Через какое время можно продать квартиру после покупки?

Через какое время можно продать квартиру

Мгновенно. Сразу после покупки, даже если с этого момента прошло всего несколько секунд. Новый владелец автоматически получает все права и обязанности, в том числе и возможность продавать квартиру.

Ничего ждать не нужно, однако следует учитывать, что по закону, собственник обязан заплатить налог в размере 13% от цены продажи. Из-за этого, преимущественно, новые предложения становятся уже не столь выгодными. Правило было введено для того, чтобы исключить спекуляции на рынке по системе «скупили все подешевле и постепенно продают подороже».

Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности

В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

• продавец должен быть собственником в течение трех лет</strong>;
• недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

Распоряжение о снижении минимального срока вошло в перечень поручений президента по итогам форума «Деловая Россия».

Кого не коснулось нововведение по срокам

• лиц, приватизировавших жилье;
• граждан, получивших квартиру по наследству;
• если передача объекта недвижимости была осуществлена согласно договору ренты;
• при оформлении договора дарения.

Говоря о приватизации, проведенной после 2016, сроки также остаются неизменными. Наследники и рентополучатели также не подпадают под общее правило в пять лет из этических соображений, поскольку для первых срок владения имуществом начинается с момента смерти родственника, а для вторых — с момента окончания ренты, что чаще всего также связано со смертью рентодержателя.

Способы продажи

Через сколько можно продать квартиру после покупки? К сожалению, ни один юрист не способен дать однозначный ответ на подобный вопрос. Дело все в том, что законодательство РФ не устанавливает никаких особых сроков по продаже имущества. Правда, при определенных обстоятельствах сделка будет затруднена.

Продавать недвижимость можно:

• через риелторов и агентства недвижимости;
• своими силами.

В первом случае все сделают за продавца — и составят объявление, и разместят его, и найдут клиентов. Кроме того, проведение купли-продажи через агенство является юридически надежным подходом. Только за услуги посредники взимается комиссия. Она не всегда радует непосредственных участников операции.

Самостоятельная продажа имущества отнимает много времени и сил. Зато человеку не придется лишний раз платить комиссионные. При этом каждый сам решает, каким способом продавать имущество.

Инструкция: продаем имущество самостоятельно

Когда можно продавать квартиру после покупки? Желательно через 5 лет после перехода прав на объект либо уже после закрытия ипотеки. Эти приемы избавят от лишних проблем.

Как провести куплю-продажу? Начнем с изучения процесса, проводимого через агентство недвижимости. Предположим, что у имущества всего один собственник.

В этом случае продавцу предстоит:

1. Собрать определенный пакет документов. О нем поговорим позже.
2. Обратиться в агентство недвижимости и оплатить услуги посредника, объяснив свои желания.
3. Связаться с покупателями, найденными агентством.
4. Показать квартиру. Обычно это делает риелтор.
5. Обговорить нюансы сделки. Например, провести торг.
6. Прийти в оговоренное время в агентство недвижимости с заранее подготовленными документами и подписать соглашение «о покупке».
7. Получить на руки деньги и выдать покупателю акт приемки-передачи, а также расписку о вручении денежных средств.
8. Отдать новому собственнику жилья ключи.

Вот и все. После проделанных действий квартира будет продана. Теперь останется подать налоговую декларацию в ФНС и при необходимости заплатить налог.

Важно: имущественный налог придется платить еще год после заключения соглашения купли-продажи.

Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы

Деньги от продажи жилья считаются доходом, и с них чаще всего приходится уплачивать НДФЛ. Получить законное освобождение от налога при реализации собственного жилья можно в двух случаях:

• если цена проданного имущества не превышает 1 миллион рублей;
• если квартира или дом приобретались не ранее, чем за 5 лет до момента ее продажи.

Срок в 5 лет, установленный для сделок с приобретенной недвижимостью, не касаются случаев, когда:

• жилье получено в наследство от родственников или других лиц;
• квартира получена по рентному договору;
• квартира была подарена близким родственником или куплена у него;
• право на недвижимость получено в результате приватизации до 01.01.2016 года.

В этих четырех случаях действует правило 3 лет, то есть срок для применения льготы остался на прежнем уровне. НДФЛ с продажи такой собственности не уплачивается.

Все остальные ситуации подразумевают, что полученный доход отражается в налоговой декларации за текущий год и облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако налог при продаже квартиры определяется в разных случаях по-разному.

