к нотариусу и оповестят его об оговоренных устно условиях раздела.
2. Соглашение вступает в законную силу только после того, как все участники сделки поставят свои подписи, и документ будет заверен подписью нотариуса и круглой печатью.
3. Недопустима передача подлинника соглашения никому из бывших совладельцев, у них остаются дубликаты документа.
4. После заключения сделки долевая собственность на объект недвижимости прекращается.

Содержание

При составлении документа обязательными для заполнения являются следующие сведения:

• место и дата составления документа;
• личные данные всех участников сделки (ФИО, данные паспортов);
• сведения из кадастровых паспортов;
• данные о целевом назначении ЗУ и его размерах;
• доли каждого из совладельцев в процентах;
• условия раздела;
• подписи всех участников сделки;
• подпись нотариуса и круглая печать нотариальной конторы.

Сроки и стоимость

Процедура раздела ЗУ по соглашению занимает довольно продолжительное время, а именно:

• получение заключения о технической возможности раздела от кадастрового инженера займет от 14 дней до двух месяцев;
• регистрация нового права собственности в Росреестре займет 14 дней;
• если владельцы обратятся за помощью в регистрации в МФЦ, то этот срок увеличится еще минимум на два-три рабочих дня.

Основные расходы приходятся на:

• оплату госпошлины – от 300 до 2 000 рублей;
• услуги нотариуса – от 1 до 3 тысяч рублей;
• получение выписки из ЕГРН – по 350 рублей от каждого собственника.

Пример

Что делать, если соглашение о разделе не достигнуто?

В случае, когда стороны, участвующие в разделе, не могут прийти к согласию или например, один из домовладельцев не общается с родственниками, а место его нахождения установить невозможно, то единственный выход — судебное урегулирование возникшего конфликта. Этот вариант более сложный, требует много времени и наличия определённых знаний.

Главное условие, которым будут руководствоваться судебные органы при разделе общего имущества — соблюдение всех прав каждой стороны. Пока длится судебное разбирательство, имуществу не должен быть нанесен ущерб в соответствии с ГК РФ ст. 252.

Исковое заявление необходимо оформить максимально правильно, описав все помещения, указать границы участка, которые предположительно образуются после разделения. Также необходимо предоставить суду ряд документов (в некоторых случаях достаточно копий). Грамотно составить судебный иск сможет только квалифицированный специалист. Готовый иск и приложение к нему в виде документов подаётся в судебный орган по месту жительства вас или ваших оппонентов.

Раздел дома через суд

Если прийти к общему соглашению сторонам не удалось, то можно урегулировать ситуацию через суд. Для этого истец готовит заявление в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в суд, другой отправляется заказным письмом ответчику.

Вместе с заявлением истец должен предоставить:

• документы, подтверждающие проведение оценочных работ в домовладении и установлении его рыночной стоимости;
• документы, подтверждающие право истца требовать часть доли;
• оплаченная квитанция на все необходимые пошлины.

Порядок действий

Так с чего начать и как завершить раздел недвижимого имущества в принудительном порядке?

Указанный процесс должен пройти следующие этапы:

• инициировавшее судебное разбирательство лицо, определяет размеры долей спорной собственности для каждого из совладельцев, устанавливается возможность проведения раздела с технической точки зрения;
• составляется исковое заявление, предметом которого является выделение в натуре долей жилого дома и земельного участка, после чего документ со всеми подтверждающими документами направляется в суд;
• в случае соответствия иска всем процессуальным нормам, суд принимает его к производству, после чего начинается процесс рассмотрения дела по сути заявленных исковых требований.
• в заседании может быть назначена техническая экспертиза, который установит, возможен ли реальный раздел дома и участка.
• по результатам рассмотрения искового заявления, судом принимается решение о выделении долей в спорном имуществе каждому собственнику или устанавливается порядок его пользования. В первом случае, для окончательного обретения имущественных прав на распределенные доли, владельцам необходимо провести их регистрацию в органах Росреестра.

Исковое заявление

При составлении искового заявления необходимо соблюдение требований, обозначенных в ст. 131-132 ГПК РФ. Если эти требования не соблюдены, суд откажет в приеме иска.

