Раздел жилого дома между собственниками: правила, порядок, экспертиза

Что подразумевает под собой раздел дома в натуре?

В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ, при разделе дома необходимо руководствоваться Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно, статьёй под номером 252. В ней говорится о том, что Вы вместе с совладельцем имеете право самостоятельно поделить дом и земельный участок путём заключения мирного соглашения.

Его можно оформить у нотариуса. В данном документе прописывается принадлежность каждой из комнат одному из владельцев дома, а также определяется порядок использования комнат общего назначения (ванна, туалет, кухня).

Помимо перечисленного, в документе допустимо указать правила оплаты коммунальных услуг, очерёдности проведения текущего и капитального ремонта. Однако необходимо учитывать, что у такого дома остается один кадастровый номер: то-есть в натуре ваша личная доля остаётся не выделенной.

ДЕЛЕНИЕ ДОМА В НАТУРЕ заключается в том, что каждому из совладельцев суд присваивает его собственную определённую площадь дома, нежилых построек на земельном участке и самого земельного участка.

После этого владелец может фактически разделить недвижимость (поставить перегородку, сделать отдельный вход и установить забор на придомовой территории).

Помимо этого, владелец вправе распоряжаться своей долей, как захочет:

• продать;
• сдать в аренду;
• подарить;
• завещать по наследству и д.т.

Однако следует учитывать, что при разделе дома в натуре нельзя ухудшать его технические характеристики, а именно — ломать общие стены, переоборудовать кровельное покрытие, если оно затрагивает крышу бывшего совладельца и т.д.

При разделе дома в натуре суд в обязательном порядке выносит постановление, определяющее, кто из уже бывших совладельцев проводит изоляцию своей части дома, приводит в исправное техническое состояние инженерные коммуникации – систему водоснабжения и водоотведения, систему отопления, вентиляцию, газоснабжение и подачу электроэнергии.

Несение финансовых затрат на проведение всех вышеуказанных работ также определяется судом на основании Гражданского кодекса Российской Федерации. Обычно затраты делятся согласно долевой принадлежности жилого дома. Если он поделён поровну, то и оплата всех ремонтных работ происходит в равной сумме.

В случае, когда с технической стороны нет возможности разделить дом, одному из совладельцев предлагается соизмеримая денежная компенсация. Однако нужно учитывать тот факт, что суд не имеет права принудить человека отказаться от доли имущества в пользу денег. Он должен согласиться на это самостоятельно.

Данное правило может не распространяться на тот случай, когда доля совладельца мизерная, и он сам не проявляет заинтересованности в использовании дома в качестве жилья.

В данном случае даже без согласия этого совладельца суд может вынести решение в пользу выплаты денежной компенсации.

Помните, что каждое судебное дело индивидуальное и ориентироваться на исход разбирательства «как у соседа» не стоит. Ведь Вы не можете предугадать, какие доказательства и факты предоставит ответчик (совладелец дома) суду.

Какой дом можно разделить в натуре?

Не вся недвижимость попадает под определение делимой, а решение выносится на основании нормативов, установленных гл. 16, гл. 17 ГК РФ. Кроме правовой стороны суд изучает технические требования, стоимость жилья, соотношение долей каждой из сторон и прочие моменты.

Законодательством не установлено единых требований для признания недвижимости делимой/неделимой.

• разделение жилья возможно, если это не нарушает конструкцию строения с последующей эксплуатацией;
• нет необходимости в серьезной реконструкции/перестройке;
• не задействованы третьи лица – соседи;
• объекты, полученные в результате раздела в натуре, соответствуют санитарным нормам – достаточная площадь помещения, уровень инсоляции и т.д.;
• не нарушены инженерные коммуникации для каждого домовладельца.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

• не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
• каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
• совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
• все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

В каких случаях раздел невозможен

Выделение доли в натуре невозможно в таких случаях:

• нет общего согласия всех совладельцев – в этом случае вопрос решается через суд;
• не позволяют технические характеристики дома согласно нормам ст. 25 ГК РФ и Постановлений Пленума ВС № 6 и № 8 от 01.07.1996 года;
• все или один из дольщиков сделали незаконные пристройки – для улаживания ситуации сначала необходимо узаконить или снести все строения, информации про которые нет в органах БТИ и Росреестра;
• купить дом получилось на материнский капитал.

Условия

Дом принадлежит к той категории имущества, которая фактически не подлежит разделу, то есть нельзя распилить его пополам для проживания в нем двух людей. Но его раздел возможен — не в буквальном смысле, если жилье соответствует определенным условиям.

Требования к объекту недвижимости для возможности раздела:

• соответствует ли недвижимость условиям проживания;
• имеется ли в доме запасной выход;
• комнаты в доме имеют отдельный вход или являются проходными;
• есть ли удобства в жилье — электричество, газ, отопление, санузел, телевидение и иное;
• наличие долговых обязательств перед коммунальным хозяйством;
• технические характеристики постройки соответствуют ли нормам.