Особенности продажи квартиры, купленной в ипотеку

Покупка жилья в кредит является взвешенной, продуманной, а платежеспособность тщательно проверяется банком. Для продажи квартиры, купленной в ипотеку, должны быть веские основания. При потере источника дохода, болезни или по иным обстоятельствам владельцам приходится срочно избавляться от обременительной покупки. Особенность продажи — участие в сделке финорганизации, выдавшей кредит.

При продаже с участием банка Покупатель делит платеж на 2 части: одна достается банку в счет погашения кредит, а вторая — Продавцу. После снятия денег со счета (или изъятия из банковской ячейки) банк снимает обременение, и участники беспрепятственно совершают сделку.

Также банк может согласиться с переоформлением ипотеки на третье лицо — Покупателя.

Один из альтернативных вариантов продажи — снять с квартиры обременение, а после — совершить сделку. При согласии Покупателя можно оформить договор залога, за счет него погасить кредит и оформить договор купли-продажи.

Выбор приемлемого варианта будет зависеть от позиции банка и от согласия Покупателя на участие в сделке финорганизации.

Когда можно продавать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Материнский капитал можно использовать для оплаты части квартиры. Главная особенность при это заключается в том, что такое жилье обязательно должно оформляться в собственность не только самого покупателя-владельца сертификата, но и в собственность других членов семьи: супруга и всех детей, включая первенца.

Такое жилье тоже можно продать на общих основаниях сразу же после покупки, однако, учитывая тот факт, что квартира будет принадлежать несовершеннолетним лицам, потребуется разрешение от органов опеки. Получить его несложно, но только при условии, что новая квартира также будет оформляться в собственность всех членов семьи и это жилье будет не хуже того, которое продается.

Размер налога, если квартира в собственности меньше минимального срока

Рассчитывается в зависимости от стоимости квартиры по единой ставке в 13 процентов от суммы дохода, полученного от реализации жилья. Данная ставка определена для любой формы дохода физических лиц.

Однако заплатить данную сумму придётся только в том случае, если квартира продана ранее пяти лет (если право собственности на неё наступило в результате сделки по купле-продаже) и ранее трёх лет (если жильё было получено на основании договора дарения или перешло по наследству).

Покупка и продажа недвижимости в одном году

В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

Жилье продано по цене, отличающейся от цены приобретения

В такой ситуации подается также одна декларация с отражением в ней разрешенных вычетов. В итоге заплатить налог придется с разницы между суммой покупки и реализации.

Недвижимость куплена и продана впоследствии в разные налоговые периоды. В таком случае будут поданы две декларации за два года с указанием в них соответствующих льгот.

Продажа после дарственной

Даритель, передавая квартиру по договору дарения, полностью передаёт новому собственнику все права по распоряжению имуществом.

Однако, в соответствии с положениями налогового законодательства, если квартира или её часть пробыли в собственности у продавца менее трёх лет, ему придётся заплатить налог с дохода. Если же оформляется дарственная, платить налог не придётся.

Продать квартиру собственник может в любой момент после покупки, но ему придётся заплатить налог с дохода, если владел он жильем менее пяти лет, а после получения квартиры в дар — менее трёх лет.

Как влияет время продажи квартиры на выплату налогов?

Насущным вопросом для владельца вновь приобретенного недвижимого имущества является возможность получения возврата НДФЛ, а для Продавца — необходимость уплаты НДФЛ в бюджет. Обычно трудности вызывает расчет суммы, подлежащей уплате в бюджет, если Покупатель чуть позже выступает в лице Продавца. Разобраться поможет законодательство.

Можно ли уменьшить налог, продавая жилье раньше минимального срока владения?

Продажа жилья раньше установленного срока не всегда будет сопровождаться уплатой НДФЛ. Декларацию, разумеется, подавать все равно придется, а вот не платить налоги иногда можно. Сделать это можно достаточно просто, всего лишь применив налоговый вычет. Данное право не будет зависеть от срока пользования недвижимостью и даты покупки жилья. Вы можете купить жилье, а спустя несколько месяцев его продать, без каких-либо налогов и расходов.