Структура искового заявления о разделе земельного участка и жилого дома:

• наименование и адрес судебной инстанции, в которую подается иск;
• личные данные всех сторон процесса (ФИО, адрес, контакты);
• цена иска;
• описательная часть, здесь истец должен указать, каким образом он получил долю в объекте недвижимости, как используется дом и ЗУ, как распределены доли, имущественные притязания истца;
• основания, по которым истец обращается в суд;
• сведения о попытках досудебного урегулирования;
• мотивировочная часть, в которой истец излагает свой вариант раздела и ссылается на нормативные акты;
• исковые требования;
• нумерованный список документов, прилагаемых к иску;
• дата и подпись.

Документы

Какие понадобятся документы:

• ксерокопия паспорта истца;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• техпаспорт на дом;
• кадастровый план ЗУ;
• свидетельство или выписка из ЕГРН;
• экспертные и оценочные документы;
• несколько экземпляров искового заявления (по количеству сторон процесса);
• квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина

Налоговое и гражданско-процессуальное законодательство предусматривает необходимость оплаты госпошлины в случае предоставления в суд искового заявления. С учетом того, что указанная категория исков имеет имущественный характер, размер налога рассчитывается исходя из цены искового заявления.

Правила определения пошлины регламентированы ст. 333.19 НК РФ по формуле, состоящий из таких переменных, как цена иска, фиксированная ставка и соответствующий процент.

Вы можете самостоятельно рассчитать размер пошлины, используя данные из таблицы ниже.

Сроки

Судебный порядок раздела займет еще больше времени, чем раздел по соглашению. Помимо всех вышеперечисленных процедур, не менее трех месяцев понадобится на сам судебный процесс. В некоторых случаях судебные процессы по разделу жилых помещений и ЗУ длятся от шести месяцев до года, или даже дольше.

Куда подавать

В случае если оценочная стоимость всего подлежащего разделу имущества не превышает суммы в пятьдесят тысяч рублей, то иск рассматривается в мировом суде. Если общая стоимость является больше указанного размера, иск подается в районный суд по месту нахождения земельного надела. Указанный порядок предусмотрен ст. 23 ГПК РФ.

Процедура и процесс судебного раздела

Судебное заседание начинается с заслушивания сторон по делу. Выяснения их доводов, возражений.

В рамках судебного процесса в обязательном порядке назначается судебно-строительная и землеустроительная экспертизы, если возможность реального раздела неочевидна, а сам дом не имеет обособленных выходов, коммуникаций, сопутствующих территорий.

Первостепенным приоритетом является установление возможности идеального выдела части недвижимости, если такие действия провести невозможно, то раздел происходит исходя из сложившегося порядка пользования.

Экспертами предлагаются различные варианты, связанные с установлением границ вновь созданных земельных наделов или комнат жилого строения, которые переходят во владение каждой из сторон спора.

Выделение доли в жилом помещении представляет собой передачу во владение одной из сторон процесса изолированного участка дома, имеющего отдельный вход. Также, разделение жилой недвижимости может произойти при наличии возможности изолировать такое жилье путем перепланировки.

Кроме того, степень законности вынесенного решения определяется соблюдением в таком документе требований различных норм.

В числе которых:

• строительные;
• противопожарные;
• санитарно-гигиенические и т.д.

Так, экспертами должна быть учтена возможность обустройства отдельного санузла и кухни, снабжения коммунальными услугами. Только в таком случае экспертное заключение сможет послужить достаточным для вынесения обоснованного решения суда атрибутом.

При подтверждении возможности раздела – суд выносит решение со ссылкой на предлагаемые экспертов варианты.

Процесс государственной регистрации

На этом завершающем этапе с владельца требуются:

• Кадастровые паспорта на землю,
• Заявление,
• Документы, подтверждающие право на собственность,
• Квитанция, свидетельствующая об уплате госпошлины. Как правило, за каждый участок платят 500 рублей.

Если регистрацию проходит не собственник, а его представитель, тогда нужно нотариально заверенная доверенность. Пакет документов подается в государственную службу в том месте, где находятся земельные участки. Этот процесс займет около месяца. Получив права на собственность, вы имеете полное право продавать земельные участки.