Выявление признаков соответствия дома для раздела производится на основании специальной экспертизы — судебно-технической. При проведении оценивания технического состояния дома, профессионалами может быть проведена оценка стоимости дома, предназначенного для раздела.

По законодательству России, разделить дом, находящийся в собственности нескольких человек, разрешено с помощью следующих способов:

• аннулирования долевых прав собственности на разделяемый дом;
• присвоение определенной части владения каждому из собственников.

При присвоении каждому собственнику доли жилья можно произвести его раздел с помощью выплаты компенсации. Например, при разводе разделяется двухэтажный дом. По решению судебной инстанции, каждый из супругов обладает 50% недвижимости. Проживать совместно они более не в силах, поэтому у них есть два способа разрешения проблемы раздела. Первый заключается в выплате компенсации. Муж (жена) выплачивает супруге стоимость дома в размере 50%, то есть, ту долю, которая принадлежит ей на правах собственности, он возмещает в денежном эквиваленте. Второй способ проще — оба супруга продают недвижимость и делят полученные средства поровну между собой.

При долевом владении объектом раздела, необходимо учитывать некие особенности:

• разделить дом возможно по законодательным нормам только при письменном согласии от всех владельцев. Если такого не имеется, то раздел оформляется в судебном порядке;
• раздел дома производится только согласно рыночной стоимости объекта разделения.

Раздел дома нельзя производить, если на подобные действия есть ограничения со стороны государственных органов.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

• продать;
• подарить;
• оставить в наследство;
• оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

• каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
• каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
• все жилые помещения должны быть изолированы;
• раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

1. Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
2. На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
3. Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
4. Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Раздел дома без обращения в суд

Если раздел частного дома происходит по общему согласию всех сторон, то составляется Мировое соглашение, которое и будет являться основанием для дальнейших действий. В этом случае представитель всех заинтересованных сторон обращается в Администрацию с Мировым соглашением, Кадастровым планом земельного участка и Техническим паспортом строения.

На основании этих документов Администрация должна выдать либо разрешение на раздел дома, либо отказ.

Раздел дома через суд

Если прийти к общему соглашению сторонам не удалось, то можно урегулировать ситуацию через суд. Для этого истец готовит заявление в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в суд, другой отправляется заказным письмом ответчику.

Вместе с заявлением истец должен предоставить:

• документы, подтверждающие проведение оценочных работ в домовладении и установлении его рыночной стоимости;
• документы, подтверждающие право истца требовать часть доли;
• оплаченная квитанция на все необходимые пошлины.

Порядок действий

В любом случае сначала стоит попробовать договориться мирно.

Если это не получается, стороны действуют по следующему алгоритму:

1. Делают заявку на выход кадастрового инженера на место для проведения замеров.
2. Выделяют доли земли (если это возможно).
3. Составляют исковое заявление в суд первой инстанции.
4. Принимают участие в судебных слушаниях.
5. Забирают решение в виде исполнительного листа.
6. Вместе с другими обязательными документами подают лист на регистрацию в орган Росреестра.

Исковое заявление на раздел дома и участка

Для составления искового заявления важно учитывать нормы статей 131 и 132 ГПК РФ. В случае малейшего несоответствия иска требованиям суд вернет истцу на доработку с указанием конкретного срока для внесения изменений и уточнений.

В тексте документа истец обязан указать:

• название суда, в который подается заявление;
• все данные сторон – истца и ответчиков (ФИО, адрес проживания, контактный номер телефона для связи);
• цену иска;
• порядок получения и использования спорного имущества;
• законодательные основания для судебного решения вопроса;
• описать все попытки мирного решения проблемы;
• предложения по разделу дома и участка земли;
• дата и подпись заявителя.

Какие документы понадобятся

Всегда важно знать какие документы нужны для раздела дома:

• паспорт истца;
• правоустанавливающие документы на спорные объекты;
• новая выписка из ЕГРН;
• кадастровый план земельного участка;
• техпаспорт на дом;
• акт в подтверждение возможности выделения доли;
• квитанция про внесение госпошлины.

Куда подавать

Заявление подается в районный (городской) суд по месту нахождения предмета спора или мировому судье.

Сколько стоит раздел дома по долям

При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.

Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

Оспаривание выделения доли в натуре

Как было рассмотрено выше, суды всегда внимательно подходят к возможности выделения доли в доме в натуре. Но далеко не всегда остальные собственники недвижимости соглашаются с подобными решениями, поэтому оспаривание раздела дома в натуре не такая уж редкость. Статистика рассмотрения подобных дел показывает, что суды крайне редко отменяют решения о выделении доли в натуре. Тем не менее, положительные решения есть, поэтому стоит рассмотреть такие ситуации более подробно.

Основным доводом истцов при оспаривании выделения доли в натуре является ухудшение технического состояния, которое может возникнуть в результате процесса раздела. Для положительного решения истцу необходимо представить доказательства о возможности таких последствий. Как правило, это заключение экспертов, которые делают вывод о технической невозможности раздела на основании фактов, которые не были известны экспертам, проводящим ранее строительно-техническую экспертизу.

Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке. Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей. Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу.

Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей. Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.

Отметим, что суды неоднозначно подходят к данным вопросам, поэтому другой суд мог вынести противоположное решение. В таком случае суд указывает, что определение рыночной стоимости существующего и планируемых объектов недвижимости при выделении доли в натуре нецелесообразно, так как выделяется конкретный, овеществленный объект права, а не возможные выгоды от его реализации или процесса пользования им. Поэтому говорить о нарушении прав в таком случае нельзя, так как каждый собственник получает в свое полное распоряжение имущество, принадлежащее ему на законных основаниях.

Указанные обстоятельства делают крайне необходимым анализ судебной практики по выделению доли в доме в натуре при обращении в суд с подобным иском. Только на основе подробного анализа можно прогнозировать успех дела, а также планировать участие в нем. Опытный юрист еще при подготовке к процессу определит, насколько успешным станет обращение в суд и всегда подберет необходимую доказательную базу для достижения желаемого результата судебного разбирательства. Особенно важна помощь опытного юриста, если разделу принадлежит самовольная постройка. Здесь должна анализироваться не только правоприменительная практика по разделу собственности, но и судебная практика по самовольной постройке. Аналогично, определенную сложность представляет и выдел доли в доме в натуре в случае, если спор о земельном участке, где он расположен. В такой ситуации необходимо анализировать и обзор судебной практики по земельным спорам. Все это делает выдел доли в доме или квартире весьма непростым делом, требующим самого внимательного изучения правоприменительной практики по самым разным вопросам в сфере применения судами законодательства в области имущественных правоотношений.

Пример из судебной практики по разделу дома в натуре

СУПРУГИ ИВАНОВЫ СОСТОЯЛИ В БРАКЕ ПЯТЬ ЛЕТ. За это время они приобрели частный дом в Пушкино с мансардой в ипотеку, которую полностью погасили за два года и использовали при этом материнский капитал.

При разводе бывшая супруга в суде заявила, что четверть стоимости дома она оплатила именно капиталом (460 тысяч рублей) и попросила учесть данный факт при разделе, компенсировав ей данные затраты 100% присвоением мансарды.

То есть, Иванова рассчитывала не на половину дома и земли, а на бо́льшую часть. Однако суд не учёл этот факт, так как материнский капитал является целевой государственной помощью на определённые нужды, куда входит улучшение жилищных условий.

В итоге дом был поделен поровну, так же, как и мансарда. Кстати, судом она не была признана жилой площадью (согласно проведённой экспертизе), а лишь полезной.

Обратите внимание, что суд вынес указанное решение несмотря на то, что к мансарде были проведены инженерные коммуникации – свет, вентиляция, и система отопления.

На какие ещё «подводные камни» можно натолкнуться при разделе дома в натуре?

СРАЗУ ЖЕ СТОИТ ОТМЕТИТЬ, что если Вы затеяли делёжку дома в натуре и достоверно не знаете, как делается раздел дома, лучше всего обратитесь за квалифицированной юридической помощью к юристу или адвокату.

В данных разбирательствах сами судьи нередко упускают из виду важные детали – раздел коммуникаций, незначительных конструктивных элементов дома. А это в дальнейшем может повлечь за собой массу споров и дополнительных судов, в случае если Вы захотите произвести ремонт дома и инженерных сетей, продать свою часть или оформить дарственную.

Нередко ещё до обращения в суд совладельцы уже живут в доме, который условно поделили. Часто одна из сторон претендует на те комнаты, которыми пользовалась ранее.

Но если они превышают долевую принадлежность одного из совладельцев, то суд не будет учитывать этот фактор.

Бывает и так, что не представляется возможным фактически разделить дом в натуре. Тогда истец имеет полное юридическое право потребовать суд установить правила пользования жилым домом. В сложившейся ситуации суд учитывает то, какие установились отношения между совладельцами, какой на данный момент времени существует порядок эксплуатации дома и другие мелкие нюансы.

Итог

Разделить дом между супругами, детьми или совладельцами можно, если знать все тонкости данного вопроса:

• раздел частного дома допустим только при соответствии технической составляющей;
• старые постройки относятся к неделимой недвижимости;
• если раздел невозможен по причине малой площади или необходимой реконструкции, то один из владельцев должен возместить компенсации по установленной цене его доли;
• двухэтажные дома делятся в случае долевой собственности или по №218-ФЗ.

При любых спорах следует знать свои права, что позволит решить дело быстро и без финансовых расходов. Опытные юристы нашей компании готовы предоставить устную, письменную консультацию, подготовить пакет документов или представлять интересы заказчика в суде.

Заключение

Разделение долей в частном доме – это законные действия сторон по согласию или в судебном порядке. Выполнив целый ряд обязательных действий, каждый дольщик оформит во владение отдельный кусок дома и небольшой земельный участок.