Для уменьшения налога можно применить один из следующих вариантов вычета:

А теперь более подробно:

1. Фактические расходы на покупку жилья. Предположим, Сергей в 2018 году приобрел недвижимость за два миллиона, а в 2019 году он создал семью, в которой родился малыш. Семья переехала в жилье побольше, и продали квартиру также за два миллиона через год покупки. В 2020 году Сергей отчитается в налоговой инспекции о продаже, но налог платить не придется, так как полученный доход от реализации жилья равен фактическим расходам на покупку данного объекта. Здесь срок владения недвижимостью не имеет значение.
2. Без подтверждения дохода. В 2017 году Сергей получил в наследство квартиру, а после того, как Сергей создал свою семью и узаконил отношения, он решил продать квартиру за два миллиона рублей и добавить эту сумму для приобретения новой квартиры в ипотеку. В текущем 2020 году Сергей отчитается в налоговой инспекции, но заплатит НДФЛ не с двух миллионов, а только одного миллиона, так как использовал вычет. Если бы Сергей подождал, и продал квартиру позднее, то налог платить не пришлось бы вообще.

Вычетом по НДФЛ при продаже недвижимости может воспользоваться любой гражданин, и это реальная возможность уменьшить сумму налога с продажи жилой собственности.

В заключении хотелось бы порекомендовать не торопиться и заранее просчитывать все возможные потери. В любых делах необходимо время на обдумывание и изучение нюансов, тем более, если речь идет о крупных суммах, например, с продажи жилья. Для начала необходимо внимательно ознакомиться с условиями, при которых можно избежать уплаты налога. Для этого необходимо просто выждать минимальный срок владения недвижимостью. Если процедура продажи собственности не терпит отлагательств, то размер налога, подлежащего уплате государству, можно избежать, применив некоторые налоговые вычеты. Продавец сможет сэкономить приличную сумму, которую в последующем можно потратить, например, на ремонт в новой квартире.

Исчисление срока в зависимости от способа приобретения жилья

Важным моментом в рассматриваемом вопросе выступает порядок исчисления указанного срока в пять лет или три года. Чтобы точно знать, с какого момента указанные промежутки времени будут исчисляться, необходимо рассмотреть возможные способы приобретения жилплощади.

По договору купли-продажи

Когда оформляется стандартное соглашение о купле-продаже квартиры, то нужно помнить об обязательной регистрации права на объект недвижимости. Именно дата получения соответствующего документа будет считаться началом течения рассматриваемого срока, поскольку с этого дня начинает действовать возможность полного распоряжения имуществом.

Например, квартира была приобретена в 2016 году, что предполагает заключение договора. Однако само право было зарегистрировано спустя полгода. В этом случае нужно обратиться именно к документам регистрации, а не соглашению купли-продажи, поскольку разница в полгода может помешать лицу реализовать возможность не уплачивать НДФЛ при продаже жилищной площади.

При долевом участии срок владения имуществом отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи. То же утверждение справедливо и для получения квартиры по уступке.

Данный принцип будет действовать и для других вариантов соглашений, позволяющих получить в собственность квартиру. Сюда относят покупку при долевом участии, в том числе при участии в строительстве, дарение, инвестирование, уступку права требования, а также ситуации получения квартир, выступающих заменой аварийному жилью.

Недвижимость унаследована

Наследование имущества предусматривает иной принцип расчета. Здесь отправной точкой будет не факт регистрации права на недвижимость, а момент смерти наследодателя.

Учтите! Определяется два исключения:

• получение в наследство части имущества супруга;
• приобретение по факту наследования только доли наследодателя, когда наследник уже имеет в собственности вторую долю жилья.

В указанных ситуациях срок владения имуществом исчисляется с момента приобретения первой доли.

Например, человек, находясь в браке, купил квартиру, которая, соответственно, стала общей собственностью супругов. Далее этот человек умер, а его жена получила часть квартиры, принадлежащей мужу.

При этом срок все равно исчисляется с момента приобретения объекта.

Приватизирована

В случае приватизации, которая осуществлялась до 1998 года, моментом начала течения срока выступает день заключения соглашения. Если приватизация произошла после указанного года, то применяется общее правило о регистрации права собственности, с момента которого и будет исчисляться рассматриваемый срок.

Право на жилье признано через суд

Если человек приобретает право на жилье по решению суда, например, требует принудительного исполнения договора купли-продажи, то дата заключения соглашения влиять на ситуацию не будет. Моментом отсчета выступит день, когда решение суда, удовлетворяющего требования истца, вступит в законную силу.