Сколько стоит раздел дома по долям

При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.

Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

Раздел двухквартирного дома или таунхауса

Казалось бы, что проще, чем разделить двухквартирный дом или таунхаус? Ведь границы уже заранее определены, каждый из собственников имеет свой вход и раздельно оплачивает коммунальные услуги. Однако не всё так просто.

По фактическому характеру такие строения подпадают под категорию многоквартирных домов, а земельный участок под ними, как правило, предназначается для ИЖС. Поэтому ни кадастровый орган, ни регистрационная палата не согласиться задокументировать раздел.

Таунхаус должен находиться в общей долевой собственности. В ином случае такое жильё необходимо сначала оформить как долевую собственность, а уже затем приступать к разделу. К сожалению, перепланировку в данном случае задокументировать также нужно.

С другой стороны, возникновения споров не предполагается, ведь каждый совладелец изначально знал границы своей собственности.

Самым проблематичным моментом может стать раздел дворового участка. Обычно в таунхаусах участки предполагаются общими и границы их не определены. Однако вряд ли люди пожелают жить в общих дворах. И зачастую споров не избежать.

Важные моменты

Если вам нужно выяснить некоторые вопросы, перед началом процедуры, вы можете обратиться за помощью в местную администрацию. Вам нужно узнать какой минимальный размер площади можно разделить, так как существуют регламентированные ограничения, за рамки которых нельзя переступать. Например, если у вас 9 соток земли, и вы хотите ее разделить на 8,6 и 0, 4 соток, тогда в вашей просьбе будет отказано.
Также нужно помнить о таких моментах:

• Разделить участок нельзя в том случае, если он сделает невозможным использование его в согласии с действующими разрешениями.
• Раздел будет запрещен при нарушении границ.
• Невозможно осуществить процедуру, при изменении целевых назначений участка.
  Чтобы не столкнуться с неожиданностями, заранее узнайте все нюансы и разберитесь в этом вопросе, тогда разделение участка пройдет быстро и без проблем.

Спорные ситуации

Разумеется, когда речь идёт о разделе имущества, особенно о разделе дома или земельного владения, споров избежать получается не всегда. В таком случае большинство собственников ищет решение в судебных органах.

Однако суд не гарантирует решение спора, хотя и может установить доли каждого из собственника в принудительном порядке. Но даже это не означает удовлетворение требований каждой из сторон. Суд всего лишь установит компромисс между сторонами.

Чтобы положить конец спорам, нужно осуществить выдел доли каждого собственника в натуре. Это означает, что части каждого из собственников в доме будут друг от друга отграничены и помещений общего пользования не будет.

Когда раздел невозможен

Однако не каждый земельный участок подлежит разделу. В основной массе случаев такое явление связано с тем, что в правах на спорное имущество имеются изъяны или относительно такой собственности отсутствует подтверждение права собственности

Кроме того, разделение земельного участка может быть запрещено в случае, если выделяемая из него доля не будет соответствовать установленным законом размерам, установленными муниципальными нормативными актами.

Также нельзя поделить землю, если новый надел будет пересекаться с границами соседних участков.

Также невозможен раздел, если участок:

• будет создавать преграды для использования согласно целевому назначению, расположенных на нем объектов недвижимости;
• не будет иметь отдельного въезда на свою территорию и т.д.

В любом случае по любым вопросам, связанным с разделом земельного участка и возведенного на нем дома, лучше заблаговременно проконсультироваться с юристами.

Судебная практика

Судебная практика по разделу частных домов и земельных участков достаточно обширна, на ее основе можно сделать определенные выводы.

Какие вопросы рассматривает суд:

1. Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости и ее соотношение с кадастровой.
2. Возможен ли физический раздел жилого помещения, как перепланировка может повлиять не техническое состояние и оснащение строения, не грозит ли в результате переоборудования постройке обрушение.
3. Имеется ли вероятность выделения идеальных долей, возможна ли выплата компенсации, и если возможна, то в каком размере.
4. Какие варианты раздела возможны, сколько по времени займет перепланировка и оборудование автономных жилых помещений.
5. Стоимость возможного раздела в натуре.

Пример