Когда производить оплату

Для оплаты налога потребуется сначала составить и передать в ИФНС налоговую декларацию, которая отразит сумму поступившего дохода и размер обязательного платежа.

Заполнение декларации — важный момент, поскольку ошибки в документе приведут к нарушениям, которые позволят инспектору ИФНС не принять документ, что влечет опоздание не только с уплатой налога, но и с исполнением обязательства по подаче 3-НДФЛ. Если будут установлены нарушения, то ИФНС применит штрафные санкции.

Когда можно получить вычет?

Законодательство предусматривает для тех граждан, которые имеют официальную работу и ежемесячно уплачивают в бюджет налог с дохода, возможность вернуть часть средств с суммы уплаченного налога.

До 2014 года вычет можно было получить один раз, то с 2014 года, при условии, что договор был заключён после первого января этого года, вычет может предоставляться до достижения общей стоимости купленной не ранее первого января 2014 года недвижимости до 2 млн рублей, при покупке в ипотеку — до 3 млн рублей.

Как возникает право на налоговый вычет

Согласно Налоговому кодексу (), налогоплательщик имеет право на получение налогового вычета. Суть в том, что при оформлении вычета Покупатель будет освобожден от уплаты НДФЛ из своих сторонних доходов до тех пор, пока сумма возврата не будет компенсирована. Однако максимальный вычет, на который может рассчитывать Покупатель — 2 млн. руб., а значит максимально возможный возврат НДФЛ — 13% от 2 млн. руб., то есть 260 тыс. руб. Для покупателей квартиры в ипотеку максимально возможный вычет равен 3 млн. руб., а сумма возврата НДФЛ — 390 тыс. руб.

Срок владения жильем при этом не имеет значения. Подоходный налог будет возвращаться из госбюджета постепенно. Для этого необходимо соответствовать ряду условий:

• Быть резидентом РФ.
• Приобрести квартиру на территории РФ.
• Рассчитаться за квартиру собственной наличностью или заемными средствами.
• Оформить право собственности на квартиру. Если недвижимость приобретается в новостройке, нужен акт приема-передачи квартиры.

Оценивая вероятность получения льгот, следует учесть, что вычет не будет предоставлен в следующих случаях:

• при покупке квартиры у близкого родственника или «взаимозависимого» лица ();
• в случае использования маткапитала или иных безвозмездно переданных средств (субсидии, помощи из госбюджета);
• при отсутствии необходимых документов (например, при последующей продаже квартиры до момента оформления вычета, вследствие чего документы о праве собственности будут отсутствовать).

Лица, имеющие право на вычет, могут его использовать до тех пор, пока сумма в 260 тыс. руб. не будет полностью исчерпана. Для сравнения, до 2014 г. вычет можно было применить 1 раз в жизни к продаже только одного объекта недвижимости. Это значит, если покупатель воспользовался правом вычета до 2014 г., использовать неизрасходованный остаток он не сможет.

Купив квартиру, новый собственник имеет право на получение налогового вычета только при условии уплаты налогов в госбюджет в размере 13%. Безработный владелец имущества, а также работающий на упрощенной системе налогообложения вернуть НДФЛ не сможет, поскольку не платит его в государственную казну.

Когда подавать декларацию для получения налогового вычета

Торопиться с продажей не стоит. Причина — в особенностях периода подачи документов на возврат НДФЛ. Соискатель должен оформить соответствующее заявление и отразить расходы в декларации только в налоговом периоде, следующим за годом покупки квартиры. При этом подаются документы:

• выписка ЕГРН;
• если куплена квартиры в новостройке — ДДУ с актом приема-передачи;
• данные о том, что оплата была произведена в сумме, указываемой в декларации;
• справка о доходах (форма 2-НДФЛ);
• если продавец пребывает в браке — свидетельство о браке и заявление о распределении вычета между мужем и женой;
• при оплате за долю жены и ребенка — документы о регистрации брака и свидетельства о рождении детей.

В числе документов, обязательных к подаче, есть удостоверяющие право собственности. Если на момент оформления вычета квартира будет уже продана, оформить такой «бонус» от государства уже не получится.

Собрать полный пакет документы необходимо всего один раз. После многочисленных проверок со стороны налоговой службы, которые длятся около 30 дней, выдается уведомление о праве на получение налогового вычета. Документ предоставляется по месту работы (там, где производится уплата НДФЛ). Затем можно распорядиться квартирой по своему усмотрению. Если в течение налогового года НДФЛ не будет возвращен, а выплачена лишь его часть (например — четверть от положенной суммы), то в следующем налоговом периоде необходимо снова обратиться в НС и подать заявление, уже не предоставляя документы о праве собственности.

Вычет при приобретении долей

Если приобретается доля недвижимого имущества, например, квартиры, то сумма вычета также рассчитывает, исходя из общей стоимости приобретённой недвижимости. Максимальный размер при покупке до двух миллионов составит 260 тысяч рублей, при оформлении ипотеки — 390 тысяч рублей.

Для того, чтобы вычет был предоставлен, купля-продажа долей должна быть оформлена с помощью стандартного договора, характерного для сделок с недвижимостью, в котором будет указана стоимость приобретаемого имущества.

В том случае, если доля в квартире или доме выкупается у близкого родственника, вычет не положен, так как такие лица считаются взаимозависимыми и сумма, которую один родственник передал другому, по мнению законодателя остается в семье.

Сроки продажи без уплаты налога

Это один из главных вопросов, волнующих всех потенциальных продавцов недвижимости: каков срок владения квартирой для продажи без налога.

До 1 января 2016 года существовал закон, согласно которому срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составлял 3 года. После этой даты в законодательстве произошли изменения. Теперь таким сроком является 5 летний рубеж. То есть, продать недвижимость и не платить с этого дохода НДФЛ можно только через 5 лет владения. Изменения в вопросе, сколько нельзя продавать квартиру после покупки, связаны с многочисленными спекуляциями на строительном рынке и в налогообложении.

Продать квартиру и не заплатить НДФЛ – возможно ли такое?

В законодательстве РФ есть определенные условия, которые позволяют собственникам жилья продать свое жилье без обязательной уплаты 13% от его стоимости. В текущем 2020 году произошли некоторые изменения, и теперь дело со сроками продажи обстоит немного иначе.

Предположим, жилье было куплено после 2016 года. По общим правилам, минимальный срок для владения должен составлять 60 месяцев (если раньше – то 36 месяцев, то есть, продавать уже можно). Продавая квартиру раньше указанного срока, придется отчитаться в налоговой (форма 3-НДФЛ) и уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости проданного жилья за минусом льготы.

Такие правила действовали до 2019 года. В 2020-м же условия будет немного изменены: теперь минимальный срок для владения объектами жилой недвижимости составит 3 года. Но основное условие таково: сниженный срок владения будет действовать только для тех жилых объектов, когда это является единственным жильем гражданина (то есть, еще какого-то пригодного для проживания имущества у него нет). Другими словами, срок в 36 месяцев не действует, если у продавца недвижимости есть еще во владении другое жилье.

Если владелец решит продать не единственный свой объект недвижимости, то минимальный срок останется прежним (60 месяцев). Скрывать наличие другого жилья не стоит – сейчас все прекрасно отслеживается через ЕГРН.

Новые правила по сроку имеют еще одну интересную особенность: если владелец продаваемого единственного жилья купил другое жилье не ранее, чем за 90 дней до продажи, то продаваемый объект все равно считается единственным, и на него распространяется правило «36 месяцев». Другими словами, можно будет в течение 3 месяцев до продажи единственного жилья купить что-нибудь еще, а льготный срок владения все равно будет действовать.

Для наглядности разберем пример: дом был куплен в 2017 году, а в ноябре 2019 года гражданин приобрел еще один дом. В январе нового 2020 года продать старый дом можно без уплаты налога, так как срок владения будет больше 36 месяцев, и это даст право не уплачивать НДФЛ.

Если гражданин приобрел жилой объект до 2016 года, то по нему минимальный срок пользования жильем составит также 3 года. Допустим, что квартира досталась по наследству или была подарена, таким образом, продать жилье можно по истечении 3 лет. При этом правило единственного жилья здесь не действует. Если жилье продается раньше срока, который установлен для минимального владения, то здесь можно применить налоговые вычеты – до 1 000 000 рублей или фактические расходы на приобретение.

Варианты наказаний и штрафов

Санкциям подвергаются следующие виды нарушений:

• неуплата налога;
• непредставление сведений в налоговый орган.

За каждый месяц просрочки взимается 5% от неуплаченной суммы. Общая сумма штрафа не более 30% и не меньше 1000 рублей. При полном отказе от уплаты налога сумма составит 20% от размера НДФЛ.

Важные нюансы